104年度訴字第493號｜民事：減少價金｜裁判日期：107 年 10 月 11 日

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第493號原　　　告　黃國展訴訟代理人　林季嬋黃同盛訴訟代理人　黃柔雯律師洪士宏律師複代理人　蘇辰雨律師被　　　告　品宏建設有限公司法定代理人　陳奕瑋訴訟代理人　蔡將葳律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國107 年9 月26日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣壹拾壹萬陸仟柒佰肆拾元，及自民國一０四年七月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新台幣壹拾壹萬陸仟柒佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴請求陳慶楷、蔡振義、林富瓊連帶給付其新台幣（下同）180 萬元；訴狀送達後，改為請求被告給付其59萬1,376 元，及自民事聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並追加民法第231 條第1 項規定為其請求權基礎，被告雖不同意原告所為訴之追加，惟原告追加、變更後之新訴與原訴，均係因兩造間買賣門牌號碼屏東縣○○市○○○路0000號房屋所衍生之糾紛，其請求之基礎事實同一，依上開規定，無須得被告同意，則原告所為訴之追加、變更，於法自無不合，應予准許。又被告法定代理人於本件訴訟繫屬中由陳慶楷變更為陳奕瑋，陳奕瑋具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項及第176 條規定相符，應予准許。二、原告主張：伊於民國103 年10月4 日向被告購買坐落屏東縣○○市○○段000000地號土地及其地上門牌號碼屏東縣○○市○○○路0000號房屋（下稱系爭房屋），約定價金1,280 萬元，伊已給付1,277 萬元，其餘3 萬元扣除約定之代書及登記規費等費用，僅剩2 萬4,931 元。惟伊發現系爭房屋有大門門板裂縫、二樓主臥室門框裂縫、一樓廚房廚具桶身非不鏽鋼、一樓天井無法正常洩水之瑕疵，應減少價金各7 萬元、1 萬4,000 元、23萬1,600 元、5 萬5,000 元，合計37萬600 元，經伊依民法第359 條規定行使價金減少請求權，被告保有上開價金已無法律上原因，伊得依不當得利法律關係，請求被告返還37萬600 元。又被告已依系爭房屋買賣契約指定於104 年3 月14日交屋，惟因系爭房屋有上開瑕疵，經伊拒絕受領，以致遲至105 年10月3 日方完成交屋，則自10 4年3 月15日起至105 年10月2 日止，被告占有系爭房屋，獲有相當於租金之利益，致其受損害，另構成給付遲延之債務不履行，伊亦得依不當得利法律關係及民法第231 條第1 項規定（二者請擇一為有利於伊之判決），請求被告給付22萬776 元等情，並聲明：㈠被告應給付原告59萬1,376 元，及自民事聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：本件關於減少價金部分，應按囑託鑑定結果計算減少之數額，方為合理，原告主張之數額缺乏明確標準，不足為憑。關於占有系爭房屋之不當得利部分，在交付系爭房屋前，其利益及危險尚未移轉由原告負擔，伊之占有非無合法權源，自無成立不當得利可言。且系爭房屋係因原告受領遲延而拖延交屋，不可歸責於伊，亦無令伊負給付遲延債務不履行責任之餘地。此外，原告尚欠伊2 萬4,931 元未給付，伊亦得與原告之債權互為抵銷等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。四、查兩造於103 年10月4 日簽訂系爭房屋及其基地之買賣契約，約定價金1,280 萬元，原告已給付1,277 萬元，其餘3 萬元扣除約定之代書及登記規費等費用，尚剩2 萬4,931 元未給付。系爭房屋於104 年3 月12日辦畢所有權移轉登記，惟經被告通知原告於104 年3 月14日交屋，原告拒絕受領，拖延至105 年10月3 日始完成交屋。又系爭房屋有大門門板裂縫、二樓主臥室門框裂縫、一樓廚房廚具桶身非不鏽鋼、一樓天井無法正常洩水之瑕疵等事實，為兩造所不爭執，並有房地買賣契約及照片在卷可稽（見本院卷㈠第103-116 、197 -208頁、卷㈡第137-141 、161-166 頁、卷㈢第125 頁），堪信為實在。五、本件之爭點為：㈠原告得請求減少價金之數額為若干？㈡原告主張被告無權占有系爭房屋，獲有利益，致其受損害，而有不當得利請求權，是否於法有據？㈢被告是否應負給付遲延之債務不履行責任？㈣被告主張以2 萬4,931 元抵銷，是否於法有據？茲分別論述如下：㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第359 條前段及第179 條分別定有明文。所謂無法律上之原因而受利益，就受損害人為給付之情形而言，給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的者亦屬之。出賣人就其出賣之房屋，如有應負瑕疵擔保責任之情形，經買受人依法請求減少價金後，出賣人倘因此受有溢領價金之利益，自應依不當得利之規定返還其利益（溢領之價金）。本件原告主張：系爭房屋有大門門板裂縫、二樓主臥室門框裂縫、一樓廚房廚具桶身非不鏽鋼、一樓天井無法正常洩水之瑕疵，應減少價金合計37萬600 元云云，被告對系爭房屋有原告主張之瑕疵，固不爭執，惟辯稱應以本件所囑託社團法人屏東縣建築師公會（下稱屏東建築師公會）鑑定之結果為準等語。經查，本件囑託屏東建築師公會鑑定系爭房屋之瑕疵所需修補費用，鑑定結果略以：「本案件一樓天井部分……欲修改上開地磚積水之瑕疵，則須敲除該瑕疵範圍包含之地磚後依洩水坡度重新鋪設，費用估列約為新台幣13,800元，……廚房廚具側身高櫃及上櫃……初估以現場同品質之不鏽鋼材質製作側身櫃及上櫃桶身，費用約為新台幣79,000元，……一樓客廳大門有裂縫之瑕疵……更換之費用約為新台幣30,000元……二樓主臥室門框有裂紋之瑕疵……如更換門框，其費用約為新台幣12,300元」（見房屋減少價金鑑定報告書），本院審酌該鑑定報告係由建築師周惠明勘查現場並訪價所得，且無證據足資證明其與兩造有嫌隙，而有偏頗之情形，其鑑定結果應屬可採。原告雖主張：鑑定結果大致上係依被告所提資料，與原告訪價結果差距太大，應有失衡而不正確之處云云，惟被告提出之廚櫃桶身報價單為3 萬元，鑑定結果則為7 萬9,000 元，顯見鑑定人除參考被告所提報價單外，亦有另行訪價，難認鑑定人係純依被告所提資料而為鑑定，原告此部分主張，自無足採。又關於廚櫃桶身部分，鑑定結果係重新拆換既有上櫃及側身櫃，惟被告關於廚房廚具之給付，僅有廚櫃桶身並非不鏽鋼之瑕疵，則此部分瑕疵應減少之價金，即應以鑑定結果及被告原給付之價差為準，被告原給付物件之價額為1 萬8,360 元，業據其提出報價單為證（見本院卷㈡第79頁），則此部分原告得主張減少之價金，即應為6 萬640 元（計算式：00000- 00000＝60640 ）。從而，本件原告得請求減少價金，並依不當得利法律關係請求被告返還之金額即為11萬6,740 元（計算式：13800+60640+30000+12300 ＝116740）。㈡按不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373 條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權（最高法院33年上字第604 號判例參照）。出賣人在未交付前繼續占有該物，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有或侵權行為，買受人既無收益權，亦無利益受損害可言（最高法院102 年度台上字第2420號判決意旨參照）。本件原告雖主張：被告在未交付系爭房屋前，為無權占有，獲有相當於租金之利益，致其受損害，其對被告有不當得利請求權云云，惟依上開說明，本件被告至多僅應負給付遲延之債務不履行責任，而非負返還不當得利之責任，原告請求被告返還不當得利云云，於法難謂有據。㈢按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第229 條第1 項及第231 條第1 項分別定有明文。本件原告主張：被告應於104 年3 月14日交屋，惟系爭房屋因有瑕疵，經其拒絕受領，被告應負給付遲延之債務不履行責任云云，被告則辯稱：系爭房屋係因原告受領遲延而拖延，不可歸責於伊，伊無庸負給付遲延責任等語。經查，依系爭買賣房屋契約，被告應於所有權移轉登記後3 日內交付系爭房屋，有買賣契約附加條款在卷可考（本院卷㈠第109 頁），而系爭房屋於104 年3 月12日辦畢所有權移轉登記，被告已通知原告於同年月14日交屋，惟因原告認為系爭房屋有瑕疵，而拒絕受領等情，為兩造所不爭執。又系爭房屋雖有原告所主張之瑕疵，惟各該瑕疵均為尚不致造成無法居住使用狀態之輕微瑕疵，應認系爭房屋仍屬可供居住使用，且原告就各該瑕疵，僅係主張減少價金，而非解除契約，則被告既已通知原告於104 年3 月14日交付房屋，原告自不得以系爭房屋存有上開瑕疵為由拒絕受領，否則無疑認為出賣人即便已提出具備完整居住機能之房屋，僅因其提出之房屋稍有瑕疵，即須負因買受人拒絕交屋所衍生給付遲延之債務不履行責任，此對出賣人實屬過苛，難謂合理、公平。準此，本件被告既已通知原告交屋，原告拒絕受領，應係其受領遲延之問題，尚無令被告負給付遲延債務不履行責任之餘地。從而，原告依民法第231 條第1 項規定，請求被告賠償因遲延交屋而生之損害云云，於法亦屬無據。㈣按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334 條前段定有明文。被告辯稱：原告尚有2 萬4,931 元之買賣價金未給付，伊得主張與原告之債權互為抵銷云云。惟查，兩造於交屋時，已約定原告未給付之2 萬4,931 元，待本件判決確定後，方辦理付款或差額找補事宜，有房地點交證明書在卷可稽（見本院卷㈢第125 頁），足見被告此一債權之清償期尚未屆至，依上開規定，被告自不得用以抵銷原告之債權，則被告抗辯：其得以2 萬4,931 元價金債權抵銷原告之債權云云，於法即屬無據。六、綜上所述，本件原告依不當得利及民法第231 條第1 項規定，請求被告給付其59萬1,376 元，及自民事聲請調解狀繕本送達翌日（即104 年7 月18日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，於如主文第1 項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行（此部分原告假執行之聲請為無必要）。此部分被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。中華民國 107 年 10 月 11 日民事第二庭審判長法官凃春生法官林婕妤法官林昶燁正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 10 月 11 日書記官蔡進吉

臺灣屏東地方法院104年度訴字第493號

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