臺灣新竹地方法院103年度竹簡字第113號

• 裁判案由: 返還押租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 104 年 05 月 29 日

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　103年度竹簡字第113號原　　　告　鴻邑物業管理顧問有限公司
法定代理人　黃婉甄
訴訟代理人　陳一嘉
訴訟代理人　蔡順雄律師
被　　　告　三佳管理顧問有限公司
法定代理人　周凱廷
訴訟代理人　陳河泉律師
上列當事人間返還押租金事件，本院於民國104年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬壹仟貳佰玖拾元，及自民國一百零二年十一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟貳佰陸拾捌元，由被告負擔新臺幣壹仟玖佰陸拾參元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾陸萬壹仟貳佰玖拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣兩造於（民國）102年8月7日簽立租賃合約書（下稱系
爭合約），由原告向被告承租風城梅竹商場，租賃範圍坐落新竹市○○段0000地號，面積1751平方公尺，地上物建號為4936、4937、4938、4939、4940、4941、4942號建物（下簡稱風城梅竹商場），原告並交付新臺幣（下同）
100萬元、支票號碼AI0000000、發票日期102年8月31日之支票乙紙予被告作為押金。
（二）依系爭合約第10條之約定，被告應將場地前已簽約之8家
攤商合約連同押金33萬元於交接日即102年8月10日交付原告。惟被告未依約定以現金交付前開押租金，而係由訴外人黃馨葵簽發付款人渣打國際商業銀行股份有限公司莊敬簡易型分行、發票日102年9月30日，票號AA0000000號、
面額33萬元交付，且被告自始即知該支票印鑑錯誤無法兌現，又不願前往銀行補正印鑑，可知被告自始即無依約交付押金之意思。且經原告多次聯繫催知被告及訴外人黃馨葵均置之不理。原告於102年9月初即因被告未依系爭合約履行承諾，並於現場妨礙原告招商等節，數次通知被告洽談解約事宜，被告均以需3位主事者同時在場方能解決，
但又以各種理由推托不願同時出席，卻仍繼續索取租金，原告復以102年10月1日樹林郵局408號存證信函通知解約
並清算後續事項，仍未獲被告置理，甚於同年10月28日同意終止合約後，又主張扣抵押金。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、被告向第三人承租場地，無論欲自行經營商場，或係要轉包他人，場地修繕整理乃是基本之必要條件及成本。被告及其合夥人即訴外人彭子威、黃聖翔等人，不願負擔基本裝修成本，係導致今日糾紛之主因。查風城梅竹商場原由被告自行招商管理，嗣發現經營不易，遂透過新竹縣政府國際產業發展處工商科與原告聯繫，並託付原告招商，復因被告對攤商管理無經驗，再請原告代為管理，原告考量攤商招商及管理均委託原告處理，實與原告自行經營無異，故於102年6月間同意承受被告與訴外人豐邑國際行銷股份有限公司（下稱豐邑公司）所簽訂之場地合約（下稱前合約），承租風城梅竹商場。
２、被告辯稱原告依約應概括承受乙節，並無理由。查系爭合約第10條約定概括承受之部分係指被告已簽訂原有8家攤
商合約，即被告答應該8家攤商之優惠條件、租期、租金
、押金條件等由原告概括承受，不另訂新約。此與被告應履行之場地交付義務無關。再者，兩造簽訂系爭合約時，被告即應給付33萬元攤商押金給原告，被告既未給付，何來概括承受之說？被告應先將押金支付原告，來日攤商不欲續租時，押金之返還義務始由原告負擔，豈有被告應承擔之攤商條件由原告承受後，押金竟為被告所收取之理。３、被告又辯稱原告未依民法第430條之規定，於租賃關係存
續中，就租賃物有修繕之必要時，定相當期限，催告出租人修繕。惟兩造就風城梅竹商場約定應完成之事項，均非租賃期間之毀損，而係出租人對租賃標的物承諾之租賃條件。況且，被告辯稱風城梅竹商場均已修繕完成，亦與事實不符。說明如下：
⑴水電設備：
依前合約第 11條第3項之約定，被告應將硬體裝修至足供攤商營運之基本條件（包含隔間及水電，其中水電於攤位內需有水源水管接頭、電源插座110V、220V至少各一個，並有基本照明設備），詎至102年8月10日交接日止，被告應施作之部份均未依約完成，被告雖申裝電表，但每個電表應有獨立管線始得稱為獨立水電，若要求攤商自行去電箱拉電線至自己攤位之電表，或在現場找水表配管到自己攤位，難謂係已提供攤商完整之水電，應係攤商有特殊用電之情，才必須另外申請。經原告追問，始知連同基本隔間及每攤水電拉線、拉管需數10萬元，被告公司均係年輕人，無力負擔。嗣經雙方協調，被告願意將水電部分安裝完善，會請熟悉的水電師傅前往施作，原告始將隔間部分收回自行施作，兩造簽訂之系爭合約便未將水電部分予以刪除。而系爭合約除上開部分外，並將租賃起算日向後延，並加註被告應保證商場符合消防法規等節；惟料，被告不但未提出符合消防檢查之證明，原告請木作裝潢公司至場地丈量時，被告竟稱水電師傅太忙無法到現場，以致木作工程無法配合，工程持續延宕，水電亦未設置完成。
⑵網站架設：
被告律師佯稱網站業已完成，乃係對網站架設並不了解。被告雖曾請網站製作公司規劃網頁，惟內容僅係版型畫面，並非完整之網站。後端包括程式、購物車、資料庫等連結均待商榷，連網頁版權所有人亦非原告，被告竟辯稱此係已完成可交付之網站，實屬無理。
⑶廁所：
被告尚未完成廁所之更新工程，即將報價單作為收據提出，實屬錯誤，若102年8月6日被告已完全完成上開工程，
原告豈需在隔日簽約時再要求廁所更新。且原告經理即訴外人陳一嘉（英文名為Tony）於同年月下旬前往巡視時，廁所洗手台、小便斗亦未裝設，被告之合夥人黃聖翔表示因先前廠商報價太高，正在找另家廠商處理。以致於102
年9月間，仍有攤商表示因廁所工程尚未完畢，男攤商只
好前去女廁所如廁之情。
⑷入口意象帆布：
被告律師檢附之電子郵件聯繫記錄與本件無關，實乃另一活動案之設計溝通。另所附之招商意象帆布圖示，亦為原設於商場辦公室外本來就有之帆布，被告僅應原告要求將聯絡電話修改，與原先被告答應設置之入口意象分屬二事。
⑸員工薪資：
被告辯稱原告未付員工薪資，惟原告僅於102年7月向被告表示，若後續實際進駐風城梅竹商場場時，一時找不到員工，將暫時留用受僱被告且較熟悉現場之員工，然至今日原告均未進場，自無負擔員工薪資之問題，且當時兩造合約亦未確定，被告抗辯原告應負擔員工薪資，自非合理。⑹遙控器：
攤商遙控器固有進行清點，但數量不完整，被告並表示有些還在攤商處，被告並未完整交接。
４、查依系爭合約第10條第3項約定：「工程完成項目：A.廁
所更新、布蓬拆除部分更新。B.入口風城梅竹網站使用權、保全架設完成。…E.其他約定事項。」。第12條約定：「本廣場如因建物未符合消防法規，甲方應負責協調解決，如因此致本廣場無法營業，甲方對乙方所造成之損失應負賠償責任。」等語可知，被告依約負有「完成系爭商場廁所」、「各攤位之獨立水電表（即其他約定事項）之施作」、「完成網站之架設及布蓬之更新」、「提出符合消防法規之證明（按即被告未提出消防單位之證明，且現場因消防通道過於狹窄而不足3米，而未能符合消防法規」
、「將系爭廠商場之遙控器交予原告（即其他約定事項）」等義務，而此等義務既係於系爭契約中所載明，則依前開最高法院判決之意旨，此即屬被告之主給付義務，今被告既未依約將合於所約定使用收益狀態之租賃物點交予原告，自與債之本旨不符，原告當得主張同時履行抗辯權而拒絕租金之支付，並得依債務不履行或系爭契約之規定終止系爭契約。從而，依系爭契約第5條第2項規定：「前項押金，出租人應於租期屆滿，承租人交還租賃標的物時返還之」等語可知，系爭契約既經原告合法終止，則原告自得請求被告返還押租金100萬元。被告雖有抗辯原告積欠2個月又21天之租金（嗣後被告另改稱為1個月又21天之租
金，就此被告之主張顯有前後不一之情事，足見系爭商場並未點交予原告，否則就進場之時間何以無法確認），故其得就該積欠之租金與押租金主張抵銷而無需返還該100
萬元之押租金予原告云云。然承前所述，被告既未依約將合於所約定使用收益狀態之租賃物點交予原告，自與債之本旨不符，原告本得依民法第264條第1項之規定主張同時履行抗辯權而拒絕租金支付。甚且，系爭契約第3條亦有
規定：「租賃期間自102年9月10日起至105年5月5日止。
租金自場地交付日起算」等語，故租金之給付義務乃自被告將系爭商場以合於所約定使用收益狀態點交予原告時始發生，於此之前原告並無任何支付租金之義務。是以，依民法第264條第1項、系爭合約第3條之規定，於系爭商場
點交予原告前原告並無需向被告支付任何租金，被告稱其有租金債權可供抵銷云云，洵不足採。退千萬步言，縱認被告真有所謂租金債權可供抵銷（假設語，原告否認之），被告既提出被證16而自承訴外人河馬企業社與曜揚公司間之租賃契約於102年11月1日起即已解除，則顯見於102
年11月1日後被告即無合法使用、再出租系爭商場之權，
既然如此，被告又何以得要求原告應給付102年11月1日
後之租金並據以主張抵銷，顯見被告之主張無理由。
５、被告雖有提出被證5「現場照片」、被證7「收據影本及現場照片」、被證10「水電配置圖」、被證12「攤位分電表、水管管線接頭、水表之現場照片」為證據，然各該證據因有作成時點不明等之瑕疵，原告否認其形式及實質真正，實無從憑此為有利於被告之認定。且此一爭點前已經證人李青垣、黃米媖二人證述系爭商場確實有各攤位無獨立水電（即各攤位無獨立之電源、插座、水管），廁所未完工、遙控器未交付等瑕疵，足見系爭商場確有未合於所約定使用收益狀態之情事，雖被告亦有聲請傳喚證人彭子威、黃景富到庭證述，然彭子威乃被告之股東之一，其與被告關係密切並有利害關係，而黃景富尚與原告有勞資爭議，且其為被告代表人周廷凱之舅舅，亦難期待其會本於事實作有利於原告之陳述，反觀證人李青垣、黃米媖僅為攤商，其與原、被告間均無任何利害關係存在，應較能期待渠等能為中立、客觀之陳述，故於證據取捨上應以證人李青垣、黃米媖之證較具憑信性而為可採。再者，被告雖有主張原告之訴訟代理人陳一嘉前有表示系爭商場於102年8月10日業已「交接」，故無所謂未「點交」之情事云云。然此所謂之「交接」乃指前契約權利義務之移轉而言，與「點交」係指將合於所約定使用收益狀態之系爭商場提出予原告尚有不同。蓋本件被告乃於102年7月間與豐邑公司簽定前合約，而將風城梅竹商場轉租予豐邑公司，嗣豐邑公司再將其租賃、經營權轉由原告承受，原、被告並再簽定系爭契約，而因有此一契約權利義務之移轉，故原告之訴訟代理人陳一嘉前所稱102年8月10日之「交接」乃係指豐邑公司與被告前契約之權利義務於此時正式由原告所承受，包括系爭契約第10條「交接商家」所載攤商合約影本、合約之權利義務暨渠等之押租金等，此與所謂「點交」尚屬二事，被告就此恐有誤解。再者，系爭契約第4條第5項約定：「租金為甲方實收租金，水電費自場地交付後由乙方負擔，交場前水電費甲方應負責繳清」等語，是可知系爭商場水電費之繳納義務係以商場之「點交」為劃分時點，而本件原告因被告遲未將合於所約定使用收益狀態之系爭商場點交之，故從未有水電費之繳納。加以原告更因未能進場而尚未有向攤商收取任何租金（參證人李青垣、黃米媖之證述），此均足見本件並未有所謂「點交」之情事。甚且，依一般經驗法則，作生意將本求利，原告業已花費大量之時間、成本與被告簽定系爭契約，並業陸續進行引進攤商之作業，若系爭商場毫無瑕疵並業經點交，以原告此一仍正常經營之公司而言，豈有不進場經營而反係耗費不必要之精力與被告爭訟之可能，甚且還因此退還費用與攤商，凡此均與常情未合，足見被告確實未有將合於所約定使用收益狀態之系爭商場點交予原告甚明。
６、按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」，為民法第443條第1項所明定。查被告雖有提出被證14「河馬企業社與曜揚建設股份有限公司（下稱曜揚公司）所簽立之不動產租賃合約書」稱其與曜揚公司間之租賃契約係由訴外人河馬企業社之名義所先行簽立云云。然參諸該份契約並未有簽署日期之記載，則其究竟係於何時所簽訂，是否係於本件訴訟發生後所臨訟製作，均顯有疑義，原告否認其真正。此外，訴外人河馬企業社與被告乃不同營業個體，被告為有限公司，河馬企業社則為商號，渠等亦顯非關係企業，縱其法定代理人均為相同，訴外人河馬企業社所簽訂契約之效力亦無及於被告之可能，如渠等間並無任何書面協議，被告應無占有使用系爭商場之餘地，是可知被告自始即無以自己名義使用系爭商場之合法權源，其自更無再將之出租予原告之權利，是可知系爭契約自始即有權利瑕疵甚明。次查，縱認被告得因河馬企業社與曜揚公司間之租賃契約而使用系爭商場，則顯係河馬企業社將系爭商場「轉租」予被告，被告將之「再轉租」予原告，則依民法第443條第1項之規定，非經訴外人曜揚公司承諾，系爭商場應不得有「全部」轉租之情事，況所謂「再轉租」是否合法更非無疑，是可知系爭契約就此顯有權利瑕疵甚明。又被告雖有提出被證15「證明書」稱轉租乙事乃經訴外人曜揚公司同意云云。然該份「證明書」簽署之日期為103年11月4日，即係於系爭訴訟發生後所製作，則所謂「同意」究竟係於何時所為，是否係於訴訟發生後依被告所請始有所謂「同意」之出現？是否曜揚公司為使被告受有利之判斷所臨訟製作，均顯有疑義，故該「證明書」實無從作為轉租是否有獲曜揚公司同意之證明。再者，參諸證人陳運鵬104年1月13日言詞辯論程序表示：「（證人知道被告公司後來再把大三元轉租出去？）聽被告公司法代說的。」、「（何時說的？）去年年初的時候。」、「（當時河馬企業行與曜揚公司簽約時，是說要自己用或是交給他人用，這部分契約有無特別講？）沒有。」、「（證人是否知道何時開始轉租給別人？）不清楚。」等語可知，曜揚公司將系爭商場出租予河馬企業社時，並不知悉其有轉租計畫，亦不知係河馬企業社有再將系爭商場之使用收益權交予被告，而證人陳運鵬更係於103年1月時始知被告有再將系爭商場再轉租予原告，然系爭契約乃於102年8月7日簽定，嗣原告於102年8月
底以口頭終止租約（另至遲系爭契約於102年10月1日即經原告以原證4存證信函終止之；而被告係主張系爭契約於
102年11月初終止），是可知被證15之證明書所稱「本公
司並同意於租賃標的設立三佳管理顧問有限公司，其後三佳管理顧問有限公司將上開租賃標的轉租予豐邑國際行銷有限公司或鴻邑物業管理顧問公司，本公司當時均知情且有同意」云云，並非屬實，顯見系爭契約於102年8月7日
簽定時甚或嗣後兩造終止系爭租約時，曜揚公司均不知亦未同意系爭商場之全部轉租行為。又參諸證人陳運鵬104
年1月13日言詞辯論程序表示：「（證明書是否被告公司
打好稿給證人蓋章或是證人公司自己擬稿？）是被告公司法代打好給我簽名蓋章。」、「（日期是否如證明書所載的日期？）是。」等語可知，被證15之證明書乃係於原告開始主張系爭商場有違反不得轉租規定之權利瑕疵後，證人陳運鵬依被告所請而特別出具，其內容更係由被告所片面撰擬而非曜揚公司或證人陳運鵬之真意，原告爰否認被證15之實質真正。綜上，系爭契約顯有權利瑕疵，依民法第349條、第353條規定，原告即得依債務不履行之規定，以口頭或原證4之存證信函終止系爭契約。
７、被告雖有聲請傳喚諸多證人欲證明系爭商場並無原告所指稱之瑕疵，然：
⑴證人曾積良部分：
本件最主要之爭點乃被告是否有依約交付合於約定使用收益狀態之系爭商場予原告，是以被告依約所承諾之各項義務之提出時點至關重要，亦即如被告所提出各項給付之時點係於原告為終止意思表示之後，則縱已完成原合約所約定事項，亦不妨礙原告終止租約之效力。從而，證人曾積良於104年1月13日證稱：「（何時去施作？何人請證人去做？）何時忘記了，但是由被告公司法代找我去的。太忙了，去做的時間不記得」等語，亦即其根本不記得何時開始施作所謂水電工程，依其所述亦無從得知施作完成之實際日期。再者，證人曾積良於104年1月13日證稱：「（證人意思是本來就已有配管線，證人只是把壞掉的作修理而已？）我幾乎是做復原的工作，因為有些廠商離開之後就拆掉」等語可知，證人曾積良所進行之工程僅係復原工作，並未重新配管線或拉管線。而兩造之所以有「完成各攤位之獨立水電表（即其他約定事項）之施作」之約定（按被告對此並未爭執），必係原告對於原有水電管線之配置並非滿意始有如此特別之要求，然證人曾積良竟僅係進行所謂「復原工作」，則不論其完成之時點為何，均無可能滿足所約定「完成各攤位之獨立水電表（即其他約定事項）之施作」之要求，足見被告確實未依約交付合於約定使用收益狀態之系爭商場甚明。又證人曾積良另稱：「（裡面攤位有幾個證人整理過？）我沒有計算，至少二十幾攤。」等語，可見證人曾積良所施作之水電管線「復原工作」僅有20幾攤爾爾，然系爭商場之攤位共計56個，是可知證人曾積良所實際施作者竟僅有一半之攤位數量，無怪乎原告會有指摘被告未達成「完成各攤位之獨立水電表之施作」之要求，則原告主張被告未依約交付合於約定使用收益狀態之系爭商場，自非無據。再參諸證人曾積良同日所述：「（證人證述每個攤位的電箱及辦公室的分電錶，證人有無測試功能正常？）沒有測試。」、「（證人未經測試，如何認定每個攤位都有電？）我直接確認攤位有沒有電，如果沒有電，電燈就不會亮。」等語可知，證人曾積良於所謂水電管線「復原工作」完成後並未實際進行測試，則其所施作之水電管線「復原工作」是否確實完工，各該攤位之插座是否能正常供電，均有未明，亦見被告所稱業依約交付合於約定使用收益狀態之系爭商場云云，確有疑義。至證人曾積良有稱其係以攤位電燈是否會亮判斷功能是否正常云云，然電燈會亮與各該攤位之插座是否可供使用應無必然關係，如何能確保插座沒有因裝置、線路等設置不當而無法運作，是可知證人曾積良據此稱各該攤位之插座功能均屬正常云云，應屬臆測之詞而不足採。又證人曾積良雖稱其確有完成系爭商場水電之施作云云，然參諸證人黃米媖103年5月7日言詞辯論時證述：「（是否為
攤商？）…我進賣場時設備還沒有完善，水電管線都沒有，…連攤位天花板區隔，電線或水龍頭什麼都沒有…我看到有兩、三攤在做，但他們跟我說是他們先花錢作水電的、證人李青垣證述：「（你有無跟原告租攤位？）…當時裡面沒水電，只有一個舊的電箱，…我去時都沒有任何設備，沒有水電水龍頭，…」等語可知，證人黃米媖及李青垣進系爭商場時攤位並無任何設備，亦無水電、水龍頭等，則證人曾積良所述與證人黃米媖及李青垣有所不符而不足採。況證人曾積良乃當初被告所找廠商，如其證述並未完成系爭商場之水電施作等語，並因此致被告負違約之責，則未來勢必遭被告追究其責任，是可知證人曾積良與被告利害實屬一致；反觀證人黃米媖及李青垣與兩造無甚利害關係，其所證述內容亦不致令自身遭到追究，故有關於水電是否業已施作乙節，應以證人黃米媖及李青垣所述為可採。更何況，證人曾積良對於本件之敏感問題即何時進場施作水電竟稱忘記，所施作攤數亦與實際不符，亦未實際進行施作後之測試，足見證人曾積良所述未盡屬實，且其施作亦非相當確實，則其所為證述應非足採。
⑵證人劉偉慶部分：
證人劉偉慶雖信誓旦旦稱被證7「茗廬企業有限公司請款
單」係於102年8月6日所出具云云，然該請款單僅係茗廬
企業有限公司所片面製作，其日期是否屬實，是否有倒填日期，均未可知。而依證人劉偉慶當日證述：「（這個案件有無開立發票？）我忘記了，好像沒有」等語，關於廁所之施作茗廬企業有限公司竟未有提供任何發票予被告，依一般經驗法則而言，系爭商場針對廁所更新工程所支出費用之發票應屬營運成本而可作為抵稅之用，則茗廬企業有限公司竟未主動提供發票，被告竟亦未要求茗廬企業有限公司提供，均與常理未合，則本件究竟係真無發票？亦或發票所載日期與請款單上所載日期無法相符故未能提出，實非無疑。再者，依證人劉偉慶所述該廁所更新工程茗廬企業有限公司尚有提出所謂「估價單」，若此，何以被告或證人未能提出以間接證明被證7「請款單」所載日期
為真。又該廁所更新工程既係將原有老舊廁所設備拆除後再更換之，則何以未見有拆除費用、廢棄物清運費用等之記載於被證7「請款單」中？此亦令原告質疑該「請款單
」之真實性。甚且，參諸被證15之證明書乃係於原告開始主張系爭商場有違反不得轉租規定之權利瑕疵後，證人陳運鵬依被告所請而特別出具，則被證7之「請款單」是否
亦係依同一模式所出具，實非無疑？若為如此，則被證7
顯不據實質真正而無從作為有利於被告之證據。次查，證人劉偉慶雖稱其於102年8月6日即已完成系爭商場廁所之
施作云云，然參諸被證2之系爭契約乃於102年8月7日所簽訂，而依系爭契約第10條第3項「工程項目完成」約定「A.廁所更新、布蓬拆除部分更新」等語可知，簽約當時即
係因廁所尚未完成更新而未能符合原告所需乃會於契約中為此特別約定，是可知兩造於102年8月7日簽約當時均同
意、認同原有廁所已屬老舊而有更新必要，乃合意被告應負有更新廁所之義務，則又豈有可能如證人劉偉慶所稱其於102年8月6日即已完成廁所之施作，若果如證人劉偉慶
所述，被告又豈可能毫無異議而為契約之簽訂，顯見證人劉偉慶所述廁所完成施作之時點與事實不符。此外，被告雖另稱：「事實上是原告希望等他們看完廁所確認有建置才跟我們簽被證二的鴻邑公司契約」云云，然參諸於被證1即102年7月間所簽訂之「租賃合約書」，其中該契約第
11條第3項「工程項目完成」亦同樣係約定「A .廁所更新、布蓬拆除部分更新」等語，其約定方式、用語與系爭契約並無二致，顯見被證1、2此二份契約中「工程項目完成」中所約定事項均係契約簽訂當時尚未具備而屬於簽約後被告所應提出之給付項目甚明。若依被告之邏輯，豈非所謂廁所更新工程早應於102年7月被證1契約簽訂時即已施
作完成，然何以證人劉偉慶又稱其係於102年8月6日完成
廁所之施作，則被告與證人劉偉慶所述顯有前後矛盾而不一致。末查，參諸證人黃米媖103年5月7日言詞辯論程序
證述：「（是否為攤商？）…第三次我去女廁所時還有一位男生跑進來跟我說因為男廁沒有馬桶，他只好到女廁來上…第三次是9月6日，…」等語可知，直至102年9月6日
證人黃米媖進系爭商場時，因男廁之馬桶尚未完成施作故當時仍有男性使用者進入女廁借用廁所，足見102年8月6
日廁所之更新工程根本不可能完成，是可知證人劉偉慶所述與證人黃米媖之證述有所不符而不足採。又依前開所述可知，證人劉偉慶所述內容與契約簽定時點此一客觀事實有所矛盾而不足採，反觀證人黃米媖與兩造無甚利害關係，應無偏袒任一方之必要，故有關廁所更新工程是否業已施作乙節，應以證人黃米媖所述為可採。
⑶證人黃懷賜部分：
查依證人黃懷賜證述：「（網站部分架設完成的時間？）102年6月份、7月份，實際日期不記得。」、「（過程中
，被告周先生有無請證人黃懷賜去與原告洽談後續如何調整？）沒有。」、「（證人黃懷賜沒有見過原告公司的人？）沒有。」等語可知，被告所委託證人黃懷賜架設之網站於102年6月份、7月份間即已完成而早於系爭契約所簽
訂之時點即102年8月7日，而參諸系爭契約第10條第3項「工程項目完成」有約定「B.入口風城梅竹網站使用權、保全架設完成」等語可知，簽約當時即係因證人黃懷賜已架設之網站未能符合原告所需乃會於契約中為此一特別約定，是可知兩造於102年8月7日簽約當時均同意被告應負有
架設符合原告所需網站之義務。然證人黃懷賜既從未見過原告公司之人，亦未與原告公司之人洽談過網站內容之調整，則顯見其未曾針對原告之需求而就網站進行調整或修正，故針對網站之建置被告並未依約提出給付甚明。次查，依證人黃懷賜證述：「（左上角日期是當時網頁的日期？）大概是那個日期，那個日期應該是我們加上去的。」、「（中間有招商專線，有壹支室內電話及手機，旁邊註明洽黃小姐，室內電話及手機是誰提供給證人黃懷賜？）是周先生提供，應該是商場的電話。」等語可知，證人黃懷賜架設之網站完成之後即未再有任何之更新，此參被證6網頁資料，即本院卷一第70頁，所載日期仍停留在5/23
-6/ 02即明，而再參同頁面所設計之「招商專線」竟仍係被告法定代理人周廷凱之母黃馨葵之電話，且網站版權所有人竟仍係被告公司，凡此均足見證人黃懷賜架設網站後，被告從未依照原告之需求修正、維護，則網站之建置被告自屬未依約提出給付。綜上，網站縱有於102年6月份、7月份架設完成，然並未依約完成資料更新，亦未通知原
告派員交接並請證人黃懷賜或其公司人員說明網站之使用，以及交付後台管理權限帳號密碼，原告重頭到尾只見過被告提出demo網站予原告觀看一次，自難謂已依約提出給付。
⑷證人鄭銘揚之部分：
證人鄭銘揚雖稱進場時攤位已有水電，並有獨立水電錶云云。然參諸證人鄭銘揚證述：「（是否認識黃米媖？）沒聽過」、「（是否認識李青垣？）沒聽過」、「（所有的攤位在證人鄭銘揚4月進場的時候就有獨立的水、電錶？
）我不清楚」等語可知，證人鄭銘揚僅係就其攤位之情形為證述，至於其他攤位之情形其並不清楚，而證人鄭銘揚亦不認識其他攤商即黃米媖、李青垣，則證人鄭銘揚自無知悉渠等攤位實際情況之可能。甚且，證人鄭銘揚尚證述：「（證人鄭銘揚進場時，攤位是否你自己選的？）對」等語，則亦有可能係證人鄭銘揚特別選擇已具備獨立水電之攤位，亦見證人鄭銘揚所證述之內容不具代表性。從而證人鄭銘揚所證述內容實無法作為所有攤位已具備獨立水電之依據，就此一爭點仍應綜合證人黃米媖、李青垣之證述為判斷。又證人鄭銘揚雖證述：「（商場裡面有無廁所？）有，一開始蠻破舊，之後有整修過，之後很漂亮。整修蠻快的，壹個禮拜左右就用好了。」等語，然參諸證人劉偉慶104年3月12日言詞辯論程序乃係證述：「（工程施工多久？費用？）30幾萬元。確時施工天數忘記了，但大約十幾天，…」等語，就所謂廁所之工程施工時間，證人鄭銘揚所證述之內容竟與施作人員即證人劉偉慶所述不同，則證人鄭銘揚所稱之廁所整修與證人劉偉慶所稱之廁所工程是否為同一件事即有未明，故證人鄭銘揚所證述內容實不足作為認定廁所是否更新完畢之依據，就此仍應以證人黃米媖之證述為判斷。
⑸證人彭孟君之部分：
首應說明者係，證人彭孟君與原告間前有勞資爭議之存在，實難期待伊會本於事實作有利於原告之陳述。又證人彭孟君固稱原告有進場云云，然其所謂之「進場」究為何意實有未明，蓋原告簽約後本有至現場查看商場狀況，並表示為接手之廠商，而證人彭孟君所謂之「進場」似僅只於此，亦即僅係前契約權利義務之移轉爾爾，至於被告是否業已依約提出給付？被告是否已將商場「點交」予原告？等爭點則非證人彭孟君所得知悉，故證人彭孟君所證述之內容應不足作為有利於被告之認定。
⑹綜上，系爭商場是否合於所約定使用收益狀態？被告是否將合於所約定使用收益狀態之系爭商場點交予原告？均應屬有利於被告之事實，依民事訴訟法第277條之規定此均
應由被告負舉證之責，然被告所提出之書面證據、證人等均不足作為有利於伊之認定，故迄今被告仍未舉證以實其說，且不負舉證責任之原告，並業就上開待證事實提出反證而證明待證事實之不存在，故基於舉證責任之分配原則，自應為不利於被告之認定。
（四）按系爭契約第8條第3項約定：「於契約期間屆滿前雙方之任一方擬終止契約者，…終止法律關係後雙方之權利義務另行協議之。」等語可知，系爭契約非不得期前終止，於終止後之法律關係則由雙方另為協議之。本件被告因有前開所述遲未完成各攤位獨立水電表等之缺失，經原告多次促請改善而未獲置理，乃經原告公司代理人陳一嘉於102
年8月底以口頭為終止租約之意思表示，故系爭契約於該
時業已終止。再者，如認前開以口頭為終止租約之意思表示是否生效尚有疑義，原告並曾於102年10月1日以樹林郵局第408號存證信函為終止系爭契約之意思表示，則被告
於收受該存證信函後系爭契約即告終止。而該存證信函雖未明確使用「終止」乙詞，然依其所表示「決定放棄此場地經營權」暨該信函前後文之意旨，應可知原告業有終止系爭契約之意思表示。又信函中雖有表示「並請於文到十日內，盡速與本公司聯繫協議後續問題」等語，然此乃指系爭契約第8條第3項後段所約定之「終止法律關係後雙方之權利義務另行協議之」等語，非如被告所稱該信函僅係要求被告出面協商而無終止租約之表示云云。
（五）按民法第227條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、同法第254條規定：「契約當事
人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」、臺灣臺北地方法院99年度北簡字第443號判決表示：「次按契約當
事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第254條、
第179條分別定有明文。按契約除當事人為合致之意思表
示外，須經債務人繼續之履行始能實現者，屬繼續性供給契約，而該契約倘於中途發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關係，依同法第263條準用第258條規定，向他方當事人以意思表示為之。」等語可知，本件被告就系爭商場既有前開所述未依債之本旨提出給付之情事，原告自得依民法第227條第1項、同法第254條之規定以口頭或原證4之存證信函終止系爭契約。
（六）綜上，依系爭契約第5條第2項規定：「前項押金，出租人應於租期屆滿，承租人交還租賃標的物時返還之。」等語可知，系爭契約既經原告合法終止，且被告從未點交系爭商場予原告使用收益而無返還租賃標的物之必要，則原告自得請求被告返還押租金100萬元。為此聲明：被告應給
付原告100萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）緣風城梅竹商場原為被告向訴外人曜揚公司所承租，並由被告花費鉅資裝修後自行經營做為商場使用。嗣原告透過新竹縣政府國際產業發展處工商科陳科長及蘇專員取得被告連繫，表示希望承租及承接被告之商場經營，並表示其係2013台灣燈會美食區之營運廠商云云，被告因信賴原告，始將商場交由其經營，並非被告請託原告幫忙招商或代管。嗣原告公司陳一嘉經理（Tony），出面與被告接洽，表示有意承租及承接風城梅竹商場經營，被告遂於102年7月間即與訴外人豐邑公司簽訂前合約，將風城梅竹商場轉租予豐邑公司，租期自102年7月1日至105年5月15日止，
每期租金50萬元，以102年9月1日為第一次收租起始日，
被告並收受押租金100萬元。其後，豐邑公司將其租賃、
經營權義轉由原告承受，兩造並簽訂系爭合約，租期自
102年9月10日起至105年5月5日止，每月租金50萬元，以
102年9月10日為第一次收租起始日，押租金100萬元則以
前約被告所收受之100萬元押租金代替，被告並依第二次
合約第10條之約定，給付原告由被告法定代理周凱廷之母即訴外人黃馨葵所簽發，102年9月30日到期之33萬元遠期支票一紙，作為被告向攤商所收之押金。
（二）又風城梅竹商場之權益早於102年8月10日起即由原告概括承接，原告於存證信函中亦自承自交接日即102年8月10日起即由原告概括承接權利義務，而被告亦早已於102年8月10日之前即已完成系爭合約第10條之交接事項，詎原告事後竟後悔承租而違約遲未給付租金予被告，經被告屢次催繳，並寄發102年9月25日新竹建中郵局第405號存證信函
催繳，不料，原告竟以102年10月1日樹林郵局第408號存
證信函，妄謂被告有瑕疵給付情事，要求協議終止合約，由於原告已違約不付租金在先，故被告乃拒付102年9月30日到期之33萬元押金支票，訴外人黃馨葵並於102年9月23日至渣打銀行註銷舊印鑑而啟用新印鑑，該33萬元支票乃因而到期未兌現。嗣102年10月10日起之第2個月租金，原告至102年10月15日仍未支付，屢經催繳未果，被告乃以
102年10月28日新竹南寮郵局第000103號存證信函反駁原
告存證信函內容之不實，並表示同意原告提前合意終止租約之請求，並請原告給付積欠之租金，經郵局招領後，因原告未至郵局領取存證信函，故被告乃約於102年11月初
左右向原告表示同意原告提前合意終止租約之請求，並請求原告給付積欠之租金。而因原告自102年9月10日至102
年10月31日，業已積欠被告1個月又21天之租金，共計83
萬8,710元，自屬給付遲延。另因原告事後反悔承租、承
接，而不付租金，且提前要求協議中止合約，所造成被告之損害，項目及金額眾多，被告僅先以其中一項即被告為廁所更新所支出之費用38萬元與原告上開所積欠之租金與原告所請求之押租金抵銷，超過抵銷之數額，被告保留向原告另行追償之權利。是經抵銷後，原告即無請求被告返還押租金100萬元之理由。又被告因與出租人曜揚公司合
意提前中止租約，原來之8位攤商經歷原告與被告間之紛
爭，亦已無意再繼續營業，被告只好與8位攤商亦合意提
前中止租約，被告並將押租金均返還予攤商，押租金既已返還予攤商，原告自應將黃馨葵所開立之33萬元押金支票返還予黃馨葵。
（三）原告之主張均屬不實，被告答辯如下：
１、原告主張因被告多所不能履行租約義務，全然不實。且查，被告早已完全履行租約義務，復按民法第430條之規定
，原告不但從未定相當期限催告被告修繕，且存證信函中亦僅表示要協議中止合約，原告亦未有以被告違約為由，單方向被告為終止租約之表示。
２、被告並無尚未完成交接之約定事項：
⑴水電設備：
現場每個攤位均有獨立水表、電表，且均已有拉線至每個攤位，此有房東原建造時委由建築師事務所所繪製之水電配置圖可稽，並非如原告所稱無獨立水表、電表及未拉管線。且被告僅承諾攤位有獨立水源及電源，其他均無合意，查被告跟豐邑公司簽訂前合約時，有約定要包括隔間完整及完工的水電設施，但被告與原告簽訂系爭合約時，已將此項約定刪除取消，此觀前合約第11條第3項工程項目
完成原約定：「攤位整修完整足以供進駐攤商營業使用，包含隔間完整（含基本壁面、鐵捲門）及完工之水電設施（含每攤獨立之水、電表、燈具及公共空間設施等）」，系爭合約第11條將之刪除即明。是既當時被告只有承諾有獨立水源及電源，現場每個攤位已有包含；又當時各攤位要的配置圖線路不同，每攤位賣的東西亦不同，所需要的位置自非相同，就此，被告已提供水電，再讓攤位跟原告自行協調應如何配置，被告自不負此部分責任。則原告稱水電指攤位內需有水源水管接頭、電源插座110V、220V至少各一個，並不實在，原告亦從未催告被告限期完成水電配置。況依證人曾積良之證述，證明每一個攤位均有獨立之水錶，且每一個攤位均有電箱，而分電錶集中在辦公室，符合兩造租約每個攤位均有獨立水錶、電錶之約定。另依證人鄭銘揚之證述，亦可證明攤位均有獨立的水錶及分電錶，以作為繳納水電費之依據。
⑵網站架設：
①被告自行經營風城梅竹商場期間，即有架設網站，被告並依原告需求將風城梅竹商場網站委請網路公司施作變更，網路公司早已完成變更，已有網頁資料可稽，102
年8月7日簽立租約當日，被告亦有將風城梅竹商場網站網頁展示予原告人員瀏覽，均無任何問題，則原告主張被告當初所示之網頁資料是被告找網站制作公司規劃的網頁畫面，不是完整的網站，被告亦向原告表示後面要再補資料云云，並不實在，網頁確已更新完成，並不是原告所稱版型畫面而已，被告亦未向原告表示要再補資料。且就增列購物車選項部分，兩造雖然未約定網站須有此功能，但此網站原已設有購物車的功能。
②證人黃懷賜證稱：「（被告希望證人黃懷賜做什麼設計？）類似台北華山藝文特區的網站，包含網站的設計流程、整個系統規劃，網站設計完成後一年內要提供200
張的圖刊、壹個月一期的70、80頁的期刊出版及每個
商家輸入帳號、密碼，可以在網站上開壹個各人的網頁，類似小型的部落格的互動及宣傳，行銷的規劃。承包的時間約兩年前，102年3、4月份左右。」、「（多久
完成？）預計兩、三個月要完成。」、「（完成哪些工作？）網站部分全部做好了，包含3Ｄ動態圖都做好了
。頁面的設計及街舞的設計都已經完成。另有1年內提
供200張的圖部分，需要配合被告辦活動陸續提供，我
們有提供周先生設計師，周先生有何需要，我們就配合製作。」、「（費用若干？）30萬元。」、「（被告公司是否已支付30萬元？）有開壹張12萬元的票，陸續用現金支付，全部已經支付完畢。」、「（網站部分架設完成的時間？）102年6月份、7月份，實際日期不記得
。」、…「（網站架設完成後，被告有無找證人黃懷賜做部分網頁的更新？）做好之後陸續有換圖，被告提供給我們更換，改好之後才把整個系統交給被告公司。」、「（《請提示被證6予證人黃懷賜》該網頁資料是否
為證人黃懷賜設計的網站？）是。」、「（設計的網站有無購物車的功能？）有。當時周先生說購物車是後面追加的，但之前購物車就已經做好了只是尚未開放。顧客可以在網站上點餐，統一由周先生收費，沒有網路上即時的付款，類似外送，顧客之後到現場付款並拿餐。」等語，證明網站確已架設完成。
③依被證2租賃合約書第10條第3項B款只約定「入口風城
梅竹網站使用權」，並非約定網站所有權，故被證6網
頁資料記載「三佳管理顧問有限公司版權所有」，網站所有權仍屬被告所有，並無違誤（因若原告將來租約到期不租了，網站還是須返還被告），但原告有使用權，被告從未禁止原告使用網站，係因原告後來反悔不租了，才未使用網站，而原告若要使用網站，並為如何之內容變更，包括招商專線，接洽人員等之內容變更等，均為原告之自由，並無人限制之，原告自己不使用網站，不做其他內容變更，卻反謂被告未讓其使用網站，實屬無稽，試問，被告都花費30萬元鉅資架設網站完成且轉租予原告了，被告有何不讓原告使用網站之理由！
⑶廁所：
廁所早已完工，且男廁當然一定有小便斗，被告尚因此而支出廁所設備費用38萬元。原告固稱直到102年9月初都被告還沒全部完工，且告知原先廠商報價太貴再找另一家處理，小便斗當時也未裝上，攤商表示還需前去女廁如廁云云，然若廁所未完工，為何原告從未催請被告修補，於電子郵件往來、存證信函中亦不曾催請被告修補或主張廁所未完工，足見原告乃臨訟杜詞，不足採信。再者，證人劉偉慶證稱：「（證人進去做之前有無廁所？）本身有廁所，東西比較舊一點、有磁磚等，內部可以正常運作。男廁有小便斗。那時候我第一次去現場，都是可以使用，有無故障，我沒有每個測試做。因為裡面設備及磁磚、天花板比較老舊，所以做翻修。」、「（男廁有幾個小便斗及馬桶？）實際數量不記得，但有三、四個左右。男廁坐式有幾個不記得，大約有二到三個，但我有圖，今日未帶。女廁比較多馬桶，但數量也忘記了，看平面圖我就知道，平面圖是我自己畫的。」、「（廁所裡面有無洗手台？）有，嵌入式雙盆。原本就有，只是舊的。本來就有廁所在那邊，業主找我去翻修廁所，整間翻修，我有提議東西都可以使用，所以毋庸整間用掉，馬桶換即可，他們說整個翻修比較好看，所以全部打掉，包含洗手台，原本東西都存在，但我們都打掉了，包括室內導擺、璧磚、地磚、室內隔間、輕鋼架、洗手台、小便斗、馬桶、燈具等所有的設備等。就壹個路口進去分男廁及女廁。」、…「（詢問證人：《請提示被證七的請款單》是否為證人公司所出具？）這我本人自己打的。」、…「（請款單上面記載請款日期是102年8月6日，所以證人工作於102年8月6日完成後才請款？）我完成後馬上請款。因為第一次配合，所以工程完成後馬上請款。」、「（請款單上日期是102年8月6日
，正確嗎？）是。」、「（該日期是否證人實際請款日期？）是。」云云，證明被告廁所更新工程確實早已完成。另依證人鄭銘揚之證述，亦可證明廁所確有更新完成。
⑷入口意象帆布：
入口意象帆布如何設置，被告之法定代理人周凱廷均有與原告之經理陳一嘉（Tony）以電子郵件連繫，且依約製作完成，並有兩造往來資料及入口意象帆布製作完成現場照片可稽，自非原告主張所設帆布不符要求、電話錯誤等情，蓋原告未承租前，現場商場辦公室外牆上，原來只掛有如現場照片所示之小帆布，其上並有被告法定代理人周凱廷之母黃馨葵之手機號碼[phone]，而原來帆布廠商設計此入口意象帆布時，未注意到黃小姐應係指原告公司之法定代理人黃婉甄，誤以為黃小姐仍指黃馨葵，而仍設計登載黃小姐（指黃馨葵）0000000000電話，經被告指正後，實際製作完成之入口意象帆布業已更正登載黃婉甄
0000000000之電話。原告辯稱被告答應要做入口意象帆布，惟依系爭合約第10條約定記載「辦公室旁風城梅竹帆布意象」，而原告所主張設置標示之位置，根本非被告向房東承租之土地範圍，又如何能架設帆布。
⑸員工薪資：
原告主張其只概括承接被告已簽定原有8家攤商合約云云
。然原告實係「整場承接」，而承接經營之權義，當然包括一切場地，原攤商合約、人事等均承接在內，否則，何以原告得以其名義與新攤商簽立租約，並得以逕自解僱被告原有之員工。且原告將員工即訴外人彭孟君解僱後，員工因而向新竹市政府勞資關係科對原告申請勞資爭議調解，因原告拒不出席而調解不成立，有新竹市政府勞資爭議調解紀錄可稽，被告迫於無奈，只得先代償薪資予員工，並請員工於向原告追償有所得後返還款項予被告。是以，原告只想享有向原有8家攤商收取租金及押租金之利益，
而不盡其應有之義務。原告亦應負擔從102年8月10日承接經營起迄102年11月初被告同意原告提前終止租約止，期
間員工之薪資。
⑹遙控器：
每個攤位均留有遙控器，且經原告清點無誤。至於已轉租之8個攤位，攤商自然留有拷貝的遙控器，係屬正常，否
則該等攤商應如何營業，亦有證人黃景富之證詞可證。
３、況且，兩造根本未約定以前合約第10條之工程項目完成，作為系爭合約之生效要件，原告亦從未向被告主張抗辯在第10條之工程項目完成前其拒繳租金。且若有不完全給付情事，依民法第227條規定，原告亦應先行限期催告被告
修補，俟被告於期限內仍不為修補時，原告始得主張解除契約，惟原告既未曾催告修補，亦未曾主張解約。是若被告有任何第10條之工程項目未完成，原告為何未曾催告被告限期完成，特別是原告之經理陳一嘉（Tony）均時常與被告之法定代理人周凱廷（Chris Boom）以mail往來連繫，若被告有工程項目未完成，原告之經理陳一嘉豈有不以電子郵件通知被告限期完成之理？足見被告之工程項目均早已完成，原告只是因反悔承租及承接經營，而置詞推托而已。原告遲於102年10月1日始以存證信函通知被告有工程未完成情事，實屬無稽。另系爭合約第12條係約定：「本商場如因建物未符合消防法規，甲方應負責協調解決；如因此致本廣場無法營業，甲方對乙方所造成之損失應負賠償責任。」，係表示原告營運後若有遇到未符合消防法規之問題，被告願負責協調解決，但實際上根本沒發生未符合消防法規之問題，被告也從未承諾原告要提供符合消防檢查之證明。
４、原告主張被告向現場攤商表示原告至102年9月就沒做了，是原告所找新攤商，被告不讓其進場，另稱原來招商條件是前半年有半價優惠云云，並不實在。查被告當時係向攤商稱原告沒付租金，亦未散布何等訊息，不可能阻止原告之新攤商進場。且至102年9月，被告亦未找他人接手商場，因被告為將風城梅竹商場出租予原告及由原告承接經營權義，被告已耗費鉅資裝修，還讓原告免付租金一個月（102年8月10日至102年9月9日），被告自然希望原告承接
付租，怎會於102年9月就找別人接手，亦屬無據。
５、原告於102年8月10日交接概括承受權益後，被告已無收取攤商租金，被告為求合約順利履行，已配合原告為相當前置作業，並無原告所謂3位主事者推諉之情事，且被告之
法定代理人就只有周凱廷1人，何來原告所稱3位主事者之有。至原告主張其依系爭合約第9條向被告終止合約，被
告之法定代理人周凱廷卻始終以要2位股東共同在場，其1個人無法決定為由，不與原告協商解約事宜，卻又無法約同3人一起出席協議云云，然102年8月至9月初原告不曾當面向周凱廷表示要終止合約，周凱廷亦絕未以3位股東須
共同在場，其一個人無法決定為由拒絕，因周凱廷就是公司法定代理人有權代表被告公司決定，何須其他股東在場。且訴外人黃聖翔與周凱廷仍是股東關係，黃聖翔並未退出，原告妄加猜測，實屬無稽。綜上，原告之違約行為所造成被告之損害，被告將另行向原告求償，而原告本件所請求之押租金，亦已自原告所積欠之租金抵銷，原告之訴，並無理由。
（四）又風城梅竹商場之權義早於102年8月10日起即由原告概括承接，原告於原證2存證信函中亦自承自交接日即102年8
月10日起即由原告概括承接權利義務（交接指原告與被告間之交接，根本非指原告與豐邑公司之間甚明），而被告亦早已於102年8月10日之前即已完成租約第10條之交接事項，否則原告豈有願自承102年8月10日權義即由其概括承受之理。原告於原證2存證信函中，主張「標的物所有權
利仍為本公司所有」，若未有交接移轉占有，為何原告會主張：「標的物所有權利仍為本公司所有」，再則，原告於原證2存證信函中，又提及「瑕疵給付一…又貴公司所
交付之場地…，此為瑕疵給付二」，試問若未有給付之事實，又何來瑕疵給付主張之可能，當然係已經給付，才會有瑕疵給付之問題。再者，依兩造租約第10條約定：【交接事項（交接物品清點清單列表）：1.舊有公司文件、地圖、建築物執照影印本、水電配置圖、網路電信等..。2.已簽訂之攤商合約書、預約單據及舊有文件共計捌份合約同等條件（合約明細如後附所載）連同押金交接。前述已簽訂的合約其權利義務自交接日起由乙方概括承接。交接商家（攤商租賃合約書）：09號攤位墨西哥。11號攤位奶茶。C9號攤位水果塔養生茶。13號攤位娃娃機。23號攤位越南小吃。26號攤位義大利麵。A9號攤位強哥炸雞。A8號攤位比利時鬆餅。3.工程項目完成：A.廁所更新、布蓬拆除部份更新。B.入口風城梅竹網站使用權、保全架設完成。C.小吃區走道燈光照明及辦公室旁風城梅竹帆布意象，主入口招商帆布。D.場地垃圾清理乾淨。E.其他約定事項。】，顯見兩造所謂「交接事項」其意思當然即含「點交」在內，原告既自承102年8月10日已交接，自亦已有102
年8月10日點交之事實。原告辯稱「交接」與「點交」意
義不同云云，實屬無稽。至原告辯稱，原告之訴訟代理人陳一嘉前所稱102年8月10日之「交接」乃係指豐邑公司與被告前契約之權利義務於此時正式由原告所承受，包括系爭契約第10條「交接商家」所載攤商合約影本、合約之權利義務暨渠等之押租金等，此與所謂「點交」尚屬二事云云，並不實在。查，被告於102年7月間與豐邑國際行銷有限公司簽立租賃合約書，將風城梅竹商場轉租予豐邑國際行銷有限公司，租期自102年7月1日至105年5月15日止，
每期租金50萬元，以102年9月1日為第一次收租起始日，
被告並收受押租金100萬元。其後，豐邑國際行銷有限公
司將其租賃、經營權義轉由原告承受，被告與原告係於
102年8月7日即簽立租賃合約書，亦即兩造早已於102年8
月7日即簽立租約，豐邑國際行銷有限公司之租賃、經營
權義早已於此時轉由原告承受，原告之所以會於原證2存
證信函中表示「本公司前與貴公司簽立新竹風城場地租賃合約，約定租金並交付新台幣一百萬元押金，並依約定貴公司應將前已簽約之攤商（共八家）合約連同押金新台幣33萬元，自交接日即8月10日起由本公司概括承接權利義
務…」，其乃係依兩造所簽立之租約第10條約定而為主張，與所謂豐邑國際行銷有限公司根本無關。
（五）按「債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。」、「查債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此項抗辯權以前，仍可發生遲延責任問題，必須行使以後始能免責。本件上訴人交付第一期權利金，縱令如原判決認定應與訂立地上權設定契約同時為之，惟被上訴人倘未行使同時履行抗辯權，尚難謂其未因上訴人之催告而發生遲延責任。究竟被上訴人對上訴人之催告，有無行使同時履行抗辯權？原審未依本院前次發回意旨調查審認，致事實尚欠明瞭，本院自無從為法律上之判斷。」（分別參照最高法院50年台上字第1550號民事判例意旨、72年台上字第2136號民事判決意旨）。查被告以被證3及被證4之存證信函向原告催繳積欠之租金時，原告當時均未主張同時履行抗辯權而拒付租金，原告自已發生遲延責任。自不容原告於本件訴訟時，始主張所謂同時履行抗辯權。至原告辯稱其得依債務不履行之規定終止系爭契約云云，並無理由，蓋原告僅係請求協議中止合約，並經被告於102年11月初表示
同意原告提前終止租約之請求（但被告並未拋棄對原告之損害賠償請求），在兩造合意提前終止租約以前，原告從未表示依債務不履行之規定終止系爭契約，原告於本件訴訟中始為此項主張，亦屬無稽。末以，原告辯稱現場因消防通道過於狹窄而不足3米，而未能符合消防法規，被告
亦否認之。
（六）又依證人曾積良之證述，證明每一個攤位均有獨立之水錶，且每一個攤位均有電箱（如被證12照片），而分電錶集中在辦公室（如被證5照片）。亦符合兩造租約每個攤位
均有獨立水錶、電錶之約定。另依證人陳運鵬之證述，證明被證15證明書為真正，且曜揚公司有同意被告將承租標的轉租出去。至證人陳運鵬雖因時間已經過一段時日關係，誤記同意轉租時間為去年（103年）年初（實則應在102年8月間），但此並不影響證人陳運鵬證述之真實性，原
告亦無法提出曜揚公司曾反對被告轉租之證據。再者，依民法第443條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租
賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」，亦即若承租人違反轉租規定，亦僅是出租人取得得終止租約之權利而已，並非租約即為無效，且此為承租人與出租人間雙方之問題，與承租人與次承租人間之租約無關，次承租人當然不得代出租人向承租人主張終止租約甚明，次承租人亦不得以此為由主張終止租約亦甚明，況兩造於兩造租約存續期間，原告亦從未主張因被告違法轉租故以此為由終止租約，是以，原告於本件訴訟中始以此為由主張終止租約，實屬無稽（因兩造早已於102年11月初合意提前終
止租約，既已無租約存在，自無租約須於本件訴訟中再為終止之餘地）。又被告法定代理人周廷凱乃為河馬企業社之負責人，河馬企業社向曜揚公司承租後，被告雖未再以自己名義與曜揚公司簽立租約，但河馬企業社當然同意被告使用承租標的（被告公司登記地址：新竹市○○里○○○路0巷0號，即位於系爭租賃標的之建物），不會影響被告與原告間租約之有效性。
（七）綜上所述，即明本件純係因原告事後反悔承租、承接而不付租金，故原告方找一些無謂之理由搪塞，而被告為了履行與原告間之租約，不僅耗費鉅資裝修，尚得代償原告所積欠之員工薪資等款項，被告不但未由原告處收入任何租金，尚得繳付租金予出租人曜揚公司，對被告而言，實情何以堪！就因原告之違約行為所造成被告之損害，被告將另行向原告求償，而原告本件所請求之押租金，既已為原告所積欠之租金及廁所更新損害賠償金額抵銷，原告之主張即無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）本件租賃標的風城梅竹商場本為被告向訴外人曜揚公司所承租，並由被告裝修後自行經營做為商場使用。被告於
102年7月間與豐邑公司簽訂前合約，將風城梅竹商場轉租予豐邑公司，租期自102年7月1日至105年5月15日止，每
期租金50萬元，以102年9月1日為第一次收租起始日，被
告並收受押租金100萬元。其後，豐邑公司將其租賃、經
營權義轉由原告承受，兩造並簽訂系爭合約，租期自102
年9月10日起至105年5月5日止，每月租金50萬元，以102
年9月10日為第一次收租起始日，押租金100萬元以前約被告所收受之100萬元押租金代替，被告並依租約第10條約
定，給付原告102年9月30日到期之33萬元遠期支票一紙，作為被告向攤商所收之押金，復由被告之法定代理人周凱廷之母即訴外人黃馨葵以其個人支票支付予原告。原告並交付被告金額100萬元、支票號碼AI0000000、發票日102
年8月31日之支票乙張作為押金。
（二）上開由訴外人黃馨葵簽發之支票，因發票人簽章不符，屆期提示遭退票。
（三）原告於102年10月1日以樹林郵局第408號存證信函向被告
為終止租約之意思表示，被告於同年月28日以新竹南寮郵局第000103號存證信函回覆原告同意提前終止租約，並請原告給付積欠之租金，該存證信函經郵局招領逾期後，被告乃於102年11月初向原告表示同意原告提前合意終止租
約。
四、兩造爭點：
（一）被告是否有終止系爭合約之違約事項？被告將系爭商場出租予原告是否有違反民法第443條之規定？系爭合約是否
業經合法終止，何時終止？
（二）原告主張被告應返還押租金100萬元，是否有理由？被告
抗辯抵銷之項目及金額是否有理由？
五、本院之判斷
（一）被告是否有終止系爭合約之違約事項？被告將系爭商場出租予原告是否有違反民法第443條之規定？系爭合約是否
業經合法終止，何時終止？
１、按民法第423條規定，出租人應於租賃關係存續中保持租
賃物合於約定使用、收益之狀態，是以出租人就租賃物之用益狀態保持義務，應以兩造契約約定之使用收益狀態為據。查原告係受讓豐邑公司對風城梅竹商場之經營權，並由兩造另簽訂系爭租約，而系爭租約第10條交接事項中之工程項目完成約定「A.廁所更新、布蓬拆除部份更新。B.入口風城梅竹網站使用權、保全架設完成。C.小吃區走道燈光照明及辦公室旁風城梅竹帆布意象，主入口招商帆布。D.場地垃圾清理乾淨。E.其他約定事項。」（見本院卷一第57、58頁），足見兩造約定被告應完成並交付原告之工程項目包括廁所更新、布蓬拆除部份更新、風城梅竹網站使用權、保全架設完成、小吃區走道燈光照明、辦公室旁風城梅竹帆布意象、主入口招商帆布及場地垃圾清運等。原告雖主張依前合約第11條第3項及系爭合約第10條「
交接事項E.其他約定事項」之約定，被告應於每個攤位設有獨立水電，包括攤位內需有水源水管接頭、電源插座
110V、220V至少各一個，並應提出符合消防法規之證明，及將系爭廠商場之遙控器交付原告等義務，惟為被告所否認，辯稱：現場每個攤位均有獨立水、電表，且均已有拉線至每個攤位，被告僅承諾攤位有獨立水源及電源，其他均無合意等語。查被告與豐邑公司簽訂之前合約第11條交接事項之工程完成項目原約定「A.廁所更新、布蓬拆除部份更新。B.架設入口風城梅竹網站使用權、保全架設完成。C.小吃區走道燈光照明及辦公室旁風城梅竹帆布意象。D.攤位整修完整足以供進駐攤商營業使用，包含隔間完整（含基本壁面、鐵捲門及完工之水電設施《含每攤獨立之水、電表、燈具及公共空間設施等》。E.場地垃圾清理乾淨。F.滅火器配置圖。G.其他約定項目。」（見本院卷一第51、52頁），是比較前後合約之差異，原合約有約定攤位需隔間完整及每攤設有獨立之、電表及燈具，惟被告與原告簽訂系爭合約時則將此項約定刪除，原告既係頂讓豐邑公司對風城梅竹商場之經營權，並於系爭合約刻意將前開「每攤設有獨立之、電表及燈具」刪除，衡情當係兩造有約定免除被告此部分之義務。此外，原告復未能舉證證明兩造有約定每個攤位應有獨立水、電及水管接頭、電源插座，自難認其主張為實在，是認此部分應以被告抗辯每個攤位設有獨立水源及電源為兩造約定之工程項目範圍為可採。
２、茲就被告是否有違反系爭合約之約定，說明如下：
⑴水電部分：被告抗辯現場每個攤位均有獨立水錶、電錶，且均已有拉線至每個攤位，並提出系爭建物原始建造時委由建築師事務所繪製之平面配置圖、現場照片為證（見本院卷一第145、64、65、66頁）。又證人曾積良到院證稱
：「（證人是否曾經受僱於清大梅竹商場去做水電？）對。地點在清大大三元商場」、「（何時去施作？何人請證人去做？）何時忘記了，但是由被告公司法代找我去的。太忙了，去做的時間不記得」、「（被告法代找證人做的工程內容？）每個攤位要水、電，檢查線路，每個攤位都要檢查。每個攤位幾乎都有牽線路。因為電的線路很老舊、亂七八糟，所以全部整理過，留一盞燈，電捲門要有電」、「（自來水的管路如何配管？）原來就有配管線，配到每個攤位。每個攤位前面有水錶，叫做分錶。之前的廠商牽的，亂七八糟，甚至打掉，我就每個攤位做壹個水龍頭」、「（證人意思是本來就已有配管線，證人只是把壞掉的做修理而已？）我幾乎是做復原的工作，因為有些廠商離開之後就拆掉」、「我接的時候不管有沒有出租出去，我都做每個水龍頭。我去做的時候，有水管，有些攤位有水龍頭，有些沒有水龍頭。電線有些自天花板掉下來，有些沒有電，每個攤位都有牽線路，我去做整理」、「（證人施工多久？）壹個禮拜，三、四個人一起做」、「（費用？）3萬多元，包含工錢及材料，各項的費用忘記了
。因為我當初先估價4萬多元，之後被告法代跟我議價，
所以最後就是3萬多元」等語（見本院卷二第63頁反面至
64頁反面）；證人即風城梅竹商場攤商鄭銘揚亦到院證稱：「（之前是否曾經在清大梅竹商場擺攤過？）有承租過。時間在102年4月到10月底」、「（攤位號碼幾號？承租過程？）有編號，但幾號忘記了，我賣墨西哥酥餅，我向彭先生接洽。可以先試作1、2個月，但仍有給付押金，試作期間是否要繳租金忘記了，每月租金金額忘記了」、「（進場時攤位有無水、電？）水電都有。水龍頭打開就有水。他們有基本設置Ｔ5燈管及基本裝修，但我自己有做
一些整修」、「（攤位有無獨立的水錶、分電錶？）有」、「（攤位上獨立的水錶及分電錶，是否作為你每月繳納水、電費的依據？）對」等語（見本院卷二第105至106頁）。是依證人曾積良、鄭銘揚上開所述，現場每個攤位確都有獨立之水、電線路，應堪認定。又證人即風城梅竹商場另攤商黃米媖雖證稱：「（是否為攤商？）對，…我進賣場時設備還沒有完善，水電管線都沒有，…現場黃主任說有幫我約水電，但是我要自己出三千元，原告說會幫我溝通讓被告付，但被告說我沒有付就不讓我接水電，因為被告不願意負責…」；證人即攤商李青垣證稱：「我原本要去那邊看攤位，第一次是102年8月初，看攤位及攤位位置大小，第二次是隔一週的週三，因為我租同一地方兩個攤位，要裝潢一下，當時裡面沒水電，只有一個舊的電箱，第三次我去時是102年9月份，當時我自己帶水電及裝潢師傅去，有個攤商跟我說被告已經跟原告解約，說叫我錢及租金不要繳了…我有跟被告的一位先生講是否要幫我們裝水電，那先生有說好，但之後也沒有裝，我看到三、四攤在營業，他們是本來就在那邊營業的人，他們有水電，是本來跟被告簽約所以本來就有水電…」等語（見本院卷一第120頁反面、第122頁反面），而可認渠等有意承租攤位時，水、電需付費裝設等情。惟證人即系爭商場現場工務主任黃景富證稱：「…我擔任現場工務主任負責現場協調、水電跟隔間。水電部分我負責每間隔間，新進的廠商會需要不同的配燈或水槽的位置，我負責協調並請水電進來幫攤商做。…水電是等攤商進來會跟我協調要裝幾個電燈，我幫攤商叫廠商進來施工，水電程序都一樣，一般我按照攤商要求，若空間需要三個燈兩插頭，水槽位置等等，電表所有都在辦公室二樓，水表都在每攤商門口旁邊都是獨立的，每一攤商都有獨立水電表，有56間就有56個水電表，二樓是總電表，每一間有分電表，設在每一間後方，攤商來時候要拉水電的意思是說需要燈的位置不同，攤商要重新拉就要另外雇工。水也是一樣，現有的水管都在每一間牆壁上，新的攤商進來要看他們水槽在放哪，我會幫忙拉室內的水電，每間一坪多，但攤商可以打通，重新拉線的費用要看攤商跟被告或原告談是否要自行負擔，除了簡單的水電事項外，我不會幫攤商安裝水電。…其他一家A7炸魷魚的願意租，跟原告也談好了，原告叫我協調看怎麼幫助他接水電，有一家報3000元，我認為合理，這攤商也決定說好後來我水電都約好了，炸魷魚的就沒下文了，56間中有32間有電動遙控器，如果攤商跟原告或被告談好了，我就可以給遙控器…」等語（見本院卷一第158頁
反面至159頁），足認商場每個攤位確有獨立水、電管線
及分表。如前所述，兩造並未約定被告應就商場每個攤位設置完備獨立水、電設施如水管接頭、電源插座，被告既已就個別攤位設置獨立水、電管線及分錶，僅於攤商付費裝設末端之水電設施即可使用，尚難謂被告有違反兩造之約定。
⑵廁所部分：
查證人黃米媖雖證稱：「…現場沒有燈，只有一個原有的水表，廁所我不清楚，第三次我去女廁所時還有一位男生跑進來跟我說因為男廁沒有馬桶，他只好到女廁來上，現場也沒有招牌或帆布，…」等語（見本院卷一第121頁）
。惟查證人劉偉慶證稱：「（之前有無到清大大三元商場做工程？施工項目？）有。102年時去做廁所工程。確切
時間忘記了，應該是年中左右」、「（廁所在何處？）一樓，做男廁及女廁，分左右邊」、「（證人進去做之前有無廁所？）本身有廁所，東西比較舊一點、有磁磚等，內部可以正常運作。男廁有小便斗。那時候我第一次去現場，都是可以使用，有無故障，我沒有每個測試做。因為裡面設備及磁磚、天花板比較老舊，所以做翻修」、「（男廁有幾個小便斗及馬桶？）實際數量不記得，但有三、四個左右。男廁坐式有幾個不記得，大約有二到三個，但我有圖，今日未帶。女廁比較多馬桶，但數量也忘記了，看平面圖我就知道，平面圖是我自己畫的」、「（廁所裡面有無洗手台？）有，嵌入式雙盆。原本就有，只是舊的。本來就有廁所在那邊，業主找我去翻修廁所，整間翻修，我有提議東西都可以使用，所以毋庸整間用掉，馬桶換即可，他們說整個翻修比較好看，所以全部打掉，包含洗手台，原本東西都存在，但我們都打掉了，包括室內導擺、璧磚、地磚、室內隔間、輕鋼架、洗手台、小便斗、馬桶、燈具等所有的設備等。就一個路口進去分男廁及女廁」、…「（詢問證人：《請提示被證七的請款單》是否為證人公司所出具？）這我本人自己打的。」、…「（請款單上面記載請款日期是102年8月6日，所以證人工作於102年8月6日完成後才請款？）我完成後馬上請款。因為第一次配合，所以工程完成後馬上請款」等語（見本院卷二第83、84頁），核與證人即攤商鄭銘揚證稱：「（商場裡面有無廁所？）有，一開始蠻破舊，之後有整修過，之後很漂亮。整修蠻快的，一個禮拜左右就用好了」、「（廁所整修時間？）我承租期間的中期左右」（見本院卷二第106
頁）等廁所改建情節相符，並有證人劉偉慶所出具請款日期102年8月6日之茗廬企業有限公司請款單及被告所提出
之廁所施工前後照片附卷可稽（本院卷一第72至86頁）。參以兩造訂約前系爭商場已有編號9、11、C9、13、23、
26、A9、A8等攤商進駐並營業，而證人鄭銘揚即為編號9
攤位墨西哥酥餅攤商，且業已實際營業數月之久，則其對商場環境、設施自較初進駐且未實際營業之證人黃米媖瞭解，所為證言自較為可採。再者，系爭商場既已營業數月，衡情為應付每月來往之人潮，焉有男廁無馬桶可供使用可能？足見證人黃米媖所述顯有誇大不實，尚非可採。應認被告廁所更新工程業已完成。
⑶架設入口風城梅竹網站使用權部分：
原告固主張被告雖曾請網站製作公司規劃網頁，惟內容僅係版型畫面，並非完整之網站，且網頁版權所有人亦非原告云云。惟查，證人黃懷賜證稱：「（是否曾經受委託設計清大梅竹商場的軟體設計？）有」、「（當時如何接洽這份工作？）因為周先生公司在104或518外包網ＰＯ網站設計的外包案，我先以電話方式與他接洽，之後自己到商場去，去大概4、5次」、「（被告希望證人黃懷賜做什麼設計？）類似台北華山藝文特區的網站，包含網站的設計流程、整個系統規劃，網站設計完成後一年內要提供200
張的圖刊、壹個月一期的70、80頁的期刊出版及每個商家輸入帳號、密碼，可以在網站上開壹個各人的網頁，類似小型的部落格的互動及宣傳，行銷的規劃。承包的時間約兩年前，102年3、4月份左右」、「（多久完成？）預計
兩、三個月要完成。」、「（完成哪些工作？）網站部分全部做好了，包含3Ｄ動態圖都做好了。頁面的設計及街
舞的設計都已經完成。另有1年內提供200張的圖部分，需要配合被告辦活動陸續提供，我們有提供周先生設計師，周先生有何需要，我們就配合製作。」、「（費用若干？）30萬元。」、「（被告公司是否已支付30萬元？）有開壹張12萬元的票，陸續用現金支付，全部已經支付完畢」、「（網站部分架設完成的時間？）102年6月份、7月份
，實際日期不記得。」、「（網站架設完成後，被告有無找證人黃懷賜做部分網頁的更新？）做好之後陸續有換圖，被告提供給我們更換，改好之後才把整個系統交給被告公司。」、「（《請提示被證6予證人黃懷賜》該網頁資
料是否為證人黃懷賜設計的網站？）是。」、「（設計的網站有無購物車的功能？）有。當時周先生說購物車是後面追加的，但之前購物車就已經做好了只是尚未開放。顧客可以在網站上點餐，統一由周先生收費，沒有網路上即時的付款，類似外送，顧客之後到現場付款並拿餐」等語（見本院卷二第102頁反面至103頁），並有風城梅竹人文創意產業園區網頁列印資料附卷可稽（見本院卷一第67至71頁），足證風城梅竹商場確已架設入口網站並有為變更。又系爭合約書第10條只約定原告有風城梅竹網站之使用權，並未就變更網站版權為約定，是原告主張網頁版權所有人非原告云云，顯有誤會。從而，被告此部分亦未違約甚明。
⑷入口意象帆布及遙控器、符合消防法規之證明部分：
兩造固有約定被告應於辦公室旁設置風城梅竹帆布意象及主入口設招商帆布，惟其帆布內容、尺寸、材質如何，並未明定。而就入口意象帆布之設置，被告之法定代理人周凱廷確有與原告之訴訟代理人陳一嘉以電子郵件連繫並製作完成，此有兩造往來電子郵件及現場照片附卷可稽（見本院卷一第111、114、116、146頁），另就遙控器部分，系爭合約並未列為交接事項，應認僅係被告點交商場予原告時所應負之附隨義務而已，尚不得據為解除契約之理由。再者，被告訴訟代理人陳一嘉亦不否認每攤商遙控器有清點，但數量不完整，被告稱有些還在攤商那邊等情（見本院卷一第40頁），參以本件既為商場承租，被告縱有入口意象帆布聯絡電話未更改及遙控器點交不完全等輕微缺失，非不得於日後改正，客觀上應不致妨害原告之使用收益，原告以此為由拒付租金，有違誠信，於法尚有未合。末查，系爭合約第12條約定「本廣場如因建物未符合消防法規，甲方（即被告）應負責協調解決；如因此致本廣場無法營業，甲方對乙方所造成之損失應負賠償責任」（見本院卷一第58頁）。亦即兩造係約定「建物」需符合消防法規，並未要求被告應出具符合消防法規之證明文件。況原告亦未舉證證明系爭商場建物有何違反消防法規致遭主管機關處罰情事，自不能以此作為拒付租金之理由。
３、次按民法第443條固規定，承租人未經出租人同意而將租
賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。惟終止與否，為原出租人之權利，原出租人自亦得不終止租約，甚明。查系爭商場原名為清華大學大三圓商場，為被告法定代理人周凱廷於102年3月15日以其為負責人之河馬企業社名義向訴外人曜揚公司所承租，嗣於三佳管理顧問有限公司籌設成立後，再由被告三佳管理顧問有限公司取得曜揚公司同意後，將之轉租予豐邑公司或原告公司，有租賃合約書及證明書附卷可稽（見本院卷二第23、24頁）。原告雖否認前揭證明書之真正，惟查，證人即曜揚公司副總經理陳運鵬到庭證稱：「（證人知道後來河馬企業行向曜揚公司承租後，三佳管理公司有無再與曜揚公司訂約？）不知道」、「（證人知道被告公司後來再把大三元轉租出去？）聽被告公司法代說的」、「（何時說的？）去年年初的時候」、「（是聊天提起或是問曜揚公司同不同意？）有問我們是否同意，曜揚公司沒有意見」等語（見本院卷二第66頁反面至67頁）。足認縱訴外人河馬企業社有違法轉租情事，惟原出租人曜揚公司既已明確表示無意見，且自始至終未曾就系爭商場對原告主張任何權利，亦未見有第三人就該建物或土地主張權利，自無權利瑕疵可言。原告主張被告違法轉租應負權利瑕疵擔保責任云云，核屬無據。
４、綜上所述，本件被告並無不完全給付情事，原告於102年
10月1日以被告違約為由終止租約，不生終止之效力。惟
原告既有終止租約之意，被告於同年月28日以新竹南寮郵局第000103號存證信函回覆原告同意提前終止租約，因逾期招領，被告復於102年11月初再向原告為同意提前終止
租約之意思表示，為兩造所不爭，是認系爭合約應於102
年11月1日起因合意而終止。
（二）原告請求被告返還押租金100萬元，是否有理由？被告抗
辯抵銷之項目及金額是否有理由？
１、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查原告於簽訂系爭合約時給付被告100萬元之押租金，而系爭合約業於102年11月1
日合意終止，原告迄今未付租金，已如前述，是扣除被告主張原告積欠102年9月10日起至102年10月31日止1個月又21天合計838,710元之租金（計算式：500,000＋500,000
×21÷31＝838,710）後，尚餘161,290元（計算式：1,00
0,000－838,710＝161,290）。
２、被告另抗辯稱因原告提前要求終止合約，造成被告損害，並以被告為廁所更新支出之費用38萬元與原告請求之押租金抵銷，並提出前揭茗廬企業有限公司請款單為證。惟系爭商場公用廁所整修工程於102年8月6日前已完工，並經
承包商劉偉慶出具請款單向被告請款，業據劉偉慶證述如前。而系爭合約簽訂於公用廁所整修完成後之102年8月7
日，自難認該費用之支出與二造提前終止合約有何關聯。是以被告主張以38萬元抵銷押租金，自非適法。
（三）綜上所述，兩造既已合意終止系爭租約，而被告就所收受之押租金一百萬元，於扣除原告積欠之租金838,710元後
尚餘161,290元，被告自應返還。從而，原告請求被告給
付161,290元，及自102年11月18日支付命令送翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，逾此部
分所為之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻擊防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
七、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告一部敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就
原告勝訴部分，依職權宣告假執行。雖原告亦陳明願供擔保請求宣告假執行，惟就其勝訴部分僅係促請本院為上開宣告假執行之職權發動。至原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴駁回而失所附麗，應併予駁回。又被告陳明願供擔保聲請免為宣告假執行，經核與規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 29 日新竹簡易庭 法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 5 日書記官 李慧娟