110年度訴字第708號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：112 年 01 月 31 日

臺灣屏東地方法院民事判決 110年度訴字第708號原告王吳桂蘭訴訟代理人林哲弘律師被告張高源訴訟代理人湯瑞科律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年1月3日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落屏東縣○○鄉○○○段000○0地號土地(除如附圖所示編號A部分面積567平方公尺、編號B部分面積13平方公尺外)騰空返還予原告。被告應自民國110年1月5日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣1,106元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之69，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣93萬8,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣281萬2,304元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。本件原告於訴狀送達後，變更第1、2項訴之聲明為：㈠被告應將坐落屏東縣○○鄉○○○段00 0○0地號土地（下稱系爭土地）如附圖所示編號A部分面積56 7平方公尺上之建物及編號B部分面積13平方公尺上之水塔拆除，並將全部土地騰空返還予原告；㈡被告應自民國110年1月5日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3,217元。被告對於前開訴之變更無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更，是原告所為訴之變更，於法並無不合，應予准許。二、原告主張：伊於110年1月5日經由拍賣取得系爭土地之所有權，被告所經營之高源環保企業行無權占用系爭土地全部，並在如附圖所示編號A部分面積567平方公尺上建有門牌屏東縣○○鄉○○0○00號房屋（下稱系爭建物）、編號B部分面積13 平方公尺上則設置水塔(下稱系爭水塔)。依民法第767條第1項規定，伊得請求被告拆除系爭建物及水塔，並將系爭土地全部騰空返還予伊。其次，被告無權占用系爭土地，無法律上原因受有利益，致伊受有損害，依民法第179條規定，伊亦得請求被告返還自110年1月5日起至返還系爭土地之日止之相當於租金不當得利，其標準應依系爭土地當期申報地價乘以週年利率百分之10計算等情，並聲明：㈠被告應將系爭土地如附圖所示編號A部分面積567平方公尺上之房屋及編號B部分面積13平方公尺上之水塔拆除，並將全部土地騰空返還予原告。㈡被告應自110年1月5日起至返還前項土地之日止，按月給付原告3,217元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：系爭土地原為伊於93年3月2日經由買賣取得，並借名登記在伊之長女張秀芬名下，伊於取得系爭土地後，旋在其上建造系爭建物，而原始取得系爭建物之所有權。嗣後，訴外人洪美金於99年9月7日經由強制執行之拍賣程序取得系爭土地及建物之所有權，並於99年10月間將系爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權移轉予伊之子張展輔，張展輔又於100年1月間將系爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權移轉予訴外人邵麗菊，邵麗菊再於108年7月間將系爭土地之所有權移轉登記予訴外人吳雅淑，並將系爭建物之事實上處分權移轉予訴外人王典宸，自斯時起，系爭土地及建物即有民法第425條之1規定之適用，於法定租賃關係成立後，縱系爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權人再次轉讓他人，仍有法定租賃關係存在，伊於109年3月27日自王典宸處取得系爭建物之事實上處分權，原告則於110年1月5日經由拍賣取得系爭土地之所有權，兩造間存在法定租賃關係，伊並非無權占有，故原告請求伊拆除系爭建物及水塔並返還土地，及請求伊返還相當於租金之不當得利，均於法無據。再者，縱認伊為無權占有，且應返還相當於租金之不當得利予原告，亦應以週年利率百分之5為上限，原告主張相當於租金之不當得利數額過高，應予酌減等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。四、經查，系爭土地於93年3月2日登記為張秀芬所有，洪美金於99年9月7日經由強制執行之拍賣程序取得系爭土地之所有權後，以買賣為原因將系爭土地移轉登記予張展輔，並於99年10月1日辦畢登記，張展輔又以買賣為原因將系爭土地移轉登記予邵麗菊，並於100年1月24日辦畢登記，邵麗菊再以買賣為原因將系爭土地移轉登記予吳雅淑，並於108年7月25日辦畢登記，原告則於110年1月5日經由強制執行之拍賣程序取得系爭土地之所有權；又系爭建物於99年8月31日因強制執行程序初設稅籍，納稅義務人為張秀芬，洪美金於99年9 月7日經由強制執行之拍賣程序取得系爭建物之所有權，並登記為系爭建物之納稅義務人，嗣後，系爭房屋之納稅義務人分別於99年10月間變更登記為張展輔，100年1月間變更登記為邵麗菊，108年7月間變更登記為王典宸，109年3月間變更為被告，而由被告為系爭建物之事實上處分權人；再者，系爭土地與其北側同段453之2、453之3地號等土地經被告設置鐵皮圍籬，系爭建物為2層磚造及鐵皮混合建物，其東側有系爭水塔，前開鐵皮圍籬與系爭建物相連接而圈圍出一封閉空間，該封閉空間北側有開口，可供車輛進出，且設置有「高源回收場」字樣及門牌「屏東縣里港鄉中和村中南1之30」，被告在該封閉空間內經營高源環保企業行，而在各處堆置金屬廢棄物等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、地籍異動索引、商工登記公示資料查詢服務及現場照片在卷可憑(見本院卷第19、20頁、第35至49頁、第113至129頁、第137至145頁)，復經本院會同屏東縣里港地政事務所測量員到場勘驗測量屬實，製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖(見本院卷第133至135頁、第153頁)，另經本院調閱本院111年度司執字第15471號、109年度司執字第35109號卷宗核閱無訛，堪信為實在。五、本件之爭點為：㈠系爭建物及水塔坐落系爭土地上，有無合法權源？㈡原告請求被告拆除系爭建物及系爭水塔，並將全部土地騰空返還予原告，是否於法有據？㈢原告請求被告返還相當於租金之不當得利，是否有理由？茲分述如下：㈠系爭建物及水塔坐落系爭土地上，有無合法權源： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人自應就其占有係有正當權源之事實舉證證明之。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條及第425條之1分別定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判決意旨參照）。依上開規定及說明，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。其次，民法第425條之1規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。亦即所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，亦包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬該條所稱土地及房屋同屬一人之類推解釋。至因再轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，而再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租(最高法院102年度台上字第1508號判決意旨參照)。原告為系爭土地之所有權人，被告主張系爭建物及水塔坐落系爭土地上有合法權源，自應由被告就其占有係有合法權源之事實負舉證責任。 ⒉系爭土地及建物之所有權於99年9月7日同歸洪美金所有，其後，系爭土地之所有權人及系爭建物之納稅義務人於99年10月間同為張展輔，於100年1月間則同為邵麗菊等情，已據前述，則被告辯稱邵麗菊於100年1月間為系爭土地之所有權人及系爭建物之事實上處分權人等語，當屬有據，堪可採信。又邵麗菊於取得系爭土地所有權及系爭建物之事實上處分權後，以買賣為原因將系爭土地移轉登記予吳雅淑，並於108 年7月25日辦畢登記，復於108年7月間將系爭建物納稅義務人變更登記為王典宸等情，亦據前述，揆諸民法第425條之1規定及前開說明，吳雅淑所有系爭土地及王典宸為事實上處分權人之系爭建物，推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在。其次，系爭建物之納稅義務人於109年3月間自王典宸變更為被告，而由被告為系爭建物之事實上處分權人，業如前述，堪認被告確係自王典宸處受讓系爭建物之事實上處分權，則被告係因轉讓而繼受系爭建物事實上處分權之人，除有反對之特約外，應推斷當時之系爭土地所有人即吳雅淑默許被告繼續承租系爭建物坐落之系爭土地。再者，原告固於110年1月5日經由強制執行之拍賣程序取得系爭土地之所有權，惟依民法第425條第1項規定，吳雅淑與被告就系爭建物所坐落之系爭土地既已存在法定租賃關係，則縱吳雅淑又將系爭土地所有權讓與原告，其租賃契約，對於原告仍繼續存在。從而，被告抗辯其就系爭建物所坐落之系爭土地，有合法之占有權源，應屬有據。 ⒊按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於從物。民法第68條定有明文。又民法第425條之1規定之法定租賃關係其範圍應包括以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（最高法院102年度台上字第1508號判決意旨參照）。查系爭水塔與系爭建物緊鄰，有前開土地複丈成果圖及現場照片附卷可參，而水塔設置之目的，在於幫助建物供水之用，系爭水塔自屬系爭建物之從物，則於系爭建物歷次事實上處分權之移轉過程，系爭水塔亦隨之移轉，是以，系爭水塔坐落之土地，即屬與系爭房屋占有土地使用有不可分離關係之附屬地，前開法定租賃關係亦及於系爭水塔坐落之土地，被告就系爭水塔所坐落之系爭土地，自亦具合法之占有權源 ⒋原告雖主張：於原告取得系爭土地之所有權前，系爭土地之所有權人與系爭建物之所有權或事實上處分權人並非同一人，故本件應無民法第425條之1規定之適用，且被告於111年4月7日本院111年度司執字第15471號強制執行事件之查封筆錄中陳稱系爭建物已出售他人，則縱認系爭土地及建物間曾有法定租賃關係存在，被告亦無從再對伊主張法定租賃關係云云。惟民法第425條之1規定旨在調和土地與建物之利用關係，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，而該條規定之法定租賃關係於發生後，並不因嗣後土地所有權、房屋所有權或事實上處分權再分別轉讓而受影響，已如前述，於原告取得系爭土地之所有權前，系爭建物與其所坐落之系爭土地之法定租賃關係即已存在，該法定租賃關係自不因原告取得系爭土地時，系爭土地之所有權人與系爭建物之事實上處分權人並非同一人，而受影響。其次，兩造既不爭執被告為系爭建物之事實上處分權人，被告自得主張兩造間存有法定租賃關係，則原告前揭主張，尚非可採。 ⒌綜上，系爭建物及水塔基於法定租賃關係而坐落系爭土地上，具有合法權源。㈡原告請求被告拆除系爭建物及水塔，並將全部土地騰空返還予原告，是否於法有據： ⒈系爭建物及水塔坐落系爭土地，係基於法定租賃關係，而有合法權源，已據前述，則原告請求被告拆除系爭建物及水塔，並將系爭建物及水塔所坐落之系爭土地返還原告，於法即屬無據，不應准許。 ⒉惟系爭土地與其北側同段453之2、453之3地號等土地經被告設置鐵皮圍籬塔，前開鐵皮圍籬與系爭建物相連接而圈圍出一封閉空間，該封閉空間北側有開口，可供車輛進出，被告在該封閉空間內經營資源回收，在各處堆置金屬廢棄物等情，業如前述，堪認系爭土地之全部均為被告所占用。又被告未舉證證明其就系爭土地除如附圖所示編號A部分面積567平方公尺、編號B部分面積13平方公尺外之部分有何占有權源，則原告本於所有權人之身分，請求被告返還該部分之土地，於法即屬有據，應予准許。 ⒊被告雖抗辯兩造間有法定租賃關係存在云云，惟民法第425條之1之法定租賃關係，其範圍僅包括以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地，尚不及於系爭土地除如附圖所示編號A部分面積567平方公尺、編號B部分面積13平方公尺外之部分，則被告此部分之抗辯，自非可採。㈢原告請求被告返還相當於租金之不當得利，是否有理由： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別設有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查本件原告於110年1月5日取得系爭土地之所有權，又被告占有系爭土地除如附圖所示編號A部分面積567平方公尺、編號B部分面積13平方公尺外之部分，並無合法權源，已如前述，則原告請求被告自110年1月5日起至返還系爭土地(扣除如附圖所示編號A部分面積567平方公尺、編號B部分面積13平方公尺後，面積為1,276平方公尺)之日止，按月給付不當得利，於法即屬有據。至如附圖所示編號A 部分面積567平方公尺、編號B部分面積13平方公尺之土地，被告既非無權占有，原告請求被告返還占用此部分土地之相當於租金不當得利，於法則非有據。 ⒉按耕地地租不得超過地價百分之8，約定地租或習慣地租超過地價百分之8者，應比照地價百分之8減定之，不及地價百分之8者，依其約定或習慣，土地法第110條設有明文。而所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依土地法所申報之地價，土地法施行法第25條、土地法第148條亦分別定有明文。所謂以土地申報總價年息百分之8為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之8計算之，尚須斟酌土地之位置、工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益等事項，以為決定。查系爭土地為一般農業區農牧用地，本件起訴時當期申報地價為每平方公尺208元，又系爭土地其東側臨有8公尺寬之現有道路，區域主要聯外道路有台3道路、國道10號里港交流道，附近有客運站牌，半徑1,000公尺內有小學、活動中心等公共設施等情，有土地登記謄本及宏揚不動產估價師事務所鑑定報告在卷可佐(見本院109年度司執字第35109號卷)，本院審酌上開情狀，認原告主張被告無權占用系爭土地(除如附圖所示編號A部分面積567平方公尺、編號B部分面積13平方公尺外)所受相當於租金之不當得利，以按申報地價年息百分之5計算，尚屬適當。據此計算，原告所得請求被告返還自110年1月5日起至返還系爭土地(除如附圖所示編號A部分面積567平方公尺、編號B部分面積13平方公尺外)之日止，按月給付不當得利之價額，即為1,106元(1276×208×5%×1/12=1106，不滿1元部分四捨五入)，原告所為之金錢給付部分於此範圍，為有理由，應予准許；超過部分，非有理由，應予駁回。 ⒊原告雖主張：本件相當於租金不當得利之標準應依系爭土地當期申報地價乘以週年利率百分之10計算云云，惟土地法第110條規定耕地地租不得超過地價百分之8，且所謂年息百分之8，乃指租金之最高限額而言，系爭土地周遭雖有公共設施，然尚非繁榮，無從以其最高限額計算相當於租金之不當得利，則原告此部分之主張，尚難憑採。六、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項及不當得利法律關係，請求判決：㈠被告應將系爭土地如附圖所示編號A部分面積567平方公尺上之房屋及編號B部分面積13平方公尺上之水塔拆除，並將全部土地騰空返還予原告；㈡被告應自110年1月5日起至返還前項土地之日止，按月給付原告3,217元，於如主文第1、2項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　1 　　月　　31　　日民事第二庭法　官　薛全晉正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　1 　　月　　31　　日書記官蔡語珊

臺灣屏東地方法院110年度訴字第708號

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