臺灣新竹地方法院103年度竹簡字第599號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 104 年 04 月 17 日

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　103年度竹簡字第599號原　　　告　陳文性
陳文和
共　　　同
訴訟代理人　洪大明律師
蘇毓霖律師
複　代理人　蘇李虎
被　　　告　戴美娥
亟光東門眼鏡有限公司
兼　上一人
法定代理人　林欣霈
上　二　人
訴訟代理人　王寶蒞律師
複　代理人　李炎蒼
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於104年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告亟光東門眼鏡有限公司應將新竹市○○段○○段○○○號第一層即門牌號碼新竹市○○街○○號一樓之房屋返還原告。
二、被告戴美娥、被告林欣霈應連帶給付原告新臺幣陸萬元。
三、被告戴美娥、被告林欣霈應自民國一○三年九月一日起至返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹拾萬元。四、被告亟光公司應自民國一○三年九月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告壹拾萬元。
五、前二項所命之給付，如有任一被告對原告給付者，其他被告於該給付金額範圍內同免給付責任。
六、訴訟費用由被告戴美娥、林欣霈連帶負擔三分之二，餘由被告亟光東門眼鏡有限公司負擔。
七、本判決得假執行。但被告亟光公司、林欣霈如以新臺幣肆拾貳萬壹仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原告起訴主張依原告與被告戴美娥間就新竹市○○段○○段00○號建物1 樓（下稱系爭房屋）所定之租賃契約（下稱系爭租約）第7 條、第13條之約定，請求被告林欣霈、戴美娥應自民國103 年9 月1 日起至返還系爭房屋日止，按月連帶給付新臺幣（下同）10萬元之違約金，嗣於104 年3月2日民事準備書（三）狀中將前開系爭契約第7 條約定更正為系爭契約第6條（見本院卷第144頁），又於本院104年3月16日言詞辯論期日表示如主文第三、四項聲明為不真正連帶債務關係（見本院卷第151 頁），經核原告僅係更正及補充其法律上之陳述，請求之基礎事實並未變更，故原告所為前開之變更非為訴之變更追加，僅為更正及補充其法律上之陳述，揆諸上揭條文規定，應予准許。
貳、實體部份：
一、原告主張：
（一）原告以系爭房屋為標的與被告戴美娥訂立系爭租約，被告林欣霈為連帶保證人，租期為102年10月1日起至108年9月30日止，租金每月10萬元。被告戴美娥於承租系爭房屋後，交予被告亟光東門眼鏡有限公司（下稱亟光公司）使用，開設眼鏡行。
（二）103年7月間，被告戴美娥向原告表示終止系爭租約之意，擬租至103年7月31日，並自103 年8月1日起終止租賃關係，經原告之同意，雙方之租賃關係自103 年8月1日起即已終止，惟被告亟光公司不願遷讓系爭房屋，繼續無權占用。退步言之，被告戴美娥違反系爭租約第8 條約定：「乙方（即被告戴美娥）未經甲方（即原告）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」，私自將系爭房屋交由被告亟光公司使用，爰依系爭租約第14條之約定，原告主張解約收回系爭房屋。另租賃契約本質注重契約當事人間之信賴，縱系爭房屋實際由被告亟光公司使用，且仍作為眼鏡公司營業，亦難認原告與被告亟光公司即有合意存續租賃關係，再者，系爭租約經合意終止後，於被告戴美娥交回系爭房屋鑰匙之際，被告林欣霈竟在未通知原告、未得原告同意下，逕自更換系爭房屋門鎖，顯徵原告及被告亟光公司、林欣霈並無信任基礎，亦難再有互信空間，此亦為原告不願意出租系爭房屋予被告林欣霈之原因。
（三）原告爰依民法第767條第1項之規定，訴請被告亟光公司返還系爭房屋；並依系爭租約第12條、第13條之約定，請求被告戴美娥、林欣霈連帶給付原告6 萬元之律師費，及依系爭租約第6 條、第13條之約定，請求被告戴美娥、林欣霈自103 年9月1日起至返還系爭房屋日止，按月連帶給付原告10萬元之違約金；另依民法第179 條之規定，請求被告亟光公司自103 年9月1日起至返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當利益每月10萬元等語。
（四）對於被告抗辯所為之陳述：
１、系爭租約係延續原告先前與訴外人玉山眼鏡行之租賃關係，被告林欣霈與玉山眼鏡行間之讓渡契約為被告間之內部關係，原告並不知情，且被告戴美娥及林欣霈於簽訂系爭租約時，均無告知其等合作經營被告亟光公司，原告自無從得知被告戴美娥係隱名代理被告亟光公司。
２、系爭房屋之招牌「亟光公司」字體顯小於「風城眼鏡行」，除非本即知悉之人，顯無法察覺；原告雖收受被告戴美娥所交付之被告亟光公司簽發之支票以支付房租，惟係基於信賴被告戴美娥之故；原告交付系爭房屋之房屋稅單予被告戴美娥，係因被告戴美娥告知原告要更換店名，且係於訂立系爭租約後始交付；上開均為締約後所生之事實，尚難推認原告於訂立系爭租約時，即知悉有隱名代理之情事。
３、被告戴美娥將系爭房屋供第三人即被告亟光公司使用，已違背契約義務在先，原告本有權解除契約。而原告與被告戴美娥合意終止系爭租約後，原告向被告亟光公司請求遷離返還系爭房屋，為原告合法權利之行使。被告亟光公司稱裝潢等花費，均未舉證，且亦非所有裝潢均無法搬離。原告合法行使權利，非以損害他人為目的之行為，當非權利濫用。
４、被告林欣霈並非系爭租約之承租人，不得主張退還押租金，原告對被告林欣霈並無債務。至被告林欣霈是否自被告戴美娥受讓押租金之權利，為被告3 人間內部之法律關係，與原告無涉，被告林欣霈無從對原告主張以押租金之債權抵銷。
５、依系爭租約第6條之約定，原告本得請求5倍之租金作為違約金，原告今僅請求1 倍之租金，係因被告亟光公司無權佔用系爭房屋，使原告無法另外出租之損失，視為損害賠償總額預定之違約金，且與實際損害為相當，自無酌減之餘地。
６、被告亟光公司主張為清償提存，然其提存之原因為給付租賃關係之租金，惟原告與被告亟光公司間並無租賃關係，故其以給付租金名義所為之提存，自不生清償之效力。
（五）原告為此聲明：
１、如主文第1項、第2項、第3項、第4項、第5項所示。
２、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告亟光公司、林欣霈部分：
１、被告戴美娥與原告簽訂之系爭租約，係為被告亟光公司隱名代理，被告亟光公司從未授權被告戴美娥向原告終止租約，故被告亟光公司對系爭房屋本屬有權占用，理由如下：
⑴被告林欣霈最初購買玉山眼鏡行（即被告亟光公司之前身）之股份時，玉山眼鏡行係委由訴外人郭珉碩與被告林欣霈接洽，並定有營業讓渡契約（下稱讓渡契約），其中第2條第3項約定：「房屋租約於本合約成立同時重新訂定新契約，租賃契約由公司負責人與房屋所有人簽訂。」；第11條約定：「甲方（即玉山眼鏡行）同意以新臺幣80萬元整（含房屋租賃一半之保證押金新臺幣10萬元整），讓乙方（即被告林欣霈）以現金或期票方式支付，將本契約標的之全部經營權、地上所有財產（含鏡架、驗光機組、磨片機組、零件、裝潢及公司50% 之股份）讓渡予乙方」；第12條前段約定：「本契約標的名稱於此合約成立之同時，甲方將變更為新成立之公司，並更名為亟光東門眼鏡股份有限公司」。嗣後郭珉碩將讓渡契約交由被告戴美娥閱覽，被告林欣霈為受讓50% 股份所簽發之支票中，被告戴美娥共提示兌現40萬元。又簽訂系爭租約斯時，經濟部已發函准予被告亟光公司設立登記，依設立登記表中所載之股東名單，戴美娥僅有30% 之股份。是以，被告戴美娥縱係以其名義與原告簽訂系爭租約，被告戴美娥實明知其係以隱名代理人之身分，為被告亟光公司簽訂系爭租約。
⑵被告戴美娥與原告簽訂系爭租約時，被告林欣霈亦在場，被告戴美娥向原告介紹被告林欣霈為新合作夥伴，並表明租賃標的仍將作為眼鏡行營業使用，且眼鏡行將會更名為被告亟光公司，被告林欣霈更以被告亟光公司負責人名義擔任系爭租約之連帶保證人，故原告締約時，即已知實際締約本人為被告亟光公司，僅因被告戴美娥已向原告承租多年，並考量被告戴美娥先前承租系爭房屋，已交付原告押租金，且被告戴美娥亦入股被告亟光公司，故被告亟光公司與原告間之租賃契約，始委由被告戴美娥代理向原告承租。
⑶原告雖諉稱系爭租約係延續先前與玉山眼鏡行之租賃關係云云，惟查：原告先前之租約對象實非玉山眼鏡行，另簽立系爭租約之際，系爭房屋外觀已掛有「全館一折結束出清」之廣告布幕，且招牌亦改有「亟光東門」字樣；締約後，由被告亟光公司簽發作為支付租金之支票（旁亦有被告林欣霈之印文），原告亦多次無異議收受；再者，原告自承出租房屋經驗已有10餘年，且曾將最新年度房屋稅單交給被告戴美娥，以原告多年經驗，必知係有新公司成立及營業登記，始須當年度最新之房屋稅單，綜上以觀，足認原告已悉締約對象為被告亟光公司。
２、被告亟光公司成立後採取數波行銷，旋即在103 年初分紅40餘萬元予股東。然被告戴美娥與訴外人即亟光公司之另一股東陳憲生有擅接客戶或以公司資源中飽私囊之舉，嗣後因業績衰退，被告林欣霈開始查閱相關財務報表，始發生股東不合之情形。然被告戴美娥非但未思透過正常程序來處理股東不合之情形，而逕向原告終止系爭租約。系爭租約租期長達6 年，被告林欣霈從入股、裝潢共投入百餘萬元，且被告亟光公司從未短繳或遲納每月租金，被告戴美娥向原告提出終止租約之意思表示，目的僅係排除被告亟光公司合法繼續使用系爭房屋，未依誠實及信用方法行使權利，且以損害被告亟光公司、林欣霈為主要目的，自屬於權利濫用。再者，原告自承其日後會再將系爭房屋出租予被告戴美娥，則被告戴美娥現與原告合意終止系爭租約，誠與通謀虛偽意思表示無異。
３、倘本院認定系爭租約業已由被告戴美娥合意終止，惟系爭合約係延續原告先前玉山眼鏡行與所簽立之租約，參諸前揭讓渡契約第11條之約定，被告林欣霈對於現存放於原告之20萬元（或30萬元）之押租金權利，主張代位被告戴美娥行使，抵銷尚未給付之租金。
４、原告請求按月給付10萬元違約金，惟依系爭租約第6 條之約定，「租期屆滿」時，被告亟光公司倘有未照原狀遷空交還原告時，原告始有主張違約金之權利，系爭約定請求之條件根本未成就，原告無從請求。退步言之，縱認原告之主張有據，參酌被告亟光公司均定期辦理清償提存，原告根本無損害可言，系爭違約金數額竟高達每月10萬元之數額，顯屬過高，請求酌減。
５、被告亟光公司業已將租金自103年8月起至104年2月辦理清償提存，縱認原告得向被告亟光公司請求相當於租金之不當得利，就被告亟光公司已清償提存之部分應予扣除。
６、被告亟光公司、林欣霈為此聲明：
⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
（二）被告戴美娥部分：
被告戴美娥與原告簽訂系爭租約時，係以伊之名義為承租人，當時伊僅告知原告，被告林欣霈為伊朋友，嗣後原告始悉伊與被告林欣霈有合作關係。因伊與被告林欣霈之合作理念不同，故要離開被告亟光公司，為避免原告嗣後仍向伊請求房租，故伊請被告林欣霈自行向原告接洽承租系爭房屋一事，惟被告林欣霈均置之不理。伊嗣後向原告表示自103年8月1日起終止系爭租約，且於103年7 月31日伊本欲將系爭房屋返還原告，惟被告林欣霈已將電動門之鑰匙更換，房東亦無法進入。迨至103 年8月1日終止系爭租約後，被告林欣霈仍繼續開店經營，損害賠償之問題並非伊之責任。另被告林欣霈與郭珉碩間簽訂之讓渡契約，伊自始至終均未閱覽，伊所支付予原告之押租金權利，並未讓與被告林欣霈，伊於本件不主張以30萬元押租金抵銷積欠租金等語。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被告戴美娥以其名義於102 年間與原告簽立系爭租約，約定租賃期限自102年10月1日起至108年9月30日止，每月租金10萬，押租金30萬，租約之連帶保證人為被告林欣霈。（二）被告戴美娥向原告表示承租系爭房屋至103年7月31日，兩造自103年8月1日起終止系爭房屋租賃關係。
（三）原告因本件訴訟支出律師費6萬元。
（四）被告亟光公司目前仍佔用系爭房屋營業。
四、本件爭點：
（一）被告戴美娥與原告簽定之系爭租約，是否有隱名為被告亟光公司代理之情形存在？
（二）原告對於被告終止契約，收回系爭房屋有無權利濫用之情形？
（三）被告林欣霈主張受讓玉山眼鏡行股份時，包含系爭房屋30萬之押租金，以此對於原告主張抵銷，有無理由？
（四）被告林欣霈抗辯本件原告請求按月10萬元之違約金，不符契約第6 條之約定，有無理由？並請求酌減為違約金，有無理由？
（五）被告亟光公司主張有將系爭房屋租金自103年9 月起至104年1 月止辦理提存，原告不得向被告亟光公司請求相當於租金之不當得利，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）被告戴美娥與原告簽定之系爭租約，是否有隱名為被告亟光公司代理之情形存在？
１、按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院92年度台上字第1064號裁判要旨參照）。
２、被告亟光公司、林欣霈抗辯被告戴美娥係隱名代理被告亟光公司與原告簽立系爭租約等語，既為原告否認，依民事訴訟法第277 條之規定，被告亟光公司、林欣霈就其所抗辯本件有隱名代理存在之事實，應負舉證責任。經查：
⑴原告主張其所有系爭房屋前自90年9月6日起即出租予訴外人許春興經營尖端眼鏡所投資玉山眼鏡行之店面，並於96年10月1 日起與承租人許春興、連帶保證人即被告戴美娥之夫王義榮續訂房屋租賃契約書，約定租期至102年9月30日止，租金每月11萬元、押租金為30萬元，並由被告戴美娥擔任玉山眼鏡有限公司東門街店長乙職等情，業據原告提出房屋租賃契約書二紙附卷可稽（詳本院卷第111 頁至第122 頁），足見原告與被告戴美娥間在系爭租約訂立前已認識往來多年，原告對於被告戴美娥存有高度之信任關係，洵堪認定。
⑵又被告戴美娥於其夫王義榮亡故後，欲讓售其擁有玉山眼鏡行之股份予訴外人郭珉碩，嗣經由訴外人郭珉碩引介認識被告林欣霈，依被告林欣霈草擬並打字，且經郭珉碩於103年8月27日簽立之營業讓渡契約第二條記載：「二、契約標的使用範圍及面積：同房屋租賃契約。房屋概況：房屋租賃價金每月新台幣十萬元整。房屋租賃保證押金新台幣二拾萬元整。房屋租約於本合約成立同時重新訂定新契約。租賃契約由公司負責人與房屋所有人簽訂。」、第十二條記載：「本契約標的名稱於此合約成立之同時，甲方（註：指玉山眼鏡行）將變更為新成立之公司，並更名為亟光東門眼鏡股份有限公司，全部資本額為新台幣一百五十萬元整，將由甲方占全部股份之百分之五十，乙方（註：指林欣霈）占全部股份之百分之五十，同時乙方為全權委任之負責人，原契約標的（玉山眼鏡行）之一切資產（列於本合約第十一項），與權力轉移至新公司，其商標所有權亦屬於乙方所有。」等情，此有被告林欣霈提出之營業讓渡契約一紙附卷可佐（見本院卷第87頁至第88頁），且被告亟光公司復於102年9月13日向經濟部申請設立登記，亦有被告提出經濟部102年9月13日經授中字第00000000000 號准予設定登記函一紙附卷為憑（見本院卷第91頁至第92頁），足見兩造於訂立系爭房屋租賃契約書時，被告戴美娥已將其原先擁有玉山眼鏡行之股份讓渡予被告林欣霈，並由被告林欣霈向主管機關申請設立登記被告亟光公司，以林欣霈任董事，戴美娥、陳憲生為該公司股東在案，此有被告提出亟光公司設立登記表一紙附卷可佐（見本院卷第93頁至第94頁）。
⑶再者，本件實際上既係以被告戴美娥名義與原告簽訂系爭房屋租賃契約書，並由被告林欣霈擔任連帶保證人，且約定應交付30萬元作為押租保證金，此有原告提出系爭房屋租賃契約書一紙附卷可稽（見本院卷第10頁至第12頁），顯與上開營業讓渡契約所載，應由被告林欣霈以亟光公司負責人身分與原告重新簽訂房屋租賃契約，及押租金為20萬元等情大相逕異，即難認被告戴美娥在與原告訂立系爭房屋租賃契約時，必會向原告表明其係為被告亟光公司簽訂系爭房屋租賃契約。此參證人即被告亟光公司股東陳憲生於本院104 年3月2日言詞辯論期日到庭結證：伊為被告亟光公司股東之一，股東3 人在簽約前已先談妥，系爭租約以被告戴美娥之名義為承租人，避免房東漲租。締約時，原告及股東3人均在場，原告問伊等3人之關係時，伊等均稱3 人係合作關係，惟並未說被告戴美娥已將多數股份讓渡被告林欣霈及伊，原告係簽約後始悉3 人均有持股，至於系爭租約之押租金係延續被告戴美娥先前與原告間之租約所繳交。締約後，於102 年12月底店面才開始改裝潢，103年2月才營業，招牌改為風城眼鏡等語綦詳（見本院卷第139至142頁），核與本院職權為當事人訊問，原告陳文性、陳文和於本院104年1月19日言詞辯論期日均稱：彼等認為系爭租約係延續彼等之前與玉山眼鏡行間之租約而來，押租金亦同，102年8月31日或9月1日簽約當時，被告戴美娥向彼等介紹被告林欣霈、證人陳憲生，說是其友人，被告林欣霈來為系爭租約作保，但其等3人均未告知3人間另合夥成立被告亟光公司，當時被告戴美娥並未將其身分證及玉山眼鏡行登記證影本交給被告林欣霈。締約後幾天，被告戴美娥和彼等要系爭房屋稅單，說要更改店名，102年9月5日伊將房屋稅單將給被告戴美娥。102年11、12月間，被告戴美娥告知彼等系爭房屋要重新裝潢、更改店名，惟至103年2月始改掛風城眼鏡行之招牌，裝潢前店面曾經有掛過「結束營業一折」之布幕。直至103年4月間，因被告林欣霈、戴美娥間為給付貨款之事吵得不可開交，彼等始悉合夥一事。102年10月至103 年1月之房租，均由被告戴美娥以現金支付，只有103年2月、4月、5月用支票支付，但只要支票能兌現，彼等毋庸過問支票來源等語（見本院卷第99至104 頁）大致相符，足認原告於訂立系爭租約時，至多僅得知被告林欣霈、戴美娥及證人陳憲生有合作關係，惟被告林欣霈、戴美娥或證人陳憲生在系爭租約簽訂當時，因考量原告與被告戴美娥間已存有承租多年系爭房屋往來之信任關係，為得順利繼續承租系爭房屋使用，及避免原告調漲租金，乃推由被告戴美娥出面與原告締約，衡諸一般經驗法則，被告戴美娥、林欣霈或證人陳憲生應無主動將被告戴美娥讓售其所有玉山眼鏡行逾半數股份予被告林欣霈及證人陳憲生、被告戴美娥在股份讓售後已非玉山眼鏡行之負責人，及被告間擬另設立亟光公司營運等涉及業務上隱密事項均告知原告之理，應認原告於締約當時顯難明知或可得而知被告戴美娥係代理被告亟光公司前來締約。是以，原告主張本件係被告戴美娥本身向其等承租系爭房屋使用，應與實情相近，堪予採信。
⑷至被告亟光公司、林欣霈雖提出被告戴美娥身分證影本、玉山眼鏡行營利事業登記證影本及系爭房屋房屋稅繳費收據翻拍照片各1 張欲證明本件有隱名代理情事（見本院卷第128頁至第129頁），惟觀諸此等翻拍照片，本難認定此等文件係於何時被提出及交付，且此等客觀物證至多僅能證明被告戴美娥欲將玉山眼鏡行更名之事實，尚難由此推論原告於締約時即明知或可得而知玉山眼鏡行負責人已更異，及本件實際承租人要非被告戴美娥乙節，另觀諸被告亟光公司主張承租系爭房屋後懸掛招牌之外觀照片，可知在系爭房屋門楣上所懸掛黑底白字之橫式招牌上係書立『POLAR LIGHT 風城眼鏡』之字樣，另直式招牌則以大字書立『風城眼鏡』，下方改以較小字體書立『亟光東門館』等情，實難令一般人辨別係被告亟光公司在系爭房屋內營業，此參原告於本院104年1月19日言詞辯論期日亦到庭陳稱：「（問：在玉山眼鏡有限公司承租房屋的招牌是掛玉山眼鏡有限公司嗎？）原告陳文性答：102年8月31日、 9月1 日左右簽立租賃契約之後，掛的還是玉山眼鏡有限公司，直到102 年11月、12月之間，被告戴美娥告訴我說，房子要裝潢，更改店名，要求重新裝潢，但之後掛的招牌不是亟光，是掛風城眼鏡行，之前都是掛玉山眼鏡，之後掛風城眼鏡行。」、「（問：玉山眼鏡有限公司的招牌掛到何時才更換？）原告陳文和答：102 年12月，日期不記得，但是他說已經裝潢十幾年了，要重新裝潢，但裝潢之後也是用玉山眼鏡有限公司的招牌，元宵節之後是換成風城眼鏡公司，不是被告亟光東門眼鏡有限公司。」等語（詳本院卷第100頁及第102頁），即難由懸掛上開招牌之事實，遽論原告在兩造訂約時即明知或可得而知本件實際承租人為被告亟光公司，且縱原告自承被告在102 年12月間重新裝潢系爭房屋前，確實在外掛有「全館一折結束出清」之廣告布幕，惟此等字樣置掛原因多端，亦有可能為商業促銷手法，亦難以此推論原告於締約當時應明知或可得而知實際承租人為被告亟光公司。再者，被告亟光公司雖主張其所簽發給付租金之支票經原告多次收受均無異議，原告應知系爭房屋實為該公司承租使用云云，惟支票本質上為流通證券，有代替現金之功用，收受票據本無須調查原因關係，即難以原告收受系爭房屋租金支票，認定原告必得知發票人即為系爭房屋之實際使用人。綜上所述，被告前揭所辯，均難採信。
３、從而，原告既與被告戴美娥簽訂系爭租約，且被告戴美娥於承租後，亦有可能出於轉借之意，提供系爭房屋予被告亟光公司營業使用，尚難逕認被告亟光公司、林欣霈前揭抗辯被告戴美娥明知其係以隱名代理人之身分，為被告亟光公司簽訂系爭租約等情必為真實。況被告就隱名代理之事實為原告所明知或可得而知所舉出之證據，尚不足證明其抗辯事由為真，揆諸前揭最高法院判決要旨及舉證責任分配原則，被告亟光公司、林欣霈所抗辯本件係被告戴美娥隱名代理被告亟光公司與原告簽立系爭租約云云，要難採信。
（二）原告對於被告終止契約，收回系爭房屋有無權利濫用之情形？
按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文，然若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制。被告林欣霈固抗辯系爭租約租期長達6 年，被告林欣霈從入股、裝潢共投入百餘萬元，且被告亟光公司從未短繳或遲納每月租金，被告戴美娥逕向原告提出終止租約之意思表示，目的僅係排除被告亟光公司合法繼續使用系爭房屋，屬於權利濫用等語，惟為原告否認，並主張其無論係與被告戴美娥合意終止租約或原告主張承租人私自將租賃房屋出借或以其他變相方法由他人使用房屋，得以解除系爭租約均係合法行使權利等語。查本件被告戴美娥以其名義於102 年間與原告簽立系爭租約，約定租賃期限自102年10月1日起至108年9月30日止，然被告戴美娥於 103年7月間，向原告表示承租系爭房屋至103年7 月31日，雙方自103年8 月1日起終止系爭房屋租賃關係，既為兩造所不爭執，而被告亟光公司、林欣霈前揭抗辯被告戴美娥僅係為被告亟光公司隱名代理簽訂租約云云，既不足採，已如上述，是以，觀諸卷附系爭租約（見本院卷第10至12頁），被告戴美娥係以其名義向原告承租系爭房屋，原告信任被告戴美娥為承租人而訂立契約，被告戴美娥於租期屆滿前，考量無法繼續與被告林欣霈共同經營眼鏡行，乃提前向原告表示終止租約，並得原告同意，依契約自由原則，應無不可。且租賃關係之成立，在出租人不信任其人時，既不能強使其出租，遑論，租賃關係存續期間，就租賃物之使用及維護方式、租金之繳付、租賃關係終了租賃物之返還、未依約定使用應負損害賠償責任猶須以信任作為基礎，被告亟光公司既非系爭租約當事人，本無權使用系爭房屋，亦無強使原告改出租予被告亟光公司之理，則原告與被告戴美娥人合意提前終止租約後，原告以被告亟光公司為被告訴請遷讓返還系爭房屋，雖足使被告亟光公司、林欣霈權益受損，然此核屬行使出租人權利之正當行為，難認有何權利濫用之情事。被告此部分之抗辯，應屬無據，亦難憑採。
（三）被告林欣霈主張受讓玉山眼鏡行股份時，包含系爭房屋30萬之押租金，以此對於原告主張抵銷，有無理由？
被告林欣霈固抗辯其得代位被告戴美娥行使現存放於原告20萬元（或30萬元）之押租金權利，抵銷尚未給付之租金等語，惟查：
１、被告林欣霈與郭珉碩間之讓渡契約第11條雖約定被告林欣霈所支付80萬元所認購之標的係包含取得系爭租約押租金之一半（10萬元）權利，惟依民法第297條第1項規定：「債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。但法律另有規定者，不在此限。」，則被告林欣霈既並不否認其並未將此債權讓與乙事通知原告，即難認此約定得對於原告發生效力。
２、又被告戴美娥於本院104年3月30日言詞辯論期日亦到庭陳稱：「（問：你對於房東的押租金30萬，是否要在本案主張抵銷積欠的房租？）答：我不要主張抵銷，因我認為積欠房租的問題不在我身上。」等語（詳本院卷第170 頁），已見其並不主張以押租金抵銷積欠原告房租。再者，被告戴美娥、林欣霈間入股經營被告亟光公司，在所營事業未經結算前，亦難認被告林欣霈即為被告戴美娥之債權人，而得據此就押租金返還請求權代位被告戴美娥對於原告主張權利。
３、從而，被告林欣霈既非系爭租約之承租人，亦未自被告戴美娥受讓押租金之權利，其自無從執押租金之債權對於原告主張抵銷積欠之房租。
（四）被告林欣霈抗辯本件原告請求按月10萬元之違約金，不符契約第6 條之約定，有無理由？並請求酌減為違約金，有無理由？
１、被告亟光公司、林欣霈固抗辯依系爭租約第6 條之約定，「租期屆滿」此要件根本未成就，原告無從請求違約金等語，惟細查系爭租約第6 條約定：「本房屋係供住家／營業之用，乙方（註：指承租人）於租期屆滿時，除經甲方（註：指出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」（詳本院卷第10頁），依當事人締約時之真意解釋該條約定之文義，「租期屆滿」應不僅限於定期租賃期限屆滿，系爭租約雙方當事人合意提前終止租約時亦應負有遷讓交還房屋之義務，是以，原告與被告戴美娥既已提前自103 年8月1日起終止系爭租約，被告戴美娥即應返還系爭房屋予原告，惟被告亟光公司迄今仍佔用系爭房屋而未仍返還予原告，應認系爭租約第6 條約定之條件應已成就。
２、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。所謂相當之數額，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。
３、被告雖抗辯違約金數額竟高達每月10萬元之數額，顯屬過高，請求酌減等語，惟查原告出租系爭房屋予被告戴美娥，每月租金10萬元，為兩造所不爭執之事實，並有卷附系爭租約可查，本院斟酌原告因被告亟光公司未遷讓返還系爭房屋所受損害，致原告受有無法按月得享有收取租金之利益，即每月應為10萬元，系爭租賃契約有關違約金之約定係以每月租金之5 倍作為違約金，核屬過高，惟原告既僅請求相當於租金之利益，尚屬正當。又系爭租約第13條約定：「乙方如有違背本契約各項條文或損害租賃房屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴辯權。」乙節，從而，原告請求被告戴美娥、林欣霈應自103年9月1 日起迄前項房屋遷讓返還原告之日止，按月連帶給付原告10萬元違約金，為有理由，應予准許。
（五）被告亟光公司主張有將系爭房屋租金自103年9 月起至104年1 月止辦理提存，原告不得向被告亟光公司請求相當於租金之不當得利，有無理由？
１、按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅；非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅，民法第309條第1項、提存法第22條定有明文。
２、被告亟光公司固抗辯其已將租金自103年8月起至104年2月辦理清償提存，縱認原告得向被告亟光公司請求相當於租金之不當得利，就被告亟光公司已清償提存之部分應予扣除等語，並提出本院103年度存字第773號提存資料影本為證（見本院卷第70至86頁），惟查：經本院職權調閱該提存案卷，可知本院103年度存字第773號提存書上所載提存原因及事實略為：提存人（即被告亟光公司）之隱名代理人向受取權人（即原告）承租下列不動產，應給付103年9月之租金，因受取權人受領遲延，依法辦理提存等情，顯見被告亟光公司前開清償提存之債務本旨為租金給付，惟被告戴美娥並無隱名代理被告亟光公司與原告簽訂系爭租約一事，業經本院認定如前，而原告向被告亟光公司之請求係基於不當得利之法律關係，自與被告亟光公司係基於給付租金為清償提存之債務本旨迥不相符，揆諸前開條文，被告亟光公司與原告間因不當得利所生之債之關係自不因上開清償提存而消滅，被告前揭主張，即難憑採。
六、綜上所述，被告戴美娥與原告簽定之系爭租約，並無隱名為被告亟光公司代理之情形存在，原告與被告戴美娥合意提前終止租約係合法行使其權利，被告林欣霈不得向原告主張代位被告戴美娥行使以押租金抵銷積欠之房租，被告亟光公司所為之提存，並不生清償之效力，是以，原告依民法第 767條第1 項之規定，訴請無權占有之被告亟光公司返還系爭房屋，並依系爭租約第12條、第13條之約定，請求被告戴美娥、林欣霈連帶給付原告因本件支出之6 萬元律師費，及依系爭租約第6 條、第13條之約定，請求被告戴美娥、林欣霈自103年9月1 日起至返還系爭房屋日止，按月連帶給付原告10萬元之違約金，另依民法第179 條之規定，請求被告亟光公司自103 年9月1日起至返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當利益每月10萬元，均有理由，應予准許。
七、末按連帶債務之成立，以明示或法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。又連帶債務，係指數債務人以共同目的，負同一給付之債務，而其各債務人對債權人，均各負為全部給付義務者而言。而不真正連帶債務，係指數債務人，以單一目的，本於各別之發生原因，負其債務，並因其中一債務之履行，而他債務亦同歸消滅者而言，兩者並不相同（最高法院98年度台上字第2003號判決意旨參照）。原告就其請求被告戴美娥、林欣霈給付違約金，及請求被告亟光公司之間，賠償原告所受相當於月租每月10萬元之損害，雖債務發生之原因有別，惟均係因被告戴美娥擅將系爭房屋提供予被告亟光公司使用，被告戴美娥與原告合意終止系爭租約後，被告亟光公司仍未遷讓返還系爭房屋予原告，致原告受有前開損害，被告亟光公司受有不當得利，原告並依系爭租約約定請求承租人及連帶保證人給付違約金，核屬同一內容之給付，屬不真正連帶債務，被告就原告請求負不真正連帶責任，即一人履行，其他一人同免責任。原告此部分請求，為有理由，應予准許。
八、本件為民事訴訟法第427 條適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行，原告雖聲請供擔保後宣告假執行，然僅係促使法院為職權之發動，爰不就此另為准駁之諭知，附此敘明。被告就其敗訴部分陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
九、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段及第2項。
中 華 民 國 104 年 4 月 17 日新竹簡易庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 17 日書記官 林兆嘉