九十二年度屏簡字第三六六號｜民事：返還押租金｜裁判日期：93 年 06 月 25 日

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度屏簡字第三六六號原　　　告　戊○○ 訴訟代理人　湯瑞科律師被　　　告　丁○○ 右當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國九十三年六月十一日言詞辯論終結，判決如左：主文被告應給付原告新台幣貳拾陸萬柒仟貳佰貳拾柒元，及自民國九十二年八月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由原告負擔五分之一，餘由被告負擔。本件原告勝訴部分得假執行。事實及理由一、原告起訴主張：（一）原告向被告承租位於屏東市○○路五十八之十號一樓之店舖（下稱系爭房屋）營業，租賃期間自民國八十九年六月十五日起至九十二年八月十四日止，租金為每月新台幣（下同）十六萬五千元，原告於訂約同時並給付被告押租金三十萬元。嗣後租賃期間屆滿，原告乃將全部生財器具讓渡予第三人乙○○，被告亦將系爭房屋另出租予乙○○，是兩造間之租賃關係業已終止，被告自應返還原告押租金三十萬元。（二）原告向被告承租系爭房屋，其內四台冷氣機（下稱系爭冷氣機）固交由原告使用，惟系爭冷氣機屬十餘年之老舊機器，於原告承租時已面臨不堪使用之境地，係原告花費數十萬元修復始可正常始用，被告既未出資分毫，何能對原告有所主張。且系爭冷氣機於租期屆滿交還被告時，均可正常使用，而租約終止後，原告將系爭冷氣機交付被告同意之新承租人乙○○時，乙○○亦書立讓渡書表示一切器具完整交接無誤，則於完整交接後所生之修復情事，不論是否屬實，或有無必要，均與原告無涉，是被告主張以系爭冷氣機之修復費用與押租金予以抵銷洵屬無據。又系爭冷氣機應視為承租之標的物，並非無償借用，蓋不租房屋時，並無借用之可能，故應認系爭房屋、冷氣機一併為承租之標的物。另原租約中所稱完整無損，應係指通常使用後之原狀歸還而言，否則，任何物品使用後，其效能均會降低，尤是冷氣機之類的運轉機器用品，何況系爭冷氣機屬舊品並已長期使用，縱有修復情事，亦屬零件壽命已屆所致，倘仍認應由租用人或借用人負修護或賠償責任，則非僅不公平，出租人亦屬不當得利。又本件被告並未事先請求原告會同勘驗已完整交接之系爭冷氣機，即逕自僱工大肆修復所謂老舊部分，故原告不予承認被告所為之修復是屬必要行為，況系爭冷氣機早已超過機器設備之折舊年限，其價值極低，有無花費如此高之費用修復，亦有疑問。縱令真有修復之必要，亦必須依該機器之折舊率計算被告因更新零件所受之利益，並予損益相抵，而系爭冷氣已然老舊，縱有殘值，至多應僅餘原價一成而已，故被告至多僅能請求全部更新零件費用之十分之一而已。（三）至租賃所得稅部分，依九十年度核定系爭房屋之租賃收入為四十三萬零一百零一元，扣除百分之四十三法定費用，應代為扣繳之稅率為百分之十，故每年應納稅款約為二萬四千五百十五元。其中九十一年度部分，原告業已全部繳納；而九十一年度亦已繳納九千元，尚餘一萬五千五百十五元未繳；至八十九年度下半年及九十二年度上半年，合計為一年之部分即二萬四千五百十五元未繳，再加上延長租期二個月之稅款即四千零八十五元，共計四萬四千一百十五元。是此部分未繳之稅款，原告同意以押租金之三十萬元抵銷之。（四）土地法第九十八條：「以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相當」之規定，應視為強制規定，不容當事人以約定方式排除之。茲本件租金額每年達一百九十八萬元，而系爭房屋及土地之申報總價尚不及一千萬元，縱令以二千萬元計算之，其租金所由算定之利率亦達土地法第九十七條所定「城市地方房屋租金，以不超過土地及其建築申報總價年息百分之十為限」之規定，是本件押租金計算利率應以年息百分之十為標準。又本件押租金為三十萬元，年利率為百分之十，則每年所得產生之利息為三萬元，每月即為二千五百元，惟原告均按約定給付租金，未扣抵上開視為租金之二千五百元，是依本件租賃期限三年二個月計算，共計九萬五千元即屬非債清償，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還之。（五）綜上，原告原得請求被告返還押租金三十萬元及溢繳之租金九萬五千元，計三十九萬五千元，扣除稅款四萬四千一百十五元後，被告尚應返還原告三十五萬五千元等語。爰依租賃及不當得利之法律關係，求為判決被告給付原告三十五萬零八百八十五元，及自九十二年八月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告抗辯：（一）被告將系爭冷氣機交給原告使用時，性能應屬正常，否則原告豈有不反應之理，因此，否認原告於承租時自行花費數十萬元修復系爭冷氣機。又原告將系爭房屋內之生財器具讓渡給乙○○，並由乙○○向被告續租系爭房屋，乙○○接租時告知系爭冷氣機已損壞要求被告修復，被告通知原告依約修復均置之不理，被告不得已乃自行修復，方知原告疏未對系爭冷氣機進行保養，且為圖免繳付水費，竟抽取地下水作為冷卻水，致水質不佳而加速系爭冷氣機之損壞，此種使用方法即與民法第四百六十七條規定有違，自應由原告負擔系爭冷氣機之修復費用十九萬二千元。（二）又兩造於租約第十八條約定租賃所得稅由原告負擔繳納，惟自八十九年起（於九十年度核課）迄今原告均拒不依約繳付租賃所得稅，而八十九年度應繳之租賃所得稅為五萬一千四百八十三元，則自九十年度起至九十二年度之租賃稅必不少於八十九年度，因此，三年之稅金至少有十五萬元以上，此部分除已到期之八十九年度，依法抵銷外，其餘依民法第二百六十四條第一項規定，於原告未依約繳納前，拒絕等額之押租金返還。（三）被告執有原告所交付之押租金三十萬元，係兩造間基於租賃關係而由原告依約交付，是被告執有此押租金即非無法律上之原因。又被告係依兩造租賃契約之約定收受原告自行繳付之租金，自無不當得利之可言。而租賃契約第五條約定，押租金於原告不續租時，於原告交還房屋後無息退還押租保證金，不可以押租保證金繳租金，據此兩造就系爭押租金之用途已約定明確，豈容原告擅自再為有利於己之解釋，況土地法第九十八條並非強制規定。因此，被告既依租約而受領押租金，復未約定此押租金之利息得抵作租金，則被告對此並無不當得利。另不當得利所應返還者為所受利益，而非填補損害，自無任由原告依己意核計利息多寡，原告依其主張核計利息即屬無稽。（四）綜上，原告應賠償之冷氣機修復費用十九萬二千元，及租賃所得稅至少十五萬元以上，合計已逾三十萬元，被告主張就上開修復費用及已到期之租賃稅五萬一千四百八十三元部分，與其押租金債務抵銷，至未到期部分之租賃稅，則依民法第二百六十四條第一項規定，於原告未依約繳納前，拒絕等額之押租金返還。並聲明：原告之訴駁回等語。三、原告主張其向被告承租系爭房屋營業，租賃期間自八十九年六月十五日起至九十二年八月十四日止，租金為每月十六萬五千元，原告於訂約時並給付被告押租金三十萬元。嗣後租賃期間屆滿，原告將系爭房屋內全部生財器具讓渡予乙○○，被告亦將系爭房屋另出租予乙○○，兩造間之租賃關係業已終止之事實，業據提出系爭房屋租賃契約書及房租付款明細各一份為證，且為被告所是認，自堪信為真實。茲兩造間之租賃關係業已終止，被告即負有返還押租金之責，惟被告否認伊有返還之義務，並以前揭情詞置辯，則本件之爭執為系爭冷氣機於交還被告時，是否已因原告疏於保養或不當使用而損壞？原告是否確未依約繳付租賃所得稅？被告得否據此而為抵銷抗辯？經查：（一）按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第四百六十四條定有明文。又租賃期間甲方（即被告）有四台冷氣機借給乙方（即原告）使用，若有損壞或故障，由乙方自行修護。歸還甲方時應完整無損，否則乙方要負責修護或賠償，為兩造租賃契約附註二所明定。經查，本件原告係向被告承租系爭房屋營業，至系爭房屋內之四台冷氣機，依上開租賃契約附註二文義觀之，其業已載明係「借給」原告使用，且未約定任何對價關係，而衡之一般房屋租賃亦未必會附有冷氣機，自應認系爭冷氣機係基於使用借貸關係而交與原告使用，兩造間就系爭冷氣機為使用借貸關係，尚非原告所主張之租賃關係。因此，系爭冷氣機倘有損害發生，自應依使用借貸關係及契約條款之規定，定其責任歸屬，而無適用租賃法律關係之餘地，是原告主張系爭冷氣機亦同為租賃標的物，而應適用租賃法律關係云云，洵屬無據，而不足採。（二）被告辯稱：系爭冷氣於原告交還時業已損壞，伊花費十九萬二千元修護之情，固經提出估價單二紙為證，惟為原告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第二百七十七條本文定有明文。就此，被告固舉證人即新承租人乙○○到庭證稱：承租系爭房屋時，其內有四台冷氣機，其中有一台冷氣機的一個壓縮機壞了，水塔流熱水無法使用，因此，找日榮工程行修理水塔，並將水塔換新，而壓縮機則是找世泰餐飲設備以中古壓縮機換修的等語（見本院卷第四十三頁至第四十四頁）。然查證人乙○○上開系爭冷氣機於其承租系爭房屋時業已損壞之證詞，核與經其簽名之讓渡證書上所載：四台冷氣機歸房東丁○○所有，三十二台電腦歸蔡俊銘所有，一切器具完整交接無誤等語，顯不相符，誠屬可疑。且衡之常情，一般人於受要求具名承諾物品無整交接無誤時，理應會按物品之性質，依通常程序從速檢查其所交接之物品，以免日後徒生爭端，是證人乙○○證稱：讓渡書上所記載一切器具完整交接無誤，是表示四台冷氣機都有，但不表示四台冷氣機都可以使用云云，實背於常理，而不足採信。因此，證人乙○○之證述，尚無法逕採為系爭冷氣機於交還被告時，業已損壞之認定。（三）另證人即世泰餐飲設備的維修人員丙○○雖到庭證稱：壓縮機燒壞，故換了一個中古壓縮機，因散熱水塔嚴重阻塞，所以應是疏於保養導致壓縮機燒壞，及伊將散熱水塔清洗後，發現不能恢復原來的散熱功能，就建議換掉水塔，至保養方式是清洗散熱水塔、主機冷排，約半年要保養一次等語（見本院卷第六十六頁、第六十七頁）；證人即日榮工程行負責人甲○○證稱：人家要伊換水塔，伊就換，水塔在更換當時淤泥已嚴重阻塞，造成的原因可能是使用地下水、沒有定期保養等語（見本院卷第一百十一頁）。是依證人丙○○、甲○○之證詞，渠等均係根據散熱水塔嚴重阻塞而認壓縮機及水塔之損壞，是疏於保養所致。惟查證人丙○○係於九十二年八月二十九日前往系爭房屋清洗散熱水塔，業據其證述明確，且有世泰餐飲設備估價單一紙為證，而證人甲○○更換系爭水塔之時間，則是在九十二年九月三日，亦有日榮工程行估價單一紙在卷可佐，足見僅數日時間，散熱水塔已淤泥阻塞，而參以證人丙○○所證：保養要每半年一次之證詞，亦可推知散熱水塔，約略半年清洗一次即足矣，因此，渠等根據散熱水塔有淤泥阻塞而為系爭冷氣機係疏於保養所致損壞之認定，即屬速斷，而無法遽採。被告雖又辯稱：原告為圖免繳付自來水費，竟擅自改用地下水作為冷卻水，致水質不佳而加速系爭冷氣機之損壞云云，惟為原告所否認，且使用地下水作為冷卻水是否即會肇致系爭冷氣機損壞，亦有疑義，況依前所述，被告迄未能證明系爭冷氣機於交還時業已損壞之事實。因此，被告上開所辯，尚不足採信。（四）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，為民法第三百三十四條第一項本文所明定。是債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言。茲本件被告既無法證明系爭冷氣機於原告交還時，業已因原告疏於保養或不當使用而損壞，則被告依租賃契約附註二之約定，請求原告賠償系爭冷氣機之修復費用十九萬二千元，即屬無據，被告對原告並無上開損害賠償請求權存在。從而，原告對被告既不負有上開修復費用債務，則被告辯稱其得以之與其押租金債務抵銷云云，即於法不合，委不足採。（五）按財產租賃所得之計算，以全年租賃收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額；而租金應按給付額扣取百分之十的稅率，分別為所得稅法第十四條第一項第五類第一款及各類所得扣繳率標準第二條第五款所明定。又所稱必要耗損及費用，係指固定資產之折舊及為使租出之財產權能供出租取得收益所支出之合理必要費用。而其減除標準除納稅義務人能提具確實證據者，從其申報數；其未能提具確實證據或證據不實者，稽徵機關得依財政部核定之減除標準調整之，所得稅法施行細則第十五條亦定有明文。至固定資產依財政部核定之必要損耗及費用標準則為租賃收入之百分之四十三。經查，系爭房屋九十一年度之租賃所得稅三萬六千元業已繳納，而九十年度原告亦已繳納部分稅款九千元之事實，業據原告提出財政部臺灣省南區國稅局各類所得扣繳稅額繳款書收執聯五紙為證，堪信為真實。而系爭房屋未據申報租賃所得，經財政部臺灣省南區國稅局屏東縣分局核定八十九年度、九十年度租賃收入各為六十萬三千四百十七元及四十三萬零一百零一元，至九十二年度部分則尚未核定，有九十二年十一月十四日南區國稅屏縣二字第０九二００五一八一九號函、該局九十三年四月十三日南區國稅屏縣二字第０九三００一二九五一號函所附之八十九年度非自住房屋使用及租賃情形核定表、更正表各一份在卷可稽。又系爭房屋除九十二年度租賃收入尚未核定，無從計算外，八十九年度部分，因原告係自八十九年六月十五日起方開始承租，因此，依上開所得稅法之相關規定，原告八十九年下半年度及九十年度未繳納之租賃所得稅總額應為三萬二千七百十三元【計算方式：八十九年下半年度：603417ｘ（1－0.43）ｘ0.1ｘ0.5=17197元、九十年度：430101ｘ（1－0.43）ｘ0.1－9000=15516元，總額為32713元，元以下採四捨五入】。至被告辯稱：系爭房屋八十九年度應繳之租賃所得稅為五萬一千四百八十三元，是自九十年度起至九十二年度之租賃稅必不少於八十九年度，而認三年之稅額至少有十五萬元以上云云，雖據提出財政部臺灣省南區國稅局九十年度綜合所得稅核定稅額繳款書收執聯一紙為證，惟查，個人綜合所得稅係依個人全年度各類所得合併計算其所得總額，減除免稅額及扣除額後之綜合所得淨額計徵之。而各類所得除租賃所得外，尚包括薪資、利息及權利金等所得項目，因此，上開綜合所得稅繳款書所載之本稅五萬一千四百八十三元，自不得作為系爭房屋租賃所得稅計算之標準，被告上開所辯，洵不可採。又原告固主張其就系爭房屋八十九年下半年度、九十年度及九十二年度應繳之租賃所得稅總額為四萬四千一百十五元，並願以之與被告之押租金債務互相抵銷，惟被告不表同意，因此，自應以上開已核定之所得額為據計算本件被告所得抵銷之額數為何，方為妥適。從而，被告所為在三萬二千七百十三元之範圍內之抵銷抗辯，於法尚無不合，應予准許，逾此部分之抗辯，則不予應許。（六）至被告另辯稱未到期之租賃所得稅，依民法第二百六十四條第一項規定，於原告未依約繳納前，拒絕等額之押租金之返還云云。查系爭房屋九十二年度之租賃收入固未據核定，而無法算定原告應負擔之稅額，致無從與本件押租金債務抵銷，然民法第二百六十四條規定之同時履行抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院五十九年台上字第八五０號判例參照）。而本件原告負擔租賃所得稅之繳納與押租金之返還請求權間，並非立於互為對待給付之關係，被告自不能據以主張同時履行抗辯權，是被告上開所辯，尚不足採。四、原告另主張其均按月依約定租額繳付租金，未依土地法第九十八條之規定，扣除押租金利息視為租金之部分，因認被告有不當得利之情，而應返還所得利益九萬五千元云云。惟按土地法第九十八條第一項規定，以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部分，係指租賃契約另以現金為保證金且未約明保證金之利息亦作為租金之一部者，則該租賃契約之租金除原定租金額外，並另將保證金之利息額一併計算在內（最高法院六十三年第一次民庭庭推總會議決議參照）。且依兩造所訂租賃契約第五條約定：押租金於原告不續租時，於原告交還房屋後無息退還押租保證金，不可以押租保證金繳租金等語，亦足認原告對於所交付之押租金，無請求所生利息之權利，是本件並無依土地法第九十八條規定，計算押租金利息之問題。況民法第一百九十七條規定之不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間具有因果關係為要件，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，自不生不當得利問題。而本件被告既係依兩造間租賃契約所定租額，按月收受原告繳付之租金，自非無法律上之原因而受利益。因之，原告上開所陳，即於法不合，洵不可採。五、綜上所述，原告本於租賃關係，請求被告返還押租金三十萬元，經與原告就系爭房屋八十九年下半年度、九十年度應負擔之稅額三萬二千七百十三元相互抵銷後，被告應返還原告二十六萬七千二百二十七元。是原告請求被告給付上開金額及自九十二年八月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。至逾此部分及依不當得利所為之請求，均無理由，應予駁回。又本件係民事訴訟法第四百二十七條第一項訴訟適用簡易程序，所為被告部分敗訴之判決，併依職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經審酌核與判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　六　　　月　　二十五　　日臺灣屏東地方法院屏東簡易庭法　官蘇碧珠右為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。法院書記官林祥玉中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　六　　　月　　二十五　　日

屏東簡易庭九十二年度屏簡字第三六六號

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