106年度消字第10號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：107 年 06 月 11 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 106年度消字第10號原　　　告　歐詠婕訴訟代理人　李文傑律師彭首席律師葉鈞律師被　　　告　日新開發工程有限公司法定代理人　顏志龍被　　　告　鍾淑君上二人共同訴訟代理人　洪大明律師張智程律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107年5月8 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告新臺幣陸拾伍萬參仟捌佰伍拾元，及自民國一０六年十二月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔百分之六，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾伍萬參仟捌佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查本件原告起訴時，先、備位聲明原分別為：「被告應給付原告新台幣（下同）1,089 萬7,219 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。」、「被告應給付原告100 萬4,525 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷一第5 頁）。嗣於民國（下同）106年12月19日、107年1月18日言詞辯論期日，分別具狀並當庭變更其聲明，最終先、備位聲明分別為：「被告應連帶給付原告1,074萬375元，及自106年12月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。」、「被告應連帶給付原告98萬8,875元，及自106年12月20 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷一第274、277頁），核原告上開所為，屬請求之基礎事實同一，且單純擴張或減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，揆諸前揭規定，原告上開訴之變更，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：㈠、原告前於104年7月20日分別與被告日新開發工程有限公司（下稱日新公司）簽立房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約），購買被告日新公司所推出之「龍山朵夫」建築案（下稱系爭建案）A棟-2F房屋（下稱系爭房屋），房屋暨車位之價金為400萬元（房屋為320萬元，車位為80萬元）；及與被告鍾淑君於同一日就前開房屋之基地簽定土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約，並與系爭房屋契約合稱系爭房地契約），土地價金為600萬元，房屋、土地價款合計1,000萬元，原告並已依約給付除交屋款10萬元外之990萬元。㈡、依系爭房屋契約第12條第1 項約定，系爭房屋應於103 年12月1日前開工，開工日起算600日曆天之內應取得使用執照，並以取得使用執照日為完工日，完工日6個月內應通知交屋。另依同契約第24條之約定，系爭房屋買賣契約書、土地預定買賣契約書彼此效力並存依附，且被告二人應負連帶履約責任。嗣被告日新公司於103年10月3日實際開工，依約被告日新公司應於開工日600日內，即105年5月25日前取得使用執照，惟其迄至105年7月27日方取得使用執照，已遲延63日。又原告委託驗屋師量身訂作交屋管理顧問有限公司（以下簡稱驗屋公司）就系爭房屋有無瑕疵為驗收勘查，依其出具之105年12月20日房屋驗收報告書記載，系爭房屋當時有多項機電消防、建築裝修之瑕疵，足見尚未達得點交狀態，原告多次催促修復上開缺失，惟被告日新公司均推託以對，堪認被告日新公司就本件遲延有可歸責性，且迄今仍存有房屋之部分外牆未作防水施工，僅以鍍鋅板掩蓋之嚴重瑕疵。再者，依約被告日新公司應於106年1月27日前完成系爭房屋之點交，並自斯時起負遲延交屋責任，惟原告百般催促無果，乃於106年4月27日以寶山大崎郵局43號存證信函向被告日新公司催告應於文到7日內修復瑕疵，並交付系爭房屋予原告，否則解除系爭房地契約，然被告日新公司仍未置理，依系爭房屋契約第24條、系爭土地契約第14條所定兩份契約效力聯立之約定，系爭房、地契約業經原告合法解除，是原告主張依解除契約之法律關係，請求被告連帶返還買賣價金990 萬元。㈢、系爭房屋契約第12條第2項約定賣方如逾期未取得使用執照，每逾一日應按已繳房屋價款依單利萬分之五計算遲延利息予買方，第15條第1項第4款亦約定賣方如遲延交屋，每逾一日應按已繳房屋價款依單利萬分之五計算遲延利息予買方，此屬懲罰性違約金之性質，然依消費者保護法第17條及內政部公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第15條第1項第4款規定，賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳「房地」價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。是遲延利息計算基礎應以已繳房地總價即990萬元，以每日萬分之5計算，即每日4,950元。準此，被告日新公司遲延交屋利息，按遲延日數共90日，計44萬5,500元（計算式：4,950×90＝445,500）；遲延取得使用執照之利息，按遲延日數共63日，計為31萬1,850元（計算式：4,950×63＝311,850）。又依消費者保護法第17條及內政部所頒布公告定型化契約條款18條第2項規定，被告日新公司遲延交屋原告無法使用，然房屋貸款利息仍按期繳納，是自105年12月28日起至106年5月23日止（計算至驗屋合格前），計6萬3,525元。再者，依約被告日新公司本應於106年1月27日完成點交，惟其迄至106年4月27日原告寄發存證信函催告後7日仍未依約履行，原告因被告日新公司遲延交屋，不得已在外租屋，而受有自106年2月1日至同年4月30日，共計3個月，每月租金6,500元之被告日新公司不履行契約所生之損害，被告日新公司自應賠償原告1萬9,500元（計算式：6,500×3＝19,500）。又依系爭土地契約第14條及系爭房屋契約第24條之約定，被告二人應對原告負連帶履約給付責任。是原告爰依民法給付遲延債務不履行及物之瑕疵擔保規定，合法解除系爭房地契約後，依民法第259條回復原狀及債務不履行損害賠償、系爭房地契約之法律關係，訴請被告連帶返還房地價金990萬元、給付遲延交屋損失44萬5,500元、遲延取得使用執照損失31萬1,850元、租金損失1萬9,500元、房貸利息損失6萬3,525元，共計1,074萬375元（計算式：9,900,000＋445,500＋311,850＋19,500＋63,525＝10 , 740,375），爰聲明如先位所示。㈣、退步言之，縱認原告催告解除契約不生效力（即先位無理由），而系爭房地契約仍存，則被告日新公司應於106年1月27日完成點交系爭房屋，然其迄至106年6月4日始完成複驗，已遲延至少120日，依前開所述以每日4,950元計算遲延利息，共59萬4,000元（計算式：4,950×120＝594,000），並計遲延取得使用執照損失31萬1,850元、租金損失1萬9,500元、房貸利息損失6萬3,525元，共計98萬8,875元（計算式：594,000＋311,850＋19,500＋63,525＝988,875），原告爰依債務不履行損害賠償法律關係、系爭房地契約之選擇合併法律關係，聲明如備位所示。二、被告答辯：㈠、被告與原告簽訂系爭房地契約後，被告日新公司係於103年 10月3日開工，並於105年7月27日取得使用執照。因依系爭房屋契約第12條第1項之約定，被告應於103年12月1日前開工，開工日起算600個日曆天內取得使用執照，依此計算，被告應於105年8月1日前取得使用執照，則被告於105年7月 27 日取得使用執照，並無遲延。又被告日新公司自105年11月23日起，與原告接洽驗屋，期間原告多次更改驗屋日期，並委託第三人作成驗屋報告，嗣原告雖於106年4月27日寄發存證信函表示因被告日新公司遲延交屋，欲解除系爭房地契約，然兩造之後仍持續就驗屋乙事進行協商，經討論及修繕後，兩造最終於106年6月4日完成驗屋，原告並於交屋驗收單上簽名，可見原告並無解除契約之意思。且系爭房屋契約內所約定之「通知交屋」，係指被告日新公司應於使用執照取得後6個月內，通知買受人即原告，開始進行交屋相關程序，如驗收、準備銀行貸款、交付尾款等，而非指取得使用執照6個月內要交屋完成，則系爭房屋於105年7月27日取得使用執照，被告日新公司於同年11月23日通知原告進行交屋程序中之驗收動作，尚未逾6個月期限，自無通知交屋遲延可言。且縱認有遲延，亦係因原告多次更改驗收日、欲變更施作且要求被告先不修繕所致，自不可歸責於被告。㈡、依系爭房屋契約第15條第1項之約定，驗收時之瑕疵修繕期間並未定期，是原告上開存證信函催告被告日新公司定期進行修繕後，被告日新公司至多僅負遲延責任，原告未依民法第254條之規定再為催告被告日新公司履行，其所為解約意思表示自不生效力。且原告所指系爭房屋於驗收時存在之瑕疵，均非屬結構上，或係海砂屋等使人無法居住之重大瑕疵，屬可修繕、補正之瑕疵，其後亦經被告日新公司予以修繕完成，並經原告於106年6月4日於交屋驗收單上簽名，顯見系爭房屋已符合原告之要求而無瑕疵存在。至被告日新公司以覆蓋鍍鋅板，作為部分房屋外牆之防水工程部分，係因該處外牆距鄰近大樓甚近，難以採用一般防水施作之方式，乃依工程慣例以鍍鋅版覆蓋，用以隔絕水氣，防止雨水潑入，已具備應有之防水效果，並非瑕疵，則原告嗣後拒絕交屋，並藉詞房屋具有瑕疵而主張解除契約，顯無理由，且該房屋於驗收時之瑕疵既非重大，原告依民法物之瑕疵擔保規定解除契約，亦屬無據。㈢、依上所述，被告日新公司並無遲延取得房屋使照、遲延通知交屋之違約情事，且系爭房屋亦無瑕疵存在，原告據以主張解除系爭房地契約，並請求被告返還系爭房地之價金及違約賠償，並無理由。況依系爭房屋契約第24條第1項約定，系爭房、地契約所謂「連帶履約責任」，僅係指約定兩契約就契約之終止、解除有連帶不可分關係，至解除或終止契約後所產生之法律效果，並不在約定之中，原告請求被告二人連帶給付，亦屬無據。且系爭房地契約就賣方遲延給付之賠償約定，非屬懲罰性違約金，而係損害賠償總額預定性質之違約金，且本件被告縱有違約，亦僅被告日新公司就系爭房屋部分，是原告請求被告日新公司按逾期日數支付之遲延利息，亦僅能以其已繳納之房屋價金為計算基準，不得將已繳納之土地價金包括在內，且原告既已依系爭房屋契約，請求被告日新公司給付其按逾期日數計算之遲延利息，此部分金額已將其所受之損害均包括在內，原告不得再另行請求被告給付其貸款利息、租金之支出。爰並聲明：１、原告之訴駁回；２、如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、本件不爭執事項為：㈠、原告與被告日新公司於104年7月20日訂立系爭房屋契約；原告與被告鍾淑君於同一日訂立系爭土地契約。㈡、原告已繳納990萬元之系爭房地價款，含房屋款310萬元、車位價款80萬元及土地價款600萬元，尚餘交屋保留款10萬元未繳納。㈢、就系爭房屋，被告日新公司係於103年10月3日開工，於105 年7月27日取得系爭房屋之使用執照。㈣、被告日新公司自105年11月23日起，與原告接洽連絡驗屋事宜，嗣原告並委託驗屋公司於同年12月20日，與被告日新公司進行驗收驗屋事宜，嗣並由該驗屋公司出具原證十之房屋驗收報告書（以下簡稱系爭驗屋報告書）。㈤、原告於106 年4 月27日寄發寶山大崎郵局000043號存證信函予被告日新公司，並經被告公司收受。㈥、原告有於106年6月4日之系爭房地交屋工程驗收單上簽名。㈦、系爭房屋部分外牆，係以鍍鋅板覆蓋作為防水工程，而非採用一般防水施作之方式。四、本件爭執事項為：㈠、原告主張依交屋遲延及物之瑕疵擔保，依民法債務不履行及354、359條之規定，解除系爭房屋及土地買賣契約，並請求被告連帶返還已繳納之房地價金，是否有理由？㈡、如原告主張解除契約無理由，被告日新公司就系爭房屋取得使用執照及交屋有無遲延？原告得否請求遲延之違約金及債務不履行之損害賠償？如有理由，得請求之金額為多少？㈢、原告主張依系爭房屋契約第24條及系爭土地契約第14條之約定，請求被告日新公司與鍾淑君間應負連帶給付責任，有無理由？五、本院之判斷：㈠、原告主張依交屋遲延及物之瑕疵擔保，依民法債務不履行及354、359條之規定，解除系爭房屋及土地買賣契約，並請求被告連帶返還已繳納之房地價金，是否有理由？１、按「賣方依約完成本房屋一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水…及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕…賣方完成買方驗收單上之修繕項目及取得銀行貸款後，即可通知買方進行交屋。賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋，於交屋時雙方應履行下列各項義務…（四）賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之五單利延遲利息予買方…」，系爭房屋契約第十五條第一項已有約定，且上開條文乃係有關系爭房屋之交付條件與期限之約定，亦有該條文之約定要旨之文字可憑（見卷一第25、26頁）。依上開約定內容，可知賣方即被告日新公司於完成系爭房屋興建並領得使照及接通水、電、瓦斯配管、相關設施後，即應通知買方即原告進行驗收手續，並於就驗收時所發現之房屋瑕疵予以完成修繕後，始通知買方進行交屋，並為避免賣方遲未履行交屋義務，進一步約定賣方應於領得房屋使照後六個月內，通知買方進行交屋，準此，兩造就系爭房屋契約就交屋之程序，業已明確區分為驗收（含瑕疵改善）及交屋之二個階段，賣方需與買方先進行驗收及瑕疵改善後，再行通知買方交屋並實際點交房屋予買方，故於賣方即被告日新公司通知買方即原告交屋時，系爭房屋需其之瑕疵大致已修繕完成並達到已可供人居住使用之狀態，始可謂被告日新公司已盡系爭房屋契約所定之通知買方進行交屋之義務。且揆諸上開契約約定內容，核與被告所舉最高法院一０三年度台上字第二０二四號、台灣高等法院一０三年度上字第一三六二號案件，其等此部分之契約約定內容尚有所不同，是縱該等判決認定之「通知買方辦理交屋」，係指通知買方辦理交屋之驗收手續等，而非交屋程序本身，然其見解並不能拘束本件。故被告辯稱系爭房屋契約所約定之「通知交屋」，僅係指通知買受人開始進行交屋相關之驗收等程序，核與交屋本身無涉云云，尚不可採。２、次查，系爭房屋係於105年7月27日取得使用執照，已如前述，是依上開契約有關賣方應於取得使用執照六個月內通知買方交屋之約定，亦即被告日新公司至遲應於106年1月27日，通知原告進行交屋，且當時系爭房屋之狀態，需為其房屋瑕疵大致已修繕完成，並已達於可供居住使用之程度。惟查，依被告日新公司與原告委託之驗屋公司於一０五年十二月二十日進行系爭房屋驗收之結果，該房屋在機電、消防及建築、裝修等項目，仍存有多項之瑕疵，此有系爭驗屋公司所製作之機電消防、建築裝修驗收缺失紀錄及瑕疵照片附於系爭驗屋報告書（見卷一第163-172頁）可參，且審酌原告上開之存證信函及被告日新公司回覆原告之原證八存證信函之內容（見卷一第118-121頁、第139頁），被告日新公司於106 年5月22日函覆原告時，亦表示仍將積極處理房屋瑕疵修繕，及被告日新公司於本件審理時，不爭執其於與原告進行房屋驗收程序後，有進行瑕疵修繕，並主張原告係直至106年6月4日，始與其完成房屋驗收程序，且於系爭房地交屋工程驗收單上簽名確認等情，堪認於106年1月27日時，系爭房屋仍存有相當多項之瑕疵，且未達於可居住使用之狀態，就此而論，原告主張被告日新公司就系爭房屋之交付已有遲延之情，亦堪信為真實。惟按：賣方如逾前款期間未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依單利萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依第二十二條第一款違約規定處罰（系爭房屋契約第十二條第二項）；一、本契約書之房屋賣方保證所有權清楚，絕無一物數賣或無權占有他人土地之情事。訂約後發覺該房屋所有權有上述糾紛影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本契約…；二、若賣方與工程承攬人發生財務糾紛，賣方應於所有權移轉登記前解決…倘逾買方所定相當期限仍不解決，買方得解除本契約…（系爭房屋契約第二十條第一項、第二項）；一、賣方違反第十二條第二款（按應係項）及第二十條第一、二款（按應係項）規定者，買方得解除本契約（系爭房屋契約第二十二條第一項）；一、賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約；二、賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約（系爭房屋契約第二十五條第一、二項），此有系爭房屋契約書影本在卷可查（見卷一第20、32、35、36頁），是依系爭房屋契約上開之約定，可見兩造已就買方得解除買賣契約之情形，加以特別明文限定，而賣方遲延交付房屋，非屬買方得解除契約之事由，於此等情形，乃係賦予買方請求賣方支付遲延利息之違約賠償等之權利，亦即在賣方遲延交屋時，已排除買方依民法所定遲延給付催告解除契約之權利行使，以期衡平買賣雙方之契約關係，是原告以被告日新公司遲延交屋為由，主張依民法第254條解除系爭房屋契約云云，難認合法有效。３、況查，原告係於106年4月27日寄發前述存證信函予被告日新公司，催告被告日新公司於七日內完成修繕瑕疵及交屋程序，逾期其將解除買賣契約（見卷一第118-121頁），經被告日新公司於同年5月2日收受該存證信函（見卷一第14 7頁），然其後原告仍與被告日新公司進行該房屋之瑕疵修繕及驗收事宜，之後並於同年6月4日驗收完成，原告並於交屋工程驗收單上簽名等情，已如前述。雖原告主張：因被告日新公司表示須先簽驗屋單後，原告才能與其洽談後續事宜，其因而遭被告公司誤導而簽立，非認同系爭房屋已無瑕疵，或已完成交屋手續，且其既已催告解除買賣契約在先，不因嗣後被告修補房屋瑕疵，致已解除之契約效力得以復活，然此為被告所否認。查，依原告所提原證10其與被告日新公司工地楊主任之LINE對話截圖、原證11原告與被告日新公司工地楊主任對話之錄音譯文、原證12原告與被告日新公司股東高裕淵之LINE對話截圖內容觀之（見卷一第293-295、卷二第41-45頁），難認原告係遭被告日新公司人員誘導而簽立驗屋完成之單據，且原告既於寄發前述存證信函並催告之七日期限過後，復持續與被告日新公司進行瑕疵修繕及驗屋事宜，則以此種情狀觀之，足顯示原告係繼續與被告日新公司進行契約之履約事宜，核與契約之解除及其所應呈現之結果顯然不同，準此，亦應認原告於寄發存證信函後，嗣後已放棄並不再主張解除契約之意思表示，則原告於本件再行主張系爭房地契約已經其解除而失效云云，亦不足採信。４、又按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354條第1項、第359 條已有規定；又按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約，此觀民法第三百五十九條規定即明；所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害相比較，有失平衡而言。亦有最高法院88年度台上字第711號裁判意旨可參。是依上開之規定及裁判意旨，買受人要主張物之瑕疵擔保責任並據以解除契約，須出賣人所已交付其之買賣標的物，存有較為重大之瑕疵，致妨害到買受人對買受物之使用，此時因已影響到買受人契約目的之達成，如不容許其解除買賣契約，對其所生之損害，顯較解除契約對出賣人造成之損害為大，是此時讓買受人得以解除契約，並無不公平及有失平衡之處，否則，倘標的物之瑕疵非大，不解除契約對買受人所生之損害，小於解除契約對出賣人造成之損害時，此時因解除契約有失公平，即不應准許買受人解除契約。經查，就本件而言，因於原告寄上述存證信函予被告日新公司，並表示解除契約時，被告日新公司尚未交付系爭房屋予原告，兩造當時尚在進行交屋前之驗收、修繕瑕疵等程序，是原告於當時即遽以房屋存有瑕疵為由，主張解除契約，已與買賣物之瑕疵擔保責任之規定，須於房屋交付後仍有瑕疵之情有所不符，且觀諸兩造於105年12月20日驗收時，依系爭驗屋報告書所載房屋之瑕疵，尚非屬結構問題或海砂屋等之重大瑕疵，且被告日新公司之後亦持續進行瑕疵之修繕，原告復亦已於106年6月4日在交屋驗收單上簽名。由此，亦可推知於原告在106年4月27日寄發前述存證信函表示解約時，系爭房屋所存在之瑕疵並非嚴重。至被告就系爭房屋之部分外牆，以鍍鋅板覆蓋施作防水，而非以一般之防水施工方式為之部分，被告主張該處因緊鄰隔壁大樓，難以採用一般防水施做方式，乃在該處以鍍鋅板覆蓋，以隔絕水氣，防止雨水潑入，且因該處緊鄰隔壁大樓，已可阻擋部分風雨，已較其他開放部分不易受雨水侵襲乙節，已據被告提出其於該處所施作之鍍鋅板及矽力康照片在卷可憑（見卷一第298、299頁），本院審酌該處外牆（即位於系爭房屋主浴之外牆）確係緊鄰隔壁已先建好之大樓建物，以其間之空隙甚小，被告實難以在該處外牆表面，以傳統施工方式施作防水層，而被告既已以鍍鋅板覆蓋缺口並灌注矽力康加以黏接及填補交接處之縫隙，兼以該處之隔壁大樓確可阻擋部分風雨等情，是被告辯稱此等施工仍能達到防水效果乙節，已非全然無據，而原告就其主張被告此一施工方式，未具有防水功能及效果，係屬房屋瑕疵之情，又未進一步舉證證明，所述即不可採。況縱認被告此等施工方式，其防水功能不足而屬房屋之瑕疵，然難認屬重大之瑕疵，而致原告無法使用系爭房屋。是於原告表示解約時，系爭房屋之瑕疵既非嚴重，且之後被告日新公司亦予以修繕完成，倘原告當時仍得解除契約，對被告日新公司造成之損害，將遠大於原告因該等瑕疵存在所生之損害，對被告日新公司已失公平，揆諸上開之規定及說明，應認原告之解除契約於法無據，不生效力。則原告解約之意思表示既不生效力，從而，其依民法第259條回復原狀之規定，先位訴請被告連帶返還其已支付之房地價金990萬元及自106年12月20日起算之法定遲延利息，即無理由，不應准許。㈡、如原告主張解除契約無理由，被告日新公司就系爭房屋取得使用執照及交屋有無遲延？原告得否請求遲延之違約金及債務不履行之損害賠償？如有理由，得請求之金額為多少？１、按本房屋之建築工程應於一０三年十二月一日前開工，開工日起算600個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施並取得使用執照，雙方同意以領取建築主管機關核發使用執照為完工日，領取使用執照日起六個月內通知交屋；賣方如逾前款期間未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依單利萬分之五計算遲延利息予買方；賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之五單利延遲利息予買方，系爭房屋契約第12條第1項本文、第2項前段及第15條第1 項第4款已有約定（見卷一第19、20、25、26頁）。２、依上開之契約約定，被告日新公司已與原告明確約定其就房屋使用執照之取得，需在自開工日起算600個日曆天之前為之，否則即屬逾期取得使用執照而違約。因被告日新公司係於103年10月3日開工，並於105年7月27日取得系爭房屋之使用執照，已如前述，則自103年10月3日開工日起算600個日曆天係為105年5月25日，然被告日新公司既係遲至同年7月 27日始取得使用執照，業已遲延63日。雖被告辯以：契約既約定被告至遲應於103年12月1日前開工，則起算使用執照取得期限600個日曆天之起算日，應以103年12月1日為準，而非實際開工日之同年10月3日，依此計算被告日新公司需在 105年8月1日前取得使用執照，其既在同年7月27日即取得，即無逾期違約等語，然此為原告所否認。經查，上開契約既已明定「開工日」起算600個日曆天為使用執照取得之期限，此之開工日，以契約已明確顯示之文義，即係指被告日新公司實際開工日為準，核與合約所定被告需於103年12月1日前開工之開工期限日，尚屬二事而無涉。況系爭房屋買賣契約之開工日為何日，亦涉及買方即原告，就系爭買賣契約所需繳付各期價金之日期，及賣方即被告需完工交屋之日期等雙方契約之重要履約事項，應不容任何一方於約定之後，片面加以往後挪移，且合約最遲開工日之約定，亦係為規範賣方即被告日新公司開工之履約義務及期限，避免其遲不開工，影響買方之權益，準此，可知該等開工期限之約定，應非係賦予賣方得以延後取得使用執照及交屋期限之依據，亦非作為規範兩造於被告開工後，雙方之權利義務履行事項之基準日期，是被告此部分所辯云云，難以採信，原告主張被告日新公司取得使用執照已遲延63日，應係可採。３、就原告主張被告日新公司遲延交屋部分，被告日新公司雖予以否認，並辯稱如上。惟查，被告日新公司主張契約所定之通知交屋，僅係指通知原告辦理交屋有關之驗收程序等，非指交屋程序本身乙節，並不可採，已如前述，是被告主張其交屋程序並無遲延云云，應不足採。被告另辯稱：縱其交屋遲延，係因原告多次更改驗收日期、欲變更施作且要求被告先不修繕所致，自不可歸責於被告等語，並提出被證三之驗屋時程表影本一份為證（見卷一第213頁），然為原告所否認。經查，被證三該份文件，乃係被告日新公司單方面所製作，未經原告之簽名確認，此為被告所不爭執，是其內所載原告要求先不要維修及原告更改驗屋時間等情，既未經被告進一步舉證證明，即難遽以採信為真實。且系爭房屋契約約定於賣方取得使用執照六個月內，通知買方交屋，業已預留相當之期間供賣方與買方進行驗屋及修繕瑕疵事宜，縱認原告確有更改過驗屋時間，依被證三所載，係從原先約定之105年12月10日更改為同月20日，亦僅延後十天，然被告先前既已同意原告延後驗屋之時間，未要求原告按原約定時間進行或提前進行，則其嗣後再以原告將驗屋時間延後，辯稱係屬可歸責於原告，致其交屋遲延，非可歸責於被告云云，亦不足以採信。是依被告日新公司於106年6月4日始與原告完成系爭房屋驗屋程序，並經原告於交屋工程驗收單上簽名確定等情以觀，可認被告日新公司就系爭房屋，係於106年6月4日，始完成系爭房屋契約所定之「通知買方進行交屋」之事項即交屋之程序，然依前述契約之所定，被告日新公司就此事項本應於領得使用執照日即105年7月27日起六個月內為之，即至遲應於106年1月27日前完成，是原告主張此部分可歸責於被告日新公司而遲延交屋程序達120日乙節，亦堪以採信為實在。４、系爭房屋契約第12條第2項前段、第15條第1項第4款，係分別約定：賣方如逾前款期間未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳「房屋價款」依單利萬分之五計算遲延利息予買方；賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳「房屋價款」依萬分之五單利延遲利息予買方，已如前述，均係約定按原告已繳「房屋價金」計算遲延利息，然原告主張：依消費者保護法第17條及內政部公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第15條第1項第4款，業已規定按已繳「房地價款」計算遲延利息，是此部分應按其已繳房地總價計算遲延利息，然為被告所否認。經查： ⑴、按企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經營商品或提供服務為營業者，消費者保護法（以下簡稱消保法）第2 條第2款定有明文。是凡以提供商品或服務為營業之人，不論其為公司、團體或個人，亦不論其營業於行政上是否曾經合法登記或許可經營，只要是營業之人，均為企業經營者。次按「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」、「前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一契約之重要權利義務事項。二違反契約之法律效果。三預付型交易之履約擔保。四契約之解除權、終止權及其法律效果。五其他與契約履行有關之事項。……」、「違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」，消保法第17條第1項、第2項、第4項前段、第5項亦有明文。⑵、經查，系爭房地契約係為被告二人為向不特定之消費者銷售新竹市「龍山朵夫」建案之房屋及坐落土地應有部分，而單方預先擬定之定型化合約，此有該等契約影本在卷可憑，足見被告2人係以出售房屋及土地為營業之人，揆諸前開說明，自屬企業經營者。又系爭房屋契約第12條第2項前段、第 15條第1項第4款，固均約定賣方如逾期，係按買方已繳「房屋價款」計算遲延利息支付予買方，然兩造締約當時之預售屋買賣契約範本第12條第1項、第2項前段係規定：「一、本預售屋之建築工程應…民國__年月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。…二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳【房地價款】依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，另第15條第1項第4款係規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：…4、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳【房地價款】依萬分之五單利延遲利息予買方…」（見卷一第152、153頁）。則系爭房屋契約上開約定賣方逾期時之遲延利息，每逾1日僅按已繳房屋價款萬分之5計算遲延利息，顯有違前揭應記載事項第 12條第2項前段、第15條第1項第4款，應按已繳房地價款計算遲延利息之規定。且衡諸系爭房地兩份契約，乃係兩造於同一天簽立，且於系爭房屋契約第24條、系爭土地契約第14條，均已約定就兩份契約之履行，互為連帶履約責任，亦即賣方即被告二人，就系爭房屋及土地契約之履行，乃為連帶密不可分之關係。且衡諸常情，就本件之原告即買方而言，其依建商通知所繳納之分期付款，在其主觀認知上，乃係按預售房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆為房地買賣總價之一部分，並無房屋及土地價款各為何之分，足見被告係為規避上開契約範本應記載事項第12條第2項前段、第15條第1項第4款所定，應按已繳房地價金計算遲延利息之適用，始片面將原告本為一體之房地價金之給付，予以分拆為房屋及土地價金。參以賣方即被告二人就系爭房地之給付義務本即不可分，且於被告日新公司遲延交屋予原告時，原告亦同受有無法利用系爭買受土地之損害，是計算原告因被告日新公司違約遲延交屋等，所致生之損害，即不能加以割裂而僅以原告已繳之房屋價金為準。從而，系爭房屋契約第12 條第2項前段、第15條第1項第4款關於以已繳「房屋」價款作為遲延利息計算基礎之約定，與上開所述契約範本應記載事項第12條第2項前段、第15條第1項第4款，明定應以已繳「房地」價款計算之規定不符，且不利於原告，揆諸前開規定，該部分約定應屬無效，且應依前述契約範本應記載事項第12條第2項前段、第15條第1項第4款之規定，修正為以原告已繳房地價款之萬分之5計算每日遲延利息，是原告主張應以其已繳之房地價款計算遲延利息，應有理由。５、又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。系爭房屋契約第12條第2項前段、第15條第1項第4款，係分別約定：賣方如逾前款期間未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依單利萬分之五計算遲延利息予買方；賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之五單利延遲利息予買方，已如前述，揆諸此等契約之約定性質，核屬就賣方逾期領得使用執照及交屋之違約事項，所為其應支付予買方違約金之約定。再綜觀系爭房屋契約第12條、第15條及其他記載有違約金約定條文之整體約定內容，契約第12、15條所約定被告日新公司違約逾期領得使用執照及交屋，所應支付原告之遲延利息，應屬為填補買方即原告，因被告日新公司此部分違約所衍生之所有相關損害之性質，難認係屬懲罰性違約金，而應認係屬損害賠償總額性質之違約金，原告主張此部分為懲罰性違約金之約定，尚不可採。準此，就被告日新公司違約逾期領得使用執照63天部分，因於被告日新公司在105年7月27日領得使用執照時，原告就系爭房地已繳納之房地價款非為990萬元，應係為190萬元（即990萬元－800萬元），此可參原告以貸款所繳納之系爭房地價金800萬元，係於105年11月23日始貸得而撥款支付予被告之情可佐（見卷一第258頁原告之貸款銀行，即兆豐國際商業銀行股份有限公司竹南科學園區分行107年1月11日函之說明第二點），是此部分原告得請求被告日新公司支付之遲延利息，乃係59,850元（即190萬元×0.000 5×63天）；另被告日新公司遲延交屋120天部分，原告得請求被告日新公司支付之遲延利息為594,000元（即990 萬元 ×0.0005×120天）。是合計原告得請求被告日新公司支付之「遲延利息」即違約金為653,850元（即59,850元＋594,000元）。至於原告另依債務不履行之法律關係，請求被告支付其貸款利息及房租損失部分，因依上開所述，被告日新公司所應給付原告之遲延利息即違約金653,850元，係屬原告所受損害賠償總額性質之違約金，準此，原告即不得再行主張受有其他損害並向被告日新公司求償，是原告此部分之請求於法無據，不應准許。㈢、原告主張依系爭房屋契約第24條及系爭土地契約第14條之約定，請求被告日新公司與鍾淑君間應負連帶給付責任，有無理由？按「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。」，民法第民法第272條第1項定有明文；另按本契約書與「土地預定買賣契約書」互為連帶履約責任，倘若「土地預定買賣契約書」終止或解除時，本契約書視同終止或解除；本契約書與「房屋預定買賣契約書」互為連帶履約責任，倘若「房屋預定買賣契約書」終止或解除時，本契約書視同終止或解除，系爭房屋契約書第24條第1項、系爭土地契約書第14條第1項分別定有明文（見卷一第35、58頁），因被告二人係於同一天與原告簽立上開契約，簽立當時並均已知悉且同意上開約定之內容，契約內復已載明表示其等願連帶負責之「互為連帶履約責任」之用語，是依上開契約之約定，可知賣方即本件之二位被告，業已與買方即原告，約定其等同意就系爭兩份契約之履行，對原告負連帶履約責任之意，而非僅在於兩份契約之終止或解除具有連帶不可分之關係而已。至被告所援引之最高法院九十八年台上字第七五七號、九十九年度台上字第二一七四號事件之案件情形，經核該等案件之契約約定內容，與本件者尚有不同（此見卷附該二份判決書），故該等案件之認定結果，尚無從拘束本件。從而，原告依系爭房屋契約第24條及系爭土地契約第14條之約定，主張被告鍾淑君應就被告日新公司之違約賠償，對原告負連帶賠償責任，亦屬有據。㈣、綜上所述，原告依系爭房地契約約定之法律關係，訴請被告連帶給付其653,850元，及自106年12月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬有據，應予准許；至原告其餘部分之請求，則無理由，應予以駁回。㈤、就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。㈥、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與本件判決結果均不生影響，爰不逐一論列。六、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 6 月 11 日民事第二庭法官鄭政宗以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 6 月 11 日書記官楊嘉惠

臺灣新竹地方法院106年度消字第10號

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