105年度訴字第1044號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：107 年 04 月 27 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1044號原　　　告　范姜敏璇訴訟代理人　路春鴻律師被　　　告　日新開發工程有限公司法定代理人　顏志龍被　　　告　陳明達上二人共同訴訟代理人　洪大明律師複代理人　　張智程律師江慧敏律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國107年4月3日言詞辯論終結，判決如下：主文被告日新開發工程有限公司應給付原告新臺幣肆拾柒萬肆仟捌佰元，及自民國一０六年一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告陳明達應給付原告新臺幣捌拾捌萬柒仟貳佰元，及自民國一０六年一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告日新開發工程有限公司、陳明達各負擔百分之十九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾伍萬玖仟元供擔保後，得假執行。但被告日新開發工程有限公司如以新臺幣肆拾柒萬肆仟捌佰元預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣貳拾玖萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告陳明達如以新臺幣捌拾捌萬柒仟貳佰元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：（一）原告於民國（下同）102年11月14日，分別與被告日新開發工程有限公司（下稱日新公司）及被告陳明達簽訂房屋預定買賣契約書與土地預定買賣契約書，購買由被告日新公司所推出「悠森朵夫」建案編號B6（即門牌號碼新竹市○○街000號6樓之2，下稱系爭房屋）房地。被告日新公司已收受原告房屋款新臺幣（下同）93萬元（含管線費），被告陳明達已收受土地款130萬元。而依房屋預定買賣契約書第2條「一、房屋坐落：……編號B6戶房屋壹戶。為主管建築機關核准（102）府工建字第343號建造執照（如附件（八）「建造執照影本」），房屋位置詳如附件（一）「房屋平面圖」」、另第3條約定：「……一、主建物面積為19.58坪（即64.74平方公尺）…」而第5條第2、3項則約定：「第3條之房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之2為限（至多找補不超過百分之2），且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價，無息於交屋時一次結清。」、「誤差部分超過百分之3以上，不能達契約之目的者，買方得解除契約」。而系爭房屋完成後經地政機關所為登記之第6 層總面積（即主建物面積）為58.94平方公尺，較約定主建物面積64.74平方公尺，短少5.8平方公尺，誤差值高達8.96%。且被告日新公司所應交付予原告之系爭房屋配置位置，應遵照房屋預定買賣契約書附件（一）「房屋平面圖」為之，惟被告日新公司於第6、7層樓增設機電室，導致系爭房屋依「房屋平面圖」所應配置之「客廳」已不復見，顯嚴重影響系爭房屋之效用，而被告日新公司為專業之建築公司，就建築相關法規應知之甚詳，其於設計及簽約時，未慮及建築法規相關規定，以致無法依圖施作，其設計簽約圖時顯有過失。準此，被告日新公司具可歸責之情事，應負不完全給付及物之瑕疵之擔保責任，原告自得依系爭買賣契約書第5條第3項及民法第359條、第256條之規定，解除系爭買賣契約。原告已致函被告日新公司及陳明達，為解除契約之意思通知。雖解約事由是肇因於被告日新公司，惟依系爭土地預定買賣契約書第14條第1項及房屋預定買賣契約書第24條第1項均約定：土地買賣契約與房屋買賣契約互為連帶履約責任，不論房屋買賣契約或土地買賣契約經終止或解除，他契約亦視同終止或解除，是原告與被告陳明達間之土地預定買賣契約，自亦同時解除。（二）次依房屋買賣契約書第25條第2、3、5款約定，賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。買方依第2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有延遲利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15為最高上限之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為上限。又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。而原告總計已給付被告日新公司新臺幣（下同）93萬元價款（含管線費），另給付被告陳明達土地價款130萬元，是被告日新公司、陳明達應依民法第259條第1、2款規定，附加利息分別返還已收價款93萬元、130萬元與原告。另系爭房地之總價為860萬元，以百分之15計算違約金為129萬元，未逾原告已繳房地價款223萬元，是以129萬元計算違約金。準此，被告日新公司應給付原告222萬元（93萬元＋129萬元違約金），被告陳明達則應給付原告130萬元。（三）對被告抗辯之陳述：１、查被告公司所推出系爭「悠森朵夫」建案，於預售期間對外印製有精美廣告圖說乙冊，用以對外宣傳其即將推出之前揭預售屋建案，而依被告公司提供予原告了解建案每層樓各戶房屋之「ABC戶3~7F全區平面配置參考圖」所載，原告所買受之B戶，其格局方正，並未凹陷一大區塊，參考圖所示房屋內部空間利用隔局明確規劃為一進門「右側即為客廳」、「左側為餐桌區」。而兩造簽立系爭房屋預定買賣契約書之際，並無已完工之實體房可供原告檢視，且原告對於系爭房屋之格局，只能透過原證5之印刷精美之全區平面配置圖，而對所購買系爭房屋之利用空間、佈置格局等規劃進行購買需求之了解。豈料，被告於簽約當時，完全未對更動「全區平面配置圖」之日後配置情形，向原告進行解說，甚至於被告於系爭房屋契約附件（一）房屋平面圖陸樓平面圖，於原告眼中所呈現「右側方正B 戶」，顯然與原證5號參考圖所呈現之「方正B戶」相同，致使原告誤認為購買之房屋內部格局，與參考圖所呈現之格局完全相同，方為購買。直至系爭房屋完工後，原告才發現主建物移轉登記面積較契約約定之面積短少5.8平方公尺，而且此減少之5.8平方公尺竟然即為原證5參考圖所示「一進門右側客廳」之部分，而此一客廳已遭被告公司增設為「機電室」，嚴重影響系爭房屋之效用，至為明確。２、承前述，被告公司於系爭預售屋公開推出預售時，其向原告用以說明之原證5 廣告冊及參考圖上均以居家住宅為招徠消費者之主要訴求，則參考圖上所標示住宅內部陳設之客廳、餐廳、主臥室等位置，對於毫無實品屋可供檢視對照之原告而言，自為原告信賴上開廣告內容並誘發預購動機之所據，是依最高法院93年台上字2103號判決旨意及系爭預售屋買賣契約書第1 條第2 項之約定，前揭廣告之參考圖，應為被告公司對原告擔保系爭預售屋買賣契約之一部，今被告公司在未對原告詳為告知、解說下，即自行將原證5 參考圖中所預定之「客廳」，改為「機電室之設置」，不僅導致系爭房屋登記總面積發生短少者，更使原告購買時所預定之使用效用完全喪失，此瑕疵影響原告買受之意願及權益實為重大，被告公司確具可歸責之情事，應負不完全給付及物之瑕疵之擔保責任，至屬無疑。３、系爭房屋買賣契約書內之參考圖說，故有蓋用原告的印章，被告公司即執此抗辯原告對於變更為機電室乙節知之甚詳，惟代表被告公司與原告簽訂系爭買賣契約書之蘇湘羚代書到庭證稱：悠森朵夫推案廣告，應該有看過，本件系爭房地簽約由伊負責，簽約時通常是公司通知我們，而且銷售小姐都會先把合約製作好，房屋平面圖上的印章，有可能是我蓋的，也有可能是銷售小姐蓋的，我沒有解說合約內容，當下就是簽完名、蓋完章就走了，而合約上不論是顏志龍的章或是范姜敏璇的章，都是由我或銷售小姐統一蓋章用印，而在辦理保存登記時，從我手邊拿到的資料我知道機電空間這件事，張正中是在權狀下來後有向伊詢問，伊有跟張正中說客廳是機電空間等語；另蘇湘羚亦於鈞院另案審理時（105年度訴字第1045號）證稱：伊確有參與本件系爭房地之簽約事宜，張正中承購系爭建案房屋的簽約我應都有在場，簽約伊到時契約書就已經為被告日新公司準備好在簽約現場，伊未對張正中宣讀買賣契約書之內容，也沒有特別提示7樓房屋的平面圖，也沒有特別宣讀廣告文宣上所規劃之客廳將來會用機電空間二次施工，且本件買賣契約書用印的印章，皆係由伊或銷售小姐統一所蓋用，而且本件買賣契約之用印，並非在買方那邊的人面前蓋的，可能會拿到別的桌子上蓋等語。是依蘇湘羚前揭證言內容明確可證，在場負責簽約蘇湘羚，於簽約時未曾就平面配置參考圖中及契約附件（一）房屋平面圖陸樓平面圖中「客廳」更改為「機電室」，以及二次施工之內容，向原告及負責簽約之張正中揭露及說明，且契約用印事宜亦皆由蘇湘羚及在場之銷售小姐所為，是原告及張正中皆就系爭房屋內變更設計乙節，完全未有所悉，而係權狀下來之後，發現系爭房屋之面積減少，方發現原本規劃之客廳何以遭變更為機電空間，足證原告及簽約之張正中於購屋過程中，完全不知契約附件（一）房屋平面圖陸樓平面圖中「客廳」已變更為「機電室」，甚屬明確。４、按買賣標的物有無瑕疵，應綜合當事人之約定及通常交易之觀念判斷之，而房屋之居住效用及價值並非僅在於面積而已，房屋之高度與房屋室內之空間使用效能有關，亦屬影響居住之重要環節，客廳、臥房為住家之生活重心，倘客廳無法使用，此一情狀，對於房屋之價值、效用而言，顯有欠缺，物的瑕疵應屬重大。承前述，原告及張正中直至系爭房屋完工後，才發現主建物移轉登記面積較契約約定之面積短少5.8平方公尺，而且此減少之5.8平方公尺即為全區平面配置參考圖所示「一進門右側客廳」之部分，而此一客廳已遭被告公司改為「機電室」。且依卷附新竹市政府106年11月1日府工使字第1060155171號函覆要旨：（一）依（105）府工使字第030號核准圖（A1-8圖號面積計算表）所示，機電空間部分非屬B戶專有範圍，應屬公設之一部分。（二）依公寓大廈管理條例之規定，機電空間不得為供居室所使用，若其有擅自拆除分戶牆擅自擴大居室面積，經查獲時，將依建築法第91條相關規定處理，即處建築物所有權人、使用人6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於限期內自行拆除，恢復原狀或強制拆除…之內容觀之，系爭房屋變更後之「機電空間」，不得供居室使用，倘若擅自拆除分戶牆擅自擴大居室面積者，經查獲將遭主管機關依建築法第91條規定連續處以高額罰鍰、停止使用、自行拆除及恢復原狀，此一無法利用之情狀，嚴重影響原告購買系爭房屋所預定之效用，應屬明確。５、被告雖辯稱其等分別於104年11月14日、104年12月15日、105年6月30日、105年9月7日、105年12月30日發函予原告催告及解約。惟依兩造預定房屋買賣契約書第7條第1、2 款、預定土地買賣契約書第5條第1、2款約定：買方應依附款明細表之規定，於接獲賣方繳款通知7 日內自行向賣方指定之納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清；依前款規定，如買方逾期達5 日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部份每日萬分之2 單利計算之遲延利息，於補繳時一併繳付賣方。若逾期兩個月（含）或逾使用執照核發後一個月不繳期款，或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達7 日內仍未繳納者，即視為買方違約，雙方同意依第22條第2 款違約之處罰規定處理。但賣方同意緩期支付者，不在此限。而被告日新公司、陳明達於104年11月14日、104年12月15日、105年6月30日、105年9月7日所寄發之存證信函，雖皆有催告原告應繳納「86萬元」、「86萬元」、「49萬元」、「650萬元」，惟原告於接獲催告後，已有繳納部分款項，而被告亦於後函中重新給予原告「7 日內」、「7 日內」、「10日內」繳款期限，此一新定繳款期限，自屬被告日新公司、陳明達同意原告緩期清償之期限，則依105年9月7日存證信函，原告於105年9月8日收受新竹市○○街○○號碼856號函後第11日，原告方屬違約，被告方能依據房屋預定買賣契約書第22條第2款規定沒收已付價款及解除契約，既然原告經由被告同意緩期清償，被告105年9月7日前存證信函所為解約之意思，自不生解約之效力。６、退步言之，倘若被告日新公司主張沒收原告已付價金223 萬元之作為違約金，係屬合法有據，惟觀之房屋預定買賣契約書第22條第3款及土地預定買賣契約書第地契約第12 條第3款均記明：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償」，足徵前開約定之違約金應屬損害賠償額預定性質。查本件被告日新公司、陳明達已就系爭房地另行出售第三人並已獲取價金，換言之，被告並未因原告未陸續給付價金而受有何損害，倘若仍任由被告依房屋買賣契約書第22條第3款及土地買賣契約書第 12條第3款，沒收土地總價百分之15計算之金額，實屬過高而失公允，是原告認為本件應就違約金酌減至零。（四）為此聲明：１、被告日新開發工程有限公司應給付原告222萬元及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之5 計算之利息。２、被告陳明達應給付原告130萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之5 計算之利息。３、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：（一）本件因原告已逾期繳款甚久，屢經被告通知，均未置理，故被告於105年5月27日以存證信函催告及通知原告，若未於函到7日內付款，即依違反繳款義務之約定解除契約。惟原告於催告期限屆至仍未付期款，則依兩造房屋買賣合約書第7條規定，即視為買方即原告違約。本件買賣契約既因原告違約在先，而遭被告解約，則兩造間契約關係已不存在，原告自無由再主張解約。（二）退萬步言，原告主張解除契約，亦與解約之構成要件不符。蓋原告係依系爭房屋買賣合約第5條第3項，稱誤差部分超過百分之3以上，主張解約。惟該條文係指「誤差部分超過百分之3以上」及「不能達契約預定之目的」，買方才可主張解約，本件原告就後者之構成要件並未舉證，難謂其主張解約為合法；何況兩造間之契約關係已因原告違約在先而解除，事後，原告已不得再行解除。（三）再者，兩造另簽立有「裝修工程委託書」，其中約定之「施工內容：四、機電空間調整為室內空間使用。…委託裝修工程施工之範圍，因與原申請之建照圖有所不同，甲方同意日後如有涉及違反相關之管建法規及法律問題，概由甲方負相關之完全責任，與乙方無關」。足認原告已知悉系爭房屋室內空間包含有機電空間。又兩造於102年11月 14日簽定系爭契約及上開裝修工程委託書後，原告均持有契約正本，縱然證人蘇湘羚未於簽約時解說合約內容，然原告直至本件爭議起訴前已經過3年，顯有足夠之審閱期間，且系爭房地實際上應為張正中所購買，其為一專業投資客，有相當之房地投資之社會經驗，對於購買價值近一千萬元之房地，理當慎重為是，殊難想像其於簽訂買賣契約前及其後均未就契約內之房屋圖說為詳細審閱並就有疑義之處向被告提出疑問。是以，原告辯稱其或是代表簽約之張正中未詳閱契約書與圖說之內容，顯輿客觀經驗法則不符等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，請准供擔保免為假執行之宣告。三、原告主張其於102年11月14日，分別與被告日新公司及被告陳明達簽訂房屋買賣合約書、土地買賣合約書，以房屋價款344萬元及土地總價516萬元購買系爭房地。被告日新公司及被告陳明達分別已收受原告房屋款93萬元（含管線費18萬元）、土地款130萬元，嗣因兩造履約過程發生爭議，被告業於106年7月15日將系爭房地以買賣為原因出售予第三人，並於同年8月17日移轉所有權登記完畢等情，有房屋買賣合約書、土地買賣合約書、建物登記謄本在卷可稽（見卷第9至 78頁、第224、225頁），並為被告所不爭，自堪信原告此部分之主張為真正。四、原告又主張系爭房屋主建物登記面積為58.94平方公尺，較約定主建物面積64.74平方公尺，短少5.8平方公尺，誤差值高達8.96%，且被告日新公司於第6、7層樓增設機電室，導致系爭房屋依「房屋平面圖」所應配置之「客廳」已不復見，嚴重影響系爭房屋之效用，原告已合法解除契約，爰請求被告日新公司返還已付價金並給付違約金合計222萬元，被告陳明達則返還已付價金130萬元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者厥為：被告以原告遲延給付價金為由解除契約是否合法？原告主張被告有如前之違約事由而解除契約，並請求被告返還已繳價金及違約金，有無理由？茲論述如下：（一）被告已合法解除兩造系爭土地、房屋買賣契約：１、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第2項前段、第3項、第254條定有明文。又按契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行時，同時表明如於期限內不履行，契約即解除，係附有停止條件之解除契約之意思表示，如他方當事人未依限履行，則條件成就，即發生解除契約之效力，無須另為解除契約之意思表示（最高法院87年度台上字第564號判決意旨參照）。２、依兩造房屋買賣契約第7條「付款條件及方式」第1項約定：本契約之付款辦法買方應依附件（四）『房屋付款明細表』之規定，於接獲賣方繳款通知7日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數一次繳清。另土地買賣契約書第5條「付款條件及方式」第1項亦約定：本契約之付款辦法買方應依附件（二）『土地付款明細表』之規定，於接獲賣方繳款通知7日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數一次繳清。而上開房屋買賣契約書附件（四）房屋付款明細表記載系爭房屋總價款為344萬元，訂金應繳金額為5萬元、開工款應繳金額為43萬元，一樓模板完成5萬元、一樓灌漿完成5萬元、二樓模板完成5萬元、二樓灌漿完成4萬元、三樓模板完成4萬元、三樓灌漿完成4萬元、七樓模板完成4萬元、七樓灌漿完成4萬元、鷹架拆除完成4萬元、鋁窗安裝完成4萬元、室內地磚完成4萬元、交款5萬元、銀行貸款240萬元，此有兩造系爭土地、房屋買賣契約書在卷可稽（見卷第14、45、65頁）。是關於上開各期款之給付，僅載明每期付款之期別名稱及應繳金額，未有確定之繳納期限，自屬未定期限之給付，此亦為兩造所不爭。又系爭房屋業已完工並於105年3月間取得使用執照，惟原告僅繳交至六樓模板完成之房屋款75萬元、土地款130萬元，合計205萬元（不含管線費18萬元），為兩造所不爭。嗣被告日新公司於104年11月14日、104年12月15日分別以新竹武昌街郵局第2099號、2242號存證信函催告原告於函到7日內繳交應付房地款86萬元，並經原告合法收受，有存證信函及回執在卷可稽（見卷第119至130頁），並為原告所不爭執，則依前開兩造土地、房屋買賣合約書之約定，原告未於通知期限內繳納價款，即屬給付遲延。３、又依房屋買賣合約書第7條第2款（土地買賣合約書第5條第2款）約定：如買方逾期達5日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方。若逾期達二個月（含）或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函催告或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳納者，即視為買方違約，雙方同意依第22條第2款違約之處罰規定處理，但賣方同意緩期支付款，不在此限（見卷第14、15頁），另房屋買賣契約書第22條（土地買賣契約書第12條）第2款「違約處罰」均約定：買方違反第7條第2款、第14條第6、7款、第17條及第20條第6款規定者，賣方得沒收依房屋總價款百分之15計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。其買賣標的物無條件由賣方處理，買方不得異議。查原告未依約繳納前開應付之房地款，經被告以前揭新竹武昌街郵局第2099號、2242號存證信函合法催告，原告仍未於期限內繳交，已生遲延責任，則被告依系爭房屋買賣合約書第7條第2款（土地買賣合約書第5條第2款）約定，於105年5月27日以新竹武昌街郵局第544號存證信函通知被告應於收函後7日內繳付遲延期款49萬元並協辦確定登記權利人及申報稅捐暨過戶相關手續，如有違反，即依雙方買賣合約書違約處罰規定辦理沒收及解除契約之意思表示，並經原告於同年月30日收受，此有存證信函及掛號郵件收件回執在卷可憑（見卷第103 至106頁），且為原告所不爭執。是依首開規定及說明，上開105年5月27日之存證信函係屬附停止條件之解除契約之意思表示，原告如未依限履行繳納價款義務，則條件成就，自發生解除契約之效力，被告無須另為解除契約之意思表示。查原告確未依限繳納逾期價款，則兩造所訂立之土地、房屋買賣合約書業於105年6月7日生合法解除之效力，則被告抗辯依上開房屋買賣合約書第22條（土地買賣合約書第12條）第2款約定，沒收原告已繳價款抵充違約金，固非無據。４、惟按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。本院審酌原告業已繳納系爭房地價款205萬元，嗣因未依約繳款，經被告於105年6月7日解除系爭房地買賣契約，且被告業於106年7月15日將系爭房地出售予第三人彭賜光、張寧潔，有建物登記謄本在卷可稽（見卷第213頁），則被告因原告前揭違約所受之損害應屬有限，倘依系爭房屋買賣契約書第22條第3款及土地買賣契約書第12條第3款，沒收土地總價百分之15計算之金額，尚屬過高，應認本件違約金以系爭房地買賣總價金860萬元之8%即688,000元（計算式：8,600,000× 0.08＝688,000，亦即房屋價金344萬元×8%＝275,200元，土地價金516萬元×8%＝412,800元）為允當。５、至原告雖主張：其於接獲被告之催告函後，已有繳納部分款項，而被告亦於後函重新給予原告繳款期限，此一新定繳款期限，自屬被告同意原告緩期清償，則原告應於105 年9月8日收受被告新竹市○○街○○號碼856號存證信函所定期限後方屬違約，是被告105年9月7日前存證信函所為解約之意思，不生解約之效力云云。惟按契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同（最高法院23年上字第3968號判例參照）。又債務人無為一部清償之權利；依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅，民法第318條第1項前段、第309條第1項定有明文。本件原告收受被告日新公司於104年 11月14日、104年12月15日存證信函通知後，固有繳交部分款項，惟就其餘未清償部分仍應負遲延責任，且系爭房屋及土地買賣契約業經被告於105年6月7日合法解除，已如前述，則兩造間之契約已自始不存在，縱被告嗣後對原告再發繳款之存證信函（見卷第127至135頁），亦無回復業經解除契約之效力，是原告上開主張，亦非有據。（二）原告解除兩造系爭土地、房屋買賣契約，請求已給付之買賣價金及違約金，為無理由：１、原告主張系爭房屋主建物登記面積為58.94平方公尺，較約定主建物面積64.74平方公尺，短少5.8平方公尺，誤差值高達8.96%，已超出系爭房屋買賣合約第5條第3項百分之3約定，且被告日新公司於系爭房屋設機電室，致依「房屋平面圖」所應配置之「客廳」已不見，嚴重影響系爭房屋之效用，原告已於105年8月24日致函被告日新公司及陳明達解除契約，為此請求返還價金及違約金云云，並提出房屋買賣合約書、建物謄本、存證信函及掛號郵件回執為證（見卷第12、77、80、81頁）。惟查，系爭房屋及土地買賣契約業經被告於105年6月7日合法解除，已如前述，則兩造間之契約已不存在，原告已無從再主張解除契約，合先說明。２、再者，系爭房屋買賣合約書第3條：「房屋面積：本房屋面積共計32.83坪（108.53平方公尺），包括：一、主建物面積19.58坪（64.74平方公尺）。二、附屬建物面積4.6坪（15.22平方公尺）（即陽台2.67坪（8.84平方公尺）、雨遮1.93坪（6.38平方公尺））。三、共用部分面積8.64坪（28.57平方公尺）。四、主建物面積占本房屋登記總面積之比例59.64 %。五、前款所列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第6條所定之價金細項互為補找。」及第5條「房屋面積誤差及其價款找補…二、第三條之房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價，無息於交屋時一次結清。三、誤差部分超過百分之三以上，不能達契約預定之目的者，買方得解除契約。…」之約定（見本院卷第12、13頁），依契約之文義及體系解釋，並衡酌論理法則可知，系爭房屋買賣合契約書第5條第3項所指「誤差」應係指合約書第3條所稱房屋面積與地政機關登記之房屋總面積存有誤差之部分，而非單僅就契約約定之主建物面積與地政機關登記之主建物面積為比較，此觀第3條第5項就面積誤差之價金找補，悉依契約書第6條所定主建物、附屬建物及共有部分約定之買賣價金分別找補自明。況前揭合約書第5條第3項之順序既列於同條第2項之次，益徵第3項所稱「誤差部分」係指同條第2項之「房屋登記總面積」而言。是故，系爭房屋是否有系爭房屋買賣合約書第5條第3項所指面積「誤差部分超過百分之3以上」之情事，自應以系爭房屋登記之房屋總面積（即主建物、附屬建物【陽台、雨遮】及共有部分）與契約約定之房屋面積（即主建物、附屬建物【陽台、雨遮】及共有部分）互為比較定之，自屬明確。３、查系爭房屋於105年3月25日辦理建物第一次登記為新竹市○○段0000號即門牌號碼新竹市○○街000號6樓之2，其主要用途為集合住宅，總面積58.94平方公尺、附屬建物陽台8.17平方公尺、附屬建物雨遮6.04平方公尺、共有部分（光武段3429建號、1142.91平方公尺、權利範圍100 000分之3674，計算後面積為41.99平方公尺【計算式1142.91/100000×3674＝41.99，小數點後3位四捨五入】），此有系爭房屋建物登記第二類謄本、建物測量成果圖等在卷可稽（見本院卷第77至79頁），是系爭房屋登記之總面積為115.14平方公尺（計算式：58.94＋8.17＋6.04＋41.99＝115.14），而兩造約定之房屋面積為108.53平方公尺，面積並未有短少之情形，原告以主建物登記面積與兩造系爭房屋買賣合約書所約定主建物面積作為房屋面積是否有短少並據以計算誤差範圍，要與兩造契約約定之真意不符，難以憑採。從而，系爭房屋既無面積短少之情形，原告依系爭房屋買賣合約書第5條第3項之約定，主張解除契約，亦無理由。４、次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354、355條第1項分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。又民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。然本件原告於被告尚未交付系爭房屋前，既以被告所擬給付之房屋具有瑕疵，進而在被告未為提出給付以前，即依民法第359條之規定，主張解除契約，自應就其主張之瑕疵負舉證之責。５、原告固主張依系爭房屋全區平面配置參考圖所載，系爭房屋格局方正，一進門右側即為客廳，然系爭房屋竣工後，原規劃為客廳部分，竟遭被告日新公司改為「機電室」，已構成重大瑕疵，嚴重影響系爭房屋之效用云云。惟查：⑴系爭房屋買買合約書第1條第2項本文約定「本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖視同契約之一部分」等語，而觀之系爭房屋買賣合約書附件（一）房屋平面圖陸層樓平面圖（見本院卷第41頁），原告所購買之B戶，其平面圖上已有「機電空間」之配置，原告並於其上蓋章，另佐以系爭房屋買賣合約書第13條第2項第2款第1目「建築設計變更二、賣方變更設計（二）附設於本社區大樓內外之建築物建材設備及其所需空間，如有下列情形之一者，買方亦同意賣方逕行指示相關工程師或設計人員辦變更設計：⒈發電機室、消防機房及設備、…瓦斯管線及其他建築物主要設備等，於廠商正式設計安裝確認需另行變更設計以適用本社區大樓之需求時。」之約定及原告於簽約時同時簽立之裝修工程委託書（見卷第204頁）亦約定「茲因甲方（即原告）承購新竹市【日新開發.悠森朵夫」建案，新竹市光武段543、548 -1、1195、1195-2、542-11共伍筆地號，編號B棟陸樓，住宅壹戶（如附件一），特委託乙方（即被告日新公司）於使用執照核下後，依照甲方欲裝修施工範圍施作（裝修施工圖說詳如附件二），施工內容如下：四、機電空間調整為室內空間使用。針對上述裝修施工事項，甲方已充分了解建照圖說與裝修施工圖說之差異性，…，但委託裝修工程施工之範圍，因與原申請之建照圖有所不同，甲方同意日後如有涉及違反相關之管建法規及法律問題，概由甲方負相關之完全責任，與乙方無關。」等情互核以觀，其中裝修工程委託書所稱附件一與系爭房屋買賣合約書附件（一）房屋平面圖陸層平面圖相符，而附件二則係將附件一原配置機電空間部分改成客廳，原告並分別於附件一、二蓋印確認無訛，徵諸證人即參與系爭預售屋買賣簽約事宜之代書蘇湘羚到庭具結證述：本件買賣都是張正中在處理，張正中是專業的投資客，買賣房子很多等語（見卷第193頁）詳為勾稽，而原告亦不爭執系爭房屋、土地買賣合約書係由張正中代理原告簽立乙情，是本件實際簽約之人即訴外人張正中既係有豐富購買不動產之經驗，復又於系爭房屋買賣契約書附件（一）房屋平面圖陸層平面圖及裝修工程委託書之附件一、二均蓋用印章確認無訛，衡以常情，堪認原告對於所購置之系爭房屋，有部分室內空間，係由被告日新公司以二次施工方式完成，已有相當明確之認知，並委託被告日新為二次施工及了解相關法律風險，是原告以此主張被告有圖說不符等物之瑕疵云云，難認有理，不足憑採。 ⑵原告另主張依新竹市政府106年11月1日府工使字第1060155171號函要旨：機電空間部分非屬B戶專有範圍，應屬公設之一部分；依公寓大廈管理條例之規定，機電空間不得為供居室所使用，若其有擅自拆除分戶牆擅自擴大居室面積，經查獲時，將依建築法第91條相關規定處理，即處建築物所有權人、使用人6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於限期內自行拆除，恢復原狀或強制拆除云云（見卷第177、178頁）。惟細譯該函文內容，固說明依建築法第73條第2項規定，建築物若有與原核定使用不合之變更，應申請變更使用執照，並就違反上開規定科以行政罰，然上開規定係因主管建築機關必須審核該變更是否合法，是否對大眾之安全構成危險，應屬取締規定，且行政主管機關即新竹市政府公務處有依法令權責認定是否處罰、命停止使用或取締拆除之問題，況原告既已簽立裝修工程委託書約明相關責任歸屬，尚不得以此行政機關之函文恣意指摘系爭房屋有重大瑕疵，並據此主張解除契約，是原告此之部分主張亦屬無據，難信為真。６、從而，系爭房屋並無系爭房屋預定買賣契約書5條第3項所稱面積誤差超過百分之3以上原告得解除契約之情事，而系爭房屋之部分室內空間，系以二次施工之方式為之，亦為原告所明知，被告就此不負瑕疪擔保責任。況系爭房地買賣合約早經被告於105年6月7日合法解除，是原告依系爭房屋買賣合約書第5條第3項之約定，及民法第359、256條之規定，解除系爭土地、房屋買賣契約並請求違約金，為無理由。（三）末查，本件兩造間土地、房屋買賣契約業經被告合法解除，且被告並無違約之情，原告主張解除契約違約賠償，亦非合法，已如前述。又被告依房屋買賣合約書第22條（土地買賣合約書第12條）第2款約定，沒收原告已繳價款抵充違約金，尚非無據。惟系爭買賣契約所約定之違約金過高，應以契約房地總價8%為當，亦經述之如前。從而，被告日新公司、陳明達自解除系爭買賣契約後，就原告所給付之房屋價金75萬元、土地價金130萬元，各得扣除房屋、土地總價款8%即275,200元、412,800元作為違約金，亦即原告所給付之買賣價金扣除違約金後，尚餘房屋價金 474,800元（750,000－275200＝474800）及土地價金887,200元（1,300,000－412,800＝887200）。而兩造就系爭買賣契約解除時起，互負回復原狀之義務，則原告依民法第259條規定，請求被告日新公司返還474,800元，被告陳明達返還887,200元，及均自起訴狀繕本送達翌日即106年1月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，逾此部分所為之請求，則屬無據。五、綜上所述，原告依民法第259條規定，請求被告日新公司給付原告474,800元，被告陳明達給付原告887,200元，及均自起訴狀繕本送達翌日即106年1月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 4 月 27 日民事第一庭法官楊明箴以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 5 月 2 日書記官劉亭筠

臺灣新竹地方法院105年度訴字第1044號

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