109年度訴字第8號｜民事：給付居間報酬｜裁判日期：109 年 11 月 26 日

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　　109年度訴字第8號原　　　告　南台灣房屋有限公司法定代理人　江如英訴訟代理人　錢政銘律師被　　　告　陳美芝陳起賢陳振賢陳選賢涂豐達涂陳信妹涂豐振上　一　人訴訟代理人　翁羚喬律師兼上列七人訴訟代理人　陳新芝被　　　告　陳耀賢上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國109 年11月5 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣393 萬7,620 元，及自民國109 年2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣131 萬2,600 元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣393 萬7,620 元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭1569地號土地）為被告所共有。被告陳美芝、陳起賢、陳振賢、陳選賢、陳耀賢、涂豐達、涂陳信妹、涂豐振於民國108 年8 月18日出具授權書，授權被告陳新芝與伊公司簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱委託銷售契約），委由伊公司代為銷售系爭1569地號土地，約定委託銷售期間自108 年8 月18日起至109 年2 月28日止，委託銷售總價為新臺幣（下同）7,390 萬元。嗣後伊公司於108 年8 月間尋得訴外人王張綉心表示願以6,571 萬5,600 元買受系爭1569地號土地，伊公司遂於同年9 月24日與被告陳新芝簽訂委託銷售契約內容變更同意書（下稱變更同意書），將委託銷售底價變更為6,562 萬7,000 元。王張綉心於108 年9 月28日給付定金50萬元，並簽署買賣定金收款憑證，依委託銷售契約第7 條第2 項、第8 條第2 項規定，買賣契約即有效成立，被告應與王張綉心簽訂不動產買賣契約書，詎被告迭經伊公司寄發存證信函催告，均拒絕出面簽訂不動產買賣契約書，致王張綉心以此為由解除買賣契約。被告所為，違反委託銷售契約第8 條第2 項規定，依第10條第1 項第3 款後段規定，伊公司得請求被告加計法定遲延利息給付按委託銷售總價即6,562 萬7,000 元百分之6 計算之違約金共393 萬7,620 元等情，並聲明：㈠如主文第1 項所示。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告陳新芝、陳美芝、陳起賢、陳振賢、陳選賢、陳耀賢、涂豐達、涂陳信妹則以：被告陳新芝固有於108 年9 月24日與原告簽訂變更同意書，惟當天因原告經紀人員徐梅菊不斷催促，致被告陳新芝無暇細看內容即於其上簽名，嗣後始發現變更同意書除約定將委託銷售底價變更為6,562 萬7,000 元外，另於第2 點約定被告應使買受人取得被告陳選賢所有同段1569之1 、1569之2 地號土地及訴外人陳志春所有同段1570地號土地之通行權。又被告收受原告寄發之存證信函後，已由被告陳耀賢出面告知原告1570地號土地並非被告所有，通行之問題尚未處理完畢，無法與王張綉心簽訂不動產買賣契約書，惟原告直至委託銷售期間屆滿為止，均未再就此事與被告商談。1570地號土地之通行問題既未處理完畢，被告即無法與王張綉心簽訂不動產買賣契約書，應認被告與王張綉心間尚未就系爭1569地號土地成立買賣契約，原告以買賣契約業已成立為由，主張被告違反委託銷售契約第8 條第2 項規定，進而依第10條第1 項第3 款後段規定，請求被告給付違約金393 萬7,620 元，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告陳新芝、陳美芝、陳起賢、陳振賢、陳選賢、陳耀賢、涂豐達、涂陳信妹願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告涂豐振除與其餘被告為相同之答辯外，另以：伊雖有授權被告陳新芝處理系爭1569地號土地之買賣事宜，惟伊對於變更同意書第2 點記載「總價包含屏東縣○○鄉○○段地號1569-1、1569-2、1570之通行權及行用權」及第3 點記載「建築線若未能核發，致不得建築，本合約無效」，均不知情，被告陳新芝關此部分簽名同意，應屬無權代理，對伊不生效力。又縱認被告陳新芝並非無權代理，惟被告既無法取得建築線之核發，依上開第3 點規定，亦應認變更同意書已歸於無效。其次，本件委託銷售期間自108 年8 月18日起至109 年2 月28日止，縱使王張綉心嗣後解除買賣契約，原告仍有充裕時間尋得其他買受人，乃原告捨此不為，強迫被告必須與王張綉心簽訂不動產買賣契約書，顯已剝奪被告選擇與何人締約之權利。原告主張被告與王張綉心間已成立買賣契約，並以被告拒絕出面簽訂不動產買賣契約書為由，請求被告給付違約金，自屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告涂豐振願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：㈠、系爭1569地號土地為被告所共有。㈡、被告陳新芝經其餘被告授權，於108 年8 月18日出面與原告簽訂委託銷售契約及不動產委託銷售標的現況說明書，約定委託銷售總價為7,390 萬元，委託銷售期間自108 年8 月18日起至109 年2 月28日止，由原告代為尋找買受人。㈢、原告於108 年8 月間尋得王張綉心表示願以6,571 萬5,600 元買受系爭1569地號土地，經兩造同意將委託銷售底價變更為6,562 萬7,000 元，並由被告陳新芝於108 年9 月24日出面與原告簽訂變更同意書。㈣、王張綉心於108 年9 月28日簽署買賣定金收款憑證，並簽發金額50萬元，發票日為108 年9 月15日，受款人為被告陳新芝之支票1 紙交付原告之人員，以為定金之給付。㈤、原告於108 年10月18日寄發存證信函通知被告於同年10月29日前出面簽訂不動產買賣契約書，復於108 年10月31日寄發存證信函通知被告於同年11月4 日出面簽訂不動產買賣契約書，惟被告迄今仍未出面簽訂。㈥、王張綉心於108 年11月15日寄發存證信函予被告，表示解除其與被告間就系爭1569地號土地之買賣契約。五、本件之爭點為：㈠被告與王張綉心間有無就系爭1569地號土地成立買賣契約？㈡原告依委託銷售契約第10條第1 項第3 款後段規定，請求被告給付違約金393 萬7,620 元，有無理由？茲分述如下：㈠、被告與王張綉心間有無就系爭1569地號土地成立買賣契約？⒈本件被告陳新芝經其餘被告授權，於108 年8 月18日出面與原告簽訂委託銷售契約一節，為兩造所不爭執，並有授權書及委託銷售契約在卷可稽（見本院卷一第47至69頁），堪認屬實。委託銷售契約第2 條第1 項規定：「契約成立後，委託人（按即被告）同意授權受託人（按即原告）代為收受買方支付之定金」、第7 條第2 項規定：「委託人（按即被告，下同）同意受託人（按即原告）代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」，準此，被告既已同意由原告代為收受買受人給付之定金，則於買受人同意被告之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證，並給付定金予原告時，被告與該買受人間之買賣契約即已有效成立。 ⒉經查，原告於108 年8 月間尋得王張綉心表示願以6,571 萬5,600 元買受系爭1569地號土地，經兩造同意將委託銷售底價變更為6,562 萬7,000 元，由被告陳新芝於108 年9 月24日出面與原告簽訂變更同意書，而王張綉心已於同年9 月28日簽署買賣定金收款憑證，並簽發金額50萬元，發票日為108 年9 月15日，受款人為被告陳新芝之支票1 紙交付原告之人員，以為定金之給付之事實，為兩造所不爭執，並有變更同意書、買賣定金收款憑證及支票附卷可憑（見本院卷一第73至77頁）。則王張綉心既同意以高於6,562 萬7,000 元之價格買受系爭1569地號土地，並簽署買賣定金收款憑證，復簽發交付上開支票予原告之人員，而給付定金，揆諸前揭規定，被告與王張綉心間就系爭1569地號土地之買賣契約即已有效成立。 ⒊被告雖辯稱：被告陳新芝於簽訂變更同意書時未細看內容，嗣後始發現變更同意書第2 點另約定被告應使買受人取得同段1569之1 、1569之2 、1570地號土地之通行權，而因1570地號土地之通行權未能處理完畢，被告無法與王張綉心簽訂不動產買賣契約書，應認被告與王張綉心間尚未就系爭1569地號土地成立買賣契約云云。惟變更同意書上之簽名係被告陳新芝親自為之，衡情被告陳新芝當已詳閱內容，且變更同意書涉及被告出售系爭1569地號土地之銷售條件，被告陳新芝為專科畢業學歷，曾任游泳池售票員（見本院卷二第64頁），並非毫無社會經驗，亦難想像其在未詳加審閱如此重要事項之情形下，即遽予簽名。被告上開所辯，顯不合常理。又證人即不動產業務員徐梅菊到場證稱：伊任職於原告公司，負責不動產買賣，本件變更同意書乃伊應買受人王張綉心之要求所寫，且伊書寫變更同意書前，有將內容告知被告陳新芝、陳美芝、陳選賢、涂豐振，並與其等討論，經其等同意後才書寫變更同意書；伊有將變更同意書之內容逐點唸給被告陳新芝聽，並逐點解釋，被告陳新芝同意後才簽名等語（見本院卷二第18至22頁），益見被告陳新芝對於變更同意書之內容均知之甚詳，復簽名表示同意，則被告辯稱被告陳新芝未詳看變更同意書之內容云云，即難認與事實相符，不足採信。其次，除被告陳美芝、陳選賢外，其餘被告均曾寄發存證信函予原告，表示：「有關貴我雙方契變書路權事宜，我方正與路權所有人洽商，目前仍無共識，無法取得路權同意書……為此，尚無法簽訂買賣合約……」等語，有存證信函足憑（見本院卷一第87至89頁），而上開所稱「路權」即係指1570地號土地，業據被告陳明在卷（見本院卷二第18頁），倘如被告所辯其等對於變更同意書第2 點毫無所悉，衡情大可不予理會，或在存證信函中表示對此不知情，乃觀諸上開存證信函，被告不僅未為任何反對之表示，尤陳稱其等已在與1570地號土地所有人洽商等語，益見被告對於變更同意書第2 點關於1570地號土地通行權一事，均有所知悉並且同意。被告涂豐振猶執前詞辯稱：伊對此不知情，被告陳新芝所為同意乃無權代理，對伊不生效力云云，即無足採。⒋被告涂豐振另辯稱：被告無法取得建築線之核發，依變更同意書第3 點規定，應認變更同意書已歸於無效云云。查變更同意書第3 點固規定：「建築線若未能核發，致不得建築，本合約無效」，惟證人徐梅菊到場證稱：變更同意書之所以有第3 點規定，係因買受人王張綉心為建商，希望買受系爭1569地號土地後得以合法興建房屋；關於第3 點規定，係指買賣雙方簽訂書面買賣合約後，由代書及建築師協助買賣雙方申請指定建築線，而後段所載「致不得建築，本合約無效」，則係指如果不能指定建築線，致不能合法興建房屋，買賣雙方之買賣合約無效；又申請指定建築線，必須買賣雙方簽訂買賣合約後才能申請等語（見本院卷二第19至20頁），而被告未曾出面與王張綉心簽訂書面買賣契約，已如前述，顯見本件係因未有書面買賣契約，致未能申請指定建築線，而非無法指定建築線，被告涂豐振上開所辯，顯有誤會，亦無足採。 ⒌從而，被告與王張綉心間已就系爭1569地號土地成立買賣契約，堪予認定。㈡、原告依委託銷售契約第10條第1 項第3 款後段規定，請求被告給付違約金393 萬7,620 元，有無理由？ ⒈按委託銷售契約第8 條第2 項規定：「買賣雙方價金與條件一致時，委託人（按即被告）應與受託人（按即原告）所仲介成交之買方另行簽訂不動產買賣契約書」、第10條第1 項第3 款後段規定：「委託人（按即被告，下同）如拒絕與受託人（按即原告，下同）依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6 計算之違約金」。 ⒉查被告與王張綉心間已就系爭1569地號土地成立買賣契約，業據前述，而原告於108 年10月18日寄發存證信函通知被告於同年10月29日前出面簽訂不動產買賣契約書，復於108 年10月31日寄發存證信函通知被告於同年11月4 日出面簽訂不動產買賣契約書，惟被告迄今仍未出面簽訂等情，為兩造所不爭執，足見被告確已違反委託銷售契約第8 條第2 項所定之義務，則原告依第10條第1 項第3 款後段規定，請求被告給付按委託銷售總價即6,562 萬7,000 元百分之6 計算之違約金共393 萬7,620 元（00000000×6%＝0000000 ），於法即無不合。 ⒊被告涂豐振雖辯稱：本件委託銷售期間自108 年8 月18日起至109 年2 月28日止，縱使王張綉心嗣後解除買賣契約，原告仍有充裕時間尋得其他買受人，乃原告捨此不為，強迫被告必須與王張綉心簽訂不動產買賣契約書，顯已剝奪被告自由締約之權利云云，惟本件兩造所簽訂者為委託銷售契約，被告復同意由原告代為收受定金，自應認原告依被告所提銷售條件尋得買受人，且該買受人給付定金予原告時，買賣契約即已成立，被告負有與該買受人簽訂不動產買賣契約書之義務。至原告依被告所提銷售條件尋得買受人時，固不能排除另有願以相同或更高價格買受土地之人出現之可能，惟未來之事無從預測，倘認被告於原告尋得同意銷售條件之買受人時，猶得以該買受人不適當或價格過低為由，拒絕簽訂不動產買賣契約書，並以未來可能有他人願以相同或更高價格買受土地為由，要求原告繼續找尋買受人，無異要求原告必須在「現在」尋得「未來」適合或出價更高之買受人，以此無法預知之事作為契約之內容，殊難想像。且倘原告拒絕該買受人後，無法再尋得其他同意被告所提銷售條件之買受人，被告是否又得以原告不應拒絕該買受人為由，而指謫原告？如此解釋契約，殊非合理。被告涂豐振上開所辯，足使兩造間簽訂委託銷售契約之意義喪失殆盡，亦與兩造簽約之真意相悖，委無足採。 ⒋從而，原告依委託銷售契約第10條第1 項第3 款後段規定，請求被告給付違約金393 萬7,620 元，洵屬有據。六、綜上所述，本件原告依委託銷售契約第10條第1 項第3 款後段規定，請求被告給付其393 萬7,620 元，及自起訴狀繕本最後送達被告翌日（即109 年2 月1 日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中華民國 109 年 11 月 26 日民事第二庭法官林婕妤正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 11 月 26 日書記官王鏡瑜

臺灣屏東地方法院109年度訴字第8號

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