臺灣新竹地方法院105年度重訴字第106號｜法律人

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第106號原　　　告　新竹縣政府法定代理人　邱鏡淳訴訟代理人　林仕訪律師蔡頤奕律師被　　　告　福松建設股份有限公司法定代理人　林祺軒訴訟代理人　洪大明律師江慧敏律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國105 年10月25日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落新竹縣竹北市縣○段○○○地號土地返還予原告；並將前開土地上新竹縣竹北市縣○段○○○○○號建物（門牌號碼：新竹縣○○市○○○路○○○號）所有權移轉登記予原告。被告應將坐落新竹縣竹北市縣○段○○○地號土地，於民國八十五年二月一日以新竹縣竹北地政事務所登記字號（空白）字第一五○二號，存續期間依照契約約定，設定權利範圍全部之地上權登記予以塗銷。被告應自民國一○五年一月二十六日起至返還第一項土地及建物之日止，按月給付原告新臺幣壹佰柒拾參萬貳仟壹佰參拾捌元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參億貳仟柒佰陸拾萬元為被告預供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖億捌仟貳佰柒拾玖萬零肆佰柒拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項已到期新臺幣壹仟伍佰伍拾捌萬玖仟貳佰肆拾貳元部分，於原告以新臺幣伍佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟伍佰伍拾捌萬玖仟貳佰肆拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：被告同意者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第256 條分別定有明文。經查，原告起訴時原聲明：㈠被告應將坐落新竹縣竹北市縣○段○000 號土地（下稱系爭土地）其上新竹縣竹北市縣○段0000○號建物即門牌號碼新竹縣○○市○○○路00號建物（下稱系爭建物）所有權移轉登記予原告，並將前開土地及建物均返還予原告。㈡被告就原告所有系爭土地，於民國85年2月1日登記，存續期間依照契約約定，權利範圍全部、設定權利範圍全部之地上權登記塗銷。㈢被告應自105年1月26日起至返還第一項土地及建物之日止，按月給付原告新台幣（下同）739,472 元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告於本院審理期間多次變更請求給付之金額，及更正前開聲明第㈢項之內容，最終聲明為：㈠被告應將系爭土地其上系爭建物所有權移轉登記予原告，並將前開土地及建物均返還予原告。㈡被告應就原告所有系爭土地，於85年2月1日以新竹縣竹北地政事務所登記字號（空白）字第1502號，存續期間依照契約約定，設定權利範圍全部之地上權登記予以塗銷。㈢被告應自105年1月26日起至返還第一項土地及建物之日止，按月給付原告1,732,138元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第 277頁至第278頁）。經核原告前開聲明之變更，經到場之被告無異議而為本案言詞辯論，依前開規定，應予准許。至原告請求更正抵押權設定之登記之字號，核屬補充事實上之陳述，亦應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：㈠原告前將新竹縣政府所在地遷往新竹縣竹北地區，考量日後停車空間之需求，遷建小組於81年6 月26日陳報臺灣省政府（下稱省政府），由省政府於同年7 月2 日以81府建四字第70855 號准予核定依據「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」，以商場使用項目，辦理興建立體停車場。原告遂於同年8 月18日提案採取「獎勵民間投資興建」方式辦理，由原告出租系爭土地供民間興建停車場，同年12月9 日經新竹縣議會審議通過「新竹縣政府提供土地獎勵民間投資興建公用停車場投資契約草稿」。原告於82年間辦理第1 次招商未果，嗣於84年4 月24日以84府建用字第61679 號公告，經被告提出投資興建計畫書並表明願意參與投資興建立體停車場，後即由原告組成「新竹縣縣治停車場獎勵民間投資興建審查委員會」召開多次會議，84年7 月25日召開審查委員會第2 次會議時，並做成包含第6 點之決議「樓層使用與租期，在不違反法令下必須經機關首長核准」；繼於同年10月19日再召開審查委員會第3 次會議時，除修正第2 次之前開結論為「樓層使用與租期變更依有關法令規定經主管機關核准之」外，並通過被告公司所提出、修正後之上開投資興建計畫書（計畫書中之特約事項〈嗣後經更名為補充事項〉）。並報請省政府核備後1 個月內簽約，案經省政府回覆有商場使用等諸多疑義，然訴外人即時任原告建設局局長黃○○仍與被告進行後續簽約程序，依照議會審議通過之契約草稿及84年4 月24日招商公告所訂之租期均係20年，訴外人黃○○於草擬契約時，就土地租期部分雖於契約第2 條內明文租期20年，每20年換約1 次，但卻在契約第17條中明定上開「興建計畫書」之內容視同本契約之內容，而興建計畫書補充事項第3 條係載明「土地租期延長為50年每20年換約乙次」等語。兩造於85年1 月26日簽訂新竹縣政府提供土地獎勵民間投資興建公用停車場投資契約（下稱系爭契約）。因該案涉及諸多爭議，嗣黃○○因此案圖利他人，經臺灣高等法院95年度重上更㈢字第148 號判刑，嗣經最高法院97年度台上字第3928號判決駁回而告確定。系爭契約85年1 月26日簽訂，20年之存續期間至105 年1 月25日即屆至。而關於契約存續期間之爭議經兩造多次開會溝通，惟最終被告仍主張系爭契約有效年限為50年。且經原告以存證信函通知遷出未果，爰依法提起本件訴訟。㈡按系爭契約第2 條約定：甲方（即原告）提供系爭土地，面積7097.96 平方公尺，同意設定地上權予乙方（即被告），由乙方承租並出資興建停車場，每20年換約乙次，屆滿前6 個月換約，承租期間建物產權登記以乙方名義辦理，並由乙方自行承擔其營利事業盈餘，期滿之日建物產權應無條件移轉登記為甲方所有，上項期滿之日如本約第4 條所載。第3 條約定：乙方於承租期間經營良好且無違約情事者，於租期屆滿前6 個月，得向甲方申請承租原土地與地上物，經甲方依有關規定審查同意並另行訂約後，繼續經營該停車場等業務。第4 條約定：土地租賃存續期間之租金額、租金率、繳納方式、前10年依照計劃書補充事項第6 條後段減半優惠投資者外，其他均按本約第2 條及計劃書補充事項第3 條，第6 條載明，免另訂契約。又按補充事項第3 條約定：停車場法第16條由民間使用都市計畫停車場用地投資興建之停車場建築物及設施，投資人得使用年限由投資人與主管機關或鄉鎮縣轄市公所按其投資金額與獲益報酬約定，報請上級主管機關核定之，不受土地法第25條限制，由效益分析年投資報酬率偏低僅8.1%，需負擔近10億餘元之投資風險，顯然不合理，為保障投資者興趣，確保停車場品質永續經營，貴府比照屏東凱撒飯店（日本人投資）及台北市麗晶酒店土地租賃等，土地租期延長為50年每20年換約乙次等語。惟上開約定基於民法449 條、土地法25條、停車場法第16條等規定，倘解釋為系爭租約之租期50年，就超過20年之部分，應屬無效。㈢依89年修正前土地法第25條規定，本件兩造於85年訂約時原告就所管公有土地設定超過10年之租賃已經新竹縣議會通過，應可不受土地法10年租期之限制。然停車場法第16條第1 、2 項亦規定，倘系爭契約經該管區域內民意機關及主管機關之核定，方可訂立長達50年之租約。然所謂核定係指上級政府或主管機關，對於下級政府或機關所陳報之事項，加以審查，並作成決定，以完成該事項之法定效力之謂，乃係具體之單方決定。本件經原告於84年11月8 日以八四府建用字第134248號函予省政府報請核備（下稱84年11月8 日函），惟省政府於84年11月21日旋以八四建四字第08221 號函函覆（下稱84年11月21日函），指出停車場使用作為商業使用有違法情形，故未准予核定，則省政府既未對於超過20年之使用年限作為核定，系爭契約即無停車場法第16條第2 項規定之適用。又該函釋既稱「本案停車場用地擬作多目的使用一節，既經省政府核准在案，依「台灣省獎勵興辦公共設施辦法」免送省核辦，請逕依該辦法及有關規定核處。」可見省政府回函係要求依原有核准辦理。則系爭契約之租賃期限依民法之規定，最高僅為20年至明。又系爭租賃契約之特約事項雖約定租期延長為50年。為此部分約定既已違反民法規定，且亦無停車場法第16條第2 項之適用，該約定自屬無效。從而系爭租賃契約存續期間依法僅有20年，租期自86年1 月26日起算至105 年1 月25日屆滿。依民法第450 條第1 項規定於期限屆滿時消滅。㈣承前，系爭租賃契約已於105 年1 月25日屆滿，原告自得請求如下： ⒈依系爭契約第2 條規定，原告既無續租意願，被告即應負有返還土地、移轉登記建物所有權之義務。而因系爭土地所設定之地上權所登記之存續期間係依照契約約定，系爭契約既已屆滿，系爭土地所設定之地上權自應一併塗銷，爰請求如訴之聲明第1 項、第2 項所示。 ⒉又依土地法第97條、第105 條規定及民法第179 條規定，被告於租期屆滿後，仍拒不返還土地及將建物移轉登記與原告，至今仍受有相當於租金之不當得利，原告自得以系爭土地105 年申報地價、系爭建物課稅現值之百分之10計算相當於租金之不當得利金額，從而被告每年相當於租金之不當得利為20,785,650元，故每月相當於租金之不當得利為1,732,138 元整。爰請求如訴之聲明第3 項所示。㈤對被告抗辯所為陳述： ⒈被告辯稱系爭契約關於土地租期50年之約定，業經原告依停車場法第16條第2 項之規定報請當時之上級主管機關台灣省政府核定，尚與事實不符： ⑴省政府84年11月21日函並未就土地租期部分另為核定，且記載「有關擬獎勵民間投資興建一節，依臺灣省獎勵興建公共設施辦法免送省核辦，請逕依該辦法即有關規定核處。」蓋以原計畫既以經省政府核辦在先，本即毋庸再送省政府核辦，此為當然之理。而依省政府核辦之新竹縣政府84年4 月24日公告即已清楚載明「三、投資期限：獎勵投資年限定為二十年。」、「本案公告涉及多目標使用方案規定者，業經台灣省政府81年7 月2 日81建4 字第70855 號函核定」亦加證實本件省政府原核辦計畫，投資年限僅為20年。經省政府核定之部分僅為「本案公告涉及多目標使用方案規定者」，而與租期長短無涉。 ⑵再依被告所提省政府81年7 月2 日81建4 字第70855 號函旨「擬依都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定辦理案，所擬使用項目商場，准予核定，…」等語，顯見省政府為核定之處分時，會將法源、核定項目、准予核定與否清楚載明於主旨。對照前開84年省府函文，並未於主旨欄就租期長短為核定與否之意思表示，足證該函並未就租期長短為任何意思表示。被告以該函所示主張省政府曾核定本件租期為50年，自無可採。況停車場法第16條既已明文規定投資人得使用之年限須報請主關機關核定。省政府當時既未特別核定租約租期，而依省政府原核處之公告投資期限為20年，系爭契約之租期自為20年整，殆無疑義。 ⑶被告雖另提出前新竹縣政府建設局長黃○○85年5 月29日之簽註意見1 份。惟前開簽註意見僅為原告內部之意見交換，尚無從證明台灣省政府曾核定系爭契約之租期，亦未提及原告當時內部就系爭契約之租期長短有任何表示，自無從援用於本件訴訟。 ⒉準此，核定既為省政府之權限，倘省政府欲核定系爭契約之租期年限，斷無可能僅要求原告依照相關法令核處而無准駁之意思表示。從而被告主張台灣省政府84年11月21日八四建四字第08221 號函回函記載「其餘事項均請原告依照相關法令核處」等語，為省政府核定系爭契約租期之意思表示，實有誤會。且依回函文意「二、本案停車場用地擬做多目標使用一節，既經省政府核准在案，有關獎勵民間投資興建一節，依「台灣省獎勵興辦公共設施辦法」免送省核辦，請逕依該辦法及有關規定核處。」實無從得知省政府曾核定系爭租約之租期。況縱使原告當年檢附84年10月19日審查委員會第3 次會議紀錄報府核備。惟該會議紀錄並未載明系爭契約之租期，省政府實無從由會議記錄檢視並核定系爭契約之年限。是故被告單以該函覆內容，無法證明省政府曾核定系爭契約之租期。 ⒊被告未於契約屆滿前6 個月依契約第3 條請求原告另訂租約，租期既已屆滿，被告不得於訴訟中主張換約：就土地租期超過20年之約定違法無效已如前述，而依契約第3 條約定期滿倘兩造仍有續租及承租意願，應依租賃契約第3 條再次訂約。是故兩造既未依契約第3 條規定另訂租約，租期既已屆滿，被告自不得於訴訟中主張換約。退步而言，縱使每20年換約之約定有效，惟依系爭契約第2 、3 條規定，被告申請換約後，原告仍得決定是否與被告另訂新約，不因被告申請或租期屆滿，原告即生換約義務。是本件租賃契約租期20年並已於105 年1 月25日屆滿，且原告亦已一再表明期滿不再續租之意思。依民法第450 條第1 項、第455 條規定，及系爭契約第2 條約定，被告即應負有返還土地、移轉登記建物所有權之義務。 ⒋被告再辯稱系爭契約不受民法第449 條，租賃期間以20年為上限之規定云云，無非係以促進民間參與公共建設法（下稱促參法）第8 條第2 項、第55條第1 項規定所指，並主張依文義解釋，促參法第55條得排除民法第449 條之限制。惟系爭契約第3 條既已明定「乙方…，於租期屆滿前6 個月，得向甲方申請承租原土地與地上物…」，就租期期滿後定有雙方得另立新租約之約定。顯非促參法第55條第1 項所稱「投資契約未規定者」，本件自無促參法之適用。被告就此部分抗辯，容有誤會。㈥並聲明：如程序事項變更後聲明所示。二、被告則辯以：㈠兩造所簽訂投資契約約定之土地租賃期限為50年，不受民法第449 條之限制： ⒈兩造於85年1 月26日就系爭土地簽訂系爭契約，該契約第2 條約定原告提供系爭土地，並同意設定地上權予被告，由被告承租並出資興建停車場，系爭契約第3 條並明定「停車場法第16條由民間使用都市計劃停車場用地投資興建之停車場建築物及設施，投資人得使用年限由投資人與主管機關或鄉鎮縣轄市公所按其投資金額與獲益報酬約定，報請上級主管機關核定之，不受土地法第25條限制，…為保障投資者興趣，確保停車場品質永續經營，貴府比照屏東凱撒飯店（日本人投資）及台北市麗晶酒店土地租賃等，土地租期延長為50年每20年換約乙次。」。基此，當兩造簽訂系爭契約等後，該契約等即已成立生效，兩造均受系爭投資契約內容等之拘束，是系爭契約之土地租賃期限應為50年無訛。 ⒉雖原告主張系爭投資契約上開約定，基於民法第449 條、土地法第25條、停車場法第16條等規定，倘解釋為租期50年，就超過20年之部分，應屬無效。惟： ⑴原告於81年間依「都市計劃公共設施用地多目標使用方案」規定辦理竹北斗崙地區都市計畫縣治停車場用地，而報請省政府核定時，省政府於81年7 月2 日以81府建4 字第70855 號函回覆時已明白表示「主旨：所報竹北斗崙地區都市計畫縣治停車場用地…所擬使用項目商場，准予核定，並請依說明辦理，復請查照。」。原告以84年11月8 日函將被告所提興建計劃書送請省政府核備，該計劃書之內容包括補充事項，而補充事項第3 條已明定土地租期延長為50年，復經省政府以84年11月21日函覆稱「…二、本案停車場用地擬作多目標使用一節，既經省府核准在案，有關擬獎勵民間投資興建一節，依『台灣省獎勵興辦公共設施辦法』免送省核辦，請逕依該辦法及有關規定核處。三、又查本案興建計畫書所列商場使用項目、遊藝場保齡球館、補習班、商務旅館、三溫暖、健身中心…等，似與『都市計畫公共設施用地多目標使用方案』規定之商場使用性質不合，併請查明後依有關規定辦理。」等語，可見當時省政府僅就系爭興建計劃書之「商場使用項目」予以指正，其餘事項均請原告依照相關法令辦理即可。參以訴外人黃○○電洽省府建設廳四科四股承辦人陳○○後，亦於85年5 月29日簽註意見表示「一、鈞批奉悉。本案業於本（五）月24日先行發照，並分別於本（五）月25、29日電洽省府建設廳四科四股承辦人陳○○先生，並由陳先生再請示股長研究結果經指示如下「本案既報奉省府81.7.2（八一）府建四字第70855 號函略以：『…所擬使用項目商場，准予核定…。』，當依函內容辦理。（二）至於本府（縣府）第二次再報奉省府84.11.21（八四）建四字第08221 號函說明二亦已敘明：本案停車場用地擬作多目標使用一節，既經省府核准在案，有關擬獎勵民間投資興建一節，依『台灣省獎勵興辦公共設施辦法』免送省核辦，請逕依該辦法及有關規定核處。因此陳○○先生指示本案不需再辦函請示或報備。」。準此，顯見系爭興建計劃書關於土地租期50年之約定，業經原告依停車場法第16條第2 項之規定報請當時之上級主管機關省政府核定，並無原告所指未經省政府核定之情。 ⑵依省政府81年7 月2 日81府建4 字第70855 號函所示，其主旨載明「所報竹北斗崙地區都市計畫縣治停車場用地…所擬使用項目商場，准予核定」；復依當時新竹縣縣長范振宗於81年8 月18日提案之內容，其說明二記載：「涉及多目標使用部份，則依據『都市計畫公共設施用地多目標使用方案』第九點第一項第七類規定之使用項目及准許條件內容，及第三點規定呈報省政府核定，經臺灣省政府於八十一年七月二日以八一府建四字第七○八七五五號函核定在案（核定內容詳公告稿之公告事項第一點土地標示及第二點使用限制部份）。」，此有新竹縣政府建設類甲11號提案可稽。由上可知，省政府81府建4 字第70855 號函係就系爭停車場投資興建案之使用項目及准許條件內容核定在案，即公告稿之公告事項第一點土地標示及第二點使用限制部分，並不包括公告事項其他內容，是原告於84年4 月24日公告之公告事項第3 點投資期限「獎勵投資年限定為20年」，自非上開函文所欲核定之範圍。從而，原告主張：依新竹縣政府84年4 月24日公告中投資期限之規定，亦加證實本件省政府原核辦計畫，投資年限僅為20年云云，並不足採。 ⑶嗣原告於84年11月8 日函將被告所提「系爭興建計劃書」暨「84年10月19日審查委員會第三次會議紀錄」檢送省政府核備，其中系爭興建計劃書之內容包括補充事項，而補充事項第3 條已明定土地租期延長為50年，另觀諸84年10月19日新竹縣治停車場獎勵民間投資興建審查委員會第3 次會議紀錄，其第6 點修正事項載明「第2 次審查會會議結論之第6 項修正為『樓層使用與租期變更依有關法令規定經主管機關核准之』。」。而省政府建設廳於收受系爭興建計劃書及84年10月19日審查委員會第三次會議紀錄後，對土地租期延長為50年之租期變更事項，當無不知之理，惟依其84年11月21日八四建四字第08221 號回函內容可知，其僅就系爭興建計劃書所列商場使用項目，似與都市計劃公共設施多目標使用方案規定之商場使用性質不合一節，予以糾正，其餘事項均請原告依照相關法令核處即可，足見本件租期變更一事，業經原告報請省政府核定在案。 ⑷又依促參法第3 條第1 項第1 款、第55條第1 項規定及修正後第8 條第1 項第1 款、第2 項規定、89年10月25日訂定發布之「促進民間參與公共建設法施行細則」第2 條第1 項規定等，本件被告核屬促參法規範之民間機構，原告則為該法規範之主辦機關，兩造簽訂參與停車場公共建設之投資契約，由被告投資興建並為營運，其營運期間由原告於核定之計畫及投資契約中訂定之，其訂有租賃契約者，不受民法第449 條之限制。又系爭投資契約之簽約時間雖在促參法施行之前，依該法第55條第1 項規定，系爭契約並未明定租賃期限不受民法第 449 條之限制，且與系爭補充事項第3 條約定依停車場法第16條，不受土地法第25條「10年」限制之內容相比，促參法第8 條第2 項之規定顯然較有利於民間機構即被告，自仍得適用促參法第8 條第2 項之規定。至系爭契約第3 條約定係有關兩造得於租期屆滿前另行訂約之事宜，與系爭投資契約之土地租賃期限是否屆滿，有無受民法第449 條之限制一事毫不相涉，是原告援引該條文約定主張本件無促參法之適用，要無足取。至原告所指黃○○因系爭投資契約一案圖利他人，而遭判處罪刑確定，此僅事涉刑事之認定，與系爭投資契約之土地租賃期限認定無關，附此敘明。準此，系爭投資契約約定被告投資興建並為營運之停車場，其土地之租賃期限為50年，不受民法第449 條之限制，自屬合法。㈡原告於系爭投資契約約定之土地租賃期限50年內，負有將基地續租予被告，及每20年換約乙次，成立另一20年期間之土地租賃契約之義務： ⒈按房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體；惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用其基地，兩者結合而為一體使用，方符合當事人間之利益及社會公益。系爭投資契約之土地租期為50年，係依據79年1 月12日頒布行政院（79）財字第0670號固定資產耐用年數表，第一類房屋建築及設備中第一項房屋建築規定之使用折舊年限，以保障投資者興趣，確保停車場品質永續經營，此觀系爭補充事項第3 條、第4 條約定即明，顯然寓有保障承租人即被告合理期待在投資興建兼供商場使用之停車場大樓堪用年限內使用該停車場大樓之含意。又系爭投資契約之土地租賃期限不受民法第449 條之限制，已如前述，且依系爭補充事項第3 條、第4 條約定，原告將基地出租予投資興建公用停車場之被告，應非單純立於土地所有權人之地位而出租其基地，同時亦在履行系爭投資契約提供土地予投資興建公用停車場之被告使用之義務，使停車場與土地合為一體使用，以達獎勵民間投資興建公用停車場投資契約之目的，此亦與前揭促參法第8 條第2 項規定之立法理由相呼應。是原告依系爭補充事項第3 條、第4 條約定，自負有在兩造約定之停車場大樓耐用年限50年內，將基地出租予被告之義務。⒉系爭投資契約之土地租賃期限為50年，業如前述，而依系爭投資契約第2 條及系爭補充事項第3 條約定，原告就其提供系爭土地由被告承租並出資興建停車場之土地租賃契約，每20年換約乙次，則每屆滿20年期限後，兩造即應依上開約定，繼續成立另一20年期間之土地租賃契約，自無所謂租期逾20年而於105 年1 月25日屆滿可言。㈢本件兩造就系爭土地而另設定有地上權，且其存續期間為50年，如今期間未滿，原告訴請返還土地、建物及塗銷地上權，於法無據： ⒈依系爭契約第3 條之約定，就系爭土地應設定地上權，且依地上權設定契約書及他項權利證明書有關權利存續期限之記載：「依新竹縣政府提供土地獎勵民間投資興建公用停車場投資契約書及新竹縣治停車場投資興建計劃書及補充事項所載。」，是參之同契約第17條：「本工程經本府建設局核准之建造執照、核准圖樣及新竹縣獎勵民間投資興建公用停車場申請須知及土地改良物他項權利登記申請書、土地租賃契約書、土地建築改良物預告登記申請書及登記清冊、預告登記同意書、84.10.19本縣委員會審查通過之興建投資計劃書及會議記錄等，均視同本契約書之附件，其效力與本契約各條文相同，若有部份條文互抵觸時應予乙方擇優條文實施。」、補充事項第13條：「福松建設（股）公司投資興建縣治停車場計劃書內容及補充事項，均視同合約附件，視同合約乙部份。」等規定，足認本件地上權之存續期間為50年。 ⒉又租賃權與地上權之成立，二者間並無從屬性，可分別獨立存在，如二者併存，亦在使承租人及地上權人獲得雙重之保障，故就本件而言，殊不論租賃期間應為50年，退步言之，僅就地上權存續期間之50年，法律上並無爭議，迄今尚未期限屆滿，故原告之本件請求，並無理由。㈣原告主張被告應給付相當於不當得利之租金亦於法無據： ⒈本件兩造之租賃關係尚存在，且地上權關係亦仍存續，被告並無何不當得利情形。退言之，被告於20年前興建系爭建物時，當時之竹北新興重劃地區，尚屬一片荒煙漫草，被告為促進地方繁榮，不惜斥資興建停車場及商場，如今原告豈可以背信毀諾，於期限未到前，片面主張收回，形同強盜，原告之手法，至無可取。另現時竹北地區之商業已漸往高鐵地區發展，屬於一期之縣治區，商業活動已逐年下滑，此由系爭建物之店面多有閒置，可以證明，尚不論原告之不當得利主張無理由，其以最高之年息百分之10計算，亦無道理；蓋依補充事項第6 條之規定，土地租金以公告地價5%計算，公告地價不應超過當地段住宅區；查當地段其他之住宅區，申報地價為每平方公尺9,176 元不等，而系爭土地之申報地價為每平方公尺12,451元，原告亦已違反兩造之約定；足證原告以申報地價、課稅現值百分之10計算不當得利，並無理由且屬過高，殊無可採。 ⒉承前，系爭投資契約之土地租期及地上權之存續期間既均為50年，如今期限尚未屆滿，兩造間基於系爭投資契約所生之權利義務關係仍存在，則原告負有將系爭土地續由被告使用之義務，被告對系爭土地及其上建物均具有使用之正當權利，並非無權占有。從而，原告請求被告返還系爭土地及其上建物、塗銷地上權登記及返還相當於租金之不當得利，均屬無據。㈤並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：兩造於85年1 月26日簽立系爭契約，由原告提供新竹縣竹北市縣○段000 地號土地（面積7097.96 平方公尺），設定地上權予被告，由被告承租並出資興建停車場。四、本院之判斷：原告主張：其於85年1 月26日與被告簽訂系爭契約，約定原告將系爭土地設定地上權予被告，並由被告承租系爭土地，且於其上興建系爭建物，而系爭契約之租期自85年1 月26日起至105 年1 月25日止，共20年，迄今系爭租約業已屆滿，被告繼續使用系爭土地，自為無權占有，依法應自其無權占用之日即105 年1 月26日起至交還系爭土地之日止，依申報地價年息百分之10計算返還相當於租金之不當得利，並塗銷系爭土地之地上權登記等語，並提出土地登記第二類謄本、系爭建物歷年繳交房屋稅明細、系爭契約及補充事項、被告104 年5 月18日福松營字0000000000號函、兩造往返存證信函、原告84年11月8 日函、省政府84年11月21日函、原告84年4 月24日84府建用字第61679 號公告等件為憑（見本院卷一第16頁至第27頁、第63頁至第76頁、第109頁至第110頁、第258 頁至第259 頁），惟為被告所否認，並執前詞抗辯系爭契約尚未屆期，租期應為50年等語，是本院應審究者厥為：㈠系爭契約之租賃期限為何？㈡原告請求被告返還系爭土地及其上建物、塗銷地上權登記並給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈠系爭契約之租賃期限為何？ ⒈按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字致失真意，然而真意何在，仍應以過去事實及其他一切證據資料以為斷定之標準。但契約文字業已表示當事人真意，無別事探求者，即不得反捨文字而更為曲解。次按租賃契約之期限，不得逾20年，逾20年者，縮短為20年，修正前民法第449 條第1 項定有明文（本件契約訂立於民法債編修正前，依民法債編施行法第1 條規定，應適用修正前之舊法）。考其立法意旨，乃租賃契約之期限，如過於長久，是使各當事人受此契約之拘束，殊有害於公益，故定其期間為20年，其以20年以上之期間訂立租賃契約者，亦縮短為20年。又按前開20年之期限，當事人得更新之，修正前同法第449 條第2 項亦有明定。另民法第450 條第1 項規定，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人承租系爭土地之租賃期限既已屆滿，除有契約更新，或以不定期限繼續契約之法定更新情形外，兩造間之租賃關係當然消滅（最高法院52年台上字第2209號判例意旨、83年度台上字第1316號判決意旨參照）。又所謂租賃期限屆滿20年後當事人得更新之，係指當事人於租賃期限屆滿後，得以合意更新租賃契約，發生新租賃契約而言，其本質仍屬契約行為，非謂當事人之一方得以其單方之行為，使發生新租賃關係（最高法院85年台上字第1222號判決意旨參照）。換言之，租賃定有期限者，除符合民法第450 條、第449 條第2 項之規定外，其租賃關係於期限屆滿時即消滅，縱當事人於租賃契約中約定雙方於租期屆滿後另訂租約，參諸前開民法第449 條第1 項規定租賃最長期限20年之立法意旨，及約定更新屬契約行為之說明，該約定並非使當事人於租期屆滿後，租賃契約即生更新之效力，必待當事人於租期屆滿後再為租賃契約意思表示之合致後，原租賃契約始因約定更新而生延長租期之效果。況以租賃契約為一繼續性契約，於特殊事由發生時，猶容許契約當事人於期限屆滿前行使契約終止權，則於期限較長之租賃契約期限屆滿時，更應容許當事人對於締約之條件重新洽商，如當事人間對於更新租約與否之意思表示尚未一致，即難因此認為租賃契約於當事人間繼續存在。 ⒉經查，原告前經省政府於81年7 月21日以81府建四字第70855 號函准予核定依據「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」，以「商場」使用項目，辦理興建立體停車場大樓（見本院卷一第242 頁），並於81年8 月18日由原告檢附公告稿、申請書、申請須知及「新竹縣政府提供投資契約草稿，向新竹縣議會提案採取「獎勵民間投資興建」方式辦理停車場之新建，由同年12月9 日由新竹縣議會審議通過上開「投資契約草稿」（見本院卷一第264 頁）後進行招商。嗣經被告於84年間表明參與投資，並檢具相關投資興建計劃書為憑。原告為此招商事宜組成「新竹縣縣治停車場獎勵民間投資興建審查委員會」，前後於84年7 月11日、同年月25日、同年10月19日召開3 次會議，並於第3 次會議決議修正第2 次之前開結論為「樓層使用與租期變更依有關法令規定經主管機關核准之」外，並通過被告於84年6 月20日所提出、修正後之上開「投資興建計劃書」，復決議於報省政府核備後1 個月內簽約等情，有會議紀錄在卷可憑（見本院卷一第266 頁），兩造始於85年1 月25日締結系爭契約，此為兩造所不爭執。 ⒊揆之系爭契約第2 條約定「甲方（即原告）提供系爭土地，面積7097.96 平方公尺，同意設定地上權予乙方（即被告），由乙方承租並出資興建停車場，每20年換約乙次，屆滿前6 個月換約，承租期間建物產權登記以乙方名義辦理，並由乙方自行承擔其營利事業盈餘，期滿之日建物產權應無條件移轉登記為甲方所有，上項期滿之日如本約第4 條所載。」、第3 條則約定「乙方於承租期間經營良好且無違約情事者，於租期屆滿前6 個月，得向甲方申請承租原土地與地上物，經甲方依有關規定審查同意並另行訂約後，繼續經營該停車場等業務。」、第4 條則約定「土地租賃存續期間之租金額、租金率、繳納方式、前10年依照計劃書補充事項第6 條後段減半優惠投資者外，其他均按本約第2 條及計劃書補充事項第3 條，第6 條載明，免另訂契約。」、第17條則約定「…、土地建築改良物預告登記申請書及登記清冊、預告登記同意書、84年10月19日本縣委員會審查通過之興建投資計劃書及會議記錄等，均視同本契約書之附件，其效力與本契約各條文相同…」等語；系爭契約補充事項第3 條則約定「停車場法第16條由民間使用都市計畫停車場用地投資興建之停車場建築物及設施，投資人得使用年限由投資人與主管機關或鄉鎮縣轄市公所按其投資金額與獲益報酬約定，報請上級主管機關核定之，不受土地法第25條限制，由效益分析年投資報酬率偏低僅8.1%，需負擔近10億餘元之投資風險，顯然不合理，為保障投資者興趣，確保停車場品質永續經營，貴府比照屏東凱撒飯店（日本人投資）及台北市麗晶酒店土地租賃等，土地租期延長為50年每20年換約乙次」等語（見本院卷一第19頁、第22頁）。是此可徵，系爭契約之實際範圍，係包含系爭契約文本及補充事項（即被告原始提出投資興建計劃書之特約事項），兩者均視為系爭契約之一部。依前開說明可知，系爭契約本文已由兩造約明租賃之期限應每20年換約1 次，亦即每次租期應為20年，若兩造有續租合意，自應於期限屆至時重新議定換約。系爭契約之補充事項亦表明，倘兩造於符合停車場法第16條第2 項規定之前提，將系爭契約經報請上級主管機關核定後，則不受土地法第25條之限制，租賃期限得延長至50年，嗣每20年再換約1 次。又揆諸前開說明意旨，此等租約是否更新需經兩造意思表示合致，自無任一方表示續租之意思，以主張換約，即得拘束他方，合先指明。 ⒋復依前開文義可見，系爭契約倘經上級機關核定屬實，本件租賃關係之租期當於50年內繼續存續。惟查： ⑴按都市計畫停車場用地或依規定得以多目標使用方式附建停車場之公共設施用地經核准徵收或撥用後，除由主管機關或鄉（鎮、市）公所興建停車場自營外，並得依左列方式公告徵求民間辦理，不受土地法第208條、第 219 條、都市計畫法第52條及國有財產法第28條之限制：一、主管機關或鄉（鎮、市）公所興建完成後租與民間經營。二、主管機關或鄉（鎮、市）公所將土地出租民間興建經營。三、主管機關或鄉（鎮、市）公所與民間合資興建經營。前項由民間使用都市計畫停車場用地或依規定得以多目標使用方式附建停車場之公共設施用地投資興建之停車場建築物及設施，投資又得使用之年限，由投資人與主管機關或鄉（鎮、市）公所按其投資金額與獲益報酬約定，報請上級主管機關核定之，不受土地法第25條之限制。停車場法第16條定有明文。又直轄市或縣（市）政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過10年期間之租賃。土地法第25條亦有明文（本契約訂定時之舊法均與現行法同）。 ⑵考之系爭契約之訂定原委，實乃原告於縣府遷址新竹縣竹北地區時，衡酌日後停車空間之需求，始經省政府於81年7 月2 日以81府建4 字第70855 號准予核定依據「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」，以商場使用項目，辦理興建立體停車場。而此案興立之初，原告即已擬定採取獎勵民間投資之方式，由原告出租系爭土地供民間興建停車場，投資租賃期間為20年一節，此觀前述81年12月9 日經新竹縣議會審議通過之「新竹縣政府提供土地獎勵民間投資興建公用停車場投資契約草稿」、84年4 月24日以84府建用字第61679 號公告「…三、投資期限：獎勵投資年限訂為20年…」即明（見本院卷一第258 頁至第259 頁）。是顯然原告於締約前，已就所管系爭土地可設定超過10年租賃乙節經新竹縣議會通過，此為兩造所明知，則系爭契約於85年訂定時，自不受土地法第25條所指10年租期之限制，足堪以認定。 ⑶至兩造究有無依停車場法第16條第2 項規定，將租賃約定使用年限報請上級機關核定乙節，兩造容有爭執。原告主張：系爭契約所指50年租賃年限未經上級機關核定，並執原告以84年11月8 日函文報請省政府核定84年10月19日審查委員會第3 次會議紀錄及被告提出之投資興建計劃書後，省政府於84年11月21日所函覆之內容表示：該函文說明欄第2 點「本案停車場用地擬做多目標使用一節，既經省府核准在案，有關擬獎勵民間投資興建一節，依『臺灣省獎勵興辦公共設施辦法』免送省核辦，請逕依該辦法及有關規定核處」；第3 點「本案興建計畫書所列商場使用項目、遊藝場、保齡球館、補習班、商務旅館、三溫暖、健身中心…等，似與『都市計劃公共設施用地多目標使用方案』規定之商場使用性質不合，併請查明後依有關規定辦理。」等語（見本院卷一第110 頁）。則觀諸全文意旨，尚未見省政府表示「准予核定」等節，是系爭契約自未經上級機關核定，而非屬得展延租期至50年。被告則予以否認，並辯稱：上開函旨所謂「本案停車場用地擬做多目標使用一節，既經省府核准在案，有關擬獎勵民間投資興建一節，依『臺灣省獎勵興辦公共設施辦法』免送省核辦，請逕依該辦法及有關規定核處」，即謂斯時省政府已表示此案無庸再送省核辦，原告自行核處即可。此外部分亦僅就系爭契約所附計劃書之商場使用項目加以指正，顯已就此案准予核定等語。然查，地方制度法就核定、備查等語已設有定義性規定，該定義原僅於該法中適用，惟論者多有將之引申於行政法中主管機關行政上指揮、監督權之行使，而謂核定指「上級機關或主管事務之機關，對於所陳報之事項，加以審查，並作成決定，以完成該事項之法定效力之謂。」備查指「下級機關或人民就其得全權處理之業務，依法完成法定效力後，陳報上級政府或主管事務機關知悉之謂。」（參照羅傳賢，立法程序與技術，2009年1 月2 版，第202 至204 頁、地方制度法第2 條第4 款、第5 款定有明文）。是依前開文義解釋說明，原告以84年11月8 日函文報請省政府核定84年10月19日審查委員會第3 次會議紀錄及被告提出之民間投資興建計劃書及其附件內容，倘經省政府函覆「核定」之書面，至少應具備省政府經審查後所作成之明確決定始足當之，如原告前經省政府81年7 月2 日81建4 字第70855 號函旨作出決定以「擬依都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定辦理案，所擬使用項目商場，准予核定」等語，就所涉法源、核定項目及核定結論均明白闡釋，方謂已完成其法定效力。但揆之省政府84年11月21日函旨內容，係就原告前已完成核准之「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」表示：系爭土地擬作多目標使用，並辦理獎勵民間投資興建乙節，係免送省核辦等語，亦即，就機關（即原告）得依前開始用方案辦理獎勵投資計劃乙節，因該使用方案業經省政府核准，由機關權責核處即可，無庸再為核定。惟就原告提出之投資興建計劃書一案實際內容是否准予核定，或「使用年限」是否准予核定等情，則均未表示意見，遑論係作出核准與否之「決定」，被告辯指此處之「無庸核定」、「免送省核辦」即係指興建計劃書之內容可由原告自行核處，容有誤會，所辯已無可採。況論省政府不但未就前開計劃書之內容明確作出核准之決定，甚就前開興建計劃書所指商場使用項目、遊藝場、保齡球館、補習班、商務旅館、三溫暖、健身中心等部分，是否與前經核准之「都市計劃公共設施用地多目標使用方案」規定之商場使用性質相符，亦表示尚有疑義，併請原告重為查明，再依有關規定辦理，顯然省政府所為指示，僅係類似觀念通知之意思用語，未賦予任何法律效果，或謂有行政處分之性質，自不能僅憑此節，作為被告之興建投資計劃書業經上級機關核定之證明。亦徵被告所辯，尚與前揭法理意旨相悖，洵無足採。 ⑷被告雖又提出時任新竹縣政府建設局長黃○○85年5 月29日之簽註意見表示前揭興建計劃書關於土地租期50年之約定，業經原告依停車場法第16條第2 項之規定報請省政府核定，並無原告所指未經省政府核定之情。惟經本院衡酌該簽註意見內容係以：「一、鈞批奉悉。本案業於本（五）月24日先行發照，並分別於本（五）月25、29日電洽省府建設廳四科四股承辦人陳○○先生，並由陳先生再請示股長研究結果經指示如下：( 一) 本案既報奉省府81.7.2（八一）府建四字第70855 號函略以：『…所擬使用項目商場，准予核定…。』，當依函內容辦理。（二）至於本府（縣府）第二次再報奉省府 84.11.21（八四）建四字第08221 號函說明二亦已敘明：本案停車場用地擬作多目標使用一節，既經省府核准在案，有關擬獎勵民間投資興建一節，依『台灣省獎勵興辦公共設施辦法』免送省核辦，請逕依該辦法及有關規定核處。因此陳○○先生指示本案不需再辦函請示或報備。」等語（見本院卷一第244 頁至第246 頁）。惟前開簽註意見之效力，充其量僅為原告內部之意見交換，尚無從據以為省政府曾核定系爭契約之租期或提及原告當時內部就系爭契約之租期長短有任何實際表示之有利證明，而被告以此為辯，亦未再舉證具體說明，亦難憑採。遑論，黃○○因系爭契約投資涉及圖利他人，經臺灣高等法院95年度重上更㈢字第148 號判處有期徒刑，嗣經最高法院97年度台上字第3928號判決駁回而告確定。 ⒌基上所述，系爭契約之租賃期限既未經過上級機關核定准予延長至50年，則依民法第449 條第1 項規定所指，系爭契約之租賃期限自應僅有20年；又滿20年換約之事應由兩造重為議定者，而非原告之必然義務，業經本院認定如上，則系爭契約所定租期既自85年1 月26日為始，則契約之期限，自應於105 年1 月25日已告屆至，洵堪認定。被告雖再辯稱：依促參法第55條規定，系爭契約可不受民法449 條有關租賃期間之限制，然促參法第8 條第2 項、第55條明定（按系爭契約締約時促參法尚未訂立施行）「前項各款之營運期間，由各該主辦機關於核定之計畫及投資契約中訂定之。其屬公用事業者，不受民營公用事業監督條例第19條之限制；其訂有租賃契約者，不受民法第449 條、土地法第25條、國有財產法第28條及地方政府公產管理法令之限制。」、「本法施行前政府依法與民間機構所訂公共建設投資契約之權利義務，不受本法影響。投資契約未規定者，而本法之規定較有利於民間機構時，得適用本法之規定。」。而前條既指明促參法施行前，政府依法與民間所訂契約之權不受促參法影響，投資契約未規定者，若對於民間機構較有利之情形，非不得適用促參法之規定。但查，系爭契約就租約期限，本已明訂以20年為限，本件亦無依照停車場法第16條第2 項規定報請上級機關核訂延長租期至50年之事實，就20年屆至應依兩造意願換約，亦已明文於同契約第3 條以：「…乙方（即被告）承租並出資興建停車場，每二十年換約乙次，屆滿前六個月換約」、第4 條以：「…於租期屆滿前六個月得向甲方（即原告）申請承租原土地與地上物，經甲方依有關規定審查同意並另行訂約後，繼續經營該停車場等業務」，顯然於系爭契約已就契約期限之事項業已定有明文，而應由兩造所遵循，尚不允契約當事人捨兩造之意思合致為不用，恣意主張對己更有利之條件（即適用促參法之規定），否則無異於罔顧誠信原則，礙難憑採。準此，被告抗辯依系爭契約租期尚未屆滿，而應有50年後，始每20年進行換約，自屬無據，不足採信。㈡原告請求被告返還系爭土地及其上建物、塗銷地上權登記並給付相當於租金之不當得利，有無理由？ ⒈就塗銷地上權登記部分：按稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權，民法第832 條定有明文。而定有期限之地上權，自該期限屆滿時起即歸於消滅。經核系爭土地第二類登記謄本，其上記載：「登記日期：85年2 月1 日；權利種類：地上權；字號：（空白）字第001502號；登記原因：設定、權利範圍：全部1 分之1 ；存續期間：依照契約約定；地租：依照契約約定」（見本院卷一第16頁），由此可見，系爭土地所設地上權存續之期間，即應與系爭契約約定之租期相同，倘系爭契約租期屆至，系爭土地上所設之前開地上權，亦應歸於消滅，堪可認定。而查，系爭契約租期業已歷時20年，於105 年1 月25日租期屆至乙節，業經本院認定如前，則系爭契約期限既已屆滿，則前開地上權之期限亦應認為屆至，則原告訴請被告塗銷系爭土地於85年2 月1 日以新竹縣竹北地政事務所登記字號（空白）字第1502號，存續期間依照契約約定，設定權利範圍全部之地上權登記予以塗銷，自屬有據，應予准許。 ⒉就返還系爭土地、移轉登記系爭建物所有權部分： ⑴復按定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院93年台上字第986 號裁判意旨參照）。租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450 條第1 項、第451 條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院91年台上字第221 號裁判意旨參照）。 ⑵兩造之租賃契約期限既已於105 年1 月25日屆滿，原告復未同意與被告進行換約，且以105 年2 月24日桃園府前郵局202 號存證信函通知被告租期屆滿，依系爭契約不再續租，請被告於租期屆滿後返還系爭土地等語（見本院卷一第64頁至第65頁），足認原告已表明租期屆滿後不願續租，則該租約於租期屆滿時當然消滅，且被告既已知悉雙方租賃契約期間於105 年1 月25日屆滿，原告已依法事前通知被告，並未有「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思」之情形，更可認兩造間之租賃契約於租期屆滿時，即當然消滅，而被告既不爭執其於租賃期間屆滿後仍繼續使用系爭土地，其所為自屬無權占有。原告基於租賃契約及所有物返還請求權之法律關係，請求被告返還系爭土地，為有理由，應予准許。至兩造於系爭契約第2 條既已明文兩造於契約期滿後，系爭建物之產權應無條件移轉登記予原告所有，則今系爭契約既已租期屆至，原告請求被告將系爭建物所有權移轉登記予伊，當屬有據，亦應准許。 ⒊就請求相當於租金之不當得利部分： ⑴再按無法律上之原因受有利益，而致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 定有明文。且依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例可資參照）；又無權使用他人土地、建物者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。經查，兩造租約已於105 年1 月25日因租賃期間屆滿而終止，惟被告仍無權占有系爭土地及建物，原告即因此受有相當租金之不當得利，且被告迄今仍未遷讓移轉系爭建物之所有權，亦未返還系爭土地，自應將房地所受相當租金之不當得利給付予原告。 ⑵次按土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照）。惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，亦有最高法院94年度第2 次民事庭會議可參。核以系爭土地位於新竹縣竹北縣政中心，地段良好，交通便利，鄰近竹北光明商圈、公園、公家機關林立，生活機能甚佳，與新竹高鐵站亦屬非遠。而被告占用系爭土地非供一般居住使用，而係將興建完竣使用之系爭建物，招商進駐，建物外觀為「家樂福」大賣場，其中1 至3 樓作為商場、4 -5樓作為電腦賣場、6-7 樓前亦公告招租擬違規做為餐廳、證券、展覽場之用，而歷來均有諸多業者廠商於該址營業，是系爭建物自屬商業營利使用之房屋，被告並得以此營商而享受商業上之特殊利益，則與原告所約定之租金，本已不受土地法第97條規定之限制，而原告以年息百分之10計算相當於租金之不當得利，非屬無據。從而，原告以系爭土地105 年之申報地價及土地面積乘以年息百分之10核算土地之租金數額，並以系爭建物105 年之課稅現值乘以年息百分之10核算建物租金數額，並計算如附表所示（小數點以下四捨五入），自屬合理，應予准許。被告固抗辯應以兩造先前租約約定為斷，然兩造既已無租賃關係存在，原告自非不得另行核算不當得利之數額至明，至被告空言抗辯該地段房價下滑，亦僅舉出1 紙同段土地登記謄本為斷，亦難為有利於其之認定。從而，原告請求被告自租期屆滿之次日即105 年1 月26日起至返還系爭土地及建物之日止，按月給付原告1,732,138 元，為有理由，應予准許。五、綜上所述，原告依系爭契約之約定，請求被告塗銷系爭土地上之地上權，並返還系爭土地予原告；遷讓系爭建物並移轉所有權予原告；另依民法第179 規定，請求被告自105 年1 月26日起至返還系爭土地及建物之日止，按月給付原告1,732,138 元，為有理由，應予准許。六、聲請假執行及免為假執行部分：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，查：㈠主文第1 項部分：與民事訴訟法規定並無不合，分別酌定相當擔保金額，予以准許。㈡主文第3 項部分：原告係請求被告按月給付不當得利，迄本院言詞辯論終結時即105 年10月25日止，僅發生9 月之不當得利共15,589,242元（0000000 ×9=15,589,242），而其餘言詞辯論終結後尚未確定發生之不當得利債權，既未確定發生，難謂有暫准先予執行之可能。是以僅就已到期部分，分別酌定相當擔保金額，予以准許。㈢主文第2 項部分：原告請求塗銷系爭地上權登記之部分，雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟按「命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示。」強制執行法第130 條第1 項定有明文。又塗銷地上權之訴性質上係命為一定意思表示之給付之訴之判決，原告於取得該確定判決後，尚須持判決向地政機關辦理塗銷登記，登記完畢後，始能發生塗銷地上權登記之效果。本件既經本院判決被告應將系爭地上權登記塗銷，揆諸前述說明，無准為假執行宣告之必要，原告此部分之聲請，即屬不應准許。七、本件事證已臻明確，被告雖聲請本院向交通部觀光局調取其與凱撒大飯店股份有限公司間之土地租約（含地上權設定）、及向台北市政府財政局調取其與晶華國際酒店股份有限公司間之土地租約（含地上權設定）等相關資料（見本院卷一第185 頁），以利確認系爭契約租期期限乙事。惟前開契約約定各為獨立之契約，本與系爭契約毫無干係，即便經本院調取相關資料，亦無從就此審認系爭契約之租賃期限究竟為何，是本院核無就此再為調查之必要；至兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中華民國 105 年 11 月 25 日民事第一庭法官朱美璘以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 11 月 25 日書記官王恬如附表： ┌────┬────────────────────────────────┐ │項目 │計算式（新臺幣/元，小數點以下四捨五入） │ ├────┼────────────────────────────────┤ │土地 │㈠105年系爭土地之申報地價12,451元×系爭土地面積7097.96平方公尺×│ │ │ 10%＝年租金8,837,670元 │ │ │ │ │ │㈡年租金8,837,670元÷12個月＝月租金736,473元 │ ├────┼────────────────────────────────┤ │建物 │㈠105 年度系爭建物課稅現值119,479,800 元×10% ＝年租金11,947,980│ │ │ 元 │ │ │ │ │ │㈡年租金11,947,980元÷12個月=月租金995,665元 │ ├────┼────────────────────────────────┤ │合計 │736,473元＋995,665元＝1,732,138元 │ └────┴────────────────────────────────┘

臺灣新竹地方法院105年度重訴字第106號

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