110年度訴字第218號｜民事：給付居間報酬｜裁判日期：111 年 04 月 15 日

臺灣屏東地方法院民事判決 110年度訴字第218號原告洪鈿滄訴訟代理人鄭伊鈞律師複代理人陳錦昇律師被告徐達政徐秀美徐秀芳李徐婉香共同訴訟代理人張志明律師王湘閔律師共同複代理人張雅琳律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國111年3月24日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告徐達政、徐秀美、徐秀芳、李徐婉香應各給付原告新臺幣420,609元，及均自民國110年4月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告共同負擔百分之68，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告各以新臺幣140,203元為被告徐達政、徐秀美、徐秀芳、李徐婉香供擔保後，得假執行。但被告徐達政、徐秀美、徐秀芳、李徐婉香如各以新臺幣420,609元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張：被告與訴外人徐達忠共有坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地及其上房屋（門牌號碼：屏東縣○○鄉○○路00巷00號，下合稱系爭房地）。兩造於民國108年12月18日簽訂不動產委託銷售契約書（下稱系爭委銷契約書），由被告委託原告以每坪新臺幣（下同）88,000元銷售系爭房地，服務報酬為成交價之百分之2。嗣原告洽得訴外人沛美建設有限公司（下稱沛美公司）為買家，並由沛美公司（時任董事長為余育民）於108年12月25日與被告訂立買賣契約，原告作為賣方營業員，並於該買賣契約上簽名。嗣後，因訴外人徐達忠反悔不賣，被告等乃於代書黃順旺之建議下，與訴外人徐達忠協調，且當時沛美公司因貸款上有困難，及代書黃順旺之事務所離被告之住處較遠，被告與沛美建設另委託訴外人陳柏魁地政士辦理簽約過戶事宜，被告與沛美公司再次於109年4月15日訂立買賣契約。惟余育民於109年9月間死亡，因沛美公司忙於接班事宜，無暇處理買賣過戶事宜，待沛美建設由黃炫銘擔任董事長，被告等竟以黃炫銘過於年輕，較不安心，遂改與同集團旗下成聚建設股份有限公司（董事長為黃承睿，下稱成聚公司）就系爭房地於109年11月10日簽訂不動產買賣契約，約定買賣價金為123,080,000元，並已完成所權移轉登記。則依系爭委銷契約書第4點約定，被告等即應給付伊2,461,600元(計算式：123,080,000元×2%＝2,461,600元)之服務報酬，且兩造間無連帶債務之約定，應屬可分之債。從而，被告各應給付原告615,400元(2,461,600 元÷4人＝615,400 元）。為此，爰依據居間契約之法律關係，提起本訴等語。並聲明：⑴被告各應給付原告615,400元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑵原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：㈠、依被告與沛美公司訂定之買賣契約載明：「其他特約事項：… 3.本買賣完成登記時，買方應支付買賣價款1.5%仲介費給鍾旭宗，賣方應支付買賣價款2%仲介費予洪鈿滄。」，由此可知，兩造間約定須待系爭房地完成移轉登記時，原告方得請求報酬，然沛美公司並未履行買賣契約，系爭房地亦未登記為沛美公司所有，係登記予成聚公司所有，而被告與成聚公司間之買賣契約，並非經由原告居間媒介，成聚公司係被告自行覓得之買家，與原告無涉。故原告請求服務報酬即無理由。㈡、又本件為共有土地之買賣，共有人徐達忠未參與，非以全體共有人訂立契約，衡情兩造應無約定買賣契約成立即應給付報酬之可能，而係約定移轉登記時始應給付報酬，故兩造非僅約定原告協助被告等人完成不動產買賣契約之簽訂，尚包括契約後續履約事宜之協助，如洽詢地政士代為辦理移轉登記、通知共有人徐達忠優先承買權、土地上房屋之租賃及公證事宜等情。是兩造之約定包括訂約媒介及事務處理，且該事務與買賣契約能否順利至關重要，有不可分割之關係，系爭委銷契約應認其性質為居間及委任之混合契約，原告自有協助履約之義務。然因徐達忠從未同意出售系爭房地，原告應協助通知優先承買權事宜，及被告與沛美公司簽訂買賣契約後，原告均未告知被告有關沛美公司因貸款有困難，致無法如期給付被告等第二、三期款，及沛美公司董事長余育民因生病住進加護病房乃至死亡等情，甚至如何處理原買賣契約及簽訂新契約，亦未見原告提出任何意見，原告未盡其協助履約之義務至明。㈢、綜上，原告未居間被告與成聚公司間之買賣契約，且原告未盡其協助履約之義務，則原告請求被告給付服務報酬，並無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：㈠、兩造間成立居間契約： ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。是民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年度台上字第2675號判決意旨參照）。 ⒉經查，依兩造簽訂之系爭委銷契約書所載：「…甲方(即被告) 同意委託乙方(即原告)仲介銷售下列不動產(即系爭土地)，經雙方同意訂立本契約條款如下，以資共同遵守…二、甲方不動產委託銷售價格為：88,000元／坪。三、委託期限：自1 08年11月18日起至108年12月19日止。四、服務報酬：買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為成交價之百分之2…」等內容(見本院卷一第23頁)。觀諸前開契約書，原告係受被告之委託，為其尋覓可以與其就系爭土地訂定買賣契約之相對人，據此提供訂約之機會予被告，並約定於買賣契約成交時，原告得向被告收取買賣契約價金百分之2 作為報酬，足見兩造間成立居間契約而有民法相關規定之適用。 ⒊至被告雖稱系爭土地共有人除被告以外，尚包含訴外人徐達忠，而訴外人徐達忠並未在系爭委銷契約書上簽名，故原告之義務應包括買賣契約後續履約事宜之協助，如洽詢地政士代為辦理移轉登記、通知共有人即訴外人徐達忠優先購買權、土地上房屋之租賃及公證等事宜，故兩造間契約性質為居間及委任之混合契約云云。惟此部分未經被告舉證以實其說，且與兩造所訂系爭委銷契約書不符，何況買賣契約為債權行為，本不以行為人有處分權為必要，縱使訴外人徐達忠未同意出售系爭土地，亦不影響被告與他人間買賣契約之效力，故不得據此反推原告有為被告處理後續履約事宜之義務存在。㈡、原告得向被告請求居間報酬： ⒈復按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，為民法第568條所明定。而該條之立法理由為：「查民律草案第759條理由謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。至契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立也。附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文規定也」，是如居間人居間成立之契約，事後因成立時已附隨之情事，例如撤銷權、解除條件等原因而消滅時，居間人應負返還報酬之義務，因訂約時已存在之瑕疵而解除契約者，亦同。然如因契約成立後發生之情事，例如因債務不履行之解除或當事人合意解除等原因而消滅時，則不負此義務。 ⒉經查，在系爭委銷契約書所載委託期限屆至之前，原告即覓得有意願購買系爭土地之沛美公司，據此提供訂約之機會予被告，隨後被告徐秀美即與時任沛美公司代表人余育民就系爭土地簽訂不動產買賣訂金收據，徐秀美並收受發票人為沛美公司、票面金額200萬元之支票作為買賣訂金等節，有不動產買賣訂金收據、支票影本、有限公司設立登記表存卷可考(見本院卷一第25至27頁、卷二第51頁)。嗣於108年12月25日沛美公司即與被告正式簽訂買賣契約，約定買賣價金為84,121,840元，沛美公司再給付300萬元予被告作為簽約款，有土地買賣契約書附卷可參(見本院卷一第291至303頁)。觀諸前開土地買賣契約書，其上賣方營業員記載原告姓名(見本院卷一第301頁)，可證沛美公司與被告間買賣契約確實係因原告之居間行為始成立。再者，既然沛美公司與被告已就系爭土地成立買賣契約，即已達成系爭委銷契約書第4條所載「買賣成交」之條件，原告取得居間報酬請求權。 ⒊被告雖稱前開土地買賣契約書其他特約事項第3點記載：「本買賣完成登記時，買方(即沛美公司)應支付買賣價款1.5%仲介費予鍾旭宗，賣方(即被告)應支付買賣價款2%仲介費予洪鈿滄(即原告)。」等內容(見本院卷一第303頁)，因此須待沛美公司完成所有權移轉登記時，被告始須給付居間報酬予原告云云。惟查，在該其他特約事項旁註記有：「本條款之文字記載應經買賣雙方用印或簽名確認」等語，是該其他特約事項顯係土地買賣雙方即沛美公司與被告等人自行約定之事項，原告既未在該其他特約事項用印或簽名確認，基於債之相對性，該其他特約事項並無拘束原告之效力，更不得認兩造有以該其他特約事項變動系爭委銷契約書第4條所載付款條件。另被告再稱沛美公司於簽訂買賣契約後，因未能依約給付買賣價金而有債務不履行情事，惟依首開說明，此屬因契約成立後發生之情事，自不影響居間人之報酬請求權。⒋再按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。民法第572條前段定有明文。被告固援引本條文請求酌減居間報酬，惟本院審酌原告確實為被告覓得有意願購買系爭土地之沛美公司，據此提供訂約之機會予被告，且兩造約定以買賣總價百分之2作為居間報酬亦無為數過鉅失其公平之情形，是被告此部分請求，核屬無據。被告末稱原告不具有不動產經紀人或營業員之資格云云，惟此亦屬被告是否違反不動產經紀業管理條例而應負行政或刑事責任之問題，尚不影響其所任勞務之價值，被告此部分抗辯，亦不足為有利於其之認定。⒌綜上，原告已完成其依系爭委銷契約書所負之居間義務，且沛美公司與被告就系爭土地成立買賣契約，原告自得請求買賣價金84,121,840元之百分之2即1,682,437元(計算式：84,121,840ｘ2%≒1,682,437，小數點以下四捨五入，下同)作為居間報酬。又因兩造對系爭委銷契約並無明示為連帶債務，亦無法律規定屬連帶債務之情形，應屬可分之債，依民法第271條規定，應由被告每人各負420,609元(計算式：1,682,437÷4＝420,609)給付之責。㈢、原告雖稱被告與成聚公司間之買賣契約亦係因其居間行為所成立云云，惟查： ⒈關於被告與成聚公司間買賣契約之成立過程： ⑴原告於起訴狀上記載沛美公司與被告簽訂買賣契約後，遇貸款上之困難，且沛美公司董事長於109年9月間身故(死亡日期應為109年8月28日)，沛美公司無暇處理買賣過戶一事，待沛美公司穩定後由新任董事長黃炫銘出面欲與被告簽約等內容(見本院卷一第20頁)。 ⑵原告於110年10月26日民事準備(二)狀記載：「109年8月28日余董事長過世後，鍾旭宗曾詢問沛美建設黃姓會計後續如何處置，當時黃姓會計便告知由黃承睿(即成聚公司董事長，見本院卷二第75至79頁)接手處理，且109年9月亦係由黃承睿主動通知鍾旭宗資金已到位，始聯絡買賣雙方、雙方仲介(原告、鍾旭宗)及黃承睿齊聚開會討論後續處理事宜」等內容(見本院卷一第383頁)。 ⑶原告於本院言詞辯論時自陳：「(法官問：成聚公司是何人覓得?)在與沛美履約過程中，黃承睿都有參與」、「(法官問：是黃承睿主動承接，或是原告詢問其是否願意承接?)是黃承睿主動承接。」等語(見本院卷一第351至352頁)。 ⑷證人鍾旭宗到庭結證稱：沛美公司下訂後一段時間，余董事長就因身體不好過世了，因為余董事長有交代其公司會計黃小姐，我就問黃小姐說我要找誰，黃小姐說找黃承睿，黃承睿接手時因為公司業務很多，而且系爭土地其中一位共有人徐達忠不想賣，所以產生一些變卦。經協調後，賣方希望不要還沒有過戶前就將系爭土地拿去貸款，所以黃承睿要先籌措資金，並且考量股權及稅金等問題，黃承睿希望成立一家新的公司，該後來成立的公司即為成聚公司(見本院卷二第9頁)。 ⑸由上可知，於沛美公司因資金籌措及董事長過世等事由無法如期履行原買賣契約後，應係黃承睿主動承接，並以成聚公司名義與被告重新訂立買賣契約(見本院卷一第312至316頁)。是關於成聚公司與被告間之買賣契約，實與原告之居間行為無涉，原告不得主張以此份買賣契約之總價金計算居間報酬。 ⒉原告復稱在沛美公司董事長余育民過世後，原告有確實告知被告未來可能會更換締約對象，且直至109年11月10日被告與成聚公司簽約前，原告仍繼續與買方居間人鍾旭宗協調本件交易事宜等語，並據提出通訊軟體LINE對話紀錄為證(見本院卷一第169至257頁)。以及證人鍾旭宗證稱：買賣過程中原告均有參與，包含余董事長過世後與成聚公司簽約，我們都是一起過去等語(見本院卷二第9頁)。固可認原告於余育民過世後，仍有協助被告向沛美公司或其代理人鍾旭宗詢問買賣契約後續如何履行等事宜，惟後續接手之成聚公司既非由原告所覓得(見上述三、㈢、⒈ ⑸)，是原告縱有陪同證人鍾旭宗前往沛美公司、向被告轉告後續履約事宜，亦僅在協助處理、善後原買賣契約，非在為另一居間行為。四、綜上所述，原告依系爭委銷契約書向被告每人請求各應給付420,609元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年4月28日(見本院卷一第150頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應併予駁回。五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　15　　日民事第三庭法　官林政斌正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　15　　日書記官張孝妃

臺灣屏東地方法院110年度訴字第218號

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