臺灣新竹地方法院102年度重訴字第28號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 103 年 02 月 26 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 102年度重訴字第28號原　　　告　富米建設有限公司
法定代理人　張玟竣
訴訟代理人　鄒玉珍律師
複代理人　　李新宗
被　　　告　財團法人祭祀公業林公九牧
法定代理人　林光華
訴訟代理人　洪大明律師
上列當事人間履行契約事件，本院於民國103年2月12日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
二、原告主張：
（一）原告前就坐落新竹縣竹北市公園段329、330、331、332、333 地號土地五筆，與被告簽訂「合作興建契約書」。依系爭契約書第十一條之約定：甲方（即被告）應配合提供一切有關文件配合乙方（即原告）直接過戶給乙方指定之個人或法人承購客戶，甲方應於接獲乙方通知七日內將相關文件備妥給乙方，不得無故拖延，如有延誤每逾壹日應賠償乙方應分得房屋銷售款之千分之壹。而原告前曾於民國99年12月2 日，以存證信函通知被告於同年月15日前，備妥所有權移轉登記所需之證、文件及公業印鑑證明書等，交付原告公司，俾憑辦理相關手續，惟被告遲至100 年3 月16日，始交付所有權移轉登記所需之證、文件及公業印鑑證明書等予原告，被告顯已違反上開約定，應自99年12月16日起負遲延責任，迄至被告履行交付日之100年3月16日止，共計遲延90日，而依系爭契約所定，原告應分得之房屋銷售款為新台幣（下同）27,908萬元，則被告因違約遲延給付，應賠償原告之金額為25,117,200元。
（二）對於被告答辯之陳述：
１、本件合建房屋於99年12月15日前已蓋好，並已達可以過戶之階段，有新竹縣政府99年11月3日核發之（099）府使字第00507 號使用執照及兩造共同委任辦理相關登記手續之代書人魏汝欽於本院之證述可以為證。至被告抗辯絕無可能依取得使用執照時之現況交屋云云，顯係將過戶與交屋混淆，容有誤會，本件原告主張被告違約之事實係指未提供文件配合原告直接過戶給原告指定之承購客戶，與交屋無關。
２、系爭契約書第十一條所指「房屋」銷售款之千分之一，其真意係指原告分得部分（包括房屋及土地）之統稱，故包括「土地」，此亦有證人魏汝欽到庭證述之內容可證。
３、兩造基於契約自由原則，約定給付違約金標準，且未約定以受有損害為給付條件，應屬懲罰性之違約金；況被告無端遲延，已造成原告營建資金回籠及貸款承購戶之金融機構核撥貸款之遲延損失，被告辯稱違約金有過高情事，應予酌減云云，並不可採。
４、被告抗辯其應取得地下一層全部之產權云云，然查，本件合建案被告應分得部分，業已於合建契約書第12頁「建議地主配回：22567萬」項下載明「地下一層計32車位*80萬＝2560萬」，足見不及於機車停車位及其他公設部分，被告抗辯，容有誤解。至被告主張應分得32個汽車停車位，卻短少4 位部分，原告同意以每位80萬元計算，由被告行使抵銷權。另一殘障車位部分，被告已取得產權，是被告亦主張計價抵銷，並無理由。
（三）為此爰依系爭契約約定，提起本訴，並聲明請求：
１、被告應給付原告25,117,200元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、第一項請求，原告願供擔保，請准與宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告對於其在99年12月15日前已將房屋興建完成，並已達過戶之階段，均未見證明，豈能僅憑存證信函，即認定被告違約。至原告於取得「使用執照」後，並無法立刻交屋予客戶及向銀行取得貸款，尚需俟後續工程皆已全部完工（超過三個月），方得為交屋、貸款。由此時序觀之，被告並無任何之遲延，原告亦無任何之損害。
（二）原告稱系爭契約書第十一條所指之「房屋」其契約真意係指「房屋及土地」，惟該條文字已明白記載「分得房屋銷售款」，原告豈得反於契約文字而更為曲解。況且，原告因系爭合建案已獲利甚豐，依正常交屋程序，亦未因受承購戶求償而有任何積極、消極損害；反之，被告為一公益性質之財團法人，財產由老屋派下員捐資創設，是原告要求高達25,117,200元之違約金，確有過高情事，應予酌減。
（三）證人魏汝欽於本院之證言，有偏頗之虞，難以信實：
１、原告於竹北地區之建案，幾乎均由證人包辦代書業務，其證詞自可能偏袒原告。
２、證人庭稱簽約見證時沒有逐條跟兩造解釋契約內容之意見，且合建契約書不是證人提供，契約書第11條在簽約時也沒有特別解釋條文意思，但是兩造也都沒有意見。足證證人只是單純在契約上見證，對於契約內容實際為何，根本不甚知悉；其有利原告之陳述，亦係立於與原告業務往來之立場為之，不足採信。
（四）另被告主張以下列金額為抵銷之抗辯：
１、依系爭合作興建契約書所附地下一層平面圖，上戴「甲方（即被告）取得B1全部」，由建物登記謄本所載，地下一層之面積為1493.74 平方公尺，惟原告將地下一層過戶予被告之面積至多僅1074.92平方公尺（4302.63×24983/10
0000＝1074.92 ），至少不足418.82平方公尺。據本件誠德不動產估價師聯合事務所之估價報告書結論所載，地下一層於102年4月間之價格為每平方公尺38,842元，則不足部分之價值為1,626萬7,806元，被告以此主張抵銷。
２、又依系爭契約書所附之「合建規劃建議書」第伍條第二項之記載，2樓之單價為每坪20萬元，但同條第一項卻記載1、2樓之單價為每坪48萬元，關於2樓之單價48萬元部分，顯然有誤且不合理，應為20萬元始正確，故原告每坪不當利得28萬元。又2 樓部分面積如被告所提附件二所示（見本院卷第103 頁），分別為121.91平方公尺、102.35平方公尺、121.91平方公尺，各拆合為36.87 坪、30.96 坪及36.87 坪，總計原告之不當利得為2,931萬6,000元【計算式：（36.87＋30.96＋36.87）×280,000＝29,316,000】
，被告亦主張得以此金額抵銷之。
（五）綜上，原告之主張，應無理由，且違約金之金額過高，應予酌減。另被告亦得以上開金額為抵銷之抗辯，經抵銷之結果，原告已無可請求之金額。為此答辯聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利之判決，請准供擔保，免為宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造就原告所有坐落新竹縣竹北市公園段329、330、331
、332、333地號土地簽訂「合作興建契約書」（原證一）。其中第十一條約定：甲方（即被告）應配合提供一切有關文件配合乙方（即原告）直接過戶給乙方指定之個人或法人承購客戶，甲方應於接獲乙方通知七日內將相關文件備妥給乙方，不得無故拖延，如有延誤每逾壹日應賠償乙方應分得房屋銷售款之千分之壹。
（二）原告前於99年12月2 日，以存證信函（原證二）通知被告於99年12月15日前，備妥所有權移轉登記所需之證、文件及公業印鑑證明書等交付原告公司，俾憑辦理相關手續，經被於100年3月16日交付所有權移轉登記所需之證、文件及公業印鑑證明書予原告。
（三）系爭房屋經新竹縣政府於99年11月3日核發（099）府使字第00507號使用執照（原證三）。
四、兩造爭執要旨：（一）原告請求被告給付如訴之聲明所示之違約金是否有理由？（二）被告主張抵銷之抗辯有無理由？茲分述之：
（一）原告請求被告給付如訴之聲明所示金額之違約金，有理由：
１、本件系爭契約第十一條約定：「甲方（指被告）應配合提供一切有關文件配合乙方（指原告）直接過戶給乙方指定之個人或法人承購客戶，甲方應於接獲乙方通知七日內將相關文件備妥給乙方，不得無故拖延，如有延誤每逾壹日應賠償乙方應分得房屋銷售款之千分之壹。」，查：
⑴原告於99年12月15日前已將本件合建房屋蓋好，此有新竹縣政府99年11月3 日核發之(099)府使字第00507號使用執照（見原證三）可為證明。合建房屋業經建竣，核發使用執照，已達可以過戶之階段，此亦有兩造共同委任辦理相關登記手續之代書人魏汝欽於102 年4月3日言詞辯論期日到庭，其證述內容如下：「法官：合建契約第十一條，甲方要配合一切文件……等，所謂接獲乙方通知，乙方要在什麼情形下要去通知甲方？（提示）證人：一般我們會通知，是在取得使用執照之後，就會通知對方，契約上面都有載明何時要備證、提供證件。法官：簽立契約時，有無說明在什麼情形下要通知？證人：沒有特別說明，但是我們的程序，就是取得使用執照時，可以開始辦理所有權移轉，保存登記的相關業務時，代書就會通知備證，被告是祭祀公業所以準備的文件比較多，比如說派下大會開會的紀錄、法人登記、印鑑證明印鑑章、權狀等等。我有參與通知。法官：取得使用執照，是否就可以辦理過戶？證人：取得使用執照時，就可以辦理保存登記，再來就是報稅，土地申報土地增值稅，建物辦理保存登記後，要申報房屋稅籍才能夠申報契稅。之後就可以辦理過戶登記。」。⑵原告稱被告遲至100年3月16日始交付文件，亦有被告於該日交付兩造共同委託之代書即本件證人魏汝欽相關文件、資料並用印完畢之簽收註記案件（見原證八）可為證明。⑶依原證一之合作興建契約書第十一條，係指如有延誤每逾一日應賠償乙方應分得「房屋」銷售款之千分之一：
查本件合建，原告分得部分非單「房屋」，尚包括「土地」，原證一合作興建契約書第十一條所指之「房屋」其契約真意係指乙方（即原告）分得部分（包括房屋及土地）之統稱，契約用字不夠嚴謹，被告所稱，容有誤會，此亦有兩造共同委任辦理相關登記手續之代書人魏汝欽（亦為兩造簽訂合作興建契約書之見證人）到庭證述內容可為證明：「法官：契約書所謂應分得房屋銷售款是指什麼？（提示）證人：房屋和土地是壹個價錢，這裡所指的應分得房屋銷售款應該是指房屋和土地（房地）的價錢。因為習慣上都講買賣房屋，所以契約上才寫房屋銷售款，但是合建時，都是依照土地的成本和建物的成本作成計劃書來作為價金的推斷。這些價金的推斷是指賣給客戶的價金以及兩造分配的部分」。是該銷售款顯係指合建契約書內合建規劃建議書伍、總銷金額、建商配比項所列之金額27,908萬元，應無疑義。
⑷違約金是否過高，應由被告舉證，惟被告就此並未舉證，無從核減違約金：
查兩造基於契約自由原則，約定給付違約金標準，且未約定以受有損害為給付條件，況被告無端遲延違約達三個月之久，罔顧原告是否將對承購戶造成違約賠償責任，原告指出其投資營建資金達二億多元，其資金回籠之延遲以及貸款承購戶之金融機構核撥貸款之延遲損失，即難以計算云云，不無斟酌之餘地，是以被告既未舉證何謂過高，本院即無斟酌予以核減之空間。
２、基上，被告顯已有違契約書第十一條約定，而應自99年12月16日起負遲延責任，迄至被告履行交付日（100年3月16日）共計遲延90日，而依兩造契約書所定，原告應分得房屋銷售款為27,908萬元，是依契約第十一條約定，被告因違約遲延給付，應賠償原告25,117,200元整（計算式：000000000÷1000＝279080×90＝25,117,200元）。
（二）被告主張抵銷為有理由：
１、被告主張：依原證一合約書後附之「合建規劃建議書」第伍條第二項之記載，2 樓之單價為每坪20萬元，但同條第一項卻記載1、2樓之單價為每坪48萬元，關於第一項2 樓之單價48萬元之記載，顯然有誤、不合理，此部分之2 樓單價，亦應為20萬元，始正確、合理，故原告每坪不當利得為28萬元云云。查本院於102 年11月15日到系爭大樓履勘，2 樓是夾層屋，屬第二次施工之違章建築，夾層之高度為3米，一樓則為3.6米，有勘驗筆錄可稽，此為兩造所不爭執，既屬夾層屋，又為違章建築，原告將二樓之房價與一樓同視均認定售價為48萬元，顯有不當得利之情形，茲就其不當得利計算如次：
⑴竹北市○○路○段00號2樓：121.91平方公尺（拆合36.87坪），原告之不當利得為1,032萬3,600元【計算式：
36.87×280,000＝10,323,600】。
⑵竹北市○○路○段00號2樓：102.35平方公尺（拆合30.96坪），原告之不當利得為866萬8,800元【計算式：
30.96×280,000＝8,668,800】。
⑶竹北市○○路○段00號2樓：121.91平方公尺（拆合36.87坪），原告之不當利得為1,032萬3,600元【計算式：
36.87×280,000＝10,323,600】。
上述三項合計2,931萬6,000元，上開款項，原告應支付予被告，原告不當得利之金額已超過其訴之聲明請求之金額2,511萬7,200元，兩相抵銷結果，原告已無任何款項可資請求。
２、被告另主張原告過戶予被告關於地下一層之面積，至少不足418.82平方公尺，依本件估價報告書結論所載，該地下一層於102年4月間之價格為每平方公尺38,842元，則不足部分之價值為1,626 萬7,806 元，應予抵銷云云。惟查，前開地面二樓部分之不當得利，已超過原告之請求，此部分是否應予抵銷，本院即無庸加以審酌。
五、綜上所述，本件原告依系爭契約請求被告給付違約金雖有理由，已如前述，但被告主張之抵銷抗辯亦有理由，原告主張之金額，經抵銷後，被告已無庸再給付原告任何金額，爰判決駁回原告之訴及其假執行之聲請。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 26 日民事第一庭 法 官 郭松濤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 103 年 2 月 26 日書記官 謝國聖