103年度訴字第257號｜民事：返還不當得利｜裁判日期：103 年 08 月 27 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第257號原　　　告　黃坤輝訴訟代理人　羅秉成律師複　代理人　戴愛芬律師被　　　告　曾欽發訴訟代理人　陳景新律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國103年8月13日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣柒拾萬元，及自本判決確定之日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾叁萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾萬元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：原告欲購買桃園縣政府所規劃之「桃園縣蘆竹鄉中福計畫案」及「北二高內環線北桃園交流道附近特定區計畫案」區域（下稱中福計畫區）內之土地，而以訴外人即原告之妻吳琴芬之名義於民國102年7月29日與訴外人政宣建設有限公司（下稱政宣公司）簽訂斡旋契約，並透過政宣公司員工之仲介，於同年7月30日以總價新台幣（下同）875萬元，向被告購買其所有坐落桃園縣蘆竹鄉○○段000地號，面積325.87平方公尺之土地（下稱系爭土地），且於簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）時給付175 萬元予被告。原告於與被告及政宣公司仲介人員交涉過程中，被告及政宣公司之仲介人員提出系爭土地位在「中福計畫區」之都市計畫圖（下稱系爭計畫圖），向原告提供系爭土地位在「中福計畫區」內之不實訊息，致原告陷於錯誤，而與被告訂立系爭買賣契約，並交付175 萬元與被告，嗣經原告於102 年7 月31日向桃園縣政府城鄉發展局詢問系爭土地是否位在「中福計畫區域」範圍內乙事，經桃園縣政府城鄉發展局函覆得知系爭土地並非位在「中福計畫區域」內，此顯與原告自被告及政宣公司仲介人員獲悉之資訊有極大之差異，足見被告於買賣過程中提供不實訊息，致原告陷於錯誤而與之簽訂系爭買賣契約，則被告之行為顯已構成詐欺。迄原告已隨即於102 年8 月28日以新竹英明街第682 號存證信函通知被告於函到7 日內，證明系爭土地確係位在桃園縣政府所規劃之「中福計畫區」內，然被告迄今仍未回應，顯見系爭買賣契約以系爭土地位在「中福計畫區」內之前提條件，已無法成就，原告嗣委請律師於同年10月3 日寄發新竹英明街第776 號存證信函，向被告為撤銷及解除系爭買賣契約之意思表示，被告自無受領原告前已交付175 萬元買賣價款之法律上原因。縱認原告向被告為撤銷及解除系爭買賣契約之意思表示不生效力，並經被告合法解除系爭買賣契約，然被告依系爭買賣契約第10條第1 款約定沒收原告已給付之175 萬元作為違約賠償顯失公平，應酌減至零方為合理，爰依民法第179 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告175 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造簽訂系爭買賣契約時，均明知「中福計畫區」之都市計畫尚未定案，故未將此列為雙方意思表示之內容，亦未於系爭買賣契約內就此另為約定，此觀系爭買賣契約全文並無「系爭土地確定在中福計畫區內」或類似文字即明，又原告在簽訂系爭買賣契約前，既得自行向桃園縣政府城鄉發展局查詢系爭土地是否位在「中福計畫區」範圍內，自無陷於錯誤可言，至被告當初購買系爭土地時，確實取得一都市計畫圖，是縱被告曾言及此事，亦係基於其認知之事實而為陳述，並無任何欺罔行為，則原告並未因錯誤或被詐欺而簽訂系爭買賣契約，自無從主張撤銷買受系爭土地之意思表示，並請求被告返還前已給付之175 萬元。反之，依系爭買賣契約第3 條第2 款之約定，原告本應於102 年8 月7 日給付第2 期買賣價款260 萬元予被告，卻未依約履行，嗣經被告先後於同年8 月21日、8 月27日、9 月2 日寄發存證信函催告原告繳款，均未獲理會，被告乃依系爭買賣契約第10條第1 款約定，於102 年9 月24日寄發郵局存證信函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，並依約沒收原告已繳付之價金175 萬元，而原告已於同年9 月25日收受該存證信函，是以本件系爭買賣契約業於102 年9 月25日經被告合法解除，則原告所交付之175 萬元已經被告沒收，被告所受領原告前已交付175 萬元買賣價款，自非無法律上原因等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：（一）被告於102 年5 月18日購買系爭土地，雙方約定買賣總價為611 萬元，並於102 年7 月3 日以買賣為原因，辦畢所有權移轉登記。（二）原告於102 年7 月30日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價875 萬元之金額，向被告購買其所有系爭土地，原告並已給付175 萬元予被告，原告並未依約於102 年8 月7 日給付第2 次款項260 萬元。（三）兩造皆以投資目的購買系爭土地。（四）原告曾向桃園縣政府城鄉發展局詢問系爭土地是否為「桃園縣蘆竹鄉中福計畫案」及「北二高內環線北桃園交流道附近特定區計畫案」範圍內之土地，經該局於102 年8 月19日以桃城都字第0000000000號函覆目前無法確認等語。（五）原告曾於102 年8 月28日以新竹英明街第682 號存證信函，通知被告於函到7 日內提出桃園縣政府所核發關於「中福計畫區」範圍之公文，以證明系爭土地係位於桃園縣政府所規劃之「中福計畫區域」範圍內，倘逾期無法舉證，或確定上開土地不在「中福計畫區」內者，原告則解除系爭契約等語，經被告於102 年8 月29日收受該郵局存證信函，惟被告並未予以回應。（六）原告於102 年10月3 日委請律師寄發新竹英明街第776 號存證信函，向被告為撤銷及解除系爭買賣契約之意思表示，並請被告返還175 萬元予原告等語，經被告於102 年10月4 日收受該郵局存證信函。四、兩造爭點：（一）系爭土地位於「中福計畫區」內，是否為原告買受系爭土地之前提條件？原告是否受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約？（二）原告向被告為撤銷、解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179 條規定向被告請求返還已給付之175 萬元，是否有據？（三）被告抗辯其已合法解除系爭買賣契約，並依該契約第10條第1 款規定，沒收原告已給付之175 萬元作為違約賠償，是否有據？又是否過高而應予酌減？五、本院之判斷：（一）系爭土地位於「中福計畫區」內，是否為原告買受系爭土地之前提條件？原告是否受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號著有判例可資參照。次按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任；而所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示者而言，倘行為人主觀上並無詐欺之意思，縱相對人之原意思表示有錯誤，亦不能遽認係屬詐欺之行為，此亦有最高法院44年台上字第75號、18年上字第371 號、56年台上字第3380號等判例意旨可資參照。再按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，則有最高法院17年上字第1118號民事判例意旨足資參照。本件原告主張系爭土地是否位在「中福計畫區」內，為其買受系爭土地之前提條件，詎被告竟故意欺瞞提供不實資訊，詐騙原告簽訂系爭買賣契約云云，既為被告所否認，並以前揭情詞置辯，揆諸前開說明，原告應就系爭土地是否位在「中福計畫區」內，為原告買受系爭土地之前提條件，及原告係受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約之事實負舉證之責任。 ⒉經查，系爭土地之買賣過程乃原告因欲投資中福計畫區土地，故在中福計畫區尋找買賣標的，在尋找過程中，看到仲介立牌，故主動打電話與政宣公司之仲介聯繫，此為原告所自承（見本院卷第94頁），且據證人即原政宣公司之業務員吳柏璋結證稱：政宣公司在中福地區有設立廣告看板，原告之妻吳琴芬看到看板後，主動與伊聯繫，詢問是否有中福地區之土地要買賣，若有，可告知其地段、地號，待其自行確認地段、地號、坪數、價錢符合需求後，會主動與伊聯繫，伊自102 年5 月間起陸陸續續與吳小姐聯繫，前後報了四、五筆以上的土地，惟均因吳小姐自行確認後不滿意土地位置而作罷，嗣伊再告知系爭土地之地段、地號，經吳小姐於二、三天後回覆稱地段、地號及坪數均符合其需求，但價錢太高，斯時賣方開價一坪9 萬3 、4 千元，而吳小姐出價一坪8 萬9 千元，後吳小姐簽立要約書委託伊幫忙向賣方議價，經與賣方議價後，賣方同意以一坪8 萬9 千元成交，雙方乃約在竹北陳政國代書事務所簽訂系爭買賣契約，因斯時中福計畫的區段徵收案尚未定案，伊不曾向吳小姐保證系爭土地位在「中福計畫區」內等語詳實（見本院卷第162 頁反面、第163 頁），核與證人即前政宣公司之業務員葉鴻斌證述：系爭土地之買賣案件係由同事即證人吳柏璋負責，因吳小姐覺得賣方出價太高，要簽立斡旋書，委託其等與賣方議價，故伊陪同證人吳柏璋前往，簽立斡旋書時，主要僅是討論價金，吳小姐希望價格可以低一點等語大致相符（見本院卷第165 頁反面、第166 頁反面），依此足見，系爭土地乃係原告委託其妻吳琴芬自行確認過地段、地號、坪數後決意購買，而簽約前，兩造既不相識，亦未曾碰面或連絡，尚難認被告有提供任何不實之訊息，對原告施用詐術，詐騙原告購買系爭土地之情，則原告此部分主張，已難遽信。 ⒊次查，兩造嗣於102 年7 月30日簽訂系爭買賣契約，依系爭買賣契約第17條其他特約事項約定：「本案乙方（即被告）保證買賣標的確無供做法定套繪使用，若經查證有上述情事，雙方則合意無條件解約，乙方無息退還價金，雙方不負違約責任。」等語（見本院卷第19頁），且據證人鄭亦宏結證述：簽約當天，伊陪同被告到場，原告要求確認系爭土地的容積有無被移轉，有先請代書確認，被告方也有自己去確認容積並沒有被套繪，並請代書向買方之原告回報，本件買賣從接洽開始到簽訂契約，被告從未向原告保證所購之系爭土地係何種地，原告迄至簽約時，亦未曾就此向被告提出主張，雙方也未就此在系爭買賣契約之特約事項內載明等語綦詳（見本院卷第167 頁反面、第168 、169 頁），依上可見原告於締約時，就其認為重要之條件，例如，系爭土地有無供做法定套繪使用乙節，不僅先提出反應要求確認，且具體載明於系爭買賣契約內，以杜雙方日後爭議，是倘被告確有告知或保證系爭土地位在「中福計畫區」內，或以此為系爭買賣契約簽訂之前提要件，參諸原告就系爭土地有無供做法定套繪使用之特約事項，均會要求事先確認，並明載於系爭買賣契約內之審慎態度，斷無未就其所認係簽訂系爭買賣契約前提條件之重要事項，明確記載於系爭買賣契約內之理，惟遍觀系爭買賣契約之約定中，就系爭土地是否位於「中福計畫區」乙節卻付之闕如，顯與常情相違，準此，尚難認被告曾向原告保證系爭土地位在「中福計畫區」內，或兩造於締約時，將系爭土地位在「中福計畫區」內，列為原告購買系爭土地之前提條件等情為實，則原告此部分主張，要非足採。 ⒋第查，原告固提出桃園縣政府城鄉發展局102 年8 月19日桃城都字第0000000000號函，主張系爭土地尚非位在「中福計畫區」內云云。惟查，原告於簽訂系爭買賣契約後，雖向桃園縣政府城鄉發展局詢問系爭土地是否為「桃園縣蘆竹鄉中福計畫案」及「北二高內環線北桃園交流道附近特定區計畫案」範圍內土地乙事，經桃園縣政府城鄉發展局函覆：「旨案土地係位於『縱貫公路桃園內壢間都市計畫』範圍內；有關『北二高內環線北桃園交流道附近特定區計畫案（中福計畫）』部分，本局刻研擬計畫草案中，故目前無法確認○○段000 地號是否位於該案範圍內，俟本局研擬完成後，當依都市計畫第19條規定辦理公開展覽說明會等事宜。」等語，此觀前開函文內容自明，是桃園縣政府城鄉發展局就系爭土地是否位在中福計畫區內，乃係回覆尚在研擬計畫草案中，目前尚無法確認，並非已明確函覆告知系爭土地並未位在「中福計畫區」內，是原告主張系爭土地確實並非位在「中福計畫區」內云云，尚非足採。又依前開函文足悉，系爭土地迄至原告發函詢問甚或提起本件訴訟時，就是否屬「中福計畫區」內之土地，尚屬無法確定，益徵兩造於簽訂系爭買賣契約時（即102 年7 月30日），尚無由確認系爭土地是否位在「中福計畫區」內，則被告如何明知系爭土地並非位在「中福計畫區」內，故為隱瞞而向原告提供不實資訊，詐欺原告簽訂系爭買賣契約，顯與常理相悖，自難認斯時被告有何明知系爭土地不在「中福計畫區」而為對原告為虛偽或隱匿等施用詐術之行為，是原告主張受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約云云，實難採信。 ⒌再查，被告係基於投資目的購買系爭土地，於102 年6 月25日買受系爭土地，嗣於102 年7 月3 日辦畢所有權移轉登記，迄於102 年7 月30日與原告簽訂系爭買賣契約，將系爭土地出售予原告等情，有系爭買賣契約書、土地登記簿謄本及不動產買賣契書等件附卷可稽（見本院卷第11至23頁、第108 至114 頁），且據證人鄭亦宏結證稱：被告購買系爭土地後，原本不想出售，嗣因被告居住農舍後面的農地欲出售，被告欲購買俾可合併使用，惟資金已投資購買系爭土地，原欲貸款，後係聽從伊建議始將系爭土地出售以籌措資金等語綦詳（見本院卷第167 頁反面、第168 頁），足見被告係因欲購買住家毗鄰之農地，有資金之需求，始聽從證人鄭亦宏之建議，出售系爭土地以籌措資金，尚非係因知悉系爭土地並非位在「中福計畫區」內，始決意出售系爭土地。再者，被告自買受系爭土地至與原告簽訂系爭買賣契約出售系爭土地期間，僅月餘，其與原告買受系爭土地之目的均係作為投資使用，被告就系爭土地之資訊，亦僅係聽聞坊間所流通之訊息，並未較原告居於資訊優勢地位。參諸坊間所流通中信房屋之中福計畫圖，系爭土地確實位在「中福計畫區」內，此據證人葉鴻斌、鄭亦宏證述明確（見本院卷第166 頁、第168 頁），則被告基此認知縱事後認定有錯誤，亦難執此認被告主觀上有何欺瞞原告之不法意圖。復參以，原告學歷為高職畢業，擔任刑警約20年後退休，此據原告陳報在卷（見本院卷第115 頁），而原告之妻吳琴芬在農會任職，原告夫妻之前曾投資過新竹璞玉計畫之土地，此據證人吳柏璋證述詳實（見本院卷第163 頁反面），堪認原告夫妻不僅具備相當智識能力及社會經驗，更有投資計畫區土地之經驗，則其等既有意投資系爭土地牟利，衡情應不可能對於房地產相關市場交易訊息全然未加探詢即貿然出手投資。況且，原告自102 年5 月間起陸續與政宣公司仲介人員吳柏樟聯繫「中福計畫區」土地之買賣事宜，直至102 年7 月30日簽訂系爭買賣契約為止，期間至少有1 個多月時間可仔細查證，且原告既得於簽訂系爭買賣契約後之103 年8 月15日去函詢問桃園縣政府城鄉發展局關於系爭土地是否位於「中福計畫區」範圍內乙節，並據桃園縣政府城鄉發展局於102 年8 月19日函覆無法確認等語，益徵系爭土地是否位在「中福計畫區」範圍內，尚屬一般民眾可自行查知之公開資訊，更足證原告於簽訂系爭買賣契約前，可自行去函詢問而毫無困難。準此，實難認被告於締約之初，即存有詐欺故意之不法意圖，且施用詐術致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，則原告主張受被告欺而簽訂系爭買賣契約云云，委難採信。 ⒍至於原告雖提出新竹英明街郵局第682 號存證信函及錄音譯文等件（見本院卷第33至39頁、第24至31頁、第133 至146 頁），主張被告有告知系爭土地確實位在「中福計畫區」內，且此為原告締結系爭買賣契約之前提條件云云。惟查，前開存證信函乃原告自行所書寫，本無從資為被告有承諾或保證系爭土地確實位在「中福計畫區」內，或兩造已達成系爭土地位在「中福計畫區」內，為原告購買系爭土地前提條件之共識之有利證據，況前開存證信函乃係原告並未依約於102 年8 月7 日給付第二期買賣價款260 萬元，經被告先後於102 年8 月21日以竹北博愛郵局第151 號存證信函、同年8 月27日以寄發竹北光明郵局第472 號存證信函（見本院卷第79至82頁），向原告催討給付第二期價款260 萬元後，原告始寄發前開存證信函，要求被告於收受前開存證信函後7 日內，提出系爭土地位在「中福計畫區」範圍內之證明，然被告於收受前開存證信函後，已隨即於102 年9 月2 日寄發新竹武昌街郵局第1218號存證信函回覆表明「…雙方於締約之時，台端並未表明需以此條件之存在為買賣契約成立之要件，且契約中亦未載明。而關於系爭土地是否位於『中福計畫區』內亦屬行政主管機關土地規劃之權責，亦非本人得以掌控或承諾。」等語（見本院卷第83頁），是倘被告有保證或承諾系爭土地位在「中福計畫區」內，或雙方以此為締約之前提條件，原告斷無未於締約前，即未提出爭執或主張，更不可能未將之形諸文字表明於系爭買賣契約內之理，詳如前述，則原告所提前開存證信函實無據為有利於原告之認定。另原告所提102 年8 月6 日、同年月8 日、同年月14日之錄音譯文中，關於102 年8 月6 日、同年月8 日被告均不在場，尚無從為被告有何詐欺行為之不利認定，而同年月14日，原告雖提及：「你知道中福文中段這塊地是在都計範圍內的。」，被告答稱：「我當買的時候，看他的圖是在裡面，我才會買啦，不然我怎麼會買。」，原告之妻吳琴芬表示：「曾先生你應該知道，我們要買是中福計畫裡面的土地，對不對？」，被告答稱：「是。」等語（見本院卷第24頁至31頁、第135 至145 頁），然此僅能推認被告知悉原告買受系爭土地係以投資「中福計畫區」之土地為目的，尚難認兩造有何以此為系爭契約前提條件之意思，或被告有施用詐術，詐騙原告簽訂系爭買賣契約之情，此外，原告就其前開主張，並未能另舉其他有利於己之證據方法以實其說，是其主張系爭買賣契約係以系爭土地位在「中福計畫區」內為締約之前提條件，及受被告詐欺始簽訂系爭買賣契約云云，均難採信。（二）原告向被告為撤銷、解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179 條規定向被告請求返還已給付之175 萬元，是否有據？經查，原告主張系爭土地是否位在「中福計畫區」內，為其締約買受系爭土地之前提條件，及係受被告詐欺始簽訂系爭買賣契約云云，均難認有據，已如前述，是原告主張向被告為撤銷、解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179 條規定向被告請求返還已給付之175 萬元，即屬於法無據，無從准許。（三）被告抗辯其已合法解除系爭買賣契約，並依該契約第10條第1 款規定，沒收原告已給付之175 萬元作為違約賠償，是否有據？又是否過高而應予酌減？ ⒈按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，民法第250 條第1 、2 項定有明文。次按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909 號判決意旨參照）。另違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準（最高法院87年度台上字第2563號判決亦同此見解）。 ⒉經查，系爭買賣契約第3 條「付款方法及交屋日期」之第2 款約定：「第二次付款：102 年8 月7 日雙方至地政士處用印，並繳齊全部過戶相關文件時，由甲方（即原告）支付260 萬元整給乙方（即被告）。」、第10條「違約罰責」（懲罰性違約罰責）之第1 款約定：「甲方（即原告）違反本契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按未給付價款萬分之五計算之滯納金交付與乙方（即被告）。如經乙方通知限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳價款作為違約賠償，其標的地任憑乙方處理，甲方不得異議。甲方並同意將產權登記有關文件返還乙方，並撤銷已申請之案件，同時負擔因此所增加之一切稅費負擔。」等語，有系爭買賣契約書附卷可稽（見本院卷第11頁至20頁），且為兩造所不爭執，自堪信實在。 ⒊次查，原告於給付第1 期款項175 萬元予被告後，並未依約於102 年8 月7 日給付第2 次款項260 萬元，經被告先後於102 年8 月21日、同年8 月27日、同年9 月2 日函催未果後，業於同年9 月24日發函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，而被告已於同年9 月25日收到前開解約之存證信函等情，有102 年8 月21日竹北博愛郵局第151 號存證信函、102 年8 月27日竹北光明郵局第472 號存證信函、102 年9 月2 日新竹武昌街郵局第1218號存證信函、102 年9 月24日新竹光明郵局第526 號存證信函等件附卷為憑（見本院卷第79至92頁），是本件原告既有前述給付遲延情事，則被告主張解除系爭買賣契約，並依前揭契約條款沒收原告已繳交之買賣價金，揆諸前開契約條款約定，固非無據。 ⒋再查，依系爭買賣契約第10條之契約文義已表明該條款之約定乃懲罰性違約金，揆諸前開說明，自應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形等，為酌定之標準。本院審酌本件買賣標的之價金總額高達875 萬元，標的金額非微，揆諸常情，交易雙方均係經過縝密思考始予簽約，而兩造主觀上相互期待他方依約履行之可能性亦較一般情形為高，惟原告於締約當日即部分履約，給付買賣價金175 萬元，相當於全部買賣價金之二成（即175 萬元÷875 萬元＝0.2 ），則被告以原告已繳納之買賣價金全數充作違約金，尚屬過高。又查，被告係基於投資目的購買系爭土地，後因欲購買住家毗鄰農地，有資金之需求，始決意出售系爭土地以籌措資金等情，業如前述，而依系爭買賣契約第3 條付款方法及交屋日期之第4 、5 款約定：原告至遲應於102 年9 月30日以前一次以現金付清尾款，雙方並約定於該日為最後點交日，則依前開約定，被告本應於102 年9 月30日前即可取得系爭土地全部之買賣價款875 萬元，而加以運用該資金；再者，被告買受系爭土地之總價為611 萬元，出售予原告之總價為875 萬元，是倘原告能如期履行契約，被告至少能享有264 萬元之利益，惟系爭土地現約有一坪10萬元至11萬8 千元左右之市場行情，此據證人鄭亦宏證述明確（見本院卷第168 頁反面、第169 頁反面），較諸兩造當初以一坪8 萬9 千元之價格成交又上漲許多，是縱被告再將系爭土地予以出售，獲利不至低於前預期所得之利益，復參酌內政部對於成屋之買賣情況，盱衡國內之經濟情況，平衡買賣雙方之利益，依內政部公告之成屋買賣契約書範本中規範如買方違約，賣方得沒入之違約金最高不得超過買賣總價款之15% （該範本第11條第3 項後段），認兩造上開約定之違約金應酌減至買賣總價之12% 為當。準此，本件經酌減後，被告得主張之違約金為105 萬元（即875 萬元×12% ＝105 萬元），被告就超過上開金額所沒收之違約金，即無法律上之原因而受有利益，被告自應返還原告逾收之違約金70萬元（即175 萬元－105 萬元＝70萬元）。 ⒌末按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還，此項返還請求權原具有賠償債務人所受損害之性質，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院97年度台上字第1078號裁判意旨亦同此見解）。查，被告沒收175 萬元之價金充為違約金，惟本件違約金應以105 萬元為適當等情，詳如前述，就該酌減之70萬元（即175 萬元－105 萬元＝70萬元）部分，徵諸上開說明，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還，即屬有據，且本件原告請求被告返還違約金酌減後之利息，自本件判決確定之日起至清償日止之範圍內，始屬有據，逾此範圍之請求，係屬無據，附此敘明。六、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付70萬元，及自本件判決確定之日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行宣告，就原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。中華民國 103 年 8 月 27 日民事第二庭法官高敏俐以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 8 月 27 日書記官蕭汝芳

臺灣新竹地方法院103年度訴字第257號

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