101年度訴字第463號｜民事：返還不當得利｜裁判日期：102 年 10 月 31 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第463號原　　　告　戚其娟被　　　告　一銀建設股份有限公司法定代理人　林蔚哲訴訟代理人　洪大明律師複　代理人　蘇李虎上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國102年10月2日辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬玖仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾貳萬玖仟元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，同法第255條第1項第2款、第7款亦有明定。原告起訴時，原係主張被告應給付「經國狀元」建案銷售報酬34萬元、16萬元，及「生活美學」建案銷售報酬50萬元，訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）100萬元，請求權基礎為不當得利返還請求權。嗣於民國102年2月1日當庭撤回請求被告給付「生活美學」建案銷售報酬50萬元（見卷二第72頁）。嗣又於同年3月22日以民事準備書狀追加履行契約請求權為請求權基礎（見卷二第87頁），核原告上開之撤回及追加請求權基礎部分，分別經被告同意）及表示無意見（見卷二第72頁、第90頁），又原告所為追加請求權基礎部分，屬同一請求基礎事實，且不甚礙被告之防禦及終結，揆諸前揭規定，均應准許。乙、實體方面：壹、原告主張：一、兩造於100年9月23日簽訂「代理包櫃銷售合約書」（下稱系爭銷售合約），由原告於100年9月23日起至101年1月23日止之銷售期間內為被告代理銷售「經國狀元」建案編號A至D戶共四戶房屋，系爭銷售合約第 8條及第10條分別約定：「甲方（即被告）依實際售出價格給付乙方服務費2%」；「本契約所謂『售出』係指經購買者與甲方簽訂正式買賣契約書，並補足訂金及簽約金，包括銷售期間下列交易：㈠乙方代理售出部分。㈡經由甲方介紹或自行售出部分。」詎被告竟於上開銷售合約期間內私自出售編號 D戶房地（即新竹市○○段000000地號土地與其地上建物第4699建號，門牌號碼為新竹市○○路○段00 0巷0弄000號之房屋，下稱D戶房地）予客戶即訴外人莊牧澤且惡意隱瞞原告，此有土地權狀可證，依房屋貸款金額推算買賣價金約1714萬元，為此，依系爭銷售合約給付報酬之約定，請求被告支付仲介服務費用34 萬元（1714萬元×2%＝342, 800元，以34萬元計）。二、又系爭銷售合約期間屆滿後，原告與訴外人范世綸成交「經國狀元」建案編號B戶房地（下稱B戶房地），成交價為1550萬元，該成交金額低於系爭合約底價，本應依系爭銷售合約最後補充條款2約定：「低於底價30萬元時，雙方同意出售時，甲方負擔差額之70%，乙方分擔30%。」，但原告已事先徵詢被告同意服務費2%不可倒扣後，始收取小訂10萬元，且在訂購房屋預約單上註明「本戶總價公司如果不同意，訂金原數無息退還」文字；又原告為防被告事後不承認，在被告辦公室繳交小訂10萬元，且在該訂購房屋預約單上載明「本戶服務費百分之二，2/10請款」文字後，將該預約單交予被告公司會計即訴外人江如惠簽收。故被告仍應給付全額銷售報酬31萬元（計算式：1550萬元×2%＝31萬元）。詎被告事後以該預約單上所載服務費以百分之二計算部分未經其簽名拒絕承認，在支付半數銷售報酬15萬元予原告後，卻以先前誤開31萬元之扣繳憑單為由，予以註銷該張扣繳憑單，並在取得全數房屋價款1550萬元後，以傳真簽收單方式告知原告因未達銷售底價及未依約繼續銷售，故扣除30%之銷售報酬，此舉嚴重違反交易上誠信原則。原告應領取之銷售報酬應為全額31萬元，扣除原告已領取之15萬元，被告仍應給付16萬元，為此，依系爭合約給付報酬之約定，請求被告支付剩餘報酬16萬元。三、對被告抗辯之陳述： ⒈被告辯稱 D戶房地係未記名股東即訴外人莊牧澤依合夥約定所分配乙節，惟該戶係莊牧澤母贈與其子，非股東分配不動產所為移轉，且系爭合約第 10條第2款明定所謂售出包括被告自行售出部分；況原告確有帶看訴外人莊牧澤該名客戶。證人莊牧澤聲稱投資「經國狀元」建案 350萬元，並匯入被告法定代理人之帳戶內云云，惟證人莊牧澤所庭呈之被告法定代理人之交易存摺影本觀之，其內所稱莊牧澤之投資款，係他人之存摺內款項所匯入，顯與莊牧澤無關；且證人莊牧澤所庭呈之股東「合夥協議書」與被告公司庭呈之「合夥協議書」版本不同，可見被告所辯稱莊牧澤為被告公司之投資股東，係本於合夥投資關係而將 D戶房地登記在莊牧澤名下云云，並非事實。 ⒉又被告辯稱未簽名同意給付B戶房地百分之二全額服務費用及扣繳憑單係誤開云云，惟該預約單上已記載本戶服務費2%經被告收回，如被告不願給付服務費2%，即不應收受訂金，有無簽字不重要；且被告當時也開立31萬元服務費扣繳憑單，事後反悔稱開錯，顯然不實。四、爰依不當得利返還請求權及系爭合約給付報酬之約定，擇一請求被告支付50萬元。並聲明：被告應給付原告50萬元。願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告則以：一、D戶房地登記名義人即訴外人莊牧澤並非購買該建案之客戶，而係被告公司之未記名股東。訴外人莊牧澤為保障其未記名股東之權益，希望依先前合夥投資約定辦理不動產移轉手續，但仍授權被告公司繼續在原約定公司名義下處理銷售事宜（被證一協議書），故原告仍可按原銷售合約進行銷售，不影響其權益。被告亦勸阻訴外人莊牧澤待與原告系爭銷售合約屆滿（101年1月23日）後，始於101年2月17日辦畢所有權移轉登記（被證二）。再者，被告與原告間之系爭銷售合約期滿後，被告另行聘僱訴外人徐勝華銷售「經國狀元」建案坐落於新竹市○○路○段000巷0弄0號、2號、2-1號（即編號D戶）等三戶房地，倘若該D戶房地早已售出，被告即不會再聘請後任銷售人員為D戶房地之銷售行為，亦可證明D戶房地先前並無售出之事實。原告稱訴外人莊牧澤為其曾服務之客戶，事實上原告與訴外人莊牧澤從未謀面，原告請求被告給付此部分銷售報酬，自屬無據。二、B戶房地之買受人范世綸所購買之價金為 1550萬元，而系爭銷售合約最後補充條款2已約定「低於底價 30萬元時，雙方同意出售時，甲方負擔差額之70%，乙方分擔30%。」，B 戶房屋底價為1676萬元，范世綸僅以1550萬元購買，顯低於底價30萬元以上，故原告自應分擔30%，亦即僅得請求70%銷售報酬即21萬7000元，扣除代扣之10%所得稅2萬1700元，原告僅可請求銷售報酬19萬5300元，而被告已支付15萬元，剩餘之 4萬5300元，經被告履催原告前來領取，均未獲置理，故原告以訴請求，並無權利保護必要，應予駁回。至原告所陳2%服務費不可倒扣等語，即意謂原告知悉未達被告要求之銷售底價時，銷售服務費會被扣減之事；且被告公司法定代理人未簽名同意支付2%服務費，亦為原告所知曉之事。另被告公司會計即訴外人江如惠開立100年度所得扣繳憑單時，係在不知情下誤開金額為31萬元，但已在101年2月22日更正（被證五），因原告所得在101年2月發生，是原告所呈之扣繳憑單已註銷無效，被告公司亦於101年2月23日以手機留言及簡訊方式告知原告（被證六）。三、並答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。叁、本件不爭執事項：一、兩造於100年9月23日就「經國狀元」建案成立代理包櫃銷售合約書，期間自100年9月23日起至101年1月23日止。二、系爭銷售合約第8條約定，甲方（即被告）依實際售出價格給付乙方（即原告）服務費用2%，如高於底價甲方勿需支付乙方超價部分佣金，低於底價部分如甲方同意出售，甲乙雙方不互補差價；第10條約定，所謂售出係指購買者與甲方( 即被告)簽訂正式買賣契約書，並補足訂金及簽約金，包括銷售期間下列交易：㈠乙方(即原告)代理售出部分。㈡經由甲方介紹或自行售出部分。補充條款第2項約定：「低於底價30萬元時，雙方同意出售時，甲方負擔差額之70%，乙方分擔30%。」。三、「經國狀元」建案編號D戶房地即坐落新竹市○○段000000 地號及其上第4699建號房地，在100年6月28日時登記名義人為一銀建設股份有限公司，被告於101年2月17日辦理所有權移轉登記為訴外人莊牧澤所有。四、「經國狀元」建案編號B戶房地，經原告媒介於101年1月31 日以總價1550萬元售出予訴外人范世綸，被告業已給付原告部分報酬15萬元。肆、本件爭點：一、原告依據系爭銷售合約給付報酬之約定及不當得利之法律關係，請求被告給付「經國狀元」建案編號Ｄ戶房地之銷售報酬34萬元，是否有理由？二、原告就其媒介之「經國狀元」建案編號B戶房地部分，請求被告依據系爭銷售合約給付報酬之約定及不當得利之法律關係，給付其報酬尾款16萬元，是否有理由？伍、本院之判斷：一、原告依據系爭銷售合約給付報酬之約定及不當得利之法律關係，請求被告給付「經國狀元」建案編號D戶房地之銷售報酬34萬元，為無理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院48年度台上字第29號判例、100年度台上字第415號裁判要旨參照）。㈡原告主張訴外人莊牧澤係其曾帶看「經國狀元」建案編號D 戶房地之客戶，竟與被告公司於100年12月19日即系爭銷售期間內私下成立D戶房地買賣契約等情，惟此為被告所否認，並辯稱訴外人莊牧澤為被告公司投資股東，其等雙方間並非買賣關係，則原告自應就被告與訴外人莊牧澤間成立買賣契約盡舉證責任。㈢原告固提出新竹市地政事務所核發土地登記申請書、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書、101年契稅繳款書謄本，以證明訴外人莊牧澤確有於100年12月19日系爭合約期間購買D 戶房地之事實。惟查： ⒈證人即D戶房地登記名義人莊牧澤於101年10月23日言詞辯論期日到庭後，經本院提示新竹市地政事務101年收件第29420號土地登記申請書影本，詢其是否購買「經國狀元」編號D 戶房地後，其庭呈100年12月19日協議書、100年3月10 日合夥協議書及100年3月15日分次匯入共計440萬元之存摺影本，並具結證述略以：這不算是購買，因母親關係而與被告公司合夥，出資350萬元投資此一建案，因當時D戶尚未賣掉，為保障權利而登記在伊名下。伊委託母親幫忙過戶，房屋買賣契約簽約日為100年12月19日，伊於簽約當日有與被告法定代理人見面，只簽一份協議書，未簽訂訂購房屋預約單或其他書面。伊從未與原告見過面，完全未讓原告介紹看屋或協助簽約事宜，投資資金以轉帳方式轉至被告公司法定代理人帳戶等語（見卷二第30頁背面至第31頁背面）。 ⒉上開證人所提出之100年3月10日協議書上載：「茲因一銀建設股份有限公司於新竹市○○段地號1130、1130-1、1130-2、1130-3共計4筆上興建房屋；今莊牧澤先生入股（隱名）投資新臺幣参佰伍拾萬元整，佔該案股份比率14%；並約定興建完成取得建物權狀後，五個月若尚未售出時，乙方有權要求房屋過戶於其名下，以保障其權益；但該案盈虧仍需以銷售完成後，計算收益作為相互找補之依據。」及100年12 月19日協議書上載：「茲因莊牧澤先生，因與一銀建設股份有限公司有投資合夥關係，雖依原先投資合夥協議內容，甲方有權要求乙方將該投資案中之一戶（即地號：新竹市○○段000000號與其地上建物編號D戶一幢），暫過戶給甲方；但因仍有投資差額400萬元必須返還給乙方，故仍完全授權給乙方處理銷售事宜。乙方有權按原先協議之銷售底價，委託或聘請銷售人員繼續處理該戶銷售事宜，甲方同意完全配合乙方之處理程序（包括支付銷售費用），並不得拒賣或拖延過戶手續時間，所以甲方仍將權狀正本付予乙方保管，雙方恐口無憑，立書為證」（見卷二第37頁、第34頁），與其所證述之內容大致相符。 ⒊證人即莊牧澤母親何美雲於102年6月4日言詞辯論期日到庭具結證述略以：伊從未去過「經國狀元」建案工地現場看房，伊以伊兒子莊牧澤名義出資350萬元投資該工地，並未購買「經國狀元」Ｄ戶。資金來源部分來自伊，部分來自伊兒子莊牧澤自大學打工至出社會工作之薪資。後來該建案賣得不好，被告公司資金有些吃緊，又只剩Ｄ戶未售出，因伊是隱名投資，擔心投資款不保，故要求被告公司先行過戶一棟房子至伊兒子莊牧澤名下以保障權益，就是Ｄ戶。但伊與被告公司講好該房屋仍寄在公司名下賣，無論誰賣出均會付佣金。如果「經國狀元」Ｄ戶售出，是依照伊投資比例分配，伊與兒子投資比例約是14%，被告公司占86%。待整個工地銷售完畢後，伊才跟被告公司分盈餘。伊請朋友匯入440萬元給被告法定代理人林蔚哲，他常跟我調度資金，其中90萬元是伊借他的，非投資款，他已還給伊，剩下350萬元還未還，故才去作D戶房子過戶，待Ｄ戶賣掉再結算。伊從頭至尾未曾見過原告。Ｄ戶應差不多100年年底或101年年初先行過戶，100年3月15日匯款予林蔚哲時，尚未講要過戶之事，那時先簽合夥協議書，當時講好房屋蓋好5個月後，如果沒賣完要先過戶一棟給伊保障伊權益後，伊才匯款給林蔚哲，後來約在年底時過戶。伊是第一次受林蔚哲邀約投資其公司工地建案，伊與林蔚哲一直都有資金往來，林蔚哲也有付給伊利息，之後林蔚哲大概想與其用借貸關係，不如邀伊投資，才會邀伊投資這個建案，之後伊就有再投資林蔚哲的其他建案。伊與林蔚哲資金往來一向都是匯入林蔚哲私人戶頭，從來都沒有匯入公司等語（見本院卷二第109頁至111頁）。 ⒋證人即「經國狀元」建案受託之仲介銷售人員徐勝華於101 年11月30日言詞辯論期日到庭具結證述略以：伊自101 年2 月25日至6月30日止接受被告公司臨時聘僱，銷售「經國狀元」建案即經國路838巷2弄1號（即編號A戶）及2號、2之1 號（即編號D戶）等三戶房屋銷售事宜。以每戶房屋總價1% 計算銷售報酬，其中編號Ａ戶完成銷售，約取得16萬元報酬及周薪。編號D戶伊有帶約3、4組客人去看，但在合約銷售期間沒有完成銷售等語（見本院卷二第47頁背面至第48頁）。 ⒌綜合上開事證，原告主張曾協同莊牧澤或其母至工地現場帶看 D戶房地提供仲介服務等情，與證人莊牧澤、何美雲證述相左，則原告主張已有不實，非可遽信，亦足證 D戶房地非原告自行售出乙節，堪以認定。原告復主張依系爭銷售合約第 10條第2款規定由被告公司自行售出者，其亦得請求報酬乙節，惟被告辯稱訴外人莊牧澤係單純投資之股東，並非購買客戶等情，核與到庭之證人莊牧澤、何美雲之上開證詞互核大致相符，並有證人提出之協議書、合夥協議書、存摺等件影本為證。原告雖就此復指摘證人莊牧澤聲稱投資「經國狀元」35 0萬元，所庭呈之被告法定代理人之交易存摺影本內之款項係他人而非莊牧澤所匯入；且證人莊牧澤庭呈之股東「合夥協議書」與被告公司庭呈之「合夥協議書」版本不同，相關證據均不足採信云云，惟訴外人何美雲已證稱係由友人託人匯入 440萬元，不認識轉入帳戶人等語，參以證人莊牧澤所提出之 100年12月19日、100年3月10日兩種協議書內容相互呼應，實難僅憑原告之指陳，逕自認定相關證人所述及協議書即非實在之情，況相關證人等對於兩造間仲介服務費用糾紛，均無任何利害關係，當不致為袒護被告作出不實陳述而甘冒犯偽證罪之風險，故其等證詞，應屬可信。原告就此部分之指摘，並未舉證以實其說，尚非足取。況且，系爭D戶房地雖於100年12月19日以買賣為登記原因發生日，但至101年2月17日始辦畢移轉登記（已非系爭合約期間內），而原告依系爭合約，於系爭合約存續期間（100年9月23日起至10 1年1月23日止）內仍可繼續銷售系爭D戶房地，被告公司並於101年2月25日至6月30日止4個月期間繼續委託訴外人徐勝華繼續銷售系爭 D戶房地，倘若訴外人莊牧澤及其母親僅係單純購買系爭 D戶房地之客戶，被告公司應不致容任原告或委託證人徐勝華繼續進行銷售行為。故被告辯稱 D戶房地係過戶予股東莊牧澤作為投資擔保性質，莊牧澤非與被告公司間存在買賣關係等情，實非無稽。㈣據此，原告就其所主張訴外人莊牧澤為其系爭合約書履約期間之銷售客戶，訴外人莊牧澤係基於客戶身分向被告公司購買取得系爭 D戶房地等情，所舉事證仍不足為有利於原告之認定，難認已符合系爭銷售合約第10條第2款之約定，則原告此部份依系爭銷售合約之契約關係為請求，尚乏依據，不應准許。至於原告另依不當得利法律關係為請求部分，因原告尚未能舉證被告有因無法律上原因而受何利益，並致其受有損害，即與民法不當得利之規定要件不該當。是原告此部份另主張依不當得利之法律關係為請求，亦屬無據。二、原告就其媒介之「經國狀元」建案編號B戶房地部分，依據系爭合約給付報酬之約定，請求被告給付報酬尾款129000元部分，為有理由，其餘部分，則屬無據：㈠原告主張「經國狀元」建案編號B戶房地銷售予訴外人范世綸，因成交金額1550萬元低於合約底價，曾事先徵詢被告意願並告知服務費2%不可倒扣，經被告同意才向訴外人范世綸收取小訂之事實，業據其提出訂購房屋預約單及原扣繳憑單為佐（見卷一第8頁、第10頁），經查，該預約單上日期為「101年1月31日」，載明「本戶服務費百分之二，2/10 請款」文字，並有公司會計江如惠之簽名，另原扣繳憑單上載明原告100年度所得金額為「31萬元」，而證人即被告公司會計江如惠到庭具結證述：開立原告100年度扣繳憑單之過程，係伊在101年2月4日扣繳憑單申報截止當日以電話通知原告願否僅開立發放之15萬元，原告稱要開全額31萬元，之後伊將原告意思問過公司老闆後，老闆未置可否，沒說好，也沒說不好，伊即尊重原告意思開立31萬元扣繳憑單，開立扣繳憑單日期為101年2月4日，實際發款日為102年2月6日。31 萬元之扣繳憑單跟15萬元是於101年2月6日同時交付給原告。計算獎金是由被告法定代理人林蔚哲告知伊要開立扣繳憑單並先發一半獎金15萬元給原告，原告告知伊獎金總額為31 萬元，伊即因此開立31萬元的扣繳憑單。後因原告未回來繼續銷售剩餘房屋，才會有那張101年3月12日的傳真扣除30 %之事。101年1月31日有收取訂金10萬元等語（見卷二第130頁背面至132頁背面），足認被告公司會計江如惠於開立原本31萬元扣繳憑單前，有事先告知被告公司法定代理人，被告法定代理人稱先發一半獎金15萬元後，江如惠始開立系爭31萬元扣繳憑單予原告，是該31萬元扣繳憑單係經由會計江如惠告知被告公司後，於被告公司之法定代理人知情之情況下所開立，並非僅依原告之主張金額，參以上開預約單上，原告已載明依價金之百分之二計算報酬而不倒扣之意旨，而被告公司於收受原告交付之該預約單後，針對原告記載之該內容，並未舉證有對原告表示反對之行為，反而於嗣後依該預約單上記載之計算報酬比率，予以開立金額31萬元之扣繳憑單，並一併交付約一半金額即15萬元予原告，準此，原告主張兩造已就B戶房地成交之服務費用31萬元，達成不依系爭合約補充條款第2項規定，即不倒扣30%之合意乙節，應堪信實。被告抗辯扣繳憑單係誤開已註銷無效，及依補充條款第2項約定，原告只能請求佣金之7成云云，均不足採信。㈡從而，原告主張兩造就B戶房地2%之服務費用達成不倒扣30%之合意等情，洵屬有據，堪足採信，又依系爭合約第11條第2項規定，原告就B戶房屋仲介報酬31萬元，應扣除10%即3.1萬元，此為原告所不爭執（見卷二第141背面至第142頁），再加上被告公司已給付之15萬元，則原告依系爭銷售合約給付報酬之約定，得向被告公司請求給付之剩餘金額，應為12萬9000元。逾此部份範圍之請求，尚乏依據，應予駁回。至原告就其此部份被駁回部分，另主張依不當得利關係為請求部分，經查，因原告未能舉證被告就此有何無法律上原因而受有利益，並致其受有損害，即與不當得利之要件不合，是原告此部份依不當得利之法律關係為請求，亦屬無據，亦應予駁回。陸、綜上所述，原告既已證明就「經國狀元」建案編號 B戶房地成交之銷售報酬，已取得被告公司之同意，不依系爭銷售合約補充條款2之約定倒扣30%之銷售報酬。從而，原告依系爭銷售合約給付報酬約定之法律關係，請求被告給付銷售報酬129,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之範圍，原告依系爭合約給付報酬及不當得利之法律關係為請求，尚乏依據，為無理由，應予駁回。柒、就原告勝訴部分，因係所命給付之金額未逾50萬元之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行；至於被告供擔保聲請宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，爰併予駁回之。捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。玖、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 102 年 10 月 31 日民事第一庭審判長法官鄭政宗法官郭松濤法官羅紫庭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。書記官劉依緹中華民國 102 年 10 月 31 日

臺灣新竹地方法院101年度訴字第463號

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