屏東簡易庭109年度屏小字第395號

• 裁判案由: 返還租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 屏東簡易庭
• 裁判日期: 109 年 11 月 26 日

臺灣屏東地方法院屏東簡易庭小額民事判決
109年度屏小字第395號原　　　告　陳愷逸即西岸商行

訴訟代理人　曾微珊

被　　　告　蘇麗玉
訴訟代理人　蘇志堅
上列當事人間請求返還租金事件，本院於民國109 年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）400元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用1,000 元由被告負擔100元，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告向被告承租門牌號碼屏東縣○○鄉○○路
000 號房屋（共有4 間房間，下稱系爭房屋）作為營業辦公室使用，並訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），且約定租賃期限為1 年即自109 年3 月1 日起至110 年2 月28日止，每月租金13,500元，於每月30日給付。詎料，系爭房屋之其中兩間房間於109 年5 月22日發生嚴重漏水，且原告承租系爭房屋時，該屋即有多處壁癌，被告雖承諾修繕壁癌，然經原告多次催告修繕，被告均置之不理，致系爭房屋不具有兩造所約定使用、收益之狀態，原告得依債務不履行及瑕疵擔保責任之規定，請求減少租金。又原告已給付被告自109
年3 月起至5 月止共3 個月之租金，且系爭房屋存有上述漏水、壁癌之瑕疵既已嚴重影響被告使用、收益系爭房屋之效果，故請求按月減少6,000 元之租金。為此，提起本件訴訟，請求被告返還18,000元之租金等語。並聲明：㈠被告應給付原告18,000元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋僅有兩間房間於109 年5 月22日、同年月23日因下大雨而漏水2 天，且伊已於同年5 月25日修繕完畢，原告請求減少3 個月租金並不合理。又系爭房屋雖經原告承租作為營業辦公室使用，然原告進貨數量少，根本未使用上述漏水的房間，故系爭房屋縱有上述漏水的情形，對原告亦無任何影響。另原告已於本院109 年度屏小字第394 號請求損害賠償案件請求減少租金，認原告有一事二告重複請求之情形等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
原告主張之事實，據其提出系爭房屋租賃契約書及系爭房屋壁癌、漏水等件為證，被告不否認原告向其承租系爭房屋，惟對於原告之請求則以前詞置辯。是本件所應審酌者為原告得否請求減免租金並返還已為給付之租金？
㈠ 按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222 號判決意旨可資參照）。又按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法第441 條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院92年度台上字第2640號判決意旨參照）。
㈡ 經查，原告主張系爭房屋之其中兩間房間於109 年5 月22日發生漏水乙節，業據提出現場漏水情形照片為證（見本院卷第33至46頁、第61頁反面、第62頁），且為被告所不爭執，則原告此部分之主張堪信為真實。被告既為系爭房屋之出租人，依前開法條規定，自應提供合於約定使用而適於居住、使用，即無漏水情形之房屋予原告使用，且應於租賃關係存續中保持無漏水瑕疵之狀態，若有該瑕疵存在，應容許承租人即原告請求減少租金。本件依原告提出之現場照片所示，上述兩間房間確實有多處漏水之情事，且被告亦自承109 年5 月22日下大雨，有2 間房間漏水，伊先請原告用水桶接水等語（見本院卷第72頁），足認該處漏水情形甚為嚴重，足以影響承租人之使用。準此，原告既未提供合於約定使用之系爭房屋予原告使用，亦未於租賃關係存續中，保持合於約定使用之狀態，依上開說明，被告請求按其無法使用之範圍即二間房間部分減少租金，自屬有據。
㈢ 又被告抗辯上述二間房間僅於109 年5 月22日、同年月23日因下雨漏水2 天等語，既為原告所不爭執（見本院卷第90頁反面），且原告亦自承系爭房屋於109 年5 月22日之前並未有漏水之情況（見本院卷第71頁），足見原告因漏水無法使用上述二間房間之期間僅有2 天，是原告得請求減少租金之期間應為2 天。本院審酌兩造於109 年5 月31日合意終止系爭租約，另由原告向被告承租未發生漏水之二間房間，並重新簽訂房屋租賃契約書（下稱第二份租約），約定每月租金7,500 元等情，經兩造陳明在卷（見本院卷第70頁反面、第71頁），並有第二份租約影本附卷為憑（見本院卷第78至81頁），則上述漏水二間房間之每月租金應為6,000 元【計算式：13,500元－7,500 元＝6,000 元】，又原告因漏水問題而無法使用之天數為2 天，是原告得請求減少此部分之租金400 元【計算式：（6,000 元÷30日）×2 日＝400 元】。
而原告既得於上開範圍內請求減少租金，則被告於減少之範圍內，即無該租金之請求權存在，被告於減少之範圍內繼續保有該租金即欠缺法律上之原因。從而，原告於400 元之範圍內，依不當得利之法律關係，請求被告返還400 元，應予准許。
㈣ 另原告雖主張系爭房屋有壁癌之瑕疵，並多次催告被告修繕未果等語，惟觀諸原告所提之壁癌照片，該壁癌是否足以影響使用狀態，能否構成所謂瑕疵或債務不履行，並非無疑；復佐以原告於本院審理時自承簽約時被告有指出房間之壁癌等語（見本院卷第71頁），則原告既已知悉系爭房屋屋況，亦同意締結系爭租約，原告自難就此部分之瑕疵諉為不知，故該等情形，應認已符合契約約定之租賃物應有之狀態，更未達原告就系爭房屋無法為使用收益之程度，原告自不得以壁癌為由請求減少租金。
㈤ 至被告雖抗辯原告另於本院109 年度屏小字第394 號請求損害賠償案件請求減少租金，可認原告此部分屬重複請求云云，然查原告於上開損害賠償案件，係就系爭房屋於109 年5
月17日起至同年5 月22日租賃期間內發生無水可用之情況，請求減少租金，有該案判決附卷可參（見本院卷第93、94頁），核與原告於本件訴訟之請求非屬同一損害原因事實（即漏水、壁癌），是自無重複請求之問題。
四、綜上所述，原告依債務不履行及瑕疵擔保責任之規定，請求被告給付400 元為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。另依同法第79條及第436 條之19第1 項規定，確定訴訟費用額即第一審裁判費1,000 元，並酌定訴訟費用之負擔如主文第3 項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 11 月 26 日屏東簡易庭 法 官 俞亦軒
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審判裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 26 日書記官 孫秀桃