110年度訴字第714號｜民事：履行契約｜裁判日期：112 年 01 月 04 日

臺灣屏東地方法院民事判決 110年度訴字第714號原告李瑞蓮訴訟代理人田畬被告台晟建設股份有限公司法定代理人黃瀞葳訴訟代理人顏紘頤律師蕭郁潔律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國111年12月21日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣108萬元，及自民國111年5月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣36萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣108萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原請求被告給付其新臺幣（下同）108萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即110年12月7日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，嗣於111年12月21日言詞辯論期日改為請求被告給付其108萬元，及自111年5月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上揭法條規定，自應予准許。二、原告主張：伊與被告於民國109年1月14日就坐落屏東縣○○鄉 ○○段000地號土地所有權應有部分8分之1及其地上預售之編號A4-2房屋（下稱系爭房地）訂立買賣契約（下稱系爭約定），約定價金為新臺幣（下同）456萬元。嗣伊於109年9月4日與被告簽訂不動產委託銷售契約（下稱系爭委售契約），委託被告銷售系爭房地，委託銷售期間自109年9月4日起至110年4月3日止，被告於110年3月間以580萬元售出系爭房地，並於110年5月26日辦畢所有權移轉登記，依約被告應將買賣價差124萬元給付伊，惟被告僅於110年7月30日匯款16萬元予伊，迄今尚有108萬元未給付，爰依民法第541條第1項規定，請求被告加計法定遲延利息給付108萬元等語。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：系爭約定並非買賣契約，其名稱為訂金收據，且明確約定兩造須於109年12月30日或其領得系爭房地使用執照前，原告必須與其簽訂買賣之本約，否則系爭約定將因解除條件成就或終期屆至而失效，故應屬民法預約之性質。又兩造雖另簽訂，然系爭委售契約與系爭約定乃聯立契約，而原告並未於109年12月30日或其領得系爭房地使用執照之前，與其簽訂買賣契約之本約，則與之聯立之系爭委售契約應同歸於失效。又縱認系爭委售契約仍屬有效，兩造已以16萬元達成和解，原告應不得再為請求，且即使認為兩造間並未以16萬元達成和解，其亦僅須依原告於110年8月15日以存證信函所為之通知，給付其18萬元之差額等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。四、查兩造於109年1月14日就系爭房地簽訂訂金收據，約定價金為456萬元，原告並已先給付被告10萬元之定金。嗣109年9 月4日兩造再簽訂系爭委售契約，委託被告銷售系爭房地，委託銷售期間自109年9月4日起至110年4月3日止。嗣被告於110年3月間將系爭房地以580萬元售出，並於同年5月26日辦畢所有權移轉登記，而被告於同年5月19日、7月30日分別匯款10萬元及16萬元予原告等情，有支票影本、訂金收據、建築執照、實價登錄資料、不動產委託銷售契約書、通訊軟體對話紀錄截圖在卷可稽（見本院卷第25、27、29至39、41、149至169頁），亦為兩造所不爭執，此部分事實，首堪認定。五、得心證之理由：原告主張系爭約定乃買賣契約，且兩造間又訂有系爭委售契約，被告負有給付將售出系爭房地與伊買受系爭房地價金之差額予原告之義務，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠系爭委售契約之效力？㈡如系爭委售契約有效，被告是否應給付原告金錢？其數額為若干？茲分述如下：㈠系爭委售契約應屬有效： ⒈按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院85年度台上字第2396號判決意旨參照）。經查，系爭約定記載：「雙方約定於民國109月12月30日前簽訂買賣契約書。」後方雖有再以手寫方式註記之「使用執照核發」等字樣（見本院卷第27頁），致原告必須於何時之前與被告簽訂買賣契約產生不確定性，然依上揭說明及不動產交易實務現況，應認兩造之真意係先由原告下訂，而兩造必須再另訂買賣之本約後，雙方始可要求他方履行契約之內容，是系爭約定應屬預約無疑，合先敘明。 ⒉惟查，兩造於109年9月4日訂定系爭委售契約，而觀其簽訂之時間點為系爭約定後，且仍於上開系爭約定明載簽訂本約之期間內，又參酌系爭委售契約內容，係原告委託被告出售系爭房地，足認兩造有以系爭委售契約作為系爭房地買賣本約之意，否則如兩造未有向他造簽訂買賣本約之意思，原告豈有將尚無購入意思之房地販售之理？而被告豈願容許原告於未承諾購入系爭房地之情形下，先行出售其所興建之房地？又依兩造間通訊軟體對話紀錄所示，原告於109年12月24日曾向被告表示：「黃董安排12/24，星期四早上過去簽約，再麻煩安排地點？」等語（見本院卷第151頁），足認原告確有與被告簽訂買賣契約之意，而嗣後經雙方磋商後改訂系爭委售契約以替代簽訂本約，職此，本件兩造於109年9月4 日簽訂系爭委售契約之同時，亦已達成系爭房地買賣之合意，故被告抗辯兩造間並未成立系爭房地之買賣契約等語，並不足採。 ⒊按聯立契約，係指數個獨立契約互相結合，惟彼此間具有依存不可分離之關係，性質上應同其存續或消滅，此乃因違反其一，無從期待單獨履行其他契約以達其契約目的，是倘一契約合法解除，其他契約應生同步解除之效力。又聯立契約之成立與否、無效、撤銷或解除，固應同其命運，惟其有關法律關係應分別適用各個契約之約定，是如債務不履行之損害賠償、回復原狀、給付違約金等，應依各契約之約定；如約定不明或未約定者，應探求當事人之真意定之（最高法院110年度台上字第2765號判決意旨參照）。經查，縱認兩造間並無以系爭委售契約作為買賣意思表示之合致，然債權行為本不以有處分權為必要，原告非不得另與被告簽訂系爭委售契約，要求被告為其出售非屬其所有之系爭房地，是尚難謂系爭約定與系爭委售契約有何必須共存共滅之性質，被告復未進一步提出相關證據，以證明其上開有關聯立契約之抗辯，被告此部分抗辯，殊無可採。 ⒋況依證人郭綠菁所證：被告實際負責人黃瀚鋐曾找伊簽訂委託銷售契約，要為伊代售被告所售予伊之房地，惟簽訂後至今僅匯款10萬元予伊等語（見本院卷第248至249頁），顯見被告均係透過此等手段，誘使買家與其簽訂委賣契約，如代售價格高於原先販售價格時，便退還定金或給付少額金錢，再以雙方並未簽訂買賣契約為由，拒絕交付委任關係中所取得之價差，以牟取中間利潤，是被告前揭抗辯，自亦不足堪信。 ⒌綜上，兩造間於109年9月4日訂定系爭委售契約，既為兩造所不爭執，復無其他契約無效之事由，系爭委售契約自屬有效。㈡被告應給付原告108萬元： ⒈按受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人，民法第541條第1項定有明文。經查，系爭委售契約僅約定被告有為原告出售系爭房地之義務，對於委託銷售之價格，以及被告是否可請領報酬等均付之闕如，參諸原告之主張及證人郭綠菁所證：黃瀚鋐特地來臺中找伊簽訂委賣契約說要幫忙銷售等語（見本院卷第248頁），可知既係被告自行提出系爭委售契約與原告簽訂，又未約定報酬及售價，則通觀系爭委售契約全文，並斟酌立約當時之情形，及其他一切證據資料為判斷後，應認系爭委售契約係屬無償之性質，且被告售出之金額扣除原告買受系爭房地之金額後，均為被告於委任關係中所收取之金錢，自應交付予原告。故本件，被告出售系爭房地之價額為580萬元，為兩造所不爭執（見本院卷第247頁），則扣除系爭房地剩餘之買賣價金446萬元（原告已先行支付10萬元定金）及被告已先行交付原告之10萬元及16萬元後，被告尚應給付原告108萬元（計算式：0000000-0000000-000000-000000＝0000000）。 ⒉被告雖抗辯兩造間已以16萬元達成和解等語。然查，被告雖確有分別給付原告10萬元及16萬元，然給付金錢之原因眾多，且觀諸兩造間通訊軟體對話紀錄所示（見本院卷第159頁），原告之夫稱：「10萬元入帳喔」、「黃老闆，後續的金額是安排什麼時候結清？合約才能做個了結」等語，被告覆稱「尾款要入同樣帳戶嗎」等語，亦僅可徵兩造間有互相給付對方金錢之約定，但對於約定之金額及約定之緣由均不詳，原告亦否認有何和解一事，則被告僅泛稱兩造間有成立和解契約，卻未提出任何證據以佐為實，此部分既屬有利於被告者，自應由被告就此部分事實負舉證之責，惟被告未就此事實負舉證責任，即難認其主張可採。 ⒊被告復抗辯原告曾於寄發被告之存證信函中表示，被告僅尚欠原告18萬元等語。惟查，原告確曾寄發存證信函予被告，並說明被告尚積欠原告18萬元（見本院卷第239頁），然原告亦解釋雖經其查詢實價登錄而知悉系爭房地實際售出價格為580萬元，然其懷疑係被告為抬高售價而故意為之，實際售出價格仍為被告所告知之490萬元等語（見本院卷第228頁），究其所述，被告既係系爭房地之建商，其確有抬高附近屋價之可能，且黃瀚鋐向原告表示僅售出490萬元，為兩造所不爭執，則原告之主張並非全然無據，況原告既係債權人，亦非不得為一部請求，而被告又未提出證據證明兩造間有原告僅得請求18萬元之約定，則此部分之抗辯，即難採信。⒋被告又抗辯縱應給付系爭房地出售價格之差價，亦應以510萬元作為計算之基準等語。惟查，原告雖曾以存證信函表示兩造委託銷售之價格為510萬元（見本院卷第207頁），然爭委賣契約並未約定委託銷售之價格，已如上述，且縱使原告於存證信函中所述為真，兩造亦未約定如被告售出系爭房地之價格高於委託銷售價格時，其差額之歸屬，則此際自應回歸民法第541條第1項之規定，被告因處理委任事務即代為銷售系爭房地，事實上由第三人（買方）所受取之價金，均應交付於原告，是被告抗辯被告售出系爭房地之價差高於70萬元（計算式：0000000-0000000＝700000）部分均屬被告之報酬等語，即屬無據。六、綜上所述，本件原告依民法第541條第1項規定，請求被告給付108萬元，及自111年5月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造各陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　 1　　月　　 4　　日民事第二庭審判長法　官凃春生法官劉千瑜法官高世軒正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　1 　　月　　4 　　日書記官潘豐益

臺灣屏東地方法院110年度訴字第714號

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