臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

原告

趙月英

訴訟代理人

趙芷菁

訴訟代理人

徐景文

訴訟代理人

柯幸妙

被告

黃金綢

上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國112年1月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，而依同法第436條第2項規定，此於簡易訴訟程序亦有適用。本件原告於起訴時原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）167,000元，及自民國111年6月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於民國111年12月30日以民事訴之聲明變更暨準備狀變更訴之聲明為：被告應給付原告167,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。

二、原告主張：

㈠原告於110年5月25日向被告承租門牌號碼：新北市○○區○○路00號2樓及3樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為8個月，約定租金為每月57,000元，原告並交付押租金135,000元（下稱系爭押租金）予被告，兩造另約定本租約到期後，押金應於111年4月25日一次返還不得分期（下稱第一份租約）；其後兩造續約，約定租期自111年1月25日起至111年4月25日止，共計3個月，租金為每月64,000元（下稱第二份租約）。嗣原告於第二份租約租期屆滿後，向原告請求一至二個月之搬遷期間，原告仍會支付該期間之相關費用予被告，被告亦向原告表示同意原告之前揭請求，並無意使系爭第二份租約轉為不定期租約之意，是本件兩造之租賃契約關係已於111年4月25日即已期滿屆期，亦無轉為不定期限租賃契約關係之情事。

㈡縱鈞院認第二份租約已轉為不定期限租賃契約，然原告已於111年6月15日告知被告：「6月15日來拿支票（黃金綢小姐），支付房租一個月64,000元，支票日期（6月15日），我們（按：指原告）6月30日之前會清空，剩下來的租金要退回給我們。」等語，被告更已於租金簽收退還收據（下稱系爭收據）簽名表示同意。故原告確已於111年6月15日告知被告，原告將於111年6月30日之前搬離系爭房屋，是第二份租約應於111年6月30日合意終止。

㈢原告自111年6月24日即搬離清騰空系爭房屋，多次聯絡被告至系爭房屋進行點交，被告均置之不理，惡意侵佔半個月租金，直至111年7月11日才聯絡原告說於7月14日點交，點交當日被告百般刁難，不願退還系爭押租金。嗣兩造至中和區調解委員會調解，要求換掉20年前租給原告就壞掉的門鎖，被告硬是要扣一個月租金，還否認系爭收據非其所簽，且還去警察局對原告員工提告偽造文書等。依據系爭租約第6條約定，被告在原告騰空返還系爭房屋後，亦應有返還系爭押租金之義務，原告自得請求被告返還系爭押租金135,000元；又被告故意拖時間，時至111年7月14日才點交系爭房屋，原告亦得請求被告給付111年6月29日起至111年7月14日之租金32,000元，共計167,000元。為此，爰依租賃契約之法律關係，提起本訴，並聲明：被告應給付原告167,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈣對被告答辯之陳述：

⒈就被告主張系爭房屋2樓陽台及屋內頂部水泥剝落、鋼筋裸露，修繕費用12,000元部分：被證5照片模糊不清，否認該照片之形式上真正，且該照片無法證明原告有被告所主張未清理系爭房屋3樓排水孔，造成排水孔堵塞，以致下雨時積水云云，又被告所提出被證6修繕估價單僅能證明系爭房屋2樓天花板有水泥塊脫落之情事，至該水泥塊脫落究係如何造成，是否確為原告之行為所致或為自然損壞，實無從依被告所提出之證明或被告單方面陳述逕予論斷。

⒉就被告主張系爭房屋2樓廁所之天花板，因3樓廁所漏水滲漏導致毀損，修復費用10,000元部分：被告所提出之被證8估價單，其細項總和108,000元與估價單上所顯示總金額103,000元不符，且被證8有塗改紀錄，卻未在塗改處簽名或蓋章，原告否認被證8之形式真正。且原告於111年6月24日即搬離系爭房屋，被證8製作時間卻為111年9月6日，則被證8所表明情事，是否確為原告行為所致，顯有可疑。

⒊就被告主張系爭房屋2樓門檻拆除之回復費用300元部分：被告提出被證9照片為證，但被證9模糊不清，原告否認其形式上真正，亦否認有拆除門檻之行為，且被告無單據可佐，應屬無據。

⒋就被告主張廁所鏡面被拆除，應賠償回復費用500元部分：原告否認系爭房屋之鏡台原有裝設鏡子，被告應舉證該處原本有鏡子存在。且被告所提出被證10僅為購買鏡子之免用統一發票收據，縱然原鏡台有安裝鏡子，被證10之鏡子是否與原鏡台所安裝鏡子屬同品項或同一等級之鏡子，實未見被告舉證以實其說，故被告所主張應賠償500元云云，純屬臆測無據之詞。

⒌就被告主張系爭房屋2樓之水龍頭遭更動，修復費用2,000元部分：原告否認有更動水管，被告應就此負舉證責任。被告固提出被證12收據為證，然被證12並無製作日期，亦僅有更換水龍頭之內容，無法僅憑被證12即可證明被告究為何時、出於自然損壞或其他原因始需更換系爭房屋2樓之水龍頭等情事，更不得就此推論原告確有改動上開水龍頭之水管之情事。縱原告有改動水龍頭之水管，然被證12所更換之水龍頭是否與原水龍頭屬同品項或同一等級之鏡子，實未見被告舉證以實其說，顯不可採。

⒍就被告主張系爭房屋2、3樓馬桶上、下水箱毁損，修復費用1,300元部分：原告否認有損壞馬桶，被告自應就此負舉證責任。被告雖提出被證13免用統一發票收據，然觀諸被證13之內容，被告所修繕或更換之部分包括「單體另件」，前開「單體另件」是否確為系爭房屋2、3樓之馬桶上、下水箱之相關零件，未見被告舉證說明，原告亦否認「單體另件」為系爭房屋2、3樓馬桶上、下水箱之相關零件及修繕必要，亦不得就系爭押租金中扣除。又原告於111年6月24日即已搬離系爭房屋，被證13製作時間卻為111年10月11日或同年月17日始製作完成，故被證13所表明之更換單體另件或水箱另件，是否為原告行為所導致，亦顯有可疑。

⒎就被告主張原告未盡租賃契約附隨義務，明知系爭房屋3樓馬桶水箱有漏水，卻未依誠信原則於點交時告知被告，以致被告支出自來水費2,164元，應予賠償部分：被告所提出被證14模糊不清，原告否認被證14之形式上真正。原告否認被告此部分主張，被告應就此舉證以實其說。且被告所提被證15之系爭房屋111年9、10月水費繳費通知單，僅能證明該月份水費為2,164元，惟水費增加之因素甚多，該水費增加是否為原告行為所致，被告應舉證以實其說。

⒏就被告主張因原告未支付水電費，由被告代墊5、6月份電費3,713元、7月份水費730元部分：被告提出之被證16繳費憑證，包含系爭房屋2樓及3樓之5、6、7月份電費，被告所提出被證18水費通知單更包含系爭房屋7、8月份之水費，原告已於111年6月24日搬離系爭房屋，故原告至多同意繳納系爭房屋111年5、6月份之水電費。

⒐就被告主張因原告未清運垃圾，因而支出垃圾清運費1,000元部分：被告所提出被證19模糊不清，無從判斷是否為原告未清運之垃圾，原告否認被證19之形式上真正，亦否認有遺留垃圾於系爭房屋，被告所提出之證據無從判斷是否為原告未清運之垃圾，被告自應舉證以實其說。又兩造點交系房屋時，被告已向原告表示願自行處理天花板掉落物等語，故被告自不得再向原告主張前揭清運費1,000元應由押租金中扣抵。

三、被告則以下列陳詞為抗辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

㈠原告自承第一份租約於111年4月25日以後，為不定期租賃關係，原告並未依法向被告終止租賃契約，且依原告所提證據，亦無通知被告終止租賃契約之證明。被告至111年7月8日始收受原告所寄之存證信函，告知原告已於111年6月28日搬遷完畢，請被告依6月15日付款簽署協議，退回剩下租金，並請被告與伊共同完成點交，並註記「在沒有點交，請勿擅自進入該房子」云云，然兩造間並無所謂付款協議，被告否認系爭收據之形式真正，系爭收據並非被告所簽署，而原告僅單方面搬離系爭房屋，並未向被告終止租賃關係，且原告亦未返還系爭房屋，故此時兩造之租賃關係仍未終止。時至被告經原告通知後，兩造於111年7月14日上午10時點交系爭房屋，上開不定期租賃契約乃於111年7月14日經雙方同意後終止。兩造間之租賃關係於111年7月14日始終止，原告請求被告返還111年6月29日至同年7月14日之租金，並無理由。

㈡原告未盡善良管理人注意義務使用系爭房屋，應對被告負損害賠償責任，自得抵充系爭押租金，分述如下：

⒈系爭房屋2樓陽台及屋內頂部水泥剝落、鋼筋裸露，修繕費用12,000元：原告未清理系爭房屋3樓陽台之排水孔，造成排水孔堵塞，致下雨時積水，使系爭房屋2樓陽台及屋內頂部水泥剝落，甚至造成陽台及屋內頂部鋼筋裸露。經被告委請翔運工程行估價後，修繕費用自應由系爭押租金中扣抵。

⒉系爭房屋2樓廁所之天花板修復費用為10,000元：因3樓廁所漏水滲漏導致毀損，修復費用為10,000元（包含其餘5間廁所天花板之修繕費用60,000元，平均每間為10,000元）。

⒊系爭房屋2樓門檻拆除之回復費用300元：系爭房屋2樓之門檻，因原告為方便貨物進出而拆除，回復費用為300元。

⒋廁所鏡面被拆除之回復費用500元：系爭房屋3樓之鏡台，原有安裝一面鏡子，惟點交時已不存在，應賠償500元。

⒌系爭房屋2樓之水龍頭修復費用2,000元：系爭房屋2樓之水龍頭水管遭改動，致目前無法正常開啟，修復費用2,000元。

⒍系爭房屋2、3樓馬桶上、下水箱毁損修復費用1,300元。

㈢因原告未盡租賃契約附隨義務，應對被告負損害賠償責任，自得抵充系爭押租金：原告點交系爭房屋前，曾受到台北自來水事業處水量突增通知，而其明知系爭房屋3樓馬桶水箱有漏水之情形，卻未依誠信原則於點交時告知被告，以致被告支出高額水費2,164元，原告應依民法第227條第1項、第231條賠償被告此部分之損害。

㈣因原告未支付水、電費，而由被告代墊而應抵充系爭押租金之部分：

⒈5、6月份電費3,713元：依原告111年8月17日存證信函可知，原告拒絕支付此筆款項，請被告代繳，於法院判決後，才願意支付。

⒉7月份水費730元。

㈤垃圾清運費1,000元：原告遺留垃圾於系爭房屋內，由被告清運，被告直接交付垃圾車清潔隊，故無單據。

㈥以上合計33,707元，自應由系爭押租金中扣抵之。

四、法院之判斷：原告主張兩造簽訂第一份契約並交付押金135,000元，嗣簽訂第二份租約屆期後不再續租，被告迄未返還系爭押租金之事實，業據其提出第一份租約、第二份租約、111年民調字第567號調解不成立證明、新北市○○區○○○○○000○○○○○000號調解筆錄、電話記錄及系爭收據等件在卷為證，核認無訛；被告對於兩造間成立租賃契約，以及被告尚未返還系爭押租金等情均不爭執，惟否認有給付之義務，並以前詞置辯。則本件應予審究者為：⒈兩造間租賃契約是否已經終止？⒉被告主張之抵銷抗辯，是否可採？⒊原告之請求有無理由？茲分述如下：

㈠兩造間租賃契約是否已經終止？

⒈查，兩造間簽立之書面租賃契約，租賃期間分別為自110年5月25日起至111年1月25日止，以及自111年1月25日起至111年4月25日止，有兩造間所簽訂之租賃契約書為證，並為兩造所不爭執，而原告於租賃期間屆滿後仍持續使用系爭房屋，被告亦未表示反對之意，依民法第451條規定，視為兩造間以不定期限繼續契約。

⒉按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。民法第450條第2項定有明文。原告主張被告於111年6月15日簽收系爭收據時，已知悉原告會在111年6月30日搬離系爭房屋，原告於斯時交付一個月的租金64,000元之支票予被告，兩造合意於111年6月30日終止租賃契約乙情，業據原告提出系爭收據為證（見板簡卷第31頁），系爭收據上明載「6月15日來拿支票（黃金綢小姐），支付房租一個月64,000元，支票日期（6月15日），我們6月30日之前會清空，剩下來的租金要退回給我們。」等語，被告並於簽名欄位簽收。被告雖否認系爭收據之形式真正，惟查，原告訴訟代理人趙芷菁陳稱：這份書狀是我打的，由訴訟代理人徐景文拿到我們公司門口，被告親自簽的，而且簽署這份證明之前，我有打電話給被告，被告於電話中有親口答應要簽等語；原告訴訟代理人徐景文亦陳稱：系爭收據是由我本人親自拿給被告簽收，地點是在公司門口，當時是在2樓門口簽等語；均陳稱系爭收據係由被告親簽。被告亦自陳：當天下雨，我穿著雨衣，到二樓電梯口，徐景文給我一張小張、有壓日期的文件叫我簽，我只有簽小張的，簽完以後我就有收到票等語（見板簡卷第165頁），核與原告訴訟代理人前開所述簽收經過均屬相符，足認被告確有簽收系爭收據並收受租金支票，其否認有簽收支票乙事，不可採認。

⒊再查，依系爭收據上之記載，原告已明確表示會於111年6月30日前清空，經被告簽名確認，且未再為不同之註記，堪認系爭房屋租賃契約業由兩造合意於111年6月30日終止，被告抗辯租賃契約並未終止，並不可採。

㈡被告主張之抵銷抗辯，是否可採？

⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本文規定甚明。是債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院18年上字第1709號判例要旨可參）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明文。又所謂回復原狀，除當事人有特別約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，即租賃物返還時應具有何種狀態，應探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則等，而非回復租賃物之原有狀態。本件被告抗辯原告就系爭房屋未盡善良管理人注意義務，致生系爭房屋暨所屬設備毀損，為原告否認，則被告自應就有利於己之事實即原告應回復原狀的具體內容及程度為何、回復前後系爭房屋狀況如何、暨原告就何部分並未回復原狀等情，負舉證責任。

⒊查，被告固據提出被證5之系爭房屋2樓陽台屋頂、室內天花板等屋況照片、被證6翔運工程行所出具2樓天花板維修之估價單、被證7原告所撰之存證信函、被證8翔運工程行所出具2、3樓天花板、浴室維修之估價單、被證9之門檻拆除照片、被證10之購買鏡子免用統一發票收據、被證11水龍頭照片、被證12更換水龍頭收據、被證13利豐水電衛生材料所更換馬桶上下水箱材料之免用統一發票收據為證，惟前開證據資料縱然為真，至多僅足以證明被告交屋後之系爭房屋屋況有被告所陳之毀損及維修情形，均無足證明系爭房屋之原始屋況，故被告主張系爭房屋因原告未盡善良管理人注意義務，致生屋內設備損壞，被告並因此支出系爭房屋2樓陽台及屋內頂部水泥剝落、鋼筋裸露，修繕費用12,000元、系爭房屋2樓廁所之天花板修復費用為10,000元、系爭房屋2樓門檻拆除之回復費用300元、廁所鏡面被拆除之回復費用500元、系爭房屋2樓之水龍頭修復費用2,000元、系爭房屋2、3樓馬桶上、下水箱毁損修復費用1,300元，主張自系爭押租金中扣除云云，洵屬無據，自不可採。

⒋又被告主張原告點交系爭房屋前，曾受到台北自來水事業處水量突增通知，明知系爭房屋3樓馬桶水箱有漏水之情形，卻未依誠信原則於點交時告知被告乙節，為原告所否認，被告就此並未舉證以實其說，故其此部分抗辯，亦屬無稽。

⒌另被告固以原告未支付5、6月電費共3,713元及7月份水費730元，主張此部分應得自系爭押租金中扣除，並提出系爭房屋2、3樓台灣電力公司繳費憑證（被證16，見板簡卷第117頁）及臺北自來水事業處水費通知單（被證18，見板簡卷第121頁）為證，惟觀諸被告所提出台灣電力公司繳費憑證計費期間為111年5月30日至111年7月27日止，並未區分租賃契約終止前及終止後期間，而被告所提出之臺北自來水事業處水費通知單計費期間為111年7月2日起至111年8月29日止，已非租賃契約期間內，則被告以前開單據主張應自系爭押租金中扣除，為無理由。

⒍末被告以原告遺留垃圾於系爭房屋內，由被告清運，原告應支付1,000元為由，主張自系爭押租金中扣除，並提出被證19照片，惟此部分經原告否認形式真正及實質內容，被告亦未舉證該照片所示物品為原告所有，則被告此部分之抵銷抗辯，亦屬無由。

⒎是以，被告主張之抵銷抗辯，難以採認。

㈢原告請求有無理由？

⒈原告訴請被告返還系爭押租金部分：按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查，系爭租約於111年6月30日經原告期前終止，業如前述，參以系爭第一份租約第5條記載被告繳付之押租金為135,000元（見板簡卷第13頁），原告迄今尚未歸還被告，揆諸前開說明，被告自有返還系爭押租金之義務。

⒉原告訴請被告給付租金部分：又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。查系爭收據已記載：「6月15日來拿支票（黃金綢小姐），支付房租一個月64,000元，支票日期（6月15日），我們6月30日之前會清空，剩下來的租金要退回給我們。」，被告亦簽收無訛，而兩造間之租賃契約已於111年6月30日合意終止，被告並同意退回終止後之租金，則原告請求被告返還自111年7月1日至111年7月14日之租金29,867元，自屬有據（計算式：64,000×14/30＝29,867，小數點後四捨五入）。逾此部分之請求，則無理由。

⒊從而，原告得請求被告給付之金額為164,867元。（計算式：135,000+29,867＝164,867）。

㈣末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第229條第2項及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付之押租金及不當得利，係以支付金錢為標的，且無確定期限，故原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即111年11月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，併應准許。

五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行；並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依聲請定被告得供擔保免為假執行之數額。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

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