112年度訴字第1086號｜民事：返還租賃房屋等｜裁判日期：112 年 09 月 19 日

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1086號原告即反訴被告莊國泰訴訟代理人余信達律師莊嘉文被告即反訴原告郭晉良上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國112年8月1 日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應將坐落新北市○○區○○路000號6樓607室騰空遷讓返還予原告。被告應自民國一百一十一年八月三十一日起至返還第一項所示之房屋之日止，按月於次月一日給付原告新臺幣陸萬元，及自各期應給付日之翌日起至各期清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一百一十一年十二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。本訴訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。反訴原告之反訴及其假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保，得假執行，但被告如以新臺幣陸拾肆萬壹仟壹佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項原告各就屆期部分得假執行，但被告就屆期部分，如各期各以新臺幣陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序事項：（一）按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係間，具有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件本訴及反訴所生爭執，悉以兩造間之租賃契約關係存續與否為訟爭基礎原因事實，兩造就此事故已在本訴部分詳為攻擊防禦，堪認反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係暨防禦方法相牽連；又本訴部分兩造所為言詞辯論之資料，在反訴部分亦可再相互利用。依前開說明，被告提起反訴，於法尚無不合，應予准許。（二）本件原告即反訴被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准被告即反訴原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。乙、實體事項：壹、本訴部分一、原告起訴主張：㈠緣兩造於民國（下同）000年0月間簽訂系爭租約，雙方約定原告將所有之坐落於新北市○○區○○路000號房屋（下稱租賃房屋，原證1，課稅現值為新臺幣（下同）641,100元）之607室（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自民國109年8 月21日起至110年8月20日止，租金每月計1萬元整（原證2）；直至系爭租約到期後，雙方又合意續約直至111年間。嗣因新北市政府工務局於000年0月間函令原告將租賃房屋騰空修改及申請變更使用執照等，原告旋即依循法令正式委請室內裝潢公司就租賃房屋全部重新建築，均有「業已簽訂之工程承攬合約書（原證3）及終止系爭租約時之現場建築施工照片（原證4）」可稽；並依法先期於同年0月間，委請孫女甲○○陸續於6月14日及7月21日等、透過LINE通訊軟體通知租賃房屋之所有承租人「租約將於7月31日終止，請於8月7日前完成搬遷，至於8月租金則不另計收」等語（原證5）。㈡基此，各租約既已因終止而歸於無效，故其他所有承租人均已依約遷離及返還租賃房屋予原告（足徵租約之終止絕對符合一般社會習慣及有利於一般承租人），然唯獨被告1人卻持續強占該房屋而拒不依約遷空返還予原告。雖原告代理人陸續再透過「LINE通訊軟體、寄發存證信函及委請律師代發律師函」催告被告立即遷讓返還系爭房屋等語（原證6），但被告均不予理會，且除了「刻意拒不受領律師催告信函導致退件、故原告另委託甲○○再透過LINE寄發予被告並由被告讀取在案」外，更大肆誇口揚言「律師函這種嚇法盲的東西伊沒興趣、你要走返還房屋我沒意見，裁判費挺多的，反正你們有錢嘛」云云（同原證6）。再且，因被告之拒不返還系爭房屋，致使原告不及完成工務局所要求之變更隔間等建築工程，而導致原告於8月25日遭工務局裁罰共15萬元（9萬元+6萬元）及令限期改善（原證7）；亦即因被告之債務不履行及侵權行為等舉致原告再另受有15萬元之損害。㈢且按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」土地法第100條第1及3款分別定有明文。是查，原告今確實就租賃房屋全面重新建築在案，如前所證陳，且被告迄今業已積欠111年8至10月之至少2個月租金未給付，是衡諸上開法文意旨，原告依法當有權收回所有之系爭房屋，亦即被告辯稱「此係不定期租賃而不得加以終止」云云（同原證6）顯意圖混淆視聽，且根本無稽，殆無疑義。㈣進者，系爭租賃房屋之租約既已於111年7月31日終止在案，且被告拒不遷讓交還房屋，則依前揭系爭租約第6條及民法第179條之規定及實務通論，原告每月自得向被告請求「按照租金5倍即5萬元之違約金、及相當於租金1萬元之不當得利之損害賠償」（合計6萬元）及加計遲延利息，直至被告遷讓系爭房屋完了之日止，誠於法有據。㈤綜上所述，足證兩造之系爭租約業已於111年7月30日終止而歸於無效在案，而援引「民法第184、455及767條、及系爭租約第6及12條」等規定，原告自得請求被告將「其強占而拒不返還之原告所有之租賃房屋607室」騰空遷讓返還予原告；並給付損害賠償金額「15萬元」予原告、及每月給付相當於5倍租金之「5萬元」違約金予原告至被告遷讓完了之日止，於法有據無疑。為此，爰依民法第184、455及767條、及系爭租約第6及12條等規定提起本訴，求為判決如聲明所示。㈥並聲明： ⒈被告應將原告所有坐落於新北市○○區○○路000號6樓607室之房屋騰空遷讓返還予原告。 ⒉被告應自民國111年8月8日起至返還第一項所示之房屋之日止，按月於次月1日給付原告6萬元，及自各期應給付日之翌日起至各期清償日止，按年利率百分之5計算之利息。 ⒊被告應給付原告15萬元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年利率百分之5計算之利息。 ⒋訴訟費用由被告負擔。 ⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。㈦對被告抗辯之陳述： ⒈有關本訴被告即反訴原告（下稱被告）執一嗣後寄發之存證信函（證物1）狀稱「本件系爭租約於111年10月26日解除並視同點交」云云，根本完全無稽與模糊焦點。蓋本件系爭租約早業已於111年7月31日依法終止在案，如前所證陳，是本訴原告即反訴被告（下稱原告）自無再續行履約之義務，當然亦無所謂債務不履行之情事，即顯見被告根本錯引民法226及256條等規定來混淆視聽及誤導鈞院，至不可採。況觀被告所執之該存證信函內文，亦根本與所謂之解除契約無涉。又租約實乃於111年8月1日起失效，而原告早已陸續提早於同年6及7月間催告被告屆期返還房屋，但被告卻均藉詞拒不返還點交房屋（被告直至111年11月30日都還陸續侵入出入系爭房屋，而迄今屋內依然凌亂不堪，被告甚至連房卡都還尚未歸還原告），故被告「無權占有及不當得利、且根本未確實完成點交」等情，均事證明確。至被告又胡亂引用要件與本案情節根本不符之租賃住宅條例第12條規定、甚至進而聲稱已於10月26日完成點交云云，洵屬荒誕且與法無據；況退萬步言，縱有該條例條款之適用（按：假設語氣），亦無礙於「被告於8 月1日至10月26日之期間內之無權占有及不當得利」等事實之認定，實無待言。 ⒉次按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第98條規定早有明訓。查原告早已提前委請訴外人即其孫女甲○○陸續於6月14日及7月21日等、透過LINE通訊軟體通知租賃房屋之所有承租人「租約將於7月31日終止，請所有承租人於8月7日前完成搬遷」等語（如原證5）而為被告所自承（被告之證物3），而本件系爭租約亦確已於111年7月31日依法終止在案，事證明確，並請參原告「民事起訴暨聲請調查證據」第貳、四及六段之論述。至被告今持「證物3至6」等佯稱「原告要求搬遷之意思表示為111年8月30日」云云，除了根本不知所云外，更胡亂扭曲原告之真意，茲有甲○○可到庭證述相關原委，足證被告混淆視聽之舉。況查，其他所有大批承租人（註：如被告所自承，原告出租使用之套房有達百餘間，被告「民事答辯暨反訴起訴狀」第9頁第22至23行參照）均清楚明白原告之意思表示係「租約於7月31日終止及於8月7日前完成搬遷」，唯獨被告1人卻蓄意片面將原告之意思表示曲解為111年8月30日遷離云云，益證被告所辯根本殊不可採。 ⒊再者，被告又再度胡亂引用所謂之租賃住宅條例第10條規定聲稱「原告之孫女甲○○未符該條款文字規定」云云。但查，除「本案根本就無該等條款之適用（被告就本案另訴之臺灣新北地方檢察署112年度偵字第11547號「不起訴處分書」第3頁第(一)段第1至6行參照，原證8；另述於次）」外，原告既係本訴主張權利之一方（債權人），而並「未」援引該條款規定作為本件之請求權基礎與訴訟標的，亦即該條款規定並非本案之訴訟標的，則當然無討論該條款之要件與適用之餘地。是此再證被告確實胡亂指摘以圖卸責甚明。 ⒋再如前所證陳，原告確實委請室內裝潢公司就租賃房屋全部重新建築，並有「業已簽訂之工程承攬合約書（如原證3）及終止系爭租約時之現場建築施工照片（如原證4）」可證，且該等全面建築工程絕「非」僅係「如被告刻意避重就輕而誆稱捏造之拆除輕隔間」等情事，是再補充陳報相關施工照片（原證9），即可證原告所陳確屬真正有據。再者，該重新建築確係基於法令及工務局所要求，此除有工務局函文（如原證7）可證外，並有曾就前述工務局函文而與工務局聯繫之甲○○可資作證。況且，原告前提及之土地法第100條第1款所稱「出租人重新建築」之事由，本不限定其原因與動機為何，是今被告臨訟聲稱「原告可以不必重新裝修」云云，除了根本與本案無關外，益證被告確實蓄意混淆視聽至明。 ⒌除此之外，被告屢屢於書狀內蓄意胡亂斷章取義原告本意、且指摘等語均屬完全與本案爭點無關之內容（參包含被告「民事答辯暨反訴起訴狀」第6至7頁等內容），而模糊「被告確實於租約終止後拒不遷讓返還房屋予原告」等事實，根本無可採信。而被告確實積欠至少2個月租金未給付【註：雖被告曾嗣於8月30日偷偷匯款500元予原告（被告之證物11）、藉以營造「被告有給付租金之假象」，但此一無意義之小動作根本無礙於「被告積欠至少2個月租金未給付」之事實之認定】，此除了「本應由被告就『其已確實如期如實給付租金予原告』等事實負舉證責任」外，同樣亦可由代理原告收受租金之甲○○加以證實，足證原告所陳無虛。至於「身處在租約已失效之狀態下、且已無權占有且不當得利在先之被告」又另稱「8月以後之租金應減半及減除」、「原告須給付被告住宿及搬遷費用及主張同時履行抗辯」云云，更均屬荒謬無稽且矛盾之辯，且毫無根據，自不可採。 ⒍再者，被告另稱「原告於10月26日更換大門鎖、及侵入其住宅使其物品毀損遺失」云云，更屬荒謬而豈有此理，蓋如前所證陳，兩造於000年00月間已無租賃契約關係存在，是原告為維護其他房客安危而更換自家門鎖，自於法有據。至於被告誣指「訴外人甲○○強制、侵入住宅、竊盜及毀損等罪」而濫行告訴乙節，更均早已為臺灣新北地方檢察署以前述112年度偵字第11547號為「不起訴處分」在案（同原證8）。是此益證被告臨訟胡亂汙衊原告及訴外人甲○○以誤導鈞院及本案爭點之意圖甚明。 ⒎末者，被告一直以來均態度惡劣傲慢，除了「拒不給付租金及返還房屋、口口稱聲伊具有法律專業、大肆誇口揚言『律師函這種嚇法盲的東西伊沒興趣、你要走返還房屋我沒意見，裁判費挺多的，反正你們有錢嘛』云云（如原證6 ）」外，更在鈞院就本案所排定調解程序中態度強硬拒不認錯，反倒還無端要求原告應給付其高額之賠償金。詎料，被今臨訟卻態度大變而透過書狀哀稱「無全職工作能力及尚有貸款，應減除其賠償責任」等語。是反觀其以往之囂張態度，上開所言實屬荒誕可笑，更無足採。 ⒏有關被告一再強調「本件系爭租賃契約（下稱系爭契約）已於111年10月26日解除」云云（被告之「民事答辯暨反訴起訴狀」參照；嗣又為不合法之訴之變更而改稱「已終止」云云），足證系爭契約早於本件原告起訴前業已失效在案、而為兩造不爭之事實。是狀請鈞院逕先依民法第382條等規定就「原告之本訴之訴之聲明第一項」部分為「一部終局判決」、或至少依民法第383條等規定就「原告之本訴之訴之聲明第一項」部分為「中間判決」，以限縮本案爭點及達促進訴訟之目的。 ⒐被告聲稱「曾於LINE告知原告『房卡已遺失』、自不用歸還」云云，根本無稽，蓋原告從「未」曾同意過系爭房卡無須歸還，亦即被告片面聲稱房卡遺失等語，根本「無」解於被告依法所負有之「歸還房卡予原告」之義務，該理智明，不容被告誤導。 ⒑另查，原告曾為委請裝潢公司就系爭租賃房屋進行全部重新建築，並均有相關現場照片在卷可稽，再再可證該建築絕非如被告所佯稱之僅單純輕隔間之工程而已；至於被告另又臨訟質疑該裝潢公司之登記名稱及改建能力云云，更屬荒謬，且與本件租賃房屋確實進行重新建築等根本毫無關聯，更浪費司法資源，是證被告上開所辯根本憑空捏造。 ⒒再者，被告又主張「伊曾於原告已終止系爭租約之後、又自行電匯500元以為8月份之租金，故並未積欠租金」云云（被告之「民事答辯暨反訴起訴狀」第壹、六點參照），亦屬無稽之談。蓋按，系爭租賃契約所約定之每月租金係1萬元，而被告卻僅單單自行電匯個區區500元、而來主張「契約依然有效、且被告並無債務不履行」云云，顯見被告根本蓄意「以付個小錢等手段，而來搪塞原告、並抹煞系爭租賃契約早已失效」之事實，且何以付個500元即可被認定等同於給付1萬元而以符合履行債之本旨？豈有此理？根本係被告憑空想像、臨訟卸責及混淆視聽之詞，當不可採至明。 ⒓緣被告於本件112年8月1日言詞辯論終結後、再提出「民事答辯(三)狀」（原告係於112年8月2日收受上開書狀繕本），惟見被告除猶執前詞外，所述仍均與事實不符，是原告除仍全部加以否認外，再狀澄清與說明於次： ⑴有關被告前稱「曾於LINE告知原告『房卡已遺失』、自不用歸還」云云，除根本與事實不符（被告在該期間內均能自由進出房間，監視器都有拍到被告及其女友自行進入大門和房間之畫面，是何來被告所佯稱的鑰匙遺失？）外，更業有證人甲○○到庭證陳「原告從未曾同意過系爭房卡無須歸還」等語在案（鈞院就本案112年6月20日言詞程序筆錄第3頁第14至17行參照），足證「被告屢屢臨訟所辯根本憑空捏造、及原告確實於系爭租約終止後之迄今均未歸還房屋及房卡（即未點交完成）」等情。且查，前述房卡需另外委請原廠商重新作設定，製作過程繁瑣，故原告才會叮嚀所有房客切勿遺失，並同時提醒遺失補發需賠償1,000元等語，而所有房客均予同意而未有任何異議。再者，本件租約既早已終止，則被告自應依法依約將房屋等物點交歸還予原告，此乃事理至明；詎今被告卻竟倒果惟因、顛倒是非而稱「因被告尚未點交完成，故房屋使用權仍為被告所有…」之極其荒謬等語，足見被告所辯根本無稽、且企圖混淆鈞院視聽至灼。 ⑵另如前所證陳，原告曾委請專業裝潢公司就系爭租賃房屋進行全部重新建築，並均有相關現場施工照片在卷可稽，足證「該建築絕非如被告所佯稱之僅單純輕隔間之工程而已、及原告依法終止租約確於法有據」。且查，原告確實因「被告之拒不歸還房屋（迄今系爭房間內仍遭被告留置其私人物品而佔用空間；且今年4月中甚至還不時聽到屋內有水流聲，故曾委請警方陪同進入查看，現場均仍見到屋內遭被告之私人物品所佔用）」、而導致裝潢延後施工與遭工務局開罰，均有證人甲○○到庭證述甚詳（鈞院就本案112年6月20日言詞程序筆錄第2頁第24至31行參照），足徵原告確實因被告之違約而受有重大損害。至於「該裝潢公司是否有能力進行裝修、或甚至原告當初進行裝修之原因為何」等情，均無礙於「原告已確實合法終止系爭租約及被告無權占有」等既存事實，亦即均非關於本案訴訟標的之爭點，更益證被告混淆視聽及浪費司法資源至明。 ⑶至被告又辯稱「原告從未進行催告」、「曾先繳500元以留下金流紀錄，視屋況再補繳租金或主張扣減租金」云云，更屬荒謬卸責之詞，豈有此理！蓋如前揭相關對話紀錄等在卷證物（如原證5及6等）、及證人甲○○之證詞（鈞院就本案112年6月20日言詞程序筆錄第2頁第8至23行參照），均已足證原告確實已催告與終止系爭租約。矧且，系爭租賃契約所約定之每月租金係1萬元，而被告卻僅單單自行電匯個區區500元，顯見被告根本蓄意以付個小錢等手段，來搪塞原告，並抹煞「系爭租賃契約早已失效」之事實、及罔顧系爭租約之租金條款與民法上租賃相關規定之意旨。再按，押租金之設立與繳納乃係保全之性質，故自非屬租金之一部，從而，當被告等承租人未依約繳納租金時，即已違約在先，則原告即可以押租金抵扣之，以維權益，但絕「無」所謂「抵扣押租金後，即不屬於違反租金規定之情形」之理！至屬當然，更不容被告恣意誆稱混淆。 ⒔綜上足認，被告迄今之所有辯詞，非但同樣瑣碎零散，且完全偏離本案爭點，更均無法無據，如前所述，是原告均全部予以否認，其餘論述與答辯，則請再參原告之歷次書狀所載等語。二、被告則辯以：㈠原告之主張經查與事實不符且於法有違，主要論點先統整在前： ⒈系爭契約早已於111年10月26日解除並視同完成點交，自無遷讓一說(民法226、256條、租賃住宅條例第12條)。 ⒉原告要求搬遷之意思表示應為111年8月30日始洵堪認定。⒊契約終止之相關規定應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例(下稱租賃住宅條例)。 ⒋原告終止契約之先期通知、檢附證據之要求均不合租賃住宅條例第10條第1、2項。 ⒌新北市政府給予選擇，未強制令原告拆除輕隔間，且拆除輕隔間也不屬於重新建築(依建築法第77條之2第4項訂定之室內裝修管理辦法第3條)，故不適用土地法第100條第1項。 ⒍原告施工、斷水斷電、換門鎖，得主張扣除租金及解除契約，且積欠之租金在扣除前也未達兩個月，另原告未行有效催告。(民法226、227、252、256、264條、第440條第1、2項、土地法第100條第3項)。 ⒎因原告上述各項請求不成立，原告所受之罰款、違約金被告不應承擔，且系爭契約之違約金條款無效(租賃住宅條例第5條、消費者保護法第12條第1項、民法247-1條第2項)。 ⒏雙方資力懸殊，且若被告遭賠償恐影響生計，得主張減免（民法218）。㈡緣起：原告為牟取自利，在未變更使用執照為宿舍的情形下，惡意將旅館作為宿舍出租予被告且未誠實告知，實於租約開始時即置被告於危險處境（因建築法所稱之宿舍的消防安全規範高於旅館），後竟因遭罰款才不計後果，實施各種騷擾、辱罵行為，對被告施加壓力，使被告及被告之妻不堪其擾、心生恐懼，只得另尋替代住宿，但被告居住在系爭套房期間經歷第一次工作、結婚，對系爭套房實有獨特情感，且妻子在隔壁條街工作，有地利之便，故仍希望回到系爭套房居住，原告遂於111年10月26日實施強制性手段驅逐被告（斷水斷電、換門鎖；侵入住居，將被告物品打包丟棄(當日無警員陪同）），使系爭套房完全喪失住宿機能，故被告已陸續於同年11月初徹底清空該屋，原告遂又依諸多無稽之談企圖將被告纏於訴訟之累。㈢上述答辯之依據、主張，茲分述如下： ⒈房屋之交付：系爭套房從10月起已無實質使用情形(10月電費0元)，並於111年10月26日原告執行斷水斷電、換門鎖、丟棄被告物品後已失去居住機能，且未能進入系爭套房，被告得依民法226條第1項「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、民法256條「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」，解除契約並得請求損害賠償，被告曾另發存證信函於原告重申契約之解除(證1)，並要求原告出面點交，然原告回函意為待爭點釐清後才願出面點交（證2），綜上，被告已符合租賃住宅條例第12條規定：「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。」故系爭契約已於111年10月26日解除並視同完成點交。 ⒉原告反覆變更要求搬遷之意思表示：原告雖在111年6月14日表示「…旅館尚未變更使用執照…，多次協商結果尚未明確，很有可能要求住戶全數遷移，目前也還不確定…」（證3），非確定之意思表示，更未指表明日期，直至同年7月21日才說租到月底且請我們在8月7日前搬遷完畢，被告遂於7月30日通知原告不同意無條件解約，後原告之代理人甲○○與莊錦程又意思表示同意讓我繼續住在該屋： ⑴8月5日，原告代理人甲○○通知「尚欠七月份電費及八月份房租，請盡速匯款」。（證4） ⑵8月8日，原告代理人莊錦程（原告之子）與被告在超商協調搬遷及搬遷費用等事宜，莊錦程表示欲與工務局再行確認，若有必要才請我們搬遷，足以認定係撤銷原要求搬離該屋之意思表示。（證5） ⑶8月15日，原告代理人甲○○（原告之孫女），以通訊軟體問我「那人還是要繼續住是嗎?」，我回答「對喔」，甲○○回答「好」、「但也不是給你白住的」，意思即為同意讓我繼續承租。（證6）(這段期間想利用被告不搬遷為理由跟工務局對抗，而且也找了一些人回來住) ⑷8月30日，原告被罰款後又改變主意，但仍通知繳納9月份租金「…，提醒您下個月五號前請付清8月及9月房租… 」。至9月11號，原告才透過律師函，明確表示需要我搬離該屋。 ⑸姑且以8月30日作為確定日，依租賃住宅條例，原告欲以重新建築為名義要求我搬離該屋，係於111年12月1日才始有權利。 ⒊契約終止之通知：原告依土地法第100條第1項重新建築之名義，提出提前終止契約，並引用民法第450條第3項，但該規定載明需一個月先期通知，原告也不具備，且本契約之租賃物為住宅，按租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅條例）於 107年6月27日施行，且該條例係為維護人民居住權、保障租賃當事人權益而設，此觀該條例第一條即可得知，故該條例在住宅租賃事務範圍內為民法之特別法，應優先於民法適用（臺灣桃園地方法院 108年度壢簡字第125號判決、臺中簡易庭 111 年度中簡字第 2109 號判決參照），縱兩造為不定期限租賃契約，亦為原租賃契約之繼續，既適用原契約之所有條件，且未於該條例第4條排除項所排除，自有該條例之適用，合先敘明。租賃住宅條例第10條第1項「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償」，同項第4款「出租人為重新建築而必要收回」，及第10條第2項「出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人」，又同項第2款「依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。」，原告之孫女甲○○，於111年7月21日才通知欲於 7月31日終止契約，於租賃住宅條例顯有違誤，又被告至少三次要求查看所稱遭新北市要求重新建築之函件時，原告均稱「我沒必要提供」（證7、8），顯不合乎租賃住宅條例「檢附相關事證，以書面通知承租人」之要求，且因原告遲遲不願出示上述函件，讓被告根本無從判斷原告請求之合法性，直至收到民事起訴狀時，才看到上述函件。⒋新北市政府是否強制原告施工：在原告提供之原證7，即新北市政府工務局於8月5日及8月25日之函文，第二條第四項第五行，「限於主旨所訂期限內改善（依原核准用途改善）『或』補辦手續（領得變更使用執照）」可知，原告其實只需補辦手續即可解決被工務局繼續罰款的疑慮，根本不必重新裝修輕隔間。 ⒌拆除輕隔間是否屬重新建築：依建築法第77條之2第4項規定訂定之建築物室內裝修管理辦法第3條「本辦法所稱室內裝修，指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為：一、固著於建築物構造體之天花板裝修。二、內部牆面裝修。三、高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。四、分間牆變更。」，又分間牆之定義按建築技術規則建築設計施工編第1條第23款「分間牆：係指分隔建築物內部空間之牆壁」，故施工之輕隔間係上開辦法所稱之分間牆，屬室內裝修管理辦法所管轄。原告將兩個套房的分間牆之一部分打通(證9）依上開辦法僅須申請室內裝修許可即可施行，應屬室內裝修，而非重新建築，又重新建築之一般務實見解，多以都市更新及違老重建等公益目標為主要目的，執行建築物主體之全面拆除，以改善建物之主要結構，分間牆之拆除於目的與型態皆顯與上述不同。況且原告拆除之標的係被告對面的兩個房間之輕隔間，不影響被告之系爭套房，此情形在務實大樓管理中，僅需向管理委員會申請即可施工，不須疏散住戶，故同時期居住在係爭建築之租戶尚有5戶存在，再者，被告於9月26日間仍居住在該系爭套房時，原告仍進行分間牆拆除的主要貫通作業，原告更稱「沒有影響你房間內部」(證10)，足見分間牆拆除作業是否能進行，與被告是否仍使用該系爭套房實際上係毫無干涉。 ⒍被告是否積欠逾兩個月租金：兩造房租10000元，議定於每月5日繳納，被告未曾積欠水電費，於8/30最後繳納8月部分租金500元（證11），原告表示收受，且尚有一個月押金可抵扣，依原告寄予被告之存證信函，亦稱該押金已用於抵扣租金（同證1）: ⑴按兩造為不定期租約，固有土地法第100條第3項之適用，抵扣押金一萬元後，至9/5時積欠9500元，至10/5時共積欠19500元(未達2萬)，至11/5始達兩個月租額，又按民法第440條第2項規定，應於遲延租金總額達二個月租額，且承租人遲延給付逾二個月(即112年1月6日)，承租人於出租人所定相當催告期限內未支付者，始得終止契約。(臺灣高等法院臺中分院106年度上字第135號民事判決[第13頁第01-03行]參照、臺灣臺北地方法院105年度訴字第850號民事判決[第91-94行]參照)。 ⑵按民法440條第1項「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，…」，意表承租人雖延遲給付租金達二個月，仍須出租人催告期限繳納仍不支付時。出租人始得終止租約，乃為出租人終止契約權利之限制，非謂承租人一有遲延租金，出租人即可終止租約(臺灣臺北地方法院103年度簡上字第484號民事判決參照)，然原告未於積欠租金逾兩個月時，定相當期限催告，僅於9月27日提醒上期未繳納9500元及本期1萬元，但當時被告欠租金額、時間皆未逾兩個月，且原告未訂催告期限，故不生催告之效力。(最高法院100年度台上字第725號民事判決[第79-82行]參照) ⑶扣除項：然原告自8月無故停止垃圾清運、清潔人員打掃環境（同證3），且經常早上被原告代理人敲門打擾睡眠;碰面就被原告代理人甲○○羞辱「你們就是沒錢才賴著不走啦」等言語攻擊人格並威脅要斷水斷電、停止電梯，讓我爬樓梯上6樓；報警並誤導警員，被告險以入侵住宅現行犯被捕，使被告及被告之妻不堪其擾且心生恐懼，因未能保障人身安全，故被告另尋替代住宿，較少回系爭套房過夜，從7月電費2135元，8月加9月電費卻僅1915元(9月電費過少，原告未獨立計算)，10月電費不計收（證12），可證事實存在。又原告於9月26日至10月7日間歇進行被告對面套房之室內裝修，工具堆放通道、聲音吵雜且塵土瀰漫至室內(證13），經告誡仍未改善，並被原告代理人暨親戚辱罵「幹」、「生你會折壽」等語，更用手抓被告領口、肢體撞擊被告(證14、15，抓領口之紀錄需調閱新北市海山派出所原告報案證據），故被告於LINE聲明「裝修期間替代住宿由原告依法支付」，然原告於裝潢完畢時，基於使被告搬離之意圖，未整理施工遺留物品，且未通知被告從替代住宿返回系爭套房，直至10月19日原告才於LINE詢問「你目前還是如之前所說繼續住在這裡嗎?還是已經搬離了?」被告才知曉系爭套房已裝修完畢並可返回系爭套房，並遭原告譏諷「錢花光了又回來住了」等語。以上所述，按民法227條「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」主張8/1到9/25期間租金半額減除(5000元／月)，9/26至10/19期間租金全額減除。 ⑷原告於10月26日始執行斷水斷電(證16，亦有報案紀錄可採)、更換大門鎖，且未經被告同意，入侵住宅將私人物品隨意打包丟棄，使物品毀損、遺失(證17，亦有報案紀錄可採），已嚴重影響被告之使用權，被告只得於居住在其替代住宿，得依民法226條第1項、民法256條，主張於10月26日解除契約。 ⑸原告尚須給付被告替代住宿費用、搬遷費用，被告按民法264條「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」，主張同時履行抗辯。 ⑹綜上所述，原告欲適用土地法第100條第3項，洵有未當。 ⒎原告請求之違約金：原告提供之定型化契約為舊版範本，內容諸多違反公平互惠原則及比例原則，原告所請依系爭契約第6條「…請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」，嚴重違反上開原則，於內政部109年8月27日修正之新版範本中，第14條載明「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時…，得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金…」，然系爭契約之約定是無故加重承租方之義務，擴大出租人權利，顯然違背民法租賃一節或租賃住宅條例保護承租人即經濟弱勢者的立法目的，且於承租人與出租人之間，顯失公平，應按民法第252條「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」酌情減除。另依租賃住宅條例第5條「租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定…」(修法前)，原告經營原旅館共三間(萊佳、萊恩、萊婕)總計近百間套房經營長、短期租賃已有多年，在板橋地區頗為知名，依行政院消費者保護處0000000000號函，應謂「企業經營者」，又該條例第5條於112年修法後將租賃關係直接視為消費關係，故系爭契約固有消保法之適用無虞，又按消費者保護法第12條第1項「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」，第2項「定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。」系爭契約短短20條約定中，竟有高達7項規範承租人之賠償狀況，而規範出租人之賠償狀況竟是0項，且全文僅記載承租人違約時須賠償，而對於出租人違約毫無規範，顯已違反平等互惠原則且與上開法源之立法意旨顯相矛盾。又依民法第247-1 條第2項「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：二、加重他方當事人之責任者。」故系爭契約第6條應屬無效，殆無疑義。 ⒏原告請求被告承擔之罰款：原告於8月25日被新北市政府罰款9萬及6萬元，該罰款係依據8月10日之勘查紀錄表及採證照片開罰，既使給原告最寬鬆之條件，以7月21日當作通知搬遷日，依租賃住宅條例，系爭契約的合法終止日為10月21日，原告在8月的罰鍰實與被告毫無干係，況且原告在7月21日至9月11日期間又多次同意被告繼續租賃，並收受租金，原告之所求純屬無稽。退一步說，原告受有這些罰款之主因實來自原告自身行為之過失，更誇張的是其中六萬元部分竟是未依規定辦理111年度之公共安全檢查簽證及申報手續，此手續根本與被告使否居住在該屋毫無干係，且影響被告及居住在該建築之人的居住安全，況新北市工務局早在同年5月就已經函令原告，而原告選擇不作為，直到7月底才決定面對，導致罰款後果，卻欲將過錯轉移至被告盡數承擔，不符合比例原則且顯有違誤。 ⒐被告若遭不利判決主張減免：按民法218條「損害非因故意或重大過失所致者，如其賠償致賠償義務人之生計有重大影響時，法院得減輕其賠償金額。」，被告目前尚於國立台灣大學全職就讀研究所中，尚無全職工作能力且以信用貸款支付在學期間所需，其相關借款總計已逾150萬元，日前因醫療支出已幾乎殆盡，餘約40萬元且每月尚須償還貸款27278元、支付社會住宅租金每月22000元，若依原告此等數額判決，對被告完成學業固有重大影響，又觀原告僅供出租使用之套房就有百餘間，租金收益月入百萬，兩造資力懸殊，若有不利被告之判決，應酌情減除。㈣本案最大爭點是契約於何時合法終止，被告認為原告未依租賃住宅條例、土地法、民法之各項規定合法終止契約，原告卻於111年10月26日，無端進入被告房間清空物品、斷水斷電、更換門鎖，當然謂可歸責原告之事由，致租賃標的之給付不能，是為債務不履行，固有民法226條、256條之適用無虞，被告也寄發存證信函要求點交（證1），自是言行合一、目標明確，而原告一再說本案不適用租賃住宅條例之諸多條例，卻未於法理、判例、實務上進行任何引用及論述，企圖混淆視聽之意圖昭然若揭，實在可惡，在此重申，本案之契約為租賃住宅條例施行後所簽立，縱後以不定期租約繼續原契約，亦與原契約條件、性質相同，且未於該條例第 4 條所排除，當然有租賃住宅條例之適用，參臺南簡易庭111 南簡字882號民事判決、臺中簡易庭110中簡字524號民事判決、臺中簡易庭109中簡字2181號民事判決、中壢簡易庭108壢簡字153號民事判決等諸多判決皆有相同（即不定期租約適用租賃住宅條例）之結論。然原告指摘被告無權占有、不當得利等情事，是與本案爭點完全相繩，即為待釐清契約何時合法終止，自可分辨係被告無權占有或原告給付不能，請原告莫要故意混淆。退萬步言，原告稱被告至今仍強佔原告之房間，此主張不僅於法無據，於情更顯荒誕可笑，被告早於111年8月底簽立板橋區重慶路之社會住宅租約作為替代住宿，至今仍強佔原告房間對被告有何益處？實務上，檢視承租人是否已搬離，係檢視房間之實際使用情形，然被告自9 月就無電費產生，且如房間真有使用情形，原告屋內、外監視器數十台均正常運作，原告大可提出監視器畫面做為有力證據，更可提出水電錶等數據相互佐證，何須憑空指摘。又房卡之交付，被告早於LINE告知原告，房卡早已遺失（證22），自不用歸還（本案無鑰匙），況點交與否根本不影響契約因原告斷水電、換門鎖造成給付不能而解除，原告只是在混淆重點；原告另誣指被告房間目前仍凌亂不堪，依民事訴訟法277條，應提出房間照片作為有利佐證，且取證對原告來說根本毫無難度，何須憑空指摘？然原告早於10月26日打包被告物品，房間當時就已經被原告自己再次整理乾淨（證23），該屋在之後因為斷水電根本無法使用，自10月26日後的兩次進入，都是為了將私人物品搬離該處，皆未使用該屋，且確實已將私人物品清空完畢，何來凌亂之說，望原告指謫項目一一提出證據，切勿扭曲事實。㈤原告反覆陳述大批承租人皆配合搬離，只有被告一人拒不搬遷等語，本想不予理會，原告卻藉此加以攻擊，然事實上，被告曾於111年8月初組織四名以上承租人就集體求償（601 、602、605住戶共3人、507住戶1人）曾有商議，惟承租人多為學生及剛出社會的年輕人，對於訴諸法律及維權感到陌生及害怕，遂不了了之，所以並非原告所稱只有我拒不搬遷，而是願意為捍衛權益奔波之人本就寥寥無幾，原告一再試圖誤導鈞院原告於111年6月14日曾有通知終止租約，然而如被告之民事答辯暨反訴狀第3頁第二點所言，原告於該日之通知屬於不確定性之表示（證3），沒有任何效果，再者，有多少住戶看了原告該日之通知，而有另尋他處之動作？原告不加以舉證，卻胡亂引用民法98條欲行強辯，但在此處當事人真意就是「目前還不確定結果，至於後面如何仍觀事情發展」，此已非用字遣詞之誤差，而是意思表示完全不同，況原告又於8月間多次表示願意繼續承租，並收受8月租金及8月、9月電費之事實明確（證4、5、6），此外，尚有4戶於8月中被原告找回來繼續住，原告卻隻字未提，倘若真係原告所稱在7月就通知租約終止(假設語氣)，且未曾反悔，那為何還在8月中找人回來住(想以住戶不願搬遷為由對抗工務局，在原告之原證7工務局凾第2頁即有提及)，況還有上述證據鐵證如山，原告均未正面回應，卻東扯西扯企圖混淆試聽。㈥原告一再稱被告胡亂引用租賃住宅條例第10條，然如本狀第1 頁第10-15行已強調租賃住宅條例之適用，不再贅述，然原告一再攻擊此法之適用，卻未見任何有力之反駁，僅提出不起訴處分書，該檢察官認為無租賃住宅條例之適用作為辯解，然被告就此點疑點已諮詢諸多律師，均認為檢察官可能因為不熟悉民法而引用錯誤(為此前段已引用諸多判決佐證)，且該不起訴處分書尚有諸多錯誤，如檢察官誤以為被告提起入侵住宅時間是10月22日，有警察陪同進入套房的時候，而被告實際提起的是10月26日，也就是原告私自入侵打包物品時，就上述引用錯誤、事件誤認情形，被告已提出再議在案。原告另稱其未援引租賃住宅條例第10條作為請求權基礎，然被告之民事答辯暨反訴起訴狀早有論述，租賃住宅條例在住宅租賃事務範圍內為民法之特別法，應優先於民法適用（桃園地院108壢簡字125號判決、臺中簡易庭111中簡字2109 號判決參照），即租賃住宅條例第10條對租約終止之提前通知等相關規定，應優先於民法450條適用，又依中央法規標準法第17條（後法優於前法原則），在租賃住宅條例第10條與土地法第100條皆有相同規定下，後法應優先於前法適用，法理甚明，況既使原告以土地法第100條為訴訟標的，原告也遠遠未符合重新建築之定義。㈦原告對其拆除的物件是否屬分間牆均未正面攻防，卻於準備暨答辯（一）狀第三頁第四點自證，委請「室內裝潢公司」動工改建，本就對裝潢公司有何改建能力有所質疑，詳查偉祥工程行，該公司竟僅登記為室內裝”潢”業（證24）（此與室內裝”修”業有別，僅能從事『室內裝修管理辦法』規定以外之裝潢工程，如室內地毯鋪設、窗簾安裝、室內地板安裝等，姑先不論該裝潢公司違法進行拆除分間牆之室內裝修業務），該司既不可進行室內裝修，更非本國許可之營造業，自不能經營改建業務，何以重新建築？且原告提出原證3承攬合約書之預估價金也不揭露，更誇張的是連甲方、乙方都能錯置，所載之施工天數、施工期限均與實際情況均不符，簡直漏洞百出，會有諸多上述弊端其原由就是偉祥工程行係原告親戚開立的公司，原證3之真實性顯大有可議，原告又再提原證9現場照片欲說明係重新建築，然這些照片均顯示該施工的範圍僅在兩個房間之間的輕隔間而已，分間牆變更屬室內裝修管理辦法第3條第4項記載，與重新建築之定義相差甚遠(詳被告之答辯暨反訴起訴狀第5頁第5-25行)，原告竟也想依此狡辯。㈧原告又憑空指謫被告偷偷繳交租金，實在可笑，被告於匯款時及之後均有以line說明，經原告已讀，且於匯款附言特別註記8月租金之一部（證25），真不知所謂＂偷偷＂根據為何？況租金之交付根本無謂是否告知，原告竟有此言，簡直荒謬，原告另稱被告應就租金如實交付負舉證之責，然被告對於8月之9500元、9月、10月26日以前之租金本就「沒有」主張有如實交付，僅依原告的不完全給付情形主張扣除、並就互負之債務主張同時履行抗辯，原告不僅曲解原意，更在後段又無端對本案最大爭點（契約何時解除）進行片面假設，宣稱被告請求無根據，根本混淆視聽，況依民法第260條「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」，自不問契約是否解除、於何時解除，被告均有權要求因原告不完全給付及給付不能，而導致之損害進行賠償之請求，即自8月以後租金之減少及減除、替代住宿、搬遷費用等，退萬步言，被告之所以未按期繳納租金，乃因原告作為之不確定性所致，8 月時原告在要租與不租之間反反覆覆、一下威脅要斷電梯，一下要斷水電，垃圾清運、環境打掃均無故停止，9月更沒有進行任何通知就請非法公司施工，工具堆滿走廊、粉塵飄散房內致所有物品、床鋪都染上一塵灰，換作是任何人在這種狀況下都不會繼續傻傻地繳納原定租金，繳了租金因為施工噪音及粉塵不能住，而且可能還突然被斷水電、換門鎖，豈不是白白損失。雖然如此，被告仍無違反積欠租金之相關規定，抵扣押金後仍未逾兩個月，且如果原告欲主張積欠租金而適用相關法律終止契約仍需經合法催告程序，原告對此顯故意避重就輕。㈨原告稱謂維護其他房客安危而更換自家門鎖，簡直自相矛盾，前述所有房客均已搬離，後又稱換鎖是為維護其他房客安危，通篇據以狡辯之詞，毫無可信度，原告所提之不起訴處分書，先不提刑事案件本就採嚴格主義，與民事審理原則大有不同，該不起訴處分意旨核心乃「檢座認為入侵時有警察陪同，與無故入侵不同」，但該案案發時間認知錯誤，故被告已聲請再議在案，後續為何，尚有可議，但該案發展為何均不影響原告於10月26日未經被告同意進入套房清空被告物品、更換門鎖，以阻止被告行使使用權之事實，並非空穴來風。㈩對於原告故意一再提及與本案爭點無關之「律師函…要走遷讓房屋沒意見…」等語，被告早於答辯暨反訴起訴狀第9頁26行已特別說明，而且被告根本未曾稱自己具有法律專業，僅是具有一般之分辨能力而已，原告於本狀數次憑空捏造被告未曾說過的事情，所謂何事，自不逃鈞院慧眼，原告又稱被告態度惡劣傲慢、濫訴，但其實原告才是一直以金錢權勢威逼被告、拒絕被告之溝通、和解請求，又率先提起刑事、民事訴訟之人（原告提起刑事部分111年偵字60724號已不起訴處分），更無端要求被告給付原告自己被處罰的15萬罰款、每月5倍違約金（至今已逾75萬）等天價賠款，是為法理、社會情理所不容，況回觀會有此等紛爭起因皆是出自原告違法隔間，造成使用執照不符所致，卻反過來指責被告態度強硬，實在可笑。被告其餘主張與論述，請詳參被告之民事答辯暨反訴起訴狀所載。 被告於本案之本訴及反訴，主張契約「解除」之用字，修正為契約「終止」，本項修正不影響被告於本訴、反訴主張適用之法條，惟於本訴主張適用之民法256條（給付不能解除契約）應屬「類推適用」。以下說明：「按契約除當事人為合致之意思表示外，須經債務人繼續之履行始能實現者，屬繼續性供給契約，而該契約倘於中途發生當事人債務不履行時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第227 條、第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關係。」（最高法院110年度台上字第3246號民事判決參照） 系爭房屋已早在去年由原告實質占有、使用，被告亦未主張使用權，然原告訴之聲明第一項為「將係爭房屋騰空遷讓於原告」，毫無實質意義，鑒請鈞院應予駁回，然契約何時終止為本案之最大爭點，與雙方其餘攻擊、防禦方法皆高度相繩，並非民訴383條所稱之「獨立攻防方法」，不應在未全面了解事件全貌之情況下，作出對本案最大爭點的一部終局判決或中間判決。 歸還房卡之義務已特別向原告說明無法歸還之原因係遺失(證人李金玉可供作證)，原告得知遺失後亦未提及仍須補新卡再歸還之義務，且基於原告欲使被告無法使用房間之意圖，也不會補新卡給被告，若原告有製卡費損失應扣除合理費用即可(但未同意證人甲○○所稱1000元之天價製卡費)，另觀原告於111年10月26日當時之態度為強硬將被告物品清空、斷水斷電、更換大門門鎖，使套房早已不能出入及使用，更已多次對被告提出入侵住宅刑事訴訟，此時再向被告要求補新卡再歸還根本毫無意義，如今臨訟原告竟稱房卡未歸還就不算點交完成，如原告主張未點交，那該屋使用權在111年10 月自是仍為被告所有，尚未轉移至原告，原告據何理由於當時斷水電、清空被告物品、甚至兩次提出入侵住宅之訴，以上矛盾之詞再證原告屢屢據以狡辯之詞，不能信採。 原告提出之施工照片均顯示為室內裝修(拆除輕隔間屬於室內裝修法之分間牆(分隔建築物內部空間之牆壁)變更，詳被告之4月10日民事答辯暨反訴起訴狀第5頁第5行)之施工，而非重新建築，此從原告雇傭之施工公司也能從旁推論，該公司僅為室內裝潢業，其實連室內裝修都不能執行(乃室內裝修業執行)，更遑論進行改建業務(乃營造業執行)(詳被告5月9日之民事答辯暨準備暨申請調查證據狀第3頁第25行)，另根據租賃住宅條例第10條，因為重新建築而提出終止租約之房東，需於終止前三個月，檢附相關事證，以書面通知承租人，此條例已有諸多判決表明於不定期租約亦能適用(臺南簡易庭111南簡字882號等，詳被告5月9日之民事答辯暨準備暨申請調查證據狀第1頁第10行)，原告早在同年5月18日就已悉知使用執照不符將被罰款之事實，至5月30日仍未改善，已被裁罰過一次(原告之原證7第1頁下半部分)，而公共安全檢查，原告自同年4月18日即知曉未完成申報手續(原告之原證7第2份第1頁下半部分)，卻消極不處理，繼續出租1至6樓所有套房至同年8月，直至被連續裁罰，原告才突然要求被告搬遷(但搬遷與被處罰項目有何直接關聯性至今仍不可知，被告並非居住在需要拆除隔間的房間內)，原告仍直到臨訟都不願出示相關事證給被告(詳被告4月10日之民事答辯暨反訴起訴狀第4頁第20行及證7、8)，更遑論依法檢附事證以書面通知，故原告以重新建築為由欲終止契約在適法性上遠不及上開標準。 房租部分，抵扣押金後未逾兩個月租金金額，即未違反積欠租金之相關規定，且積欠之期間尚未達民法第440條第2項之相關規定(詳被告4月10日之民事答辯暨反訴起訴狀第6頁第3行)，更何況原告從未進行過催告等必要程序，8月繳交僅500元租金抑或0元(假設語氣)，根本不影響本案，當時只先繳500元租金僅是為明確表示承租意願，並留下金流紀錄，之後視原告之房屋提供狀況再行補足餘款(因原告堅持要被告搬離，已有威脅被告要停用電梯、斷水電、換鎖等語)，惟原告之房屋提供狀況惡劣，遂主張同時履行抗辯保留剩餘應繳租金、並請求依房屋提供狀況酌情扣減租金(詳被告4月10日之民事答辯暨反訴起訴狀第6、7頁)，被告根本從未說過未曾欠繳租金，原告切勿一再無中生有、亂做文章，企圖混淆視聽，當不可採。 原告終止租約之事由、做法顯然不合相關規定，被告早在事發時就告知原告不合法之理由，原告亦有律師可以詢問，卻仍倚仗金錢之優勢，為逼迫被告搬遷，強行打包被告私人物品，又率先對被告提出兩件刑事訴訟(入侵住宅[111偵字60724號]、入侵住宅及毀損罪[112偵字27357號] ，皆不起訴處分)及本案，更以無稽之論要求被告承擔所受之罰款，絲毫不檢討自己違反建築法在先，又隱瞞使照違法之事實，出租給大批承租人，面臨罰款時又消極處理已久，僅因租金利潤減去罰款仍有可觀收益，然工務局見原告遲不改善，決定連續處罰，原告才臨時要求所有承租人搬遷出去，且不論適法性，此等行為對於承租人未免太不尊重，然被告僅是維護自身權益，卻被原告要求悉數承擔上開罰款，簡直豈有此理，望鈞院明鑑，以維護出租人及承租人間的公平性，使弱勢承租人之權益得以伸張各等語。 並聲明： ⒈原告之訴均駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：㈠原告主張兩造簽訂系爭租約，約定租賃期間為109年8月21日起至110年8月20日止，俟契約到期後兩造又合意續約至111 年間，嗣原告因新北市政府來函限期原告拆除租賃房屋並申請變更使用執照等原因，遂於111年6月14日及7月21日以LINE訊息通知被告系爭租約於7月31日終止，請於8月7日前完成搬遷，惟被告拒不返還系爭房屋，並積欠111年8月至10月之租金未繳納等情，業據其提出系爭房屋稅單、房屋租賃契約書、工程承攬合約書、通訊軟體LINE對話紀錄、存證信函、委請律師代發之律師函、新北市政府工務局111年8月25日新北工使字第1111624049、1111624057號函及租賃房屋現場建築施工照片等件影本為證，被告對於兩造簽訂系爭租約不爭執，惟否認原告之請求，並以前詞置辯。則本件應予審究者為：系爭租約係於何時終止？原告之請求有無理由？㈡系爭租約係於何時終止？ ⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第421條第1項、第450條第1項、第2項前段、第3項、第451條定有明文。 ⒉原告主張系爭租約於111年7月31日終止乙情，業據提出LIN E對話紀錄為證，被告固以當時係因原告片面終止契約，被告則辯以系爭租約於111年10月26日終止云云。惟查，兩造約定租賃期間為109年8月21日起至110年8月20日止，俟契約到期後兩造又合意續約至111年間，未約定契約期間，此為兩造所不爭執，應認原租約已轉換為不定期租賃契約。又依據原告所提出之兩造間LINE對話紀錄所示，原告委請甲○○於111年6月14日向被告稱：「各位住戶，很抱歉日前新北市政府工務局稽查，之前旅館尚未變更使用執照，已經開罰要求我們限期改善，多次協調結果尚未明確，很可能要求住戶全數遷移，目前也還不確定，提前跟各位告知一下如果可以進早安排找房，時間上可能會比較充裕，有問題再與我聯絡。」等語，於7月21日再稱：「各位住戶，很抱歉目前還是得搬遷，麻煩大家8/1前搬遷完畢，8月不另外收房租，押金也全數退還，7月電費月底結算扣除，再麻煩盡快找房約時間搬遷，造成不見敬請見諒。退租注意事項：1.私人物品一律全部帶走。2.垃圾請用專用垃圾袋裝好，大型物品需自行處理聯絡環保局，家具類請與我聯絡。3.房間及廁所請打掃乾淨，大過髒汙將收取清潔費用500-2,000元。4.枕頭、棉被、保潔墊請勿帶走，如果需要可以與我聯繫購買，床單和被套可帶走使用。5.房卡請一併歸還。6.確認房況無礙後退款押金，再提供銀行代碼即匯款帳號。」等語，遂被告於111年7月30日回復原告：「幫我跟房東告知，我屬於不定期租約，我不同意無條件解約。土地法第100條出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」等語，復參以證人甲○○於本院112年6月20日言詞辯論期日到庭證述略以：於 111年0月間向租客表示終止租約，系爭租約於7月底終止，跟被告同樓住戶皆因合約終止全部搬走等語。依前開對話內容，可知原告終止系爭租約之意思表示最遲於111年7月30日已送達被告即已發生終止效力，惟因該本件租賃關係屬不動產之不定期租賃契約關係，且依約應按月於每月5日為給付之日，係以1個月定其支付之期限，是依上開規定，原告須至少於1個月前為終止之通知，並應以曆定1個月之末日為契約終止期，是本件不定期租賃契約應於111 年8月31日發生終止之效力，應堪認定。㈢原告之請求有無理由？ ⒈返還系爭房屋部分： ⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明定。又依系爭租約第6條前段約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應及日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。」，此有系爭租約附卷可稽。系爭租約於111年8月31日終止，業經本院認定如前，揆諸前開約定，系爭租約既合法終止，被告繼續占有系爭房屋自屬無權占有，原告據此請求被告遷讓返還系爭房屋，要屬有據。 ⑵至被告辯稱原告終止系爭租約之先期通知、檢附證據等要求均不合租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1、2項云云，惟上開條例第10條第1項第4款及同條第2項第2款之規定，係就出租人因特定原因得提前終止租約且不負擔損害賠償責任而為之特別規定，自與系爭租約是否合法終止租約無涉，是被告此部分抗辯，洵屬無據，並非可採。 ⑶又被告另辯稱：原告尚須給付被告替代住宿費用及搬遷費用等，主張同時履行抗辯云云，然按民法第264條所謂同時履行抗辯之規定，係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院103年度台上字第1155號裁判要旨參照）。被告此部分抗辯並非基於雙務契約所生之對待給付，自無同時履行抗辯之適用。 ⒉相當於租金之不當得利及違約金部分： ⑴次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又按系爭租約第6條後段約定：「乙方如不即時遷讓交還房屋時，甲方得每月向被告請求按照租金5倍之違約金至遷讓房完了之日止，乙方及連帶保證人，絕無異議。」 ⑵查系爭租約既已於111年8月31日終止，被告迄未騰空返還系爭房屋予原告，此有系爭房屋現況照片在卷可考，原告當受有相當於租金之損害，揆諸上開說明，原告據此主張被告應自111年9月1日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元之相當於租金之不當得利及5萬元之違約金，共計6萬元，自屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。 ⑶至被告另辯稱：被告目前尚於國立台灣大學全職就讀研究所中，尚無全職工作能力且以信用貸款支付在學期間所需，其相關借款總計已逾150萬元，日前因醫療支出已幾乎殆盡，餘約40萬元且每月尚須償還貸款27,278元、支付社會住宅租金每月22,000元，若依原告此等數額判決，對被告完成學業固有重大影響，又觀原告僅供出租使用之套房就有百餘間，租金收益月入百萬，兩造資力懸殊，應酌情減除云云，按損害非因故意或重大過失所致者，如其賠償致賠償義務人之生計有重大影響時，法院得減輕其賠償金額，民法第218條定有明文。惟此僅為被告片面陳述，要無證據可佐其說，實則被告並未就賠償致賠償義務人之生計有重大影響此一有利於己之要件為舉證，此部分所辯並不可採。 ⒊損害賠償部分： ⑴復按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段亦有明定。依上開規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。 ⑵原告主張因被告拒不搬離系爭房屋，致原告遭新北市政府罰款15萬乙節，業據其提出新北市政府工務局111年8月25日新北工使字第1111624049、1111624057號函等件影本為證，被告固以上開罰款之主因係原告之租賃房屋違反法規所致，與被告無關置辯，惟觀諸上開新北市政府工務局函文所示，新北市政府工務局雖於111年3月31日稽查系爭租賃房屋，而查獲原告確有違法建築法第73條第2項規定之情事，遂以111年5月13日新北工使字第1110890854號函併附同文號行政處分書，處原告6萬元罰鍰，並限於111年5月30日前改善，嗣新北市政府工務局又於111年8月10日派員勘查租賃房屋，原告迄未改善而以上開函文處以罰緩共15萬元等情，復參以上開函文所載：「臺端於111年8月16日來函陳述（略）：「...其他房客皆已搬遷完畢，唯獨607房客乙○○先生不願搬離也無法強行開門要求搬遷...」，惟查所陳事項係屬私權爭議，足資證明旨揭建築物仍為使用狀態，且臺端既為建築物所有權人，即應善盡維護建築物合法使用之責任，所陳尚難執為免罰之論據，所述顯係推諉卸責之詞，核無可採。」復參以證人甲○○證述略以：被告當時沒有離開，導致裝潢延後施工，因此遭新北市政府工務局開罰等語，此有言詞辯論筆錄在卷可參。足證原告確係因被告不願遷離租賃房屋致其遭新北市政府工務局裁罰15萬元之罰緩，顯可歸責於被告，並與原告所受之損害具有因果關係。是以，原告據此請求被告賠償15萬元之損害，自屬有據，為可採取。㈣從而，原告依民法第184條、第455條、第767條及系爭租約第 6及12條等規定訴請：①被告應將坐落新北市○○區○○路000號6 樓607室騰空遷讓返還予原告。②被告應自民國111年8月31日起至返還第一項所示之房屋之日止，按月於次月1日給付原告6萬元，及自各期應給付日之翌日起至各期清償日止，按年息百分之5計算之利息。③被告應給付原告15萬元，及自本起訴狀繕本送達之翌日即111年12月23日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。四、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴主文第一項部分，並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，第二、三項未逾50萬元，命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並分別依被告聲請宣告被告得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。又本案已於112 年8月1日言詞辯論終結，原告於112年8月4日、同年月12日提出之民事再開辯論聲請狀並請求再傳原告、被告開庭辯論，然其並未變更聲明，且為言詞辯論後提出，故並無必要再為開庭辯論，併此敘明。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：㈠兩造於109年8月21日簽立系爭租約，110年8月後以民法451條不定期限繼續契約，為兩造均同意之事實。然反訴被告出於不可歸責於反訴原告之理由，於000年0月間提出解除契約，惟反訴被告主張之解除原因不符合土地法第100條之規定，先期通知時間太短及未檢附證據亦不符合租賃住宅條例第10條第1、2項亦或民法450條第三項之規定(詳見答辯第三點) ，且反訴原告已居住在系爭套房兩年有餘，期間經歷第一次工作、結婚，對系爭套房實有獨特情感，且妻子在隔壁條街工作，有地利之便，故為反訴原告所拒絕，並寄存證信函提醒反訴被告契約不履行之民事責任(證18)。㈡8月、9月期間反訴被告無故取消垃圾清運及環境打掃，並不時實施騷擾性手段如早上敲門打擾睡眠、反訴被告代理人甲○○謾罵羞辱「你就是沒錢啦，沒錢才賴在這裡」等語，還跟樓上住戶說我們賴著不走；威脅要斷水斷電、停止電梯，讓我爬樓梯上6樓；報警試圖驅逐反訴原告，反訴原告多次受辦案員警誤會，險遭上銬逮捕；因反訴被告以上述行為施加壓力使反訴原告不堪其擾、心生恐懼，且可預見反訴被告行為有日益加重之可能，為保障反訴原告及妻子之人身居住安定，遂於111年8月27日另尋替代住宿以備用，防止突然無處可歸之窘境及作為被反訴被告騷擾時的屈身之所。㈢同年9月26日至10月7日未經告知，在反訴原告對面套房進行室內裝修，發出巨大噪音、工具任意堆放通道、未妥善收集粉塵，使塵土飄散走廊及系爭套房內，經反訴原告勸戒而仍未改善，並被反訴被告代理人辱罵「幹」、「生你會折壽」等語，更用肢體撞擊反訴原告，上述事實致使反訴原告完全無法使用系爭套房，遂通知反訴被告自己將完全居住在替代住宿，並由反訴被告支付價額，然反訴被告於施工完畢時未妥善收拾堆積雜物，且未善盡通知反訴原告之義務，導致反訴原告直至同年10月19日才重新使用系爭套房，又遭受反訴被告代理人譏諷「沒錢了又回來住」等語。10月26日反訴被告未經反訴原告同意，侵入住居將私人物品打包丟棄，使物品毀損、遺失，惟無法完整舉證，在此不做主張，反訴被告於同日突然實施斷水斷電、更換大門鎖，使系爭套房完全喪失居住機能。㈣回觀兩造租賃契約成立時，反訴被告未誠實告知目前的使用執照不合法，固有違民法148條第2項「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」、民法第245-1條第3項「契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：三、其他顯然違反誠實及信用方法者。」，未誠實告知之情事，現成為損害反訴原告權益的主要緣由，反訴被告實難推其咎。㈤後經反訴被告執行上述第二、三點之各種動作，且日益嚴重，使被告及被告之妻不堪其擾且心生恐懼，故反訴原告自8 月27日以來鮮少回系爭套房居住，且需另備替代住宿保障自身及妻子之居住安定，按民法第227條「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，次按民法第213條「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」，故請求全額替代住宿費用之補償。㈥反訴被告10月26日執行斷水斷電、換門鎖、隨意棄置反訴原告之物品，使系爭契約給付不能而終止，按民法第226條「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」，又按民法第213條、第260條「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，請求反訴被告支付搬遷衍生費用。㈦綜上，因反訴被告上述之種種行為，得按民法第18條第1、2項、民法第184條第1項、民法第195條，請求精神撫慰金，包括但不限於: ⒈對反訴原告及其妻子謾罵「你們就是沒錢啦，沒錢才會這樣賴著不走」、「錢花光了又回來了喔」等語，藉自身權勢譏諷反訴原告及其妻子之人格，還跟樓上住戶詆毀我們賴著不走，讓我們遭受語論壓力(若需證明，有認識住戶可供傳喚)。 ⒉多次報警並誤導員警契約已終止且未繳租，使反訴原告險些以現行犯被逮捕。 ⒊施工期間未提前通知即直接動工，使反訴原告無法事先防範，突然承受驚嚇及巨大噪音，期間更未適當隔離塵埃致粉塵飄散反訴原告屋內，對健康造成極大威脅。 ⒋未經通知斷水斷電、換門鎖、棄置私人物品於走廊，其中貴重筆電更如同垃圾般被埋在重物底下導致刮痕（證19），種種行為損害反訴原告人格及居住安寧。 ⒌反訴被告代理人暨親戚以暴力抓反訴原告領口、肢體撞擊反訴原告，並罵「幹」、「生你會折壽」等語，使反訴原告及其妻心生畏懼。㈧上述行為致反訴原告之名譽、健康、居住安寧權等人格法益受到嚴重損害，各請求費用計算方式如下: ⒈搬遷衍生費用： ⑴家具搬運費依單據請求5,000元。(證20) ⑵因整理新/舊房間、物品打包、家具拆裝、重組，使反訴原告在此期間不能工作，共花費5日(每日八小時)。 ⑶尋找合適替代住宿，使反訴原告在此期間不能工作，共花費5日(每日八小時)。後兩項共80小時，按最低薪資每小時176元計算，共14,080元，三項加總共19,080元。 ⒉替代住宿費用：111/8/27(替代住宿起租日)至111/10/26(系爭契約解除日)之替代住宿費用22000/月*2=44000元。(證21) ⒊精神撫慰金：依上述侵犯名譽、健康、居住安寧等人格權之行為，請求共計120,000元。㈨為此，爰依民法侵權行為損害賠償之法律關係，提起反訴，求為判決如聲明所示。㈩並聲明： ⒈反訴被告應支付反訴原告搬遷衍生費用19,080元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒉反訴被告應支付反訴原告自111年8月27日起至111年10月26日止(共兩個月)之替代住宿費用44,000元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒊反訴被告應支付反訴原告精神撫慰金120,000元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒋反訴訴訟費用由反訴被告負擔。 ⒌反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。㈩對反訴被告答辯之陳述： ⒈按民事訴訟法260條，本訴與反訴不相牽連者，不得提起，但觀本案之本訴與反訴均為同一事件所致，且均為爭執系爭租約之存在或解除時間（即爭執解除契約相關法律之適用，若無法確認解除時間，則原告無法依民法184、455、767條等為請求權基礎，被告亦無法依民法227、226、184、195等為請求權基礎），故上述時間的認定，便能導致其中一方勝訴或敗訴，是為同一事件的一體兩面，自可謂互相牽連，且回觀該法之立法宗旨，就是為避免法院在同一事件做出不同判決而產生矛盾而設立，本件反訴之提起當然合法。 ⒉反訴原告臚列之法條，全部皆為請求權基礎，在此補充論述，按民法148條（誠信原則），反訴被告於簽立租約時未誠實告知反訴原被告該租賃物有使用執照不合格之問題，即對未來發生由該執照不合格所滋生之問題，產生賠償責任，於民法245-1條亦有明文。果然，後因反訴被告遭工務局罰款，而屢施惡劣手段欲驅逐反訴原告（詳本狀反訴部分第三點），又在施工時間、保護措施皆未妥善規劃下，找非法公司進行室內裝修（詳本狀本訴部分第4點），造成噪音及粉塵汙染（詳被告之答辯暨反訴起訴狀第11頁第6至29行），依此施壓反訴原告，使反訴原告不堪其擾，只得另尋替代住宿以安其身，而受有另尋替代住宿之時間成本及替代住宿費用等（此時系爭租約仍正常有效，故僅作為替代住宿），起因乃反訴被告之因惡意停止打掃環境、清潔垃圾、騷擾施壓、施工噪音粉塵問題等等，所致租賃套房之居住功能一部分喪失，是為不完全給付，並可完全歸責於反訴被告，而適用民法227條（不完全給付）為請求權基礎請求賠償44000之替代住宿費用，後又因原告斷水斷電、換門鎖，致系爭租賃物給付不能，亦可完全歸責於反訴被告，而適用民法226條（給付不能）為請求權基礎，請求賠償19,080元之搬遷衍生費用(5,000家具搬運+14,080時間成本），上述金額係根據民法213條（損害填補原則）所計算。 ⒊精神撫慰金部分，按民法18條（人格權）規定，所謂「撫慰金」係指非財產上之損害賠償，由於人格權亦屬民法184條（侵權行為損害賠償）所謂「權利」，故民法第184條亦屬民法18條第2項所稱特別規定，故依民法184條，人格權遭受侵害，加害人應負損害賠償責任，於民法195條第1項亦有明文，是實務上非財產損害賠償通常之概念，合先敘明。 ⒋補充反訴原告之答辯暨反訴起訴狀第12頁第7項各點之論述： ⑴第1點：原告以「你們就是沒錢，沒錢才會這樣」、「錢花光了又回來了喔」等語，譏笑蔑視被告及其妻子缺錢生活，並威脅要斷水電、停止電梯讓我們天天爬樓梯上六樓，使反訴原告蒙受羞辱，即構成對人性尊嚴權之侵害，此項求償1萬5千元。 ⑵第2點：至少兩次報警並向警察誣指被告入侵住宅，使其差一點就被上銬帶走，幸好反訴原告尚能當場宣讀法條自保才幸免於難，但對此耿耿於懷，深怕哪天員警被誤導就會真的會被上銬，此誣指行為已損害被告之名譽權、人性尊嚴權，且因此騷擾性之行為造成被告心理上的痛苦（居住安寧權），此項求償1萬5千元。 ⑶第3點：雇用非法公司施工，且未經通知直接動工，使反訴原告突然承受巨大噪音、又不妥善處理粉塵，使粉塵飄散反訴原告屋內，房內衣物、床單、物品皆染上一層灰(證26)，並使反訴原告吸入大量粉塵，係侵害反訴原告之健康權及居住安寧權甚鉅，此項求償6萬元。 ⑷第4點：未經通知斷水電、換門鎖使反訴原告無家可歸，更未經同意隨意棄置被告私人物品造成毀損，是對居住安寧權的侵害及對被告人格尊嚴的貶低，此項求償2萬元。 ⑸第5點：反訴被告之親戚（證14、15出現之人）受反訴被告之代理，監視工程時，罵「幹」、「生你會折壽」等語，並用手抓反訴原告領口、用身體撞擊反訴原告，欲驅趕反訴原告離開該屋，使反訴原告及妻心生畏懼（人格尊嚴權、居住安寧權），且當時仍有其他人在場，是對反訴原告名譽權之損害，此項求償1萬元。 ⑹反訴原告因有上述行為即與民法184、195條所合致，自有該等條文之適用無虞，應負損害賠償之責（共計12萬元）。 ⒌因反訴被告不能正常給付系爭租賃物，且已達無法居住之程度，從而使反訴原告有需要搬離原住處至替代住宿之必要（詳見反訴原告之答辯暨反訴起訴狀第6、7頁及本狀反訴部分第二、三點），故生於舊住處整理物品、尋找合適新住處、搬遷物品至新住處、再於新住處重新擺放整齊之必要，必然需花費時間及金錢成本才能達上述之目的，是為通常之概念，原告卻否認其因果關係，實在不可思議，另原告質疑形式證據力之社會住宅租賃契約，則更為無稽，該契約經台北地方法院所屬民間公證人賴靜瑜公證（證27），亦有匯款紀錄、居住照片（證28）可供參考、大樓管理員皆可作證。 ⒍反訴被告稱甲○○（原告之孫女）之施壓行為與反訴被告本人無涉，企圖推卸責任，然甲○○為原告於租賃事務上的全權代理人，代理反訴被告簽立租約、管理建物、溝通聯絡等事宜，獲反訴被告之廣泛授權，反訴原告反而從未接觸過反訴被告本人，且甲○○確實係依反訴被告本人之意思表示及名義，代理原告終止所有於民族路208號1-6樓之租賃契約，並代理反訴被告與工程公司簽立工程承攬合約(原告之原證3)，故為達成上述目的做的任何施壓行為，皆是以反訴被告之名義且為完成反訴被告之意思表示所產生之作法，況反訴被告其餘親戚如甲○○之父（反訴被告之子）及其他兩位親戚（其中一位於證14、證15出現），皆有參與上述對反訴原告進行侵權行為的決定及執行，包含何時直接動工、何時斷水電、換門鎖等大動作，反訴被告顯然悉知，卻未曾為反對之表示，足證上述侵權行為確為出自反訴被告本人之意思，而甲○○僅為反訴被告執行上述行為的代理人，故反訴原告自應向反訴被告請求損害賠償無誤，反訴被告推諉之詞，自不可採，殆無疑義。 ⒎反訴被告已黔驢技窮，無法提出任何新事證攻擊、防禦，對於不利己之證據，即聲稱斷章取義，卻無法為前因後果做任何解釋，更憑空誣指被告諸多無中生有之事，欲塑造被告為不懂法律、性格狂妄之人，卻未曾想一切起因皆是反訴被告出租使用執照不符且安全等級較低的套房所致，反訴原告在此事件中是作為被害者，被反訴被告逼迫進行配合，然反訴被告終止契約的方式並不合法，反訴被告又為達成使反訴原告搬離之意圖，進行了一系列施壓的惡劣行徑，對反訴原告提出之證據均未能給出合理解釋，卻一再混淆視聽，其目的為何，司馬昭之心昭然若揭，然反訴原告之言處處均有證據佐證，孰是孰非，相信鈞院自能明察等語。二、反訴被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其所提民事準備暨答辯（一）狀則辯以：㈠查反訴原告提起本件反訴請求反訴原告應給付反訴被告「搬遷衍生費用19,080元、替代住宿費用44,000元、及精神慰撫金120,000元」云云，均於法無據，理由臚列於次。㈡首按「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」，民事訴訟法第260 條第1項定有明文。是查本訴之訴訟標的乃涉及租賃房屋本體之「系爭租約第6及12條、及民法第184（財產權）、455 及767條」等規定，惟觀反訴原告就上開費用之請求權基礎究竟為何？反訴被告根本完全不知所云，而就所謂之搬遷及替代住宿費用及精神慰撫金等，根本與系爭租約無任何直接關聯性，且亦未見被告舉證證明本件反訴之標的與本訴標的間之相牽連關係存在。是以，反訴原告提起本件反訴並不合法，鈞院應逕予駁回，合先陳明。㈢觀反訴原告亂槍打鳥列舉了十多條法律規定，根本混淆視聽；倘反訴原告係主張該等條文均為請求權基礎，則反訴原告當應就「所有條文之要件與本案案情合致、即本件確有該等全部條文之適用」負其舉證之責。然而實則，根本均未見反訴原告有提出任何確切證明以實其說。㈣進者，有關反訴原告主張之「搬遷衍生費用19,080元及替代住宿費用44,000元」，反訴原告除了就「反訴原告所提出之『證物20之單據』（姑先不論其證據能力，反訴被告亦嚴正否認『其證明力及其與原告間有任何因果關係』）之證據能力」暫時保留意見外，就其餘部分反訴被告均全部否認其形式與實質真正。再者，退步以言，縱確有發生該等費用，然如反訴原告所述之該等費用發生時點均係於「兩造間已無任何租賃契約關係存在之時」，是該等費用根本與反訴被告無關；又退萬步言，縱然上開費用涉及系爭租賃契約，反訴原告亦首應就「其與反訴被告間之因果關係及其發生之必要性」等負其舉證之責，然而實則根本均未被告提出任何確切證明以實其說。基此足證。被告所主張根本於法無據。㈤末者，有關反訴原告主張所謂之精神慰撫金120,000元云云，更屬荒謬。蓋觀反訴原告聲稱「訴外人甲○○對反訴原告施加壓力、辱罵反訴原告及用肢體撞擊反訴原告等，致被告心生恐懼及其人格法益受損」等語，然根本皆係出於反訴原告憑空幻想、蓄意渲染與誇大之詞，除了「遭反訴原告斷章取義之包含證13至18號等證物」外，同樣無任何確切事證以實其說；況查，被告持以上開所有證物而對前述甲○○提起「強制、侵入住宅、竊盜及毀損等」罪之刑事告訴，亦遭臺灣新北地方檢察署以前述112年度偵字第11547號為「不起訴處分」在案（同原證8），基此再再足證，反訴原告所云根本不實而不可採信。再退萬步言，縱然訴外人甲○○真有反訴原告前述之對反訴原告施壓等舉，此亦與本件反訴被告本人無涉，亦即反訴原告據此而對反訴原告請求精神慰撫金，根本完全於法無據，益證反訴原告濫訴與混淆本案焦點與欲蓋彌彰等意圖至灼，當請鈞院明辨而勿遭誤導等語。㈥並聲明： ⒈反訴原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由反訴原告負擔。 ⒊如受不利益判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：㈠按所謂無權占有，係指無正當之權利為排他性的占有其物，又正當權源係指如借貸、租賃、地上權、留置權等，使所有人有依法忍受占有人占有其物之義務。又按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第195條第1項前段定有明文。是須因身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或其他人格法益等非財產法益受不法侵害，始得請求非財產上損害賠償。查，系爭租約已於111年8月31日終止，業經本院認定如前，是反訴原告於系爭租約終止後仍繼續占有系爭房屋，自屬無正當法律權源占有系爭房屋，縱反訴原告所述為真而受有上開損害，其無權占有系爭房屋在先，自不得基此向反訴被告主張任何權利。此外，反訴原告復未舉證證明其名譽權、健康權、人格權、居住安寧自由、人性尊嚴等非財產法益受反訴被告不法侵害，揆諸前開法律規定說明，反訴原告請求反訴被告賠償搬遷衍生費用19,080元、替代住宿費用44,000元及精神慰撫金120,000元各節，難認有據，委無可採。㈡從而，反訴原告依侵權行為損害賠償之法律關係反訴請求：① 反訴被告應支付反訴原告搬遷衍生費用19,080元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②反訴被告應支付反訴原告自111年8月27日起至111年10 月26日止(共兩個月)之替代住宿費用44,000元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。③反訴被告應支付反訴原告精神撫慰金120,000元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回，反訴原告之反訴既應駁回，其假執行之聲請，亦失附麗，併予駁回。四、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　 112 　年　　9　　月　　19　　日臺灣新北地方法院板橋簡易庭法官李崇豪以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　 112 　年　　9　　月　　19　　日書記官葉子榕

板橋簡易庭112年度訴字第1086號

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