104年度重訴字第236號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：105 年 03 月 11 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第236號原　　　告　新竹縣政府法定代理人　邱鏡淳訴訟代理人　沈政雄律師被　　　告　吳文霖戴家芸追加被告　　珈賀食堂即潘秀琪上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國105 年2 月16日言詞辯論終結，判決如下：主文被告吳文霖應將坐落新竹市○○段○○○地號土地上門牌號碼新竹市○○路○○○○○號建物如附圖2 所示編號C 部分、面積十六點五一平方公尺拆除，並將該部分土地騰空返還原告。被告吳文霖應自民國一百零四年七月一日起至騰空返還前項土地之日止，按月於每月一日給付原告新臺幣貳仟伍佰零陸元。被告戴家芸應將坐落新竹市○○段○○○地號土地上門牌號碼新竹市○○路○○○○○號建物如附圖2 所示編號D 部分、面積三十點二五平方公尺；門牌號碼新竹市○○路○○○號建物如附圖2 所示編號B 部分、面積八點三四平方公尺；及坐落新竹市○○段○○○○○地號土地上如附圖2 所示編號A 部分、面積1 平方公尺拆除，並將該部分土地騰空返還原告。被告戴家芸應自民國一百零四年七月一日起至騰空返還前開土地之日止，按月於每月一日給付原告新臺幣陸仟零參拾伍元。追加被告珈賀食堂即潘秀琪應自新竹市○○段○○○○○○○○○地號土地上門牌號碼新竹市○○路○○○號建物騰空遷離，將該部分土地返還原告。本判決第一項、第三項、第五項履行期為肆個月。訴訟費用由被告吳文霖負擔十分之三，被告戴家芸負擔十分之六，餘由追加被告珈賀食堂即潘秀琪負擔。本判決第一項於原告以新臺幣伍拾捌萬元為被告吳文霖供擔保後，得假執行。本判決第二項於每月履行期屆至後，原告以新臺幣捌佰肆拾元為被告吳文霖供擔保後，得假執行。本判決第三項於原告以新臺幣壹佰肆拾萬元為被告戴家芸供擔保後，得假執行。本判決第四項於每月履行期屆至後，原告以新臺幣貳仟壹佰元為被告戴家芸供擔保後，得假執行。本判決第五項於原告以新臺幣參拾參萬伍仟元為追加被告珈賀食堂即潘秀琪供擔保後，得假執行。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。查原告起訴時以吳文霖、戴家芸為被告，並聲明：一、被告吳文霖應將坐落新竹市○○段000 地號土地（下稱系爭000地號土地）上門牌號碼新竹市○○路00000 號建物（下稱000-1 號建物）如附圖1 所示B 部分拆除，並將前開土地全部騰空返還原告。二、被告吳文霖應自民國104 年7 月1 日起至騰空返還前開土地之日止，按月於每月1 日給付原告新台幣（下同）2,866 元。三、被告戴家芸應將坐落系爭000地號土地上門牌號碼新竹市○○路00000 號建物（下稱00 0-2 號建物）如附圖1 所示A2部分（占用範圍面積暫以44.76 平方公尺計，以履勘測量為準）以及坐落新竹市○○段00000 地號土地（下稱系爭000-0 地號土地）上門牌號碼新竹市○○路000 號建物（下稱000 號建物）如附圖1 所示A1部分（占用範圍面積以1 平方公尺計）拆除，並將前開土地全部騰空返還予原告。四、被告戴家芸應自104 年7 月1 日起至騰空返還前開土地之日止，按月於每月1 日給付原告6,972 元。五、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第5 頁）。嗣經本院於104 年11月2 日偕同新竹市地政事務所至系爭000、000-0 地號土地現場履勘並製成複丈成果圖（見本院卷第42頁，下稱附圖2 ），原告遂於104 年12月31日具狀追加向被告戴家芸租用000 號建物之珈賀食堂即潘秀琪為被告，並變更聲明為：一、被告吳文霖應將坐落系爭000地號土地上000-1 號建物如附圖2 編號C 部分拆除，並將前開土地全部騰空返還原告。二、被告吳文霖應自104 年7 月1 日起至騰空返還前開土地之日止，按月於每月1 日給付原告2,506 元。三、被告戴家芸應將坐落系爭000地號土地上000-2 號建物如附圖2 編號D 部分及坐落系爭000-0 、000地號土地上000 號建物如附圖2 編號A 、B 部分拆除，並將前開土地全部騰空返還原告。四、被告戴家芸應自104 年7 月1 日起至騰空返還前開土地之日止，按月於每月1 日給付原告6,035 元。五、追加被告珈賀食堂即潘秀琪應自系爭000、00 0-0 地號土地騰空遷離，將土地返還原告。六、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第51頁至第52頁）。核原告上開聲明之變更及被告之追加，乃係基於同一基礎原因事實所為變更，依前開規定，尚無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：㈠系爭000、000-0 地號土地為新竹縣縣有土地，並由原告所管理。而新竹市○○路00000 號建物為被告吳文霖所有；新竹市○○路000 號、000-2 號建物則為被告戴家芸所有。惟系爭000地號土地如附圖2 編號C 部分、面積16.51 平方公尺之土地遭000-1 號建物占有；系爭000、000-0 地號土地如附圖2 編號A 部分、面積1 平方公尺，編號B 部分、面積8.34平方公尺，編號D 部分、面積30.25 平方公尺之土地遭000 、000-2 號建物占有，而系爭000、000-0 地號土地上除有被告吳文霖、戴家芸占有使用外，尚由追加被告珈賀食堂即潘秀琪獨資經營之餐廳占有中。又被告占有系爭土地前揭部分，均無正當權源，並妨礙原告管理、使用土地，為此，爰依民法第767 條規定，請求被告吳文霖、戴家芸拆除地上物，被告珈賀食堂即潘秀琪即應自000 號建物騰空遷離。㈡另者，被告無權占用系爭000、000-0 地號土地，原告自得依民法第179 條規定，對被告請求返還相當於租金之不當得利。參土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，系爭 000、000-0 地號土地坐落於新竹市鬧區，臨近學校、商店，交通便利，生活機能佳，應以系爭土地申報地價年息百分之10計算相當於租金之不當得利金額。是以測量後被告吳文霖占用系爭000地號土地如附圖2 編號C 部分、面積16.51 平方公尺；被告戴家芸占用系爭000地號土地如附圖2 編號 B 及D 部分、面積共計38.59 平方公尺，占用系爭000-0 地號土地如附圖2 編號A 部分、面積1 平方公尺之情，再自104 年7 月1 日起算（被告吳文霖、戴家芸已返還不當得利數額至104 年6 月30日）不當得利之數額為：被告吳文霖應給付每月相當於租金之不當得利為2,506 元【計算式：16.51 平方公尺×申報地價每平方公尺18214 元×10% ÷12】；被告戴家芸應給付每月相當於租金之不當得利為6,035 元【計算式：（38.59 平方公尺×申報地價每平方公尺18214 元× 10 %÷12）＋（1 平方公尺×申報地價21300 元×10% ÷12 ）】。㈢對被告抗辯所為陳述： ⒈被告吳文霖、戴家芸雖稱渠等有購買系爭000、000-0 地號土地之意願，惟此與本件訴訟無涉，且系爭000、000- 0 地號土地遭渠等占用，原告自得基於管理人地位向被告請求返還，原告亦無待於提供被告搬遷之時間；另被告珈賀食堂即潘秀琪縱與被告戴家芸間有租賃關係，亦僅拘束於渠2 人之間，與原告無關，更不能認其係對系爭000、 000-0 地號土地有合法占有之權源。 ⒉至被告戴家芸固以民法第769 條、第771 條規定為辯，但本件並無適用餘地；關於補償部分，亦與本件請求無關。另被告戴家芸所引用係新竹市之相關拆遷補償規定，並非新竹縣政府，又若新竹縣政府有相關規定，也屬行政補償，與本件所有物返還之請求無涉。㈣並聲明：如主文所示。二、被告則以：㈠被告吳文霖辯以： 000-1 號建物為伊所有，該建物已於系爭000地號土地上建築將近26年，伊係於79年間購得。若原告欲出售系爭000、 000-0 地號土地，自可先售予被告等人。若原告不願售予伊，伊願意返還，惟上開建物位於中間，希望一起拆除，避免毀損伊建物其他部份等語。㈡被告戴家芸辯以： 000 號、000-2 號建物均為伊所有，係於62年間因拆遷就地整建完成，並自84年起取得房屋稅籍，且於98年4 月起向原告繳付土地使用費迄今。而伊因屬符合國有財產法第42條第1 項第2 款規定之有申購意願之占用人，原告自得以不點交方式標售受占用土地，並由標定人與占有人協商拆遷補償金額。又伊使用系爭000、000-0 地號土地並未妨礙都市更新計畫之進行，伊自得與取得都市更新實施者協商補償及拆遷。況依民法第769 條、771 條規定，伊已公然和平有系爭 000、000-0 地號土地逾20年，與追加被告珈賀食堂即潘秀琪亦有租約關係存在，原告自應考慮被告間租約之效力，比照占有新竹市政府所有6 米道路用地徵收時，依新竹市辦理公共工程拆遷補償自治條例第2 條第1 項第3 款規定辦理補償。伊亦希望系爭000、000-0 地號土地尚未售出前，得繼續使用土地，伊願給付使用費等語置辯。㈢追加被告珈賀食堂即潘秀琪辯以：伊非不同意原告之請求，惟伊與被告戴家芸間有租賃關係存在，伊經營珈賀食堂，於系爭000、000-0 地號土地上之00 0 號建物均有裝潢，若伊先拆除建物，即無法以此向新竹市政府追償損失，希望給予時間搬遷，大約半年等語置辯。三、本院之判斷：㈠系爭000、000-0 地號土地為新竹縣所有，原告所管理，被告吳文霖占用系爭000地號土地如附圖2 編號C 部分、面積 16.51 平方公尺；被告戴家芸占用系爭000地號土地如附圖 2 編號B 、D 部分、面積分別為8.34平方公尺、30.25 平方公尺，占用系爭000-0 地號土地如附圖2 編號A 部分、面積1 平方公尺，追加被告珈賀食堂即潘秀琪占有系爭000、00 0-0 地號土地上門牌號碼新竹市○○路000 號建物經營珈賀食堂等情，業據原告提出空照圖、土地及建物查詢資料、稅籍證明書、占有現況圖、現場照片等件為證（見本院卷第10頁至第16頁），並經本院到場勘驗屬實，並囑託新竹市地政事務所測量，且有該所檢送之土地複丈成果圖在卷可查（見本院卷第42頁），復為兩造所不爭執，堪信為真正。㈡原告主張：被告吳文霖、戴家芸所有之000-1 及000 、000-2 號建物無權占用系爭000、000-0 地號土地，且被告戴家芸與追加被告珈賀食堂即潘秀琪成立租賃契約，由被告珈賀食堂即潘秀琪無權占有系爭000、000-0 地號土地上門牌號碼新竹市○○路000 號建物部分經營餐廳，爰訴請被告分別拆屋還地或騰空遷離等語，被告則以前揭情詞置辯，故本件兩造之爭點在於：⒈原告訴請被告拆屋還地，有無理由？⒉原告主張系爭000、000-0 地號土地，因遭被告無權占用，致受有無法使用收益之損害，而被告獲得相當於租金之利益，爰依據不當得利之法律關係，請求被告返還所獲相當於租金之利益，有無理由？茲分別論究如下：㈢原告訴請被告拆屋還地，有無理由？ ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第312 號判決意旨可資參照）。經查： ⒉就被告吳文霖部分：系爭000、000-0 地號土地為新竹縣縣有土地，而由原告擔任管理人等情，為被告吳文霖所不否認，且被告吳文霖並未提出有權占有之證據，並表示願意拆除000-1 號建物無權占用系爭000地號土地之部分還給原告（見本院卷第 49頁）。則原告本於民法第767 條第1 項所有物返還請求權之法律關係，訴請被告吳文霖拆除無權占用系爭000地號土地上門牌號碼新竹市○○路00000 號建物如附圖2 所示C 部分，並將土地返還原告，洵屬正當，應予准許。 ⒊就被告戴家芸部分： ⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。被告戴家芸辯稱：000 、000-2 號建物係於62年間所建，84年取得房屋稅籍，98年始繳付土地使用費，依國有財產法第42條第1 項第2 款規定，伊得取得拆遷補償費；且依民法第769 條、第771 條規定，其亦合法取得系爭000、63 0 -1地號土地；又揆之新竹市辦理公共工程拆遷補償自治條例，其亦應取得拆遷補償金云云。依前開說明，被告戴家芸自應先就使用系爭000、000-0 地號土地具合法權源乙節，負舉證之責。然查： ⑵被告戴家芸所提之土地及建物查詢資料、稅籍證明書、基地使用補償金繳費證明、與追加被告珈賀食堂即潘秀琪間租賃契約、新竹市公共工程拆遷補償自治條例等件（見本院卷第65頁、第68頁至第72頁、第82頁至第95頁），僅得證明其為新竹市○○路000 ○00000 號建物事實上處分權人，且其追加被告珈賀食堂即潘秀琪間就新竹市○○路000 號建物有租賃關係存在之事實，惟被告戴家芸與追加被告珈賀食堂即潘秀琪間租賃關係之存否，均不致影響原告對於系爭000、000-0 地號土地之管領權限；至被告戴家芸是否得以適用國有財產法第42條第1 項第2 款規定，可取得拆遷補償費用，或新竹縣有土地是否與新竹市辦理公共工程拆遷補償自治條例有相同適用標準或規範等節，則屬行政事項，與本件原告請求拆屋還地無涉。況縱其有拆遷補償費用得為請求，亦非能改變系爭000、000-0 地號土地之所有權人為新竹縣之地位，或得證明其占有該部分土地有正當權源。 ⑶被告戴家芸雖又辯稱：其已因時效取得系爭000、000 -0地號土地云云。惟按以所有之意思，20年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。又占有人有下列情形之一者，其所有權之取得時效中斷：一、變為不以所有之意思而占有。二、變為非和平或非公然占有。三、自行中止占有。四、非基於自己之意思而喪失其占有。但依第949 條或第962 條規定，回復其占有者，不在此限。依第767 條規定起訴請求占有人返還占有物者，占有人之所有權取得時效亦因而中斷。民法第769 條、第771 條分別定有明文。但查：系爭000、000-0 地號土地本即於62年5 月6 日因分割轉載為原因登記為新竹縣所有，被告戴家芸占有系爭000、000-0 地號土地，並於其上建有000 、000-2 號建物，自非占有他人未登記之不動產，而無從適用前揭規定甚明。是被告戴家芸既未依法登記為系爭000、000 -0地號土地之所有權人，自不能本於所有權之法律關係，向原告抗辯其非無權占有，至為明確。 ⑷從而，被告戴家芸既未舉證證明000 、000-2 號建物占用系爭000、000-0 地號土地有正當權源，是其辯稱：合法占有系爭000、000-0 地號土地云云，自非可採。原告主張：被告戴家芸之門牌號碼新竹市○○路000 ○0 號建物如附圖2 編號D 部分、面積30.25 平方公尺，門牌號碼新竹市○○路000 ○○○○○0 ○號B 部分、面積8.34平方公尺、如附圖2 編號A 部分、面積1 平方公尺拆除，無權占用系爭000、000-0 地號土地，訴請其拆除並騰空返還該部分土地予原告，當屬有據，應予准許。 ⒋就追加被告珈賀食堂即潘秀琪部分：追加被告珈賀食堂即潘秀琪辯稱：與被告戴家芸就新竹市○○路000 號建物存有租賃關係，如果沒有辦法和解，希望給予半年的搬遷時間等語。查其與被告戴家芸間之租賃契約，為雙務契約性質，依債權契約相對性原則，追加被告珈賀食堂即潘秀琪無從據此租賃契約，主張就系爭000 、000-0 地號土地為有權占有，此外追加被告珈賀食堂即潘秀琪復未提出其他證據證明其就系爭000、000-0 地號土地為有權占有之證據，則原告本於民法第767 條第1 項所有物返還請求權之法律關係，訴請其騰空遷離無權占用系爭000、000-0 地號土地之000 號建物，並將土地返還原告，洵屬正當，亦應准許。㈣原告主張系爭000、000-0 地號土地，因遭被告吳文霖、戴家芸無權占用，致受有無法使用收益之損害，而被告吳文霖、戴家芸獲得相當於租金之利益，爰依據不當得利之法律關係，請求被告返還所獲相當於租金之利益，有無理由？ ⒈再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條分別定有明文，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦規定明確。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭000地號土地102 年1 月之申報地價為每平方公尺18,214元、系爭000-0 地號土地102 年1 月之申報地價為每平方公尺21,300元等情，有原告所提土地建物查詢資料在卷足憑（見本院卷第11頁至第12頁），本院審酌系爭000、000-0 地號土地地目均為建、使用分區均為空白、使用地類別亦為空白；且經本院到場履勘，000 、000-1 、000-2 號3 棟建物俱屬相鄰，000-2 號建物後方為死巷，000 號建物面向新竹市民權路，對面為新竹市稅務局宿舍，右側為花旗銀行，右前距巨城百貨公司僅約100 多公尺，該等建物附近均甚繁榮，近新竹市中心等情狀（見本院卷第39頁、第56頁至第60頁），認原告主張系爭土地應按申報地價年息百分之10計算上開無權占有相當於租金之不當得利，應屬適當。 ⒉準此，原告請求自104 年7 月1 日起（被告吳文霖、戴家芸已返還不當得利數額至104 年6 月30日，兩造均不爭執），就被告吳文霖應給付每月1 日給付相當於租金之不當得利為2,506 元【計算式：16.51 平方公尺×申報地價每平方公尺18214 元×10% ÷12】；被告戴家芸應於每月1 日給付相當於租金之不當得利為6,035 元【計算式：（38.59 平方公尺×申報地價每平方公尺18214 元×10 %÷12 ）＋（1 平方公尺×申報地價21300 元×10% ÷12）】，洵屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告吳文霖、戴家芸分別將占用系爭000地號土地如附圖2 編號C 部分、面積16.51 平方公尺；被告戴家芸占用系爭000地號土地如附圖2 編號B 及D 部分、面積分別為8.34平方公尺、30.25 平方公尺，共計38.59 平方公尺，占用系爭000-0 地號土地如附圖2 編號A 部分、面積1 平方公尺之部分騰空拆除，將所占有之土地返還原告，及追加被告珈賀食堂即潘秀琪自占用系爭000、000-0 地號土地上000 號建物之部分騰空遷讓返還原告。再依民法第179 條規定，請求被告吳文霖、戴家芸分別自104 年7 月1 日起至返還如附圖所示上開部分之日止，按月於每月1 日給付原告2,506 元、6,035 元，為有理由，應予准許。五、本院審酌被告均已使用上開建物多年，為搬移其堆置物品及拆除建物，返還土地予原告，非有一段相當之履行期間，恐難達成，爰就被告等拆除占用系爭土地之建物並返還系爭土地予原告部分，依民事訴訟法第396 條第1 項前段規定，酌定履行期間為4 個月，以資兼顧。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項，判決如主文。中華民國 105 年 3 月 11 日民事第一庭法官朱美璘以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 3 月 11 日書記官王恬如

臺灣新竹地方法院104年度重訴字第236號

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