112年度斗小字第375號｜民事：返還斡旋金｜裁判日期：113 年 02 月 27 日

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭小額民事判決 112年度斗小字第375號原告張文寬被告許存德郭珊珊葉昱呈上列當事人間請求返還斡旋金事件，本院於民國113年2月20日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。理由要領ㄧ、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一者…，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告以被告郭姍姍、許存德為被告請求返還斡旋金新臺幣(下同)5萬元，嗣於民國113年1月17日言詞辯論程序，當場追加被告葉昱呈，請求被告郭姍姍、許存德、葉昱呈共同返還其給付之斡旋金5萬元，核原告所為，係主觀追加被告葉昱呈，依上揭規定，應予准許。二、原告主張：㈠被告葉昱呈所有坐落彰化縣○○鄉○○段000000地號土地及其上門牌號碼為彰化縣○○鄉○○巷000弄00號房屋(下稱系爭房地)委託丞洋建設有限公司即台灣房屋員林大道店以688萬元出售，原告經被告宇信開發有限公司即台灣房屋北斗中山店(下稱台灣房屋)經紀人即被告郭珊珊帶看，於111年5月18日給付被告郭珊珊斡旋金5萬元，並簽立願以600萬元購買系爭房地之不動產買賣意願書(斡旋金收據)。㈡嗣經郭珊珊告知原告所出價格無法成交，原告遂向被告郭姍姍表示願以650萬元購買系爭房地，惟被告郭珊珊並未交付修改後為656萬元之斡旋金收據予原告。而於111年5月22日經台灣房屋員林大道店經紀人與屋主即被告葉昱呈磋商後，被告郭姍姍方得以代原告與被告葉昱呈議價並以650萬元成交，被告郭珊珊並立即以通訊軟體line通知原告成交事宜及仲介費用為2%等情。㈢原告復於111年5月28日誌系爭房地現場再看屋，系爭房地與社區圍牆間有一塊畸零地，前經被告郭珊珊告知該畸零地可使用，而原告再三告知郭珊珊該畸零地可充分使用方購買系爭房地，但是該日看屋時，被告郭姍姍表示該畸零地可使用而非充分(永久)使用權，因被告郭姍姍有不實告知情事，原告因此不想購買系爭房地，又原告出價650萬元之斡旋金收據並未交付原告一份，基上原因，原告認系爭房地並未成交，給付給被告郭姍姍之斡旋金5萬元應返還原告，因為5萬元係交付被告郭姍姍，現今5萬元不知在何處，且原告並不認識屋主被告葉昱呈，爰依契約及不當得利之法律關係，請求被告郭珊珊、許存德(店長)、葉昱呈等3人共同返還原告5萬元斡旋金。並聲明：被告等3人應給付原告5萬元。三、被告部分：㈠被告郭姍姍、許存德均以：原告向被告郭姍姍出價650萬元，並簽立不動產買賣意願書(願意購買價格656萬元)，嗣經被告郭姍姍與屋主即被告葉昱呈議價，以650萬元成交，被告許姍姍立即以訊息告知原告，該斡旋金已轉成定金由葉昱呈受領，嗣原告又不欲購買，被告葉昱呈將5萬元沒收，經被告許存德與被告葉昱呈依收受沒定確認書約定各分一半；另被告郭姍姍不可能同意原告對於系爭房地旁之畸零地為充分(永久)使用之權利，僅告知原告可以置放物品，而斡旋金收據確實未給原告一份，僅用line傳了第一份開價600萬元之斡旋金收據給原告等語，以為置辯。並均聲明：原告之訴駁回。㈡被告葉昱呈則以：其僅係系爭房地屋主，600萬元絕對不可能賣，被告郭姍姍收受5萬元斡旋金後，由委託店即台灣房屋員林大道店再於111年5月21日與其議價，其方同意以650 萬元出售，原告反悔不買，其當然沒收5萬元之定金，並依收受沒定確認書約定，將沒收之訂金半數給付台灣房屋北斗中山店作為服務費，原告曾帶女兒來看屋，與其相談甚歡，原告曾說過以650萬元簽約等語。並聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：㈠原告上開主張，業據其提出不動產買賣意願書即斡旋金收據、系爭房地照片、切結書一份、line對話翻拍照片4張等件附卷可稽。亦據被告許存德提出專任委託書、不動產說明書、被告郭姍姍line通知原告成交翻拍照片1張、賣方成交契約書、專任委託書契約變更附表（總價變更)3張、切結書1 份等件在卷可按(見本院卷第51頁至第73頁)。應堪信原告購買系爭房地交付被告郭姍姍5萬元斡旋金及被告葉昱呈因原告反悔不買而沒收5萬元之事實為真。㈡按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第1項、第2項定有明文。該條第2項所謂「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，應係指買賣雙方當事人「僅」對於買賣之標的物及價金有所表示而已，對於買賣契約之其他要素則未明白表示，此時，因買賣雙方對於買賣之標的物及價金意思表示合致，契約即告成立，否則，如當事人除對買賣之標的物及價金有所表示之外，另對於契約之其他條件（常素與偶素等）明白表示時，仍須有合意時契約始能成立，此觀民法第153條第2項規定自明(臺灣臺中地方法院98年度簡上字第64 號判決意旨足資參照)。㈢系爭房地賣方即被告葉昱呈原委託價格為688萬元，嗣經台灣房屋園林大道店經紀人議價，分別於111年5月15日、21日將底價降為630萬元、625萬元，被告郭姍姍於同年月18日收受原告交付之5萬元為斡旋金，因被告葉昱呈變更委託價格業已達到原告所欲購買之價格650萬元，即將上開斡旋金交付被告葉昱呈受領，買賣雙方價金意思表示一致，系爭房地買賣契約(或預約)成立，並由被告郭姍姍以line訊息告知原告成交之結果，該5萬元斡旋金轉為定金；原告否認其曾經出價650萬元，且其出價之斡旋金收據(未給原告一份)是被告郭姍姍以line傳給他的，上面載明第一次出價600萬元(見本院卷第19頁)，其未曾簽過650萬元之斡旋金收據云云。而由被告提出之斡旋金收據卻為出價656萬元(見本院卷第69頁)，而原告固不否認該斡旋金收據上簽名為其親簽，但認為被告郭姍姍未將斡旋金收據一份交付原告，則原告不承認開價656萬元云云。經查： ⒈原告所簽立出價656萬元之斡旋金收據，於113年2月20日本院行言詞辯論程序時，原告先否認其曾經簽過該斡旋金收據，後又改稱：「600萬元是斡旋單裡面有寫，我當初有向被告郭珊珊要斡旋單給我，就是要把裡面的600萬元改成650萬元，但被告郭珊珊沒有給我。」等語，被告郭姍姍亦承認受原告指示方將出價金額改成656萬元，並在價金合意後，立即以line訊息通知原告成交金額、現況交屋、服務費等內容( 見本院卷第89頁至第92頁、第57頁)。則原告前後陳述不一，且第二張斡旋金收據亦有原告親自簽名其上，加上被告郭姍姍用line訊息通知原告成交金額事宜，則原告自不得對於其以656萬元欲購買系爭房地乙事諉為不知。原告上開主張，委無足採。 ⒉被告葉昱呈亦於上開言詞辯論程序辯稱：「某天原告帶家人來要來簽約，後來說有事不能來簽約，原告女兒有來家裡看房子說要簽約，有說是650萬元簽約，原告說會再來看房子的情況。」、「是仲介傳簡訊給我看是650萬元，我印象就是原告來談完說650萬元下週要簽約，600萬元我不會賣。」等語(見本院卷第91頁)。則屋主即被告葉昱呈亦當面聽原告說以650萬元簽約(出價)，而為價金意思表示合致。依上揭判決意旨，系爭房地買賣契約當然成立，原告事後又反悔不買，其已交付並轉成定金之斡旋金自應由被告葉昱宏沒收，該5萬元已轉成為定金，而應受民法第249條第2款及斡旋金收據第6條約定之規範(見本院卷第69頁)。 ⒊原告無法自圓其說，遂主張被告郭姍姍未將第二次斡旋金收據一份交付原告，原告不承認被告郭姍姍更改之價金，仍應以600萬元斡旋金收據為準云云。本院認被告郭姍姍身為仲介經紀人，理應遵守仲介人員相關規範，將所有契據均交付買方即原告收執一份為當，但是依法律規定，契約的法律關係仍以意思表示互為一致為契約之成立之要件，如法律未規定須有書面之要物性之要求，則仍以意思表示為準，原告出價，無論仲介人員有無斡旋單交付，如口頭出價已到達被告葉昱呈，則仍屬意思表示到達對方，對方承諾後並收受5萬元，該買賣系爭房地契約已然有效成立，不以書面為必要，且被告葉昱呈受領或沒收5萬元之斡旋金係依據契約約定，其對於系爭房地成交應無瑕疵，對於5萬元亦非構成不當得利。是原告上開主張，洵屬無據。㈣至原告復主張：系爭房屋與社區圍牆間之畸零地之使用權，因被告郭姍姍為不實告知，原告簽約前方知悉僅能為普通使用而無充分使用權（永久使用)，故反悔不購買系爭房地等情(見本院卷第27頁)。該畸零地應為如何使用？使用多久？專用或共用？均依住戶規約定之，無從使法定空地為一人共有專用，此為眾所周知之事，經紀人仲介過程如有不實告知之情事，使原告受有損害，原告應對於經紀人另訴，於本件房屋買賣契約成立無涉，併此敘明。㈤綜上所述，原告依契約、不當得利之法律關係，請求被告等3人返還5萬元之斡旋金，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用，應由原告負擔。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日北斗簡易庭法　官丁兆嘉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，僅得以判決違背法令為理由提起上訴，並應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日書記官　蔡政軒

北斗簡易庭112年度斗小字第375號

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