臺灣新竹地方法院101年度訴字第281號

• 裁判案由: 確認買賣關係不存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 101 年 12 月 14 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第281號原　　　告　豐富建設有限公司
法定代理人　黃珮縈
訴訟代理人　許美麗律師
王彩又律師
張淑美律師
被　　　告　陳福泉
訴訟代理人　林凱律師
段思妤律師
復代理人　　趙立偉律師
上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，本院於民國101 年11月26日辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造就如附表所示不動產於民國98年12月14日所為之買賣契約關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言( 最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照 )。本件原告主張兩造就系爭如附表所示不動產(下稱：系爭不動產)於民國98年12月14日訂立土地房屋買賣契約，惟因被告未能付清尾款，雖經原告催告，被告仍未付清，原告因而委請律師寄發律師函通知被告解除買賣契約，惟為被告主張原告有為被告辦理貸款之義務，且依被告當時之資力，要向金融業務取得貸款並非難事，且原告未善盡受任人義務，向其他銀行申辦貸款，被告復尚無支付價金尾款之義務，則被告不負遲延責任，，原告以被告遲未給付買賣價金尾款為由，解除系爭買賣契約並不合法，被告認兩造就系爭不動產之買賣契約仍然存續有效，則兩造間對於系爭不動產買賣契約之法律關係，是否業因原告合法解除而不存在既有爭執，則原告是否須履行買賣契約所負出賣人之義務，即陷於不明確之狀態，自影響原告私法上之地位，而原告對此不安之狀態既可以本件確認判決除去，是以，原告提起本件訴訟，程序上即有確認利益存在，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣兩造於98年12月14日簽立系爭土地房屋買賣合約書，被告向原告購買系爭不動產，買賣總價新臺幣(下同)160 萬元，惟因被告個人因素遲未能取得銀行貸款，故被告迄今僅支付50萬元之價金，原告遂於100年8月23日以竹北光明郵局第415號存證信函通知被告於文到七日內給付尾款110萬元，屆期被告仍未依約給付尾款，被告之舉顯已違約。原告因而委請律師寄發律師函通知被告解除買賣契約，詎被告竟拒絕收受，原告不得已提起本件訴訟，並以起訴狀繕本之送達為解除兩造間買賣契約之意思表示，為此依系爭合約書第十條規定，提起本件訴訟，請求確認兩造就系爭不動產於98年12月14日所為之買賣契約關係不存在。
(二)對於被告抗辯所為之陳述：
１、被告自承於100 年4月2日繳交25萬元之後，並未依約給付剩餘尾款110 萬元，且自承未能如願向渣打國際商業銀行股份有限公司(下稱：渣打銀行)貸得款項以繳納房屋尾款，係因政策影響渣打銀行核貸額度緊縮所致，是無法給付尾款之事由係屬可歸責於被告，與原告無關。故經定期催告被告履約後，被告仍未履約給付尾款，原告之解約應有理由。
２、又被告同時購買兩戶房屋且均申請銀行貸款，銀行不願兩戶均為足額核貸，此係被告個人因素未能取得銀行貸款135 萬元，致原告無法立即過戶，始導致系爭不動產在99年間遭法院查封，故被告辯稱系爭不動產係因原告自身債務糾紛被法院查封，導致其權益受損，顯非實在。有關被告此部分之抗辯，應由被告負舉證責任。
３、況原告已於100年3月22日以竹北光明郵局第135 號存證信函通知被告儘速辦理貸款以支付尾款135 萬元，被告始於100年4月20日給付其中部分款項25萬元，尚有110萬元尾款未付，原告復於100年5 月12日以竹北光明郵局第237 號存證信函通知被告七日內一次付清剩餘尾款110 萬元，因被告遲延給付尾款致未辦理過戶，期間復因新竹縣政府調高公告地價而使賣方之土地增值稅墊高受有損害，亦請被告應一併給付，因被告仍未於期限內給付尾款，原告又以100年5月25日以竹北光明郵局第261 號存證信函通知被告解除系爭買賣契約。之後因被告與原告再行協商，被告同意支付部分土地增值稅6 萬元，而兩造仍以原契約約定之價額履約，故原告於100年5月31日再以竹北光明郵局第277 號存證信函通知被告同意前開條件履約，惟被告仍無法給付110萬元尾款，是原告另於100年7月5日以竹北光明郵局第322號存證信函催告被告履約(含尾款及6萬元土地增值稅)，縱前開第322 號存證信函要求退還50萬元之支票部分內容有誤，但原告最主要之是定期催告被告給付尾款，該有誤部分應不影響原告對於被告催告之效力，而被告收受該催告函，雖以存證信函表示對50萬元支票及土增稅部分有異議，然被告仍未於期限內履行尾款110 萬元之給付，之後被告即拒收原告之文件。原告復於100年8月23日再以竹北光明郵局第415 號存證信函催告被告履約，被告仍置之不理，原告不得不委請律師發律師函寄至被告之戶籍地及現住地，但均遭拒收，原告不得已始提起本訴，而以繕本之送達為解約之意思表示。是被告始終無法向銀行貸得款項以支付尾款，原告除一再催告繳款外，亦給予機會( 100年5月間解約後，再行同意得以原價購買 )，係因被告一再遲延付款，原告始不得不提起本訴以為解決。
４、不動產買賣交易中，買方負有按時給付價金之義務，至於買方係以自有資金或以貸款方式給付價金，本應由買方自行處理，賣方並不過問。是賣方或賣方指定之代書本無協助買方申辦貸款之義務，蓋是否能申辦貸款取決於買方個人之信用及政府之金融政策，本非賣方或承辦代書所得處理。原告原委由田秀芝代書辦理兩造間相關產權過戶事宜，惟並未承諾代被告辦理貸款，因被告確實無法取得貸款，且未以現金支付尾款，致未能辦理產權過戶，田秀芝代書已於100年5月27日將產權過戶相關文件交回原告，嗣後接手之曾煜珅代書也因被告未給付尾款，而未辦理產權過戶事宜。是無法給付尾款之事屬可歸責於被告，與原告或承辦代書無涉。被告以代書未與其聯絡為抗辯，實屬無稽。
５、另接替之曾代書為使本件交易可盡快完成產權過戶程序，於被告能如期給付尾款之前提下同意先行墊付土地增值稅，惟被告迄今未能給付尾款，縱使曾代書先行墊付增值稅，亦無法完成產權過戶。再者，不論曾代書與被告間就土地增值稅有何約定，皆與原告無涉，被告以曾代書未墊付土地增值稅為由拒絕給付尾款，實屬無稽。
６、再查，兩造買賣契約第二條係約定買賣價款之支付，兩造雖約定第三次付款(即尾款135萬元 )係由被告之銀行貸款支付，但兩造並未約定原告有幫被告申請銀行貸款之義務，原告亦未受被告之委任向銀行申請貸款，是被告主張原告未善盡受任人義務，向其他銀行貸款，被告不負遲延責任云云，顯於法未合，不足為採。
７、按兩造為買賣契約關係依法被告有給付價款之義務，縱兩造約定第三次付款(即尾款)係由被告之銀行貸款支付，惟被告無法獲得銀行貸款時，被告仍應負給付價款之義務，其未履行即屬給付遲延之違約，更何況依買賣契約第八條規定，若因被告信用條件不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，被告尚且應以現金一次補足，更遑論被告根本未獲任何額度之貸款，是被告主張須於確定無銀行願意貸款後，被告才負以現金一次支付尾款之義務云云，顯屬無稽，不足為採。
８、又查以銀行貸款支付房地買賣價款之尾款時，因買方須先取得所有權並辦妥抵押權之設定後，銀行始願撥付貸款，故系爭買賣契約第八條約定銀行撥付之貸款應於過戶手續完成後(七日內)付清，此約定係於被告以銀行貸款支付尾款時始有適用，故用語為「貸款」而非價款，是被告主張其於系爭房屋過戶手續完成後七日內才有給付尾款價金之義務云云，顯屬無理。
９、另查本件系爭不動產目前雖登記於富筠營造有限公司(下稱：富筠公司)名下，惟原告對系爭不動產仍屬履約可能，此有富筠公司所出具之同意書可證。
(三)原告為此聲明：
１、確認兩造就如附表所示不動產於98年12月14日所為之買賣契約關係不存在。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)被告於98年12月14日與原告簽訂「紐約紐約」土地房屋買賣合約書計兩份，一為B5-3樓之不動產，另一為系爭不動產。而被告依約於98年12月14給付訂金2,000元，復於 12月16日繳交98,000元，再於98年12月28日前繳交15萬元，完全依約履行，其中B5-3樓已於99年1月26日貸得130萬元並交屋完成，系爭不動產卻因原告自身債務糾紛而遭法院查封，導致被告權益受損，後經法拍易主，被告當不可能繳交尾款購買被查封之房屋。嗣經一年多後，原告以 100年3 月22日竹北光明郵局第000135號存證信函通知被告可辦理過戶，要求被告一次付清尾款，實不符合系爭合約之約定，惟被告仍抽空配合，並於100年4月20日繳交25萬元，並配合原告委託之田秀芝代書向渣打銀行辦理房貸，得知額度為111萬元。
(二)然原告又以100年5月12日竹北光明郵局第000237號存證信函要求被告支付土地增值稅6 萬元，實屬不合理且不符系爭合約第四條之約定，且新竹縣政府土地增值稅調高係於原告延誤合約履行期間，非被告所造成，理不當推諉由被告繳付，應依系爭合約書第四條處理，此亦經被告向新竹縣消保官提出消費爭議申訴書。
(三)嗣兩造雖另合意由被告繳交6 萬元土地增值稅，同意先由原告公司委任之曾代書先行墊付，但曾代書事後完全沒聯絡被告，亦未向被告提出申辦貸款所需新資料，且被告之貸款111 萬元依竹北渣打分行陳麗娟所稱已經核准，卻因原告不合理要求導致必須重新申辦，又因政策影響渣打銀行核貸額度緊縮，造成遲緩無法核貸。被告於深思後，以100年7月21日台北安和郵局第001369號存證信函請求原告應依系爭合約處理，土地增值稅不應由被告支付，並表明若原告公司之田代書、曾代書皆不與被告洽辦，被告將另請代書辦理，原告不得再推諉。
(四)又原告未善盡受任人義務，向其他銀行申辦貸款，被告不負遲延責任：
兩造既約定由被告委請原告代辦向銀行抵押貸款以支付價金尾款，則原告於渣打銀行申貸以風險性高為由遭駁回後，即應向其他銀行洽辦申貸，以履行其受任義務；須於確定無銀行願意貸款後，被告才負以現金一次支付尾款之義務；是以原告既未履行委任之受任人義務向其他銀行申辦，且獲確定無法貸款，則被告不負以現金支付買賣價金尾款之義務。
(五)另依系爭不動產買賣契約書之約定，被告尚無給付尾款義務：
按系爭不動產買賣契約書第二條約定，簽約時被告應付原告價款10萬元，第二次付款15萬元，於98年12月28日之前支付，第三次付款135 萬元，於銀行貸款核下七日內支付；另該契約第八條約定：「為貸款順利，確保甲、乙雙方之權益，甲方應於貸款手續中無條件提供並備之證件，若係甲方信用條件不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，甲方應於撥款時以現金一次補足，貸款應於過戶手續完成後(七日內)付清，甲、乙雙方並約定『於尾款付清日』以現場點交方式與甲方．．．」；上開契約條款，若被告能順利向銀行貸得尾款135 萬元，應於銀行貸款核下七日內支付尾款；若貸款額度不足時，被告「應於撥款時以現金一次補足，貸款應於過戶手續完成後七日內付清」，即被告於系爭房地過戶手續完成後七日內才有付清上揭第三次價款之義務；本件渣打銀行於100年6月後駁回系爭不動產抵押貸款，其情事與「貸款額度不足」相同，應類推上開契約第八條之約定，於系爭房地過戶手續完成後七日內付清尾款，惟系爭房地於100年5月20日由原告關係企業即訴外人富筠公司買受，於100年8月25日登記在富筠公司名下，原告並未辦理過戶手續予被告，被告支付尾款之義務尚未發生，則原告於100年8月23日發函通知被告於文到七日內支付尾款云云，自不生催告之效力，被告亦不負遲延責任，原告以被告遲未給付買賣價金尾款為由，解除契約並不合法，系爭不動產買賣契約仍然存續有效。
(六)被告為此聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
(一)兩造於98年12月14日簽立土地房屋買賣合約書即系爭不動產合約書，由被告向原告購買系爭不動產，約定買賣總價為160萬元，被告已支付50萬元之價金，剩餘尾款110萬元尚未支付。
(二)原告於100年8 月23日以竹北光明郵局第415號存證信函通知被告於文到七日內給付尾款110萬元。
四、兩造爭執事項：
(一)被告是否因可歸責之事由，遲未給付買賣價金尾款？
(二)原告以上開為由解除系爭不動產買賣契約，是否有理由？(三)兩造就系爭不動產之買賣契約是否業經合法解除而不存在？
五、本院之判斷：
(一)查兩造於98年12月14日就系爭不動產簽立土地房屋買賣合約書時，被告支付價款2 千元，嗣被告先後於98年12月16日、98年12月20日及98年12月22日各給付原告買賣價款 9萬8千元、10萬元及5萬元等情，業據原告提出付款紀錄附卷可稽(詳本院卷一第17頁)，又系爭不動產於99年1 月12日經原告債權人郭清雲向本院民事執行處聲請強制執行查封拍賣，並於99年10月27日經訴外人彭瑞真以108萬5千元拍定，且經本院於100年1月21日核發權利移轉證書予訴外人彭瑞真在案，復經本院依職權調閱本院民事執行處99年度司執字第847 號強制執行案卷核閱無訛，惟被告主張系爭不動產於100年5月20日由原告關係企業即訴外人富筠公司買受，並於100年8月25日登記在富筠公司名下，亦據被告提出系爭不動產異動索引附卷為憑(詳本院卷一第110頁)，且經原告提出訴外人富筠公司出具如將來原告就系爭不動產須對被告履約時，富筠公司同意由該公司負責移轉過戶予權利人之同意書一紙附卷可佐(詳本院卷二第43頁)，參以被告於100年4月20日復再就系爭不動產給付原告買賣價款25萬元，足見被告於系爭不動產經本院拍賣易主後，仍繳付原告價款25萬元，俾以購買系爭不動產，繼續履行買賣契約。
(二)次查，原告既於100年5月31日寄發竹北光明郵局第277 號存證信函通知被告，同意被告買回系爭不動產，並請被告以現金支付該公司退回之買賣價金50萬元，並配合辦理尾款110萬元貸款之申辦，另須支付土地增值稅費用6 萬元(其餘由原告公司負擔 )，亦據原告提出上開竹北光明郵局第277 號存證信函一紙附卷可稽(詳本院卷一第62頁)，且被告亦不否認其當時確有同意負擔土地增值稅6萬元(詳本院卷一第96頁反面 )，惟被告於100年6月間以系爭不動產向渣打銀行申辦抵押貸款，經渣打銀行審核後，因風險性高而予以駁回申請，此係因被告有新增他行金融負債，致金融負債比逾渣打銀行授信規範(93.97%>70% )，且有他行信用卡近期未繳足最低金額情形，始遭渣打銀行以風險性因素予以婉拒等情，亦據本院依職權向渣打銀行查詢明確，此分別有渣打銀行101年9月27日渣打商銀SCBCL 字第0000000000號函、101年10月22日渣打商銀SCBCL字第0000000000號函各一紙附卷可佐( 詳本院卷二第16頁、第31頁 )，足見被告確有因可歸責於己之事由，致未能向銀行申辦貸款情事，洵堪認定。
(三)再者，觀之兩造訂立之不動產買賣契約書既未約定原告有為被告辦理銀行貸款之義務，且衡之常情，銀行是否核貸或核貸之成數既攸關申貸人之收入、負債、名下資產、信用等各項條件情形，是否符合銀行所定之授信規範而為決定，顯與房地出賣人無涉，被告復未能舉證原告有受被告委任向銀行申請貸款之情事，是以，被告主張原告未善盡受任人義務，向其他銀行貸款，被告不負給付價款遲延之責任云云，顯與常情未合，不足為採。
(四)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，此為民法第229條第1、2、3項定有明文。查兩造就系爭不動產付款之期限既於不動產買賣契約書第二條約定：第叁次付款：新台幣壹佰叁拾伍萬元整，銀行貸款核下七日內支付乙節，則被告在銀行貸款無法核貸用以支付價款時，原告既於100年7月5日寄發竹北光明郵局第322號存證信函予被告請被告於文到三日內必須以現金一次付清尾款160 萬元予原告，並支付6 萬元予原告辦理土地增值稅之繳付，既據原告提出上開竹北光明郵局第322 號存證信函一紙附卷可佐(詳本院卷一第65頁)，嗣原告復於100年8月23日寄發竹北光明郵局第415號存證信函予被告請被告於文到七 日內必須以現金一次支付買賣價金尾款110 萬元予原告，否則原告將依法解除買賣契約，亦據原告提出上開竹北光明郵局第415 號存證信函一紙附卷為憑(詳本院卷一第18頁)，是以，原告主張被告就應給付系爭不動產買賣價款110 萬元，經其催告仍未能按期給付，自應負給付價款遲延之責任，揆之上開規定，即屬有據。
(五)從而，原告以被告給付系爭不動產買賣價款遲延，作為解除兩造間系爭不動產買賣契約之事由，既屬有據，則原告主張兩造就系爭不動產之買賣契約業經其以起訴狀繕本送達作為解除之意思表示通知，是以，兩造間之買賣契約業經其合法解除而不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 14 日民事第一庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 14 日書 記 官 呂苗澂