臺灣新竹地方法院105年度訴字第661號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 105 年 11 月 22 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第661號
原　　　告　科技部新竹科學工業園區管理局
法定代理人　王永壯
訴訟代理人　王柯雅菱律師
被　　　告　華隆微電子股份有限公司
法定代理人　翁德銘
訴訟代理人　劉純穎律師
訴訟代理人　李宛珍律師
訴訟代理人　彭建仁律師
上列當事人間給付租金等事件，本院於民國105 年11月8 日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔
事實與理由
壹、原告之主張實：
一、被告華隆微電子股份有限公司（下稱華隆微公司）之前身為「華瑞半導體股份有限公司」（下稱華瑞公司），華瑞公司於民國75年12月向原告承租「介於園區創新一路與研發四、五路間用地」（下稱75年租約）用以建造廠房倉庫、實驗室或作為儲運、裝卸、包裝及修配等事業工作場地之用。雙方並約定「本用地面積係以工程竣工圖概算，俟地籍整理後，當依該實測登記面積為準，並據以核算租金，多退少補。」二、華瑞公司於76年4 月8 日變更公司中文名稱為「華隆微電子股份有限公司」（下稱華隆微公司），於87年6 月25日向原告申請由華隆微公司與訴外人義隆電子股份有限公司（下稱義隆公司）共同持分租用原告原供華隆微公司租用之土地，並出具持分租用履約保證書，保證「日後開發完成經地政複丈、致租賃土地面積有增減情形，均同意增減面積部分計入華隆微公司租地合約範圍內」。嗣兩造於90年1 月1 日因部分土地已由義隆公司分租，兩造遂修改租賃標的部分後另行簽訂土地租賃契約書（下稱90年新租約）。
三、依新竹縣竹東地政事務所於104 年1 月28日完成地籍整理之結果，被告華隆微公司租用之基地編為科管段23、133 地號2 筆土地，全部登記面積為26,213.02 平方公尺，依被告華隆微公司提出之「持分租用履約保證書」，上開地籍整理後增加之715.02平方公尺之土地，全數計入被告華隆微公司之租地合約範圍內。又「90年新租約」固未有「依實際登記面積據以核算租金」之類此記載，惟如上所述，90年新租約簽訂之目的僅在於修改租賃標的，雙方對於其他重要租賃條件，未有變更之合意。故縱使雙方之新租約第1 條之備註欄未記載上開文字，原告仍得依雙方前已達成之合意，請求被告華隆微公司依地籍整理後實際登記面積辦理租金補繳。再者，原租約「俟地籍整理後，當依該實測登記面積為準，並據以核算租金，多退少補」之約定，當屬附條件之請求權，原告係自104 年1 月28日新竹縣竹東地政事務所完成地籍整理後，條件始成就，自104 年1 月29日方得行使上開租金差額請求權，故原告提起本件訴訟並未逾民法第126 條之短期時效。
四、以下說明被告華隆微公司應補繳租金及懲罰性違約金之計算方式：
1.被告華隆微公司自76年1 月9 日起至87年3 月18日止，租用25,900平方公尺之土地，經地籍整理後，增加面積313.02平方公尺，被告華隆微公司應補繳租金為新台幣（下同）52萬7,842 元。
2.原告自87年3 月19日同意被告華隆微公司與訴外人義隆公司共同持分租用土地，被告華隆微公司原租用14,748平方公尺之土地，地籍整理後，增加面積715.02平方公尺，被告自87年3 月19日起至90年7 月5 日止，應補繳之租金為93萬4,625 元。
3.附帶說明：因系爭土地之租金依原租約為每平方公尺每年98.88 元（即每平方公尺每月租金為8.24元），嗣經原告依原租約第5 條後段及新租約第7 條之約定，分別調整租金單價如下：自80年8 月1 日起調整為每平方公尺每月13.57 元、自83年8 月1 日起調整為每平方公尺每月16.07
元、自86年8 月1 日起調整為每平方公尺每月22.19 元、自88年7 月1 日起調整為每平方公尺每月33.62 元、自89年8 月1 日起調整為每平方公尺每月47.3元。
4.再依90年新租約第6 條第1 項之約定，加計給付5%營業稅7 萬3,123 元（計算式：租金差額146 萬2,467 元×5%營
業稅＝7 萬3,123 元）。應繳總額為153 萬5,590 元（計算式：租金差額146 萬2,467 元＋營業稅7 萬3,123 元＝153萬5,590 元）。
5.原告多次催告被告華隆微公司應繳付上開租金差額及營業稅，並以105 年5 月31日為最後期限，惟被告華隆微公司迄今未繳納，依90年新租約第8 條之約定，被告華隆微公司自105 年6 月1 日起至105 年7 月25日止，已逾期一個月未滿兩個月，原告自得按應繳租金總額加收百分之懲罰性違約金7 萬3,123 元（計算式：應繳租金總額146 萬2
,467元×5%懲罰性違約金＝7 萬3,123 元）。
6.以上合計為160 萬8,713 元（計算式：應繳總額153 萬5,590 元＋懲罰性違約金7 萬3,123 元＝160 萬8,713 元）。
五、並聲明：
1.被告應給付原告1,608,713 元，及自民國105 年6 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告辯稱
一、兩造於90年1 月1 日重新締結地租賃契約書，已特定承租土地及面積為「科管段130 地號，面積：14,748平方公尺」，且無土地面積依實測結果為主，多退少補等約定，原告請求顯無理由。
二、租賃契約為雙方之權利義務之承諾，及履行權益義務之憑藉，對於承租土地面積大小，關係租金之計算，為契約必要及重要之點，兩造於90年新租約，如有按照土地實測登記面積核算租金，多退少補之合意，依常理應清楚記載於契約內。三、75年租約已被90年新租約取代，90年新租約既無所謂「待地籍整理後租金多退少補」之約定，自不存在原告所主張之附條件請求。兩造間對於租金並無附條件請求之合意，原告請求為無理由。
四、90年新租約對於承租土地與面積等必要之點已達成修改合意並簽訂，被告難以預期在15年後突然以地籍完成整理面積增加等合約未約定事由，要求補繳大筆租金，原告之請求無理由亦屬權利濫用。
五、被告87年出具之出具持分租用履約保證書已因75年租約為90年新租約取代，屬主債務消滅而失去效力，自不存在原告所主張之附條件請求。
六、75年租約及87年履約保證書業於90年新租約簽訂失去效力，90年新租約於90年7 月5 日合意終止，而契約終止時被告並未積欠原告租金，縱其請求權存在，依民法第126 條規定，亦罹於時效消滅。
七、原告計算之增加面積係地籍整理之313.02平方公尺，應已包括義隆公司，且又另主張應保證義隆公司715.02平方公尺，亦有計算錯誤（詳卷第118 頁所載），又測量僅增加313.02平方公尺，怎可能義隆公司增加715.02平方公尺？又原告既然於87年3 月19日同意被告與義隆公司共同租用之土地面積從25,900平方公尺減少為25,498平方公尺，且無多退少補之約定，豈有事後將丈量後所增加之面積要求被告支付之理？再原告所丈量之土地是否即被告等當時所使用之實際面積亦有疑問，原告未舉證所測量之土地即為被告當時所使用之土地。
八、原告未舉證附件一計算表中之租金單價所對應之租用期間之真實性，空言依75年租約第5 條後段、90年新租約第7 條第1 項及科學園區設置管理條例第12條第3 項及施行細則第11條規定調整。
九、90年新租約未約定第8 條懲罰性違約金條款於契約終止後仍持續有效，原告於租約終止後依該條請求違約金，為無理由。縱原告有權請求違約金，依民法第250 條第2 項規定，原告亦不得就該等懲罰性違約金同時請求給付法定遲延利息。十、答辯聲明；如主文所示。
参、兩造不爭執事項
一、原告原機關名稱為「科學工業園區管理局」，配合行政院組織改造，原告自103 年3 月3 日起變更組織名稱為「科技部新竹科學工業園區管理局」；原告機關之代表人自105 年7
月16日起變更法定代理人為王永壯（詳原證一）。
二、被告華隆微電子股份有限公司（下稱華隆微公司）之前身為「華瑞半導體股份有限公司」（下稱華瑞公司，見原證二，卷第12頁）。
三、華瑞公司於75年12月某日與原告簽定土地租賃契約書。承租土地標示「介於園區創新一路與研發四、五路間用地，面積2.5900公頃、租金以每年每平方公尺98.88 元，每年應繳租金2,560,992 元，備註：本用地面積係以工程竣工圖概算，俟地籍整理後，當依該實測登記面積為準，並據以核算租金，多退少補。」（詳原證三，卷第13-15 頁）。
四、華瑞公司於76年4 月8 日變更公司中文名稱為「華隆微電子股份有限公司」，於87年6 月25日向原告申請由華隆微公司與訴外人義隆公司共同持分租用原告原供華隆微公司租用之土地（原證四，卷第16頁）。
五、被告華隆微公司於87年6 月8 日出具租用履約保證書，第二點記載「日後開發完成經地政複丈、致租賃土地面積有增減情形，均同意增減面積部分計入華隆微電子股份有限公司租地合約範圍內。」（原證五，卷第17頁）。
六、原告與被告華隆微公司於90年1 月1 日另簽訂土地租賃契約書，承租土地標示「地段：科管段，地號：130 號，面積：14748 平方公尺，租金：每年應繳租金8,370,965 元，備註欄：空白。租賃期間自76年1 月9 日起至96年1 月8 日止」（原證六，卷第18-21 頁）。
七、90年1 月1 日租賃契約未記載「依實際登記面積據以核算租金」等文字。
八、兩造90年1 月1 日租約已於90年7 月5 日終止。
肆、本院之判斷
一、兩造於75年12月租約約定「本用地面積係以工程竣工圖概算，俟地籍整理後，當依該實測登記面積為準，並據以核算租金，多退少補。」，有75年12月土地租賃契約影本一件（原證三，卷第13- 15頁），為兩造所不爭執，堪認為真實。
二、華隆微公司（前身華瑞公司）與訴外人義隆公司於87年6 月25日向原告申請共同持分租用之系爭土地，並於90年1 月1
日另簽90年新租約，承租土地標示「地段：科管段，地號：130 號，面積：14748 平方公尺，租金：每年應繳租金8,370,965 元，備註欄：空白。租賃期間自76年1 月9 日起至96年1 月8 日止」。而90年新租約並未記載「依實際登記面積據以核算租金」，且於90年7 月5 日終止等情，有90年1 月1 日科學園區管理局土地租賃契約書影本一件、華隆微公司、義隆公司87年6 月25日華隆字第87059 號、義隆字第87020 號函影本在卷可憑（卷第16-21 頁），且為兩造所不爭執，堪認為真實。
三、原告主張：「被告於87年6 月8 日出具持分租用履約保證『日後開發完成經地政複丈、致租賃土地面積有增減情形，均同意增減面積部分計入華隆微電子股份有限公司租地合約範圍內。』，經地政事務所於104 年1 月28日完成地籍整理，催告被告給付差額遭拒絕」等情，被告固承認於上開時日出具持分租用履約保證，但否認應給付租金差額，辯稱租金請求權除已罹於時效消滅外，另90年新租約並未記載「依實際登記面積據以核算租金」等字，且75年租約因簽訂90年新租約而消滅，主債務已消滅，履約保證為從債務已因主債務失去效力而不存在，否認附條件請求尚存等情，經查：
1.按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。惟法院進行此項闡明性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義。除非確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者，方可進行補充性之解釋（契約漏洞之填補），以示尊重當事人自主決定契約內容之權利，並避免任意侵入當事人私法自治之領域，創造當事人原有意思以外之條款，俾維持法官之中立性。又解釋契約須以邏輯推理及演繹分析之方法，必契約之約定與應證事實間有必然之關聯，始屬該當，否則即屬違背論理法則。且契約如有疑義時，應盡量避免作成偏向不利於債務人之解釋，以防對經濟弱者之權益造成損害（法國民法第1162條參照，該規定乃事物本質之本然及應然，自可當成法理，此有最高法院民事判決103 年度台上字第713 號判決意旨可供參考）。
2.兩造簽訂75年租約備註欄雖記載「本用地面積係以工程竣工圖概算，俟地籍整理後，當依該實測登記面積為準，並據以核算租金，多退少補。」等情，然被告係於87年6 月8 日出具持分租用履約保證書，保證「日後開發完成經地政複丈、致租賃土地面積有增減情形，均同意增減面積部分計入華隆微電子股份有限公司租地合約範圍內」，足見依保證契約為附隨債務，應有主債務存在，而兩造當時僅有「75年租約」存在，自應以「75年租約」為主債務，如要保證未來之90年新租約之債務，應有特別約定，並由原告負舉證之責任。但兩造簽訂90年新租約時，並未記載上開文字，且將出租之土地、面積均標示「科管段130 地號、14748 平方公尺、租金單價每平方公尺每年567.6 元、每年應繳租金8,370,965 元」，已如上述。經比較75年租約、87年出具持分租用履約保證書保證、90年新租約之文字，足見兩造於90年新租約已將承租土地之地段與面積、租金單價、每年應繳租金具體明確記載清晰無誤，並無約定「本用地面積係以工程竣工圖概算，俟地籍整理後，當依該實測登記面積為準，並據以核算租金，多退少補」或「日後開發完成經地政複丈、致租賃土地面積有增減情形，均同意增減面積部分計入華隆微電子股份有限公司租地合約範圍內」等情至明，如原告主張「90年新租約」包含「75年租約」、「87年出具持分租用履約保證書」所保證的「俟地籍整理後核算租金，多退少補」等節，參照上開說明，已逸出契約中最大可能之文義，原告即應負舉證之責，然其至言詞辯論為止並未舉證以實其說，故其上開主張，礙難採信。
3.又所謂保證，係指當事人約定一方（保證人）於他方（債權人）之債務人（主債務人）不履行債務時，由其代負履行責任之契約而言。在主債務人或保證人清償債務以前，主債務人之債務依然存在。75年租約已因兩造簽訂90年新租約而失去效力，90年新租約既無所謂「待地籍整理後租金多退少補」之約定，自不存在原告所主張之履約保證之附條件請求，亦即被告87年出具之出具持分租用履約保證已因其75年租約主債務消滅而失去效力，自不存在原告所主張之附條件請求。
4.按行使權利，應依誠實及信用方法。權利人在相當期間內不行使其權利，依特別情事足使義務人正當信賴權利人已不欲其履行義務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，而應對其加以保護，依一般社會通念，權利人行使權利乃有違誠信原則者，應認其權利失效，不得行使。至審酌上開構成權利失效之要素，得依具體個案為調整。又權利失效係源於誠信原則，如權利人怠於行使權利確悖於誠信原則，其主觀上對權利存否之認識，則非所問。再消滅時效係因一定期間權利之不行使，使其請求權歸於消滅之制度；而權利失效理論之運用旨在填補時效期間內，權利人不符誠信原則之前後矛盾行為規範上之不足，以避免權利人權利長久不行使所生法秩序不安定之缺漏，兩者之功能、構成要件及法律效果均有不同（此有最高法院102 年度台上字第1766號民事裁判要旨可供參考）；且就以民法第126
條之立法理由係利息、紅利、租金、贍養費、退職金，及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付之請求權，逾五年而不行使者，則其請求權消滅。因此種債權，債權人本可從速請求債務人履行，故其消滅時效之期間，以定5 年為最適宜。以系爭75年租約及87年履約保證書業於90年1 月1 日簽訂新租約而失去效力，且系爭90年新租約又未與75年租約具有「地籍整理後增減租金」之約定，而90年新租約又於90年7 月5 日合意終止，原告復未舉證90年新租約於契約終止時，結算租金之際尚持續保留約定「地籍整理後租金增減」或持分租用履約保證之權利，則自90年7 月5 日終止租約起算至104 年6 月17日、12月8
日、105 年2 月17日催告日止（卷第23頁），或至105 年8 月3 日原告起訴為止，已有13年11月13日至15年又1 月之久，縱然地政事務所係於104 年1 月28日完成地籍整理，參照上開說明，原告之請求實有違誠信原則。被告主張：「其難以預期在15年之後被要求補繳大筆租金，且質疑原告所丈量之土地是否即被告等當時所使用之實際面積」等情，應堪採信。
5.從而，原告依契約關係請求被告給付土地測量增加土地面積313.02平方公尺之「76年1 月9 日起至90年7 月5 日止」租金1,535,590 元，及依契約關係請求被告給付逾期繳納租金之違約金219,370 元及其等法定利息均無理由。
四、綜上所述，原告主張「90年新租約」包含「75年租約」、「87年出具持分租用履約保證書」所保證的「俟地籍整理後核算租金，多退少補」等節，已逸出契約中最大可能之文義，為不可採，是原告依租賃契約及履約保證書之約定，請求被告給付土地測量增加土地面積313.02平方公尺之「76年1 月9 日起至90年7 月5 日止」租金1,535,590 元及依契約關係請求被告給付逾期繳納租金之違約金219,370 元，及均自105 年6 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均無理由，不應准許。本件原告之訴已駁回，則其假執行之聲請亦皆已失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本院之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
六、據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 22 日民事第二庭 法 官 張珈禎
上列正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 23 日書記官 陳筱筑