臺灣新竹地方法院105年度訴字第600號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 106 年 06 月 09 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　 105年度訴字第600號
原　　　告　黃澤宏
訴訟代理人　李晉安律師
複代理人　　常家浩
被　　　告　祭祀公業新竹市吳合興管理委員會
法定代理人　吳水柳
訴訟代理人　鄒玉珍律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年05月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面原告起訴以「①頂店新台幣（下同）40萬元及裝潢費用1,86 3,000元，共計2,263,000 元。②因被告之屋遭拆除無法繼續營業，而將生財器具變賣致有價差損失共計1,237,616 元。③突遭市府拆除房屋，導致庫存食材損失107,865 元，及耗材損失61,385元，及當月聘僱人員薪資311,000
元，計482,250 元。合計總損失共計3,980,866 元（2,263,000 元＋1,237,616 元＋480,250 元）」等事實，聲明「被告應給付原告3,980,866 元，及自本訴狀送達翌日起算至清償日止，按年息百分之5 計算之利息」等情，嗣於民國106
年3 月10日具狀捨棄原請求「②因被告之屋遭拆除無法繼續營業，而將生財器具變賣致有價差損失共計1,237,616 元。③突遭市府拆除房屋，導致庫存食材損失耗材損失61,385元，及當月聘僱人員薪資311,000 元，計482,250 元。並追加營業損失7,956,936 元」等情，變更聲明為「被告應給付原告10,219,936元，及自本訴狀送達翌日起算至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」（卷二第8-17頁），經查，符合民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告之主張
一、原告於102 年12月18日與被告訂定房屋租賃契約書，承租「新竹市○○路○段000 ○000 號房屋1 樓及其地下停車場B1樓3 個停車位」（下稱系爭房屋）作為餐廳使用，租期自103 年2 月1 日起至106 年1 月31日止共計3 年，約定每月租金7 萬元。
二、系爭房屋於103 年12月2 日遭新竹市政府執行拆除違建、違法使用等部分，致承租房屋之目的已無法達成，原告損失金額如下：
1.原告所開設、經營之二間餐館，其頂店40萬元及裝潢斥資1,863,000 元，共計2,263,000 元。
2.以每月平均營業淨利306,036 元×26個月（103 年12月－
106 年1 月，計26個月）之營業損失7,956,936 元（詳卷二第15頁）。
3.合計損失計10,219,936元（頂店及裝潢損失2,263,000 元＋26個月營業損失7,956,936 元）。
三、對被告答辯之陳述
1.如原告事前告知承租房屋有違建，原告就不會頂店，因被告之隱瞞違建要拆之事實而使原告花費40萬元頂店，被告應賠償損失。原告即為棗子樹素食店，為獨資經營，被告如否認估價單之真正，請傳喚證人即裝潢人員到庭為證。2.租賃期間3 年，原告僅使用10月，喪失2 年2 月之營業期間，故請求裝潢費用損失應合理。縱裝潢費用本應由原告支付，但有基本使用年限，因無法正常使用系爭房屋，致裝潢使用年限縮短，應可歸責於被告之事由，應由被告負擔裝潢費用。
3.103 年12月2 日當日拆除違建部分，致系爭房屋無法合於租賃目的之使用，承租人得依債務不履行規定請求損害賠償。又被告欺瞞「沒問題，可以處理好」，原告即認不會來拆，才沒有預先準備，損失重大，原告並無過失可言。。
4.系爭拆除有兩部分，一為拆除違建5 分之1 、拆除違法使用5 分之4 ，原告承租範圍有違建及違法部分，拆除後完全無法使用（見原證9 ，卷一第153-158 頁）。
5.原告交付營業申請登記部分樓地板面積310 平方公尺，並無違建及違法使用之記載，原告並不知道有違法及違建之情，且被告有誠實告知原告有違建及違法使用，而非由原告自行猜測。
四、依民法第227 條第1 項及第2 項不完全給付之法律關係，及依民法第216 條規定，被告應填補原告所受損害（裝潢、人事、設備等成本）及所失利益（營業損失），並聲明：
1.被告應給付原告10,219,936元，及自本訴狀送達翌日起算至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告之答辯
一、原告向被告承租系爭土地房屋，被告已提供並已申請商業登記，被告並無債務不履行之情。
二、拆除之面積僅屋後空地20平方公尺，縱被拆除，原告並非完全無法營業，被告並無債務不履行。
三、原告之請求不合理：
1.原告與訴外人練駿宏頂店費40萬元，與被告無關，請求無據。另頂店之轉讓契約在先，租屋在後，頂店轉讓契約與被告無關。在轉讓前與轉讓後之系爭房屋相同，足見系爭房屋之違章建築不影響頂讓店面之使用、裝修。且系爭房屋之裝潢已使用10個月，應有折舊問題。且頂店之40萬元包含裝潢，再請求裝潢損失有重複請求之嫌。
2.估價單之名稱為棗子樹非原告，被告與棗子樹無契約關係，原告提出原證7 估價單無從認定事後有真正之簽約，並已實際支出裝潢設計費用，故提出之估價單難以證明實際支出裝潢設計費。
3.依系爭契約第6 條約定，退租時應自行吸收裝潢費用，原告並無裝潢費用之損失，縱原告支出裝潢費用，被告亦毋須賠償。
4.原告係小額營利事業，其主張之營業損失顯非真正。
5.原告未盡查證之責，縱有損失，亦與有過失。
四、答辯之聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免假執行。訴訟費用由原告負擔。
参、兩造整理不爭執事項
一、兩造於102 年12月18日簽定房屋租賃契約書。承租使用範圍「新竹市○○路○段000 ○000 號房屋1 樓及其地下停車場B1樓3 個停車位」。租賃期限自103 年2 月1 日起至106 年1 月31日止計3 年，每月租金7 萬元、押金16萬元。
二、原告與訴外人練駿宏於102 年12月12日簽定頂讓協議書。練駿宏將系爭房屋的門面轉讓給原告使用，建築面積為一樓。轉讓時間為102 年12月13日。簽定同時支付訂金9 萬元，轉讓費40萬元。
三、商業登記抄本記載「棗子樹素食店」，所在地址新竹市○○路○段000 號一樓，102 年12月19日設立，負責人黃澤宏。四、新竹市政府於103 年5 月21日以府產商字第1030001491號函「艾蜜思咖啡館」負責人黃澤宏，准予申請設立登記。營業地址新竹市○○路○段000 號。
五、財政部北區國稅局新竹分局於103 年5 月23日以北區稅銷字第1033283620號函「艾蜜思咖啡館」負責人黃澤宏，申請營業設立登記，稅務部分准予辦理。營業地址新竹市○○路○段000 號。
六、新竹市政府於103 年5 月14日府工使字第000000000 號通知拆除違建地點新竹市○○路○段000 號屋後、鋼架構造、1
層、高度約3M、面積20㎡。原查報單日期字號103 年5 月5
日東違字第1030000279號。違建理由：未經許可擅自建築，應執行拆除。
七、新竹市政府於103 年12月2 日執行拆除違建。
肆、本院之判斷
一、有關原告與訴外人練駿宏於102 年12月12日簽定頂讓協議書，由練駿宏於102 年12月13日將新竹市○○路○段000 ○000 號門面，建築面積為一樓，以40萬元，轉讓給原告使用。原告則於102 年12月18日與被告簽定系爭租約，承租系爭房屋，並於102 年12月19日設立「棗子樹素食店」，所在地址新竹市○○路○段000 號一樓；及於103 年5 月21日申請設立登記「艾蜜思咖啡館」。新竹市政府嗣於103 年5 月14日通知拆除新竹市○○路○段000 號未經許可擅自建築部分，並於103 年12月2 日執行拆除違建等情，有租賃契約書影本（卷一第11-14 頁）、轉讓協議書影本（卷一第15-16 頁）、商業登記資料影本（卷一第17-19 頁）、違章建築拆除通知單影本（卷一第20頁）等在卷可憑，且為兩造所不爭執，堪認為真實。
二、原告主張「系爭房屋於103 年12月2 日遭新竹市政府執行拆除違建、違法使用部分，致承租房屋之目的已無法達成，原告損失頂店40萬元及裝潢費1,863,000 元（計2,263,000 元）、營業損失7,956,936 元（每月平均營業淨利306,036 元×26個月）等情，為被告所否認，辯稱「拆除20平方公尺之
違建，不影響原告經營餐廳」等情，經查：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。
2.依兩造簽訂系爭契約之文義而觀，原告承租使用範圍為「新竹市○○路○段000 ○000 號房屋1 樓及其地下停車場B1樓3 個停車位」，本就未包括20平方公尺之違建，合先說明。而新竹市政府係於103 年12月2 日拆除新竹市○○路○段000 號屋後，鋼架構造、1 層、高度約3M、面積20㎡之違建，可知違建面積為「20平方公尺」，且違建位置在730 屋後「增建」部分（卷一第233 頁），除此被拆除之違建為增建部分，本就不在原告承租範圍外，原告既然主張上開違建拆除導致其無法營業，承租房屋之目的無法完成，就應由其就拆除違建後無法經營餐廳之事負舉證責任，然查，原告雖提出違建拆除之照片為證（原證9 ，卷一第153 -158頁），然拆除之照片僅能呈現違建遭拆除之狀態，承上所述，除違建不在承租範圍外，何以增建部分拆除後，經整理之後無法經營上開餐廳？原告並未舉證說明其間因果關係。另原告自認就系爭房屋於101 年5 月23日所送消防局之消防安全設備檢修申報表（卷一第198 頁，原證10），使用樓地板面積為310 平方公尺（約94坪），以出租房屋94坪何以無法繼續經營餐廳，並未見原告舉證證明，是原告單以拆除照片並無法證明為何違建之拆除後讓其無法繼續經營餐廳，除此之外，原告至言詞辯論終結前即未再舉證以實其說，自難認原告主張系爭房屋於103 年12月2 日拆除違建後無法繼續經營餐廳使用為真實。是原告主張「系爭房屋於103 年12月2 日遭拆除違建、違法使用，致承租房屋之目的已無法達成」一情，即不可採；被告抗辯拆除20平方公尺之違建不影響餐廳之使用，堪認為真實。
3.因系爭契約對於違建拆除之修繕，未有約定，依民法第429 條第1 項規定「出租人應於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」，民法第430 條規定「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」可知，系爭租賃物因被新竹縣政府拆除違建而有修繕之必要，應由被告負擔者，原告得定相當期限，催告被告修繕，如被告於其期限內不為修繕者，原告方得終止契約或自行修繕而請求被告償還其費用或於租金中扣除之。然本件原告並未舉證其在上開違建被拆除之際有通知被告修繕，而被告有不修繕之情事，也未表示其要終止租賃契約，而係搬遷後，依民法第227 條第1 項及第2 項不完全給付之法律關係，請求被告應填補原告所受損害（裝潢、人事、設備等成本）及所失利益（營業損失），合計10,219,936元（頂店及裝潢損失2,263,000 元＋26個月營業損失7,956,936 元），經核，尚乏依據。
三、原告主張「兩造訂立系爭租賃契約時，被告隱瞞系爭房屋有大部分違章建築之事實，而令原告不自知以40萬元向練駿宏頂讓系爭房屋，且與被告換約重訂租賃契約，並斥資百餘萬元裝潢系爭房屋，以開設經營『棗子樹素食店』及『艾蜜思咖啡館』」等情，為被告所否認，辯稱僅拆除屋後空地20平方公尺違建，不影響租賃物之使用等情，經查：
1.原告先於102 年12月12日頂店訂立轉讓契約，方於102 年12月18日承租系爭房屋，再於102 年12月19日設立「棗子樹素食店」，而在新竹市政府於103 年5 月14日通知拆除後，方於103 年5 月21申請設立「艾蜜思咖啡館」，堪認原告是先向練駿宏頂讓店面，再簽訂租賃契約。是原告抗辯被告隱瞞系爭房屋之違章建築，讓其頂店並予以裝潢等情，與上開轉讓契約書、租賃契約書、設立申請准許函等文書所載日期先後不符，難認為真。
2.且依原告與練駿宏頂讓契約所載「一、…保證乙方（即原告）同等享有甲方（即練駿宏）在原有房屋租賃合同中所享有的權利與義務。四、轉讓后門面現有裝修、裝飾全部歸乙方所有，營業設備等動產歸乙方。乙方在接受該門面后，有權根據經營需要，在保證房屋安全使用的情況下進行裝修。五、…四十萬元包括第三條所述的裝修、裝飾、設備及其他相關費用…」，亦足認定原告係在頂讓店面之後，再與被告簽訂系爭房屋之租賃契約。
3.依兩造簽訂系爭資賃契約承租之範圍為「新竹市○○路○段000 ○000 號房屋1 樓及其地下停車場B1樓3 個停車位」，而原告申請『棗子樹素食店』及『艾蜜思咖啡館』之設立登記，均曾檢附房屋稅繳納契約書為資料（卷一第184 、190 頁），且原告是先看系爭房屋之現場，再承租系爭房屋，依一般人之常識，原告應知其所承租系爭房屋使用範圍「房屋1 樓及其地下停車場B1樓3 個停車位」面積之多寡，對於房屋主體後之「增建」部分，有所認知應係違章建築。則既然原告主張被告欺瞞違章建築之事實，其應先負舉證之責任，證明被告如何欺瞞原告，但未見原告負舉證之責，以原告是先與練駿宏達成頂讓店面簽訂轉讓契約後，再與被告承租系爭房屋而觀，原告頂讓店面與承租房屋並無因果關係，本件除新竹市政府通知拆除違章建築外，並無其他證據足以證明被告有欺瞞原告系爭房屋有違章建築之事實。是原告主張「被告於簽約時即已知系爭房屋為違章建築，並欺瞞原告」，與事實不符，自難採信。再以原告於新竹市政府103 年5 月14日通知系爭房屋因違章建築將被拆除，其僅通知被告妥善處理後即繼續使用系爭房屋經營素食店，並未向被告主張任何權利，其辯稱其不知系爭房屋有違章建築一情，顯與一般人對於房屋增建為違建之經驗法則不符，亦徵原告頂讓房屋之際應早知系爭房屋有部分為違章建築存在，其僅不知系爭房屋之違章建築何時會被拆除而已。
4.綜上可知，原告主張被告有隱瞞系爭房屋為違章建築云云，要無可採。
四、綜上，原告承租範圍本就不包含違建部分，其未能舉證證明系爭房屋屋後增建20平公尺經拆除後，其無法繼續經營餐廳，其亦無法證明被告於簽約時有故意隱匿系爭房屋為違章建築，是其主張被告有債務不履行，要無可採，已如前述。從而，原告依債務不履行之不完全給付及租賃契約之法律關係，請求被告賠償10,219,936元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 9 日民事第二庭 法 官 張珈禎
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 9 日書記官 陳筱筑