臺灣新竹地方法院103年度重訴字第11號

• 裁判案由: 債務人異議之訴
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 103 年 07 月 25 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 103年度重訴字第11號原　　　告　黃金菊
張文華
張文全
張文興
上四人共同
訴訟代理人　李育禹律師
被　　　告　陳家旺
陳家寶
陳家正
陳家平
許振銘
許有輝
周淑惠
洪招碧
郭彭美智
蔡　秀
郭榮福
孫崇耀
葉春發
張書崇
曾煇煌
石大衛
陳林嬌妹
陳家樂
陳家緯
陳玉桂
陳玉琴
陳珮珉
陳秀美
陳家成
陳家順
吳漳廣
羅愛玲
陳家雄
劉新娟
吳忠信
吳忠義
上31人共同
訴訟代理人　郭啟榮律師
複代理人　　郭雅文
上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國103年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告張文興、張文全、張文華與被告等人共有坐落新竹市○○段○000○00000○00000○00000地號土地（下稱系爭土地）上有C2至C7建物存在（下稱系爭建物），又C2至C5等建物係由原告黃金菊、張文華、張文全、張文興等人及訴外人張光燦各持有應有部分2分之1，另C6至C7建物之所有權亦屬原告等人所有，因兩造無法達成協議分割，爰請求裁判分割，並經臺灣高等法院99年度重上更㈠字第118號判決、最高法院102年度台上字第1926號民事裁定命分割共有物，原告黃金菊應拆除坐落在系爭754、754-1地號土地上之C2至C7建物，原告張文全、張文興、張文華3 人則需負與出賣人同一之擔保責任對上開建物同負拆除義務。嗣被告即持上開確定判決，向本院聲請對原告等所有之系爭建物強制執行，目前由本院以102年度司執字第33098號案件強制執行中，惟原告認為系爭建物對於系爭土地有合法占有權源，故本件強制執行有妨害債權人請求之事由發生，爰依強制執行法第14條第1 項前段規定，提起本件債務人異議之訴，合先敘明。
（二）又本件原告已行使優先承買權，為系爭土地之買受人，自得對於被告就系爭土地主張有合法占有權源，茲敘明如下：
１、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 定有明文。復按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條亦定有明文。
２、經查，本件系爭土地為被告許有輝等31人所共有，被告等人於民國102年9月6日以存證信函通知系爭754、754-1、754-2、754-3、754-4、754-5、754-6、754-7 地號土地，以建地每坪新台幣（下同）450,300 元、道路用地以每坪292,600 元出售，並請原告於十日內行使優先承買權，原告於同年9月9 日收受後，旋即於同年9月18日表示願優先承買，此時，被告等存證信函表明「買賣標的」為「系爭754、754-1、754-2、754-3、754-4、754-5、754-6、754-7地號土地等八筆土地」及其「價金」為「建地每坪450,300元、道路用地以每坪292,600元」，依上開規定，原告就上開買賣標的及價金均表示同意，買賣契約於斯時業已成立，實不容被告否認，且買賣契約為諾成契約，不以訂立書面為必要，事後雖因被告等人片面變更上開條件，而有履約爭議，但仍無礙原告業已「建地每坪450,300 元、道路用地以每坪292,600元」購得「系爭754、754-1、754-2、754-3、754-4、754-5、754-6、754-7 地號土地等八筆土地」之事實。
３、被告固稱原告並未於法定期間十日內表示意見，其優先承買權業已喪失云云。惟查：
⑴關於法定期間十日之相關規定，應為土地法第34條之1 執行要點第10點第2 項規定，然前開規定為內政部所訂定，並無法律授權依據，且關於優先承買權之行使期間，觀諸土地法第104條第2項規定係明訂於經立法院通過之法律位階，顯見其為重要事項，上開執行要點顯然係增加法律所無之限制，不足為採。因此，原告主張應依綜合相關情事，於相當合理期限內為行使之表示即可，本件標的金額高達上億元，且原告於收受通知後，九日內立即表示願意依通知條件承買，應屬於合理期限內行使優先承買權。
⑵倘若被告堅持原告必須於十日內將願意行使優先承買權之意思表示送達原告，則扣除郵件路途期間，原告考慮時間僅餘有七至八天，實為強人所難，而與法律精神有違。
⑶此外，本件被告於收受原告願意依通知條件承買時，亦於同年9 月30日寄發買賣契約書乙份予原告，縱令原告願行使優先承買權之意思表示未於十日內到達被告，但亦因被告再次寄發買賣契約書之行為，認為已補正程序問題。
⑷綜上，本件原告業於合理期間內表示願意承買，且被告對此意願亦有所認識，而持續寄發買賣契約書，顯然本件關於十日之期間已非問題，被告對此之抗辯，於法無據。
４、被告又主張原告並未依「同一買賣條件」行使優先承買權，並引用最高法院86年臺上字第3122號民事判決作為論述依據，惟查：
⑴依土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購。因此，優先承買權係對於「同一價格」行使，而非「同一買賣條件」，被告容有誤會。查本件原告自始至終均主張願以「建地每坪450,300元、道路用地以每坪292,600元」購買「系爭754、754-1、754-2、754-3、754-4、754-5、754-6、754-7地號土地等八筆土地」，且該意思表示於同年 9月23日送達被告，買賣契約於斯時成立。
⑵然被告於同年9 月30日所交付買賣契約書，變更「買賣價金」為「建地每坪474,000元，道路用地每坪308,000元」，亦對「付款約定」之第二次付款及第三次付款增加「 7日」之限制，且加入土地增值稅由買方負擔，更增加原存證信函之買賣條件，例如「仲介費」、「其他費用」，惟查：
①依土地稅法第5條第1項第1 款規定，土地為有償移轉者，以原所有權人為納稅義務人，亦與依證人嚴盛水所述「稅費像增值稅照一般買賣慣例都是由地主負擔」等語相符，然上開買賣契約竟變更由原告負擔，顯然過於無理由。
②此外，原告張文全並未委託玖瓏土地開發有限公司( 下稱：玖瓏公司 )，且原告張文興、張文華，及訴外人張光燦亦未委託玖瓏公司，經證人林世寶證述在案，則渠等為何必須負擔高額仲介費用，亦未見被告說明。況原告依買賣契約記載必須為仲介費多負擔3,934,737 元；為其他費用多負擔280 萬元，均非在被告所為通知之內，被告以此主張原告不接受買賣條件云云，不足為採。⑶被告原通知條件中僅有就買賣標的及其價金，及付款方式有所陳明，原告均表示同意，縱令被告寄發上開買賣契約後，原告仍於102年10月8日再次以台南地方法院郵局第1335號存證信函表示原以原通知價格「建地每坪450,300 元、道路用地以每坪292,600 元」購買系爭土地，並寄發予全體共有人，此有存證信函及郵資單可稽。
⑷是以，本件被告於買賣契約成立之後，片面變更買賣條件，並非原告對於其通知條件不予接受或擅自變更買賣條件，故與最高法院86年臺上字第3122號民事判決之情形有別，無法比附援引，亦無礙於雙方買賣契約業於102年9月23日成立之事實。
５、另依證人嚴盛水證述，其係受玖瓏公司委託寄發存證信函，而其受委託前，有檢視被告等委託玖瓏公司出售土地之委託書，並有委託出售價格，嗣後買方與一堆人幾十個，到其辦公室簽協議書，當時買方與同意出售的地主對於買賣的價格、購買的土地是屬於共有土地、如何付款在協議書上有講等語，足認為本件原買受人與被告間就系爭土地之買賣價格有所協議，證人嚴盛水才依協議寄發存證信函，而原告亦就存證信函上之買賣價格表示同意，並向嚴盛水為意思表示，是以，本件原告張文全與被告間就系爭土地間買賣關係成立，應屬無疑。
（三）按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。依民法第946條第2項規定，占有之移轉得準用同法第761 條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力。買受人如先已占有其物，於買賣雙方嗣後達成讓與之合意時，依民法第761條第1項但書簡易交付之規定，即生移轉占有之效力。是在土地買賣之情形，雖尚未辦理所有權移轉登記，惟買受人之占有土地如係出賣人本於買賣之法律關係所交付，無論現實交付抑簡易交付，均具正當權源，原出賣人不得認係無權占有而請求返還，最高法院99年台上字第626 號民事判決參照。復按「買受人向出賣人購買土地並付清價款，出賣人亦將土地交付買受人管有，惟未辦理所有權移轉登記，嗣出賣人死亡，其繼承人辦妥繼承登記時，買受人占有土地，係本於買賣契約所交付，具有正當權源，出賣人之繼承人不得請求返還土地。」最高法院69年2 月23日第四次民庭總會決議可資參照。申言之，買受人依民法第348條第1項規定，可請求出賣人交付買賣標的，故買受人基於此項債權關係占有買賣標的，對於出賣人自屬有權占有。
（四）退步言之，倘若本院認為原告張文全與被告間就系爭土地之買賣合約並未成立，則原告等人是否因為共有物分割後，依民法第425條之1規定，而成為法定承租人，具有合法占有權源，理由如下：
１、原共有物分割判決即臺灣高等法院99年度重上更㈠字第118 號民事確定判決，固然有所論證，惟按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是以「爭點效」之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之，最高法院102 年臺上字第371號民事判決可資參照。
２、惟查，上開分割共有物判決，固然以最高法院51年臺上字第2641號判例及50年臺上字第919 號判例，認為本件並無任何適用或類推適用民法第425條之1之相類情形可言，惟查：
⑴共有物分割判決之重要爭點在於共有物之分割方案，至於原告所有之建物是否為有權占有，於上開案件中，從未遭列為重要爭點或由雙方進行攻防，法院更未列為審理方向，每次庭期均係就共有物之分割方案有所討論，就此，已與爭點效所應具備之第一要件「重要爭點」有違。
⑵此外，原共有物分割判決所引民事判例，均係在民法第425條之1增訂之前，因此是否仍有適用餘地，已非無疑，且查：
①最高法院曾於48年作成判例而認為，上開法理基礎僅限於「土地及房屋分開同時或先後出賣」，然最高法院於101年臺上字第1114號民事判決則認為「按民法第425條之1 雖係於八十八年四月二十一日始增訂，並於八十九年五月五日施行，且無溯及適用之規定，本院48年台上字第1457號判例亦僅謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。惟於前揭法條施行前，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，非不得以該判例或上開法條法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，以符社會正義。陳寶源等五人係於七十二年一月二十八日取得系爭建物所有權，於八十二年三月二十四日取得系爭土地所有權，嗣於八十二年十月一日將系爭土地所有權移轉登記予李志雄，被上訴人輾轉自李志雄取得系爭土地所有權（見第一審卷一三頁以下、二一、二二、六○、六一頁）。果爾，能否謂兩造間就系爭土地無租賃關係，自不無研求之餘地。原審見未及此，遽以前揭理由謂兩造間就系爭土地無租賃關係，並有未合」。
②臺灣高等法院95年重上字第114 號民事判決更擴及致共有人分割後之情形，而認為「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」此有最高法院48年台上字第1457號判例意旨可參。末按『該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內』。
⑶又按土地與房屋為個別之不動產，各具相當之使用及經濟價值，並各得為單獨交易標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而使用，兩者關係不容輕易變動，此為房屋基地之使用權恆定原則，並為房屋與基地使用關係之基本法理，最高法院96年度台上字第1359號民事判決可稽。復基於房屋及基地之使用權關係恆定，暨房屋既得使用權保護原則之考量，應肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，最高法院93年度台上字第1328號民事判決可參。
⑷由上開實務見解可知，在民法425條之1增訂之前，我國法律秩序可能著重於共有物分割後，共有人應就他共有人所分得土地負擔出賣人之擔保責任，然民法第425條之1精神則著重土地與建物為不同之不動產，建物有其經濟價值，不容因原本屬於同一人所有，因同時或分別移轉，而使建物成為無權占有，面臨遭拆除的命運，在法律體系內，則為共有人擔保責任與建物經濟價值孰輕孰重之衡量。然觀諸上開實務見解，均係在民法第425條之1增訂後，每每肯定該法條之立法精神，認為基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，原共有物分割判決卻忽略此觀點，仍持舊時代之民事判例作為審理依據，顯然與法有違。
３、本件系爭土地既為原告張文興、張文全、張文華三人、訴外人張光燦及被告共有，就系爭土地上C2至C5等建物係由原告黃金菊、張文華、張文全、張文興等四人及訴外人張光燦各持有應有部分二分之一，且C6與C7建物之所有權亦屬原告等4 人，是衡酌原告張文華、張文全及張文興亦為系爭土地共有人之一，此符合上開最高法院95年度重上字第114 號判決所謂「土地及房屋同屬一人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」，且上開民法、判決及判例之本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定。復以系爭土地上早已存在之上開建物之基地使用權，依據前揭民法規定、最高法院判例及判決意旨，並不因基地物權之嗣後變動而受影響，斷無因土地分割而使房屋自合法變非法，合法權源瞬為無權占有之理。故原告所有系爭建物使用系爭土地具有占用系爭土地之法律權源。
４、本件被告主張其於前訴訟判決確定後，既已取得系爭 754、754-1 地號土地之單獨所有權，則原告因負有使被告得完全利用其分得土地(即不減少該地通常效用)之擔保責任等語，惟如依最高法院101年臺上字第1114 號民事判決意旨，被上訴人自李志雄取得系爭土地後，尚無法主張瑕疵擔保責任，遑論本件被告於土地共有時明知系爭建物之存在，從未主張任何權利，於土地分割後，依法就系爭土地有租賃關係，始符合社會正義，故被告之主張無理由。
５、從而，原共有物分割判決對於此爭點，並未於該訴訟中列為重要爭點，亦未經雙方有所攻防，甚者更表明「本院實無從就被上訴人請求張文華等三人拆除C2-C5 等建物、及C6、C7 建物部分另為處理」等語(原共有物分割判決第18頁)，且該判決所引用民事判例均在民法第425條之1 增訂之前，無視於民法第425條之1增訂後，我國實務見解對法律價值體系，已將「基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響」之價值優先於「原共有人或出賣人之瑕疵擔保責任」，是以原共有物分割判決對此爭點之認定並無爭點效，懇請本院秉持法律精神為認定。
（五）綜上所述，本件原告無論基於買受人地位或承租人地位，均得對於被告主張有權占有系爭土地，而得依法提起本件債務人異議之訴，理由如下：
１、查本件被告據以聲請強制執行名義為分割共有物判決，目前實務上雖認為分割共有物判決兼有形成判決及給付判決，依強制執行法第131 條規定可以請求點交，甚至可主張拆除地上物，然該強制執行法之立法過程，並非沒有學說持反對見解，且實務上亦有所爭論，除認為分割共有物判決僅宣示分割方法，不但無命交付土地之表示，且債務人對應交付共有土地有無占有權源，亦未可因共有分割判決而一概而論。因此，持分割共有物而為強制執行之事件中，對於基地使用權亦有實質認定之需要，否則無疑使強制執行法第14條規定在分割共有物之強制執行事件中成為具文。
２、又關於分割共有物判決含有給付判決，而可據以主張拆屋還地，係基於民法第767 條之規定而來，是以，關於是否具有占有權源，應可作為債務人提起債務人異議之訴之理由，本件原告主張兩造間就系爭土地有法定租賃關係或買賣關係，均係具有債權占有權源，而成為被告行使民法第767條規定之障礙，自得依法提起本件異議之訴。
（六）原告為此聲明：
１、本院102年度司執字第33098號民事強制執行事件對原告所為之強制執行程序應予撤銷。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）原告主張系爭建物依民法第425條之1規定，具有占用該地之法律權源，顯屬無據：
１、按強制執行法第14條第 1項規定，以確定判決為執行名義者，債務人異議之訴之提起，須以其主張消滅或妨礙債權人請求之事由，係發生於前訴訟言詞辯論終結後者，始得為之。且所謂消滅或妨礙債權人請求之事由，係指清償、提存、抵銷、免除、另訂和解契約、債權人同意延期清償、債務人行使同時履行抗辯權等其他類此之情形而言。
２、原告雖主張系爭建物為其所有，且其亦為該建物坐落系爭754、754-1 地號土地共有人之一，故本件應有民法第425條之 1推定租賃關係存在規定之適用云云。惟查系爭建物原坐落於兩造共有之土地，嗣經臺灣高等法院99年重上更(一)字第118 號判決分割確定後，系爭建物坐落於被告分得部分之土地，有無民法前揭規定之適用，此乃法律適用之問題，並非於前訴訟言詞辯論終結後，有何消滅或妨礙債權人請求之事由發生，原告據此提起債務人異議之訴，已有可議，且原告於上開訴訟審理中既已提出此項主張，並經法院認定無理由確定在案，則原告再執該項事由提起本訴，於法顯有未合。
３、次按民法第425條之1規定之適用，必須土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。惟上開訴訟乃共有物分割之情形，而分割共有物之判決係形成判決，於判決確定時即生分割之效力，各共有人不待登記或交付，即取得分得部分之單獨所有權，且各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分負與出賣人同一擔保責任，此為民法第824條之1第1項、第825條規定定有明文，本件被告於上開訴訟土地分割判決確定後，既已取得系爭754、754-1地號土地之單獨所有權，則原告因負有使被告得完全利用其分得土地（即不減少該地通常效用）之擔保責任，自應拆除該土地上之系爭建物，此核與最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425條之1規定之情形迥異，自不能比附援引，亦經前揭判決闡述甚詳，故原告主張兩造間就系爭土地有法定租賃關係存在而有占有權源，顯無理由。
（二）被告等31人除少數人外，其餘被告並未委託嚴盛水地政士寄發通知原告行使優先承購權之存證信函：
１、查被告於102年8月間委託訴外人玖瓏公司，以建地每坪474,000元、道路用地每坪308,000元之價格，居間出售系爭土地及同段754-4、754-5、754-6、754-7共 8筆土地，其中買賣價金扣除5%作為玖瓏公司服務費後，為被告之實收金額，此有被告簽署之同意委託確認書（下稱委託書）可稽。玖瓏公司受託後，覓得訴外人傅清男有購買之意願，遂由其於同年 9月4日出具要約書，要約購買上開8筆土地，註明買方同意期限至同年10月20日止，並約定系爭土地上之地上物須於第二次付款前拆除整地完成。
２、嗣因系爭土地為共有土地，其出售涉及其他共有人之權利，故被告許有輝、陳家成、葉春發（由其妻張蓮蕉代表）及玖瓏公司一同至嚴盛水地政士事務所洽詢，經由證人嚴盛水說明須依法通知其他共有人是否行使優先承購權後，上被告 3人即委託嚴某寄發存證信函。嚴某認為被告已委託玖瓏公司居間出售系爭土地，故據此認定玖瓏公司委託其以全體被告名義寄發存證信函。惟事實上被告僅委託玖瓏公司居間出售系爭土地，除前述 被告3人外，其餘被告並未委託或授權玖瓏公司或嚴地政士代發通知行使優先承購權之存證信函，對於寄發存證信函乙事亦不知情，此由被告石大衛到庭陳述其不知有優先承購權之問題，亦從未委託證人嚴盛水寄發存證信函、證人嚴盛水證述要寄存證信函前，其有看到一個委託書（指被告委託玖瓏公司居間出售之同意委託確認書），上面列明委託當事人姓名，委託玖瓏公司仲介出售土地，並且有委託出售價格及仲介費，所以其認為玖瓏公司有權利委託其以葉春發等39人名義寄發存證信函；只有幾個地主知道其寄發存證信函，委託書上並無提到委託寄發存證信函之事，及證人玖瓏公司林世寶證稱當初是被告許有輝、陳家成與其一同去找代書委託等語可佐。
（三）被告與第三人間並未成立買賣契約，原告尚無優先承購權可資行使，且原告亦未合法行使優先承購權：
１、按土地法第34條之1第4項規定共有人之優先承購權，其立法意旨在簡化共有關係，促進不動產之有效利用，故賦予他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利，是該優先承購權之發生，應以共有人出售其應有部分予第三人之買賣契約有效成立為前提，如共有人與第三人間無有效成立之買賣契約存在，他共有人即無所謂優先承購權可資行使。查本件被告委託玖瓏公司居間出售系爭土地之全部與同段第754-4、754-5、754-6、754-7地號土地，玖瓏公司雖覓得有購買意願之訴外人傅清男，惟傅某僅出具要約書，雙方尚未成立買賣契約，嗣因被告等無法按約定拆除系爭土地上之地上物，故該筆交易最終未談成，雙方並無買賣關係存在，原告實無所謂優先承購權可資行使。
２、原告張文全並未合法行使優先承購權：
⑴按土地法第34條之1第4項準用土地法第104條第2項規定，他共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。查證人嚴盛水係於 102年9月6日寄發存證信函予原告張文全等共有人，張文全等4人於102年9月9日收受，是依民法第95條第1項規定，原告至遲應於同年9月19日前將行使優先承購權之意思表示送達證人嚴盛水，始為合法。惟張文全一人雖於102年9月18日委由律師函覆願行使優先承買權，但此項非對話之意思表示，係於102年9月23日始送達證人嚴盛水，顯已逾10日期限，其優先承購權視為放棄。
⑵原告亦未依「同一買賣條件」行使優先承購權：
①承前所述，土地法第34條之1第4項所定共有人之優先承購權，其目的在於減少共有人數、簡化共有物之使用關係，故所謂優先承購權，係指共有人於出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，其他共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言。倘有部分不接受或擅予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅。
②查被告許有輝等三人委託證人嚴盛水寄發存證信函時，已將被告簽署之委託書等相關資料交付嚴盛水，惟其寄發該存證信函時，並未依委託書記載之買賣價金通知原告，而係將前揭委託書上所載被告處分系爭土地之實收金額，自行計算後，於該函表示處分價格建地每坪實收450,300元，道路用地每坪292,600元，此有證人嚴盛水到庭證述要寄存證信函前，其有看到委託書，上面載有委託出售之價格及仲介費，及證人林世寶證述其等要發存證信函時，都有將資料交給嚴代書，但不知道為何發存證信函時，沒有將服務費、增值稅等資料全部附上去等語。
③又，該存證信函載明被告處分系爭土地之實收金額，既曰「實收」，客觀上即可得知係表示被告處分系爭土地實際收受之所得，其餘稅費等相關費用及負擔一律由買方負擔之意，詎原告未理解證人嚴盛水之意思，原告張文全接獲該函後，固委由律師寄發存證信函表示願行使優先承買權，應買函文所示土地，並請證人嚴盛水將買賣契約寄予其「洽商」後續買賣事宜，惟於嚴某依其要求將記載買賣價金等條件之買賣契約寄予原告後，原告卻置之不理，反於同年 10月8日委由律師回函被告葉春發，表示系爭土地係以建地每坪 450,300元，道路用地每坪292,600 元出售，而要求應依該價格辦理不動產交易，顯係將證人嚴盛水通知之被告實收金額誤認為係買賣之總價金，故雙方就買賣價金之意思表示並無合致。④次查不動產交易，除標的物及價金外，尚涉及付款方法、稅賦、點交、費用等重要事項，系爭土地位於新竹市市地重劃區域內，並具相當之面積，交易金額高達 3億餘元，故稅費等相關費用之負擔，更屬買賣之重要條件。本件由被告簽署之委託書、訴外人傅清男出具之要約書，及證人嚴盛水嗣再寄發之存證信函附件所示，土地買賣契約書第2條至第5條記載，可知訴外人傅清男同意購買系爭土地之條件，為買賣價金建地每坪 474,000元、道路用地每坪308,000 元，土地增值稅、地上物拆遷費等相關費用，均由買受人負擔，則原告主張優先承購時，亦應接受此等條件，始為合法。惟原告於接獲第二封存證信函後，始終拒絕簽訂附件契約，並要求被告應依首次寄發之存證信函所載條件辦理不動產交易，則原告就訴外人傅清男同意購買之條件既有部分不接受且有所變更，顯然非以同一條件行使優先承購權，揆諸前揭說明，其優先承購權之行使不合法，並已於被告通知之10日期限經過後消滅。
⑶再者，系爭土地與同段第754-4、754-5、754-6、754-7地號土地之買賣價金甚鉅，共有人數多達30餘人，且部分土地上仍有地上物存在，依一般交易慣例買賣雙方為慎重其事，均會進一步洽談並簽訂書面買賣契約，以保障雙方權益。查原告張文全雖委由律師表示願行使優先承購權，惟於證人嚴盛水將書面買賣契約寄予原告後，卻置之不理，且證人林世寶亦證述「原告與嚴代書住得很近，我們希望原告能到嚴代書那簽名或簽立正式買賣契約，但原告都避不見面，我有打電話給原告律師，原告律師表示原告要買，我說希望見個面來談，但也沒有後續消息」等語，證人嚴盛水則以表示兩造並未實際談判。如原告有意購買系爭土地，何以一直避不見面，且被告委託之玖瓏公司多次拜訪原告並連繫其律師，亦未獲置理。據此可證原告表面上雖稱願行使優先承購權，惟實際上並無進一步「洽商」買賣細節之真意，難認已與被告成立系爭土地之買賣契約。⑷實則原告張文華、張文全、張文興之父即訴外人張光輝及張光燦，就系爭建物之拆遷，於81年間已收受鉅額補償金，本有依約拆遷之義務，惟渠等遲未拆除，嗣於被告出售系爭土地之全部與同段第754-4、754-5、754-6、754-7地號土地之際，表面上稱願行使優先承購權，然於玖瓏公司欲與接洽買賣細節時，又避不見面，待系爭土地分割判決確定，被告聲請點交分得部分土地並拆除土地上系爭建物時，再執其有優先承購權而為抗辯，其目的在拖延確定判決之執行甚明。則原告張文全未於法定期限內行使優先承購權，亦未依同一買賣條件而行使，難謂兩造就系爭土地有何買賣關係存在，原告主張因表示優先承買，雙方已達成買賣合意而有買賣關係存在，顯屬無據。
３、被告與訴外人劉明艷間買賣之標的物為被告等所有「分割後」之土地，分割後原告並非該地之共有人，自無共有人之優先承購權可言。且該筆土地已辦畢所有權移轉登記，原告主張之異議事由顯屬無據：
⑴按共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力，共有人對於他共有人分得之部分，既喪失共有權利。最高法院著有51年台上字第2641號判例可參。系爭土地經臺灣高等法院判決合併分割方案第陸案，原754及754-1地號二筆土地標示丙部分，面積共1574.46 平方公尺，分歸本件被告等按分割後之應有部分，維持共有。另標示甲部分，面積200.82平方公尺，分歸原告張文華、張文全、張文興，按其等之應有部分，維持共有；標示乙部分，面積503.21平方公尺，則分歸訴外人張光燦所有。
⑵被告於 102年10月17日於收受最高法院書記廳通知判決主文之通知書後，決定出售分割後其所分得部分之土地，遂於102 年10月26日及28日與訴外人劉明艷簽訂三份土地買賣契約。而前揭契約係在分割判決於同年10月16日確定生效之後訂立，依前揭民法及判例意旨，自係就分割後被告所分得之部分為買賣，此觀買賣契約特別約定事項第七項，亦載明就賣方 32人分割為1574.46平方公尺如附圖所示C 部分為購買甚明。原土地買賣契約書第一條之所以記載分割前754、754-1、754-2及754-3地號四筆土地，係因不動產買賣之標示，依交易慣例均按地政機關登記簿謄本所載，而該買賣契約訂立時，地政機關尚未依確定分割判決辦理土地合併分割登記之故，嗣雙方慮及該買賣標示之記載方式與合併分割生效後之權利狀態不符，為明確買賣雙方之真意，乃另於103年2月10日補訂特別約定事項，記明係以前揭分割確定判決第陸案，標示丙部分為買賣之標的。是被告與訴外人劉明艷間之土地買賣，既係以分割後之土地為標的，原告就此部分並無共有權，被告自無依土地法第34條之1第4項規定通知之必要。
⑶末按土地法第34條之1第4項規定共有人之優先承購權，僅具有債權效力，不得對抗第三人。查前揭分割確定判決中第陸案，標示丙部分（面積1574.46 平方公尺），於合併分割登記後為新竹市○○段○000地號，而被告等已於103年6月25 日將該筆土地辦理所有權移轉登記予劉明艷指定之簡趙月娥，故原告主張就共有之土地有優先承購權因此取得占有權源之異議事由即不存在。
（四）綜上所陳，本件無民法第425條之1規定之適用，且原告並未合法行使優先承購權，兩造就系爭土地並無買賣關係，且被告於分割判決確定後，已將分得之土地出售並移轉登記予第三人，故原告起訴主張之異議事由，顯無理由。
三、本件不爭執事項：
（一）兩造前為坐落新竹市關東段754、754-1、754-2、754-3地號土地共有人。
（二）系爭754 地號土地上蓋有原告及訴外人張光燦所有之老舊紅瓦磚造三合院（門牌號碼新竹市○○路0段000巷000 號），面積215.50平方公尺（即高等法院99年度重上更㈠字第118 號案件判決附圖陸案所示C4），三合院右邊搭有石棉瓦棚一間供堆置雜物，面積26.53 平方公尺（即上開判決附圖陸案所示C5），三合院左後鄰接鐵皮磚造、鐵皮加強磚造暨石棉瓦造老舊屋各一間供放置稻穀，即附圖陸案所示C3（面積為48.70 平方公尺）、C2（64.98 平方公尺，惟該屋尚有部分位於附圖陸案所示B2位置，併此敘明）；另三合院及石棉瓦棚右方尚有搭建鐵皮屋，占用754 地號18.11 平方公尺（即上開判決附圖陸案所示C6）、占用754-1 地號10.45平方公尺（即上開判決附圖陸案所示C7）
及同段767、769地號（此鄰地嗣因分割又變更地號為上開高等法院案卷三第33頁附圖陸案之769-13地號土地）部分土地。
（三）臺灣高等法院99年度重上更㈠字第118 號案件就第一項土地於101年12月6日判決分割，將754、754-1地號土地分割為被告等所有，該案經最高法院於102 年10月16日公告上訴駁回。
（四）第三項判決分割後之土地，經被告於103 年6 月25日辦理移轉登記予簡趙月娥所有。
（五）訴外人傅清男曾於102 年9 月間簽立要約書，委託玖瓏公司以3億6124萬元購買第一項及754-4 至754-7地號之土地。
（六）被告許有輝、陳家成、葉春發、玖瓏公司於102 年9月6日委託嚴盛水地政士寄發原證一存證信函予原告張文全，請其於文到十日內行使優先購買權，原告於102 年9月9日收受此份存證信函。
（七）原告張文全於102年9月18日委託李育禹律師寄發原證二存證信函，表示願優先購買土地，嚴盛水地政士於102年9月23日收受此份存證信函。
（八）被告許有輝、陳家成、葉春發、玖瓏公司委託嚴盛水地政士於102年9月25日寄發被證三存證信函予原告張文全，提供土地買賣合約，請其於十日內簽名，原告於102年9月30日收受此份存證信函。
（九）原告張文全於102年10月8日委請李育禹律師寄發原證四存證信函請被告依照原證一存證信函辦理不動產交易，嚴盛水地政士於102 年10月9 日收受此份存證信函。
四、兩造爭點：
（一）被告與訴外人劉明艷間成立之買賣標的物，原告是否為該買賣標的物的共有人？
（二）原告主張就被告出售之土地擁有優先購買權，有無理由？原告主張其已合法行使優先購買權，有無理由？
（三）被告抗辯其已將判決分割後的土地移轉登記予劉明艷指定之簡趙月娥，原告對於土地之優先購買權，僅具有債權的效力，不得撤銷強制執行程序，有無理由？
（四）原告主張其所有建物坐落在系爭754、754-1地號土地，判決分割後，依民法第425條之1之規定，是否具有占用系爭土地的合法權利？
五、本院之判斷：
（一）被告與訴外人劉明艷間成立之買賣標的物，原告是否為該買賣標的物的共有人？
１、按不動產物權因法院之判決而取得者，不以須經登記為生效要件，固為民法第759 條之所明定。惟此之所謂判決，係僅指依其宣告足生物權法上取得某不動產物權效果之力，恒有拘束第三人之必要，而對於當事人以外之一切第三人亦有效力者（形成力亦稱創效力）而言，惟形成判決（例如分割共有物之判決）始足當之，不包含其他判決在內（最高法院43年度台上字第1016號判例意旨參照）。又共有土地於判決確定時，即已發生分割之效力，各當事人即取得單獨之所有權，不因未申請分割登記而受影響（最高法院81年台上字第2423號判決意旨參照）。次按，共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力。共有人對於他共有人分得之部分，既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因（最高法院51年台上字第2641號判例意旨同此見解）。
２、經查，原告張文華、張文全、張文興與被告陳家旺等31人，前與訴外人張光燦為坐落新竹市關東段754、754-1、754-2、754-3地號土地之共有人，經被告於91年間就上開土地向本院提出分割共有物及對於原告黃金菊提起拆屋還地等訴訟，嗣經臺灣高等法院99年度重上更㈠字第118 號案件就上開土地於101年12月6日判決分割，將754、754-1地號土地分割為被告等所有，該案經最高法院102 年度台上字第1926號案件於102 年10月16日公告上訴駁回確定在案，此有被告提出臺灣高等法院99年度重上更㈠字第118 號民事判決、最高法院102 年度台上字第1926號民事裁定及本院核發民事判決及裁定確定證明書各一紙附卷可稽（詳本院卷一第170頁至第188頁反面、第207 頁），復為原告所不爭執，並經本院依職權調閱最高法院102 年度台上字第1926號民事案件全卷核閱無訛，應認就系爭754及754-1地號共有土地在上開案件於102 年10月16日判決確定時，，即已發生分割之效力，揆之上開規定，各當事人即取得單獨之所有權，不因未申請辦理分割登記而受影響，且該確定之分割共有物判決，因具有對世之形成效力，第三人亦應為該確定判決之形成力所及，彰彰明甚。
３、再者，系爭754、754-1、754-2、754-3地號土地經上開判決分割後，就臺灣高等法院99年度重上更㈠字第118 號民事判決附圖陸案所示，標示丙部分面積1,574.46平方公尺既分由被告取得，嗣經被告分別於102年10月26日、102年10月28日就上開判決附圖陸案所示，標示丙部分面積1,574.46平方公尺之土地與訴外人劉明豔訂立土地買賣契約書，此有被告提出土地買賣契約書三件及土地買賣契約補充特別約定事項一紙附卷可佐（詳本院卷一第195頁至第206頁），應認被告與訴外人劉明艷間訂立土地買賣契約書時，就雙方買賣契約之土地標的，因已判決分割確定，即已發生分割之效力，不因被告未申請辦理土地分割登記而受影響，原告已非該案判決分割後附圖第陸案土地複丈成果圖標示丙部分之土地共有人，此不因被告與訴外人劉明艷間就買賣土地之標示係以被告持有分割前土地應有部分記載之方式而異其認定，故被告辯稱原告就其等與訴外人劉明艷間成立之買賣標的物，已非該買賣標的物的共有人，應不違背分割共有物判決確定即生形成效力之法則，堪予採信。
（二）原告主張就被告出售之土地擁有優先購買權，有無理由？原告主張其已合法行使優先購買權，有無理由？
１、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，此為土地法第34條第1第1、2及4項所明定。
２、經查，被告於102年10月26日、102年10月28日就上開判決附圖陸案所示，標示丙部分面積1,574.46平方公尺之土地與訴外人劉明豔訂立土地買賣契約書時，原告既非該買賣標的物的共有人，揆之上開規定，原告主張其就被告出售之系爭土地擁有優先購買權，難謂有據。
３、至被告許有輝、陳家成、葉春發，及訴外人玖瓏公司雖曾於102 年9月6日委託訴外人嚴盛水地政士寄發原證一存證信函予原告張文全，請其於文到十日內行使優先購買權，此有原告提出提出該存證信函一紙附卷可稽（詳本院卷一第7頁至第8頁反面），惟查：
⑴觀之該存證信函寄發時間係在系爭土地分割共有物判決確定以前，且係就系爭754、754-1、754-2、754-3地號土地，連同新竹市○○段00000○00000○00000○00000地號等8 筆土地出售事宜通知原告張文全行使優先購買權，應認被告在上開判決分割共有物事件確定前，雖有意出售與原告張文全共有之土地，惟此與被告在系爭土地分割判決確定後出售原告未擁有應有部分之土地標的顯有不同，且共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力，已如上述，難認原告就系爭土地原得行使之優先購買權，在上開判決分割系爭土地確定後，就原告已喪失共有權利之土地仍有此優先承購之權利存在。
⑵參以被告許有輝、陳家成、葉春發，及訴外人玖瓏公司於102 年9月6日委託訴外人嚴盛水地政士寄發原證一存證信函予原告張文全，請其於文到十日內行使優先購買權之緣由係因被告許有輝等與訴外人傅清男商洽8 筆土地買賣事宜，業據被告提出訴外人傅清男於102 年9 月間簽立要約書（詳本院卷二第95頁），委託玖瓏公司以3億6,124萬元仲介購買系爭土地及754-4至754-7地號等8 筆土地，並經證人即任職在玖瓏公司之人員林世寶到庭結證明確（詳本院卷二第30頁至第34頁），此與系爭土地嗣經被告於 102年10月26日、102 年10月28日就上開判決附圖陸案所示，標示丙部分面積1,574.46平方公尺之土地訂立土地買賣契約之買方為訴外人劉明豔迥異，則被告事後既非出售系爭土地予通知原告行使優先購買權時之對象，難認原告得以被告許有輝等與訴外人傅清男間買賣土地時得行使之優先購買權，謂其在被告另出售系爭土地予訴外人劉明豔時亦具有行使優先購買之權利，應認原告主張被告出售系爭土地予訴外人劉明豔時，其擁有優先購買權利，尚難採信，則本件即無再探究原告有無合法行使優先購買權之必要，附此敘明。
（三）被告抗辯其已將判決分割後的土地移轉登記予劉明艷指定之簡趙月娥，原告對於土地之優先購買權，僅具有債權的效力，不得撤銷強制執行程序，有無理由？
１、按「土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記」、「土地法第34條之1第4項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第104條第2項及耕地三七五滅租條例第15條第3 項用語不同，可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許」，最高法院著有65年台上第853 號、66年台上字第1530號判例可資參照。
２、又本件縱認原告在被告許有輝等與訴外人傅清男間買賣系爭共有土地時已合法行使其優先購買權，得在被告許有輝等出售系爭共有土地時，對於被告許有輝等請求以同樣條件訂立買賣契約之權，惟此權利既非當然取得買受標的物之所有權，及就買賣標的物發生移轉占有之效力。且土地法第34條之1第4項之優先購買權，係屬債權性質，嗣被告亦就上開判決分割後的土地於103年6月25日移轉登記予劉明艷指定之簡趙月娥所有，此有被告提出土地登記謄本附卷為憑（詳本院卷二第97頁），應認被告實際上已難以再履行出售系爭土地予原告，並移轉登記予原告所有之義務，自難謂原告得對於被告主張兩造間仍有買賣關係存在，並認原告有合法占有系爭土地之權源存在，是以，原告主張其在被告向本院聲請對原告所有之系爭建物聲請拆屋還地強制執行事件中，有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，要難採信。從而，被告辯稱其已將判決分割後的土地移轉登記予訴外人劉明艷指定之簡趙月娥所有，原告對於系爭土地之優先購買權，僅具有債權的效力，不得請求撤銷本件強制執行程序，要非無據，堪予採信。
（四）原告主張其所有建物坐落在系爭754、754-1地號土地，判決分割後，依民法第425條之1之規定，是否具有占用系爭土地的合法權利？
１、按民法第425條之1第1 項固規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」。
２、查原告雖主張：本件其等所有之C2-C7 建物所占用之系爭土地原為兩造所共有，倘因法院裁判分割使其所有之建物所占用之土地移轉為被告所有，應可適用或類推適用民法第425條之1之規定，推定在其房屋得使用之期限內有租賃關係，故其等所有之系爭建物具有占用系爭土地之法律權源等情，惟查，兩造間就系爭土地在上開判決共有物分割確定後，即生共有關係終止、共有人各自取得分得部分所有權，且各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分負與出賣人同一擔保責任之法律效果（民法第 824條之1第1項、第825 條參照）。是以，被告於分割確定後，就其所分得部分，既取得單獨所有權，且原告張文華、張文全及張文興等三人應負拆除地上物，使被告得完全利用其分得之土地（即不減少該地通常效用）之擔保責任，故此與土地及房屋同屬一人而將土地及房屋分開，同時或先後出賣之情形不同（最高法院71年台上第277 號判決意旨參照）。本件原告所有建物，於系爭土地分割前，縱已興建久遠，惟於系爭土地分割後，共有關係終止，除另有約定外，共有人對於他共有人分得之部分，不得於判決確定後，再行主張使用已久，交還困難，以圖翻異，此業經最高法院51年台上字第2641號判例、50年台上第919 號判例揭明斯旨，則原告所有系爭建物坐落在被告因分割取得之土地上，則其占有，即難謂有合法之原因。參以原告亦未能舉證證明其所有系爭建物在系爭土地分割前有經全體共有人同意興建，或系爭土地存有分管之協議，原告在其分管範圍內興建系爭建物等情事，即難謂原告所有系爭建物在分割前就系爭土地有合法之使用權，而有適用民法第425條之1規定，保障該建物就基地之合法使用權不致因基地物權之變動而受影響。綜上，本件並無任何適用或類推適用民法第425條之1之相類情形可言，是以，原告上開主張其所有建物坐落在系爭754 、754-1 地號土地，判決分割後，依民法第425條之1之規定，具有占用系爭土地的合法權利云云，顯無足採。
六、綜上所述，分割共有物之判決，兼有形成判決及給付判決之性質，共有物分割之確定判決，雖未為交付管業或互為交付之宣示，然應交付土地上有建築物時，依上開說明，執行法院仍得按共有人分得部分，逕行拆屋交地，是以，原告所有系爭建物既係坐落在分割後被告所分得之系爭土地上，揆諸前揭說明，被告依上開分割共有物確定判決，聲請對於原告為拆屋還地之強制執行，即屬有據，原告主張其得對於系爭土地行使優先購買權，及依民法第425條之1規定為系爭土地之法定承租人，得對於系爭土地主張合法占有，既屬無據，故原告起訴請求本院102 年度司執字第33098 號民事強制執行事件對原告所為拆屋還地之強制執行程序應予撤銷，既因原告未能舉證本件有強制執行法第14條第1 項妨害債權人請求之事由發生，難予准許，應予駁回。
七、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 25 日民事第二庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 25 日書記官 林兆嘉