臺灣屏東地方法院107年度重訴字第132號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣屏東地方法院
• 裁判日期: 109 年 04 月 28 日

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第132號原　　　告
即反訴被告　謝仁貴（即謝高桂妹之承受訴訟人）

謝英雄（即謝高桂妹之承受訴訟人）

共　　　同
訴訟代理人　陳瑩紋律師
被　　　告
即反訴原告　張世揚
訴訟代理人　黃順天律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國109 年4 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、本件訴訟繫屬中，原告謝高桂妹於民國108 年5 月4 日死亡，其繼承人為謝仁貴、謝英雄，有戶籍謄本、身分證附卷可稽（見本院卷第179 至183 ），上開繼承人具狀聲明承受訴訟，合於民事訴訟法第168 條、第175 條第1 項規定，應予准許。
二、原告主張兩造間之土地買賣契約因被告違約而經原告解除，起訴請求被告給付違約金，被告則抗辯原告解除契約並不合法，於言詞辯論終結前對原告提起反訴，主張上開契約因原告違約而經被告解除，被告得請求原告給付違約金，堪認本訴、反訴標的之法律關係發生原因在法律上及事實上之關係密切，審判資料有所共通，而相互牽連，則被告提起反訴，合於民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項規定，應予准許。
三、原告起訴時，訴之聲明為：被告應給付原告新台幣（下同）600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。於訴狀送達後，原告訴之聲明改為：㈠確認原告對被告因兩造於107 年1 月8 日訂定之土地買賣契約書所生之600 萬元違約金債權存在。㈡被告應同意將其存入兆豐國際商業銀行中和分行履約保證專戶（帳號：000000-00000000 ，下稱履保專戶）內之600 萬元，由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）撥付予原告。原告變更、追加之訴與原訴，均係基於同一土地買賣契約所衍生之紛爭，主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為有所關連，且原請求之訴訟及證據資料得於後請求之審理予以利用，堪認其請求之基礎事實同一，則原告所為訴之變更、追加，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定，應予准許。
四、本件原告主張其如獲敗訴判決，將對合泰公司發生法律上利害關係，而聲請對合泰公司告知訴訟（見本院卷第351 、353 、357 頁），合泰公司則未參加訴訟，依民事訴訟法第65條、第67條規定，視為合泰公司於得行參加時已參加於訴訟，而準用同法第63條規定，合先敘明。
貳、本訴部分
一、原告主張：坐落屏東縣○○鎮○○段000 ○00○00○00○00地號土地（重測前依序為同鎮水泉段138-7 、139-10、139-16、139-73、139-74地號，下稱系爭5 筆土地）前為謝高桂妹所有，謝高桂妹與被告於107 年1 月8 日簽訂土地買賣契約（下稱系爭契約），由被告以總價2,010 萬元向謝高桂妹買受系爭5 筆土地及系爭23地號土地上之資材室（下稱系爭資材室），並應次第給付謝高桂妹簽約款200 萬元、備證用印款400 萬元、完稅款410 萬元及尾款1,000 萬元。又系爭5 筆土地為林業用地，無須課徵土地增值稅，故無庸待稅捐機關核發稅單，被告即負有給付完稅款之義務，惟被告將上開簽約款及備證用印款共600 萬元存入履保專戶後，竟以系爭資材室違反申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法之規定為由，拒絕給付完稅款及尾款，自屬違約。經謝高桂妹於同年5 月31日、7 月17日定期催告，被告仍拒絕給付，謝高桂妹遂依系爭契約第10條第1 項規定，於同年8 月6 日對被告解除系爭契約，得依同條第2 項規定，沒收被告所給付之全部款項以作為違約金。嗣謝高桂妹死亡，原告為其繼承人，爰訴請確認原告對被告因系爭契約所生之600 萬元違約金債權存在，且被告應同意將其存入履保專戶內之600 萬元由合泰公司撥付予原告等語，並聲明：㈠確認原告對被告系爭契約所生之600 萬元違約金債權存在。㈡被告應同意將其履保專戶內之600 萬元，由合泰公司撥付予原告。
二、被告則以：稅捐機關迄未就系爭契約之交易核發稅單，則被告給付完稅款之期限並未屆至。又系爭5 筆土地地處偏遠，復無聯外道路，被告因見系爭資材室造型別緻、景觀良好、生活機能健全，且系爭5 筆土地之不動產說明書上載明「現況有合法設一間資材室」等語，認系爭資材室為可供居住之合法建物，始與謝高桂妹簽訂系爭契約，將系爭5 筆土地連同系爭資材室一併購入，並以系爭契約第15條第2 項約定謝高桂妹應將系爭資材室移轉至被告名下。惟系爭資材室之高度及面積，均與謝高桂妹提出之農業用地作農業設施容許使用同意書不符，而為不合法，因而無法辦理建物所有權第一次登記，自無法移轉登記予被告，經被告於107 年5 月23日、8 月14日定期催告謝高桂妹補正系爭資材室之合法性，謝高桂妹並未補正，則被告未履行給付完稅款之義務，係可歸責於謝高桂妹。從而，謝高桂妹以被告未依約付款而解除系爭契約，並不合法，自無從沒收被告給付之款項作為違約金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項，為兩造所不爭執（見本院卷第361 至363 頁），並有系爭契約、戶籍謄本、身分證、存證信函附卷可稽（見本院卷第27至32、39至41、55至57、59至62、63至64、73至74、179 至183 頁），堪認為真實：
㈠謝高桂妹與被告於107 年1 月8 日簽訂系爭契約，由被告以總價2010萬元向謝高桂妹買受謝高桂妹所有之系爭5 筆土地及系爭資材室，被告應次第給付簽約款200 萬元、備證用印款400 萬元、完稅款410 萬元及尾款1000萬元。又系爭契約第10條約定：「甲（指被告，下同）乙（指謝高桂妹，下同）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費（第1 項）。甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款或繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方違約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之土地，甲方應即無條件歸還乙方（第2 項）。乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、清償貸款、繳納稅費及點交土地等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情勢時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並自解約日起十日內另交付所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償（第3 項）」。雙方並書立價金履約保證申請書，同意由合泰公司向兆豐國際商業銀行辦理不動產買賣價金履約保證事宜。
㈡嗣被告依約給付簽約款200 萬元、備證用印款400 萬元，並存入履約專戶。
㈢被告於107 年5 月23日寄發台中大隆路郵局331 號存證信函（如本院卷第59至62頁所示）予謝高桂妹等。
㈣被告於107 年5 月28日寄發台中大隆路郵局340 號存證信函（如本院卷第39至41頁所示）予美家資產管理有限公司（永慶不動產中華藝校加盟店），主張系爭資材室占用面積違反申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法之規定，而為不合法之建物。
㈤謝高桂妹於107 年5 月31日寄發左營華夏路郵局101 號存證信函（如本院卷第55至57頁所示）予被告等，催告被告應於文到7 日內給付完稅款410 萬元；復於107 年7 月17日寄發屏東崇蘭郵局92號存證信函（如本院卷第63至64頁所示）予被告等，再次催告被告應於文到7 日內給付完稅款410 萬元，該存證信函於107 年7 月18日到達被告。
㈥謝高桂妹於107 年8 月6 日寄發屏東崇蘭郵局106 號存證信函（如本院卷第73至74頁所示）予被告等，表明依系爭契約第10條第1 、2 項約定解除系爭契約。
㈦被告於107 年10月30日以本件民事答辯暨反訴狀，依系爭契約第10條第1 項約定，對謝高桂妹為解除契約之意思表示，上開書狀繕本於同日到達謝高桂妹。
四、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴（最高法院52年度台上字第1922號民事判決意旨參照）。本件原告主張兩造間之土地買賣契約因被告違約而經其解除，其對被告有違約金之債權存在，為被告所否認，足令原告之財產有受侵害之危險，而此種危險得藉由確認判決加以排除，揆諸上開判例意旨，原告提起本件確認訴訟，有即受確認判決之法律上利益，應予准許。
五、本件爭點為：謝高桂妹以被告違反系爭契約第2 條第1 項約定為由，依系爭契約第10條第1 項解除契約，是否有理由？本院判斷如下：
㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。民法第229 條第1 項定有明文。次按已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。依前條第一項規定申請不課徵土地增值稅者，應由權利人及義務人於申報土地移轉現值時，於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請；其未註明者，得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請不課徵土地增值稅。但依規定得由權利人單獨申報土地移轉現值者，該權利人得單獨提出申請。依土地法第39條之2 第1 項申請不課徵土地增值稅者，應檢附直轄市、縣（市）農業主管機關核發之農業用地作農業使用證明文件，送主管稽徵機關辦理。直轄市、縣（市）農業主管機關辦理前項所定作農業使用證明文件之核發事項，得委任或委辦區、鄉（鎮、市、區）公所辦理。土地稅法第28條第1 項前段、第39條之2 第1 項、第39條之3 第1 項、土地稅法施行細則第58條亦分別定有明文。
㈡經查：
⒈系爭契約第2 條第1 項約定：「甲方應依下列期日給付乙方價款：…完稅款：稅捐機關核發稅單後三日內，新台幣肆佰壹拾萬元整」等語（見本院卷第27頁），其意義經證人何國寶到場證稱：伊為永慶不動產中華藝校加盟店之特約代書，兩造訂定系爭契約係由伊執筆，上開約定中之稅單是指土地增值稅之完稅證明，賣方向稅捐稽徵處申報交易之後，稅捐稽徵處會先開立土地增值稅繳款書，賣方繳完稅後，會取得完稅證明書，此時買方有義務於3 天內繳納完稅款；又系爭5 筆土地經核發農業用地作農業使用證明書後，而無須繳納土地增值稅，惟仍應向稅捐機關申報，由其開立土地增值稅繳款書或免稅證明（應指不課徵證明）等語（見本院卷第364 至367 頁），堪認系爭契約就被告完稅款之給付義務，定有以「稅捐機關（指系爭5 筆土地增值稅之主管稽徵機關即屏東縣政府財稅局，下同）核發土地增值稅完稅證明書，或免稅／不課徵證明書後3
日內」之期限，被告如未為給付，應自該期限屆滿時起，始負遲延責任，合先敘明。
⒉系爭5 筆土地均為墾丁國家公園區域內林業用地，系爭契約簽訂後，謝高桂妹於107 年1 月29日向屏東縣恆春鎮公所（下稱恆春鎮公所）申請系爭5 筆土地之農業用地作農業使用證明書，經恆春鎮公所於同年3 月26日核發等情，有恆春鎮公所107 年3 月26日恆鎮觀農字00000000000 號函及農業用地作農業使用證明書附卷可稽（見本院卷第45至47頁），則謝高桂妹如欲就系爭5 筆土地之移轉申請不課徵土地增值稅，依法應於向稅捐機關申報土地移轉現值時，一併提出申請，並視其審核之准否，而取得土地增值不課徵證明書或土地增值稅繳款書，此後被告始有給付完稅款之義務。惟證人何國寶到場證稱：謝高桂妹申請農業用地作農業使用證明書之期間，被告即質疑系爭資材室之合法性，要求減少價金，經伊與仲介與兩造協商未果，故未向稅捐機關申報此筆交易等語（見本院卷第365 頁），並證稱：「（問：一般交易，如於稅捐機關核發稅單前，買方拒絕履約，你們如何處理？）協調，或是催告，但催告會傷和氣。（問：依照系爭契約約定，於上開情況，你們是否會逕送稅捐機關開立土地增值稅繳款書？）是可以逕送稅捐機關，但通常不會這麼做，因為如果送了，又未依期繳納，賣方會被課徵滯納金。…（問：系爭5 筆土地無須繳納土地增值稅，則本件並無因逾期繳納土地增值稅而被課徵滯納金的問題，為何當時並未向稅捐稽徵處申報本件交易，請其開立土地增值稅繳款書？）因為兩造當時已經有爭議，我是在兩造都知情的情況下而停止後續的申報，並不是我擅自未申報。…（問：是否於本件之情況，被告仍有依約繳納完稅款之義務？）我認為應該是暫停，應該要等到稅捐機關核發稅單後，被告才有給付完稅款的義務」等語（見本院卷第365 至368 頁），堪認系爭5 筆土地之交易未經向稅捐機關申報，自未經稅捐機關核發土地增值稅完稅證明書或不課徵證明書，且上開情狀均為謝高桂妹所知情並同意。
⒊綜上，本件稅捐機關既未就系爭5 筆土地之交易核發土地增值稅完稅證明書或不課徵證明書，則依系爭契約第2 條第1 項約定，被告完稅款給付義務之履行期限，即屬尚未屆至，原告主張被告未給付完稅款，已違反系爭契約第2
條第1 項約定云云，自無可採，其依系爭契約第10條第1
項約定解除契約，並依同條第2 項約定沒收被告已給付之600 萬元，洵屬無據。
六、綜上所述，本件原告依系爭契約之約定，訴請確認其對被告有600 萬元之違約金債權存在，並請求被告同意將其存入履保專戶內之600 萬元由合泰公司撥付予原告，為無理由，應予駁回。
參、反訴部分
一、反訴原告主張：系爭5 筆土地地處偏遠，復無聯外道路，反訴原告因見系爭資材室造型別緻、景觀良好、生活機能健全，且系爭5 筆土地之不動產說明書上載明「現況有合法設一間資材室」等語，認系爭資材室為可供居住之合法建物，始與謝高桂妹簽訂系爭契約，將系爭5 筆土地連同系爭資材室一併購入，並以系爭契約第15條第2 項約定謝高桂妹應將系爭資材室移轉至反訴原告名下。惟系爭資材室之高度及面積，均與謝高桂妹提出之農業用地作農業設施容許使用同意書不符，而為不合法，因而無法辦理建物所有權第一次登記，自無法移轉登記予反訴原告，經反訴原告於107 年5 月23日、8 月14日定期催告謝高桂妹補正系爭資材室之合法性，謝高桂妹並未補正，即屬違反系爭契約第15條之約定，反訴原告爰依系爭契約第10條第1 項約定，於107 年10月30日對謝高桂妹解除系爭契約，得依同條第3 項後段規定，請求反訴被告按反訴原告已給付之價金600 萬元，給付同額之違約金予反訴原告等語，並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告600
萬元，及自107 年11月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭契約第15條第2 項僅記載系爭資材室為合法申請之資材室等語，而系爭資材室符合農業發展條例第8 之1 條第2 項但書規定，無須申請建築執照，復經恆春鎮公所於101 年9 月26日核發農業用地作農業設施容許使用同意書，自為合法申請之資材室，並得以事實上之處分權為讓與。反訴原告以系爭資材室為不合法、未經登記為由，主張反訴被告違反系爭契約第15條之約定，而解除系爭契約，原屬無據，自無從請求反訴被告給付違約金等語，資為抗辯，並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，反訴被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造之不爭執事項，與本訴部分三所述相同；本件之爭點為：㈠反訴原告以反訴被告違反系爭契約第15條第2 項約定為由，依系爭契約第10條第1 項解除契約，是否有理由？㈡反訴原告依系爭契約第10條第3 項後段約定，請求反訴被告給付違約金，是否有理由？
四、經查：
㈠按受讓未經辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念。經查：系爭資材室坐落於系爭23地號（即重測前同鎮水泉段139-73地號）土地如附圖所示編號A1部分面積54.28 平方公尺及編號A2部分面積11.65 平方公尺上，為木造人字頂小屋，屋前設有平台，屋內設有廁所，備有水電，屋高4 公尺，地板架高1.2 公尺等情，有照片附卷可稽（見本院卷第11 9、121 、247 、251 至259 頁），復經本院會同屏東縣恆春地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第207 至209 、221 、453
頁），又系爭資材室未經辦理所有權第一次登記之事實，為兩造所不爭執，合先敘明。
㈡系爭契約第15條第2 項約定：「賣方允諾本標的物依墾丁國家公園管理處土地分區使用證明書其土地分區為一般管制區，用地別為林業用地，且其中地號139-73上有合法申請資材室一間，並有課稅之事實，隨同標的物全部移轉買方名下（相關文件移交給買方），另其他標的物全部無受建築套繪管制」，其中「相關文件」部分則經註明為「核准函或同意函」（見本院卷第31頁）。上開約定所謂之「允諾」，僅為答應、同意之意，並非民法第349 、350 、354 條所謂之「擔保」，亦非民法第354 條第2 項所謂之「保證」。又上開約定中「其中地號139-73上有合法申請資材室一間，並有課稅之事實」等語，僅係用於敘述系爭資材室：⑴位於重測前水泉段139-73地號土地（即系爭23地號土地）上，⑵為合法申請，⑶有課徵房屋稅等情狀，尚難解釋為謝高桂妹已擔保或保證系爭資材室現況之合法性。另核諸證人何國寶到場證稱：系爭契約第15條特別約定事項，是由伊確認兩造之意思後載明於系爭契約，兩造訂立上開約定時，並未約定系爭資材室要辦理過戶，伊當時記載「（相關文件移交給買方）」、「核准函或同意函」，是指容許使用同意書（即本院卷第49頁之農業用地作農業設施容許使用同意書）等語（見本院卷36 4至366 頁），益徵系爭契約第15條第2 項之意旨，在於約定反訴原告得因系爭5 筆土地之交易而一併受讓系爭資材室之事實上處分權，並非約定謝高桂妹應就系爭資材室辦理建物所有權第一次登記或移轉登記，使其登記為反訴原告所有。是以，系爭契約第15條第2 項之約定，就系爭資材室部分，所課予謝高桂妹之義務，僅在於謝高桂妹應將系爭資材室之事實上處分權連同系爭5 筆土地之所有權移轉予反訴原告，並應提供相關之核准函或同意函予反訴原告。從而，反訴原告主張系爭資材室無法辦理建物所有權第一次登記及移轉登記，即屬謝高桂妹違反系爭契約第15條第2 項約定云云，自無可採。
㈢又系爭23地號（即重測前同鎮水泉段139-73地號）土地，係分割自重測前水泉段139-16地號土地，謝高桂妹前於分割、重測前水泉段139-16地號土地上設置高度2 公尺、面積45平方公尺之木造1 層資材室，經恆春鎮公所於101 年9 月26日核發農業用地作農業設施容許使用同意書等事實，有地籍資料查詢系統列印資料、上開農業用地作農業設施容許使用同意書附卷可稽（見本院卷第49、309 頁）。而系爭契約之仲介人員於107 年1 月10日以LINE傳送上開農業用地作農業設施容許使用同意書之照片予反訴原告，謝高桂妹亦於107 年5 月31日寄發左營華夏路郵局101 號存證信函，檢附：⑴上開農業用地作農業設施容許使用同意書、⑵恆春鎮公所107
年5 月22日恆鎮觀農字第10730927000 號函（即本院卷第51至53頁）、⑶恆春鎮公所107 年3 月26日恆鎮觀農字第00000000000 號函（即本院卷第45至46頁）及所附之⑷農業用地作農業使用證明書（即本院卷第47頁）等文件予反訴原告等情，除經反訴原告自承在卷外（見本院卷第417 、419 頁），並有左營華夏路郵局101 號存證信函、照片附卷可稽（見本院卷第45至57、445 頁），堪認謝高桂妹已履行系爭契約第15條第2 項所約定「提供相關之核准函或同意函予反訴原告」之義務。至於反訴原告主張系爭資材室之面積、高度與上開農業用地作農業設施容許使用同意書不符，上開農業用地作農業設施容許使用同意書不能證明系爭資材室為合法一節，惟系爭契約第15條第2 項並未約定謝高桂妹應擔保或保證系爭資材室現況之合法性，業據前述，且上開農業用地作農業設施容許使用同意書，迄未經其核定機關即恆春鎮公所予以廢止，有恆春鎮公所107 年3 月26日恆鎮觀農字第00000000000 號、同年5 月22日恆鎮觀農字第10730927000 號函存卷可參（見本院卷第45至46、51至53頁），則反訴原告自居為申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法之審查權責機關，遽指系爭資材室為不合法云云，即無可採，自無從據以主張謝高桂妹違反系爭契約第15條第2 項約定。
㈣綜上，反訴原告主張系爭資材室為不合法，謝高桂妹已違反系爭契約第15條第2 項約定云云，尚無可採，其依系爭契約第10條第1 項約定解除契約，並依同條第3 項後段約定請求反訴被告給付違約金，洵屬無據。
五、綜上所述，本件反訴原告依系爭契約之約定，請求反訴被告給付其600 萬元，及自107 年11月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
肆、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
伍、據上論結，本件原告之本訴及反訴原告之反訴均為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 28 日民事第二庭 法 官 李珮妤
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 109 年 4 月 28 日書記官 徐錦純