102年度訴字第318號｜民事：減少價金｜裁判日期：103 年 11 月 20 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第318號原　　　告　李正綱被　　　告　蔡佳宏訴訟代理人　林書緯律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國103年10月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬玖仟參佰伍拾元及自民國一百零二年二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由被告負擔百分之九十七（減縮部分除外），餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬玖仟參佰伍拾元預供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原係聲明：被告應給付原告新台幣（下同）60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；嗣於民國（下同）102年5月6日言詞辯論期日時變更聲明為被告應給付原告205,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。核原告所為訴之變更，係減縮其應受判決事項之聲明，揆諸上開條文，核無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：（一）緣兩造前於101年4月15日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告購買其所有坐落新竹市○○段000○000○000地號（應有部分均為72/10000）土地（下稱系爭土地），及其上同段825建號即門牌號碼新竹市○○路0000巷00號5樓建物（下稱系爭房屋），被告並在不動產買賣契約書所附標的物現況說明書有關「是否有滲漏水情形」欄勾選「否」。然系爭房屋交屋前，即發現該屋有滲漏水之情形，被告雖委請訴外人懋昌工程有限公司處理，然該公司僅以灌注、油漆方式為表面粉飾，其後於101年6月7日兩造交屋不久，原告又發現系爭房屋之房間有滲漏水，被告乃又委請訴外人傳承實業社於同年6月28日至系爭房屋處理，然該實業社亦僅係就滲漏水處為表面油漆。惟因陸續發生滲漏水情形，經原告向被告反應後，被告又委請訴外人竣承工程行於101年9月間修繕，並開立一年期之保固書。詎日後仍陸續發生滲漏水現象，因被告已先後3次委請專業工程行處理滲漏水問題，不僅未為修繕完成，甚且日趨嚴重，是系爭房屋經迭次修復，均未能修復滲漏水之情形，顯有不具通常效用之瑕疵，有減少其價值品質，且無契約預定效用之瑕疵甚明。原告乃於101年12月5日寄送存證信函通知被告上情並催告其修繕，惟被告迄未為處理，嗣經原告向新竹市北區調解委員會申請調解，被告亦無意解決問題而調解不成立，原告不得已方提起本件訴訟。（二）按，物之出賣人對於買受人應擔保其物於危險移轉於買受人時，無減少其價值或通常效用，且無契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應擔保之責者，買受人得請求減少價金。民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。」最高法院73年度台上字第1173號判例意旨可參。本件被告在不動產買賣契約書所附標的物現況說明書「是否有滲漏水情形」欄既勾選「否」，即應擔保系爭房地無滲漏水之情形，然被告先後3次委請專業工程行處理系爭房地滲漏水問題，不僅未能修繕完成甚且日趨嚴重，足見系爭買賣標的顯不具契約預定效用之重大瑕疵，核依上開法條及判例意旨，原告自得請求減少買賣價金即系爭房地滲漏水修補費用205,000元至明。（三）又按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付不能之規定行使權利」、「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」民法第227條第1項、第226條第1項定有明文。本件系爭房地確有滲漏水且無法修復之嚴重瑕疵之情，既如上述，被告當應負不完全給付之責，核依上開法文，原告另得據以請求賠償損害。（四）對被告抗辯之陳述：１、系爭房屋屢經修繕，未能將瑕疵修補妥善，減損房屋的價值，原告依民法第359條減少價金，乃依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失，非為權利濫用： ⑴按民法第354條第1項規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。同條第2項固規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質。惟此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買受人特約擔保具有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條規定意旨觀之自明。房屋經長久使用，固會折舊，但買受人買受房屋，自然預期出賣人所交付之房屋不致有水管漏水之瑕疵存在，水管發生漏水情形，不問其原因如何，自係減少房屋之通常效用，本件上訴人於原審主張被上訴人所出售之系爭房屋有漏水之瑕疵，出賣人於出售時未告知，應負民法第354條之瑕疵擔保責任，台灣高等法院84年度上字第461號判決意旨參照。兩造於101年4月15日簽署不動產買賣協議書，原告向被告購買系爭房屋，買賣契約書檢附之現況標的物現況說明書於「是否有滲漏水情形」乙欄勾選「否」，且買賣契約書第九條擔保責任五、乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。 ⑵然本件交屋前原告即向被告表示系爭房屋屋頂滲漏水；於買賣契約書第十七條特別約定事項：二、本標的物如有滲漏水情形，賣方於交屋前修繕完畢，並自交屋之起各條規定辦理。被告於101年4月22日僱工修繕；101年6月7日交屋，原告查覺滲漏水情形迄未改善，被告又於101年6月28日再度僱工修繕；嗣原告持續向被告反映，滲漏水仍嚴重，被告再於101年9月21日三度僱工修理，雖承攬商竣承工程行保固一年，惟屋頂持續滲漏水，足徵，被告委聘承包商對於外牆龜裂及屋頂板滲漏之瑕疵，無法有效的修補完善，對此，為了避免解除契約顯失公平，原告乃依民法第359條但書規定請求減少價金。 ⑶又依卷附新竹市建築師公會鑑定報告書就系爭房屋滲漏水情形鑑定原因為1.牆面之滲漏水緣於外牆龜裂及屋頂板滲漏，從外牆窗框之石頭漆牆面鼓起、牆面磁磚龜裂、外牆粉刷面龜裂及屋頂防水層剝落可證。2.屋頂雖有施做PU防水膜，惟其厚度過薄且部分已破損，又其與女兒牆交角龜裂，均為室內滲水之原因。3.室內牆面因前述原因滲水引致水泥粉刷層已生白華現象、表面油漆亦有脫落現象。鑑定意見說明，被告三次僱工修繕，未詳細查明瑕疵之處所，也未了解瑕疵發生的原因，更以草草了事的心態，形式上僱工修繕實質卻未修補妥善，原告對於被告處理系爭瑕疵的方式及態度不具信心，原告委請調解委員會調處兩造爭議，雙方就減少價金金額差距過大，而調解不成立，為了避免解除買賣房屋契約致被告損失過鉅，原告乃請求減少價金，符合民法第359條但書規定，怎謂權利濫用？２、原告請求減少價金除斥期間尚未經過： ⑴民法就物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權於物之交付後六個月間，不行使而消滅；惟於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第365條定有明文。是倘出賣人明知瑕疵仍不為告知，不受六個月期間的限制。又所謂出賣人故意不告知瑕疵，係指物交付時，買受人不知瑕疵，出賣人明知瑕疵仍不為告知。此乃因出賣人故意背於交易之誠實及信用，而不告知物之瑕疵時，買受人應受保護，其價金減少請求權不受前關於通知後六個月期間之限制；故倘買受人明知物之瑕疵，出賣人未再為告知，已非所謂故意不告知瑕疵，仍應受六個月期間之限制。 ⑵被告於系爭房屋交付時仍有滲漏水發生，原告以為被告已修繕妥適，始同意交屋：按，系爭房屋於交付前已有瑕疵存在，於交屋前的101年4月22日被告僱工修繕，因此被告於於買賣契約書第十七條特別約定事項：二、本標的物如有滲漏水情形，賣方於交屋前修繕完畢，並自交屋起依各條規定辦理。換言之，被告了解系爭房屋未修繕完成，蓋，對照原證二修繕明細與新竹市建築師公會鑑定報告書就系爭房屋滲漏水情形鑑定原因為1.牆面之滲漏水緣於外牆龜裂及屋頂板滲漏，從外牆窗框之石頭漆牆面鼓起、牆面磁磚龜裂、外牆粉刷面龜裂及屋頂防水層剝落可證。2.屋頂雖有施做PU防水膜，惟其厚度過薄且部分已破損，又其與女兒牆交角龜裂，均為室內滲水之原因。3.室內牆面因前述原因滲水引致水泥粉刷層已生白華現象、表面油漆亦有脫落現象，修繕項目不足以達到整治滲漏水的目的，被告明知滲漏水嚴重，草草僱工修繕旋即交屋，交屋後又二次僱工修理，表明了被告知悉交屋前修繕未能解決滲漏水的問題。準此，民法第 365條但書規定，所謂出賣人故意不告知瑕疵，係指物交付時，買受人不知瑕疵，出賣人仍不為告知，故處罰出賣人違背交易誠信原則者所為之規定，因此，原告信賴被告交屋前修繕完畢，同意交屋，詎料屋頂仍發生滲漏水，核與民法第365條但書相符。３、系爭房屋交付時即存在瑕疵： ⑴按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。最高法院95年度台上字第 951號判決參照。本件從瑕疵修繕的過程，即知瑕疵於交付當時已存在。蓋交屋前原告即向被告表示系爭房屋屋頂滲漏水。被告於101年4月22日僱工修繕；同年6月7日交屋，原告查覺滲漏水情形迄未改善，被告又於101年6月28日、101年9月21日先後僱工修繕，足認該瑕疵一直存在，不因三度修繕而曾有改善，亦足徵系爭瑕疵確實於交屋前即存在。 ⑵準此，雖新竹建築師公會於交屋後鑑定，鑑定內容係針對交屋前、後發現的屋頂滲漏水，探詢發生原因，再比對原證二、三、四、五、六、七、八相片及修繕項目，1.牆面之滲漏水緣於外牆龜裂及屋頂板滲漏，從外牆窗框之石頭漆牆面鼓起、牆面磁磚龜裂、外牆粉刷面龜裂及屋頂防水層剝落可證。2.屋頂雖有施做PU防水膜，惟其厚度過薄且部分已破損，又其與女兒牆交角龜裂，均為室內滲水之原因，這與交屋前、後房屋屋頂滲漏水的狀況完全吻合。原告提出上開證物與102年1月15日履勘的狀況雷同，縱然出具鑑定意見時間相距危險負擔移轉逾一年六個月，期間地震發生影響系爭房屋結構安全，屋頂滲漏水的情形持續存在，鑑定過程中被告訴訟代理人到場並表示意見，如有疑慮為何不當場質疑鑑定的公正性？遲於鑑定內容不利被告，頻頻質疑交屋前的瑕疵非為鑑定期間發生的瑕疵，理由恐難服眾。４、本件價金減少的金額得依新竹市建築師公會建議的修繕費用為據： ⑴最高法院91年度台上字第1613號判決「主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定。」，按原告聲請命新竹市建築師公會鑑定，鑑定結果被告應負擔修繕費用199,350元，已就有利的事實善盡舉證責任。 ⑵至於被告主張鑑定人不具有鑑定的專業知識，被告對此應負舉證責任。蓋本件鑑定機構為新竹市建築師公會，二位建築師參與，被告訴訟代理人於鑑定當日對於鑑定人的資格與鑑定能力及專業知識，未提出任何質疑（民事訴訟法第330條），贊同由該二位建築師為系爭房屋鑑定；卻於數日後質疑建築師鑑定內容，而質疑需搭鷹架方能了解滲漏水的問題、施作防水層方式及工法、PU防水膜的名稱云云，此為技術與執行面，不涉及專業能力，以此質疑鑑定意見，不具有說服理由。５、按最高法院90年度台上字第1460號判決意旨「買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金。惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵。」。查原告向被告購買公寓大廈房屋，不論瑕疵存在專有、公用部份，即屬瑕疵，欠缺買賣標的物約定的品質、效用、價值，出售人即應負擔物之瑕疵擔保責任。至於被告賠償原告費用後，是否與區分所有權人平均分擔，與原告向被告請求物之瑕疵擔保責任乃屬兩事，不得混為一談。被告要求系爭房屋所在的區分所有權人平均分擔修繕費用，顯係未能深究物之瑕疵擔保責任之規定。６、退步言之，縱然瑕疵於交屋前未存在，於交屋後始發生持續滲漏水情形，被告仍應負不完全給付之債務不履行責任： ⑴按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如請求補正瑕疵，則在出賣人補正以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。（85年度台上字第2229號判決），最高法院於歷年見解即認，「物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，無民法第三百五十六條規定之適用。原判決認定上訴人主張不完全給付，乃又適用民法第三百五十六條規定，謂上訴人已逾六個月之除斥期間，而不得請求賠償，亦難謂當」（最高法院92年度台上字第882號判決）。 ⑵是如系爭房屋滲漏水的瑕疵於交屋前101年4月22日修繕完成不再滲漏，其後的修繕項目（瑕疵）為交屋後始存在者，即得按照民法第227條第1項、第226條規定請求損害賠償。被告花費巨資裝潢，整理房屋，自無可能自行破壞系爭房屋，又被告主張其於原告看屋前亦不知道系爭房屋滲漏水，不具有可歸責事由。惟，債務人就其故意或過失之行為，應負責任，民法第220條第1項定有明文。故所謂不可歸責於債務人之事由，即指債務人無故意或過失之情形而言。且依法律之特別規定或契約之特別訂定，債務人就事變亦應負責時，則事變亦為可歸責於債務人之事由。（最高法院83年度台上字第2273號判決）。被告出售房屋，簽署買賣契約現況說明書，於簽署前應該已經了解房屋的現狀，否則被告於標的物現況說明書一一確認（說明書最底一行委託人已詳閱，並逐一確認本標的物現況說明書，確實無誤）。７、又所謂被害人與有過失，須被害人之行為助成損害之發生或擴大，就結果之發生為共同原因之一，行為與結果有相當因果關係，始足當之。倘被害人之行為與結果之發生並無相當因果關係，尚不能僅以其有過失，即認有過失相抵原則之適用。又民法第224條前段規定債務人之代理人或使用人關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失，負同一責任，係就債之履行，其代理人或使用人有故意或過失之情形，應視同債務人自己之故意或過失。（最高法院96年度台上字第2762號判決）。被告抗辯原告拒絕修繕，進而因一年來地震、風災、暴雨之影響而擴大損害，依此抗辯得證，瑕疵於交屋前、後確實存在，另，被告應舉證證明哪部份之瑕疵，因哪一天之地震、風災、暴雨之影響而擴大，究竟擴大多少？而原告拒絕修繕與瑕疵擴大存在何因果關係？８、末按，買賣房屋為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付房屋及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係，當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付。準此，最高法院80年度台上字第2536號判決，買賣為雙務契約，物之出賣人依民法第348條第1項之規定，負有使買受人取得該物所有權之義務。不動產所有權之移轉，應以書面為之，為民法第760條之所明定，不動產之出賣人對於買受人自有訂立書面，以移轉所有權於買受人之義務。而買受人對於出賣人則有交付約定價金之義務，此項互負之義務，有對價關係，當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，此觀民法第264條第1項之規定自明。換言之，瑕疵修補非屬買賣房屋契約給付的對價，至於被告主張得「適用」、「類推適用」民法第237條，請被告提出法理上說明。（五）為此，爰依民法第354條第1項前段、第359條前段及第227條第1項、第226條第1項等規定提起本件訴訟，請求法院擇一為原告勝訴判決，並聲明：被告應給付原告205,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：（一）兩造於101年4月15日簽訂不動產買賣契約書，原告向被告購買系爭房地，被告並在該不動產買賣契約書所附標的物現況說明書「是否有滲漏水情形」欄勾記「否」，且於 101年6月7日交屋時，經原告與仲介一同現場驗收，確認並無滲漏水情形，足見原告係經縝密思考，且非基於脅迫而同意與被告簽訂上開不動產買賣契約。次查，被告購入系爭房地時，因屋齡將近20年，被告乃花費約百萬元裡外重新整修裝潢，並曾於該屋居住，實無可能任令系爭房地肆意滲漏水，破壞居住品質。再者，本件交屋後，雖原告發現房屋內有滲水現象，惟若如原告所述該屋嚴重滲漏水，室內原木地板應會變質、變色、腐爛，但並無此情況發生。該屋滲漏水之現象，實因台灣地屬多地震帶，屋齡約20年，且位處頂樓為連棟公寓，屋頂及房屋前後牆面均與鄰棟左右相連，下雨時，受雨水面積必定比其他非頂樓樓層要大且多，房屋滲水原因連專業防水廠商均難以立即查明，亦不可能立即百分之百阻絕，同社區多戶頂樓住戶或因頂樓滲水困難處理之故，另行搭建鐵皮屋，一來有多餘空間可利用，再來可以改善滲水問題。且抓漏防水工程乃屬房屋修繕中較特殊一類，滲水處極難從肉眼於房屋外觀一眼判定，處理上有一定流程，且施工須在晴朗之天氣，高壓灌注或面塗防水材料須完工後於正常未下雨天候至少3天，最後再以油漆粉刷其整修表面，於下一次雨天時觀察是否有其他地方滲水再反覆進行防水作業。原告片面主張訴外人懋昌工程有限公司所進行之工程僅為表面粉飾，實屬無稽。事實上，該公司於101年4月22日所開立之收據載明，乃係按正確施工流程施作，且該次施作時間為交屋前之動作，亦證明被告正視與原告間之買賣行為，極有誠意積極處置，而從訴外人懋昌工程有限公司施工照片亦可證明其有確實施工，屋頂部分亦委請廠商使用倍克漏塗料，從該屋周邊鄰房屋頂照片，可清楚看到明顯差異。其後，於101年6月27日被告另委託訴外人傳承實業社對系爭房屋滲漏水問題施工，依該實業社施工規範報價所載明之施工方法，其至現場針對原告反應有漏水處進行高壓灌注防水處理，施打彈性止水樹脂4至5公斤，處理完畢後，並於同年7月20日將施作區域油漆粉刷，而系爭原證三所載之相片即係被告友人於101年6月22日至系爭房屋勘查滲水情形所拍攝，被告抱持誠意積極為原告處理，甚至委任友人於101年6月27日傳承實業社施工時到現場陪同、監工，並代表被告向原告致意，原告提出之請款單及相片，意圖掩蓋訴外人傳承實業社實施高壓灌注防水處理之事實，實令被告感到痛楚徹骨。（二）其後，原告再次反應系爭房屋主臥室窗框及天花板牆角部分有滲水情形，被告又立即聘請訴外人竣承防水抓漏工程行至現場勘查，該工程行於勘查後立即將工程報價單交予被告，經被告與工程行商議後，雙方同意施作，並與原告核定時間於101年9月21日至現場施工，施工完畢廠商立即將現場施工照片、使用材料、因應作為以電子郵件傳送予被告，並將工程保固書一式兩份分別轉交給兩造。而後，被告再次接獲原告來電，表明系爭房地仍有滲水現象，被告乃於101年12月3日委任友人及永慶房屋清華加盟店業務專員、竣承工程行，與原告約定時間勘查現場，然原告卻因故拒絕竣承工程行進行勘查，不亦係拒絕竣承工程行進行保固維修，而後導致系爭房地滲水問題更加嚴重，再向被告要求鉅額求償，實屬無理。至於原告所附之現場照片，被告並非專業防水廠商，並無專業知識判定該等照片所示之狀況，究竟係滲水、亦或油漆剝落、又或者係如原證8所示後陽台天花板，因連日下雨潮濕所導致表面附著水滴。被告相信專業，聘請三家專業防水廠商前往系爭房屋施工，廠商亦願意開立工程保固書，顯非如原告所謂施作工程僅係表面粉飾，被告亦不斷請託竣承工程行務必將系爭房屋情況完善處理，但原告反覆不定，被告乃請竣承工程行聯繫原告，但因年前工程較滿檔，該工程行表示將於年後1個月內完成施工，但原告卻直接回覆對方不負責，不願讓該工程行做保固期間之勘查與維修，並欲以此再向被告提告，被告深感無奈，但仍再次請友人務必安排竣承工程行於年前施工，惟原告仍表示欲提告賠償，被告實屬無奈。（三）再者，被告於101年12月10日收受原告寄送存證信函，經與原告溝通未果，因而於102年1月14日寄送存證信函予原告，無奈原告不願正面回覆。而後於101年12月20日，被告又委任友人前往新竹市北區調解委員會與原告進行調解，且委請永慶房屋清華加盟店業務專員到場見證，本期望有第三方公正仲裁雙方會有所共識，但無奈原告於調解會中，不再協調處理滲水問題，而係不斷提及要求被告賠償及解約，甚且表明僅欲解約，根本無意調解，前後說詞反覆不定。實則，自從系爭房地過戶予原告後，被告多次接獲原告來電反應交屋時未曾提及之問題，被告亦均第一時間請廠商無償替原告處理，但原告對應態度無禮、且不尊重別人之舉動，實在難以配合其進行後續防水工程，因而調解不成立。是系爭房地之買賣，兩造於系爭不動產買賣契約書約定，系爭房地如有滲漏水之情形，被告應於交屋前修繕完畢。而被告亦如期修繕，原告並於永慶房屋清華加盟店業務專員陪同下，一同至現場驗收無滲漏水之情形，使交屋手續順利達成，顯見系爭房地之買賣業已完成。其後，原告多次表明系爭房屋有滲漏水之情形，被告亦基於善意為其修繕，委請廠商處理並附上施工保固書，僅因原告拒絕廠商施工，無法為後續處理，而被告並非房屋建商，系爭房屋買賣迄今已近1年，歷經多次地震等天災影響，房屋現況不能證明當時房屋滲水之情形，如原告對房屋結構所導致之滲漏水有疑慮，應非對被告請求。（四）原告就系爭房屋漏水問題，已請求被告修補瑕疵，然原告於被告修補瑕疵過程中，拒絕被告進行修補，並於瑕疵發現後逾七個月，始訴請減少價金，應已構成民法第148條權利濫用：１、經查，原告係於交屋前即發現系爭房屋有漏水情形，且於當時亦因被告本身之工作與此相關，繼而與被告達成共識，由被告負修補瑕疵之責，被告亦支付若干費用委請懋昌工程有限公司、傳承實業社及竣承工程行進行修繕，並由竣承工程行開立一年期之保固書；原告嗣後表示仍有漏水情形，與被告商議於101年12月3日，委請友人偕同仲介及竣承工程行之施作員工前往系爭房屋進行勘查，然而原告竟於相關人員到達系爭房屋後，無故拒絕讓相關人員進行勘查及修補瑕疵；其後，被告及竣承工程行人員亦數度透過電話或電子郵件，表示欲與原告商議時間對系爭房屋進行瑕疵修補，惟原告竟無故嚴詞拒絕，並表示已提告請求賠償。原告既於交屋前與被告達成協議，請求被告負瑕疪修補之責，怎能於被告付出諸多時間、勞力及費用進行瑕疵修補過程中，拒絕被告委請之廠商進行瑕疵修補，事後更於逾越民法第365條第1項之存續期間後，始訴請被告減少價金，原告權利之行使，顯然非依誠實及信用之方法為之，已違反民法第148條第2項誠信原則。２、再者，據鑑定人所提出之修繕費用報價為199,350元（姑不論該費用是否合理），惟漏水原因係發生於屋頂及外牆，一般而言均屬共用部分，依公寓大廈管理條例第10條之規定，其修繕費用應由共同使用者依其應有部分比例負擔，準此，原告所得請求之金額僅有9,967元（原告共用部分權利範圍分別為1/20及634/85750，至多以1/20），其行使權利所能獲得之利益顯然遠低於被告之損失及國家司法機關因此耗費之司法資源，其行為顯然係以造成被告損害為目的，亦已違反民法第148條1項之規定而構成權利濫用。（五）原告基於物之瑕疵擔保責任所生之請求權，業已罹於時效，且被告並無故意不告知瑕疪之情形，本件無民法第365 條第2項之適用，原告之請求權已因六個月除斥期間屆滿而消滅，應駁回其訴：１、按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後，6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」民法第365條第1項定有明文。次按「買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，其請求權之6個月或5年存續期間，自買受人通知出賣人有應由出賣人負擔保責任之瑕疵後或物之交付時起算。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後6個月間，不行使而消滅。民法第365條第1項定有明文。」最高法院97年度台上字第160號及89年度台上字第15號號判決要旨闡述甚明。經查，原告係於買賣契約成立後交屋前，發現系爭房屋存有滲漏水之瑕疵，被告亦於101年4月22日委請廠商修補瑕疵，至遲應認原告已於101年4月22日前發現瑕疵之存在，而通知被告有應由被告負擔保責任之瑕疵，此情均為原告所知悉，且於其民事起訴狀所自承，故而原告之減少價金請求權之消滅時效，最遲應自101年4月22日起算；然而，原告竟於102年2月始提起訴訟行使減少價金請求權，其請求已罹於時效而消滅，原告減少價金之請求是為無理由，應予駁回。２、又買受人如欲主張出賣人之物之瑕疵擔保責任，應依民法第365條第2項不適用6個月之除斥期間之規定者，應就出賣人確有「故意不告知瑕疵」情事之存在證明，如未能舉證證明之，即應適用民法第365條第1項6個月除斥期間之規定。查被告雖於標的物現況說明書中記載無漏水，然此係因被告於持有系爭房屋之期間，均未曾發生滲漏水之情形，遂依被告了解之事實記載，惟因系爭房屋早已非屬新屋，為恐事後又發生滲漏水情形而發生爭議，故於特約條款中記載「本標的物如有滲漏水情形者，賣方於交屋前修繕完畢，並自交屋日起各依民法規定辦理。」，以顯示被告之誠信及誠意，被告並無故意不告知瑕疵之情形可言。再者，原告早已於101年4月22日前發現系爭房屋有滲漏水之情形，被告亦表明誠意願依不動產買賣契約書特約條款之約定，於交屋前修繕完畢，遂僱用專業廠商依照正確施工流程施作。被告既於契約中表明願為滲漏水問題負責，並願支付費用委請廠商修繕且願依民法負瑕疵擔保責任，自無請廠商表面粉飾了事之理。何況系爭房屋無法搭製鷹架，僅能以吊掛方式進行施工，於施工過程中有高度之危險性，試問何人願擔負生命之危險而為他人「表面粉飾、草草修繕」？尤有甚者，滲漏水問題，非專業不能處理，被告僅因工作關係而與各家廠商有所聯繫，非為處理滲漏水問題之專業人士，不可能知悉系爭房屋滲漏水問題嚴重與否，更不可能知悉能否於交屋前修繕完畢，尤其系爭房屋於被告之持有中，全無滲漏水問題之發生，被告僅能信任廠商得以其專業能力將紛爭弭平。準此而言，被告無可能「明知」滲漏水問題嚴重，更無草草僱工修繕旋即交屋之情形，原告如欲主張本件應無6個月除斥期間之適用，應就被告確實「故意不告知瑕疵」負舉證之責任，確實地提出證據證明被告有此一「故意不告知瑕疵」之情形，如未能舉證證明，原告之請求權即因6個月除斥期間屆滿而歸於消滅。（六）原告無舉證證明於危險負擔移轉時，糸爭房屋存有何種原因、何種程度之滲漏水瑕疵，亦未能舉證證明系爭房屋於買賣時存有瑕疵與無瑕疵之價值差額，其減少價金之請求應予駁回：１、按物之出賣人應擔保其物於危險移轉於買受人時無有瑕疵，買受人依物之瑕疵擔保責任之規定請求減少價金，該價金亦應以其物於危險移轉於買受人時，所存有之瑕疵程度為基準。經查，兩造係於101年4月15日簽訂買賣契約，並於同年6月7日交付，雖然兩造於交屋前業已發現系爭房屋存有滲漏水之問題，惟減少價金亦應以危險負擔移轉之時點為計算基準，即以101年6月7日系爭房屋之情形為計算基準，但鑑定人係於103年1月15日始對系爭房屋滲漏水原因及修繕費用為鑑定，其所出具之鑑定報告書係以103年1月15日系爭房屋之情況為基準，與危險負擔移轉之時點相距已逾1年6個月，然而，房屋滲漏水之問題會隨著時間經過、風吹日曬雨淋以及地震等自然災害之發生而日趨嚴重，自不得以系爭鑑定報告書之鑑定意見諸如滲漏水原因及程度等，充作系爭房屋於危險負擔移轉時所存有之瑕疵，準此，原告仍未能舉證證明系爭房屋於危險負擔移轉時，存有何種原因、何種程度之滲漏水之瑕疵；是故，於原告確實善盡其舉證責任以證明系爭房屋於危險負擔移轉時，存有何種原因、何種程度之瑕疵者，自應駁回原告之訴。２、次按「買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。」最高法院99年度台上字第1972號判決闡述甚明。是故，依瑕疵擔保責任請求減少價金者，自應舉證證明其所買受之物，於買賣當時無瑕疵之物與有瑕疵之物之應有價值，就該價值比較後按二者之差額按無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額。惟查，原告自提起本訴至今，均未對系爭房屋於買賣時「有無存有瑕疪之應有價值分別為何」為舉證之行為，僅有鑑定人所出具之修繕費用金額，然與前述應有價值不同，原告至此仍未能明瞭其請求減少價金金額之依據為何，更無由計算應減少之數額，自無法獲得原告請求減少價金為有理由之結論。是故，原告減少價金請求應予駁回。３、或謂鑑定人已有提出修繕金額之建議，可以之代用為減少價金之數額，然此二者於邏輯上、法理上完全無法代用，蓋修繕費用係基於損害賠償之損失填補原則而來，應詳細探究原告究竟受有多少之損害，不得使原告獲有超額之賠償；而減少價金則須計算原告買受系爭房屋，究竟因系爭房屋存有瑕疵而導致該房屋存有多少數額之價值減損，與前述修繕費用截然不同，自無法互相代用。是故，如原告仍未能證明系爭房屋究竟因存有滲漏水之瑕疵而導致受有多少數額之價值減損，即無法計算得請求減少價金之數額，對此，即應認原告之訴無理由而應予駁回。（七）鑑定人就鑑定事項不具備足夠之專業知識，其所出具之鑑定報告書應不予採用，原告仍未能舉證證明於危險負擔移轉時，系爭房屋存有何種原因、何種程度之滲漏水之瑕疵，其請求應予駁回：１、按「具有鑑定所需之特別學識經驗，或經機關委任有鑑定職務者，於他人之訴訟，有為鑑定人之義務。」民事訴訟法第328條定有明文。是故，鑑定應選任具有鑑定所需之特別學識經驗之人為之，如鑑定人欠缺鑑定所需之特別學識經驗，其所出具之鑑定意見自不可採用。查，鑑定人於所出具之鑑定報告書附件四工程估價單第三頁中，曾表示系爭房屋外牆滲漏水之修繕需搭製鷹架，然而，該鷹架需搭在系爭公寓一樓所有之庭園中，且該一樓外牆上亦搭有遮雨棚，搭製鷹架顯有困難，就系爭房屋外牆滲漏水之修繕，顯然應以吊掛方式施作為佳，鑑定人竟未察覺此一問題，其專業性顯然可議。此外，鑑定人既稱系爭房屋滲漏水原因係發生於屋頂及外牆，且修繕費用部分亦已有針對此二處為滲漏水之處理，如依鑑定人之意見對此二處為滲漏水之處理，應已可從根本上解決系爭房屋滲漏水之問題；然而，鑑定人為何於其所提出之鑑定報告書附件四工程估價單中，仍有對室內部分進行「原粉刷層剷除清運」、，彈性泥防水層施作」等工程，此舉豈非有疊床架屋之疑慮？抑或屋頂及外牆二處，並非系爭房屋滲漏水之根本原因？又或系爭房屋除屋頂及外牆外，仍有其他滲漏水之原因，故而需於室內進行「原粉刷層剷除清運」、「彈性泥防水層施作」等工程，以免再次發生滲漏水之問題？執此之故，鑑定人所出具之鑑定報告書中，存有諸多不合理之處，其鑑定意見是否確實可信，已非無疑。再者，從邏輯學上而言，任何結論皆須經由三段論法論證，須由大前提、小前提中獲得結論，然鑑定人所出具之鑑定報告書中，僅直言滲漏水原因係肇因於屋頂PU防水膜過薄及外牆龜裂等結論，全然未提及鑑定人如何獲得此一結論，其鑑定意見已難以令人信服。２、尤有甚者，被告就鑑定意見提出問題請求鈞院函詢鑑定人時，鑑定人所出具之補充鑑定報告書中，就被告詢問PU防水膜之材質為何等問題，鑑定人竟直言PU防水膜「其材料曰PU防水膜」，基至後述內容「何謂PU，PU的英文化學名稱為Polyurethane，中文化學名稱為聚氨酯，一般國內的PU防水材多為綠色，且經常應用於屋頂防水。」，竟係複製自網路「Yahoo奇摩知識」之內容，由此可見鑑定人如非不具備足夠之專業學識經驗，無法回覆被告所詢問之問題，即是鑑定人於鑑定時根本未詳加調查被告委任之廠商究竟使用何種PU防水材料，不論原因為何，其所出具之鑑定意見皆已無法取信於人。３、末查，鑑定人出具之補充鑑定報告書中，針對被告詢問其如何得知屋頂PU防水膜過薄之問題，被告竟僅稱參閱現場照片或親赴現場即可知曉，屋頂防水層現場部分已裸見混凝土層云云，然而，據被告所知常見之防水材料中，亦有透明的PU防水面漆，就屋頂防水膜之部分亦有可能係先施作透明之PU防水面漆，再施以其他防水材料，縱然裸見混凝土層，亦仍具防水之功效，對此，鑑定人竟未詳加探查，僅已可裸見混凝土層謂其無PU厚度可言，其結論顯然過於先驗。再者，鑑定人全未說明其所謂之「過薄」、「厚度」，對於何種防水材料應施作如何之厚度亦未加以說明，且其所出具之鑑定報告書附件四工程估價單第3頁中，屋頂PU防水膜施作厚度亦僅「2mm」而已，其所出具之鑑定意見，實難令人信服。（八）退萬步言，縱認可以鑑定人出具之鑑定意見作為原告請求減少價金之計算基礎，然滲漏水原因係位於共用部分，是為全體共同使用者須共同負擔修繕義務之部分，原告對此得請求減少之價金，應以其所應負擔之修繕費用計算，且原告對損害之擴大為與有過失，其所得請求之金額，應以9,967元計算減輕或免除之：１、依公寓大廈管理條例第10條第2項、第3條第4款、第10條第1項規定，共用部分之修繕費用應由全體共同使用者依其應有部分比例負擔。再按「買受人因買賣標的存有物之瑕疵而請求減少價金者，其本質亦為不完全給付損害賠償之一種，此觀民法第360條規定自明。」最高法院89年度台上字第30號判決要旨闡述甚明。是故，買受人基於物之瑕疵擔保責任而生之減少價金請求權，本質上亦為損害賠償之一種，仍以填補損失為原則，執此之故，買受人行使減少價金請求權與行使損害賠償請求權，所能獲得之賠償金額亦應相同，從法體系之一貫性而言，亦無可能令買受人因所行使之請求權不同，而獲得不同數額之賠償。對此，由於系爭房屋滲漏水原因發生於屋頂及外牆等共用部分，原告所能請求之減少價金之金額，即應依前開公寓大廈管理條例第10條第2項前段之規定，以其對共用部分之應有部分比例計算。查鑑定人於鑑定報告書中指出系爭房屋之修繕費用為199,350元（姑不論費用是否合理），然其修繕費用應由全體共同使用者依應有部分比例分擔，惟原告對系爭共用部分之應有部分比例至多為1/20，是故，縱認鑑定人所提出之修繕費用名目均屬合理，原告所得請求之金額亦僅有9,967元。２、然而，就系爭房屋滲漏水之問題，被告曾於101年12月3日委請廠商到現場勘查，欲對系爭問題進行修繕，卻遭原告嚴詞拒絕，被告事後更數度要求該廠商必須與原告聯繫，全力協助原告處理滲漏水問題，均遭原告無故拒絕，而系爭房屋自101年12月3日起至鑑定人為鑑定之日止，已逾一年，此一期間均未對滲漏水問題為任何處理，然台灣地處亞熱帶氣候區且位於板塊交界之地震帶上，氣候多變與好發地震均會使滲漏水問題加劇；因此，系爭房屋滲漏水問題業因原告拒絕被告進行修繕，而歷經一年之地震、風災免除被告所應賠償之損害。因此，縱認鑑定人所提出之修繕費用名目均屬合理，原告所得請求之金額亦應以9,967 元計算減輕或免除之。３、又就系爭房屋滲漏水之問題，被告曾三度僱工進行修繕，然而原告竟無故拒絕被告所僱廠商進行修繕，而放任滲漏水問題日趨嚴重而不為處理，顯然已可謂未盡善良管理人之注意，避免其損害之擴大，依民法第217條之規定，應負與有過失之責。就此一情事而言，因為依通常情形，房屋發生滲漏水問題，應及早處理。任何防水措施均會因歷經風災、暴雨、地震或其他自然原因而快速損耗，更何況系爭房屋早已經原告察覺有滲漏水問題，如不立即處理，原有之防水措施自然會因風災、暴雨、地震或其他自然原因而損耗得更加嚴重，上開事項均為一般人於常理上所熟知，自為依民事訴訟法第278條第1項規定無庸舉證之事項。（九）系爭房屋存有之滲漏水瑕疵係於契約成立前即已存在，且該瑕疵之發生無可歸責於被告，不構成不完全給付，原告不得依不完全給付之規定，請求損害賠償：１、依最高法院77年度第7次民事庭會議決議（一），買賣物之瑕疵於契約訂立前業已存在，且該瑕疵之發生無可歸責於出賣人者，即不構成不完全給付，買受人僅得依瑕疪擔保責任之規定行使權利。經查，房屋滲漏水問題之發生，並非一朝一夕之事，即無可能於契約成立後數日始發生滲漏水之問題，由此推論，系爭房屋滲漏水之問題，應於兩造契約成立前即已存在。然而，被告花費百萬之鉅額裝潢、整理系爭房屋，自無可能自行破壞系爭房屋使之發生滲漏水問題；況且，被告持有系爭房屋逾三年，此一期間之中，均未發現任何滲漏水之問題，原告於簽訂買賣契約前，亦曾由仲介帶看系爭房屋，如系爭房屋確有滲漏水之問題，原告怎可能視而不見？更無可能不據以要求被告折價出售。由此可知，系爭房屋雖於兩造買賣契約成立前即已存有滲漏水之問題，然此一問題尚未為人所知，滲漏水之情形亦極為輕微而非以專業方式查看不能得知；因此，被告於原告發現系爭房屋有滲漏水之問題前，全然不知也無可能得知系爭房屋存有此一瑕疵。執此之故，系爭房屋所存有之滲漏水瑕疵，既於契約成立前早已存在，且被告對此瑕疵一無所知，也確信系爭房屋並無滲漏水之問題而無可歸責之事由，依前開最高法院民事庭決議之見解，當不構成不完全給付。原告依不完全給付之規定請求被告賠償其所受之損害，自無理由。２、次按「所謂不完全給付係指債務人雖為給付，然給付之內容並不符合債務本旨而言」，最高法院82年度台上字第 2364號判決闡述甚明。是故，所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，但給付之內容不符合債務本旨而言，惟給付之內容是否符合債務本旨，仍應以給付當時為斷，如給付當時已然符合債務本旨，事後因該給付之本質、自然情況或其他原因，由符合債務本旨之情形質變為不符合債務本旨，亦不得謂債務人之給付於給付當時即不符合債務本旨，即不得謂債務人構成不完全給付。是查，原告於103年 6月8日民事準備狀第8頁第14行以下曾主張「退步言之，縱然瑕疵於交屋前未存在，於交屋後始發生持續滲漏水情形，被告負不完全給付之債務不履行責任…。」云云，應屬對民法規範之誤解，蓋給付是否符合債務本旨，應以債務人為給付之當時為斷，如給付當時並無問題，事後始發生問題，怎可據此溯及地謂債務人之給付不符合債務本旨，準此，如滲漏水問題於交屋前未存在交屋後始發生者，當然於被告無關，更不可能據此指摘被告之給付不符合債務本旨。另查，被告雖於標的物現況說明書中指出系爭房屋無漏水情形，然此並不代表系爭房屋於日後亦不會發生任何漏水之情形，就本件被告所應給付之債務本旨而言，僅需被告於給付時給付如其所說明之情況之標的物即可，至於給付後該物是否因物之本質、使用年限、自然情況或其他災害等原因，另外發生其他問題，亦不得指被告之給付不符合債務本旨。３、退一步言，縱認被告確有不完全給付之情形，惟如前所述，原告所受之損害亦應以其所應支付之修繕費用為基準，即應以被告對共用部分應有部分比例計算系爭房屋因滲漏水問題所應支付之修繕費用至多僅9,967元。且原告於101年12月3日拒絕被告委任之廠商進行瑕疵修補，對損害之擴大原告係與有過失，原告所得請求之損害賠償，應以 9,967元酌情減輕或免除之。（十）縱認本件原告並無與有過失之適用，惟原告拒絕受領被告所履行之瑕疵修補義務之給付，應可適用或類推適用民法第237條關於失權效之規定，被告僅就故意或重大過失負責，惟原告未證明於其受領遲延前，究竟受有何種程度之損害，原告之請求應屬無理由：１、按「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」、「在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任。」民法第234條及第 237條分別定有明文。次按，出賣人依物之瑕疵擔保責任所應負之瑕疵修補義務，亦屬出賣人之給付義務之變形，原則上亦有民法第234條及第237條規定之適用。經查，原告於交屋前早已發現系爭房屋存有滲漏水之瑕疵，且亦與被告達成協議由被告負瑕疵修補義務，對此，被告亦數度委請廠商親至系爭房屋進行修繕，原告嗣後表示仍有漏水情形，與被告商議於101年12月3日，委請友人偕同仲介及竣承工程行之施作員工前往系爭房屋進行勘查，然而原告竟於相關人員到達系爭房屋後，無故拒絕讓相關人員進行勘查及修補瑕疵；其後，被告及竣承工程行人員亦數度透過電話或電子郵件，表示欲與原告商議時間對系爭房屋進行瑕疵修補，惟原告竟無故嚴詞拒絕，準此之故，原告業已拒絕受領由被告所履行之瑕疵修補義務，依民法第234 條之規定，亦應屬原告受領遲延，自被告提出給付即101 年12月3日委請廠商進行瑕疪修補時起，由原告負遲延責任，繼而得適用或類推適用民法第237條之規定，被告僅就故意或重大過失負責。２、是故，對於系爭房屋於101年12月3日後，因地震、風雨災或系爭房屋因自然損耗所導致滲漏水問題之擴大，被告應無故意或重大過失之可言，自毋庸對此負責。惟原告並未舉證證明於101年12月3日原告拒絕受領前，系爭房屋究竟存有何種原因、何種程度之損害，因此，原告之請求為無理由，應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：（一）兩造於101 年4 月15日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告購買系爭房屋，雙方約定買賣價款為312萬元，原告已將買賣價款付清，被告於101年5月25日將系爭房屋移轉登記予原告，復於101年6月7日將系爭房屋交付原告使用，此有不動產買賣契約書、標的物現況說明書等附卷可稽（見卷一第7至11頁、第119至126頁）。（二）被告在系爭不動產買賣契約書所附標的物現況說明書「是否有滲漏水情形」欄勾記「否」。被告於交屋前有委請懋昌工程有限公司就系爭房屋漏水進行高壓灌注及屋頂防水；嗣於交屋後之101年6月下旬，因系爭房屋主臥室有漏水問題，被告復委請傳承實業社施作防水工程；同年8月間，被告再委請竣承工程行就系爭房屋窗框及樓板與壁面接縫處進行止滲工程，竣承工程行並於101年9月28日出具工程保固書（保固期限一年）交付兩造。有懋昌工程有限公司估價單、施工照片、傳承實業社報價單、請款單、施工照片及竣承工程行報價單、施工照片、工程保固書附卷可稽（見卷一第50至80頁）。（三）原告於101 年12月5 日寄發新竹復中里郵局209 號存證信函予被告，嗣兩造於101 年12月20日至新竹市北區調解委員會就系爭房屋之漏水事宜進行調解，惟雙方意見不一致，故調解不成立，迄被告於102年1月14日寄發新竹南大路3號存證信函予原告。（四）系爭房屋主臥室床頭後面牆面、客房窗邊、客房與主臥室床頭共用的牆面、後面陽台及天花板有滲水現象。四、本件兩造爭執之點：原告依物之瑕疵擔保或不完全給付之法律關係，請求被告減少價金或賠償損害，是否有理？其金額應為若干？述之如下：（一）原告主張系爭房屋有滲漏水瑕疪，業經提出照片為證（見卷一第19至27頁），並經本院囑託社團法人新竹市建築師公會鑑定，認系爭房屋主臥室、次臥室、廚房窗框、門框及外牆、屋頂部分確有滲漏水情形，滲漏水原因為⑴牆面之滲漏水緣於外牆龜裂及屋頂板滲漏，從外牆窗框之石頭漆牆面鼓起、牆面磁磚龜裂、外牆粉刷面龜裂及屋頂防水層剝落可證。⑵屋頂雖有施做PU防水膜，惟其厚度過薄且部分已破損，又其與女兒牆交角龜裂，均為室內滲水之原因。⑶室內牆面因前述原因滲水引致水泥粉刷層已生白華現象、表面油漆亦有脫落現象等情，有鑑定報告書附卷可稽（見卷二第30頁），堪認系爭房屋於新竹市建築師公會於102年10月3日會勘時，確有主、次臥室、廚房及外牆、屋頂滲漏水之瑕疪，其滲漏水之原因為外牆龜裂及屋頂板滲漏所致。（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例要旨參照）。再買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依民法第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第359條、第365條第1項亦分別定有明文。查系爭房屋係供作居住使用，房屋有滲漏水，顯然會減少居住品質之通常效用。且被告於交付原告之標的物現況說明書上「是否有滲漏水情形」欄勾記「否」，另於買賣契約書第九條第五項約定「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」等情，顯見被告確有保證系爭房屋並無滲漏水情形，則系爭房屋之漏水瑕疵核與被告保證之品質不符，被告自應負瑕疪擔保責任。惟原告係於101年4月15日簽約後至同年6月7日交屋過程，於101年4月22日發現系爭房屋存有滲漏水瑕疵，被告答應修繕漏水瑕疪方同意交屋，業據原告自承在卷（見卷一第100頁反面），是至遲應認原告於101年4月22日已發現瑕疵存在，而通知被告有應由被告負擔保責任之瑕疵，然原告遲至102年2月5日始提起訴訟行使減少價金請求權，有民事起訴狀上所蓋本院戳章在卷可稽（見卷一第3頁），是依民法第365條第1項之規定，原告依物之瑕疵擔保所得請求減少價金之權利，已因逾6個月除斥期間而消滅，自不得再為請求。（三）次按買受人之解除權於依民法第356條規定通知後6個月內不行使而消滅之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，固不適用之，民法第365條定有明文，惟所謂出賣人故意不告知瑕疵，係指物交付時，買受人不知瑕疵，出賣人仍不為告知，故處罰出賣人違背交易誠信原則者所為之規定，倘買賣雙方認知交付之物有瑕疵存在之可能，而出賣人未再為告知，已非所謂故意不告知瑕疵，買受人自仍應受6個月期間之限制。本件原告復主張被告故意不告知系爭房屋有滲漏水瑕疵，故不受6個月除斥期間之限制，惟為被告所否認，自應由原告負舉證責任。然原告迄未能舉證證明，且原告係於買賣契約成立後交屋前發現系爭房屋有滲漏水瑕疵，被告並於交屋前委請懋昌工程有限公司就系爭房屋漏水進行高壓灌注及屋頂防水；嗣於交屋後之101年6月下旬及同年9月間，先後委由傳承實業社、竣承工程行施作防水及止滲工程，業如前述，足見原告於被告交付系爭房屋時，應有認知系爭房屋存在滲漏水瑕疵之可能，是縱被告交付系爭房屋時未為告知漏水瑕疵存在之可能性，買受人即原告仍應受上開法文所定6個月期間之限制。（四）再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條固有明文規定。然出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議要旨參照。又上開決議係就出賣人交付之買賣標的物瑕疵，其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致之情形為設題，討論出賣人所應負之債務不履行責任，惟就該瑕疵於契約成立前發生之情形，並非屬該次決議之範疇，自難據前開決議逕為相反之解釋，而認物之瑕疵於契約成立前發生，出賣人即無須負不完全給付之債務不履行責任，蓋物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，出賣人負有依債之本旨交付買賣標的予買受人之義務，買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，致買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度臺上字第1112號判決意旨參照）。準此，出賣人即被告於訂立契約時，疏於注意未發現特定物既存之瑕疵而出售並為交付，應認有可歸責於己之事由，在解釋上亦可認為係違反契約上之義務，應成立不完全給付，是被告抗辯系爭房屋於契約成立前即存有漏水瑕疵，並非於契約成立後始生，無不完全給付之適用云云，尚非可採。查原告依物之瑕疵擔保所得請求減少價金之權利，固已因逾6 個月除斥期間而消滅，惟其依不完全給付債務不履行之規定所得行使之損害賠償請求權，尚未逾15年之時效期間（民法第125條前段規定參照），自得據此請求被告賠償損害，不受民法第365條規定之限制。又原告雖主張系爭房屋漏水瑕疵之修繕費用預估為205,000元，惟本院囑託社團法人新竹市建築師公會鑑定結果，系爭房屋漏水瑕疵之修繕費用應為199,350元（見卷二第30、35至37頁）。本院審酌社團法人新竹市建築師公會就系爭房屋有否滲漏水等瑕疵及修復費用具有專業判斷能力，與兩造復無任何關係，其鑑定結果當能客觀公正。至被告雖以鑑定人未查覺現場難以搭設鷹架施工、建議施作防水層方式及工法不當及未詳予回覆其就鑑定報告所為之詢問等情，而辯稱鑑定人就鑑定事項不具備足夠之專業知識云云，惟社團法人新竹市建築師公會成立於民國40年，其成員均為專業之建築師，自有判斷一般住宅滲漏水原因及防止滲漏措施、修繕費用之能力，至修繕方式純屬技術與執行層面，不涉及專業能力，如鑑定人建議方式未能符合施工現場客觀環境，本得由被告另以相同效果之施工方式替代，被告以此質疑鑑定人之專業能力，應無理由。再按關於給付不完全之點，固應由債權人負舉證責任，惟不完全給付，非有可歸責於債務人之事由，則為債務人免責要件，故債務人以不完全給付係因非可歸責於己之事由所致為抗辯，即應由債務人證明之。系爭房屋有滲漏水之瑕疵，已如前述，而被告於締約時，並未告知該瑕疵於原告，原告不知有瑕疵仍為購買系爭房屋，則被告所為給付之內容即不符合債務本旨，惟被告並未能舉證證明其有何不可歸責之情事，是原告依民法第227條之規定，請求被告負不完全給付之債務不履行責任，賠償199,350元部分，應屬有據；至逾上開金額之請求，即屬無據。（五）被告又辯稱系爭房屋滲漏水原因係位於共用部分，為全體共同使用者須共同負擔修繕義務，原告對此得請求之價金，應以被告所應負擔之修繕費用計算，且原告對損害之擴大為與有過失，其所得請求之金額應減輕或免除之云云。惟按專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理人負責或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項前段固分別定有明文。然公寓大廈管理條例係為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質所制定，所規範者為區分所有權人間之權利義務關係，及由區分所有權人所選任之住戶組成之管委會之權限，並非因此排除各區分所有權人出售房屋時，依民法規定對買受人所應負之物之瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任。故縱認系爭房屋滲漏處位於所在大樓之共同部分，亦屬區分所有權人對管委會請求修繕之權利。原告是否曾請求管委會修繕或請求其他區分所有權人分擔修繕費用，均不影響被告依系爭買賣契約約定所應負之瑕疵擔保或債務不履行責任。又所謂被害人與有過失，須被害人之行為助成損害之發生或擴大，就結果之發生為共同原因之一，行為與結果有相當因果關係，始足當之。倘被害人之行為與結果之發生並無相當因果關係，尚不能僅以其有過失，即認有過失相抵原則之適用。查系爭房屋於交屋前即存有漏水瑕疪，並自101年4月22日起至101年9月間止，由被告委由懋昌工程有限公司、傳承實業社、竣承工程行施作防水修繕，其間原告並無拒不配合之情，嗣於同年11月20日，原告復發現系爭房屋漏水並通知被告，兩造約定於同年12月1日會同竣承工程行查看系爭房屋漏水情形，惟因竣承工程行人員遲到，而為原告拒絕進入，嗣原告復因配偶懷孕而拒絕被告派員施工等情，為兩造所不爭，足見原告並非自始拒絕被告修復或消極容任不修復，實乃被告委任之承包商對於系爭房屋外牆龜裂及屋頂板滲漏之瑕疵，無法有效修復；況被告復未舉證證明迄102年10月3日新竹市建築師公會會勘時，系爭房屋主、次臥室、廚房及外牆、屋頂滲漏水之瑕疪確有因原告上開行為而擴大滲漏水情形，則其抗辯原告有權利濫用，且對於損害之擴大與有過失，並據此請求減免其賠償責任，應無可採。（六）從而，原告依民法第227條之規定，請求被告負不完全給付之債務不履行責任，賠償199,350元，核屬有據，至逾上開金額之請求，即無理由。五、綜上所述，原告本於不完全給付之法則，請求被告給付199,350元及自起訴狀繕本送達被告翌日即102年2月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法有據，應予准許。逾此部分之請求，即乏所據，應予駁回。六、本判決主文第一項所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，而該部分被告並陳明願供擔保，聲請免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告其餘假執行之聲請，則因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 103 年 11 月 20 日民事第一庭法官楊明箴以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 11 月 24 日書記官李慧娟

臺灣新竹地方法院102年度訴字第318號

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