臺灣新竹地方法院102年度重訴字第68號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 103 年 03 月 31 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 102年度重訴字第68號原　　　告
即反訴被告　台灣敦豪供應鏈股份有限公司
法定代理人　黎志豪
訴訟代理人　楊久弘律師
被　　　告
即反訴原告　鴻友科技股份有限公司
法定代理人　陳文聰
訴訟代理人　馮博生律師
楊東晏律師
高瑞德律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103年3月10日辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應給付反訴原告新台幣肆拾捌萬零捌佰肆拾玖元，及自民國101年3月13日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。
四、反訴費用由反訴被告負擔。
五、本判決第三項得假執行，但反訴被告如於假執行程序實施前，以新臺幣肆拾捌萬零捌佰肆拾玖元為反訴原告預供擔保者，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
甲、程序方面：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；但於有訴訟代理人時訴訟程序不當然停止；又承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第173 條前段、第175 條第1 項及第176 條分別定有明文。查原告台灣敦豪供應鏈股份有限公司之法定代理人原為林金國，嗣於訴訟進行中變更為黎志豪，因原告於訴訟中已委任訴訟代理人，是其訴訟程序不當然停止，且原告法定代理人黎志豪已以書狀聲明承受訴訟，並提出新北市政府函及股份有限公司變更登記表為證( 見本院卷二第217頁至220頁 )，揆諸前開規定，核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣原告因經營倉儲業務，為替客戶提出最佳解決方案，就近服務新竹地區及位在新竹科學園區內之客戶，委託仲介即訴外人昇陽國際地產開發有限公司(下稱：昇陽公司)尋找適合之廠房承租，其後經訴外人昇陽公司仲介人員即訴外人謝啟旭介紹與被告洽商一年多時間後，於民國99年10月20日承租被告鴻友科技股份有限公司所有位在新竹市○○○區○○○路00號1樓及B1之部分區域(下稱：系爭廠房)，並與被告簽訂「租用廠房合約書」(下稱：系爭租約)，租期自99年12月1日起至102年10月31日止。而為能令系爭廠房符合原告之使用需求，雙方特於系爭租約第3 條約定，被告同意原告自99年11月1 日起至99年11月30日止先行施工，原告也因此投入新台幣(下同)4,924,188 元施作相關設施。詎料，被告竟於99年12月27日發函原告，以原告於系爭租約開始生效後，仍未能依科學工業園區設置管理條例(下稱：系爭管理條例)第3 條之規定取得入園許可，致使主管機關新竹科學工業園區管理局(下稱：科管局)要求被告不得將廠房出租原告，否則將對被告作出嚴厲裁處，為保障被告公司權益為由，即未經原告同意單方面終止系爭租約，並向科管局建管組表示，其係依系爭租約第7 條約定方式終止系爭租約，並會清空該出租區域。
(二)嗣後，被告屢次發函原告，要求遷離系爭廠房，否則其將就系爭廠房進行斷水斷電措施，並處置原告置於系爭廠房內之物品。原告為此曾多次向被告表示其片面終止租約並不適法，如其執意違約原告主張保留一切損害賠償請求權，並向被告請求相關損害賠償。惟在被告一再威脅下，原告為避免因系爭廠房遭斷水斷電，而遭受更大之損失，迫於無奈始於100年5 月13日搬離系爭廠房B1部份，並於100年12月間完成系爭廠房所有區域之搬遷。惟依系爭租約第7條第1點約定「租賃期間，甲乙雙方如有終止租約需要時，得於三個月前書面通知解約，經甲乙雙方書面同意後，終止租約。」等語，原告自始至終皆未同意終止租約，在被告威脅斷水斷電等情形下遷離系爭廠房，實係迫於無奈，被告片面寄發終止契約通知書，應認無終止租約之效力。又被告進駐新竹科學工業園區已有20多年之久，理應清楚科學工業園區設置管理條例等與進駐新竹科學工業園區相關之規定，然當初兩造協商租賃系爭廠房之過程及其後簽訂書面契約時，被告從未提及原告需取得入園許可始可租用系爭廠房，原告對租用系爭廠房需取得入園許可乙事一無所知，否則不會明知無取得入園許可，卻又投入大量金錢改良系爭廠房並增加設備。
(三)且按，系爭管理條例非一般人可得而知之法規，原告亦非從事科學工業之公司，當然更不知悉，矧各地倉儲皆無要求須先取得許可，始可進駐之規定，從而原告實無從想像、更難注意進駐新竹科學工業園區須取得入園許可之規定，被告事前不告知原告此一規定，契約中亦未規範原告有取得入園許可之義務，原告並無違約之處，若如真欲細究，此應可歸責於被告而非原告，更遑論系爭租約是否應先報請科管局同意，更屬被告之義務，與原告無涉。此外，受科管局管理者係被告，原告與科管局間並無任何法律關係，科管局亦從未出面要求原告遷離系爭廠房，則既被告係被管理者，其即應知悉系爭管理條例等相關規定，並應知悉須取得入園許可始可進駐新竹科學工業園區，然其明知原告未取得入園許可，仍與原告簽訂系爭租約，即應承擔被科管局發現並遭處罰之責任，被告不可因其與科管局間之內部關係即單方面終止與原告間之系爭租約，故應認為被告終止系爭租約之意思表示並不合法，其終止行為無效，系爭租約仍繼續有效存在無訛。惟被告不僅遲遲不履行系爭租約，提供系爭廠房予原告，反而要求原告遷離系爭廠房，並威脅斷水斷電、處理留置物云云，實屬於法不合，故被告應對原告負違約之賠償責任。
(四)是以，因被告違法片面終止系爭租約之行為，原告業已遭受莫大損失，其中並包含相關商譽以及與原告客戶間之契約損害，是為維護原告之權益，爰依系爭租約第7條第1點之約定及民法第431條第1項 、第231條第1項、第216條第1項規定，向被告請求如下之項目與金額：
１、被告應給付原告相當於押租金之金額計1,523,200 元：
查，系爭租約第7條第1點係約定「租賃期間，甲乙雙方如有終止租約需要時，得於三個月前書面通知解約，經甲乙雙方書面同意後，終止租約…如乙方依前項規定提前終止合約，應賠償甲方相當於押租金之金額…」等語，本件原告自始至終皆未同意終止系爭租約，遷離系爭廠房係迫於無奈，系爭租約係被告單方片面終止，該終止行為並不合法。本件雖不符合前揭約定，惟依前揭約定內容，經雙方書面同意終止契約之合法終止情形下，乙方即被告尚須賠償原告相當於押租金之金額即1,523,200 元，故依舉輕以明重之契約解釋法理，於被告單方面違法終止契約之情形更應賠償原告。基此，被告應賠償原告相當於押租金之金額計1,523,200 元。退萬步言，即使前開約款無法為前揭解釋，原告應亦可類推適用向被告請求之。
２、被告應給付原告在系爭廠房內所做建物改良與增加設施之帳上剩餘價值之金額計3,939,350元：
查，依民法第431條第1項、上開系爭租約第7 條之規定及舉輕以明重之解釋法理，合法終止契約時承租人尚可向出租人請求償還有益費用，則出租人違法終止契約時，承租人應更可向承租人請求償還有益費用。基此，本件被告應賠償原告在系爭廠房內所做建物改良與增加設施之帳上剩餘價值之金額計3,939,350 元。退萬步言，即使前開規定無法為前揭解釋，原告應亦可類推適用民法第431條第1項之規定或兩造系爭租賃契約第7 條之約定，向被告請求。３、被告應給付原告搬遷費用計3,384,796 元：
查，本件系爭租約已訂有履行期間，卻因被告之片面違法終止並不斷威脅恐嚇原告如不搬遷將斷水斷電，強迫原告搬遷而不履行系爭租約，原告雖多次向被告表示終止不合法，並促請被告履行系爭租約，仍懼於被告之威脅恐嚇而不得不搬遷。是以，系爭建物為被告所有，其並無不能履行之情形，而被告於其可得履行之情形下不予履行，屬給付遲延而應賠償原告之損害。故原告當得依民法第231 條第1項及216條第1 項規定，請求被告賠償原告因其遲延給付而致需遷離系爭廠房所花費之搬遷費用計3,384,796 元。
４、至於原告已給付被告之押租金部分，原告主張與原告尚未支付被告之相關水電及廠房租賃費用等相關費用互相抵銷，不再另予請求。
從而，被告應給付原告相當於押租金之金額計 1,523,200元、原告於租賃期間內在系爭廠房內所做建物改良與增加設施之帳上剩餘價值之金額計3,939,350 元及原告搬離系爭廠房之花費金額計3,384,796元，共計8,847,346元。
(五)對於被告抗辯所為之陳述：
１、被告辯稱系爭租約因違反民法第71條規定而無效云云，惟查：
⑴系爭管理條例第3條第1項及第4條第1項固然分別規定「本條例所稱科學工業，指經核准在園區內成立從事高級技術工業產品之開發製造或研究發展之事業」、「本條例所稱園區事業，指科學工業與經核准在園區內設立以提供科學工業營運、管理或技術服務之事業」等語，惟上開規定僅係在定義科學工業及科學園區內之事業範圍，並非效力規定，且依同條例第10條第3 項規定「園區事業投資計畫實施後，未依經營計畫經營，且未經管理局核准延期或變更經營計畫者，得撤銷其投資案並令其遷出園區」等語，更可知若在科學園內從事之事業範圍不符該條例規定，亦僅為該事業應否受該法規範而搬遷之問題。足見上開條例相關規定並非效力規定，參諸台灣高等法院87年度上字第60號判決意旨，上開條例規定顯非民法第71條所稱之強制或禁止規定，被告辯稱原告未依該條例第4 條規定取得園區許可，依民法第71條規定系爭租約無效云云，於法實屬無據，而不足採。
⑵退步言之，縱認系爭租約違反民法第71條規定而屬無效 (原告否認之)，被告亦應依民法第245條之1第1項規定對原告負損害賠償責任。蓋如前所述，被告明知原告為倉儲業者，並明知進駐新竹科學園區需取得科管局入園許可證，卻惡意隱匿，致原告與被告簽訂系爭租約，原告亦係善意相信系爭租約合法有效而就爭租賃標的進行改建，果系爭租約確屬無效，在契約未成立時，當事人尚得依民法第245條之1 第1項規定就他方之締約過失請求損害賠償，依舉重明輕之法理，在契約無效之情形下，原告自得類推適用上開規定，就原告善意相信系爭租約為有效所受之損害，向被告請求損害賠償，而請求被告給付原告在系爭廠房所做建物改良費計4,924,188元及搬遷費計3,384,796元。從而，原告就前者僅請求帳上剩餘價值金額計 3,939,350元，並請求全部搬遷費，當屬有據。
２、被告又辯稱原告自應負遵守法令並向科管局申請入園許可之義務，原告違反系爭管理條例第3 條規定未取得入園許可，且違反系爭租約第11條第1 款規定及租約之附隨義務被告自有權終止系爭租約云云，惟查：
⑴原告因欲在新竹地區承租廠房乃於98年間委託訴外人昇陽公司尋找適合之廠房，當時陸續與訴外人智灝科技股份有限公司、緯創資通股份有限公司、嘉晶電子股份有限公司及頻率科技股份有限公司等位在新竹市科學園區之廠商接洽。期間為能尋覓妥適廠房，原告積極多次拜訪包括被告在內之各家廠商，經綜合比較後，方於99年10月20日與被告簽訂系爭租約、承租系爭廠房。在上開接洽過程中，包括被告在內之各家廠商均未告知原告，如欲進駐新竹科學園區需向科管局申請取得入園許可，每次會面均僅核對基本資料、丈量廠房尺寸及協商承租條件等，被告空言辯稱其有數次告知原告應注意園區相關法規云云，並非事實。且系爭租約簽訂後，原告即積極聘請廠商進場施作改建更新工程，直至接獲被告寄發之相關函文後，始知進入新竹科學園區需經科管局同意，因原告當時已投入大筆金錢進行廠房改良工程，為避免已付出之金錢及心血付諸流血，原告乃不得不向科管局提出相關申請，並委託財團法人工業技術研究院協助辦理進駐科學園區許可之相關程序，俾以符合科管局之規定，且因此交付372,000 元之保證金予科管局，取得准予辦理投資設立程序之核准函，惟因原告仍無法取得最終之核准函，被告又一再預告將對原告承租之廠房斷水斷電，原告擔心會影響客戶權益，為避免遭受更大損失，乃於100年5月13日搬離系爭廠房B1部份，並於100 年11月間完成系爭廠房所有區域之搬遷，未繼續使用廠房，並於12月間將系爭廠房交還予被告。
⑵原告雖於97年間即已進駐台北市內湖科技園區，惟進駐台北市內湖科學園區僅需向台北市政府辦理相關登記即可，並不需要取得該園區相關管理單位之許可證，該園區除台北市政府外亦無其他相關管理單位，且該園區亦無倉儲業者即物流業者不得進駐該園區之相關限制，輔以在原告與包括被告在內之各家廠商長達1 年多之接洽過程中，被告及其他廠商均未告知原告需取得科管局之入園許可，是原告根本不知進駐同屬科學園區之新竹科學園時需取得科管局之許可證，且兩造簽訂之系爭租約亦未規範原告有向科管局取得入園許可之義務。實則，就原告所知被告在進駐新竹科學園區後，在該廠房出租予原告前，曾多次將該廠房出租予其他公司，為有出租經驗之房東，被告實不可能不知向其承租廠房之房客需取得科管局之入園許可證及其相關法令，然被告明知原告為倉儲業者，無法進入新竹科學園區，於與原告接洽簽約之際，卻惡意隱瞞相關規定，未告知原告上情，實有可歸責事由。是被告惡意隱瞞在先，事後又藉此違法終止與原告之系爭租約，並強令原告搬遷，造成原告損害，被告之舉實有違誠信。果原告明知需取得科管局之核准，且物流業者無法進入新竹科學園區，原告實不會貿然投入大筆金錢進行廠房改良工程，足見原告實非不願意配合取得科管局之同意證明，係確實不知有該等規定存在，且核准函實係原告在財團法人工業技術研究院(下稱：工研院)專業之協助與建議下而處理取得，並非原告向科管局騙取。被告稱原告置之不理等語，實非事實。
⑶被告雖再辯稱原告未取得科管局之同意證明，業已違反系爭租約第11條約定云云。惟查：
①系爭租約第11條第1 款係約定「甲方(即原告)對於上開標的物之管理使用，不得違背法令之規定，亦不得用以存放危險物品，而致影響公共安全。」等語，該等約定乃一般租賃契約慣有之條文，參諸該條約定之前後文意、一般租賃契約為該等約定之目的及一般承租人對該條約定之理解，該條所稱之「違背法令」，應指管理、使用租賃物時，有違背法律強制規定而足以影響公共安全、環境衛生或造成類此結果之情形，諸如使用該租賃物於製造、販售毒品、違禁物，或對該租賃物之裝潢使用違反消防法規、環保法規等情，應不包含系爭管理條例規定。蓋依系爭管理條例第1 條規定可知，該條例立法目的乃在規範科學工業園區之設置及管理，俾其設置能達引進高級技術工業及科學技術人才，以激勵國內工業技術之研究創新，並促進高級技術工業之發展之目的，縱有違反，亦不致造成公共安全、環境衛生或類此危害。是該條例及科管局據此訂定之「自建廠房轉租規則」規定並非系爭租約第11條所稱之「法令」，縱原告進駐新竹科學園區不符合該條例及規則之規定，仍不得逕認原告有違反系爭租約第11條第1 項約定之情，更遑論系爭租約並未明文課以原告應取得科管局入園許可之義務。而被告稱「依科管局所訂自建廠房轉租規則，被告需將原告之入區許可…報請科管局取得該局之同意」等語，顯見被告亦自承取得入園許可乃被告之義務，而非原告，被告事後以原告未取得入園許可為由，辯稱原告違反系爭租約第11條第1 項約定云云，實屬無據，且有違誠信。
②退步言之，縱認系爭租約第11條第1 款所稱之法令包含系爭管理條例第3 條，惟如前所述，原告根本不知進駐新竹科學園區需取得科管局之同意證明，是原告亦無違背系爭租約第11條之故意，反而係被告有可歸責事由，自不得認原告有違背該條約定之情，被告終止系爭租約自屬無據，當無疑問。
⑷被告雖另辯稱原告未配合簽訂新約及提出廠房使用現況表已違反從給付義務、附隨義務，被告得終止系爭租約云云，惟查：兩造既已簽訂系爭租約，原告所負之義務主要為依系爭租約支付租金，本無再另行與被告簽訂新約之義務，而原告使用系爭租賃標的之狀況，亦一直有告知被告，且依被告所述需依科管局之自建廠房轉租規則提出廠房使用現況表之義務人乃被告，自應由被告依原告所告知之系爭租賃標之狀況製作該表，是原告並無配合簽訂新約及提出廠房使用現況表之從給付義務或附隨義務，更遑論有違背該等義務之情，被告上開所辯實屬無據。
⑸實則，受科管局管理者係被告，原告與科管局間並無任何法律關係，科管局亦從未出面要求原告遷離系爭廠房，則既然被告係被管理者，其即應知悉系爭管理條例等相關規定，並應知須取得入園許可始可進駐新竹科學工業園區，而其明知原告未取得入園許可，即在未告知原告之情形下，與原告簽訂系爭租約，被告即應承擔被科管局發現並遭處罰之責任，當不可因其與科管局間之內部關係即單方面終止與原告間之系爭租約至明。
⑹綜上，原告自始不知原告需取得科管局之入園許可，且該等不知乃可歸責於被告之事由，系爭租約亦未規範原告有取得入園許可之義務，原告並無任何可歸責事由，亦無違背契約義務之情，被告貿然終止系爭租約，實不合法，原告自得向被告請求損害賠償，且原告於知悉需取得入園許可後，已積極著手辦理相關事宜，故原告並無過失，被告請求依民法第217 條規定請求酌減損害賠償金額，實屬無據。
３、被告再辯稱其係合法終止兩造租賃關係，原告請求其賠償相當於押租金之金額及請求建物改良之剩餘價值，自屬無據云云，惟查：
⑴按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第423 條訂有明文。今被告明知原告係倉儲業者，承租系爭廠房之目的即係為經營倉儲相關業務，雙方基於此項目的而簽定系爭租約，被告自應提供符合原告需求狀態之廠房予原告，使原告得於租賃期間內使用系爭廠房從事倉儲相關業務，並於租賃關係存續期間，保持系爭廠房合於原告此等需求。豈料，被告交付予原告之系爭廠房，竟無法讓原告從事倉儲相關業務，甚至被告欲進一步以此為由收回系爭廠房，被告此舉顯已違反民法第423 條之規定，而屬違約，依前開所述，原告當得請求被告給付相當於租金之金額至明。
⑵次按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」，民法第227條第1項及第2 項定有明文。今被告交付予原告之系爭廠房不符合雙方約定之狀態，已如前述，而有可歸責事由，被告此舉顯已構成民法第227條第1項之不完全給付。原告因善意信賴系爭租約為有效，就系爭廠房進行裝潢工程在系爭廠房內做建物改良及增加設施，而增加支出，現卻因被告之不完全給付，致該等支出形同虛擲，造成原告除受有無法使用系爭廠房之損害外，尚受有支出建築改良款之損害，原告自得依民法第227條第2項規定，請求被告賠償原告支出之該等建築改良款，現原告僅請求該等建築改良款之帳上剩餘價值計3,939,350 元，自無不可。
４、被告另辯稱原告請求之建物改良與增加設施之剩餘價值部分乃係相關門禁系統、裝修、網路電話及保全等系統之費用，姑不論該等建物改良物是否實際存在，原告於遷離被告廠房時已將其租用之區域內設施拆除並自行移置他處，原告未因此受有任何損害，原告上開請求自屬無據云云，惟查：依系爭租約第7條第1點約定及舉輕以明重之契約解釋法理，於被告單方面違法終止契約之情形，更應有該條之適用已如前述，是系爭租約上開約定既已約定，在被告終止租約之情形下，應賠償原告之金額為系爭廠房內之建物改良與增建設施之帳上剩餘價值，則不論該等改良與增建設施是否有搬離系爭廠房，原告均得依系爭租約上開約定，按帳上剩餘價值，請求被告賠償。況相關改良與增建設施，原告確有施作且有支付相關費用，被告稱門禁系統、裝修、網路電話及保全等系統是否確實存在，且原告已將該等改良物移置他處，並未受損害等語，顯與原告提出之施作項目明細表、相關單據(原證2 )及系爭租約約定不符。且原告就系爭廠房投入大筆金額進行裝修，地面、牆壁不平整處等均重新裝潢，網路電話、門禁系統及保全系統等亦須埋設管線、訊號線，此部分均須支付工事費，原告搬遷時，僅搬移放置客戶物品之料架等可活動式裝潢，以及門禁系統、網路電話及保全系統之主機本身，至於地面、牆壁乃至於附著於其上之裝潢，以及網路電話、門禁系統及保全系統等之管線、訊號線等，原告並未搬移，蓋此等設置物根本無法搬移，縱搬移對於原告亦無用處。是以，原告確實仍因增設門禁系統、裝修、網路電話及保全等系統而受有損害，當得向被告請求賠償至明。
５、被告復辯稱原告係因系爭租約無效或經被告合法終止後自行遷離，自無權向被告請求遷離費用云云，惟查：
⑴本件系爭租約已經訂有履行期間，因被告之片面違法終止並不斷威脅恐嚇原告如不搬遷將斷水斷電，強迫原告搬遷而不履行系爭租約，原告雖多次向被告表示終止不合法，並促請被告履行系爭租約，仍懼於被告之威脅恐嚇而不得不搬走。然系爭建物乃被告所有，其並無不能履行之情形，而於可得履行之情形下不予履行，應屬給付遲延而應賠償原告之損害。依據民法第231條、216條第1 項規定，被告應賠償原告因其遲延給付而致需遷離系爭廠房所花費之搬遷費用計3,384,796 元。
⑵退步言之，縱認系爭租約違反民法第71條規定而屬無效 (原告否認之 )，惟如前所述，被告明知原告為倉儲業者，並明知進駐新竹科學園區需取得科管局入園許可證，卻惡意隱匿，致原告與被告簽訂系爭租約，原告善意相信系爭租約合法有效而就爭租賃標的進行改建，果系爭租約確屬無效，在契約未成立時，當事人尚得依民法第245條之1第1 項規定就他方之締約過失請求損害賠償，依舉重明輕之法理，在契約無效之情形下，原告自得類推適用上開規定，就原告善意相信系爭租約為有效所受之損害，向被告請求損害賠償，而請求被告給付搬遷費計3,384,796 元，亦屬有據。
(六)原告為此聲明：
１、被告應給付原告8,847,346 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
(一)查，原告為德商DHL 物流集團於臺灣之關係企業，並於98年間進駐台北市內湖科技園區，同年委託訴外人昇陽公司向被告洽詢租用系爭廠房事宜，其間原告人員曾至被告廠房參觀後，自行擬具「鴻友科技大樓承租意向書」( 下稱：意向書 )，表明承租被告位於新竹科學園區廠房之意願，並透過訴外人謝啟旭於99年1 月21日以電子郵件提供該意向書予被告，兩造並於99年8 月31日簽訂意向書、於99年10月20日簽訂系爭租約，約定租期自99年12月1日至102年10月31日止。惟原告進駐後，科管局工商組及營建組於99年12月13日進行第一次現場稽查時，原告竟未能提出入區許可，經科管局官員表示，原告未向科管局申請核准入區，不具於科學園區內營業之法定資格，要求原告應儘速遷離，被告始赫然發現原告未依法申請入區許可，乃告知原告未向科管局申請入區許可即進駐被告廠房已屬違法，並要求原告應儘速向科管局取得入區許可，如不能取得許可，則應遷離被告廠房。惟科管局於99年12月22日第二次至現場進行稽查，原告仍未能提出入區許可。被告迫於無奈僅得於99年12月22日去函原告轉達科管局要求其遷離之意，並於同年12月27日再次去函通知原告，表明因原告未取得入區許可，已違反科學工業園區設置管理條例及系爭租約，原告應儘速遷離，然考量原告另覓廠房所需時間，故表示雙方應協議租約之終止時點。
(二)然，原告雖明知其未向科管局申請核准入區係屬違法，竟悍然拒不搬遷，被告僅得一方面分別於100年1 月11日、2月23日去函科管局請求同意延長搬遷時程，並獲科管局於100年1月19日園建字第000000000號及100年3月7日園建字第000000000 號函勉予融通搬遷時程；另一方面要求原告應儘速向科管局申請入區許可。嗣原告於100 年3月2日致函被告表示其已與科管局討論如何申辦入區許可；並於100年3月29日致函被告表示，原告已於100年3月21日向科管局申請入區許可，其目前向科管局申報之投資計畫中涉及之產線，將於獲得科管局審定其投資計畫後搬遷入被告之廠房。然科管局建管組於99年12月13日、12月22日進行現場稽查時發現，原告將租用廠房供物流目的使用與其於100年3月29日致被告函陳稱係就未來產線申請入區之使用方法不符，顯見原告違法使用卻未搬遷。被告乃於100年6月16日去函原告表示，因系爭租約於99年10月20日簽訂時，原告未依系爭管理條例第4 條取得入區許可，致系爭租約因違反民法第71條而無效；再者，原告未取得入區資格而使用被告位在科學園區內之廠房，亦違反系爭租約第11條所定原告使用租賃標的物不得違反法令之約定，如原告於100 年7月1日前取得科管局核發之入區許可者，應重新簽訂租約並協同報請科管局核准雙方新租約，或原告應暫時遷離被告廠房，俟雙方簽訂新租約經科管局同意後，再行遷入被告廠房。
(三)嗣原告於100年6月22日提供科管局100年6月20日園投字第0000000000號函原告之入區申請核准函，依該核准函所示，原告申請之營業項目為「研究、設計、開發、製造及銷售下列產品：半導體設備原廠零組件翻新再生及技術」，然而，原告自始至終均將系爭廠房供物流使用，從未用於半導體設備原廠零組件翻新再生及技術之業務。按系爭管理條例第3 條第1項、第4條第1項及第10條第3項規定及科管局所訂「自建廠房轉租規則」，被告須將原告之入區許可、雙方租約、廠房使用現況表等資料報請科管局取得該局之同意。故原告自有配合被告簽訂新租約，並將原告入區許可及廠房使用現況交予被告向科管局辦理報准之義務。然原系爭租約已因原告違法未取得入區許可而無效，已如前述，且科管局係於100年6月20日始核准原告入區，故科管局乃要求雙方租約之租期須在上述入區核准函日期後，亦即應重新簽訂新租約，被告乃於100年6月27日將新租約寄送予原告，請其儘速簽訂並配合提出廠房使用表現況，報請科管局同意。
(四)詎料，原告竟置之不理，經被告分別於100年7月25日、 8月23日、8月29日多次去函催請，原告拖延至100年10月間始提出其修訂之新租約版本，惟依原告修訂之新租約版本第13條第3 項所示，原告竟無端強脅被告先賠償原告23,123,200元，原告始願協同簽訂新租約以提交科管局同意。然自系爭租約租期始日99年12月1 日後，原告先未取得入區許可而違法使用被告廠房，後雖於100年6月20日取得入區許可，然從未將系爭廠房使用於入區許可所核可之營業項目，而仍係作為物流使用，名實不符，違反系爭管理條例第3條第1項、第4條第1項及第10條第3 項等規定，並違反系爭租約第11條第1 點所訂原告對於租用廠房之管理使用不得違背法令之規定。被告基於善意從未進行斷水斷電或有任何其他妨礙原告使用被告廠房之行為，甚者，因原告違法未取得入區許可，被告仍積極與科管局協調，並善意協助原告向科管局申請入區許可，原告實未受有任何損害可言。故原告違法於先，復自稱其受有23,123,200元損害云云，實屬無稽，更有違誠信。其後，兩造持續協商，原告仍堅持要求被告應支付其23,123,200元，被告不得已乃於100 年11月23日發函予原告重申前情，且其橫加該對被告不利、不合理、於法無據之23,123,200元賠償條款，衡情、理、法被告實無可能接受，亦足徵其並無意願租用系爭廠房，要求其應於100 年12月16日前遷離系爭廠房，被告並於100年11月25日發函原告，表示租金將計至100年12月16日為止，原告遂於100 年12月16日遷離被告廠房。(五)本件原告空言主張被告明知其未取得入區許可，卻仍與其簽訂系爭租約云云，被告否認之，蓋其自應負遵守法令並向科管局申請入園許可之義務。查：
１、系爭管理條例第3條第1項、第4條第1項明訂僅有取得入區許可之事業始得於科學園區內營運。又依同條例第16條第2 項規定「前項廠房以租售與園區內設立之機構，員工宿舍以租與園區從業人員為限。」等語，足見科管局就入區之申請設有相關規定。而因系爭租約簽訂時，原告並非屬經科管局核准入區之園區事業，且其於園區內進行營運，業已違反上開規定，且被告廠址位在新竹科學園區內，乃原告所明知，原告如欲租用被告廠房，即須遵守科學園區相關規定向科管局申辦入園許可，始得於園區經營事業，然原告自承其於99年10月20日向被告租用系爭廠房時並未取得入區許可，則系爭租約已因原告違反系爭管理條例，依民法第71條之規定而應為無效。再者，上開違法事實亦已違反本件租約第11條第1 點所設「甲方(即原告)對於上開標的物之管理使用，不得違背法令之規定」之規定，構成原告違約。原告雖另主張該約定之「法令」僅限於公共安全或環境衛生法令，不包含管理條例云云。然管理條例係於68年間由立法院通過並經總統公告生效之法律，自屬於該規定所約定之「法令」，原告強詞曲解，至屬無稽。２、原告雖又主張系爭管理條例第3條第1項、第4條第1項、第10條第3 項並非效力規定，而屬取締規定，違反上開管理條例之系爭租約並非無效云云。然查，管理條例第10條第3 項明訂「園區事業投資計畫實施後，未依經營計畫經營，且未經管理局核准延期或變更經營計畫者，得撤銷其投資案並令其遷出園區」；科管局核准函第8 點並明示：原告若於新竹科學園區內執行與核准之「半導體設備原廠零組件翻新再生及技術」無關「物流倉儲業務」，經科管局判定屬實，科管局即廢止本投資核准，原告即需依照規定遷出園區(被證10)。本件原告簽訂系爭租約時未向科管局提出投資計畫取得入區許可，乃違反上開管理條例規定，系爭租約自屬無效。倘認違反上開管理條例規定之系爭租約仍為有效，豈非謂原告仍得非法滯留於科學園區內？此顯有悖於管理條例第10條第3 項所設違法事業應遷出園區之明文，洵非可採。又，細譯原告所援引臺灣高等法院87年度上字第60號判決所示：「公司違反法律之規定從事章程登記以外之業務，只是其應否受該法處罰之取締問題，並非效力問題」意旨，僅係指原告違法於園區內經營倉儲物流業務之情形，則原告與其第三人客戶間之運輸倉儲等服務契約雖屬有效，然原告違法滯留於園區內，系爭租約已直接違反管理條例第10條第3 項之效力規定，遑論原告簽訂系爭租約時根本未取得入區許可，故爭租約已因民法第71條之規定而應為無效，當無疑問。
３、況原告已於98年間進駐臺北市內湖科技園區，依「臺北市內湖輕工業區輔導管理辦法」及「臺北內湖科技園區產業進駐彙整表」，僅限特定種類行業始得申請入區，故原告進駐內湖科技園區時曾向其主管機關申請入區許可，原告佯稱其不知法規及科學園區須經申請入區云云，顯屬不實。且原告於98年間即已派員前來參觀系爭廠房，被告亦已數次口頭告知原告如欲租用應注意園區相關法規，原告託稱其不知法規致其違法簽訂租約云云，與事實不符；再者，依高等法院91年度上國易字第14號判決意旨，遵守管理條例及其他諸多法令規定乃原告事業經營上應善盡之守法義務，姑不論被告是否曾告知原告應遵守科學園區法令，縱原告不知而違反系爭管理條例，亦屬原告之重大過失，不能託稱不知法令以卸責，迺原告無端將其知法守法義務轉嫁予被告，實屬無理。
４、至於原告另援引民法第245條之1第1 項規定，指稱被告惡意隱匿致系爭租約無效，應負損害賠償之責乙節，被告當否認之。蓋依臺灣高等法院98年度上字第563 號判決意旨：「依任何人不得因不知法律而免除責任之法理，被上訴人本應自行瞭解法令之規定，被上訴人未預為查詢清楚，難謂無重大過失」，本件被告並無可能隱匿公開之法律規定，被告亦從未對原告有任何不實之說明，況依上開判決意旨，原告未盡自己守法義務乃原告之重大過失，要不能將其守法義務及重大過失無端轉嫁予被告，原告援引民法第245條之1第1項，自屬無據。
(六)原告再主張系爭租約應仍有效存在，被告遲不履行系爭租約，提供系爭廠房予原告，反要求原告遷離系爭廠房，被告應對原告負違約之賠償責任等情，被告亦否認之。蓋如前述，原告雖於100年6月20日雖取得入區許可，然其從未將所租用之廠房使用於入區許可所核可之營業項目，違反系爭管理條例第3條第1項、第4條第1項及第10條第3 項等規定及系爭租約第11條第1 點所定之規定，被告自有權終止雙方租賃關係。縱因事實上原告仍持續使用系爭廠房並支付租金及水電費，然其於100年6月20日以「半導體設備原廠零組件翻新再生及技術」申請並獲得入區許可後，自有依科管局「自建廠房轉租規則」配合被告簽訂新約，並將原告入區許可及廠房使用現況表交予被告向科管局辦理報准之從給付義務或附隨義務。惟原告自知其實際使用情形與入區許可之營業項目不符，如報經科管局查明，勢將遭科管局撤銷其投資許可並令其遷出科學園區，故原告百般推託不簽訂新租約，經被告100年7、8 月間多次去函催請原告配合，原告仍拒絕履行，亦未依「自建廠房轉租規則」提出廠房使用現況表予被告以向科管局報准，故依最高法院100年度台上字第2號及171 號判決意旨以觀，原告未配合簽訂新約及提出廠房使用現況表予被告以向科管局報准，乃構成從給付義務或附隨義務之違反，被告於 100年11月23日發函要求原告遷離系爭廠房，並終止雙方租賃關係，自符合民法第227條、第254條而屬適法、正當，原告主張系爭租約仍繼續存在，並請求被告負賠償之責，反無理由。
(七)原告雖另主張其承租系爭廠房之目的係為經營倉儲相關業務，豈知系爭廠房無法讓原告從事倉儲相關業務，被告乃違反民法第423 條所設出租人應維持租賃物能合於使用收益目的之規定，自應負賠償之責云云。然查：系爭租約並未約定原告租用廠房之目的。實則，依原告100年3月29日函表示，原告已向科管局提出投資計畫申請，且原告於園區外已設有產線製程，目前在被告廠房之貨物進出均係為區外之產線製程所需，俟取得入區許可後，將區外之產線移入被告廠房以符合其向科管局提出之投資計畫。被告乃不疑有他，誤認原告於被告廠房之貨物進出係供原告投資計畫之產線製程使用。嗣後，科管局於100年6月20日以園投字第0000000000號函核准原告之入區申請。依該核准函所示，原告申請之投資項目為「半導體設備原廠零組件翻新再生及技術」，科管局核准函第8 點並明示：「原告若於新竹科學園區內執行與核准之「半導體設備原廠零組件翻新再生及技術」無關「物流倉儲業務」，經科管局判定屬實，科管局即廢止本投資核准，原告即需依照規定遷出園區」。然原告自承並未從事半導體設備原廠零組件翻新再生及技術之業務，足見原告100年3月29日函稱將依照科管局核准之投資計畫將區外產線製程移入區內云云，顯係故意詐騙被告；又原告自稱其租用廠房目的係為經營倉儲物流業務，而非經營「半導體設備原廠零組件翻新再生及技術」業務，迺其以「半導體設備原廠零組件翻新再生及技術」之名目向科管局取得核准函，自屬詐騙科管局。原告違法於先，復自稱其受騙受有損害，實屬無稽，更有違誠信。
(八)至於有關原告請求被告負損害賠償責任之部分，被告亦否認之。蓋：
１、原告自承有關系爭租約第7條第1點所設賠償事宜係以雙方合意提前終止租約之情形，始有適用。然本件係因系爭租約因原告未取得入區許可、違反系爭管理條例第3條、第4條而無效；另，原告於100年6月20日取得入區許可後，未於承租之被告廠房經營該入區許可所核准之營業項目，違反系爭管理條例第3條第1項、第4條第1項及第10條第3 項等規定，並違反系爭租約第11條第1 點之規定；且原告又未配合被告簽訂新約並以向科管局報請同意，亦構成從給付義務或附隨義務之違反，經被告合法終止雙方租賃關係。故系爭租約第7條第1點自無適用之餘地。從而，原告請求被告賠償相當於押租金之金額及請求建物改良之剩餘價值，自屬無據。
２、又有關原告請求之建物改良與增加設施之剩餘價值部分，查：原告所主張者乃相關門禁系統、裝修、網路電話及保全等系統之費用，然姑不論該等原告所稱之建物改良部分是否實際存在，原告於遷離被告廠房時已將其租用之區域內設施拆除並自行移置他處，至該等主機連接之電線、訊號線因欠缺該等主機運作，對被告亦毫無剩餘價值可言，故原告上開請求自屬無據。
３、而有關被告請求搬遷費用部分：如前述，原告因未取得入區許可而違法租用被告廠房，其後又自行變更申請入區之營業項目並拒不配合被告向科管局報告並取得該局之同意，故原告係因系爭租約無效或經被告合法終止後自行遷離，自無權向被告請求遷離費用。再者，原告主張被告要求其遷離受有損害云云，原告自應就該等工程是否有實際施作？原告是否已支付該等費用？原告於系爭廠房自行拆除之設施如又安裝於原告新廠址，該等設備之費用應予扣除而不能重複向被告索賠等節提出具體舉證，如原告不能舉證以供核實，依最高法院48年度台上字第481 號、17年上字第917 號判例意旨，自應駁回原告該等請求。
４、退萬步言之，依民法第217 條「損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。」之規定，本件於簽署系爭租約時，原告對於其並未依相關法令規定取得科管局之入區許可等違法情事，實難諉為不知。是縱認系爭租約有效且原告有得為上開請求之法律基礎，然原告對其損害事實之發生應屬與有過失之情形，故亦應衡酌原告之過失行為，減輕或免除被告之賠償責任。
(九)被告為此聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)原告係經營倉儲業務，且於99年10月20日與被告簽訂系爭租約，由原告向被告承租其所有之系爭廠房，租期自99年12月1 日起至102 年10月31日止。簽訂系爭租約斯時，原告並未向新竹科學園區之主管機關科管局申請取得入區許可。
(二)原告嗣向科管局申請於新竹科學園區經營「半導體設備原廠零組件翻新再生及技術」，並獲科管局於100年6月20日以園投字第0000000000號函准予經營該營業項目，原告租用被告廠房期間未經營「半導體設備原廠零組件翻新再生及技術」，而係經營物流業務。
(三)原告於100年5月13日搬離系爭廠房B1部份，於同年11月間完成系爭廠房所有區域之搬遷，並於同年12月間將系爭廠房交還予被告。
四、本件爭點：
(一)系爭廠房租約是否因原告違反系爭管理條例，依民法第71條規定而無效？
(二)若系爭租約無效，被告是否應依民法第245條之1第1 項規定，對原告負損害賠償責任？其金額應為若干？
(三)若系爭租約有效，則被告以原告未能依系爭管理條例第 3條取得入園許可、違反系爭租約第11條第1 款規定及租約之附隨義務為由，單方終止系爭租約，是否合法？
(四)原告依(或類推)系爭租約第7條第1點約定、民法第431 條、第227 條規定，請求被告給付押租金及在系爭租賃標的物所做建物改良與增加設施之帳上剩餘價值金額，有無理由？金額應為若干？
(五)原告另依民法第231條第1項、第227 條規定，請求被告賠償搬遷費用之損害，有無理由？金額應為若干？
(六)原告就前開請求，是否與有過失？被告據此抗辯過失相抵，有無理由？若有，原告與有過失比例為何？
(七)若原告之請求有據，被告以其租金、水、電、保全費用主張抵銷有無理由？
五、法院之判斷：
(一)系爭廠房租約是否因原告違反系爭管理條例，依民法第71條規定而無效？
１、按「法律行為，違反強制或禁止規定者，無效．．．」，民法第71條前段固定有明文，此條文之規定乃在於「法律行為」違反強制或禁止之規定而言。查兩造於99年10月20日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租其所有之系爭廠房，租期自99年12月1日起至102年10月31日止，每個月租金為76萬1,600 元(未稅)，其餘水、電、設施維修保養及停車位等費用依租約附件所示分攤比例方式計算支付，此有原告提出系爭租約附卷可稽( 詳本院卷一第10頁至第16頁 )，觀之系爭租約第1 條僅記載租用標的為：「一、被告所有位於新竹市○○○區○○○路00號1 樓如附件三所示部分共計捌佰貳拾玖點柒柒坪。二、被告所有位於新竹市○○○區○○○路00號B1倉庫區如附件四所示部分共計貳佰伍拾柒坪。三、被告應於起租日前修復B 區一樓破損之地板，以PVC地板為點交條件。B1 承租區內之鐵網隔間由甲方自行拆除。四、租期內被告提供一樓大廳會客區及面談室之使用( 不包含一樓簡報室，一樓簡報室採登記使用 )。五、被告提供二個固定室內停車位供原告免費使用，原告應自行製作停車證以茲識別，方便管理。」乙節，並未書立原告承租系爭廠房係作為倉儲物流業務或辦公室使用之具體用途，則兩造就系爭租賃契約必要之點即租金及租賃標的物既已達成意思表示合致，而此既無涉及原告承租系爭廠房後之使用用途，故原告主張兩造間系爭廠房租約已因兩造意思表示一致而屬有效成立，要非無據，堪予採信。
２、又被告雖辯稱被告所有之系爭廠房位在新竹科學園區內，依據系爭管理條例第3條第1項、第4條第1項明訂僅有取得入區許可之事業始得於科學園區內營運。又依同條例第16條第2 項規定「前項廠房以租售與園區內設立之機構，員工宿舍以租與園區從業人員為限。」，原告如欲租用被告所有之系爭廠房，即須遵守科學園區相關規定向科管局申辦入園許可，始得於園區經營事業，然原告自承其於99年10月20日向被告租用系爭廠房時並未取得入區許可，則系爭租約已因原告違反系爭管理條例，依民法第71條之規定而應為無效乙節，惟查：
⑴廠商進駐新竹科學園區內營運，雖須遵守系爭科學工業園區設置管理條例及科園工業園區設置管理條例施行細則第3 條等法規申請入區作業，及新竹科學園區主管機關科管局所訂頒之法規命令及行政規則，惟此等行政規範之要求與兩造間私法上所為之「租賃契約」法律關係是否成立本屬二事，原告縱未取得科管局入區許可而向被告承租系爭廠房，亦不影響兩造間訂立之系爭租約在私法上已成立生效之事實，此參被告於本院103年3月10日言詞辯論期日亦主張其係於100 年11月23日對於原告主張終止租約，原告於被告在99年12月27日發函後仍然繼續租用使用系爭廠房，也依照契約給付相關租金費用，實際履行情形是繼續租用等情(詳本院卷三第57頁及其反面)，並不否認兩造間之租約在原告在未取得入區許可前仍有效力存在。遑論，原告嗣亦向科管局申請於新竹科學園區經營「半導體設備原廠零組件翻新再生及技術」，並獲科管局於100年6月20日以園投字第0000000000號函准予經營該營業項目，准許原告在園區投資設立，此有被告提出科管局100年6月20日園投字第0000000000號函一紙附卷為憑( 詳本院卷一第83頁至第84頁 )，則原告在與被告訂立系爭租約後，既得向主管機關補提申請入區程序，應認原告在訂立系爭租約時縱未取得入區許可，此等違反行政管理規定之情事，既得事後另向行政主管機關補申請，顯不致影響兩造間系爭租約原屬私法上行為之性質。
⑵再者，原告雖係經營倉儲物流業務，惟科管局並未曾公告倉儲物流業者不得進駐新竹科學園區內營運，僅該等業者須依「科學工業園區設置管理條例」第4條第1項暨「科園工業園區設置管理條例施行細則」第3 條之規定申請入區作業，亦經本院依職權向科管局查詢明確，此有科管局102年11月7日園建字第0000000000號函一紙附卷可佐( 詳本院卷二第192頁及其反面)，則被告辯稱原告並非屬經科管局核准入區之園區事業，兩造間訂立之系爭租約已違反系爭管理條例之效力規定云云，顯與科管局上開函覆內容不符，尚難採信。
３、從而，被告辯稱系爭廠房租約因原告違反系爭管理條例，依民法第71條規定而無效，即屬無據，難予採信。
(二)若系爭租約無效，被告是否應依民法第245條之1第1 項規定，對原告負損害賠償責任？其金額應為若干？
兩造間就系爭廠房訂立之系爭租約既係為有效之法律行為，則原告主張若系爭租約無效，被告應依民法第245條之1第1 項規定，對原告負損害賠償責任，即無加以判斷之必要。
(三)若系爭租約有效，則被告以原告未能依系爭管理條例第 3條取得入園許可、違反系爭租約第11條第1 款規定及租約之附隨義務為由，單方終止系爭租約，是否合法？
被告辯稱原告租用被告所有之系爭廠房，即須遵守科學園區相關規定向科管局申辦入園許可，始得於園區經營事業，然原告於99年10月20日向被告租用系爭廠房時並未取得入區許可，且原告於100年6月20日取得入區許可後，未於承租之被告廠房經營該入區許可所核准之營業項目，違反系爭管理條例第3條第1項、第4條第1項及第10條第3 項等規定，並違反系爭租約第11條第1 點之規定；且原告又未配合被告簽訂新約並以向科管局報請同意，亦構成從給付義務或附隨義務之違反，被告自得對於原告終止兩造間之系爭租約等情，雖為原告所否認，惟查：
１、兩造間訂立之系爭租約第11條第1 點既規定：「原告對於上開標的物之管理使用，不得違背法令之規定，亦不得用以存放危險物品，而致影響公共安全。」乙節( 詳本院卷一第11頁反面 )，而依科管局訂頒「新竹園區自建廠房轉租原則」之規定，被告向科管局租賃土地所自建之研發二路25號廠房在轉租時，應事先報經科管局同意，並經報科管局核備後，始得將其廠地轉租使用，科管局於審查自建廠房轉租案件時，均會查對園區事業所轉租之對象是否為科管局所核准之入區廠商(內部自行查核)，基於簡政便民，於辦理自建廠房轉租案時，科管局未曾要求新入區及已入區廠商必需檢附入區核准證明文件，此有被告提出自建廠房轉租規定附卷可佐(詳本院卷一第99頁至第102頁 )，且經本院依職權向科管局查詢明確，此有科管局102 年11月7日園建字第0000000000號函一紙附卷可佐(詳本院卷二第192頁)，則被告上開辯稱原告租用被告所有之系爭廠房，未取得入區許可，自不得於園區內經營，是以，原告承租系爭廠房後將之作為倉儲物流業務使用，顯有違背法令之情事存在，要非無據。
２、又原告嗣向科管局申請於新竹科學園區投資經營「半導體設備原廠零組件翻新再生及技術」產品之研究、設計、開發、製造及銷售，並獲科管局於100年6月20日以園投字第0000000000號函准予經營該營業項目，惟原告租用被告廠房期間未實際經營「半導體設備原廠零組件翻新再生及技術」，而係經營物流業務，此為原告所不否認，而依「科學工業園區設置管理條例」第10條及「園區事業投資計畫管理辦法」第5 條規定，園區事業投資計畫實施後，如有未依經營計畫經營，且未經科管局核准延期或變更者，科管局依相關規定，要求提出營運改善計畫；倘營運改善計畫經審查為可行者，依改善計畫確實執行，若園區事業未能確實執行改善計畫或改善計畫未能通過審查，科管局經提報園區審議委員會審議通過後，得廢止投資核准，另依「園區事業投資計畫管理辦法」第6 條規定，園區事業應於廢止投資核准之次日起2 個月內須遷出園區；另目前尚無因特殊情形而裁准不令其遷出園區之案例，且科管局為避免原告入區後從事與核准項目無關之業務，曾由原告提供切結書具結若在新竹科學園區內執行與核准之業務無關之物流倉儲服務，一經科管局判定屬實，願意接受科管局依據相關規定處分，絕無異議，亦有科管局102年11月7日園建字第0000000000號函一紙檢具之切結書附卷為憑( 詳本院卷二第192頁反面及第194頁 )，則被告上開辯稱原告於100年6月20日取得科管局入區許可後，未於承租之系爭廠房內實際經營該入區許可所核准之營業項目，違反系爭管理條例第3條第1項、第4條第1項及第10條第3 項等規定，自屬違反系爭租約第11條第1 點之規定，亦非無據。
３、再者，原告向被告承租系爭廠房經營倉儲物流業務之處，依新竹市政府88年4月2日發布實施之「變更新竹科學工業園區特定區第一期發展地區細部計畫(第一次通盤檢討)並配合變更主要計畫案」，該土地之使用分區為工業區，非劃定倉儲物流業者進駐之配置範圍，亦經本院依原告聲請再向科管局查詢明確，有科管局103年1月17日園建字第0000000000 號函一紙附卷可稽(詳本院卷二第238頁)，足見原告向被告承租系爭廠房雖得經營獲科管局核准之研究、設計、開發、製造及銷售「半導體設備原廠零組件翻新再生及技術等項目，惟不得用於經營倉儲物流業務，則原告在向被告承租系爭廠房時，應無不能預先查詢系爭廠房用地之使用分區，及與被告或主管機關確認得否以此處經營倉儲物流業務，況依任何人不得因不知法律而免除責任之法理，原告本應自行瞭解進駐新竹科學園區營運之相關法令規定，卻未預為查詢清楚，難謂無重大過失情事存在。４、至原告主張其向被告承租系爭廠房時，有明確告知被告其承租系爭廠房之實際用途，則為被告所否認，經查：
⑴證人即被告公司負責處理本件承租事宜之鄭如玲於本院102年9月9日言詞辯論期日到庭結證：「(問：原告與被告接洽承租廠房期間多久？)答：98年7月30日原告第一次來看廠房，當時由昇陽公司的謝啟旭陪同原告前來，原告對於廠房相關問題會透過謝先生電子郵件給我聯絡，我沒有與原告聯絡，也不認識原告。」、「( 問：兩造在99年10月20日正式訂立租約前，除了在98年7 月30日碰面外，有無再見面洽談承租廠房事情？ )答：99年8 月25日與原告人員有第一次見面交換名片，99年10月17日有一個溝通事項，由原告鄧先生跟我主管接洽。」、「( 問：原告公司是否有一位廖偉成有與你接洽過承租事宜？ )答：99年8 月25日交換名片時原告公司有三位人員參加，另一位就是昇陽謝先生。」、「( 問：被告是否知道原告是經營倉儲物流業者？)答：我不知道。」、「(問：交換名片時廖先生給你的名片上面有DHL商標，是否有介紹原告公司與DHL關係？)答：沒有。」、「(問：你看到廖先生給你的名片，你有無聯想原告與DHL有關？ )答：我是看中文名片，DHL我會聯想到是洋基通運，是快遞。」、「( 問：原告與你們接洽時，有無向你們解釋其公司與DHL關係？)答：沒有。不清楚。」、「( 問：你是否知道原告向你們承租廠房的使用用途為何？ )答：沒有跟我講租用廠房的用途。」、「( 問：你在與原告接洽廠房租賃事宜，有無告訴原告承租科學園區廠房需要取得科管局入園許可？ )答：我在98年7 月30日第一次原告來看廠房時，我有告訴謝先生說，要進駐科園區，需要遵守相關法令，謝先生說廠商是在評估階段，會將此部分考慮進去。」、「(問：98年7月30日謝先生陪同原告何人來看廠房？ )答：沒有介紹，也沒有交換名片，我只有與謝先生聯繫。」、「( 問：你是否知道原告向你們承租廠房目的，是為了經營倉儲業務？ )答：不知道。」等語(詳本院卷二第85頁至第87頁)，否認被告知悉原告承租系爭廠房之實際用途，並願具結擔保其證言之真實性。
⑵又證人即原告公司負責與被告接洽本件承租事宜之廖偉成於本院102年10月14日言詞辯論期日雖到庭證述：「(問：是否有負責向被告處理廠房承租事宜？ )答：是。我負責當完成承租事宜後，我在廠房做營運管理部分。」、「 (問：原告是否透過昇陽公司尋找合適廠房承租？ )答：原告透過採購人員與昇陽公司接洽，我本身是原告公司營運人員。」、「( 問：兩造是在99年10月20日正式訂立租用廠房合約書，你何時曾經與被告公司人員接洽過？ )答：應該是在99年8 月底接洽過，因為要確認廠房適用性。」、「(問：在99年8月底與被告公司接洽時，雙方是否有交換名片？)答：有。」、「( 問：被告公司人員99年8月底那次是何人接洽？)答：是ANNIE，鄭小姐。」、「( 問：你們雙方99年8 月底見面時，你們有無告知被告你們與DHL集團關係為何？)答：有，我有告知他們要做倉儲使用。當時剛好有DHL 快遞車子在外面，所以我們有跟被告解釋，我們公司是做倉儲服務。」、「( 問：你們當時有無告知被告你們是DHL集團關係企業？)答：有，我們有告知快遞屬於洋基通運，倉儲服務則是我們公司負責。」、「 (問：你們雙方在99年8 月底見面時，公司業務除了做倉儲服務外，有無從事其他業務？)答：沒有。」、「(問：從事倉儲服務業承租廠房，與一般服務業承租廠房的需求有無不同？ )答：我們會比較著重在樓地板的載重，及樓層高度，所以在8 月底那次參訪過程，有特別詢問此部分，以確定廠房是否適用。」、「( 問：你們在99年10月20日簽訂租約前，是否知道進入科學園區需要取得科管局入園許可？)答：不知道。」、「(問：你們在99年10月20日簽訂租約前，有無想過科學園區主管機關是科管局，進入園區是否有訂頒管理規定？ )答：沒有。因為之前從未進駐園區。」、「(問：被告公司的鄭小姐在99年8月兩造會面時，有無提到進入新竹科學園區需要注意遵守相關法令，並要取得園區入園許可？)答：沒有。」等語(詳本院卷二第178頁至第179頁反面 )，陳稱被告應於兩造洽商承租事宜時，已明確知悉原告為物流業者，及原告承租系爭廠房之用途係作為倉儲物流服務使用。
⑶從而，證人鄭如玲與廖偉成所述情節既有歧異，二人目前復分別受僱在兩造公司，為迴護自身公司利益，本難期二人為客觀真實之陳述。惟本院認兩造在簽訂系爭租約前協商承租事宜之承租意向書上均未記載原告向被告承租標的物之用途，此有被告提出承租意向書附卷為憑( 詳本院卷一第69頁至第72頁 )，迨至兩造簽訂系爭租約時亦未記載原告向被告承租系爭廠房之具體用途，且於系爭租約第六條亦訂有：「關於本合約書內容、租賃條件及雙方簽訂正式租用廠房契約書等一切關於租用廠房事宜皆為機密資訊，非經他方事前書面同意，任一方不得洩露或交付予任何第三人及其他非執行關於本租賃事宜之原告員工或運用於與本租賃事宜無關之工作。任一方應負責要求其執行本租賃事宜之員工遵守本保密義務。任一方或其執行本租賃事宜之員工違反本保密義務者，該違約之一方應負責賠償他方因此所受之損害。」乙節，則原告是否會詳實告知被告其承租系爭廠房之具體用途，既涉及原告公司內部之營業機密，且觀之原告在向被告承租系爭廠房時，其得經營之事業為「１、倉儲業。２、管理顧問業。３、理貨包裝業。４、國際貿易業。５、除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務。」等項目，此有原告提出股份有限公司變更登記表附卷可稽(詳本院卷二第95頁及其反面)，則以現今事業多角化經營既屬常見，原告登記之營業登記項目又非僅限於倉儲業，被告顯難憑原告公司職員交付標有原告公司英文名稱DHL SUPPLY CHAIN字樣之名片( 詳本院卷二第97頁 )，即得知悉原告租用系爭廠房之實際營業項目及用途。參以兩造作為系爭租約附件之2010.10.20溝通事項資料上亦記載：「8.依客戶所提出的需求，請協助確認鴻友在其他樓層是否有空的空間可以出租做為純辦公室使用的區域，屋主回覆：因面積過小，鴻友無法提供請 DHL自行於承租區域規劃。」等情(詳本院卷一第16頁)，則被告應僅認知原告承租系爭廠房係作為辦公室使用，惟應不知原告究以系爭廠房規劃經營之業務內容。
⑷是以，原告上開主張其向被告承租系爭廠房時，有明確告知被告其承租系爭廠房之實際用途，既為被告所否認，原告就此亦未能提出有利於己之證據資料以實其說，即難僅據原告所述，採為有利於原告之認定。
從而，被告主張原告未能依系爭管理條例第3 條取得入區許可，且原告於100年6月20日取得入區許可後，未於承租之被告廠房經營該入區許可所核准之營業項目，違反系爭管理條例第 3條第1項、第4條第1項及第10條第3項等規定，並違反系爭租約第11條第1 點之規定，被告自得對於原告終止兩造間之系爭租約，即屬有據。
(四)綜上所述，被告既得對於原告終止兩造間之系爭租約，並於100 年11月23日已發函通知原告終止租約，此有被告提出該函一紙附卷可稽(詳本院卷一第118頁至第120頁)，應認兩造間之租約已經被告合法終止而不生效力，是以，原告依(或類推)系爭租約第7條第1點約定、民法第431 條、第227條及第231條第1 項規定，請求被告給付押租金及在系爭租賃標的物所做建物改良與增加設施之帳上剩餘價值金額，及請求被告賠償搬遷費用之損害合計為 8,847,346元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即無理由，難予准許，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
甲、程序方面：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，此為民事訴訟法第259條第1項、第260條第1項、第 3項分別定有明文。經查，本件原告主張依兩造間所訂系爭租約第7條第1點約定，請求被告給付押租金及在系爭租賃標的物所做建物改良與增加設施之帳上剩餘價值金額，及請求被告賠償搬遷費用之損害合計為 8,847,346元，而被告則提出兩造間租約業經其合法終止作為防禦方法，則被告依此防禦方法另行提起反訴，請求原告應依系爭租約約定給付積欠被告之租金及水、電與保全費，其標的顯與本訴之防禦方法相牽連，從而，本件被告提起之反訴，程序上要無不當，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、反訴原告主張：
(一)緣反訴被告未將反訴原告出租予其之系爭廠房使用於入區許可所核准之營業項目，實屬違法且違約，且反訴被告又無故拒絕配合反訴原告簽訂新租約以向科管局報請同意，致反訴原告被迫於100 年12月16日終止雙方租賃關係。然反訴被告於100 年12月16日遷出系爭廠房後，尚積欠反訴原告100 年12月份租金，及100 年第7 、10、11及12月份之水、電與保全費共計1,644,249 元，反訴被告亦自承其尚未支付該等費用。是以，扣除反訴被告之押租金餘額1,163,400 元，反訴被告尚積欠反訴原告480,849 元，應返還予反訴原告。且依系爭租約第7條第2點約定：「甲方 (即反訴被告)未依第2 條之約定付款者(包含租金、水電、保全、清潔、維修等費用 )，應給付乙方(即反訴原告)按實際遲延日數以年利率百分之10計算之遲延利息」等語，反訴原告當得就反訴被告所積欠之上開費用，請求年利率百分之10計算之遲延利息，並於反訴原告催告反訴被告支付積欠之水、電、租金翌日即101 年3 月13日起算至明。(二)反訴原告為此聲明：
１、反訴被告應給付反訴原告新台幣480,849元，及自101年 3月13日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。
２、反訴費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則以：
(一)查，反訴原告一方面主張系爭租約無效，另一方面又依系爭租約請求反訴被告支付100年12月份租金、100年第 7、1 0 、11及12月份之水、電及保全費，顯有矛盾。此外，反訴原告提出其自行製作之統一發票(被證24)，其上所載費用均為反訴原告自行計算之結果，究竟反訴原告是否確有支付該等水電費、保全服務費？如有，其實際支付金額為何？均無法由該等證據得知，且無法確認反訴原告請求之金額是否符合系爭租約之分攤約定，反訴原告應進一步提出其支付上開費用支單據，俾便反訴被告依系爭租約核算相關金額。
(二)再者，反訴被告係因反訴原告一再發函催促搬離不得已乃於100 年11月間即開始進行系爭廠房之搬遷，並於同年11月底前即已搬遷完畢。100 年12月間反訴被告根本未使用系爭廠房，反訴原告請求反訴被告支付100 年12月之水電、保全費計190,708 元，實無理由。
(三)退步言之，縱認反訴被告應支付反訴原告上開金額，惟反訴原告應賠償反訴被告8,847,346元，爰依民法第334條規定，就反訴被告應支付反訴原告之款項與反訴原告應賠償反訴被告之款項相互抵銷，是反訴原告請求反訴被告支付上開金額，亦屬無據。
(四)反訴被告為此聲明：
１、反訴原告之反訴駁回。
２、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
３、如受不利判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本院之判斷：
(一)反訴原告主張反訴被告未能依系爭管理條例第3 條取得入區許可，且反訴被告於100年6月20日取得入區許可後，未於承租之反訴原告廠房經營該入區許可所核准之營業項目，違反系爭管理條例第3條第1項、第4條第1項及第10條第3項等規定，並違反系爭租約第11條第1點之規定，經反訴原告對於反訴被告終止兩造間之系爭租約後，反訴被告於100 年12月16日始遷出系爭廠房等情，雖為反訴被告否認係至100 年12月16日始遷出系爭廠房，辯稱：反訴被告於100 年11月月底前即已搬遷完畢，100 年12月間反訴被告根本未使用系爭廠房等語，經查，證人鄭如玲於本院 102年9月9日言詞辯論期日既到庭證述：「( 問：反訴被告是否在100年11月底即已自廠房搬遷？)答：東西是陸續搬走，目前還有一台堆高機在我們公司。」、「( 問：為何兩造會約定在100年12月間辦理點交程序？)答：反訴被告也沒有來點交，後來我們就聯絡不上，反訴被告沒有交還鑰匙、遙控器等。」、「( 問：反訴被告有無告知你們何時搬遷完畢，請你們接收廠房？ )答：反訴被告的員工有說他們在那邊工作到100 年12月16日，反訴被告對現場也沒有復原完成，還有隔間存在。」等語( 詳本院卷二第87頁及其反面)，且證人廖偉成於本院102年10月14日言詞辯論期日亦到庭證述：「(問：反訴被告是何時從廠房搬遷？)答：100年11月底完成搬遷。」「(問：反訴被告搬遷後，為何沒有與反訴原告做廠房點交？ )答：我們再做垃圾處理，那時也未能與反訴原告及時聯繫上。」、「( 問：反訴被告公司人員在100年12月還有無進入廠房的情形？)答：沒有。」、「( 問：你們搬遷時，在現場是否留有堆高機？ )答：是。」、「(問：堆高機為何沒有一起撤走？)答：這部分由第一線人員處理，我比較不清楚。我只知道堆高機沒有撤走。」、「( 問：除了堆高機未撤走，還有何物品未搬離？)答：不清楚。」、「(問：提示被證55電子郵件是否你們公司寄發？)答：是。」、「(問：你們公司為何寄發此電子郵件？ )答：不清楚，而寄發電子郵件的LEO是當時的營運總監。」等語( 詳本院卷二第179頁反面至第180頁)，足見反訴被告確未在遷讓系爭廠房後與反訴原告進行廠房交接作業。參以反訴被告之營運總監既於100 年12月23日寄發電子郵件予反訴原告表示：「本合約有效期間，不建議非本公司人員逕行進入，對於片面之要求恐無法同意，否則將報警處理，悉知照。」乙節，作為回覆反訴原告請求兩造應進行點交程序之意見，此有反訴原告提出該電子郵件一紙附卷可佐(詳本院卷二第176頁 )，是以，反訴原告主張反訴被告在搬遷後既未將系爭廠房點交予其接管，且廠房內仍留有反訴被告之堆高機等設備，應認反訴被告至100 年12月16日止仍有占有使用系爭廠房情事，即屬有據。
(二)又反訴原告主張反訴被告尚積欠其100 年12月份租金，及100 年第7 、10、11及12月份之水、電與保全費共計1,644,249 元，扣除反訴被告之押租金餘額1,163,400 元，反訴被告尚積欠反訴原告480,849 元乙節，業據提出發票、電費通知單、電錶讀數明細、污水處理費收款單據、水費收據、昇降機保養費發票、冰水主機保養費發票等附卷可稽(詳本院卷二第9頁至第41頁 )，核與兩造於99年12月至100年8月間亦係憑此單據依反訴被告應分擔之比例，計算反訴被告應支付予反訴原告之水費、電費、昇降機保養費、保全費用及污水處理金額後，反訴被告即依此給付費用，亦有反訴原告提出之資料可佐(詳本院卷二第105頁反面至第107頁、第119頁至第140頁)，足見反訴原告上開主張，核屬有據，應予准許。
(三)從而，反訴原告主張反訴被告應給付其480,849 元，及自101年3月12寄發電子郵件予反訴被告催告給付款項之翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之約定遲延利息，既為反訴被告不否認有收受反訴原告寄發之上開電子郵件 (詳本院卷二第3頁及第119頁 )，則反訴原告上開主張，於法有據，應予准許。
四、假執行之宣告：
本判決第三項所命反訴被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5 款之規定依職權宣告假執行。又反訴被告既陳明願供擔保請准宣告免為假執行，就反訴原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
叁、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
肆、據上論結，本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款、第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 31 日民事第二庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 31 日書 記 官 呂苗澂