臺灣屏東地方法院103年度訴字第463號

• 裁判案由: 返還土地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣屏東地方法院
• 裁判日期: 104 年 06 月 05 日

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第463號原　　　告　林碧洋
訴訟代理人　葉玟岑律師
被　　　告　鳳陽汽車股份有限公司
法定代理人　黃喜松
訴訟代理人　陳清朗律師
上列當事人間返還土地等事件，本院於民國104年5 月5 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。」，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告原依兩造簽訂之不定期租賃契約，主張終止租賃契約並請求返還租賃物，而訴請被告應將原告所有坐落屏東縣內埔鄉美和段534-1 、535-2 、537
-1及538-1 地號土地（以下合稱系爭土地）交還原告，嗣於本院審理中追加備位聲明：被告承租系爭土地之租金，應自本件判決確定之日起，調整為每年45萬元。（本院卷第169
頁），經核原告上揭訴之追加，同係基於兩造就系爭土地簽訂之不定期租賃契約所生之請求，應認其訴訟之基礎事實尚屬同一，則參諸上揭法條規定，原告所為上開訴之追加，於法尚無不合，應予准許。
二、次按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」，民事訴訟法第262 條第1 項定有明文。經查，本件原告起訴時係以鳳陽汽車股份有限公司、屏東縣麟洛鄉果菜運銷合作社（下稱麟洛合作社）及陳進興為被告，嗣原告於本院審理中撤回對被告麟洛合作社及陳進興之起訴，業經上揭被告2 人之訴訟代理人當庭表示同意（本院卷第168 、169 頁），則參諸上揭法條規定，原告所為訴之撤回，於法並無不合，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠緣原告於民國95年12月13日與訴外人即被告之法定代理人黃喜松簽訂合作協議書1 份（下稱系爭合作協議書），雙方協議共同出資成立汽車檢驗場即鳳陽汽車有限公司內埔分公司，由原告出資新台幣（下同）450 萬元，並將原告所有系爭土地提供作為設廠之用，兩造並就系爭土地成立不定期租賃契約，約定每年租金25萬元（下稱系爭租賃契約），嗣被告於系爭土地上興建屏東縣內埔鄉○○段000 ○號即門牌號碼屏東縣內埔鄉○○村○○路000 號建物（下稱系爭建物），以經營汽車修護及檢驗業務。嗣因被告經營不善，而於97年9 月23日將系爭建物轉租予訴外人陳進興（原告誤繕為麟洛合作社）。又因系爭建物嗣後遭訴外人即債權人台灣歐力士股份有限公司（下稱歐力士公司）聲請查封拍賣，經原告於拍賣程序中行使優先購買權，於98年10月30日取得系爭建物之所有權。
㈡而被告將系爭建物出租予陳進興，自亦將系爭建物坐落之系爭土地一併轉租，惟被告未經原告之同意，係屬違法轉租，原告自得依據土地法第103 條第3 款規定，終止系爭租賃契約並請求返還系爭土地。爰為先位聲明：⑴被告應將系爭土地返還原告。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈢又縱使原告不得請求被告返還系爭土地，惟系爭租賃契約自簽訂起迄今已近10年，且系爭土地面積高達約760 坪，如僅以每年租金25萬元計算，顯不合常理，又系爭土地之公告地價已有調整，因系爭土地價值升降致原約定租金明顯過低，原告爰依民法第227 條之2 、第442 條規定，請求調整系爭土地之租金等語，並為備位聲明：⑴被告承租之系爭土地租金，應自本件判決確定之日起，調整為每年45萬元。⑵願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告則以：兩造簽定系爭租賃契約時，並無有系爭建物不得出租之特別約定，被告將系爭建物出租他人，係屬對於系爭建物使用收益之方式，而與逕將承租之系爭土地轉租他人使用有別，況原告亦知悉被告將系爭建物出租予陳進興之事，是原告主張被告有違法轉租之情事，而依據土地法第103 條第3 款規定請求返還系爭土地，並無理由。至於就調整租金部分，被告否認有情事變更之情形，原告就此應負舉證之責，且原告對於請求調整租金為每年45萬元之依據為何，亦未見原告說明、舉證，其請求並無理由等語置辯，聲明：原告先位及備位之訴均駁回。
三、兩造對下列事項不予爭執，且經本院依職權調閱本院99年度訴字第496 號請求返還租賃物事件、台灣高等法院高雄分院101 年度上字第14號、最高法院102 年度台上字第467 號等歷審卷宗核閱無誤，並有上揭民事判決、裁定附卷可參（本院卷第95至107 頁），應堪認屬實：
㈠原告前向本院對被告、麟洛合作社、陳進興等人，依據民法第767 條第1 項規定提起返還租賃物（即本件之系爭土地及系爭建物）之訴訟，嗣經本院於100 年11月23日以99年度訴字第496 號民事判決原告敗訴，原告不服提起上訴，經台灣高等法院高雄分院於101 年12月19日以101 年度上字第14號民事判決上訴駁回，原告不服提起上訴，經最高法院於102
年3 月20日，以102 年度台上字第467 號裁定駁回上訴確定在案（下稱前案判決）。
㈡兩造對前案二審判決所列之不爭執事項，亦不予爭執，詳如下述：（本院卷第142頁）
⑴原告於95年12月13日與黃喜松簽訂系爭合作協議書（本院卷第55、56頁），約定共同出資600 萬元，在原告所有系爭土地上設立鳳陽公司內埔分公司，經營汽車修護及檢驗業務。嗣原告與黃喜松合意共同增資300 萬元，總出資額為900 萬元，原告與黃喜松依約各出資450 萬元，並在系爭土地上興建系爭建物，嗣系爭建物於96年11月21日登記為黃喜松擔任負責人之被告公司所有。
⑵原告以每年租金25萬元將系爭土地出租予被告供設廠使用。⑶被告於97年9 月15日與麟洛合作社簽訂經營讓渡書1 份（下稱系爭讓渡書，見前案判決一審卷宗第200 、201 頁），將鳳陽公司內埔分公司大小車檢驗廠之業務，委託麟洛合作社經營管理。
⑷被告於97年9 月23日與陳進興簽訂廠房租賃契約1 份（下稱系爭廠房租約，本院卷第54頁），將系爭建物出租予陳進興，租期自97年9 月15日起至117 年9 月14日止，每年租金6
萬元，以被告應付之借款利息抵充；並於97年9 月23日經台灣高雄地方法院所屬民間公證人黃庭和予以公證。
⑸被告因積欠歐力士公司票款，經歐力士公司於97年11月14日聲請本院查封拍賣系爭建物，經本院以97年度執字第42419
號受理；陳進興於98年9 月29日第三次拍賣以1,573,000 元得標拍定，嗣因原告行使優先購買權，改由原告買受，經本院於98年10月22日核發不動產權利移轉證書，原告於98年10月30日收受。
四、本院之判斷：
㈠先位聲明部分：
⑴按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」，土地法第103 條定有明文。次按「房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。」、「房屋與基地為各別獨立之不動產，其所有權人各得行使其權利。而房屋所有人與基地所有人就基地有租賃關係，如其訂立租約當初並無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，自難構成終止基地租約之原因。」，有最高法院79年台上字第2678號判例、89年度台上字第1654號判決要旨可資參照。
⑵本件原告主張被告將系爭建物出租予陳進興，自亦將系爭建物坐落之系爭土地一併轉租，惟被告未經原告之同意，係屬違法轉租等語，被告否認有違法轉租之情事，並為上揭辯解。經查，原告已於起訴狀自承系爭租賃契約係口頭約定，並未簽訂書面等語（本院卷第9 頁背面、第37頁），而原告並未舉證證明兩造間就系爭建物有不得轉租予他人之約定，嗣被告將系爭建物出租予陳進興，因系爭建物係坐落於系爭土地上（其坐落位置，詳如前案一審判決之附圖所示編號A 、B 、C 、D 、E 、G 部分），故陳進興得使用坐落位置之系爭土地，係因系爭建物係坐落於系爭土地上之當然結果，自無從逕此認為被告係將系爭土地出租，況原告於成立系爭租賃契約時，應已知悉系爭土地將會設有廠房，而兩造間就系爭建物既無不得轉租之特別約定，則被告將系爭建物出租予陳進興，係對系爭建物使用收益之方式，參諸上揭最高法院判例、判決意旨，自難認被告係將系爭土地予以轉租，原告上開主張，並不足採。
⑶次就被告辯稱：原告知悉被告將系爭建物出租予陳進興一節，業經證人陳尚勳於前案判決一審中證稱：97年3 、4 月間，黃喜松發現內埔地區的業務不如預期，嚴重虧損，連員工的薪資都發不出來，黃喜松希望原告再增資，遭原告拒絕，黃喜松就找上伊，希望麟洛合作社及伊父親陳進興能夠出面協助挽救公司。原告與黃喜松及陳進興在麟洛合作社協商，原告與黃喜松都同意由陳進興出面拯救鳳陽公司內埔分公司，所以就讓渡經營權給麟洛合作社，並由陳進興與被告簽訂系爭廠房租約。97年9 月15日當天早上磋商完畢之後，中午與原告一起吃飯，下午就簽訂讓渡書跟租賃契約書，簽約時原告不在場，因為原告說他很忙就先走了等語（見前案判決一審卷宗第154 、155 頁），核與系爭讓渡書之見證人邱國峰、林秀郎於前案判決一審同一期日到場作證，經隔別訊問結果，證述之情節相互符合（見前案判決一審卷宗第156 、157 頁及背面），是足認原告前業已知悉被告內埔分公司之經營權將讓渡給麟洛合作社，且被告與陳進興有簽訂系爭廠房租約之事實，參以原告於本院審理中已自承系爭租賃契約每年租金25萬元，均有繳納，係由麟洛合作社代繳，另系爭廠房租約每年6 萬元租金，係分四期季繳，陳進興均有繳納等語（本院卷第141 頁及背面），而原告固因拍賣而取得系爭建物所有權，惟因民法第425 條規定，系爭廠房租約對於原告仍繼續存在，原告亦均按期收取租金而無反對之意思表示，則原告上揭主張被告將系爭建物出租予陳進興，亦係將系爭土地一併轉租，且未經原告之同意，屬違法轉租云云，已難採信。
⑷綜上，被告將系爭建物出租予陳進興，係對系爭房屋使用收益之方式，難認係將系爭土地予以轉租，且原告亦已知悉被告將系爭建物出租之情事，則原告依據土地法第103 條第3
款規定，請求被告返還系爭土地，並無理由，應予駁回。
㈡備位聲明部分：
⑴按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」，民法第227 條之2 定有明文。本件原告主張系爭租賃契約自簽訂起迄今已近10年，且系爭土地面積高達約760 坪，如僅以每年租金25萬元計算，顯不合常理，爰依上揭法條規定請求調整租金等語，被告則辯稱：伊否認有情事變更之情形，原告就此應負舉證之責等語，則原告自應就兩造成立系爭租賃契約後，有當時不可預料之情事發生，且係不可歸責於原告之事由，如仍依原約定之每年租金25萬元，對其顯失公平之事實，依據民事訴訟法第277 條前段規定負舉證之責，惟原告僅係主張系爭租賃契約自簽訂起迄今已近10年，且其面積甚大，如僅以每年租金25萬元計算，不合常理云云，並未就客觀上有何情事變更且非當時所得預料之情形陳述並舉證，參以卷附系爭合作協議書之記載（本院卷第55頁），原告與黃喜松係約定系爭土地之租地面積750 坪、每坪每月租金30元，合計年租金25萬元，是原告與黃喜松應係以租地面積大小為計算租金之方式，而系爭土地之大小並無變更，自難認有何情事變更之情事。綜上，原告主張本件有上揭情事變更原則之適用，而請求調整租金，並不足採。
⑵次按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，民法第442 條定有明文。原告主張系爭土地之公告地價已有調整，因系爭土地價值升降致原約定租金明顯過低，爰依上揭法條規定請求依市價，調整系爭土地之租金等語，被告則辯稱：原告對於請求調整租金為每年45萬元之依據為何，未見原告說明、舉證，其請求並無理由等語。經查，原告就系爭土地之公告地價有調整及租金自每年25萬元調整為45萬元之計算依據為何，均未見原告提出相關事證供本院參酌，則原告主張因系爭土地價值升降致原約定租金25萬元係過低等語，已難採信，又原告與黃喜松應係以租地面積大小為計算租金之方式，業如上述，則原告是否得以系爭土地價值有所昇降，而依據上揭法條規定請求調整租金，亦非無疑。綜上，原告依據上開法條規定，請求租金為每年45萬元，亦無理由，不應准許。
⑶綜上所述，原告依據民法第227 條之2 、第442 條等規定請求調整租金，均無理由，則原告訴請就被告承租之系爭土地租金，應自本件判決確定之日起，調整為每年45萬元，自無理由，應予駁回。又本件原告先位及備位之訴既均經駁回，則其假執行之聲請已失所附麗，應一併駁回之。
五、至於兩造其餘之攻擊或防禦方法，經審酌與上揭判決結果不生影響，本院爰不另一一論述指駁，附此敘明。
六、據上結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 5 日民事第一庭 法 官 呂憲雄
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 104 年 6 月 8 日書記官 林依靜