臺灣新竹地方法院101年度訴字第422號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 102 年 04 月 03 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第422號原　　　告
即反訴被告　鄭澄川
訴訟代理人　劉正穆律師
蔡浩適律師
被　　　告
即反訴原告　林珮綺
訴訟代理人　李宗吾
朱昭勳律師
曾鈞玫律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年3月14日辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、確認兩造間就門牌號碼新竹市○區○○街000號1樓房屋租賃關係存在。
四、反訴原告所承租反訴被告所有門牌號碼新竹市○區○○街000號1 樓房屋租金，自民國101年5月1日起至106年4月30日止，調整為每月新臺幣壹拾萬元。
五、反訴被告應給付反訴原告新臺幣捌萬壹仟肆佰元，及自民國101年10月11日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。
六、反訴原告其餘之訴駁回。
七、反訴訴訟費用由反訴原告負擔百分之五十二，餘由反訴被告負擔。
八、本判決第五項於反訴原告以新臺幣叁萬元供擔保後，得假執行。但反訴被告如於假執行程序實施前，以新臺幣捌萬壹仟肆佰元為反訴原告預供擔保者，得免為假執行。
九、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，均不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2 款、第3款及第2項定有明文。查原告提起本件訴訟時，原訴之聲明為：「一、被告應將門牌號碼新竹市○○街○段000 號之房屋全部遷讓，並返還前開房屋予原告。二、被告應給付原告新臺幣(下同)50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告應自本件起訴狀繕本送達翌日起至房屋返還予原告之日止，按月給付原告25萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。四、訴訟費用由被告負擔。五、原告願供擔保，請准予宣告假執行。」等情，主張兩造就前開房屋於民國101年2月25日簽訂租賃契約，約定租期自101年5月1日起迄106年4月30日止，並由原告自簽約日起至101年4 月30日止無償提供前開房屋予被告裝潢使用，詎被告竟自101年2月26日起即開始將其販賣之商品搬入前開房屋內，且至遲於101年2月29日即開始營業、販售商品，則被告就前開房屋之使用顯已逾越與原告無償借用之約定，且被告並有向原告之代理人傳遞裝潢需求之不實訊息，致原告之代理人因而陷於錯誤，而與之簽訂租賃契約，原告為此解除租約及終止無償借用之意思表示通知，並以遭被告詐欺為由，撤銷簽訂租約之意思表示，請求被告返還前開房屋，並因被告占有前開房屋無正當權源，卻受有相當於租金之利益，原告請求被告給付相當於租金之損害金，或賠償原告所之損害，另兩造原約定之租金為自101年5月1日起至101年10月31日每月25萬元，自101 年11月1日起至106年4 月30日止每月28萬元，故原告主張以每月25萬元計算前開房屋之損害。嗣因被告所簽發至101 年10月31日之租金支票均已兌現，且因前開房屋正確之門牌號碼為新竹市○○街000 號，原告乃於本院102年3月14日言詞辯論終結前，於102年1月29日以民事訴之變更狀變更訴之聲明為：「一、被告應將門牌號碼新竹市○○街000 號之房屋全部遷讓，並返還前開房屋予原告。二、被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告應自101年11月1日起至房屋返還予原告之日止，按月給付原告28萬元，及自民事訴之變更狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。四、訴訟費用由被告負擔。五、原告願供擔保，請准予宣告假執行。」乙節(詳本院卷三第48頁)，是原告上開訴之變更核屬減縮應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，被告復未提出異議，而為本案之言詞辯論，應視為同意原告之變更，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
二、又反訴原告起訴時訴之聲明為「一、確認反訴原告與反訴被告間就新竹市○區○○街000 號房屋租賃關係存在。三、反訴被告應給付反訴原告139,303 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，主張兩造間就系爭房屋租賃契約關係存在，請求反訴被告償還其支出修繕費用135,000元及代墊電費4,303元，合計為139,303 元，嗣因反訴原告主張兩造業於本院101 年10月11日言詞辯論期日合意終止系爭房屋2至6樓租賃契約，且有為反訴被告支付玻璃清理費1 萬元，乃減縮訴之聲明為：「一、確認反訴原告與反訴被告間就新竹市○區○○街000號1樓房屋租賃關係存在。三、反訴被告應給付反訴原告138,400 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」乙節，是反訴原告上開訴之變更核屬減縮應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，反訴被告復未提出異議，而為本案之言詞辯論，應視為同意反訴原告之變更，參諸前揭規定，亦應准許，併此敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣原告鄭澄川前曾委託訴外人即房屋仲介張鑫耀出租原告所有系爭門牌號碼新竹市○○街000號房屋全棟(下稱：系爭房屋 )，被告林珮綺欲承租該屋乃透過訴外人張鑫耀，於101年2月25日與原告代理人即原告母親簽訂租賃契約，並約定租賃期間為5年，租金自101年5 月1日起至101年10月31日止，約定為每月25萬元、自101年11月1日起至 106年4 月30日止，約定為每月28萬元。因簽訂系爭租約時，被告向原告代理人表示須長時間裝潢始得營業，且要求原告代理人先將系爭房屋無償交付被告裝潢。因此，兩造約定租賃期間自101 年5月1日起算，並於租賃契約第20條約定「簽約日起至101年4月30日無償供乙方(即被告)裝潢房屋．．．」等語。詎料，自系爭房屋交付予被告後，除未見被告有何裝潢之舉外，被告竟自101年2月26日起即開始將其所販賣之商品搬入系爭房屋內，至遲於同年2 月29日即開始營業、販賣商品。顯見，被告就系爭房屋之使用，業已逾越與原告無償借用之約定，且被告並有向原告代理人傳遞裝潢需求之不實訊息，致原告代理人因而陷於錯誤，而與之簽訂系爭租賃契約至明。
(二)是按，兩造租賃契約第14條約定「甲(即原告)乙(即被告)丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損害甲方概不負責」等語，本件兩造既於系爭租約第20條約定，自簽約日起至101年4月30日止，由原告將系爭房屋交付被告作為裝潢之用，則被告於該約定之期間，應僅得為裝潢使用，然被告至遲於101年2月29日即開始營業、販賣商品，顯有違反兩造之約定，原告自得依上開租賃契約第14條約定，解除兩造系爭租約。退步言之，縱認被告未有違反系爭租賃契約之約定，惟被告向原告代理人表示須長時間裝潢始得營業，要求系爭房屋應先行無償交付被告為裝潢之用，原告代理人乃據此同意先行交付系爭房屋並簽訂租賃契約，然該屋交付迄今，未見被告有何裝潢之舉，足徵被告有向原告代理人傳遞裝潢需求之不實訊息，致原告代理人陷於錯誤，而與之簽訂系爭租賃契約，故原告另得以受有詐欺為由，撤銷簽訂系爭租賃契約之意思表示，並以本件起訴狀繕本送達，為對被告撤銷該租賃契約意思表示之通知，要無疑問。
(三)故按，兩造就系爭房屋之無償借用關係業經終止，且系爭租約亦遭原告解除或撤銷，則被告繼續使用系爭房屋即為無權占用，原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓並返還系爭房屋。再者，被告占用系爭房屋無正當權源，已如前述，被告受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告另得主張依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之損害，或依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償原告所受之損害。而依兩造租賃契約第3 條規定，兩造原所約定之租金為自101年5月1 日至101年10月31日每月25萬元；自101年11月1日至106年 4月30日每月28萬元，因此原告主張依每月25萬元計算系爭房屋之損害，尚屬適當，並此敘明。綜上，爰依民法第767條第1項、179條、184條第1 項規定提起本件訴訟，並請求如聲明所示。
(四)對於被告抗辯所為之陳述：
１、被告辯稱系爭房屋存有多處瑕疵，且數年未有人使用，被告迭經催請原告為修繕，原告均藉故推託云云。惟查，系爭房屋2至3樓原出租予美髮業者、4 樓出租予美容塑身業者，租賃期間長達6 年以上。嗣於98年間，系爭房屋2至4樓改由訴外人陳信宏承租、而系爭建物5樓與加蓋6樓，則為原告居住使用，原告居住至97年間始搬出該屋。是自98年1月起，系爭建物2至 4樓由訴外人陳信宏承租，訴外人陳信宏於此開設布瑞克公司，將該屋2至4樓作「舞蹈教學教室」及「販賣舞衣、舞鞋等相關舞蹈產品」使用。迄於99年間，訴外人陳信宏雖與原告終止2 樓租約，惟仍繼續承租系爭建物3至4樓，並增租5樓，且原告亦將加蓋6樓交其無償使用，且因原告與訴外人陳信宏之租約，係以每年簽訂新約之方式為延續，而訴外人陳信宏繼續承租系爭建物至100年12月31日為止，並於101年1 月間始搬離系爭建物，足徵系爭房屋未有被告所稱數年未有人使用，具重大瑕疵之情。至於系爭房屋電梯設備向來僅供原告自用，於97年間原告搬出該屋前，均按時保養，其後，原承租戶並未要求使用電梯，原告為安全考量之故，乃將電梯之電源關閉，故亦無被告所言8、9年間未有保養等情，是被告以系爭房屋具有多處瑕疵為由，辯稱其就系爭房屋未有裝潢或裝潢延宕係因原告未為修繕云云，顯不可採。
２、又原告前已表示無意就系爭房屋2至6樓先行和解：
⑴查本院前曾於101 年10月11日言詞辯論期日，勸諭兩造先行就系爭房屋2至5樓及加蓋6 樓部分，先行和解一事，原告前於101 年10月25日即以民事準備暨反訴答辯(二)狀表示「礙難接受」，蓋因原告前依本院所囑於101 年10月11日言詞辯論期日親自出庭，以利本院勸諭和解，然於該次庭訊被告私毫無和解之意，反不斷指摘原告，顯見兩造尚難以有和解之共識。
⑵且原告於本件訴訟進行中，即已一再表示，本件原告出租系爭房屋之本意即在「全棟出租」，否則原告無須請已承租二、三十年之「小林眼鏡」搬遷，是就系爭租約2至6樓先行解除一事，原告礙難接受，尚祈本院諒察。
３、另被告稱其於交還1 樓側邊鐵門鑰匙之後，即無法使用系爭房屋2至6樓，誠與事實不符：
⑴查系爭房屋1樓通往2樓，確如被告所述有1 樓側邊鐵門、電梯、1 樓內部側門等三個途徑，被告稱其交付1 樓外部側邊鐵門鑰匙之後，因無一樓內部側門鑰匙，故無法再進入、使用系爭房屋2 樓以上云云。
⑵然查，系爭房屋昔日係因被告自內反鎖1 樓側邊鐵門，致原告無法入屋檢視、維修等情，業經被告自承(參見本院101年10月25日言詞辯論筆錄第1 頁倒數第1行以下)。職是，被告斯時反鎖側邊鐵門時，其既無法搭乘電梯，且又抗辯並無一樓內部側門鑰匙，則被告當日是如何離開該1 樓通道？實令原告百思不得其解。
⑶又被告前已自承：「我們鎖了側邊鐵門，所以左側通往一樓的門就沒有上鎖。」(參見 鈞院101年10月25日言詞辯論筆錄第2頁倒數第4-5行 )，依被告上開所陳，被告應有1 樓內部側門鑰匙，是被告今稱其於交還1 樓側邊鐵門鑰匙之後，即無法使用系爭房屋2至6樓之抗辯，委無足取。
⑷再者，系爭1 樓房屋通往內側樓梯間之側門雖有上鎖，惟此等鎖頭無須以鑰匙即得自1 樓房屋內部開啟，另被告前開鐵門上雖有白色鐵網固定( 原證15，照片28至30參照 )，惟依其固定方式，並非不得移除。
⑸從而，系爭房屋2至6樓，被告係不願使用而非不能使用，被告稱其於交還1 樓側邊鐵門鑰匙之後，即無法使用系爭房屋2至6樓等情，誠與事實不符。
(五)原告為此聲明：
１、被告應將門牌號碼新竹市○○街000 號之房屋全部遷讓，並返還前開房屋予原告。
２、被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
３、被告應自101年11月1日起至房屋返還予原告之日止，按月給付原告28萬元，及自民事訴之變更狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
４、訴訟費用由被告負擔。
５、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
(一)查被告前於101年2月25日透過訴外人張鑫耀向原告承租系爭房屋，約定租期為自101年5月1日起至106年4 月30日止，為期5年，自101年5 月1日起至101年10月31日止，租金每月25萬元；自101年11月1日起至106年4月30日止，租金調漲為每月28萬元，雙方並簽訂租賃契約，且簽約同時，被告業已給付原告共55萬元之支票2 紙作為押租保證金，並交付每張面額各25萬元之支票6紙，分別憑付101年5 月至同年10月之租金，而原告代理人即其母親復同意系爭房屋自簽約日起至101年4月30日止無償供被告使用，合先敘明。
(二)又查，被告自交屋後即發覺系爭房屋存有多處瑕疵，遂以101年3月22日平鎮郵局第132 號存證信函請求原告為修繕義務，然原告竟藉故拖延、置之不理，反委請律師寄發律師函，以被告逾越無償借用之約定，且向原告代理人傳遞裝潢需求之不實訊息、致原告代理人陷於錯誤而簽定租賃契約等為由，而主張撤銷其意思表示，並請求被告給付相當於租金之不當得利云云，惟被告否認之，蓋：
１、於101年2月24日即簽約日前1日，被告表示僅欲承租1樓店面部分為商店之經營，惟原告代理人以本件系爭租賃房屋設有完善之電梯設備，且同意給予被告無償使用期為訴求，要求被告承租整棟房屋，且表示2 樓以上得轉租予他人使用居住，被告幾經思量後，始同意承租整棟房屋。是以，原告所指無償使用之期間，並非被告以詐術傳遞有裝潢需求之不實訊息向原告代理人所要求，而係原告代理人主動提出，以求被告承租整棟房屋，且該無償使用期並無約定限制僅得作為裝潢之用，原告代理人亦同意被告得同時裝潢與營業，被告嗣後並於電話中取得原告之認同。
２、又原告稱被告於101年2月29日即開始營業云云，並非實情。況縱被告於無償使用期間有營業行為，基於上開說明，於本件租賃契約簽約之際，原告代理人即同意被告得同時裝潢與營業，並無限制被告僅得作為裝潢之用，原告難謂被告有逾越無償使用之約定。
３、至於原告另主張被告於上開無償使用期間，未有任何裝潢之舉，並自101年2月26日起即開始將商品搬入系爭房屋內，且於同年月29日即開始營業云云，被告亦否認之。蓋查，被告自簽約日起即著手委請工人進行系爭房屋之裝潢工作，惟系爭房屋於交屋之際係處於無水、無電之狀態，且有漏水及其他多處瑕疵，均係屬重大瑕疵，被告迭經催請原告為修繕，原告均藉故推託，致被告之裝潢進度延宕，被告並非如原告所言毫無裝潢之舉，原告所述，不足採信。
４、綜上，原告代理人於簽約之際即同意被告得同時裝潢與營業，被告並無逾越無償使用之約定，且被告並無以詐術傳遞有裝潢需求之不實訊息，致原告代理人陷於錯誤而同意給予無償使用期，原告所指均非實情，顯屬無據，故原告以受有詐欺為由，主張撤銷其意思表示，並請求相當於租金之不當得利，顯於法未合。５、縱被告於裝潢期間有營業行為，然一般商業用途之租賃物，出租人皆會給予承租人一定期間之裝潢期以整理房屋，是無償裝潢係屬出租優惠以吸引承租方，雙方於裝潢期間仍具有對價關係，故此裝潢期間仍為租賃契約之一部，而營業為租賃約定之目的，故被告為營業行為根本無違反租賃契約，原告之主張不察及此，率以被告裝潢期有營業行為得解除契約云云，於法顯有違誤，不足為採。
(三)再查，原告於101 年4 月2 日委請律師寄發函文為解除本件租賃契約之意思表示，並主張依民法解除契約之規定，雙方應負回復原狀之義務，惟原告卻於發函後即101年4月5 日持被告預先簽發及交付於原告之支票為提示付款，足見原告之前後行為，顯有矛盾。且自交屋後被告發覺系爭房屋存有多處嚴重瑕疵，遂催請原告為修繕義務，詎料，原告竟藉故拖延，甚至百般掩飾、推卸責任、以上開顯不合理之事由片面為解除本件租賃契約之意思表示，顯見原告主張解除本件租賃契約，應屬無效，原告請求被告遷讓本件租賃房屋，於法未合。
(四)另兩造已於101 年10月16日合意終止系爭房屋2至6樓租賃契約：
１、系爭房屋1樓通往2樓以上樓層，共有三個途徑：1 樓外部側邊鐵門、電梯、1 樓內部樓梯。惟查，該電梯已無法安全搭乘；又被告於101年10月16日已將1樓外部側邊鐵門鑰匙交付原告，故被告無法由1 樓外部側邊鐵門及搭乘電梯進入系爭房屋2樓至6樓，合先敘明。
２、而1 樓內部樓梯處設有一道門以阻隔1樓及2樓以上之空間，此可參【原證10 照片4】，此門鎖是位於1 樓內側那面，即從樓梯外側進入者須有鑰匙始能進入 1樓內部。此鎖之設置是避免2 樓以上住戶或其他上樓消費之顧客藉此門進入1樓，並非阻止1樓承租戶進入2 樓，是1樓內部樓梯之門鎖鑰匙與是否具系爭大樓2樓以上樓層之使用權(事實上管理支配)毫無關係。更何況被告從未擁有該門扉之鑰匙，亦從未由該門進入2樓以上空間，原告係藉由此門混淆視聽。
３、進步言之，2樓以上之承租戶必須具有1樓外部側邊鐵門鑰匙方可進入系爭大樓2樓至6樓，故外部側邊鐵門鑰匙係2 樓以上承租戶與出租人於租賃契約中必要之點交物品。因此，當被告將外部側邊鐵門鑰匙交還原告，原告收下後即可視為雙方已合意終止租約。又依102 年1月3日原告訴訟代理人言詞辯論庭陳述及民事準備暨反訴答辯二狀照片可知，原告於101 年10月16日以後曾進出使用系爭大樓2樓至6樓，此亦可認原告係同意終止租約，且系爭大樓2樓至6樓之管理支配權利已重回到房東即原告，否則原告進入2樓至6樓豈非觸犯刑法「侵入住宅罪」。
４、綜上，被告於101 年10月16日將外部側邊鐵門鑰匙交還原告，原告收下鑰匙後出入該些樓層，可視為雙方已合意終止系爭房屋2樓至6樓之租約，原告並取得該些樓層之實質上管理支配權利。
(五)被告為此聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)原告授權其母為代理人，處理系爭房屋之租約簽訂事宜，嗣兩造於101年2月25日透過訴外人即房屋仲介張鑫耀居間，由被告向原告承租其所有之系爭房屋，約定租期為自101年5月1日起至106年4月30日止，為期5年，且自101年5月1日起至101年10月31日止，租金每月25萬元，及自101年11月1日起至106年4月30日止，租金調漲為每月28萬元，押租金則約定為55萬元，並同時簽訂房屋租賃契約，而被告於簽約之同時，業已給付原告發票日分別為101年3月25日、101年4 月25日，面額分別為25萬元、30萬元，合計共55萬元之支票共2紙予原告作為押租保證金，復另交付發票日為自101年5月起至101年10月止，按月每紙面額各25萬元之支票共6紙，分別憑付101年5月至同年10月之租金。
(二)原告於簽訂系爭租賃契約當日(即101年2月25日)已將系爭房屋交付被告。
(三)前開押租保證金支票屆期業經原告提示兌領完畢，而上開租金支票亦經原告以託收方式按月提示兌領。
(四)被告於101年3月22日以平鎮郵局第132 號存證信函催告原告就系爭建物所存之瑕疵為修繕及配合辦理營利事業登記等事宜，原告於101 年4月2日委託劉正穆律師寄發律師函回覆被告。嗣後被告於101年5月8日再以平鎮郵局239號存證信函回覆原告。
四、兩造爭點：
(一)被告是否有以裝潢系爭建物需時2 個月為由，詐騙原告無償將系爭建物交付使用2 個月，且與之簽訂系爭租賃契約？原告據此主張撤銷簽訂系爭租賃契約之意思表示，請求被告遷讓返還系爭建物，有無理由？
(二)兩造就系爭房屋2至6樓房屋租賃契約是否業經合意終止？(三)被告是否有違反系爭租賃契約第20條之約定？原告據此依系爭租賃契約第14條約定主張解除系爭租賃契約，請求被告遷讓返還系爭建物，有無理由？
(四)若有理由，則原告另依民法第179條、第184條第1 項前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利或損害金，有無理由？其數額是否適當？
五、本院之判斷：
(一)被告是否有以裝潢系爭建物需時2 個月為由，詐騙原告無償將系爭建物交付使用2 個月，且與之簽訂系爭租賃契約？原告據此主張撤銷簽訂系爭租賃契約之意思表示，請求被告遷讓返還系爭建物，有無理由？
原告主張兩造簽訂系爭租約時，因被告向原告代理人表示須長時間裝潢始得營業，且要求原告代理人先將系爭房屋無償交付被告裝潢。因此，兩造約定租賃期間自101年5月1日起算，原告並同意自簽約日起至101年4 月30日止，交付系爭房屋供被告裝潢房屋使用。詎料，自系爭房屋交付予被告後，除未見被告有何裝潢之舉外，被告竟自101年2月26日起即開始將其所販賣之商品搬入系爭房屋內，至遲於同年2 月29日即開始營業、販賣商品等情，則為被告所否認，辯稱：被告當時僅欲承租1 樓店面為商店之經營，惟原告代理人以本件系爭租賃房屋設有完善之電梯設備，且同意給予被告無償使用期為訴求，要求被告承租整棟房屋，且表示2 樓以上得轉租予他人使用居住，被告幾經思量後，始同意承租整棟房屋。是以，原告所指無償使用之期間，並非被告以詐術傳遞有裝潢需求之不實訊息向原告代理人所要求，而係原告代理人主動提出，以求被告承租整棟房屋，且該無償使用期並無約定限制僅得作為裝潢之用，原告代理人亦同意被告得同時裝潢與營業等語，經查：
１、證人即處理系爭房屋出租仲介事宜之張鑫耀於本院101年9月13日言詞辯論期日到庭結證：「( 問：被告當初原先是否是只打算承租1樓店面？)答：當初被告一開始是問可否只租1 樓，但原告要求是希望租整棟。」、「( 問：帶看時你有無將原告希望被告承租整棟房屋的意思轉達給被告知道？)答：有。」、「(問：兩造在101年2月25日訂立租約時，有表示租期是從101年5月1日開始，從101年2月25日至101年4 月30日原告無償提供房屋給被告裝潢，當時為何做此約定？ )答：一開始被告有提出要三個月裝潢期，我幫被告轉達給原告，兩方協調後達成兩個月的裝潢期約定。」、「( 問：當時兩造在簽約時，有無談到被告在裝潢期間可以同時裝潢和營業？ )答：不記得。」、「 (問：為何原告願意在被告兩個月裝潢期間不收租金？)答：一般租屋時都會給裝潢期給承租方，而且該房屋是租整棟，原告也知道屋況是需要整理，所以答應給被告兩個月時間整理房屋。」、「( 問：原告在訂約時是由其母親代理原告本人簽約？ )答：是的。」、「( 問：原告母親在訂約時，有無跟被告說裝潢期間不可以對外營業？)答： 沒有。」等語( 詳本院卷二第9頁至第10頁)，足見兩造於101年2月25日簽訂系爭房屋租賃契約時，雖約定租期自101年5 月1日起至106 年4月30日止，惟原告願自簽約日起至101年4 月30日止約 2個月期間無償提供系爭房屋予被告使用，俾使被告得以利用上開期間整理屋況、裝修使用系爭房屋，此應為兩造訂約時之真意。
２、又證人即書立系爭房屋租賃契約之地政士莊婕柔亦於本院101年10月25日言詞辯論期日到庭結證：「(問：在租賃契約第20條記載簽約日起至101年4月30日無償供乙方裝潢房屋，當初兩造為何做此約定？ )答：一般租房子都有裝潢期，雙方講好二個月為裝潢期。」、「(問：兩造當時約定從101年5月1日開始付租金，裝潢時間則不需給付租金，此部分是何人先提出？ )答：我們只是代筆，本件有仲介，所以不清楚何人先提出。」、「( 問：你在書立租賃契約時，兩造有無談到在裝潢期間，可否營業使用？ )答：我是繕寫，依照一般契約所寫，至於他們如何談我不清楚。」、「( 問：你一般繕寫契約由房東無償供房客裝潢使用時，房客就房屋可否同時裝潢與營業？ )答：從來沒有遇過這問題。」、「( 問：你書寫租賃契約第20條無償供乙方裝潢房屋，有無排除乙方營業使用之意？)答：從沒有遇到這樣問題，房屋租賃通常有裝潢期，至於有無排除營業使用，則非我們的意思所能表示。」、「( 問：租約的所在是新竹市○○街000 號全棟房屋，裝潢時間二個月，是在兩造訂立租約同時商洽得出的期間嗎？ )答：來我事務所前兩造就已經確定好裝潢的時間。」、「( 問：你知道房東為何願意給被告兩個月裝潢不收租金的理由？ )答：不知道。」、「( 問：你處理過的案件中，在裝潢期內只做裝潢並無營業的情形？ )答：繕寫契約後沒有去處理問題，所以無法回答。」、「( 問：你在書立契約時，被告有沒有提到他可以同時裝潢及營業？ )答：我專心在寫契約，我沒有聽他們講什麼。」、「( 問：被告在你書立契約時，有無曾經向原告表達，將在裝潢期間即開始營業？ )答：沒有印象，我通常是處理買賣契約，這樣的租賃契約比較特殊，請我們幫忙寫。」、「(問：本件是誰請你幫忙繕寫契約？)答：房東。」、「( 問：你在書寫契約時，就裝潢期部分，房東有特別要求請你寫說我們只能裝潢不能營業嗎？ )答：一般人裝潢是真的在裝潢，也沒有注意要不要營業，書立契約後不知幾天後，房東告訴我說房客怎麼在營業，房客也有打電話跟我說房屋壞了很多地方，所以我基於跟房東是好朋友，我去租屋處了解一下，房客跟我說因為房租很貴，跟我說要邊做生意邊整理，節省費用，讓人知道這邊他們有在賣東西。」等語(詳本院卷一第112頁反面至第113頁反面)。足見兩造在訂約時，並未提及被告在租賃契約生效前之無償使用期間，就系爭房屋之收益權能須加排除。
３、再者，被告就系爭房屋1 樓在訂約後確有進行裝潢工程，業據證人張鑫耀於本院101年9月13日言詞辯論期日到庭結證：「( 問：被告承租房屋後有無裝潢整修房屋？ )答：有的。」、「(問：裝潢範圍在何處？)答：1樓。」等語(詳本院卷二第10頁 )，並經證人陳寶聰於本院101 年11月15日言詞辯論期日到庭結證：「(問：是否為被告裝潢新竹市○○街000 號房屋？)答：有的。大概是101年3月左右。」、「( 問：裝潢工程進行多久？)答：大概做了五天。」、「(問：裝潢的地點是194號一樓、地下室或哪些範圍？)答：只有做一樓以內。」、「( 問：你裝潢的部分是哪些部分？)答：一樓屏風、隔間、天花板造型。」、「(問：五天支付裝潢費用為何？ )答：一天帶四個師傅，師傅一天工3 千元，所以工錢一天1萬2千元，五天總共6萬元，至於材料都是李先生提供。」等語(詳本院卷二第147頁反面至第148頁)，且經本院於102年2 月19日會同兩造前往現場勘驗被告確有將原告先前出租1 樓予「小林眼鏡」之內部隔間拆除，重新裝潢為卡通用品賣場商店，後方則有施作拱門造形，並再隔有三間Hello Kitty 情境房，此有本院勘驗筆錄附卷可佐(詳本院卷三第30頁)，及被告提出系爭房屋1 樓裝潢後現場照片七幀為憑(詳本院卷三第54頁至第60頁)，足見系爭房屋1 樓經被告裝潢後其室內隔間、拱門設計、牆面顏色已與原先室內配置迥異。
４、另被告就系爭房屋2樓至6樓未進行裝潢工程，主要係認系爭房屋2至6樓具有多處瑕疵，諸如2 樓前側玻璃櫥窗之木製窗框基礎已敗壞腐朽，2至4樓廁所馬桶阻塞不通，2至4樓電線老舊，天花板頂亦垂綴電線， 5樓熱水器老舊，甚至電梯無法使用，通知原告進行修繕，原告均不予置理乙節，亦據證人張鑫耀於本院101年9月13日言詞辯論期日到庭結證：「( 問：兩造簽約時，針對電梯無法使用部分，有無做何討論？ )答：屋主有答應會近期內將電梯修復給承租方使用，因為是租整棟，所以有答應會修復電梯。」、「( 問：被告承租房屋後有無請你跟原告表達房屋有瑕疵要請原告改善？是何時說的？ )答：有，是簽約完後，承租方有鑰匙了，才跟我說的，承租方跟我說的很多，把房子有老舊的事情希望原告改善轉達給屋主知道。」、「(問：屋主如何回覆你？)答：我轉達給出租方，但出租方當時要去日本，有回覆我說回國再做處理。」、「( 問：之後屋主回國，你有無再繼續處理這件事情？ )答：有，雙方跟我說的，我都有如實轉達，但後來有一些事情無法協調，就是修繕電梯、廚房天花板、整棟電線、二樓外面櫥窗、頂樓熱水器等，屋主向我陳述說他認為給房客兩個月的裝潢期，而且都是由房客處理修繕的事情，我有轉達給被告知道，被告不能接受。後來屋主回國就有收到被告寄出的存證信函。」等語(詳本院卷二第9頁反面至第10頁反面)，且證人莊婕柔於本院101年10月25日言詞辯論期日亦到庭結證：「( 問：被告是否有跟你聊過，系爭房屋若不租給被告，房子也需要作整理這件事情？ )答：我跟房東是好朋友，我有跟房東聊過，整個房子收回來整理一下再出租，結果被告就來租了。簽約後被告有來找我說，我跟被告說你們太有緣份了，租了太快了。」、「( 問：你回答被告這樣後，有無請房東做房屋修繕？ )答：我有跟房東說，房東說已經給房客兩個月裝潢期，就是給被告修繕。」等語( 詳本院卷二第114頁反面)，則被告認原告交付系爭房屋2 樓以上之處，不符合房屋通常須具備之使用收益狀態，催告原告修繕亦未置理，被告乃未能進行系爭房屋 2樓以上之裝潢工程，要非無據。至原告雖主張有給予被告2 個月裝修期間，惟仍無得以此減除原告應提供具備基本水電配備狀態房屋予被告使用之義務，即難據此採為有利於原告之認定。
５、準此，原告上開主張被告有以裝潢系爭房屋需時2 個月為由，詐騙原告無償將系爭建物交付使用2 個月，且與之簽訂系爭租賃契約等情，既為被告所否認，原告就此復未能提出有利於己之證據資料以實其說，即難僅據原告所述，採為有利於原告之認定。從而，原告據此主張撤銷簽訂系爭租賃契約之意思表示，請求被告遷讓返還系爭建物，即屬無據，難予採信。
(二)兩造就系爭房屋2至6樓房屋租賃契約是否業經合意終止？被告於本院101 年10月11日言詞辯論期日既表示願將系爭房屋2至6樓之房屋返還予原告等情( 詳本院卷一第96頁反面)，且經被告於101年10月16日將通往系爭房屋2至5樓及加蓋6樓所必經之1樓側邊鐵門鑰匙交付原告收受，此為兩造所不爭執(詳本院卷二第121頁 )，應認被告已將其對於系爭房屋2至6樓之事實上管領支配能力，交付予原告，此參原告於本院102年1 月3日言詞辯論期日亦不否認有為了維修房屋有進行系爭房屋2至6樓，則原告否認兩造間就系爭房屋2至6樓房屋租賃契約業經合意終止，顯不足採。
(三)從而，原告主張被告違反系爭租賃契約第20條之約定，原告據此依系爭租賃契約第14條約定主張解除系爭租賃契約，請求被告遷讓返還系爭房屋，及另依民法第179 條、第184條第1項前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利或損害金，均無理由，難予准許，應予駁回。
六、綜上所述，原告主張被告應將門牌號碼新竹市○○街000 號之房屋全部遷讓，並返還前開房屋予原告，被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自101年11月1日起至房屋返還予原告之日止，按月給付原告28萬元，及自民事訴之變更狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，難予准許，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
(一)按民法第423 條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」惟反訴被告所提供之租賃物有1樓廚房天花板漏水、1樓廚房地面積水、2 樓窗台基座毀壞、板頂腐朽，甚至於101年8月24日2 樓窗台玻璃及基座掉落1樓、廁所不堪使用、天花板電線垂墜、5樓熱水器腐朽、電梯封閉且年久失修、水管截管漏水、牆壁毀壞、無水可使用、2 樓照明設備欠缺等等瑕疵，經反訴原告催告修繕，反訴被告皆置之不理，反訴被告所提供之租賃物於租賃期間並未保持合於約定使用、收益之狀態。
(二)按民法第347 條：「本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。」民法第359條前段：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，反訴被告所提供之租賃物未合於約定使用、收益之狀態，是反訴原告依民法第347條準用民法359條請求減少租金。又反訴被告所提供房屋之電梯不堪使用、2 樓以上欠缺照明設備、廁所不堪使用等重大瑕疵，致反訴原告根本無法合理使用2 樓以上之租賃物，故反訴原告請求自101年5月1日至101年10月31日之租金酌減至41,667元(計算式：25萬x1/6=41,667 )，自101年11月1日起至106年4月30日止，每月租金應調整為每月46,667元( 計算式：28萬x1/6=46,667)，較為合理。
(三)又反訴原告得請求自行修繕費用138,400元：
１、按民法第430 條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」。
２、又因系爭房屋1 樓廚房有漏水漏電情況，經反訴原告催告反訴被告修繕，反訴被告不為修繕，反訴原告遂自找國利水電材料行之師傅修繕系爭廚房水電，修繕費用包括材料及工錢共57,000元，此有國利水電材料行收據為證，故反訴原告得依民法430 條規定，請求反訴被告給付修繕費用57,000元。
３、再因系爭房屋1 樓廚房屋頂毀損，下雨天即有雨水流入，經反訴原告催告反訴被告修繕，反訴被告不為修繕，反訴原告自找人修繕屋頂，惟修繕師傅實際場勘後，認為該屋頂已無法修繕，遂更換屋頂，故屋頂更新費用共71,400元，故反訴原告得依民法430 條請求修繕費用71,400元。
４、系爭房屋2 樓之木頭窗台，是用來支撐該遮風蔽雨之玻璃，故即使為商用租屋，窗台部分出租人仍有保持合用之義務。窗台基座毀損嚴重，反訴原告通知反訴被告必須前來修繕，然反訴被告置之不理，嗣櫥窗玻璃果於101年8月24日掉落，反訴原告再通知反訴被告前來清理，反訴被告仍置之不理，反訴原告擔心玻璃碎片影響交通往來，遂自行花費將玻璃碎片清除，故反訴原告依民法172 條無因管理規定，請求玻璃清理費1萬元。
(四)反訴原告為此聲明：
１、確認反訴原告與反訴被告間新竹市○區○○街000號1樓房屋租賃關係存在。
２、反訴原告所承租反訴被告所有門牌號碼新竹市○區○○街000號1樓房屋，每月租金自101年5月1日起至101年10月31日止，應調整為每月41,667元；新竹市○區○○街000號1樓房屋，自民國101年11月1 日起至106年4月30日，每月租金應調整為每月46,667元。
３、反訴被告應給付反訴原告138,400 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
４、訴訟費用由反訴被告負擔。
５、反訴原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、反訴被告則以：
(一)按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。查反訴原告於簽約前，即已知悉系爭房屋之流理台及馬桶有損壞、部分電線有垂下之情事，業經證人張鑫耀到庭證述明確，然反訴原告於簽約時均未反應有此問題，僅傳遞其有裝潢需求，並因承租實務上，每位承租人之裝潢需求各異，是反訴被告自可合理期待，反訴原告或因自行重新配置相關水、電、衛浴設施，故未於簽約時提出修繕需求。
(二)又反訴原告並非無委請相關水電、木工師傅修繕之能力，甚且，反訴原告亦自承於反訴被告之妻欲帶相關師傅入內檢視時，其有拒絕其等入內之情事，則縱然反訴被告有修繕之意願，亦無法入內修繕，安能據此苛責反訴被告有未盡修繕之義務。則反訴原告先是拒絕反訴被告入內檢視之需求，並於有能力修補2至5樓之瑕疵而拒不修補，反據此主張其可依比例減少租金，顯見其就權利之行使有違反誠實信用原則，是其主張，自屬無據。
(三)再者，縱本院認反訴原告得主張依比例減少租金，然系爭房屋2至5樓之瑕疵是否達於各樓層不能使用之程度，非無疑問。且其所使用之1 樓屬營業用之店面，其租金價額安能等同於系爭房屋2至5樓，反訴原告依原約定租金1/6 為計算，即無理由。
(四)另系爭房屋2至6樓並無不堪使用之情事，且租賃標的之系爭房屋各層均得為公司、店家使用，而反訴原告承租時亦告知其將會轉租，是本件租賃迥異於一般住家租賃。而店家或公司承租店面或辦公室時，均會大興土木以為裝潢，並就格局，甚至是浴廁位置為變動，故在店家、辦公室租賃，出租人僅有水、電供給正常之義務，至承租人欲為如何之變動、裝潢，須承租人自行負擔費用，然反訴原告所要求修繕者，多有將裝潢所須費用，強要反訴被告負擔，此有目前反訴被告委請水電師傅進入系爭房屋修理反訴原告所稱之馬桶、水管、線路所支付之修理費用僅2,500 元，與反訴原告所舉反證五之差異甚大，即可見反訴原告要求之無理。
(五)另就櫥窗玻璃掉落清除一事，依反原證9第3頁第4-5 行所載「．．．由於事涉緊急，本人遂不待通知台端前來處理，即請清潔公司派員清除。」等語，反訴被告前即以 101年9 月13日民事陳報(三)狀，反駁反訴被告居住地僅離系爭房屋數百公尺遠，焉有不能通知之情事( 參見該狀紙第2頁倒數第5行以下)。 是以，反訴原告竟稱：「．．．櫥窗玻璃於101年8月24日掉落，反訴原告再通知反訴被告前來清理【反原證9，第4頁】，反訴原告仍置之不理．．．」等語( 參見反訴原告101年1月15日反訴陳報暨聲明擴張狀第5頁第5至7行)，似又與上開書狀內容未吻，益徵反訴原告於本件訴訟，多有不實之陳述。
(六)反訴被告為此聲明：
１、反訴原告之訴駁回。
２、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
３、如受不利判決，反訴被告願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，此為民法第423 條所明定。查反訴原告向反訴被告承租系爭房屋，反訴被告即負有在租賃關係存續中，保持其合於約定房屋使用、收益之狀態，此參兩造訂立系爭房屋租賃契約第11條約定：房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方(註：指反訴被告)負責修理乙節亦同此旨，而出租人負有租賃房屋水、電供給正常，及浴廁得以使用之義務，此為房屋使用通常須具備之狀態，是以，出租人所交付之租賃物如能使承租人依約為有效之用益者，即可謂出租人此部分之主給付義務(提供義務)業已履行；至於出租人必須維持租賃物具有合於所約定之用益狀態，所負之修繕義務，乃用益狀態維持義務中最具重要性者，為出租人在整個租賃期間中，應使租賃物之用益狀態始終維持在約定之用益狀態水準以上之給付義務；然修繕義務之發生，以租賃物之修繕，依契約目的或社會通念有必要性為要件(民法第429 條參照)；又所謂修繕之「必要性」，係指如不修繕，租賃物將無法達到約定之使用、收益狀態而言。是以，反訴原告主張系爭房屋交付後既有不堪使用之情狀，致反訴原告無法妥善使用，應由反訴被告負責修繕，顯無悖兩造契約之約定，及上開法律規定，是以，反訴被告辯稱反訴原告於簽約前，即已知悉系爭房屋之流理台及馬桶有損壞、部分電線有垂下之情事，然反訴原告於簽約時均未反應有此問題，僅傳遞其有裝潢需求，是反訴被告自可合理期待，反訴原告或因自行重新配置相關水、電、衛浴設施，故未於簽約時提出修繕需求，而不負有修繕義務云云，顯違反出租人負有維持租賃房屋達到約定使用、收益狀態之義務，是以，反訴原告上開所辯，要難採信。
(二)又證人張鑫耀於本院101年9月13日言詞辯論期日既到庭結證：「(問：在帶看系爭房屋2至頂樓時，是否知道2 樓前側玻璃櫥窗的木製窗框基礎損害？ )答：不知道。因為當時2樓沒有電，室內很暗。」、「( 問：帶看時是否知道2、3、4樓廁所馬桶不通？ )答：不知道不通，但知道衛浴設備有損壞，就是流理台與馬桶有損壞。」、「( 問：當時2、3、4、5樓是否沒水也沒有電？)答：樓上有電，2樓會沒有電力，是因為沒有燈具。不清楚有沒有水。」、「(問：你帶看房子時，2樓是否沒有電？上面的電線是否垂上垂下？電線是否有安全疑慮、是否有臭味？ )答：因為沒有燈泡，所以沒有電力，電線有垂上垂下。電線是有臭味。」等語(詳本院卷二第9頁反面 )，且反訴被告委請之水電師傅陳賢明於本院101 年12月17日言詞辯論期日亦到庭結證：「( 問：這張估價單有修漏水項目，是何處漏水？)答：6樓水塔原有水塔的水管要封起來。」、「( 問：你在安裝6樓水塔時，有無到新竹市○○街000號1樓至5樓看過？ )答：沒有。但做好後有逐樓巡視看各樓層有無水。」、「( 問：你巡視時，有無發現2樓至4樓廁所馬桶不通？ )答：我巡視時廁所有水會通，只是馬桶有零件故障，所以我將馬桶止水閥關掉。」、「(問：1樓當時廚房天花板有無漏水？)答：我不清楚。」、「(問：你當時有無告訴原告2至4樓馬桶零件故障需要更換？ )答：我有跟原告報備，我是事後去修理，我是最近這一、二個月去修理。」、「(問：你有無水電技師執照？)答：有甲種電匠及丙種技術士的執照。」、「( 問：你當時在巡視2至4樓廁所時，有無發現廁所面盆損壞？ )答：應該是沒有水龍頭，沒有損壞。」、「(問：新竹市○○街000號房屋2至4樓電線，是否有垂下？ )答：有的有垂下，因為舊房客要搬走時，拆東西會拉扯電線。」、「( 問：依照你具有的電匠執照，此部分垂下的電線是否會影響裝潢工程施作？ )答：很難講，因為如果是逐步修理，電燈裝在電線上就可以，然後將電燈塞入原本的燈孔，多餘的電線塞入就看不到了。」、「(問：新竹市○○街000號房屋在你查看時，2至5樓的電力是否正常？ )答：所有電力及開關箱都正常，但舊房客搬走時，怕漏電，所以有將部分的總開關箱關掉，我去時，怕危險所以沒有打開。」、「( 問：你沒有打開總開關箱如何檢查電力及總開關是正常？ )答：我有用電錶去測量開關的上方。」、「(問：新竹市○○街000號房屋2至4樓的廁所馬桶損壞的零件是在何處？ )答：馬桶水箱零件、止水閥到馬桶的管子漏水。」、「( 問：馬桶蓋有無壞掉？ )答：沒有，是有一個水箱缺角破掉。」、「(問：原有的2至5樓有無處理電箱？)答：沒有處理，但有去檢視，我去看2 樓電箱時，打開開關，有聞到焦味，為了安全起見，我將開關關掉。3、4、5 樓電箱送電正常。」、「(問：你有無處理5 樓熱水器損壞？)答：沒有，我有告知雙方熱水器壞掉，是整個熱水器腐蝕。」、「(問：你後來有無處理2樓電箱問題？)答：沒有。」、「(問：2樓是否可以送電？)答：部分可以送電，2 樓的電箱是正常，但是電線有些可能被扯壞，我將2 樓部分的分路開關關掉。」、「( 問：對於2 樓電線有焦味，你如何建議？ )答：我向被告建議將所有裝潢拆掉重新配線。」、「( 問：提示原證12，此2500元是何人叫你處理？針對何部分？ )答：反訴被告叫我去處理，說2至4樓水箱漏水，所以出具此張估價單。5樓好像有水箱破洞。」、「(問：在你修整完後，該房子關於馬桶、洗臉台，還有哪些部分有問題？ )答：就是有一個水箱破洞及洗臉盆沒有水龍頭。」、「( 問：你稱電線垂下，垂下的電線有無安全顧慮？ )答：電信的線不會。11月我整理時，有將裸露出來的電線用膠布纏過塞回去。」、「(問：你可否形容2樓電力開關有到20多個以上？ )答：有很多，多少不清楚。至少10幾個以上。」、「( 問：如果把電線2 樓遷好，你是否建議反訴原告將電線全部拆除重拉？是否因為安全性因素建議？ )答：是。」等語(詳本院卷二第208頁至第212頁)。則出租人對於屋內之電源配線設備，既有定期檢修、維護之義務，以避免電源線因老舊、破損或承載容量超過負荷造成電線短路肇生火災之危險，則反訴原告於101年3月22日寄發平鎮郵局第132 號存證信函予反訴被告，請其修復系爭房屋2、3、4 樓多處老舊電線，及天花板之垂綴電線，及2、3、4 樓廁所馬桶阻塞不通等房屋瑕疵，此有上開平鎮郵局第132 號存證信函一紙及承租當時廁所馬桶破裂、天花板電線垂墜照片附卷可稽( 詳本院卷一第45頁至第55頁、卷二第53頁至第55頁 )，惟反訴被告所委請之陳賢明係至101年11月間始處理系爭房屋2、3、4、5 樓廁所馬桶維修及配置水管、整理線路事宜，此有反訴被告提出估價單一紙附卷可佐，並經證人陳賢明到庭證述明確( 詳本院卷二第156頁)，復經本院於102年2月19日前往現場勘驗時，仍見系爭房屋4樓1號廁所內馬桶破損，無把手開關，洗手台也無水龍頭，馬桶水箱乾枯，也無積水及水流，編號2廁所則鎖住，無法開啟入內查看，系爭房屋5樓無電力供應，6 樓增建廁所洗手台水管有漏水情形，馬桶水流正常，餘樓層之水電、馬桶使用則為正常，此有本院勘驗筆錄附卷可佐(詳本院卷三第30頁反面至第31頁)，則系爭房屋2樓至6樓，在反訴原告寄發上開存證信函予反訴被告時，既有2樓電線老舊、3樓天花板電線垂墜，5 樓無電力供應及2 、3、4、5 樓廁所馬桶阻塞不通等房屋瑕疵，惟反訴被告不願負擔維修之責，則反訴原告主張其得依民法第347條準用民法359條請求減少租賃房屋之租金，要非無據。
(三)再者，反訴被告前將系爭房屋1 樓出租予「小林眼鏡」公司多年，約定租金每月10萬元，此有反訴被告提出房屋租賃契約附卷可佐(詳本院卷二第105頁至第107頁反面)，則本院審酌系爭房屋位在新竹市東門街與中央路交口，鄰近三角市場及城隍廟商圈，系爭房屋旁邊為光明堂眼鏡行、一手珍藏世界紅茶飲料店，另一側則為養明隱形眼鏡行，被告在系爭房屋1 樓開設「夢幻屋」，販售卡通用品，業經本院前往現場勘驗明確，有勘驗筆錄為憑( 詳本院卷三第30頁)，顯見系爭房屋1樓所在位置甚佳，且位於新竹市繁華商業區域。從而，本院認反訴原告得請求減少其承租系爭房屋1 樓之租金以10萬元為妥適。
(四)另反訴原告主張系爭房屋1 樓廚房有漏水漏電情況，經反訴原告催告反訴被告修繕，反訴被告不為修繕，反訴原告遂自找國利水電材料行之師傅修繕系爭廚房水電，修繕費用包括材料及工錢共57,000元，此有國利水電材料行收據為證，故反訴原告得依民法430 條規定，請求反訴被告給付修繕費用57,000 元乙節，惟查，反訴原告既於本院101年10月11日言詞辯論期日到庭陳稱：「( 問：57,000元付款給何人？)答：材料行的價錢是包含施工，但是2萬多的工錢我實際上付給反訴被告認識的水電師傅，合併開成一張估價單。」等語(詳本院卷二第97頁反面)，即難認反訴原告確有實際上支付修繕費用57,000元。至反訴原告雖有支付2萬多元之工資予陳賢明，惟證人陳賢明既於本院101年12月17日言詞辯論期日到庭結證：「( 問：反訴原告是否請你施作1樓廚房大電？)答：不是大電，是插座開關。我從變壓器那裡將電分出來，做一個插座開關。」、「 (問：是否基於安全性考量？)答：是。」、「(問：你說插座開關是否新增？新的插座開關是否都從變電器出來？是否一般常態的電工都要這樣隔離分電？ )答：是新增的，一般施作都是這樣的，這樣使用者才安全，與原有電力安全性無關。」等語(詳本院卷二第212頁反面 )，即難謂系爭房屋1 樓原有電力安全性有問題，而須由反訴被告負責維修，則反訴原告上開主張，要難採信。
(五)反訴原告主張系爭房屋1 樓廚房屋頂毀損，下雨天即有雨水流入，經反訴原告催告反訴被告修繕，反訴被告不為修繕，反訴原告自找人修繕屋頂，惟修繕師傅實際場勘後，認為該屋頂已無法修繕，遂更換屋頂，故屋頂更新費用共71,400元，故反訴原告得依民法430條請求修繕費用71,400元，亦據證人黃月秀於本院102 年1月31日言詞辯論期日到庭結證：「(問：你們做這間房子更換屋頂工程多久？)答：幾天，因為屋頂還要拆，該屋頂是石棉瓦很舊，所以很難維修，一定要換掉。」、「( 問：石棉瓦很舊之外，有無破洞？ )答：有破洞，且石棉瓦很舊，光要清就要花很多時間，我們工人上去做時還被漏電電到。」、「( 問：當時換屋頂時，電力有無問題？ )答：有電，但工人有穿鞋子還是被電到。有跟屋主反應，屋主說是跟人承租。」、「(問：漏電問題如何解決？)答：我不知道，我們只是跟屋主反應，請他找人來看，可能電線是比較久的。」、「(問：你們更換屋頂工程的費用，是68,000元？)答：是，稅另計。」等語(詳本院卷三第17頁反面至第19頁)，並有發票一紙附卷可稽(詳本院卷三第11頁)，反訴被告復就該發票之形式真正不爭執(詳本院卷三第62頁)，參以反訴原告前於101年3月22日寄發上開存證信函予反訴被告時，即已提及1 樓廚房天花板有嚴重漏水之現象，造成地面積水、牆面龜裂毀損等情(詳本院卷一第48頁)，則反訴原告主張反訴被告就此應負擔修繕之責，惟經其催告不為修繕，爰依民法第430 條規定，請求反訴被告償還其支付之屋頂更換費用71,400元，即屬有據，應予准許。
(六)末查，反訴原告主張系爭房屋2 樓之木頭窗台基座毀損嚴重，反訴原告通知反訴被告必須前來修繕，然反訴被告置之不理，嗣櫥窗玻璃於101年8月24日掉落，反訴原告再通知反訴被告前來清理，反訴被告仍置之不理，反訴原告擔心玻璃碎片影響交通往來，遂自行花費1 萬元將玻璃碎片清除，故反訴原告依民法172 條無因管理規定，請求玻璃清理費1 萬元乙節，並提出櫥窗玻璃破損照片、玻璃廢棄物碎片消除收據附卷可稽( 詳本院卷二第25頁至第32-1頁、第89頁 )，足見反訴原告確有為反訴被告支付上開費用。至反訴原告雖於101年8 月30日寄發平鎮○○○000號存證信函予反訴被告時，表示101年8月24日上午11時許，該2 樓櫥窗玻璃整片掉落，另木製海景窗檯亦搖搖欲墜，本人立即請清潔公司評估，表示該毀壞之玻璃殘餘及窗檯須立即消除處理，否則適逢颱風過境，經強風吹襲，恐有立即危險，由於事涉緊急，本人遂不待通知台端前來處理，即請清潔公司派員清除等情，此有反訴原告提出上開存證信函一紙附卷可稽(詳本院卷二第84頁至第85頁)，則反訴原告擔心玻璃碎片影響交通往來，先行僱工將玻璃碎片清除，為反訴被告管理事務，應不違反反訴被告明示或可得推知之意思，則反訴原告請求反訴被告償還其支付之上開有益費用1萬元，亦屬有據。
四、綜上所述，反訴原告請求確認兩造間就門牌號碼新竹市○區○○街000號1樓房屋租賃關係存在，反訴原告所承租反訴被告所有門牌號碼新竹市○區○○街000號1樓房屋，每月租金自101年5月1日起106年4月30日，每月租金應調整為10 萬元，反訴被告應給付反訴原告更換1樓屋頂費用71,400 元，及清除玻璃碎片費用1萬元，合計為81,400 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即101年10月11日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，於法有據，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，難予准許，應予駁回。
五、假執行之宣告：
反訴方面，本件反訴原告勝訴部分，反訴原告及被告分別陳明願供擔保，請求准予宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經
審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。肆、據上論結，本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部無理由、一部有理由，依民事訴訟法第79條、第78條、第83條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 3 日民事第二庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 8 日書 記 官 呂苗澂