臺灣新竹地方法院102年度訴字第250號

• 裁判案由: 清償債務
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 102 年 10 月 04 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第250號原　　　告　曾煥欽
訴訟代理人　鄒玉珍律師
複代 理 人　李文宗
被　　　告　財政部國有財產署中區分署
法定代理人　張治祥
訴訟代理人　張能軒
複代 理 人　湯嘉薇
吳兆麟
上列當事人間清償債務事件，本院於民國102 年9 月5 日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於被繼承人彭金生之遺產範圍內，給付原告新臺幣伍佰陸拾陸萬零伍佰柒拾伍元，及自民國一百零一年十二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告於被繼承人彭金生之遺產範圍內負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期間內提出異議，依據民事訴訟法第519 條第1 項規定，即應以原支付命令之聲請視為起訴。
二、原告起訴時，以被告機關改制前之名稱財政部國有財產局臺灣中區辦事處新竹分處起訴，因應政府組織改造，被告自民國102 年1 月1 日起更名為財政部國有財產署中區分署，亦經被告現任法定代理人具狀聲明承受訴訟，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣96年10月間，原告所有之新竹縣寶山鄉新城段新城小段122 、148-3 、536 、537 、538 、539-2 、541 地號共7 筆土地，經被繼承人彭金生之邀約而為共同開發農地，並於97年3 月14日與被繼承人彭金生之團隊即全廣工程有限公司簽訂「農地合作開發銷售契約書」，並經鈞院以97年新院公字第001282號公證在案，嗣前揭7 筆土地於97年6 月11日合併分割為122 、122-3 、122-4 、122-5 、122-6 、122-7 、122-8 、122-9 、122-10、122-11、122-12、122-13、122-14、122-15地號等14筆土地，惟被繼承人彭金生之團隊即全廣工程有限公司於相關工程開工後未久，即因全廣工程有限公司財務出現問題造成工程停工，因而雙方合意於97年11月17日終止上開契約。被繼承人彭金生認為上開土地值得開發，遂尋找其他金主，故而原告再與被繼承人彭金生之團隊即東湖營造有限公司於97年11月18日簽訂「農地合作開發銷售契約書」，亦經鈞院以97年新院公字第0000000 號公證在案，且於99年6 月10日再將上開14筆土地合併分割為122 、122-43、122-44、122-4 5 、122-46、122-47、122-48、122-49、122-50、122-51、1 22-52 、122-53、122-54、122-55地號等14筆土地。依97年11月18日簽訂「農地合作開發銷售契約書」第5 條可知「…銷售價格訂為每坪新台幣柒仟元起，…雙方各取得銷售價款百分之五十…」，但因被繼承人彭金生於約定期間內未完成相關開發工程，亦未銷售出任何一筆土地，因而被繼承人彭金生與原告協商雙方先行結算該農地合作開發銷售案，並訂定「計算契約書」，原告除保留122-44、122-45、122-46、122-47、122-43地號土地外，其餘9 筆土地均移轉登記予被繼承人彭金生及其合夥人，而原告係將122-43（應有部分36880 分之2837）及122-51（應有部分全部）地號土地移轉予被繼承人彭金生。
(二)然上開合夥結算，對方因資金不足無法以每坪新臺幣（下同）7,000 元與原告作結算，故最後以每坪5,500 元結算原告保留之5 筆土地，差額的部分被繼承人彭金生遂以其個人名義於99年7 月12日與原告簽訂「委託契約書」（下稱系爭契約書），約定自99 年7月12日起至100 年7 月11日止，原告將其所有坐落新竹縣寶山鄉新城段新城小段122-44、122-45、122-46、122-47（應有部分全部）地號及同段122-43（應有部分36880 分之11347 ）地號土地（下稱系爭5 筆土地），委託被繼承人彭金生居間媒介銷售，並保證以每坪最低價7,000 元出售，倘若期間屆滿而未能完成銷售時，被繼承人彭金生承諾立即出售其名下所有坐落新竹縣寶山鄉新城段新城小段122-43（應有部分36880 分之2837）及122-51（應有部分全部）地號土地，並依當時原告另行委託二家土地仲介業者所做市調之平均市價為基準計算，履行每坪最低價7,000 元之差價補償後，所剩餘額再歸被繼承人彭金生，並由被繼承人彭金生提供其所有上開兩筆土地，於99年7 月13日設定600 萬元普通抵押權予原告，作為履約擔保，系爭契約書並於99年7 月20日經公證在案。
(三)詎被繼承人彭金生於委託期間屆至，並未能完成銷售，自負有依約賠償原告之義務，經以系爭土地每坪最低價7,000 元計算，合計24,784,725元【計算式如下：122-44地號（757.46坪×7,000 元＝5,302,220 元）＋122-45地號（757.46坪
×7,000 元＝5,302,220 元）＋122-46地號（835.505 坪×
7,000 元＝5,848,535 元）＋122-47地號（847 坪×7,000
元＝5,929,000 元）＋122-43地號（343.25坪×7,000 元＝
2,402,750 元）＝24,784,725元】，並由原告委託宸煇不動產估價師事務所、黃小娟不動產估價師事務所估價，金額各為18,774,300元、19,474,000元，以上開事務所平均估價19,124,150元做為基準，則被繼承人彭金生仍須補償原告5,660,575 元（計算式：24,784,725元－19,124,150元＝5,660,575 元）。惟被繼承人彭金生於100 年7 月28日死亡，經訴外人新竹縣寶山鄉農會聲請選任遺產管理人，由鈞院選任被告為其遺產管理人確定在案。據此，原告爰依系爭契約書第3 條之約定，訴請被告應於被繼承人彭金生之遺產範圍內向原告清償5,660,575 元。
(四)對於被告抗辯所為之陳述：
１被告辯稱依系爭契約第3 條內容，差額補償應以其被繼承人彭金生所遺2 筆土地出售價額為上限云云。惟查，依系爭契約第1 、3 條文義觀之，應為被繼承人彭金生若無法於期間內完成以最低價每坪7,000 元銷售時，則出售其所有2 筆土地，以作為賠償原告之金額，若不足時，仍須清償原告之損失，則被告上開部分，尚非足採。
２被告又辯稱系爭土地並無每坪7,000 元之價值，足見該約定售價係不合理價格，及全數代銷費用均由被繼承人彭金生負擔，被告承擔所有不利益，亦不合理云云。惟依據契約自由原則，雙方可自由決定契約內容，且依契約第5 條約定「…若以每坪高於7,000 元出售，就超出部分之40％，作為委託銷售業務的服務酬勞」等語，足見並非僅由被繼承人彭金生負擔費用，反觀可獲得較一般銷售酬勞為百分之2 高出甚多的報酬，是系爭契約應無所謂不合理之處，則被告此部分所辯，亦屬無理。
３被告再辯稱由原告自行委託鑑價公司鑑價及決定補償金額，其價格恐有利於原告云云。但查，原告所委託之兩家不動產估價師係依法設立，其所做之價格估價係依據比較法，若被告認有鑑定不合理，應提出相關具體實證，而非空泛指摘，且系爭契約係原告與被告之被繼承人彭金生雙方基於自由意識下所簽訂，亦經民間公證人合法公證，若被告認為有輕率、急迫等暴利行為，此屬有利被告之事實，被告應負舉證之責。
(五)為此聲明：
１被告應於被繼承人彭金生之遺產範圍內向原告清償5,660,575 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5
％計算之利息。
２訴訟費用由被繼承人彭金生遺產範圍內負擔。
二、被告則以：
依系爭契約書第3條規定：「乙方承諾立即出售乙方名下…
，並依當時甲方另行委託…」等語，惟查，被繼承人彭金生已於100 年7 月28日死亡，並無從為任何「承諾」、「出售」之意思表示，亦不可能就「立即」、「當時」時點，加以確定，是原告自行以100 年11月21日之不動產估價報告書作為「當時」市價之基準，據以計算補償數額，顯無理由。又被告僅係遺產管理人，是否可代被繼承人彭金生為出售之意思表示，尚有疑義？再者，依系爭契約書第3 條所定「…承諾立即出售乙方名下所有寶山鄉○○段○○○段000000○000000地號之土地，…補償後，所剩餘額再歸乙方」等文義解釋，差額補償應以被繼承人彭金生所遺2 筆土地出售價額為上限，然原告逕以委託二家仲介業者鑑定系爭土地之平均市價與每坪7,000 元保證售價差額作為補償金額，自無理由。況且，系爭土地約定以最低價每坪7,000 元出售，惟根據原告提供之鑑價資料以觀，系爭土地並無每坪7,000 元之價值，足見該約定售價係不合理價格，故以此作為差額補償基準亦不合理。末查，系爭契約約定全數代銷費用均由被繼承人彭金生負擔，並提供其所有土地設定抵押權予原告作為履約擔保，足見所有之不利益均由被告之被繼承人彭金生承擔，亦可證系爭契約有不合理之處；另系爭契約約定由原告自行委託鑑價公司鑑價及決定補償金額，其價格恐有利於原告，亦恐有趁人輕率、急迫等暴利行為情事，自應酌減補償金額。準此，為此聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執事項：
(一)原告與被繼承人彭金生於99年7 月12日簽訂委託契約書，約定原告將其所有坐落新竹縣寶山鄉新城段新城小段122-44、122-45、122-46、122-47（應有部分全部）地號及同段122-43（應有部分36880 分之11347 ）地號土地，委託被繼承人彭金生居間媒介銷售，彭金生保證每坪最低價7,000 元。系爭委託契約書於99年7 月20日經公證在案，其中第3 條約定：「本契約效期自民國99年7 月12日起至100 年7 月11日止，倘若契約效期屆滿而乙方（指彭金生）未能完成代為銷售上述地號之土地時，乙方承諾立即出售乙方名下所有寶山鄉○○段○○○段000000○000000地號土地，並依當時甲方（指原告）另行委託二家土地仲介業者所做市場調查之每坪平均市價為基準來計算，履行本契約第一條所述最低價每坪新臺幣7,000 元之差價補償後，所剩餘額再歸乙方。倘若契約效期展滿前，乙方有與甲方上述地號土地之相臨土地所有權人，談妥甲方同意之新合作開發案時，甲方會另訂書面之同意延期契約」，有系爭委託契約書及公證書、土地登記第二類謄本附卷可稽（見支付命令卷第6-16頁）。
(二)被繼承人彭金生於100 年7 月28日死亡，訴外人新竹縣寶山鄉農會聲請為被繼承人彭金生選任遺產管理人，經本院以100 年度司財管字第33號裁定選任被告為被繼承人彭金山之遺產管理人，惟被告聲明不服提起抗告，經本院以101 年度家聲抗字第16號裁定駁回抗告而確定在案，有上開民事裁定存卷可查（見支付命令卷第17-25 頁）。
(三)坐落新竹縣寶山鄉新城段新城小段122-44、122-45、122-46、122-47地號（應有部分全部）及同段122-43地號（應有部分36880 分之11347 ）等土地均為原告所有；又坐落新竹縣寶山鄉新城段新城小段122-43（應有部分36880 分之2837）及122-51（應有部分全部）之土地為被繼承人彭金生所有，於99年7 月13日為原告設定600 萬元之普通抵押權，有土地登記第二類謄本附卷足考（見支付命令卷第10-16 頁）。
四、本院之判斷：
(一)原告主張：其所有之新竹縣寶山鄉新城段新城小段122 、148-3 、536 、537 、538 、539-2 、541 地號共7 筆土地，經被繼承人彭金生之邀約而為共同開發農地，並於97年3 月14日與被繼承人彭金生之團隊即全廣工程有限公司簽訂「農地合作開發銷售契約書」，並經本院以97年新院公字第001282號公證在案；惟全廣工程有限公司於相關工程開工後未久，即因財務出現問題造成工程停工，雙方因而合意於97年11月17日終止上開契約。被繼承人彭金生認為上開土地值得開發，遂尋找其他金主，故而原告再與被繼承人彭金生之團隊即東湖營造有限公司於97年11月18日簽訂「農地合作開發銷售契約書」，亦經本院以97年新院公字第0000000 號公證在案；依97年11月18日簽訂「農地合作開發銷售契約書」第5
條可知「…銷售價格訂為每坪新台幣柒仟元起，…雙方各取得銷售價款百分之五十…」，但因被繼承人彭金生於約定期間內未完成相關開發工程，亦未銷售出任何一筆土地，遂與原告協商雙方先行結算該農地合作開發銷售案，並訂定「計算契約書」，原告除保留上開土地合併分割後之122-44、122-45、122-46、122-47、122-43地號土地外，其餘9 筆土地均移轉登記予被繼承人彭金生及其合夥人，而原告係將122-43（應有部分36880 分之2837）及122-51（應有部分全部）地號土地移轉予被繼承人彭金生等情，業據提出原告與全廣工程有限公司簽訂之農地合作開發銷售契約書及其公證書、新竹縣寶山鄉新城段新城小段122 、148-3 、536 、537 、538 、539-2 、541 地號土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、全廣工程有限公司之營利事業登記證、公司設立登記表、終止農地合作開發銷售契約同意書、原告與東湖營造有限公司簽訂之農地合作開發銷售契約書及其公證書、新竹縣寶山鄉新城段新城小段122 、122-3 、122-4 、122-5 、122-6
、122-7 、122-8 、122-9 、122-10、122-11、122-12、122-13、122-14、122-15地號土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、東湖營造有限公司之公司變更登記表、公司章程、計算契約書、新竹縣寶山鄉新城段新城小段122 、122-43、122-44、122-45、122-46、122-47、122-48、122-49、122-50、122-51、122-52、122-53、122-54、122-55地號土地登記第二類謄本、地價第二類謄本、異動索引等件為證（見本院卷三第36-134頁），堪信原告上開主張為真。
(二)原告另主張：系爭合夥結算，因被繼承人彭金生之團隊資金不足，無法以每坪7,000 元與原告作結算，故最後以每坪5,500 元結算原告保留之5 筆土地，差額的部分被繼承人彭金生遂以其個人名義於99年7 月12日與原告簽訂委託契約書（下稱系爭委託契約書），約定自99年7 月12日起至100 年7
月11日止，原告將其所有坐落新竹縣寶山鄉新城段新城小段122-44、122-45、122-46、122-47（應有部分全部）地號及同段122-43（應有部分36880 分之11347 ）地號土地（下稱系爭5 筆土地），委託被繼承人彭金生居間媒介銷售，並保證以每坪最低價7,000 元出售，倘若期間屆滿而未能完成銷售時，被繼承人彭金生承諾立即出售其名下所有坐落新竹縣寶山鄉新城段新城小段122-43（應有部分36880 分之2837）及122-51（應有部分全部）地號土地，並依當時原告另行委託二家土地仲介業者所做市調之平均市價為基準計算，履行每坪最低價7,000 元之差價補償後，所剩餘額再歸被繼承人彭金生，並由被繼承人彭金生提供其所有上開兩筆土地，於99年7 月13日設定600 萬元普通抵押權予原告，作為履約擔保，系爭委託契約書並於99年7 月20日經公證在案等情，亦據提出系爭委託契約書及其公證書、新竹縣寶山鄉新城段新城小段122-44、122-45、122-46、122-47、122-43、122-51地號土地登記第二類謄本存卷可查（見支付命令卷第6-16頁）。
(三)原告上開主張，並經證人葉麗芳到庭結證：彭金生是我父親的朋友，我從事代書工作，彭金生原來不認識原告，他是專門做農地開發，整合零星農地分割成每筆2500平方公尺以上，彭金生看到原告的土地，想要做農地開發，就到台北去找原告，中間找了很多次，原告看彭金生很有誠意，就決定一起合作，也簽立農地開發合作契約書，也有經過法院公證；之後就開始做開發整地，所謂的開發就是分割成2500平方公尺以上就算開發完成，有持分的122-43地號土地就是道路；在開發當中因為資金不足，但因為農地開發契約有約定期限，期限到了14筆土地都沒有賣掉，當初協議每坪7,000 元，雙方各分3,500 元，彭金生就請求原告先將此案結掉，結案的方式是所有土地約11000 坪，每坪以7,000 元計價，總價額為7,700 萬元，除以二每人應分3,850 萬元，彭金生因為資金不足，只先給原告1,000 多萬元，原告就將9 筆農地（全部）、一筆道路（持分）先過戶給彭金生及合夥人，原告現金分配不足的部分彭金生簽立委託契約書，承諾幫原告以每坪不低於7,000 元賣地，否則要賠償差額損失，差額損失雙方也有在契約書中約定由兩家不動產估價的平均價額來做為清算損失的標準等語在卷（見本院卷三第26頁）。查彭金生已於100 年7 月28日死亡，其生前並未完成系爭5 筆土地之代銷約定，此為兩造所不爭執，故原告主張彭金生未能於系爭委託契約書約定期限完成以每坪7,000 元之價格代銷土地之約定，依雙方之約定，原告即得委託二家仲介業者為市價調查，以平均市價作為計算基準，由彭金生賠付差價等情，核屬有據。
(四)查系爭5 筆土地以每坪7,000 元計算，合計應為24,784,725元【計算式：122-44地號（757.46坪×7,000 元＝5,302,22
0 元）＋122-45地號（757.46坪×7,000 元＝5,302,220 元
）＋122-46地號（835.505 坪×7,000 元＝5,848,535 元）
＋122-47地號（847 坪×7,000 元＝5,929,000 元）＋122-
43地號（343.25坪×7,000 元＝2,402,750 元）＝24,784,7
25元】。而原告委託宸煇不動產估價師事務所、黃小娟不動產估價師事務所為之估價金額分別為18,774,300元、19,474,000元，有不動產估價報告書2 份附卷可稽（見支付命令卷第26-33 、34-49 頁），以上開二家事務所之平均估價19,124,150元做為基準，則被繼承人彭金生尚須補償原告5,660,575 元【計算式：24,784,725元－19,124,150元＝5,660,575 元】。又被繼承人彭金生已於100 年7 月28日死亡，經訴外人新竹縣寶山鄉農會聲請選任遺產管理人，由本院以100
年度司財管字第33號裁定選任被告為被繼承人之遺產管理人，抗告後經本院以101 年度家聲抗字第16號駁回確定在案，有上開裁定附卷可查（見支付命令卷第17-25 頁）。準此，原告依系爭委託契約書第3 條之約定，請求被告應於被繼承人彭金生之遺產範圍內向原告清償5,660,575 元，即屬有據，應予准許。
(五)被告固以：被繼承人彭金生已於100 年7 月28日死亡，並無從為任何「承諾」、「出售」之意思表示，亦不可能就「立即」、「當時」時點，加以確定，是原告自行以100 年11月21 日 之不動產估價報告書作為「當時」市價之基準，據以計算補償數額，顯無理由置辯。惟查，彭金生簽訂系爭委託契約書時即已「承諾」如屆期未能以每坪7,000 元之價格代銷系爭5 筆土地，即願「出售」其所有之2 筆土地為差價補償，且被告係於系爭委託代銷期限（即100 年7 月11日）過後之100 年7 月28日死亡，足見雙方約定停止條件已經成就，彭金生自應出售其所有之2 筆土地對原告為差價補償至明，被告上開所，尚非可採。次按「遺產管理人之職務如左：…四、清償債權或交付遺贈物。前項第四款所定債權之清償，應先於遺贈物之交付，為清償債權或交付遺贈物之必要，管理人經親屬會議之同意，得變賣遺產」，民法第1179條定有明文，準此，被告辯稱其僅為遺產管理人，是否可代被繼承人彭金生為出售之意思表示，尚有疑義，亦非有理。此外，彭金生提供其所有新竹縣寶山鄉新城段新城小段122-43（應有部分36880 分之2837）及122-51（應有部分全部）地號土地供原告設定抵押權，係為擔保雙方合夥結算原告現金分配不足額之部分，依證人葉麗芳之證述及系爭委託契約書之內容，其2 人就差額補償約定，並無以該2 筆設定土地之售價為上限，被告抗辯差額補償應以被繼承人彭金生所遺2 筆土地出售價額為上限，亦非足取。又原告之所以與彭金生間簽訂系爭委託契約書，肇因於兩造間合作開發農地之合夥盈餘分配，原告已於本件訴訟進行中補正雙方之合夥事業資料，勾稽此等經本院公證之農地合作開發銷售契約書內容，即知原告與彭金生間關於系爭委託契約書之差額補償約定並非不合理或不公平，併此敘明。
(六)綜上，原告本於系爭委託契約書第3 條之約定，請求彭金生之遺產管理人即被告給付5,660,575 元，及自支付命令送達翌日即101 年12月8 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經審酌後，認均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 4 日民事第二庭 法 官 吳靜怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 7 日書記官 陳筱筑