臺灣新竹地方法院101年度重訴字第109號

• 裁判案由: 給付修繕費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 101 年 10 月 31 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第109號原　　　告　煙波行館社區管理委員會
法定代理人　李曉安
訴訟代理人　朱昭勳律師
複 代理 人　任孍
訴訟代理人　許民憲律師
複 代理 人　林君鴻律師
被　　　告　春福建設股份有限公司
法定代理人　鄭桐春
訴訟代理人　羅秉成律師
複 代理 人　戴愛芬律師
黃振洋律師
上列當事人間給付修繕費事件，本院於民國101 年10月16日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時原聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）6,852,434 元，及自民國100
年1 月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣於101 年8 月8 日言詞辯論期日就利息起算日減縮自起訴狀繕本送達翌日（即101 年4 月10日）起算。核原告所為訴之變更係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開法條，應予准許。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前，當然停止；但於有訴訟代理人時訴訟程序不當然停止，民事訴訟法第170 條、第173 條前段定有明文。經查：原告法定代理人原為鄭嘉哲，於本案訴訟繫屬中改選變更為李曉安，此有新竹市北區區公所101 年4 月16日北經字第1010004717號函文、原告101 年4 月11日（101 ）字第1010411 號函文及申請變更報備書影本各1 件在卷可稽，茲據原告具狀聲明承受訴訟，經核尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告方面：
（一）訴之聲明：
１、被告應給付原告新臺幣（下同）6,852,434 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保請准宣告假執行。
（二）陳述：
１、緣煙波行館社區係為被告所建造，自98年間被告陸續就部分公設辦理移交予原告，惟其中電氣系統、給排水系統、發電機系統、消防系統（下稱系爭系統）均未辦理移交。其後，原告委由訴外人竹國霖股份有限公司（下稱竹國霖公司）於98年11月4 日至煙波行館社區檢查後，訴外人竹國霖公司於98年12月3 日提出「機電總檢報告書」，發覺原告社區公設部分中，系爭系統存有多處瑕疵，經與被告協調修繕處理未果，原告乃於100 年1 月25日委託律師寄發律師函，請求被告於文到二周內進行修復，然被告置之不理，原告為免訟爭再向本院聲請調解，被告仍拒絕修繕或處理，是原告僅得以訴外人竹國霖公司開具之估價單為損害範圍，提起本件訴訟。
２、本件被告與住戶間簽訂之房屋預定買賣契約書第7 條約定「一、施工標準悉依核准之工程圖樣與本契約附件（八）之建材設備表施工，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代…」，惟如訴外人竹國霖公司開具之估價單所列，被告所設置安裝之系爭系統等多處與依核准之工程圖樣不符且有故障、異常、無法運作、配設錯誤、未配置等瑕疵，是被告所提出之給付，顯不合債之本旨，且可歸責於被告，原告自得爰依被告與住戶間之房屋預定買賣契約書第7 條、民法第227 條、360 條之規定，提起本件訴訟，並請求如聲明所示。
３、對被告抗辯之陳述：
⑴原告仍為適格之當事人，具有訴訟實施權，得提起本件訴訟：管理委員會本於對共用部分之管理權，並有受領給付之資格本件原告就共用部分具有管理權，自得依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第36條、第38條、規約「管理委員會委員職權暨工作職掌管理辦法」第2 條及民法不完全給付、物之瑕疵擔保等債之法律關係為本件之請求，以維全體區分所有權人之權益。況本件共有部分之點交及瑕疵問題，因被告拒絕修繕、賠償而有提起訴訟之必要，本應由區分所有權人所選出具有當事人能力，有管理權之管理委員會即原告為訴訟之當事人，始符合公寓大廈管理條例第38條第1 項「管理委員會有當事人能力」之規範意旨及訴訟經濟之考量。
⑵被告又辯稱其設置之各項設備就消防安全設備部分，業經新竹市消防局實際至現場勘查合格，足見原告主張煙波行館之瑕疵，均非事實云云。惟查，消防局僅係就消防設備是否有「設置」做初步之勘查，惟未就消防設備是否有瑕疵表示意見，被告提出之新竹市消防局回函及會勘表（被證1 ）僅限於消防安全設備設置之說明，而與用電系統、給排水系統、發電機系統、泳池設備均無關，自不足作為被告免責之依據。
⑶訴外人竹國霖公司開具之估價單所列，被告設置安裝之系爭系統等多處與依核准之工程圖樣不符且有故障、異常、無法運作、配設錯誤、未配置等瑕疵，係由訴外人即原告前主任委員鄭嘉哲、前監察委員陳毓齡、竹國霖公司代表曾建彰協理與被告代表黃品森主任共同於100 年8 月3 日就訴外人竹國霖公司提出之機電總檢報告所列缺失進行複驗所確認之結果，而複驗記錄勾選「未完成」之項目即為該估價單所列之項目，且該複驗記錄亦載明係就98年11月4 日委由訴外人竹國霖公司所為之機電總檢，於100 年8
月3 日進行第一次複驗，是被告公司之代表於複驗時已知係就98年11月4 日機電總檢發現之缺失瑕疵進行複驗，並承認有系爭估價單上所列缺失瑕疵之存在，現臨訟辯稱並無公設瑕疵之存在，顯係規避責任之託詞，與事實不符，不能採信。
二、被告則以：
（一）查買受人依民法買賣法律關係向出賣人請求損害賠償，係以買受人基於有效之買賣契約，並受有實際上之損害為要件，若兩造間並無買賣關係存在，自無向他方依民法第360 條、227 條第1 項規定，主張損害賠償之可言。本件煙波行館固由被告所建造，然原告並非買受人，兩造並無簽立買賣契約，自非買賣契約之當事人，而依民法第345 條第1 項規定，買賣契約僅有債之效力，對契約以外之第三人並無效力，第三人自無從對買賣契約之出賣人主張瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行等契約責任。是以，原告既非買賣契約當事人，其依民法第227 條、第360 條等規定，對被告主張瑕疵擔保責任，於法顯無理由。
（二）本件被告並未爭執原告得提起本件訴訟之能力，被告所抗辯乃原告並非買賣契約之當事人，故原告依據買賣此債之關係向被告主張物之瑕疵擔保，應無法律上之理由。至於原告指出之公寓大廈管理條例第10條第2 項、第36條、第38條、規約「管理委員會委員職權暨工作執掌管理辦法」第2 條，亦均非請求權基礎。上開規定僅係立法者就管理委員會相關管理事項及職務所制訂之規範，原告以上開條文向被告請求給付，顯無所據。
（三）退步以言，若認為原告可向被告主張瑕疵擔保責任，然原告提出之機電總檢報告書乃係其委請訴外人竹國霖公司製作之文書，為私人製作，僅有供參考之價值，被告無從得知該檢驗報告之依據為何，顯無公正性，被告否認該報告之實質真正。甚且，被告興建煙波行館完成後，於97年5
月間即通過主管機關即新竹市政府關於各項設備之檢驗，而准予核發使用執照，另就消防安全設備部分，煙波行館亦經新竹市消防局實際至現場勘查合格，是以煙波行館之設備並無瑕疵。至於原告提出100 年8 月3 日複驗紀錄即認定被告自承系爭公設有瑕疵之部分，被告亦否認之。蓋複驗之進行乃係被告於售屋後所為之售後服務範圍，無足認為被告已承認系爭社區之公共設施存有缺失，且被告亦已於100 年8 月15日針對前開所列缺失向原告函覆說明，該複驗紀錄至多僅可證明煙波行館公設部分於該日有如該表所列之缺失事項，無足以證明該瑕疵於被告於98年間交付公設予原告時即已存在。
（四）又煙波行館之設備均於98年間已完成點交，且前開公共設施系統均在訴外人竹國霖公司提出之機電總檢報告書範圍之內，若該公共設施並未完成點交，原告何以有委請訴外人竹國霖公司對該公共設施為檢驗之權限？且原告於99年1 月5 日即以管理權人身分向新竹市消防局提出消防安全設備檢修申報，足見該消防設備及其他公共設施均在原告之管理範圍之下無訛。
（五）另查原告雖依訴外人竹國霖公司開具之估價單為本件之請求，然該估價單迄今早已逾有效期間，被告否認該估價單之實質真正，原告執該無效私人開立之估價單向被告請求賠償，顯無所據。況被告於98年間交付煙波行館公設部分迄今已3 年餘，原告主張之瑕疵或為被告交付後所致，若認為兩造有買賣關係之適用，依民法第373 條規定，買賣標的物之利益及危險自交付時起，應由買受人承受負擔。（六）綜上，原告提起本件訴訟實無理由，爰聲明請求：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊若受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）煙波行館社區係被告所建造，被告自98年間陸續將各買受人所購建物點交予買受人。
（二）原告於98年11月4 日委由訴外人竹國霖公司至煙波行館社區檢查，後原告於98年12月3 日收受訴外人竹國霖公司提出之原證2「機電總檢報告書」。
（三）原告於100 年1 月25日委託律師寄發律師函催告被告於函到2 星期內修復公共設施之瑕疵。
（四）原告於100年3月28日提出原證4 之民事聲請調解狀向法院聲請調解，但調解不成立。
（五）原告前主任委員鄭嘉哲、前監察委員陳毓齡、訴外人竹國霖公司代表曾建彰協理與被告代表黃品森主任共同於100
年8月3日就原證2 機電總檢報告所列缺失進行複驗並作成如原證7之複驗記錄。
（六）訴外人竹國霖公司於101年3月2日提出如附件1之「點移交機電總檢缺失估價單」。
四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為：
（一）原告依據公寓大廈管理條例第10條第2 項、第36條及原告社區管理委員會委員職權暨工作職掌管理辦法第2 條之規定，主張就共用部分具有管理權，並依民法第360 條及民法第227條第1項對被告請求瑕疵擔保、不完全給付之損害賠償，有無理由？
（二）系爭社區公共設施之電氣系統、給排水系統、發電機系統及消防系統是否已辦理移交？
（三）系爭社區公共設施之電氣系統、給排水系統、發電機系統及消防系統是否存有瑕疵？
（四）若有，原告請求之損害賠償金額是否可採？
五、本院判斷之依據：
（一）原告主張其得依房屋買受人即住戶與被告間之房屋預定買賣契約，請求被告負瑕疵擔保、不完全給付之債務不履行損害賠償責任，無非以系爭系統均係由原告負責修繕、管理及維護，而被告所設置安裝之系爭系統等多處與依核准之工程圖樣不符且有故障、異常、無法運作、配設錯誤、未配置等瑕疵等語，為其論據。惟查：
１、按公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，另公寓大廈管理委員會之職務，尚包括共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管；又起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備：設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7 日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於1
個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續，公寓大廈管理條例第36條第11款、第57條分別定有明文。是以管理委員會就社區共用部分之修繕、管理及維護為其職務範圍內之事項，其對於因執行修繕、管理及維護社區共用部分而衍生之相關民事紛爭，自有訴訟實施權，此權限係源自法律之特別規定，然公寓大廈管理委員會經法律所賦予之權限須係出自於對於共用部分之修繕、管理及維護所衍生並為其職務範圍內所生之民事紛爭，不當然使公寓大廈管理委員會受讓抑承擔區分所有權人基於買賣契約之買受人地位，此自為事理之必然。
２、本件原告據以請求賠償之依據，乃房屋買受人與被告間之房屋預定買賣契約，而此項權利之主張，並不屬於其修繕、管理、維護及保管系爭大廈共用部分之職務範疇，亦非基於修繕、管理及維護共用部分所衍生之民事紛爭，且公寓大廈管理條例之相關條文，並未賦予管理委員會得直接依據住戶與起造人間之買賣契約關係而為請求之權利，自不能僅以原告就系爭大廈之共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備有修繕、管理及維護之權，即認原告得當然行使他人即區分所有權人與被告間買賣契約之權利。原告援引上開規定，主張其有直接向被告請求債務不履行損害賠償之權利，顯非可採。
３、按公寓大廈管理委員會設有主任委員，對外代表管理委員會，且有一定之組織及事務所，以公寓大廈之管理維護為目的，具有繼續之性質，並依法收取公共基金並設專戶儲存而有獨立之財產，公寓大廈管理條例第3 條第9 款、第18條第3項 、第29條規定甚明，是公寓大廈管理委員會應屬非法人團體，堪予認定，依民事訴訟法第40條第3 項及公寓大廈管理條例第38條第1 項之規定，僅具有程序上之當事人能力，而無實體上之權利能力。又非法人團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為交易者比比皆是，故非法人團體除法律有明文規定或依其性質不得享受權利、負擔義務外，尚難謂與之為法律行為或其為之法律行為一概無效。是以，原告能否當然繼受區分所有權人基於買賣契約之權限而取得其所主張之債務不履行損害賠償請求權，自應視該事項是否屬於其法定職務之範圍而定。經查：公寓大廈之管理委員會，係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3 條第9 款定有明文，顯見公寓大廈管理委員會之權責，僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，並不包括行使各住戶與建商間因買賣契約所生之民事求償權，是以系爭買賣契約債務不履行抑物之瑕疵之損害賠償請求權，不當然因原告就系爭大廈之共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備有修繕、管理及維護之權，即繼受各住戶與建商間因買賣契約所生之民事求償權，且因該事項並不屬於原告法定之權責範圍，原告就此應無權利能力，自無從受讓取得系爭買賣契約之損害賠償債權，是原告主張得依買受人即住戶與被告間之房屋預定買賣契約關係，請求被告負債務不履行之損害賠償及保固責任云云，要屬乏據，不能憑採。
４、再按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準。查系爭大廈區分所有建物之買賣契約存在於被告及向被告買受系爭建物之區分所有權人之間，原告既非房屋預定買賣契約之買受人，亦不具有受讓取得該契約權利之權利能力，故其依房屋預定買賣契約之約定，請求被告就系爭社區之系爭用電系統、給排水系統、發電機系統、泳池設備、消防系統等多處，負瑕疵擔保、不完全給付之債務不履行損害賠償責任，自無理由，不能准許。
（二）本件既認原告不得依買受人即住戶與被告間之房屋預定買賣契約主張權利，則有關系爭社區公共設施之系爭電氣系統、給排水系統、發電機系統及消防系統是否已辦理移交、上開系統是否存有瑕疵，及損害賠償金額為若干等爭點，均無庸再予審酌，附此敘明。
六、綜上所述，原告依房屋預定買賣契約書第7 條、民法第227
條、360 條之規定，主張被告應依瑕疵擔保及不完全給付之損害賠償請求權，給付685 萬2,434 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 31 日民事第二庭 法 官 劉兆菊
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 101 年 10 月 31 日書記官 許弘杰