105年度訴字第1045號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：107 年 04 月 30 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1045號原　　　告　陳思文訴訟代理人　路春鴻律師複代理人　葉文海被　　　告　日新開發工程有限公司法定代理人　顏志龍被　　　告　陳明達共　　　同訴訟代理人　洪大明律師複代理人　江慧敏律師張智程律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國107年3月30日辯論終結，判決如下：主文被告日新開發工程有限公司應給付原告新臺幣陸拾玖萬玖仟陸佰元，及自民國一○六年二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告陳明達應給付原告新臺幣壹佰壹拾貳萬肆仟肆佰元，及自民國一○六年二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告日新開發工程有限公司負擔百分之十八，被告陳明達負擔百分之二十八，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾叁萬肆仟元為被告日新開發工程有限公司供擔保後，得假執行；但被告日新開發工程有限公司如以新臺幣陸拾玖萬玖仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣叁拾柒萬伍仟元為被告陳明達供擔保後，得假執行；但被告陳明達如以新臺幣壹佰壹拾貳萬肆仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張： (一)、原告於民國102年11月11日，分別與被告陳明達及日新開發工程有限公司（下稱被告日新公司），簽訂房屋預定買賣契約書（原證1，下稱系爭房屋預定買賣契約書）、土地預定買賣契約書（原證2，下稱系爭土地預定買賣契約書），購買由被告日新公司所推出「悠森朵夫」建案編號B7（即門牌號碼新竹市○○街000號7樓之2，下稱系爭房屋）房地1戶，而依系爭房屋預定買賣契約書第2條「一、房屋座落：……編號B7戶房屋壹戶（以下簡稱本房屋）。為主管建築機關核准（102）府工建字第343號建造執照（如附件（八）「建造執照影本」），房屋位置詳如附件（一）「房屋平面圖」」、另第3條約定：「……一、主建物面積為19.58坪（即64.74平方公尺）…」而第5條第2、3項則約定：「第三條之房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價，無息於交屋時一次結清。」、「誤差部分超過百分之三以上，不能達契約之目的者，買方得解除契約」。而系爭房屋完成後經地政機關所為登記之第7層總面積（即主建物面積）為58.94平方公尺（見原證3號：3427建號建物登記簿謄本及新竹市地政事務所測量成果圖），較約定主建物面積64.74平方公尺，短少5.8平方公尺，誤差值高達8.96%。 (二)、原告所購買之系爭房屋，主建物面積誤差值高達8.96%，且被告日新公司所應交付予原告之系爭房屋配置位置，應遵照系爭房屋預定買賣契約書附件（一）「房屋平面圖」為之，惟系爭房屋主建物完工登記所短少的面積不僅已超過系爭房屋預定買賣契約書第5條所約定之3%，且因被告日新公司於第6、7層樓增設機電室，導致系爭房屋依「房屋平面圖」所應配置之「客廳」已不復見，顯不能達到原告購買系爭房屋之目的，原告自得解除契約，被告日新公司未詳實告知廣告平面圖中所載客廳部分面積已變更為「機電空間」，系爭房屋之價值、效用顯有欠缺且瑕疵甚為重大，理由如下： 1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金（民法第359條本文），又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利（民法第227條第1項），而債權人有第226條之情形時，得解除其契約（民法第256條），從而，因可歸責於出賣人之事由，致買賣標的之不動產有面積短少足使其價值、效用減少之瑕疵時，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時應負不完全給付之債務不履行責任。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年臺上字第1173號判例參照）。 2.承前所述，原告向被告日新公司所買受系爭房屋，不僅主建物移轉登記面積較系爭房屋預定買賣契約書約定之面積短少5.8平方公尺，誤差值高達8.96%，已超過3%以上，且因被告日新公司於第6、7層樓增設機電室，導致系爭房屋依「房屋平面圖」所應配置之「客廳」已不復見，顯嚴重影響系爭房屋之效用，而被告日新公司為專業之建築公司，就建築相關法規應知之甚詳，其於設計及簽約時，未慮及建築法規相關規定，以致無法依圖施作，其設計簽約圖時顯有過失。準此，被告日新公司具可歸責之情事，應負不完全給付及物之瑕疵之擔保責任，原告自得依系爭房屋預定買賣契約書第5條第3項之約定，併民法第359條、第256條之規定，解除系爭房屋預定買賣契約書。 3.按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。消費者保護法第22條定有明文。又按事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。公平交易法第21條第1項亦定有明文。蓋消費者於締約階段，其資訊之來源多數皆由企業經營者所提供，而成為消費者締約與否意思決定之關鍵要素，如企業經營者以廣告之方式吸引消費者進入締約階段，為保障消費者於締約時之意思自由，企業經營者自應確保廣告內容之真實性，除可允許合理範圍內之廣告手法外，例如以主觀感受形容使用產品之個人感覺，或於消費者顯而易見屬於廣告手法者，其餘關於締約內容之廣告資訊皆應擔保其真實性。尤其於預售屋銷售之情形，因建築物尚未興建完畢，消費者於締約階段根本無法藉由觀察實體商品判斷其良莠，而僅得透過企業經營者於銷售時所提供之各類資訊加以判斷，如文宣廣告資料、3D立體示意圖、電腦模擬動畫、建築模型等，是企業經營者應確保其真實性，並以之為契約義務之最低限度。又企業經營者透過銷售中心現場人員對於消費者進行解說，其目的在於介紹預售屋之細節，並答覆消費者對於商品之各項問題，使消費者知悉預售屋之各項資訊，核其性質與廣告之內涵並無不同，自應確保其所為解說內容之真實性，不允許銷售人員為增加業績吸引消費者締約，而為不實之說明，而應以其身為企業經營者代理人之地位，將所為解說內容納入企業經營者締約意思表示之範圍，以保障消費者。此有臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第579號民事判決意旨可為參照。是前揭消費者保護法第22條規定，乃為保護消費者而課企業經營者以特別之義務，不因廣告內容是否列入契約而異，否則即無從確保廣告內容之真實。預售屋之購買人與建商訂定買賣契約時，既無何成品可供檢視，祇能信賴建商之廣告，建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質，廣告之說明及樣品屋示範應成為契約內容之一部，此亦有最高法院93年度台上字第2103號判決要旨可供參照。而兩造系爭房屋預定買賣契約書第1條第2項「本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之…房屋平面圖與位置示意圖視同契約之一部份」，亦揭櫫同旨。 4.被告日新公司所推出之「悠森朵夫」建案，於預售期間對外印製有精美廣告圖說乙冊，用以對外宣傳其即將推出之前揭預售屋建案，而依被告日新公司提供予原告了解建案每層樓各戶房屋之「ABC戶3~7F全區平面配置參考圖」所載，原告所買受之B戶，其格局方正，並未凹陷一大區塊，參考圖所示房屋內部空間利用隔局明確規劃為一進門「右側即為客廳」、「左側為餐桌區」（見106年6月30日民事陳報狀所檢附廣告圖說第10紙ABC戶3~7F全區平面配置參考圖，下稱全區平面配置參考圖）。而兩造簽立系爭房屋預定買賣契約書之際，並無已完工之實體房屋可供原告檢視，且原告對於系爭房屋之格局，只能透過被告公司所提供印刷精美之全區平面配置參考圖，而對所購買系爭房屋之利用空間、佈置格局等規劃進行購買需求之了解。豈料，被告於簽約當時，完全未對更動「全區平面配置參考圖」之日後配置情形，向原告進行解說，甚至於被告於系爭房屋預定買賣契約書附件（一）房屋平面圖陸樓平面圖，於原告眼中所呈現「右側方正B戶」，顯然與被告日新公司提供原告購買之參考圖所呈現之「方正B戶」相同，致使原告誤認為購買之房屋內部格局，與參考圖所呈現之格局完全相同，方為購買。直至系爭房屋完工後，原告才發現主建物移轉登記面積較契約約定之面積短少5.8平方公尺，而且此減少之5.8平方公尺竟然即為全區平面配置參考圖所示「一進門右側客廳」之部分，而此一客廳已遭被告日新公司改為「機電室」。又買賣標的物有無瑕疵，應綜合當事人之約定及通常交易之觀念判斷之，而房屋之居住效用及價值並非僅在於面積而已，房屋之高度與房屋室內之空間使用效能有關，亦屬影響居住之重要環節，客廳、臥房為住家之生活重心，對原告而言此房屋之價值、效用顯有欠缺，物的瑕疵應屬重大，而此瑕疵又非能補正，嚴重影響系爭房屋之效用，至為明確。 5.被告日新公司於系爭房屋預售屋公開推出預售時，其向原告用以說明之廣告冊及參考圖上均以居家住宅為招徠消費者之主要訴求，則全區平面配置參考圖上所標示住宅內部陳設之客廳、餐廳、主臥室等位置，對於毫無實品屋可供檢視對照之原告而言，自為原告信賴上開廣告內容並誘發預購動機之所據，是依最高法院93年度台上字2103號判決旨意及系爭房屋預定買賣契約書第1條第2項之約定，前揭廣告之全區平面配置參考圖，應為被告日新公司對原告擔保系爭房屋預定買賣契約書之一部，被告日新公司在未對原告詳為告知、解說下，即自行將全區平面配置參考圖中所預定之「客廳」，改為「機電室之設置」，不僅導致系爭房屋登記總面積發生短少者，更使原告購買時所預定之使用效用，完全喪失，此瑕疵影響原告買受之意願及權益實為重大，被告日新公司確具可歸責之情事，應負不完全給付及物之瑕疵之擔保責任。 (三)、兩造間所簽訂系爭土地預定買賣契約書及系爭房屋預定買賣契約書，因可歸責被告日新公司之事由，業經原告解除，被告日新公司應返還已收價款新臺幣（下同）115萬元（含管線費），被告陳明達應返還已收價款153萬元，另被告日新公司應加計違約金126萬7500元予原告，理由如下： 1.查系爭房屋預定買賣契約書因可歸責於被告日新公司之事由，致生面積短少及配置圖說不符等瑕疵，原告曾已致函被告日新公司及陳明達，為解除契約之意思通知（見原證4號存證信函及回執），雖然，系爭解約之事由是肇因於被告日新公司，惟依系爭土地預定買賣契約書第14條第1 項及房屋預定買賣契約書第24條第1項均約定：土地買賣契約與房屋買賣契約互為連帶履約責任，不論房屋買賣契約或土地買賣契約經終止或解除，他契約亦視同終止或解除，是原告與被告陳明達間之系爭土地預定買賣契約書，自亦同時解除。 2.依系爭房屋預定買賣契約書第25條第2、3、5款約定，賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。買方依第2款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有延遲利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15為最高上限之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為上限。又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。而原告總計已給付被告日新公司115萬元價款（含管線費），另給付被告陳明達土地價款153萬元，是被告日新公司、陳明達應依民法第259條第1、2款規定，附加利息分別返還已收價款115萬元、153萬元與原告。另系爭房地之總價為845萬元，以百分之15計算違約金為126萬7500元，未逾原告已繳房地價款268萬元，是以126萬7500元計算違約金。 3.又兩造本件系爭土地預定買賣契約書及系爭房屋預定買賣契約書，業因面積短少逾3%以上，原告已於105年8月24日以新竹武昌街郵局存證號碼811號函，依系爭房屋預定買賣契約書第5條第3款規定，解除本件系爭土地預定買賣契約書及系爭房屋預定買賣契約書，另以本件起訴狀送達被告日新公司、陳明達時，依民法第359條、第256條規定解除契約。是兩造間本件系爭土地預定買賣契約書及系爭房屋預定買賣契約書，已於被告日新公司、陳明達收受前揭811號存證信函時已為原告解除，被告日新公司、陳明達於105年9月6日、105年12月30日以新竹武昌街郵局存證號碼850、1285號函所為解除契約之意思表示，係於兩造系爭土地預定買賣契約書及系爭房屋預定買賣契約書已為原告合法解除後方為之解約表示，自不生解約之效力。 (四)、綜前述，被告日新公司應給付原告241萬7500元（115萬元價款＋126萬7500元違約金），被告陳明達則應給付原告 153萬元，爰為訴之聲明第1、2項之請求。 (五)、對被告抗辯所為之陳述： 1.被告日新公司所稱解除契約非屬合法，理由如下： (1)系爭土地預定買賣契約書第8條及系爭房屋預定買賣契約書第17條固載有應於核發使用執照後經賣方通知十日內繳清之旨，然同時載明系爭土地預定買賣契約書第4條、系爭房屋預定買賣契約書第6條之土地、房屋價款係屬「可委辦貸款」，並分別於前二條文之第1項約定由被告公司洽金融機構貸款給付之情形，第5項約定由原告自洽金融機構辦理貸款之情形，第2、4項則約定買方不辦理貸款或視為不辦貸款時之情形。故買受人若非自始選擇不辦貸款者，被告公司自無於使用執照核發後，逕行通知原告應於十日內以現金繳清之權利。至第4項關於買方自洽金融機構辦理貸款部分，亦需在賣方為特定通知程序下，買方方負有以現金一次繳清之義務。 (2)系爭土地預定買賣契約書及系爭房屋預定買賣契約書，均以「代辦貸款委託書」作為契約附件，足認原告並非自始選擇不辦理貸款繳付價款，自無適用系爭土地預定買賣契約書及系爭房屋預定買賣契約書第17條所定應於核發使用執照後經賣方通知十日內繳清之情形。至原告所擇究係委託代辦或自洽辦理貸款，屬被告賦予原告選擇之權利，則不論原告選擇委託代辦或自洽貸款，其辦理及給付之期限均應為相同之解釋，當屬當然。 (3)被告日新公司雖曾於105年9月6日以新竹武昌街郵局850號存證信函發函催告原告一次現金繳款，惟承前述，原告依契約前開約定，並非放棄自辦貸款，則若為代為辦理貸款時，被告日新公司自應先定十日期間通知原告協辦貸款手續，經被告日新公司催辦而仍置之不理時，方視同不辦理貸款；若為原告自辦貸款時，亦應依系爭房屋預定買賣契約書第17條第5項規定，為特定通知程序後，原告方負遲延之責，被告日新公司方能依系爭房屋預定買賣契約書第7條第2項規定以存證信函定7日相當期間為催告後，始得解除契約。惟被告日新公司卻於105年9月6日以新竹武昌街郵局850號存證信函中，逕行採依原告不貸款之規定，要求原告應於函到十日內給付價款，並未踐行貸款應行辦理或催辦之合法催告程序，則依前揭說明，被告日新公司所為解除契約之意思表示尚非合法。 2.依證人蘇湘羚另案於106年12月19日105年度訴字第1044號行言詞辯論時到庭證述內容明確可證，在場負責簽約之證人蘇湘羚，於簽約時尚不知悉客廳已變更為機電空間，更未曾就原證5號參考圖中及契約附件（一）房屋平面圖陸樓平面圖中「客廳」更改為「機電室」，向原告及實際買受人訴外人張正中揭露及說明，且契約用印事宜亦皆由代書蘇湘羚及在場之銷售小姐所為，而係權狀下來之後，訴外人張正中向證人蘇湘羚詢問原本規劃之客廳何以遭變更為機電空間，足證原告及實際買受人訴外人張正中於購屋過程中，完全不知契約附件（一）房屋平面圖陸樓平面圖中「客廳」已變更為「機電室」。 3.倘若被告日新公司、陳明達主張沒收原告已付價金268萬元作為違約金，係屬合法有據時，原告認為被告日新公司、陳明達已將系爭房地另行出售他人，並已獲取價金，已無任何損害，則被告日新公司、陳明達主張沒收之數額過高，應予酌減至零，本件被告日新公司、陳明達已就系爭房地另行出售第三人並已獲取價金，換言之，被告日新公司、陳明達並未因原告未陸續給付價金而受有何損害，倘若仍任由被告日新公司、陳明達依系爭房屋預定買賣契約書第22條第2款及系爭土地預定買賣契約書第12條第2款，分別沒收房屋、土地總價百分之十五計算之金額，實屬過高而失公允，是原告認為本件應就違約金酌減至零。 (六)、並聲明： 1.被告日新公司應給付原告241萬7,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。 2.被告陳明達應給付原告153萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。 3.第一項及第二項請求，願供擔保，請准宣告假執行。 4.訴訟費用由被告負擔。二、被告則以： (一)、依系爭房屋預定買賣契約書第5條第3項規定：「誤差部分超過百分之三以上，不能達契約預定之目的者，買方得解除契約。」；本件原告僅稱面積短少5.8平方公尺，但未舉證因此「不能達契約預定之目的」，故解約要件未備；至多原告僅得依系爭房屋預定買賣契約書第5條第2項之規定要求找捕，而不得主張解約。 (二)、再依系爭房屋預定買賣契約書所附之柒層平面圖，本即規劃有「機電空間」，原告且於該平面圖上蓋有印文，足證該機電空間之存在為原告所明知且同意，故原告以此為由主張瑕疵、要求解約，於法不合。 (三)、本件被告於房屋興建完成後，多次催告原告履約及繳款，但原告所提供之登記名義人貸款資格不符，原告即表示不願履約，故被告於催告之後解約（被證一），應為法之所許；本件系爭房屋預定買賣契約書及系爭土地預定買賣契約書，既經被告合法解除，則原告再主張解約、要求返還價金等，應屬無據。 (四)、本件房地買賣，係由原告委託被告代辦貸款： 1.按「一、第六條房屋總價內之房屋貸款係本買賣價款之一部分，由買方與賣方洽定之金融機關之貸款給付，並由買賣雙方另立「代辦貸款委託書」(如附件五)及「委刻印章委託書(授權書)」(如附件六)，由賣方依約代買方辦妥一切貸款手續，所需費用由買方負擔。二、若買方不辦理貸款或買方欲辦理之貸款金額少於代辦委託書內所定貸款金額時，則買方應在核發使用執照後，經賣方通知十日內應將全數原約定貸款金額或其差額以現金一次繳清。三、如買方於賣方通知十日內怠於協辦貸款手續，經賣方催辦而仍置之不理時，視同買方不辦貸款。買方辦理銀行貸款應配合賣方通知時間，至指定地點辦理銀行貸款、對保手續，以利所有權移轉登記，若未能配合辦理或手續不完備而影響所有權移轉、交屋，則買方應負賣方自通知全體住戶交屋日起至其本戶交屋日之貸款利息，買方不得異議。」，系爭房屋預定買賣契約書第17條第1、2、3款定有明文。 2.原告已於系爭房屋預定買賣契約書附件五之「代辦貸款委託書」上簽名，確認本次買賣係委託被告辦理貸款，然業經被告分別於105年5月27日以新竹武昌街郵局545號存證信函、105年6月30日以新竹武昌街郵局640號存證信函催告原告協辦貸款手續，然原告均未予理會，則依系爭房屋預定買賣契約書第17條第3款之規定視同原告不辦理貸款，故被告於105年9月6日依系爭房屋預定買賣契約書第17 條第2款之規定催告原告繳清原約定之貸款金額，然原告亦仍未依約辦理，被告方以105年12月30日之新竹武昌街郵局1285號存證信函為解除契約之意思表示。 3.承上，被告所為之貸款應行辦理或催辦等事宜，均經合法之催告程序，則被告所為之解除契約意思表示係合法生效，兩造之買賣契約業已合法解除。 (五)、兩造於簽訂系爭房屋預定買賣契約書時，被告已詳實告知原告所購買之建物內有部分為機電空間，此參系爭房屋預定買賣契約書所附之柒層平面圖所示即可證之，且兩造另簽立有「裝修工程委託書」(被證二)，其中約定之「施工內容：四、機電空間調整為室內空間使用。…..委託裝修工程施工之範圍，因與原申請之建照圖有所不同，甲方同意日後如有涉及違反相關之管建法規及法律問題，概由甲方負相關之完全責任，與乙方無關。」，足認原告已知悉系爭房屋室內空間包含有機電空間。又兩造於102年11月 11日簽定系爭房屋預定買賣契約書、系爭土地預定買賣契約書及裝修工程委託書後，原告均持有契約書正本，縱然證人蘇湘羚未於簽約時解說合約內容，然原告直至本件爭議起訴前已經過3年，顯有足夠之審閱期間，且系爭房地實際上應為訴外人張正中所購買，其為一專業投資客，有相當之房地投資之社會經驗，對於購買價值近一千萬元之房地，理當慎重為是，殊難想像其於簽訂買賣契約前及其後均未就契約內之房屋圖說為詳細審閱並就有疑義之處向被告提出疑問，是以，原告辯稱其或是代表簽約者訴外人張正中未詳閱契約書與圖說之內容，顯與客觀經驗法則不符。 (六)、本件系爭房屋的買受人是投資客團隊，並非一般消費者，因此就其所具備之專業知識必然比一般消費者更為專精，且被告已合法解約，故主張應依約收取違約金，主張違約金以8%計算。違約金是屬於損害賠償而預定的性質，不因房屋轉賣而有所變動。 (七)、並聲明： 1.原告之訴駁回。 2.訴訟費用由原告負擔。 3.如受不利之判決，請准供擔保，免為宣告假執行。三、兩造不爭執事項： (一)、原告於102年11月11日分別與被告陳明達及被告日新公司簽訂系爭土地預定買賣契約書及系爭房屋預定買賣契約書，購買由被告日新公司所推出「悠森朵夫」建案編號B7系爭房屋之房地1戶（土地之買賣價款為507萬元，房屋之買賣價款為338萬元）。原告已給付土地買賣價款153萬元、房屋買賣價款115萬元（含管線費18萬元）。 (二)、系爭房屋預定買賣契約書第3條約定系爭房屋主建物面積為19.58坪（64.74平方公尺）。 (三)、系爭房屋主建物登記面積為58.94平方公尺。 (四)、系爭房屋之全區平面配置參考圖有客廳之規劃，系爭房屋預定買賣契約書附件（一）房屋平面圖、柒樓平面圖該位置則規劃為機電空間。四、本件爭點： (一)、原告以：⑴系爭房屋主建物移轉登記面積較契約約定之面積短少5.8平方公尺，誤差值達百分之8.96；⑵配置圖說不符等物之瑕疵為由，主張依系爭房屋預定買賣契約書第5條第3項之約定，及民法第359、256條之規定，解除系爭土地、房屋預定買賣契約，是否有理？ (二)、被告抗辯因原告違約，已在原告為解除契約之意思表示前，對原告為解除契約之意思表示，是否有理？ (三)、原告依系爭房屋預定買賣契約書第5條第3項之約定，及民法第359、256條之規定，解除系爭土地、房屋預定買賣契約，請求被告返還已給付之價金，另依系爭房屋預定買賣契約書第25條第2、3、5款之約定請求被告日新公司賠償房地總價款之百分之15違約金有無理由？ (四)、若原告解除契約無理由，而被告已合法解除契約，被告應返還之買賣價金數額為何？應否扣除被告主張原告違約而得請求之違約金？扣除數額為何？五、本院之判斷： (一)、原告以：⑴系爭房屋主建物移轉登記面積較契約約定之面積短少5.8平方公尺，誤差值達百分之8.96；⑵配置圖說不符等物之瑕疵為由，主張依系爭房屋預定買賣契約書第5條第3項之約定，及民法第359、256條之規定，解除系爭土地、房屋預定買賣契約，請求返還已給付之價金是否有理？ 1.按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。而其真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字，致失真意。(最高法院19年上字第58、453號判例及86年度臺上字第2191號裁判要旨供參)。 2.審諸系爭房屋預定買賣契約書第3條：「房屋面積：本房屋面積共計32.83坪（108.53平方公尺），包括：一、主建物面積19.58坪（64.74平方公尺）。二、附屬建物面積4.6坪（15.22平方公尺）（即陽台2.64坪（8.84平方公尺）、雨遮1.93坪（6.38平方公尺））。三、共用部分面積8.64坪（28.57平方公尺）。四、主建物面積占本房屋登記總面積之比例59.64 %。五、前款所列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第6條所定之價金細項互為補找。」及第5條「房屋面積誤差及其價款找補.. . 二、第三條之房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價，無息於交屋時ㄧ次結清。三、誤差部分超過百分之三以上，不能達契約預定之目的者，買方得解除契約。...」之約定（見本院卷第13、14頁），依契約之文義及體系解釋，並衡酌論理法則可知，系爭房屋預定買賣契約書第5條第3項所指「誤差」應係指契約書第3條所稱房屋面積與地政機關登記之房屋總面積存有誤差之部分，而非單僅就契約約定之主建物面積與地政機關登記之主建物面積為比較，此觀第3條第5項就面積誤差之價金找補，悉依契約書第6條所定主建物、附屬建物及共有部分約定之買賣價金分別找補自明，再者，契約書第5條第3項之順序既係列於同條第2項之次，益徵第3項所稱「誤差部分」係指同條第2項之「房屋登記總面積」，是故，系爭房屋是否有系爭房屋預定買賣契約書第5條第3項所指面積「誤差部分超過百分之3以上」之情事，自應以系爭房屋登記之房屋總面積（即主建物、附屬建物【陽台、雨遮】及共有部分）與契約約定之房屋面積（即主建物、附屬建物【陽台、雨遮】及共有部分）互為比較定之，自屬明確。 3.查系爭房屋於105年3月25日辦理建物第一次登記為新竹市○○段0000○號即門牌號碼新竹市○○街000號7樓之2，其主要用途為集合住宅，總面積58.94平方公尺、附屬建物陽台8.17平方公尺、附屬建物雨遮6.04平方公尺、共有部分（○○段0000建號、1142.91平方公尺、權利範圍100000分之3674，計算後面積為41.99平方公尺【計算式1142.91/100000*3674 =41.99，小數點後3位四捨五入】），此有系爭房屋建物登記第二類謄本、建物測量成果圖等在卷可稽（見本院卷第78至80頁），是系爭房屋登記之總面積為115.14平方公尺（計算式：58.94+8.17+6.04+41.99=115.14），而兩造約定之房屋面積為108.53平方公尺，面積並未有短少之情形，原告以主建物登記面積與兩造系爭房屋預定買賣契約書所約定主建物面積作為房屋面積是否有短少並據以計算誤差範圍，要與兩造契約約定之真意不符，難以憑採。從而，系爭房屋既無面積短少之情形，原告依系爭房屋預定買賣契約書第5條第3項之約定，主張解除契約，殊嫌無據，即難信採。 4.次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354、355條第1項分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。又民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。然本件原告於被告尚未交付系爭房屋前，既以被告所擬給付之房屋具有瑕疵，進而在被告未為提出給付以前，即依民法第359條之規定，主張解除契約，自應就其主張之瑕疵負舉證之責。 5.原告固主張依系爭房屋全區平面配置參考圖所載，系爭房屋格局方正，一進門右側即為客廳，然系爭房屋竣工後，原規劃為客廳部分，竟遭被告日新公司改為「機電室」，已構成重大瑕疵，嚴重影響系爭房屋之效用云云。經查：⑴系爭房屋預定買賣契約書第1條第2項本文約定「本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖視同契約之一部分」等語，而觀之系爭房屋預定買賣契約書附件（一）房屋平面圖柒層樓平面圖（見本院卷第43頁），原告所購買之B戶，其平面圖上已有「機電空間」之配置，原告並於其上蓋章，另佐以系爭房屋預定買賣契約書第13條第2項第2款第1目「建築設計變更二、賣方變更設計（二）附設於本社區大樓內外之建築物建材設備及其所需空間，如有下列情形之一者，買方亦同意賣方逕行指示相關工程師或設計人員辦變更設計：⒈發電機室、消防機房及設備、...瓦斯管線及其他建築物主要設備等，於廠商正式設計安裝確認須另行變更設計以適用本社區大樓之需求時。」之約定及原告於簽約時同時簽立之裝修工程委託書亦約定「茲因甲方（即原告）承購新竹市【日新開發.悠森朵夫」建案，新竹市光武段543、548 -1、1195、1195-2、542-11共伍筆地號，編號B棟柒樓，住宅壹戶（如附件一），特委託乙方（即被告日新公司）於使用執照下載後，依照甲方欲裝修施工範圍施作（裝修施工圖說詳如附件二），施工內容如下：四、機電空間調整為室內空間使用。針對上述裝修施工事項，甲方已充分了解建照圖說與裝修施工圖說之差異性，...，但委託裝修工程施工之範圍，因與原申請之建照圖有所不同，甲方同意日後如有涉及違反相關之管建法規及法律問題，概由甲方負相關之完全責任，與乙方無關。」等情互核以觀，其中裝修工程委託書所稱附件一與系爭房屋預定買賣契約書附件（一）房屋平面圖柒層平面圖相符，而附件二則係將附件一原配置機電空間部分改成客廳，原告並分別於附件一、二蓋印確認無訛，徵諸證人即參與系爭預售屋買賣簽約事宜之代書蘇湘羚到庭具結證述：本件買賣都是張正中在處理，張正中也買很多房子等語詳為勾稽，而原告亦不爭執系爭房屋、土地預定買賣契約書係由張正中代理原告簽立乙情，是本件實際簽約之人即訴外人張正中既係有豐富購買不動產之經驗，復又於系爭房屋預定買賣契約書附件（一）房屋平面圖柒層平面圖及裝修工程委託書之附件一、二均蓋用印章確認無訛，衡以常情，堪認原告對於所購置之系爭房屋，有部分室內空間，係由被告日新公司以二次施工之方式，已有相當明確之認知，並委託被告日新為二次施工及了解相關法律風險，原告以此主張被告有圖說不符等物之瑕疵云云，難認有理，不足憑採。 ⑵原告另主張依新竹市政府106年11月1日府工使字第1060155171號函要旨：機電空間部分非屬B戶專有範圍，應屬公設之一部分；依公寓大廈管理條例之規定，機電空間不得為供居室所使用，若其有擅自拆除分戶牆擅自擴大居室面積，經查獲時，將依建築法第91條相關規定處理，即處建築物所有權人、使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於限期內自行拆除，恢復原狀或強制拆除云云，惟細譯該文內容，固說明依建築法第73條第2項規定，建築物若有與原核定使用不合之變更，應申請變更使用執照，並就違反上開規定科以行政罰，然上開規定係因主管建築機關必須審核該變更是否合法，是否對大眾之安全構成危險，應屬取締規定，且行政主管機關即新竹市政府工務處有依法令權責認定是否處罰、命停止使用或取締拆除之問題，況原告既已簽立裝修工程委託書約明相關責任歸屬，尚不得以此行政機關之函文恣意指摘系爭房屋有重大瑕疵，並據此主張解除契約，原告主張洵屬無據，難信為真。 6.從而，系爭房屋並無系爭房屋預定買賣契約書5條第3項所稱面積誤差超過百分之3以上原告得解除契約之情事，而系爭房屋之部分室內空間，係以二次施工之方式為之，亦為原告所明知，被告就此不負瑕疵擔保責任，是原告依依系爭房屋預定買賣契約書第5條第3項之約定，及民法第359、256條之規定，解除系爭土地、房屋預定買賣契約，請求返還已給付之價金，為無理由，難以憑採。 (二)、被告抗辯因原告違約，已在原告為解除契約之意思表示前，對原告為解除契約之意思表示，是否有理？ 1.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第2項前段、第3項、第254條定有明文。 2.依系爭房屋預定買賣契約書第14條第4項第2款約定「房屋所有權移轉登記期限四、買方（即原告）於賣方（即被告日新公司）房屋所有權移轉登記前應履行下列義務：（二）提出辦理所有權登記及貸款有關文件...。」、同條第6項約定「買方如於賣方通知之日起7日內未履行本條第4款、第5款（按：應係第4項、第5項）之約定，賣方得不辦理所有權移轉登記，如經賣方以存證信函或其他書面催辦後7日內仍不履行時，雙方同意依本契約書第22條第2款之處罰規定處理」，又系爭房屋預定買賣契約書第17條第2 項約定「貸款約定二、若買方不辦理貸款或買方辦理之貸款金額少於代辦委託書內所定貸款金額時，則買方應在核發使用執照後，經賣方通知後10日內應將全數原約定貸款金額或其差額以現金壹次繳清...。」，同條第4項第1、2款並約定「四、如因左列情事致無法如期辦理撥款者，視為買方不辦貸款，經賣方以書面或存證信函通知7日內，買方同意按照本條第2款（按：應係第2項）約定視為不貸款，並一次以現金繳清之。（一）買方經金融機構向財稅資料中心查詢與辦理貸款規定不符合者。（二）買方有其他原因致金融機構不能接受貸款申請者。」（系爭土地預定買賣契約書第8條第2、4項亦為相同之約定），且系爭房屋預定買賣契約書第22條第2項約定「買方違反第7條第2款、第14條第6、7款（按：應係第6、7項）、第17條第5款及第20條第6款規定者，賣方得沒收房屋總價款百分之 15計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。其買賣標的物無條件由賣方處理，買方不得異議。」（系爭土地預定買賣契約書第12條第2項亦為相同之約定），是關於上開原告應履行之義務，未有確定期限，自屬未定期限，此亦為兩造所不爭。又系爭房屋業已完工並於105年3月間取得使用執照，惟原告遲無法確定登記權利人並提供辦理貸款之有關文件。嗣被告日新公司於105年5月27日、105年6月30日分別以新竹武昌街郵局第000545號、000640號存證信函催告原告於函到7日內確定登記權利人及申報稅捐暨過戶相關手續，嗣又因原告提供之登記名義人貸款資格不符銀行條件，被告日新公司於105年9月6日以新竹市○○街○○ 000000號存證信函催告原告於函到後10日內繳交應付房地款590萬元，並經原告合法收受，有存證信函及回執在卷可稽（見本院卷第94至105頁），並為原告所不爭執，則依系爭土地、房屋預定買賣契約書之約定，原告未於通知期限內繳納房地尾款，即屬給付遲延。 3.承前，原告未依約繳納前開應付之房地款，再經被告於105年12月30日以新竹武昌街郵局第001285號存證信函依系爭土地預定買賣契約書第12條第2項、系爭房屋預定買賣契約書第22條第2項之約定向原告為解除契約之意思表示並沒收已繳價金，並經原告於同日收受，代理原告簽約之之訴外人張正中於106年1月4日收受，此有存證信函及掛號郵件收件回執在卷可憑（見本院卷第106至108頁），原告對此亦不爭執。是依首開規定及說明，兩造所訂立之系爭土地、房屋預定買賣契約書至遲已於106年1月4日因被告為解除契約之意思表示而生合法解除之效力，洵屬明確。 4.原告雖以並非自始選擇不辦貸款，若為代為辦理貸款時，被告自應先定十日期間通知原告協辦貸款手續，經被告催辦而仍置之不理時，方視同不辦理貸款；若為原告自辦貸款時，亦應依系爭房屋預定買賣契約書第17條第5項規定，為特定通知程序後，原告方負遲延之責，被告日新公司方能依系爭房屋預定買賣契約書第7條第2項規定以存證信函定7日相當期間為催告後，始得解除契約。惟被告日新公司卻於105年9月6日以新竹武昌街郵局850號存證信函中，逕行採依原告不貸款之規定，要求原告應於函到十日內給付價款，並未踐行貸款應行辦理或催辦之合法催告程序，則依前揭說明，被告日新公司所為解除契約之意思表示尚非合法云云。惟查依系爭房屋預定買賣契約書第17條第1項約定「第6條房屋總價內之房屋貸款係本買賣價款之一部分，由買方與賣方洽定之金融機關之貸款給付，並由買賣雙方另立「代辦貸款委託書」(如附件五)及「委刻印章委託書(授權書)」(如附件六)，由賣方依約代買方辦妥一切貸款手續，所需費用由買方負擔。」，原告並已於系爭房屋預定買賣契約書附件五之「代辦貸款委託書」上簽名，是系爭不動產係由原告委託被告代辦貸款乙情，堪可認定，而原告確因遲無法確定登記權利人並提供辦理貸款之有關文件，經被告日新公分別以新竹武昌街郵局第000545號、000640號存證信函催告原告協辦貸款手續，未獲原告置理，方依系爭房屋預定買賣契約書第17條第4項之約定，以新竹市○○街○○000000號存證信函催告原告於函到後10日內繳交應付房地款590萬元，俟原告仍未依限繳款，被告方於105年12月30日以新竹武昌街郵局001285號存證信函為解除契約之意思表示，均詳如前述，堪認已經合法之催告程序，其解除契約自屬合法，原告上開主張，殊嫌無據，難以憑採。 (三)、原告依系爭房屋預定買賣契約書第5條第3項之約定，及民法第359、256條之規定，解除系爭土地、房屋預定買賣契約，請求被告返還已給付之價金，另依系爭房屋預定買賣契約書第25條第2、3、5款之約定請求被告日新公司賠償房地總價款之百分之15違約金有無理由？系爭房屋並無系爭房屋預定買賣契約書5條第3項所稱面積誤差超過百分之3以上原告得解除契約之情事，而系爭房屋之部分室內空間，係以二次施工之方式為之，亦為原告所明知，被告就此不負瑕疵擔保責任，已據本院認定如前，是原告依系爭房屋預定買賣契約書第5條第3項之約定，及民法第359、256條之規定，解除系爭土地、房屋預定買賣契約，請求被告返還已給付之價金，並依系爭房屋預定買賣契約書第25條第2、3、5款之約定請求被告日新公司賠償房地總價百分之15之違約金，均無理由，不應准許。(四)、若原告解除契約無理由，而被告已合法解除契約，被告應返還之買賣價金數額為何？應否扣除被告主張原告違約而得請求之違約金？扣除數額為何？ 1.末查，本件兩造間系爭土地、房屋預定買賣契約業經被告合法解除，且被告並無違約之情，原告主張解除契約違約賠償，非屬有理，已如前述。是被告依系爭房屋預定買賣契約書第22條第2項、系爭土地預定買賣契約書第12條第2項約定，沒收原告已繳價款抵充違約金，尚非無據。 2.惟按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。本院審酌原告業已繳納系爭房地價款250萬元（不含管線費），嗣因未依約繳款，經被告於106年1月4日解除系爭房屋、土地預定買賣契約，且被告業於106年8月31日將系爭不動產出售予第三人王**，有建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第162頁），則被告因原告前揭違約所受之損害應屬有限，倘依系爭房屋預定買賣契約書第22條第2項及土地預定買賣契約書第12條第2項，沒收房屋、土地總價百分之15計算之金額，尚屬過高，應認本件違約金以系爭不動產房地買賣總價金845 萬元之8%即676,000元（計算式：8,450,000×0.08＝676, 000，亦即房屋價金338萬元×8%＝270,400元，土地價金 507萬元×8%＝405,600元）為允當。 3.從而，被告日新公司、陳明達自解除系爭房屋、土地預定買賣契約後，就原告所給付之房屋價金97萬元、土地價金153萬元，各得扣除房屋、土地總價款8%即270,400元、405,600元作為違約金，亦即原告所給付之買賣價金扣除違約金後，尚餘房屋價金699,600元（970,000－270,400＝ 699,600）及土地價金1,124,400元（1,530,000－405,600＝1,124,400）。而兩造就系爭房屋、土地預定買賣契約解除時起，互負回復原狀之義務，則原告依民法第259條規定，請求被告日新公司返還699,600元，被告陳明達返還1,124,400元，及均自起訴狀繕本送達翌日（被告日新公司為106年2月14日、被告陳明達為106年2月10日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分所為之請求，則屬無據，為無理由，應予駁回。六、綜上所述，原告依民法第259條規定，請求被告日新公司給付原告699,600元，被告陳明達給付原告1,124,400元，及被告日新公司自106年2月14日起，被告陳明達自106年2月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。八、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 4 月 30 日民事第一庭法官蔡欣怡上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 5 月 3 日書記官王恬如

臺灣新竹地方法院105年度訴字第1045號

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