111年度訴字第252號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：111 年 11 月 30 日

臺灣屏東地方法院民事判決 111年度訴字第252號原告屏東縣農會法定代理人蘇榮慶訴訟代理人陳怡融律師陳衡以律師被告許進川上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年11月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應自門牌號碼屏東縣○○市○○路0○00號房屋遷出，並將房屋騰空返還原告。被告應給付原告新臺幣110萬1,964元，及自民國111年1月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並應自民國111年1月20日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣4萬3,710元。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣52萬6,000元供擔保後，得假執行。事實及理由壹、程序方面：一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件金錢給付部分，原告起訴請求被告給付其新臺幣（下同）112萬5,560元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自民國110年12月20日起至返還房屋之日止，按月給付原告4萬3,710元；嗣於訴狀送達後，改為請求被告給付其110 萬1,964元，及自111年1月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自111年1月20日起至返還房屋之日止，按月給付原告4萬3,710元，核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸上揭法條規定，自應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：被告於105年12月30日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），承租原告所有門牌號碼屏東縣○○市○○路 0○00號房屋（下稱系爭房屋），用以經營「町町拉麵」店，約定租期自104年12月5日起至114年12月4日止，104年12月5日至106年12月4日每月租金為4萬元；106年12月5日至108年12月4日每月租金為4萬1,200元；108年12月5日至110年12月4日每月租金為4萬2,436元；110年12月5日至112年12月4日每月租金為4萬3,710元；最後2年每月租金則為4萬5,020元。惟自108年11月5日起，被告即未再繳納租金，累計積欠逾2個月之租金，原告即向臺灣高雄地方法院聲請對被告為公示送達，催告被告於15日期限內繳納積欠之租金，如未依限繳納即終止租約，經臺灣高雄地方法院高雄簡易庭以110年度雄司聲字第218號裁定准許。上開裁定於110年11月30日登報，經20日於110年12月20日生效，惟被告仍未於15日期限內繳納租金，是兩造間之租約已於111年1月4日合法終止。又系爭租約終止前，被告積欠原告之租金共110萬1,964元，而原告曾以上開公示送達之存證信函向被告表示給予30日搬遷之寬限期間（自110年12月20日起算），故自111年1月20 日起被告占有系爭房屋已無法律上之原因，其占有系爭房屋受利益，致原告受損害，構成不當得利。爰依民法第455條、第179條及系爭租約之法律關係，請求被告自系爭房屋遷出，並將房屋騰空返還原告，及加計法定遲延利息給付原告租金110萬1,964元，暨自111年1月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付其相當於租金之不當得利4萬3,710元等語。並聲明：㈠如主文第1、2項所示。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：㈠原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約書、臺灣高雄方法院高雄簡易庭110年雄司聲字第218號裁定（含附件屏東歸來郵局第000121號存證信函）及太平洋日報影本為證，且系爭房屋懸掛「町町拉麵」招牌，鐵捲門緊閉，無法進入之事實，並經本院赴現場勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可憑，是本件原告主張之事實，自堪信為實在。㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440 條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。次按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：……三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。……」土地法第100條第3款亦設有明文。此係民法租賃條款之特別法，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院102年度台上字第833號判決意旨參照）。經查，系爭租約第4條約定，被告於簽約同時，應給付原告保證金8萬元，此即屬土地法第100條第3款所定擔保金之性質，應於扣除此一擔保金後，欠租仍逾租金額2個月以上時，原告方可定相當期限催告被告繳租，並於被告未於期限內繳付時終止租約。本件被告自108年11月起即未繳納租金，原告於被告欠繳租金扣除擔保金已逾2個月之租金額後，對被告聲請公示送達屏東歸來郵局第000121號存證信函，催告被告於15日期限內繳納積欠之租金，並於未依限繳納時終止系爭租約，經臺灣高雄地方法院高雄簡易庭以110年度雄司聲字第218號裁定准予公示送達，並於110年11 月30日登報，經20日於同年12月20日生效，惟被告仍未於15日期限內繳納租金，有上開裁定及太平洋日報影本在卷可憑。則原告終止系爭租約，合於民法第440條第1項、第2項及土地法第100條第3款之規定，依上揭說明，系爭租約已於1111年1月4日終止。從而，原告依民法第455條規定，請求被告自門牌號碼屏東縣○○市○○路0○00號房屋遷出，並將房屋騰空返還原告，自屬有據。㈢按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段設有明文。經查，系爭租約第3條約定，104年12月5日至106年12月4日每月租金為4萬元；106年12月5日至108年12月4日每月租金為4萬1,200元；108年12月5日至110年12月4日每月租金為4萬2,436元；110年12月5日至112年12月4日每月租金為4萬3,710元。系爭租約終止前，被告積欠原告自108年11月5日起至111年1月4日止共26個月之租金，則依上開約定之數額計算，被告積欠之租金即共為110萬3,374元（計算式：41200+42436×24+43710＝0000000），原告基於系爭租約之法律關係，僅請求被告給付110萬1,964元，亦屬有據。㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別設有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例參照）。如前所述，原告為系爭房屋之所有權人，兩造間就系爭房屋之租賃關係已於111 年1月4日合法終止，被告占有系爭房屋，無法律上之原因而受利益，致原告受有相當於租金之損害，則原告於扣除所給予搬遷之期間後，依不當得利法律關係，請求被告自111年1月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付其相當於租金之不當得利，自屬有據。又本件系爭租約終止時（即111年1月4日），約定之租金原為每月4萬3,710元，本院審酌後認此為市場上合理之價額，且被告占有系爭房屋既已免繳租金，所應償還之不當得利價額即應為此，則以系爭租約原約定之租金每月4萬3,710元，作為本件所應償還不當得利價額之計算基準，尚屬允當。故原告依民法第179條不當得利規定，請求被告自111年1月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬3,710元，即屬有據。四、綜上所述，本件原告依民法第455條、第179條及系爭租約之法律關係，請求被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空返還原告，並請求被告給付原告110萬1,964元，及自111年1月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年1月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬3,710元，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　30　　日民事第二庭審判長法官凃春生法官劉千瑜法官高世軒正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　30　　日書記官潘豐益

臺灣屏東地方法院111年度訴字第252號

關鍵資訊