北斗簡易庭107年度斗簡字第107號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 北斗簡易庭
• 裁判日期: 107 年 08 月 21 日

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
107年度斗簡字第107號原　　　告　洪崇舜
被　　　告　陳秀蘭
訴訟代理人　許智捷律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國107年8月7
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。此
規定於簡易訴訟程序亦適用之，此觀民事訴訟法第436條第2項規定自明。查本件原告起訴時訴之聲明原為：「㈠請求判令被告將坐落彰化縣○○鎮○○路○○段000地號土地（下
稱系爭土地）房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告賠償，並自民國（下同）106年5月1日起至遷讓交屋日止，按
月賠償原告新臺幣（下同）9萬元。㈢原告願供擔保，請准
宣告假執行。㈣訴訟費用由被告負擔。」等語。嗣於訴訟進行中，經本院於107年5月3日前往現場履勘，並囑託彰化縣
二林地政事務所（下稱二林地政事務所）測量上開房屋之面積，並製成複丈成果圖後，原告於107年6月15日以民事準備書狀更正訴之聲明第1項為：「被告應將坐落系爭土地上如
二林地政事務所107年5月8日二地二字第1070003169號函所
附收件日期：107年4月9日、文號：二土測字第654號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A1、面積394.67平方公尺之房屋（下稱系爭房屋）遷讓，並返還予原告。」等語。核原告上開所為，聲明變更部分係將原訴之聲明請求被告遷讓系爭房屋之面積依土地複丈結果而為事實上之補充、更正，並未變更訴訟標的，非屬訴之變更或追加，依前開規定，無庸另行准駁，合先敘明。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、兩造於104年5月1日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約（下稱系
爭租約），租期自104年5月1日起至106年4月30日止，每月
租金18,000元，營業稅捐、水、電、瓦斯及管理等費用，均由被告負擔。
二、系爭租約於106年4月30日到期，原告即向被告表示屆期不續租予被告，參照最高法院58年度臺上字第3717號民事判決要旨，租賃關係被終止後，仍為租賃物之使用收益，出租人即可請求承租人損害賠償或不當得利，被告於租期屆滿後繼續給付租金，原告係以收取損害金意思而收取。
三、退步言之，倘本院認為兩造之租賃契約為不定期限租賃，參照最高法院48年臺上字第228號民事判例、83年度臺上字第
1942號、87年度臺上字第1922號民事判決要旨，原告係保證責任彰化縣二林儒林果菜生產合作社（下稱儒林果菜生產合作社）之理事主席，原告收回系爭房屋係供原告經營之儒林果菜生產合作社使用，原告收回系爭房屋欲供自己營業使用，原告特以本訴狀向被告表示終止上開租賃契約之意思表示，被告應將系爭房屋返還原告。
四、原告所經營之儒林果菜生產合作社於107年7月20日收受行政院農業委員會農糧署中區分署107年7月20日農糧中銷字第1071132079號函示考量紅龍果加工及截切廠商每日處理量能有限，需由供貨農民團體，先行冷藏、集運，相關費用由農糧署補助參與上揭措施供貨農民團體每公斤2元。原告所有系
爭房屋收回後，供原告經營之儒林果菜生產合作社設置儲存，原告收回系爭房屋欲供自已營業使用。
五、另為催告被告遷讓返還系爭房屋，原告業以存證信函通知被告限期搬遷，並表明租約到期，不續約，然被告均置之不理，仍繼續使用系爭房屋，原告自得依系爭租約第6條之約定
，請求被告應自106年5月1日起至系爭房屋遷讓之日止，按
月給付原告9萬元之損害。
六、並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭房屋遷讓，並返還予原告。㈡被告應自106年5月1日起至系爭房屋遷讓之日
止，按月給付原告9萬元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執
行。㈣訴訟費用由被告負擔。
貳、被告辯稱：
一、定期租賃屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，原告不即表示反對之意思者，依法即應視為不定期租賃：
㈠被告於98年5月1日起即與原告訂立租賃契約（註：兩造原皆未訂立書面契約，迄104年5月1日起之系爭租約，始訂立書
面），約定被告承租原告所有系爭土地上之南楝鐵皮屋（即系爭房屋），並每月給付租金18,000元予原告，且自行負擔原告登記名義之水、電費用【註：由出租人交付水電單後，水費係與另名承租人（即世界盃撞球場）平均分擔、電費則按電錶負擔】。據此，被告投入百萬資金建造釣蝦場，以經營水世界釣蝦場。原告亦於每月自行前往釣蝦場收取租金並交付繳費通知單，被告亦皆依約自行負擔水、電費。循此，兩造每2年續約。嗣系爭租約於106年4月30日到期前後，原
告均未為任何屆期不再續租之表示，仍如往常於每月自行前往釣蝦場收取租金並交付水、電繳費通知單；被告亦如故經營水世界釣蝦場及負擔原告登記名義之水、電費用，兩造往來並無異狀。
㈡詎料，106年7月20日原告突然分別以存證信函通知南側鐵皮屋之承租人被告、第三人陳宗義及北側鐵皮屋之另名承租人洪月娟（即世界盃撞球場），要求搬遷，被告甚感莫名（註：原告未於租期屆至前通知，屆至後亦無異狀，仍如往常收取租金）及恐懼（註：被告投資百萬資金建造釣蝦場以謀生，卻一夕全無，日後不知何去何從），方於同年月27日以存證信函檢附租金函覆。嗣後，106年8月28日再以存證信函檢附租金匯票、106年9月29月、同年10月23日、同年11月28日以掛號信件郵寄租金匯票；同年12月至3月間之租金，被告
送至原告住所，由原告之女親收；107年4月2日、同年5月4
日、同年6月4日、同年7月5日、同年7月27日再以掛號信件
郵寄租金匯票，但原告於107年4月起即拒收前開掛號信件。㈢查系爭租約原雖係定期租賃，然於租賃期106年4月30日屆至前後，原告均未為任何表示，仍如往常於每月自行前往釣蝦場收取租金；被告亦如故經營水世界釣蝦場及負擔原告登記名義之水、電費用，兩造往來並無異狀，迄106年7月20日原告始以存證信函通知搬遷。是原告於租期屆滿後，迄106年7月19日之期間均消極的任由承租人為租賃物之從來使用收益，未積極的表示反對續租，參照民法第451條規定及最高法
院70年度臺上字第4636號民事判決意旨，自應視為不定期限租賃契約。
二、原告並無收回自住之終止租約事由：
查原告雖臨訟主張其為儒林果菜生產合作社之主席，欲收回供合作社使用云云。惟儒林果菜生產合作社係為一獨立法人格之社團法人，與原告係屬不同之人格，自非屬供自己或同居家屬使用；且客觀上亦未有正當理由及收回自營之必要，復無任何之證明；況其自始未曾為相同之主張，所述顯係臨訟辯詞，實不符「自用」之終止條件。
三、縱退步言，約定之違約金額過高，應予酌減：
縱退步言，雖系爭租約第6條後段約定：「如不即時遷讓交
還房屋時，甲方每月得向乙方請求租金五倍之違約金至遷讓完了之日止。」，然原告每月損失僅為相當租金之不當得利，卻請求租金五倍之違約金，約定之違約金額明顯過高；況原告事前未預知不再續租，致被告措不及防，先前之投資將損失殆盡，亦非合理，依民法第252條規定，法院非不得予
以酌減。
四、綜上所述，原告於租期屆滿後，消極的任由承租人為租賃物之使用收益，而未即積極的表示反對續租，應視為不定期限繼續契約；且無收回自住之終止租約事由。基此，原告請求，委非有理。
五、並為答辯聲明：㈠駁回原告之訴。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利益判決，願供擔保免予假執行。
參、本院得心證之理由：
一、原告主張被告向其承租系爭房屋，約定租賃期間自104年5月1日至106年4月30日止，每月租金18,000元，營業稅捐、水
、電、瓦斯及管理等費用等，均由被告負擔，租期屆至，兩造未再訂立租賃書面，被告仍繼續使用系爭房屋等情，業據其提出租賃契約為證，核屬相符，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
二、原告復主張其於106年4月30日租期屆滿後，即向被告表示不續租，倘認兩造間之租賃契約為不定期限租賃，則其有將系爭房屋收回供自己營業使用之需求而終止系爭租約等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭租約是否於106年4月30日租期屆滿時消滅？或視為以不定期限繼續契約？㈡如視為以不定期限繼續契約，嗣後是否經合法終止？㈢原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈣原告依系爭租約第6條之約定，請求
被告應自106年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月賠償
原告9萬元，有無理由？
㈠系爭租約不因106年4月30日租期屆滿而消滅，而應視為以不定期限繼續契約：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。但租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第
450條第1項、第451條分別定有明文。復按民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，固不以明示之反對為限，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一種單純的沉默，尚難認為已有默示反對續租之意思（最高法院46年臺上字第1828號判例意旨參照）。再按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年臺上字第1820號判例意旨參照）。
⒉查系爭租約為定有期限之租賃契約，於106年4月30日租賃期限屆滿後，承租人即被告仍繼續為租賃物即系爭房屋之使用收益，出租人即原告不即表示反對之意思，仍繼續收取租金，並交付系爭房屋之水、電繳費通知書，由被告負擔系爭房屋之水、電費用，則依前揭規定及說明，堪認兩造間於原定租賃期限即106年4月30日屆滿後，係視為以不定期限繼續契約。
⒊原告雖主張：其於系爭租約屆滿後，即以存證信函通知被告限期搬遷，並表明租約到期，不續租，且被告於租期屆滿後繼續給付租金，原告係以收取損害金意思而收取云云。惟按被告於106年4月30日系爭租約屆滿後，仍繼續為系爭房屋之使用收益，而原告遲至106年7月20日方以存證預告被告於文到三日內搬遷，並參酌證人陳宗義於107年8月7日本院審理
時所具結證稱：「（問：原告來收取一萬八千元的時候，有沒有說這一萬八千元這是租約到期後，被告沒有搬走，害原告損失的錢？）沒有，那是原告自己寫寫之後自己講的。原告將一萬八千元收走後就走了。」、「（問：原告之前有無表示不要繼續租給被告？）原告如果要說要跟被告說。因為被告才是承租人，原告沒有明確跟我說水世界不要租給被告了。」等語；被告於同日本院審理時亦稱：「（問：被告總共收過原告幾次存證信函？）二次而已。存證信函裏面沒有提到說要收回自用，也沒有說收取一萬八千元的的性質。」等語。再者，原告於同日本院審理時亦自承：「（問：106
年5月租金有收取？）有。那時候我有跟被告說租約到期，
當時我是依照一般的慣例，承租人承租時間到了，再給他們一點時間。那時候我是四個月收一次，所以我沒有說。」等語，此有本院107年8月7日言詞辯論筆錄1份在卷可稽。堪認被告於系爭租約租賃期限屆滿後，仍為租賃物即系爭房屋之使用收益，出租人原告不即表示反對之意思，依民法第451
條之規定，應已更新為不定期限租賃契約。
㈡兩造間之不定期限繼續租約，未經合法終止，租賃關係仍屬存續：
⒈按「未定期限者，各當事人得隨時終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」民法第450條第2項、第3項定有明文，參以該條款立法理由「其未定
期限者，各當事人固得隨時終止契約，然若另有習慣，則應從其習慣，但其習慣僅以有利於承租人為限耳。至當事人之一，無論其方為隨時終止契約，或依習慣終止契約，均應使負通知相對人之義務，俾得有所準備。惟不動產之租金，係以星期、半個月、或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月、或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月、或一個月前通知之，以保護承租人之利益。」，可知該條款主要係保護承租人，課與出租人應於行使終止權前，應先期（依各租金給付期間之狀況）通知承租人之法定義務，俾利承租人於終止時之準備。復按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度臺上字第1922號判決意旨參照）。
⒉經查，原告以供自己營業之用收回系爭房屋為由，以本件民事準備書狀繕本送達被告，作為終止系爭租約之意思表示等情，有原告民事準備書狀1份在卷，又查，原告於本案民事
準備書狀所為終止系爭租約之行為前，並無先定一個月以上之期限通知被告欲終止系爭租約之行為，故本件原告以收回供自己營業之用為由請求返還系爭房屋，於起訴前，未踐行民法第450條第3項但書先期通知被告之通知義務，故所為以本案民事準備書狀繕本所為通知終止行為，難認合法，是兩造間仍存在不定期租賃關係。
⒊次按土地法第100條第1款所謂收回自住，固包括收回出租之房屋供自己營業之用；但須客觀上有正當理由及收回自營必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足。（最高法院41年度臺上字第138號、43年度臺上字第1199號
、48臺上字第228號、50年臺上字第1761號判例意旨參照）
。準此而論，出租人即原告自應就其係為收回出租之系爭房屋供自己營業之用之事實負舉證責任，不能僅憑主觀上之認知，即遽為上開事實之認定。經查，原告主張其為儒林果菜生產合作社之理事主席，欲收回系爭房屋以供原告經營之儒林果菜生產合作社使用，並提出彰化縣政府合作社登記證、行政院農業委會農糧署中區分署函等影本為證，然儒林果菜生產合作社為一獨立法人格之社團法人，非屬原告自營之獨資商號或公司，足認本件原告所舉事證，僅為其主觀上認有收回自己營業之情事發生，並未證明客觀上有正當理由及收回自己營業之必要。從而，本件原告以收回自己營業為由，請求被告遷讓系爭房屋，委無可採。
㈢原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，以及依系爭租約第6條之約定，請求被告應自106年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，應按月賠償原告9萬元，均無理由：
本件被告於系爭租約106年4月30日租期屆滿後，仍為租賃物即系爭房屋之使用收益，出租人即原告不即表示反對之意思，依民法第451條之規定，視為以不定期限繼續契約，非出
租人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係仍屬存續；而本件原告以本案民事準備書狀繕本送達被告併為其一方終止系爭租約之行為，所為終止行為前，未依民法第450條第3項規定，於1個月前先行通知，其所為終止系爭租約
之行為難認合法有效，是以兩造間就系爭租約仍存在不定期租賃關係，已詳如前述，故原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，以及依系爭租約第6條之約定，請
求被告應自106年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，應按月
賠償原告9萬元，均屬無據。
三、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、系爭租約第6條約定
之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及應自106年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月賠償原告9萬元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
伍、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 21 日臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 郭玄義
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 21 日書記官 林盛輝