105年度重訴字第2號｜民事：土地所有權移轉登記｜裁判日期：106 年 01 月 24 日

臺灣澎湖地方法院民事判決　　　　　　　105年度重訴字第2號原　　　告　陳自順訴訟代理人　謝以涵律師被　　　告　吳石吉被　　　告　吳柏毅共　　　同　謝易澄律師訴訟代理人上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國106年 1月3日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應於原告給付新臺幣陸佰伍拾萬元時，將附表所示之不動產移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。事實及理由甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。經查，本件原告起訴依據買賣契約請求：被告應於原告依兩造於民國104年9月10日所簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）約定之方式給付被告新臺幣（下同）650萬元同時，將坐落澎湖縣○○市○○段000○000地號土地所有權移轉登記予原告。嗣於105年5月3日具狀追加契約解除後之回復原狀請求權、違約金請求權為訴訟標的，並追加備位聲明：⑴被告應給付原告100萬元，及自本民事補充理由狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第95頁）。又於105年5月4日以書狀當庭更正先位聲明、備位聲明如下：先位聲明：⑴被告吳石吉應於原告依系爭買賣契約約定之方式給付被告650 萬元同時，將坐落澎湖縣○○市○○段000地號、同段322地號地號，持分均為100分之21之土地，暨其上同段83建號即建物門牌澎湖縣馬公市西衛211號、持分全部之建物（下稱系爭房屋所有權移轉登記予原告。⑵被告吳柏毅應於原告依前項約定之方式給付被告650萬元同時，將坐落澎湖縣馬公市○○段000地號、持分100分之79之土地所有權移轉登記予原告。備位聲明：⑴被告應給付原告50萬元，及自105年5月4日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。⑵被告應同意原告向呂正華地政士領回其所保管原告依系爭買賣契約支付之簽約款50萬元。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第109頁）。核均屬基於同一基礎事實，或更正訴之聲明，且無礙被告之防禦及本件訴訟之終結，揆諸前揭規定，洵屬有據，應予准許。乙、兩造爭執要旨：一、原告主張：坐落澎湖縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭320地號土地）為被告吳石吉單獨所有；同段322地號土地（下稱系爭322地號土地，與系爭320地號土地合稱為系爭土地）則係被告吳石吉與被告吳柏毅分別共有，被告吳石吉持分為100分之21，被告吳柏毅持分為100分之79；另坐落於系爭320地號土地上之系爭房屋則為被告吳石吉所有。嗣兩造於104年9月10日簽訂系爭買賣契約，由被告2人將系爭土地及系爭房屋（下稱系爭房地）以700 萬元之價格出售予原告。原告已於簽訂系爭買賣契約前1日之104年9月9日，繳納簽約款50萬元，並依系爭買賣契約附件一第七項約定（下稱系爭約定），交由辦理本件過戶及其他相關事宜之呂正華地政士保管，視為被告已收；而被告復因考量系爭房地需塗銷及履約保證，故將簽約款由擔任此筆交易仲介之正鴻不動產企業行（下稱正鴻企業行）代收，並經被告吳石吉簽收無訛，原告支付現金50萬元予正鴻企業行，並由正鴻企業行簽發相同金額之支票，隨後將支票放置於呂正華處。詎被告吳石吉竟誣指原告為仲介業者正鴻企業行虛擬之買方，而於104年9月16日寄發存證信函予正鴻企業行，表示解除系爭買賣契約，此後被告2人即不依系爭買賣契約配合辦理土地鑑界、過戶等相關事宜。惟系爭買賣契約已有效成立，被告解除契約於法無據。爰依系爭買賣契約之約定，請求被告在原告給付尾款650萬元同時，將系爭房地移轉登記予原告。若認系爭買賣契約已解除，則依據契約解除後之回復原狀請求權，請求被告應將原告所給付之50萬元如數返還原告，並依據系爭賣契約第13條第3項之約定，請求被告交付同額價款50萬元予原告作為違約損害賠償。爰依法提起本訴，並先位聲明：⑴被告吳石吉應於原告依系爭買賣契約約定之方式給付被告650萬元同時，將系爭土地持分100分之21，暨系爭房屋所有權移轉登記予原告。⑵被告吳柏毅應於原告依前項約定之方式給付被告650萬元同時，將系爭322地號、持分100分之79 之土地所有權移轉登記予原告。備位聲明：⑴被告應給付原告50萬元，及自105年5月4日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。⑵被告應同意原告向呂正華地政士領回其所保管原告依系爭買賣契約支付之簽約款50萬元。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告因需錢孔急，乃委託正鴻企業行出售系爭房地，該企業行仲介人員於104年9月10日中午先主動至被告吳石吉家中稱有客戶要購買土地，在當日下午就要求被告吳石吉簽約，而被告吳石吉因中風身體及精神狀況皆不佳，就契約內容根本無暇審閱，且因為當時需錢孔急，多次表示果有買方願意購買，訂金一定要當天先行支付，仲介人員亦稱次日即會將訂金給被告，被告吳石吉始簽約，而被告吳柏毅亦是在當日下午5時在無充裕時間審閱系爭契約內容情況下當場蓋印簽約。系爭買賣契約之締約過程，原告並未盡充分告知義務，而使被告誤以為簽約後，即可解其燃眉之急而可先運用簽約金50萬元，惟原告未依承諾給付現金，故兩造是否達成契約之合意，以及被告是否有意思表示之錯誤，均有疑問，應認系爭買賣契約未成立，縱使成立，被告亦得依民法第88條、92條規定撤銷錯誤之意思表示。又原告未給予被告合理之審閱期間審閱系爭買賣契約之條款內容，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1項、第2項規定，系爭約定不構成契約內容，且系爭約定又顯失公平，依民法第247 條之1第3款、第4款之規定，亦屬無效。系爭買賣契約既不成立或經撤銷，原告請求被告先位聲明請求移轉系爭房地所有權登記，並無理由。又原告所給付之50萬元乃屬定金加簽約款之性質，並非全部皆為訂金，原告備位聲明請求被告加倍返還訂金，亦屬無理由。況原告係趁被告急迫、輕率或無經驗之情況下與之簽定系爭買賣契約，亦可依民法第74條第1項、第250條、第252條規定酌減違約金。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵被告願供擔保請准宣告免為假執行。丙、協商整理兩造爭點，不爭執事項：一、不爭執事項：（一）兩造於104年9月10日簽定系爭買賣契約，約定被告吳石吉將其名下所有系爭320地號、應有部分全部之土地，以及被告吳石吉、吳柏毅共有系爭322地號，應有部分各為100分之21、100分之79之土地及系爭房屋，以總價700萬元出賣予原告。（二）依照系爭買賣契約第五條第二項之約定，契約簽定時原告應支付50萬元，尾款650萬元則於點交系爭不動產時付清。（三）原告已於簽約當日支付簽約款50萬元，並依照系爭買賣契約附件一第七項約定，將該50萬交由地政士呂正華代書保管，嗣被告吳石吉已於104年9月9日簽收該50萬元，有上開附件一以及簽收表為證（本院卷第28、29頁）。二、爭執事項（一）系爭買賣契約是否有效成立？（二）原告是否已以104年11月27日之存證信函對被告解除系爭買賣契約（本院卷第87頁）？（三）原告請求被告於原告支付尾款650萬元時，將系爭不動產所有權移轉登記予原告，是否有理由？（四）若系爭買賣契約已解除，原告備位請求依系爭買賣契約第13條第3項之約定，請求被告加倍返還已支付之價金共100萬元，是否有理由？丁、得心證之理由一、按當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；又當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條、第345條第2項分別定有明文。另契約之內容，可分為要素，係指契約成立所不可或缺之要件，如買賣中約定移轉財產權及支付價金；常素，即通常雖構成契約之內容，但除去該內容仍不影響契約性質，如瑕疵擔保責任為買賣契約之常素；偶素，即通常雖非構成契約內容之法律事實，因當事人特以意思表示將其附加於契約內容者，如條件、期限等。是以，當事人間倘就買賣契約必要之點（即買賣契約要素，指標的物、價金）互相意思表示一致時，買賣契約即為成立，至其他非必要之點，除經當事人特別注重，而另以意思表示將其附加於契約內容，並視為契約成立之要件者外，否則無礙買賣契約之成立。本件原告主張兩造已成立系爭買賣契約，業據其提出不動產買賣契約書影本為證（見本院卷第22頁至第28頁、267頁至第281頁），被告對有簽訂系爭買賣契約並於其上親自簽名蓋印固不爭執，惟辯稱兩造間未達成契約之合意，且有意思表示錯誤之情形云云。經查：（一）兩造於104年9月10日簽定系爭買賣契約，約定被告將系爭房地，以總價700萬元出賣予原告一節，為兩造所不爭執，足證兩造就系爭買賣契約之標的物及價金等必要之點意思一致；又系爭買賣契約附件一已就系爭土地鑑界之申請及費用負擔、系爭買賣契約解除要件、登記名義人指定、買賣契約簽約款之保管、占用系爭土地古井處理等非必要之點，另以個別磋商條款方式逐一約定（見本院卷第28頁、第279頁），可知兩造就系爭買賣契約特別約定之非必要之點，亦已互相表示意思一致，堪認系爭買賣契約即已成立。（二）被告辯稱原告未給予被告合理之審閱期間審閱系爭買賣契約之條款內容，依消費者保護法第11條之1第1項、第2項規定，系爭約定不構成契約內容，且系爭約定又顯失公平，依民法第247條之1第3款、第4款之規定，亦屬無效云云。惟依據消保法第11條之1第1、2 項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」、「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。」乃係規範企業經營者與消費者間訂立之定型化契約，而系爭買賣契約之買賣雙方為一般人，並非消保法第二條第二款所指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，故系爭買賣契約難認有消保法之適用。又民法第247條之1第3款、第4款規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」查系爭買賣契約書應係由仲介商正鴻企業行所提供，此觀買賣契約書中「立契約書人簽章」業已事先將不動產經紀業、營利事業編號等欄位打印即可知之，是系爭買賣契約是否可認為係當事人一方預定用於同類契約之條款之定型化契約，尚有疑問。況系爭約定：「買賣雙方約定簽約款應委由地政士保管，但不影響契約效力，視同賣方已收，雙方約定應與尾款一併無息繳交。」等內容（見本院卷第279頁）僅係約定將原告交付之簽約款交由地政士保管，之後連同尾款一併交付，並未使被告拋棄權利。而被告雖辯稱曾多次向仲介人員表示要於當天拿到簽約金，仲介人員亦允諾次日即可拿到云云，然並未舉證以實其說，且被告於104年9月9日簽約當天，亦同意簽約款由擔任此筆交易仲介之正鴻企業行代收，並經被告吳石吉簽收無訛，原告支付現金50萬元予正鴻企業行，並由正鴻企業行簽發相同金額之支票放置於地政士呂正華處，有該支票一紙、訂金簽收表在卷可佐（見本院卷第29頁）。被告雖否認該簽收表之真正，然觀諸該簽收表上吳石吉之簽名字跡，與系爭買賣契約上吳石吉之簽名頗為神似，且該簽收表之印文又與買賣契約所蓋印者相同，被告亦自陳係由在場人員稱在何處簽名蓋印即當場蓋印等語（見本院卷第161頁被告答辯狀第四行），足證該訂金簽收表之簽名印章應屬真正，被告空言否認，委不足採。是被告既同意簽約款由擔任此筆交易仲介之正鴻企業行代收，則被告未先收取簽約款，亦難謂有何重大不利益，是被告主張系爭約定違反民法第247條之1第3款、第4款規定，應屬無效云云，實無可採。（三）被告又辯稱其誤以為原告會依承諾給予現金，故始同意簽立系爭買賣契約，有意思表示錯誤之情形云云，然被告自陳仲介人員允諾次日即可拿到簽約金一節，亦未能舉證以實其說，縱有允諾，亦與原告本人之允諾有間。況系爭約定中，已約定將原告交付之簽約款交由地政士保管，之後連同尾款一併交付，且被告亦同意簽約款由擔任此筆交易仲介之正鴻企業行代收，並經被告吳石吉簽收無訛等節，均詳如前述，是被告已明知簽約款將會連同尾款一併交付，自無意思表示錯誤之情形。至於被告另辯稱可依民法第92條規定撤銷錯誤之意思表示云云，該條乃屬因詐欺撤銷意思表示之規定，被告既未答辯遭受被告詐欺，亦未就受詐欺之事實負舉證責任，其執此為辯，亦不足採。（四）綜上，系爭買賣契約已有效成立，被告辯稱兩造間未達成契約之合意，且有意思表示錯誤之情形云云，均非可採。二、被告又辯稱原告曾於104年11月27日寄發存證信函予地政士呂正華解除系爭買賣契約，不得再依系爭買賣契約請求被告給付價金云云，然觀諸該存證信函內容為：「本人向吳石吉、吳柏毅澎湖縣馬公市五福段土地，已支付新台幣50萬元訂金，由台端代為保管。現吳石吉、吳柏毅拒不履行契約，茲以本函要求台端於函到五日內將上開訂金返還本人。」有存證信函一份可佐（見本院卷第87頁），並無隻字提及要解除系爭買賣契約，且該存證信函乃係針對呂正華地政士為之，並非對被告為之，縱原告有解除契約之意思表示，亦難認該意思表示已因該存證信函而到達被告，被告辯稱系爭買賣契約已因原告上開存證信函解除云云，殊不足採。三、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第348 條第1 項、第367 條分別定有明文。次按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。末按被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院39年台上第902號判例意旨參照）。查系爭買賣契約已有效成立，故原告基於系爭買賣契約，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，自屬有理，應予准許。又系爭買賣契約第五條第二項付款期限，約定系爭房地點交日期訂於民國104年10月10日或之前，甲方（原告）應依約付清尾款（見本院卷第23頁），而原告已於簽約時支付50萬元，尾款 650萬元尚未支付，已如前兩造不爭執事項，被告雖就原告之請求未做對待給付之抗辯，然原告自認被告可援引此抗辯而同意法院為對待給付之判決。經核系爭買賣契約上開約定，兩造間就移轉所有權登記以及給付買賣價金確係立於對待給付之關係，揆諸上開說明，自應為命原告為對待給付之判決。四、原告先位之訴既經准許，其請求解除契約後加倍返還訂金之備位聲明，即無庸審酌，附此敘明。另原告就先位聲明部分未聲請宣告假執行，被告聲請准供擔保免為假執行之宣告，核無必要。五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 106 年 1 月 24 日民事庭法官吳宏榮以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 1 月 24 日書記官莊心羽附表： ┌──┬──────────────────┬──────┬───┐ │編號│不動產 │應有部分 │被告 │ ├──┼──────────────────┼──────┼───┤ │1 │澎湖縣○○市○○段000地號土地 │全部 │吳石吉│ │ │ │ │ │ ├──┼──────────────────┼──────┼───┤ │2 │澎湖縣○○市○○段000地號土地 │100 分之 21 │吳石吉│ │ │ ├──────┼───┤ │ │ │100 分之 79 │吳柏毅│ ├──┼──────────────────┼──────┼───┤ │3 │澎湖縣○○市○○段 00 ○號即建物門牌│全部 │吳石吉│ │ │澎湖縣○○市○○ 000 號建物 │ │ │ └──┴──────────────────┴──────┴───┘

臺灣澎湖地方法院105年度重訴字第2號

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