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臺灣新竹地方法院106年度訴字第473號

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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第473號原　　　告　李子孝 訴訟代理人　李子仁 訴訟代理人　林思銘律師 張婉娟律師 複　代理人　黃桂香 被　　　告　鄒吉陽 訴訟代理人　劉樹志律師 上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國107年1月8日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告承租原告所有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○段○○○○○○地號、應有部分二分之一之土地，應自民國一百零六年六月二十日起，調整租金為每年新臺幣壹拾萬零捌佰元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠、緣坐落新竹縣○○鎮○○段○○○段000○00地號、面積70 平方公尺土地（下稱系爭土地）原為原告與訴外人即胞弟李景文共有，應有部分各1/2，被告則為系爭土地之基地承租 人，兩造未訂立書面契約，為不定期租賃關係。原告及李景文前於民國85年間向本院起訴請求調整系爭土地之租金，經本院以85年度訴字第301號判決、臺灣高等法院85年度上字 第1075號民事判決准自84年9月2日起，調整系爭土地之租金為每年新臺幣（下同）134,400元確定在案。嗣被告於88年 11月22日向訴外人李景文購買系爭土地之應有部分1/2，並 於同年12月16日辦畢所有權移轉登記，現與原告共有系爭土地、權利範圍各1/2，兩造就原告應有部分之35平方公尺部 分，仍維持不定期限租賃關係，被告並依前案判決每年給付原告67,200元租金。 ㈡、惟系爭土地之申報地價自原告前次調整租金之88年至今106 年，經過22年時間，已由當年之每平方公尺32,000元漲至每平方公尺48,000元，漲幅高達5成；被告在系爭土地上所興 建之房屋，已於88年間將原來1樓半之土造平房改建為4層樓之鋼筋混凝土洋房（門牌號碼為新竹縣○○鎮○○街00號，下稱系爭房屋），被告自承2、3樓為其自住，1、4樓均出租他人，每月租金收入有24,500元，改建房屋所支出之工程款共計為2,879,800元，足見被告約自改建完成日起10年後即 可開始獲利。且系爭土地位於T字路口，附近商店林立，有 會計師事務所、診所、代書事務所、書店、補習班、服飾店等，與新竹縣警察局竹東分局、竹東戶政事務所及竹東國中均相距不遠，足見系爭土地之地理位置良好、生活機能甚佳、交通便利，價值早有提昇，而使其上之房屋得以發揮最大經濟效用，然迄今22年間卻未再調整土地租金，原告乃於 102年1月3日以竹東郵局第4號存證信函對被告為調整租金之意思表示通知，並經被告於同年月9日收受，惟未置理。 ㈢、復依行政院主計處之消費者物價指數（CPI ）及購買力換算表，自84年9月（前案判決調整租金日）至106年5月（本件 起訴日）期間，消費者物價指數漲幅為百分之24.21，且被 告依前案判決繳納之每年67,200元租金，在84年9月之購買 力相當於106年5月之83,468元，倘如原告所請以106年度1月之申報地價年息百分之8計算、即調漲至年租金134,400元，與84年9月調整之租金相較，實際上僅調高61%【計算式：（134,400－83,468）/83,468＝0.61，小數點兩位以下四捨五入】，堪為合理。若依被告主張，以系爭土地申報地價之百分之6計算調整租金，其數額每年為100,800元，與22年前相較，實際上僅調整百分之20【計算式：（100,800－83,468 ）/83, 468＝0.2】，實屬過低。 ㈣、被告雖辯稱以系爭土地84年與106 年之公告地價相比，迄今均未調整，公告現值甚至不升反降，而認系爭土地所在區域逐漸沒落之趨勢，且同地段之其他鄰近土地於106年之公告 地價及公告現值均較系爭土地為低，而原告就系爭土地2分 之1應有部分申報地價48,000元，亦係原告於105年1月間刻 意以申報地價之上限即公告地價之百分之120高額申報，與 被告應有部分之32,000元申報地價有顯著差距云云。惟「調整租金之標準，係依據租賃物實際之價額而已，並非拘泥於申報地價或公告地價或公告現值」，系爭土地位於二街道相連之三角窗地帶，衡諸常情，其營業商機因地理位置良好而甚佳，能使土地發揮最大經濟效用，其商業效能及土地價值自不得與鄰近土地相比較，故較之同段鄰近土地之公告地價及公告現值均較高，乃屬當然；至同段264之11號停車位之 公告現值及公告地價固與系爭土地相同，然停車位僅係提供空地出租，與系爭土地屬於租地建屋之利用程度不同，計算租金之方式自不得一概而論。又申報地價雖為原告自行申報，但因為以前係低報兩成，公告地價又長久未調整致不合理，所以才會自行以百分之120申報，使其合理。 ㈤、再者，系爭土地附近之「藍星冰果店」及「六角冰舖」等店面，均係於前案確定判決後始設立且營業至今，位於康寧街71號上之「綠芯素蔬坊」雖現已停業，然69號嗣後又設立「元氣中西式早點」，另74號之「PAZ義式餐廳」現仍營業， 及先前設於同址之琴韻樂器行，均為前案判決後始設立，而「范牙醫診所」雖於前案判決前已設立，惟近三年來擴大營業至兩間店面，足見被告僅舉系爭土地附近部分商店停業之例，卻忽略自84年9月至今亦有許多新設店家且仍經營之事 實。且依本院106年11月21日現場履勘結果可知，自系爭土 地僅須走過短距離之商華街，即可到達繁華熱鬧的東寧街幹道及市場，僅須走過短距離之康寧街，即可到達竹東分局。又雖位於康寧街43號「美味早餐」旁邊通往竹東國中之道路從昔日之正門變成側門，然履勘當日「美味早餐」之老闆仍稱生意甚佳，足見附近商店之經營情形並非如被告所述，因昔日通往竹東國中之正門變成側門而受影響，可見系爭土地坐落之地帶生活機能仍佳。 ㈥、揆諸上情，系爭土地位置良好，商業效能及經濟價值均佳，原告訴請將系爭土地出租被告之應有部分2分之1（相當於35平方公尺、約11坪）之年租金調整為134,400元，即每坪之 年租金為12,218元，對照系爭土地附近之建物平均一坪之年租金為8,571元至20,000元不等，應屬合理公平，爰依民法 第442條規定提起本件訴訟。並聲明：被告向原告承租原告 所有系爭土地、面積70平方公尺，應有部分2分之1之租金，自原告起訴時起調整為每年134,400元。 二、被告則以： ㈠、系爭土地之公告地價，於84年前案判決起訴時為每平方公尺40,000元，迄至106年均未曾調整；系爭土地公告現值於前 案判決起訴時為每平方公尺100,000元，至106年卻降為每平方公尺93,750元，回復至82年時之水準，足證並無原告所主張系爭土地坐落之區域經22年已更加繁榮之情形。系爭土地原告應有部分2分之1於106年之申報地價為每平方公尺48, 000元，此係原告為調整本件租金，於105年1月間刻意以公 告地價百分之120高額申報，非由行政主管機關「調漲」， 故不僅與上開公告地價每平方公尺40,000元被告持分之申報地價每平方公尺32,000元頗有差距，亦較同地段之其他鄰近土地高約2至4倍，顯不相當。 ㈡、衡諸與系爭土地相鄰之同段264之11地號土地，面積68㎡， 原告應有部分為2分之1，其上有4個停車位，公告地價、公 告現值分別為每平方公尺40,000元、93,750元，均與系爭土地相同。原告陳明該土地提供車位出租之月租金共10,000元，故土地租金相當於每平方公尺147元（10,000元÷68㎡＝ 147元/ m2）。而系爭土地面積為70平方公尺，前案判決調 整租金為每年134,400元，土地租金相當於每平方公尺160元（134,400元÷12÷70㎡＝160元/㎡），足證前案判決所調 整之系爭土地租金，仍高於現在隔鄰土地租金之市價行情，而無再調整之必要。 ㈢、參之前案判決於85年勘驗時之筆錄及平面圖、本院106 年11月21日勘驗筆錄及附表、被告實際查訪所得，系爭土地所處之商華街、康寧街周遭，已有十餘店家停業或已遷址，如：⑴商華街部分，2 號之冰點冰店已停業、16號之華南商業銀行竹東分行已遷址，尤為該區域由繁華轉趨沒落之指標、18號先有會計師事務所，後有千豐精品（天珠精品店），均已停業、20號之陳小兒科診所、21號之生技美研、25號之華光五金行亦均停業；⑵康寧街部分，57號之坦黎恩美容、67號之可麗餅及韓式睫毛店家、71號之綠芯素食、81號之阿根早餐店、64號之金記金香行均停業，52號原開設囍宴川菜餐廳，現已改為小吃麵館，比例逾本院勘驗店家數之3分之1，足徵該地區商業凋零，並無更加繁華情事，反有逐漸沒落之趨勢，是原告起訴主張地價高漲而有調整地租之必要云云，顯與事實不符而無理由。 ㈣、為此答辯聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠、系爭土地原為原告與李景文共有，應有部分各2分之1，就系爭土地與被告間存有不定期租賃關係，前經本院以84年度重訴字第50號判決命原告及李景文應同意被告於系爭土地改建新竹縣○○鎮○○街00號房屋，並於土地使用同意書上簽章；又經本院以85年訴字第301號判決准自84年9月2日起，調 整租金為每年134,440元，嗣經臺灣高等法院以85年度上字 第1075號判決駁回被告之上訴而確定。 ㈡、李景文於88年12月16日以買賣為原因，將上開土地應有部分2 分之1 移轉登記予被告，現系爭土地為原告與被告共有，應有部分各2 分之1 ，目前被告就原告系爭土地應有部分2 分之1 仍存有不定期租賃關係。 四、得心證之理由： ㈠、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。故不動產如其本身價值於契約成立後有昇降，當事人自得申請法院增減租金額（最高法院20年滬上字第4 號判例參照）。再法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形（最高法院20年上字第283號判例及最高法院19年上字第132號判例），可見土地本身之價格並非斟酌增減租金之惟一考慮因素，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮基地價值顯著提高，致原約定之比例顯不相當，則不定期租賃契約之出租人自得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比 例，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號及最高法院93年度台上字第2446號判決要旨參照）。查系爭土地原為原告與李景文共有，應有部分各2分之1，就系爭土地與被告間存有不定期租賃關係，前經本院以84年度重訴字第50號判決命原告及李景文應同意被告於系爭土地改建新竹縣○○鎮○○街00號房屋，並於土地使用同意書上簽章；又經本院以85年訴字第301號判決准自84年9月2日起調整系爭土地之租金 為每年13,440元，嗣經臺灣高等法院以85年度上字第1075號判決駁回被告之上訴，全案而確定等情，為兩造所不爭執，且有上開民事判決、被告與李景文間不動產買賣契約書等附卷可稽（見本院卷第8至26頁、第76至91頁），則兩造間就 系爭土地原告應有部分2分之1確實有不定期租賃關係存在，且被告現就該部分係按年給付67,200元租金予原告，應堪認定，惟兩造間就該按年給付之租金數額是否過低而有調漲之必要乙節，尚存有爭執。 ㈡、經查，本院於前案調整租金事件會同於85年1月13日至現場 履勘結果，當時系爭土地一樓係出租他人經營「鴻光理髮店」，租金約每月8,000元，系爭土地後面一小部分為被告之 父使用，一樓之上為一小閣樓、鋪設木造地板，理髮店斜對面有代書事務所、牙醫診所、書坊、燙髮店，理髮店旁街道有華南商業銀行、會計師事務所、小兒科診所、汽車行等，鴻光理髮店對面之「阿根早餐店」及「頂好燙髮店」老闆均表示承租一樓店面之價格為每月12,000元，同條街「大千書坊」之老闆表示承租一樓之租金為每月2萬元等情，有前案 判決內容及現場履勘筆錄可參（見本院卷第97至100頁）； 再經本院於106年度11月21日會同兩造至現場履勘結果，系 爭土地位於新竹縣竹東鎮商華街與康寧街相交T字路口之三 角窗位置，被告於系爭土地建有康寧街62號房屋，被告稱係於88、89年間改建為4層樓建物，每層樓面積約70平方公尺 ，該房屋一樓自105年6月出租予迦南美地冰店，每月收取租金1萬6,000元，2至3樓目前為被告與家人居住，但之前曾將短暫將3樓以每月8,500元出租，4樓目前則以每月8,500元出租他人；緊鄰系爭土地之同段264之11地號土地由原告搭設 車棚、以每台車每月2,000元出租車位予他人；系爭土地附 近目前仍有營業之店家為商華街6至8號之「藍星冰座」、商華街22號之「林皮膚科」、商華街26號之西藥店、商華街17號之中藥店、商華街23號之「新裕豐」商行、康寧街37號之手搖飲料店、康寧街39號之「頂好髮型」、康寧街43號之「美味早餐店」、康寧街47號之「一元行」商店、康寧街51號之按摩店、康寧街59號之「彭代書律師事務所」、康寧街61號之「福州早餐店」、康寧街69號之「中西早餐店」、康寧街77號之「德全書局」、康寧街83號之「范牙醫」、康寧街85號之雜貨店、康寧街66號之「悠遊戶外」、康寧街70號之「勝隆牙科」、康寧街72號之「鴻光理髮」、康寧街74號之「PAZ義式料理」、康寧街76號之「峻揚代書」、康寧街82 號之美術教室等，其餘店家則已停業，其中「康寧早餐店」老闆稱係以較便宜之租金每月5,000元向認識的人承租、「 鴻光理髮店」老闆稱十幾年來均係以每月1萬元承租、「美 味早餐店」老闆稱係以每月1萬元承租、「頂好髮型店」老 闆稱係以每月1萬6,000元至1萬8,000元向原告承租等情，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷第180至187頁、第193至225頁、第229至232頁、第236至240頁），堪認由85年迄今仍存續之店家「鴻光理髮店」租金已由每月8,000 元調漲為每月1萬元、「頂好髮型店」租金已由每月1萬2, 000元調漲至每月1萬6,000元至1萬8,000元，確實有店面租 金微幅調漲之情事；而被告將坐落系爭土地之房屋改建後將一樓店面出租他人，每月可收取1萬6,000元之租金、將4樓 住家出租他人，每月另可收取8,500元之租金，足見與前案 判決調整租金當時相較，被告目前使用系爭土地可得之利益顯然較高；參以系爭土地位於康寧路與商華街相交T字路口 之三角窗位置，其經濟價值應較附近其餘店家更高，且系爭土地距離竹東鎮東寧路之幹道步行僅需1分鐘，有原告提供 google街道圖足憑（見本院卷第246頁），又前案履勘時所 見店家雖有部分現已停業，惟比對85年與本件106年履勘結 果，目前仍有其餘新開設之店家，甚至店家數量較85年當時為多，可知系爭土地目前交通便利、商業情況仍屬活絡，與被告所辯系爭土地目前已蕭條沒落一情，尚屬有間，本院審酌上情，並衡以85年迄今全臺灣地區整體工商發展，物價應有成長，認自前案判決調整租金迄今，系爭土地之價值確有部分昇漲，則原告依民法第442條規定訴請本院調整系爭土 地租金，於法有據。 ㈢、被告抗辯系爭土地於84年迄今106年之公告地價均為每平方 公尺4萬元，並未調漲；於82年7月之公告現值為每平方公尺93,750元，於83年7月至95年1月之公告現值雖一度調漲為每平方公尺10萬元，然於96年1月至103年1月之公告現值復調 降為每平方公尺92,500元、104至106年之公告土地現值則為每平方公尺93,750元，且原告就系爭土地之應有部分2分之1於84年7月之申報地價為每平方公尺32,000元、於105年1 月之申報地價雖為每平方公尺48,000元，然此係原告自行以系爭土地公告地價百分之120申報之結果，被告就系爭土地之 應有部分於105年1月之申報地價仍為每平方公尺32,000元，足見系爭土地價值並未上漲，故不應調整租金等情，有新竹縣竹東地政事務所地價證明書、系爭土地登記謄本、地價第一類謄本等存卷可憑（見本院卷第27至20頁、第48頁），固非無稽，惟依上揭說明，土地本身價格並非斟酌增減租金之唯一考慮因素，仍依附近工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情事，整體觀察系爭土地是否有價值升降之情事，系爭土地目前實際商業活動及土地使用者可獲得利益，既經本院履勘現場後認定如上述，即不得僅以系爭土地之公告現值或申報地價並未調漲，即認系爭土地之價值並無任何提升。被告另抗辯系爭土地附近之同段264之9地號土地公告現值為每平方公尺51,750元、公告地價為每平方公尺22,080元；同段264之10地號土地公 告現值為每平方公尺55,500元、公告地價為每平方公尺23, 680元；同段264之11地號土地公告現值為每平方公尺93,750元、公告地價為每平方公尺4萬元、申報地價為每平方公尺 32,000元；同段274地號土地公告現值為每平方公尺31,173 元、公告地價為每平方公尺14,350元、申報地價為每平方公尺11,480元；同段88之4地號土地之公告現值為每平方公尺 30,271元、公告地價為每平方公尺10,845元；同段88之13地號土地之公告現值為每平方公尺37,777元、公告地價為每平方公尺14,218元；同段88地號土地之公告現值為每平方公尺37,294元、公告地價為每平方公尺14,041元，均等於或低於系爭土地之公告現值或申報地價等情，並提出地籍圖、公告土地現值查詢資料、新竹縣竹東地政事務所地價證明書、地價第一類謄本等為其憑佐（見本院卷第50頁、第52至53頁、第55至56頁、第71至73頁、第105至110頁、第146至151頁），惟被告所舉上開土地並非如系爭土地位於兩面臨路之三角窗位置，有上開地籍圖可稽，應非得逕行比附援引於系爭土地價值之認定，是被告據此抗辯系爭土地之價值低落，仍非有據。 ㈣、再按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；第97條、第99條及101條之規定，於 租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額。而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所 有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管縣市地政機關依土地法第152條或第160條公告之地價；舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百分之120為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條定有明文，是土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。本院審酌系爭土地位於新竹縣竹東鎮商華街與康寧街相交T字路口之三角窗位置，被告於該兩面臨路之處興建4層樓房屋，並將1樓作為店面、4樓作為住家出租他人，每月分別受有租金收入16,000元、8,500元，每年總租金收入可達 29萬4,000元，所在位置附近有諸多店家，附近店家之租金 亦在每月1萬元至1萬8,000元左右，商業活動尚稱活絡，且 系爭土地距離竹東鎮之幹道東寧路三段步行僅需約1分鐘， 交通便利等情，業經本院會同兩造至現場履勘如上述，暨斟酌前次調整租金迄今系爭土地附近之商業活動情況、臺灣地區整體物價上漲程度、系爭土地及附近土地公告現值及申報地價調整情況等一切情狀，認本件原告就系爭土地應有部分2分之1按公告地價百分之120申報地價、即被告所承租之系 爭土地應有部分2分之1申報地價為每平方公尺48,000元，應無明顯浮報之情；而前案確定判決以83年度之公告地價即 280萬元之百分之80為申報地價，依該申報地價年息百分之 6計算，而判命自94年9月2日起調整租金為每年133,440元，依此標準，被告目前就系爭土地應有部分租金為每年67,200元，以現行物價水準而言尚嫌過低，本院審酌上情，認應以被告所承租系爭土地應有部分2分之1於106年度之申報地價 （即每平方公尺48,000元）按年息百分之6計算調漲後之租 金數額計算為適當，則原告請求被告所承租系爭土地應有部分2分之1，其租金調整為每年100,800元（計算式：48,000x70x6%x1/2=100,800），應予准許，逾此部分之請求，則屬 無據。 ㈤、又按法院准許調整租金之判決，得自出租人為調整之意思表示時起算（最高法院著有48年台上字第521號判例參照）， 則本件調整租金之效力應自調整租金意思表示之本件起訴狀繕本達被告之翌日即106年6月20日起算。 五、綜上所述，原告依民法第442條規定提起本件訴訟，請求被 告承租系爭土地應有部分2分之1，其租金自106年6月20日起調整為每年100,800元，為有理由，應予准許，餘此部分之 請求，則無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 2 月 8 日民事第一庭 法 官 林宗穎 本件正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 2 月 9 日書記官 董怡湘