臺灣屏東地方法院96年度訴字第427號

• 裁判案由: 確認租金債權存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣屏東地方法院
• 裁判日期: 96 年 12 月 27 日

台灣屏東地方法院民事判決　96年度訴字第427號
原　　　告　科敏企業有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　乙○○
被　　　告　安得烈股份有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　丁○○
上列當事人間確認租金債權存在事件，經本院於民國96年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告與柏佑企業股份有限公司間關於屏東縣內埔鄉○○路三號之土地廠房租賃關係中，柏佑企業股份有限公司對於被告民國九十一年十月份新台幣柒拾萬元之租金債權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。查原告於起訴時，本係聲明：確認被告安得烈股份有限公司與柏佑企業股份有限公司（下稱柏佑公司）間關於屏東縣內埔鄉○○路三號之土地廠房租賃關係中柏佑企業股份有限公司對於被告之新台幣（下同）70萬元租金債權存在。嗣於民國96年10月8 日本院言詞辯論時當庭變更聲明為如主文第1 項所示。其請求確認之基礎事實，均係基於柏佑公司對於被告，就屏東縣內埔鄉○○路3 號土地廠房租賃關係中，租金債權是否存在而生之爭執，爭點有其共同性，且訴訟及證據資料有同一性，基礎事實應屬同一，於被告之防禦及訴訟之終結亦無妨礙，依前揭說明，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。因第三人柏佑公司為原告之執行債務人，有本院扣押命令影本1 份足稽，且經本院依職權調閱本院96年度執字第17917 號卷宗查核屬實。故柏佑公司對被告之系爭租金債權是否存在，攸關原告對柏佑公司之債權能否獲得部分滿足，堪認原告提起本訴有確認之法律上利益。被告抗辯原告主張確認之法律關係為91年10月份之租金債權存在，係就過去之法律關係為確認，不得為之云云，洵不足採。
三、原告起訴主張：
（一）緣原告與柏佑公司間給付票款強制執行事件，因原告查知柏佑公司自90年起便將其所有位於屏東縣內埔鄉○○路3
號之土地廠房（下稱系爭土地廠房）出租予被告，月租70萬元，租期至95年2 月底止，故依據執行名義向本院執行處聲請對被告就91年10月份之租金債權發扣押命令，禁止被告向債務人為系爭土地廠房租金之給付，業經本院執行處以96年度民執洪字第17917 號向被告發扣押命令，禁止被告於1,518,300 範圍內，及自90年1 月9 日起至清償日止，按年息6%計算之利息，暨執行費10,968元範圍內向柏佑公司清償。詎被告於接獲前開執行命令後，竟聲明異議表示柏佑公司對伊並無前開租金債權存在，故無法依扣押命令辦理云云。然90年3 月時之被告法定代理人薛李綉貞於柏佑公司前法定代理人劉天靠被控詐欺之刑事案件中，曾作證表示被告確以每月70萬元之代價向柏佑公司承租系爭土地廠房。故被告異議狀中所載柏佑公司對伊並無該月份之租金債權存在之陳述，顯屬不實。另柏佑公司89年臨時股東會之會議紀錄亦足證柏佑公司有出租系爭土地廠房予被告之事實。
（二）被告現擁有之土地及建物（門牌：屏東縣內埔鄉○○路3
號）即系爭土地廠房（內埔鄉○○段199 之5 、199 之8
地號及同段268 建號）。現由被告向華南商業銀行股份有限公司以最高限額7,600 萬元抵押借款中。而華南商業銀行屏東分公司於另案（本院96年度訴字第130 號）陳明96年2 月間被告積欠華南商業銀行股份有限公司屏東分公司77,877,710元，於另案（本院96年度屏簡字第409 號）陳明96年5 月間被告積欠華南商業銀行股份有限公司屏東分公司69,297,135元。足見系爭土地廠房之鑑價金額應遠超過華南商業銀行股份有限公司抵押權利價值的最高限額7,600 萬元。又本院90年執字第9177號之鑑價報告書，系爭土地廠房之鑑估價值為138,940,000 元；本院93年執字第8203號之鑑價報告書，其鑑估價值為115,469,688 元。對照上述2 份鑑價報告，被告答辯狀所提出之出租鑑價報告更顯粗糙。
（三）91年間柏佑公司擁有系爭土地廠房時，以此向台灣中小企業銀行股份有限公司設定抵押，其標的權利價值最高限額為140,600,000 元，並向該行借款，總金額為237,272,278 元。88年3 月24日起，柏佑公司向台灣中小企業銀行股份有限公司抵押借款，如以最高限額140,600,000 元計算，輔以被告96年11月21日陳報狀內所述以系爭土地廠房借款32,000,000元，以利息4.205%，利息每月110,495 元（此為有償還本金的狀況下），則柏佑公司須每月負擔利息485,487 元。另柏佑公司於89年12月26日跳票後，為維持同家族公司即被告公司能就系爭土地廠房享有實際之使用權，乃與台灣中小企業銀行股份有限公司潮州分公司達成協議，每月至少償還貸款30萬元。則柏佑公司積欠其他數十家銀行數億元均未還款，為何獨厚台灣中小企業銀行？而被告能繼續使用柏佑公司所有資源來繼續生產相同產品（掛鎖）乃是最大的原因。
（四）被告所稱荷商柯企資產管理股份有限公司以46,415,000元之價格取得系爭土地廠房，卻以40,000,000元賣給被告，損失600 餘萬，且不願公開契約，發票上亦無敘明標的物之明細，該兩造間之買賣金額已有疑義。且若以柏佑公司每月需負擔利息485,487 元（在償還本金之狀況下）、地價稅125,984 元（91年）及房屋稅277,974 元（91年），則柏佑公司每年須支付6,229,802元。而本金140,600,000元分50年償還，每年須償還本金2,812,000 元。若以一般行情來說或以土地法規定，每月月租金70萬元還略顯不夠。而且薛李綉貞在他案說過要盡他最大的力量來幫柏佑公司，且系爭土地廠房宏偉雄壯，為鋼構3 層水泥建築，並非其他違建廠房可比擬。綜上，系爭土地廠房之月租金70萬元實屬合理。
（五）為此爰依強制執行法第120 條提起本件訴訟等語，並聲明如主文第1 項所示。
四、被告則以：柏佑公司在89年底發生財務困難，積欠金融機關及廠商貨款，租賃標的也遭銀行查封，柏佑公司在關廠、資遣員工後，才央請被告承租系爭土地廠房，從事生產、銷售，並協助柏佑公司償債，故雙方當時協議係以每月5 萬元之租金承租系爭土地廠房，有租賃契約書可按。原告主張前開租金應為70萬元云云，與事實不合，也背離市場行情。依屏東市迦南房屋仲介公司在當時所出具之屏東縣工業廠房出租鑑定報告所示，認合理租賃標的月租金約為8 萬元。又以目前台北市之廠辦大樓正常租金約為取得成本之4%，此觀報載明碁公司處分內湖兩大樓由新光人壽購得，新光人壽並將出租收取租金，預期租金報酬率4%可知。而以本件租賃標的位於工商業不發達之屏東縣內埔工業區，若有2.5%之租金報酬即已難得，依此計算月租金應為96,697元（46,415,0002.5%12）。但若考量系爭土地廠房遭查封，隨時有被拍賣之風險，合理之租金自較正常租金為低，被告以每月5 萬元承租，並無不合理之處，更何況被告尚允諾協助柏佑公司償債。且原告請求確認之91年10月份租金，由於被告代柏佑公司清償負債，故被告已逕予抵銷，並未實際再給付租金予柏佑公司等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、原告主張其與柏佑公司間給付票款強制執行事件，因原告查知柏佑公司自90年起便將系爭土地廠房出租予被告，租期至95年間止，故依執行名義向本院執行處聲請對被告就91年10月份之租金債權發扣押命令，禁止被告向債務人為系爭土地廠房租金之給付，經本院以96年度民執洪字第17917 號向被告發扣押命令，禁止被告於1,518,300 範圍內，及自90年1
月9 日起至清償日止，按年息6%計算之利息，暨執行費10,968元範圍內向柏佑公司清償。詎被告於接獲前開執行命令後，竟聲明異議表示柏佑公司對伊並無前開租金債權存在，故無法依扣押命令辦理等語。然90年3 月時之被告法定代理人薛李綉貞於柏佑公司前法定代理人劉天靠被控詐欺之刑事案件中，曾作證表示被告確以每月70萬元之代價向柏佑公司承租系爭土地廠房。另柏佑公司89年臨時股東會之會議紀錄亦足證柏佑公司有出租系爭土地廠房予被告之事實。又被告現擁有之土地、建物（門牌：屏東縣內埔鄉○○路3 號）即系爭土地廠房（內埔鄉○○段199 之5 、199 之8 地號及同段268 建號）等事實，業據提出本院扣押命令、聲明異議狀、不起訴處分書、訊問筆錄及臨時股東會會議記錄影本、土地與建物登記謄本等文件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
六、至原告主張被告與柏佑公司就系爭土地廠房所約定91年10月份之租金為70萬元一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。經本院與兩造協議簡化爭點，所整理之爭點為：柏佑公司就系爭土地廠房對被告91年10月份70萬元之租金債權是否存在？茲析論如下：
（一）查被告於90年3 月間之法定代理人為薛李綉貞，而柏佑公司於90年8 月16日前之法定代理人為劉天靠，有被告及柏佑公司之公司變更登記表各1 份可稽（見本院91年度訴字第589 號民事卷宗第64、72頁）。而證人劉天靠於90年6
月11日台灣屏東地方法院90年度偵字第2640號詐欺案件檢察官偵查中陳稱：我們公司在今年3 月1 日租給安得烈公司，收取租金來償還公司積欠的債務，每月租金70萬元。安得烈公司負責人是薛李綉貞，是我岳母等語（見上開偵查卷第39頁背面）。而證人薛李綉貞並於90年7 月11日同案偵查中陳述：今年3 月我租柏佑公司廠房經營安得烈公司... 每月付70萬元租金等語（見上開偵查卷第72頁背面），且均經本院依職權調閱上開偵查卷宗查核無誤。是兩人前開陳述之內容均屬一致，實堪採信。
（二）系爭土地廠房曾經本院以90年度執字第9177號囑託力仲不動產鑑定有限公司鑑估價值，於90年9 月25日鑑估之價值為138,940,000 元，有鑑定報告書影本1 份附於本院91年度訴字第589 號民事卷可憑（見該卷第80、81頁）。嗣經本院以93年度執字第8203號囑託勝林不動產鑑定顧問有限公司於93年6 月25日鑑估，系爭土地廠房之價值為115,469,688 元，亦有鑑定報告書1 份附於該執行卷可參（見該卷第35頁），並經本院依職權調閱該執行卷宗查核屬實。是縱依被告所稱系爭土地廠房位於屏東縣內埔工業區，不甚繁榮，若有2.5%之租金報酬已屬難得之標準，分別計算上述2 鑑估價值之每月租金，分別為289,458 元及240,562 元（元以下均四捨五入）。本院再考量被告所辯系爭土地廠房當時遭查封，有被拍賣之風險，合理之租金應較正常租金為低等語，及參酌證人薛李綉貞曾於92年2 月10日本院91年度訴字第329 號撤銷詐害行為事件言詞辯論中陳稱：「（問：你公司幫柏佑清償債務是何人去談？）答：是柏佑（我女婿）去談，所談內容我不清楚。我在能力範圍內幫忙還債，沒有一定金額。」等語（見本卷第106 、107 頁），故既然薛李綉貞願幫忙柏佑公司還債（此亦為被告於本件所自認，見第27頁第4 、5 行），其承租系爭土地廠房之租金自應較依前述方式計算之金額為高等情，認系爭土地廠房之租金金額應不致低於20餘萬元。是被告所提與柏佑公司間就系爭土地廠房之租賃契約書中，有關每月租金5 萬元之約定（見第29頁），及由迦南房屋仲介有限公司出具，認系爭土地廠房每月租金之合理價位為103,500 元之鑑價報告（見第30頁）。因租約所約定之租金每月5 萬元及鑑價報告所述之每月103,500 元，均與證人劉天靠、薛李綉貞前揭偵查中所述之租金金額，及上開20餘萬元以上之租金金額，差距過多，難認可採。
（三）綜上，被告與柏佑公司租約所約定之租金每月5 萬元，實低於市場行情與合理之價位甚多，且與劉天靠、薛李綉貞前開於檢察官面前所陳述之金額相差甚鉅，應非渠等雙方訂立租約時之真意。而上開租約所定每月5 萬元之租金既不足採，自應以租賃雙方之法定代理人劉天靠、薛李綉貞於偵查中所述互核一致之每月租金70萬元為可採。至被告辯稱91年10月份之租金，由於被告代柏佑公司清償負債，故被告已逕予抵銷，並未實際再給付租金予柏佑公司云云。惟查，被告於本院91年度訴字第589 號確認租金債權存在等事件中，係答辯：已於90年11月1 日一次支付至92年10月份共2 年之租金，合計120 萬元予柏佑公司，故柏佑公司對被告已無原告所主張之租金債權等語，並提出統一發票影本1 份為證（見該卷第41、50頁）。是就系爭91年10月份之租金，被告於本件係抗辯已與其對柏佑公司之債權抵銷，並未實際再支付租金予柏佑公司；而於另案係抗辯已支付租金予柏佑公司。顯見其先後之抗辯內容完全矛盾。況被告並未指出其所謂之抵銷，係抵銷何筆（含多少金額）之債權並提出證據證明之；且台灣高等法院高雄分院於兩造及柏佑公司間95年度上更㈠字第28號請求撤銷詐害行為事件中，以被告無法證明對柏佑公司有債權存在為由，認定被告以代為清償柏佑公司債務之債權，與被告積欠柏佑公司之債務為抵銷無可採信等語，有判決影本1 份附卷可佐（見第121 、127 頁）。是被告此部分抵銷之抗辯委無足取。
七、從而，原告主張被告尚積欠柏佑公司91年10月份之租金70萬元，即屬有據。故原告聲明確認被告與柏佑公司間就系爭土地廠房之租賃關係中，柏佑公司對於被告91年10月份70萬元之租金債權存在，為有理由，應予准許。
八、兩造其餘攻擊、防禦方法與提出之證據，經審酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一予以論述，末此說明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　12　　月　　27　　日民事第一庭 法　官　張以岳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官　林志憲
中　　華　　民　　國　　96　　年　　12　　月　　27　　日