106年度訴字第75號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：106 年 12 月 25 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 106年度訴字第75號原　　　告　田振宏訴訟代理人　彭首席律師李文傑律師複代理　人　葉鈞律師參　加　人　彭意齡被　　　告　彭戴美倫訴訟代理人　陳又寧律師任君逸律師曾能煜律師複代理　人　黃振洋律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國106 年11月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹佰參拾萬元及自民國一０六年一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨被告應於：原告將新竹縣新湖地政事務所收件日期民國一０五年七月十二日、收件字號新湖字第53760 號、登記日期民國一０五年七月十四日辦理買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷並回復登記予被告之同時，再給付原告新臺幣貳佰參拾萬元及自前開回復登記於被告之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用（含參加費用及證人日旅費）新臺幣參萬玖仟參佰零貳元，由原告負擔百分之二即新臺幣柒佰捌拾陸元，由被告負擔百分之九十八即新臺幣參萬捌仟伍佰壹拾陸元。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰陸拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文。而民事訴訟法第58條第1 項所稱有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化，最高法院94年度台抗字第1183號及97年度台抗字第414 號裁判意旨可參。又，民事訴訟法第63條「（第1 項）參加人對於其所輔助之當事人，不得主張本訴訟之裁判不當。但參加人因參加時訴訟之程度或因該當事人之行為，不能用攻擊或防禦方法，或當事人因故意或重大過失不用參加人所不知之攻擊或防禦方法者，不在此限。（第2 項）參加人所輔助之當事人對於參加人，準用前項之規定。」。本件參加人主張略以兩造間就如本判決附表編號1 與編號2 土地（下簡稱：編號1 、編號2 土地。或兩筆土地併簡稱：系爭土地）之買賣關係，出賣人為被告，真實買受人為原告，參加人僅係出名受移轉登記之人，若原告解除契約求為返還價金之訴受有不利益敗訴判決，則參加人將無端繼續出名，基於輔助原告起見，爰聲明參加訴訟並繳納參加費用新臺幣（下同）1,000 元（見本院卷第320 、324 頁），茲審酌兩造間本件訴訟之結果，必影響系爭土地所有權登記狀況，進而影響參加人是否於公法上仍有繼續按年繳納地價稅之義務，而具有法律上之利害關係，是參加人為輔助原告而聲明參加訴訟，經核於法尚無不合，應予准許，合先說明。二、原告主張：兩造間經由訴外人鴻福不動產仲介有限公司（即永慶房屋竹北福興加盟店）成交不動產買賣，並於民國105 年4 月1 日簽立土地買賣契約書（下簡稱：系爭契約），由原告以總價230 萬元（已付清）向被告買受被告所有之系爭土地，且業以新竹縣新湖地政事務所收件日期105 年7 月12日、收件字號新湖字第53760 號、登記日期105 年7 月14日辦理買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記於原告指定之人即參加人彭意齡。原告買受系爭土地之目的係為了建築房屋，被告也向原告擔保編號1 所示之土地可以建築房屋，因此系爭契約第15條第4 項特別約定事項，才會約定有「賣方（指被告，下同）負責過戶前申請建築指示線，證明本買賣標的物可提供建築使用」，然因被告取巧地將編號1 及641 地號全部暨另筆新竹縣○○鄉○○段000 號（下稱646 地號）共3 筆土地，包裹做成1 個建築線指示（定）之申請基地，造成後續要申請編號1 之建造執照時，因欠缺編號2 與646 地號土地其餘共有人之同意書，而不能被核准。想要取得建造執照不是土地是建築用地就可以的，主管機關還要就特定建地之位置、地形、面積、對外有無通行道路及通路性質、通路歸屬、有無通行糾紛等等要件通盤審酌，故被告負有取得上述共有人同意書之契約附隨義務甚明，被告自不能切割稱伊已完成建築線指示之申請云云，被告也不能將伊應取得前述共有人同意書之義務推諉稱係原告自己之義務云云，否則編號1 土地不能領得建造執照資以合法興建房屋，已然屬於減少價值、通常效用或契約預定效用之重大瑕疵。兩造間之買賣確實不能達到契約之目的即建築房屋之目的，為此原告已發函催告完成解約，解約後兩造除了互負回復原狀義務，此外，被告依約尚應支付違約金。準此，原告依據系爭契約第10條第3 項、第4 項之約定及民法解除契約後法律效果與不完全給付之規定，請求被告給付原告365 萬7,547 元，其中230 萬元指原告已付清之總價金；其中130 萬元指105 年12月20日經原告合法解約後，被告依約雖應賠償與已收價款同額之違約金，但原告僅以130 萬元之範圍內請求給付違約金；其中5 萬7,547 元則指原告支出之稅費；暨以上各筆均按法定利率計算給付遲延利息等語，爰聲明：被告應給付原告365 萬7,547 元，及其中230 萬元自105 年12月24日起、130 萬元自105 年12月31日起、餘5 萬7,547 元自起訴狀繕本送達翌日（106 年1 月27日）起，皆至清償日止，按年息5 ％計算之利息，願供擔保請准宣告假執行。並提出系爭契約書、土地登記謄本、建築線指示（定）申請圖、存證信函及回執、仲介服務費統一發票及地政士事務所收費明細（均影本）等件為證，暨請求傳訊證人即紘琪地政士事務所潘慧敏地政士、永慶房屋竹北福興加盟店店長范喜森、同店業務副理朱華娟、陳國禧建築師事務所員工熊日隆、澤安工程規劃有限公司、吉米營造有限公司總經理張堂麟。三、被告則以：原告在調解時說「被告出售系爭土地時，未告知於編號1 土地上建築房屋須要編號2 土地全部共有人之同意書、因為被告於買賣過程中無法提出同意書，致使原告無法申請建造執照」等等各語，被告均予否認，其實被告早就依約履行出賣人義務完畢，業已將系爭土地過戶登記於原告指定之人即參加人彭意齡，而使得原告解除權即時消滅（因登記於第三人彭意齡，故原告無法辦理返還土地，最高法院79年度台上字第2628號、臺灣高等法院100 年度重上字第507 號判決意旨參見）。若非如是，那麼在105 年7 月3 日鑑界時發現訴外人廖世平所有之建物，有占用編號1 土地情形，兩造為解決該項爭議，尚在朱華娟見證下，另於105 年7 月3 日簽署協議書（編被證4 ），假設本件存有所謂「無法取得使用編號2 其他土地共有人之同意書」云云之重大爭議，兩造間焉有可能不為簽署任何書面？再者，苟若認本件已經發生解除契約之效力，那麼被告也要主張同時履行抗辯，即系爭土地應回復登記於被告所有，斯時被告始有負返還價金之義務。又，被告亦已依照系爭契約第15條第4 項特別約定，委託建築師事務所代為申請並於過戶前完成建築線指示，足以證明編號1 土地確實係可供建築之基地，至於蒐集編號2 土地其他共有人之同意書，這件事情根本就不是法定或約定之出賣人義務，或者所謂出賣人之附隨義務，此節業經證人范喜森店長到庭證「關於取得（編號2 土地其他共有人）同意書之事，兩造沒有簽署文字、沒有提到賣方應於何時取得同意書、沒有提到可以解約、沒有提到賠償違約金」等語在卷明確，因此原告主張解除契約於法無據，而原告主張被告有不完全給付云云亦與事實不符等語，資為抗辯，爰答辯聲明求為駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行，並提出買賣契約及協議書、縣府函文、土地登記簿謄本與地籍圖暨表格、位置圖（均影本）等件為證。四、參加人則以：我的意見跟原告一樣、如果解除契約可以的話，土地可以還給賣方。五、本院依兩造所為主張及所提證據暨本院職權調查證據，包括新竹縣新湖地政事務所106 年7 月10日新湖地登字第1060002900號函及系爭土地公務用登記謄本、異動索引、該所收件日105 年7 月12日105 年收件新湖字第53760 號買賣登記案卷（附於本院卷第192 ～216 頁），為下列（一）～（四）點不爭執事實整理，經兩造同意（見最後言詞辯論期日筆錄），而可資為判決基礎事實，爰不再為其他調查：（一）原告於105 年4 月1 日與被告簽立土地買賣契約書，購買被告所有坐落新竹縣○○鄉○○段000 地號土地，面積133.93平方公尺，權利範圍全部，及同地段641 地號土地，面積357.05平方公尺，權利範圍13分之1 。（二）本件土地買賣契約書15條第6 項記載「原則上暫定民國105 年6 月15日左右建築指示線及鑑界確認完成後，代書辦理過戶手續完成交地撥款點交完成，若因建築指示線未及核准，則雙方同意可彈性依公家程序順延交地。」等語。原告已付清買賣價金共230 萬元，被告亦於105 年7 月14日將系爭二筆土地之所有權移轉登記於原告指定之人彭意齡名下，並於105 年7 月初點交系爭二筆土地予原告無誤。（三）本件土地買賣契約書第15條特別約定事項欄內，附註第4 項約定：「賣方負責過戶前申請建築指示線，證明買賣標的可供建築使用。」經被告委請陳國禧建築事務所辦理，於105 年6 月底向原告提出原證7 之建築指示申請書如本院卷第78頁，經新竹縣政府於105 年6 月22日府工建字第1050082733號函同意指示建築線，如被證二本院卷第65頁。（四）原告無法憑被告提供原證7 之建築線指示申請書，領得系爭639 地號土地之建築執照，尚需提出『641 及646 地號土地全體所有權人出具之使用同意書或法院通行權的確定判決』，主管機關始會核發建築執照。六、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點共兩點如下：（見本院卷第331頁筆錄）（一）被告是否有提出『641 地號及646 地號』共有人之土地使用同意書之契約義務？（二）被告未提出『641 地號及646 地號共有人之土地使用同意書或法院通行權確定判決』，致系爭639 地號土地無法符合建築法規定，領得建築房屋執照，原告是否可以依照本件契約第10條第3 、4 項及民法第256 條、第226 條第1 項、第227 條第1 項、第359 條解除契約，請求被告返還買賣價金230 萬元，賠償違約金130 萬元及稅、費5 萬7,547 元？七、按，「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」；「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」民法第227 條第1 項、第226 條固有明文，惟依據最高法院77年度第7 次民事庭決議（一）所揭示：出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任；茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院98年度台上字第1691號亦同此見解）。可知，債務人因買賣標的物之瑕疵同時構成不完全給付責任者，須以契約成立後始發生之瑕疵（即嗣後瑕疵），並債務人有可歸責之故意過失，始有適用。查，本件依照前開不爭執事項所列內容，出賣人即被告既已按照編號1 、編號2 土地現況為交付，尤其編號2 土地自始屬於被告與他人共有狀態（參見卷附被告提出土地登記簿謄本及表格，編被證3 ，附於本院卷第66～73頁），若因未取得編號2 其餘共有人同意書，致生後述所謂瑕疵擔保責任，依其情狀既非嗣後瑕疵，則原告主張被告有不完全給付云云及被告抗辯原告或許可以再行徵求同意書或取得相關通行權之法院判決書，資以補足達於圓滿云云各語，兩造凡此所陳皆不可採。八、次按，民法第345 條「（第1 項）稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。（第2 項）當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，茲據證人潘慧敏於本院106 年3 月22日審理期日到庭結證稱：我提出我的名片1 張，我是紘琪地政士事務所地政士，系爭契約第15條第4 項「賣方負責過戶前申請建築指示線，證明買賣標的可供建築使用。」的文字，這是我用手寫上去的，簽約當下真的不知道建築線會落在什麼地方，是要等到建築師去建管課申請時建築線時，才會知道真正的狀況，買方有要求一定要能蓋房子，才要買土地，所以在業務端會跟我彼此討論，就會依一般習慣請建築師去拉建築線，至於拉建築線為什麼不是拉在編號1 土地，而是拉在編號2 他人共有的土地，這是建築師的專業，我不清楚，當時好像也沒說到建築線最遠可以拉到哪裡，如果建築線拉不出來，那就是不能蓋（見本院卷第86～95頁筆錄及結文）；及據證人朱華絹於本院106 年4 月21日審理期日到庭（經隔離訊問）結證稱：其提出本人名片1 張，其是永慶房屋竹北福興加盟店（下簡稱：公司）業務副理，公司是受被告地主方委託，原告是公司找到的買主，這件交易過程其有參與，買主說他想蓋房子，買編號1 土地就是要蓋房子，編號2 是持分地，之所以與編號1 土地一起買賣，是因為編號2 土地在編號1 土地正前方，那是已經有人走的路，系爭契約第15條第4 項特別約定，是在強調買土地就是要蓋房子，建築指示線下不來就可能不買了，也就沒有要付第2 期款，買方有強調這點，沒有建築指示線，沒有辦法蓋房子，就不買了，被告當場說可以呀，會再去努力，那時第2 期款，建築線下來了，買方就付第2 期款，開始交地，買方說能蓋房子他就買，所謂建築指示線下來，是指能讓買方用來申請建築執照，地主說她要去努力，是因為地主也知道買方買地是要房子，地主很客氣說會去做建築指示線下來的動作，簽約時買方也不知道將來申請編號1 土地的建照，需要編號2 土地其他共有人的同意書，是交地不久後，時間其忘記了，買方打電話來公司說他去找建築師畫圖蓋房子，結果建築師跟他說編號2 土地是13個人共有的持分地，要取得13個共有人的同意書才能在編號1 土地上蓋房子，經過公司請賣方出面協調，賣方剛開始有說要配合一個一個去問共有人，其也有陪同賣方去問，13個共有人有4 種姓氏，有要到姓張的、姓杜的，買方有講到沒有拿到土地使用同意書，可以解除契約，賣方說要先去做這個，當時雙方算是圓滿客氣，所以就沒有寫，而系爭契約會寫建築指示線，是建築指示線下來就可以蓋房子，賣方聽了也是覺得能讓買方蓋房子就對了，協調時買方說我付妳30萬一半的土地增值稅，地還給妳，妳把價金還我，賣方說沒辦法，賣方說我還是替買方去取得土地使用同意書，簽約時賣方都很客氣，都說對呀，買的就是要讓你們蓋房子，但現在是建築指示線有下來，建照卻下不來，賣方有違約，因為一開始就說是要可以蓋房子，簽約那時是用口頭講，建築指示線下來都是可以蓋房子，雙方都是這個想法，為什麼系爭契約特約事項會寫成這樣，而不寫成「賣方負責取得建築執照」，因為其是業務，這是代書寫的，本件交易買賣雙方的意思，是要拿到建築執照，賣方責任才算解除，一直都是這樣，一直都有強調買地就是要蓋房子，都有跟賣方這樣講，賣方也有同意；暨據證人范喜森於本院106 年4 月21日審理期日到庭（經隔離訊問）結證稱：伊提出名片1 張，伊是永慶房屋竹北福興加盟店店長，這件買方開出的條件就是要能夠蓋房子，如果當初知道需要取得編號2 土地其他共有人同意書，文件才算齊備，就不會造成今天的局面，就是沒有人知道，才會認為建築指示線下來就可以蓋房子，知道以後，有請朱小姐去處理，找共有人時，賣方去買方沒去，伊也曾陪同去過，但進行不順利，那個特約事項指的就是一定要能蓋房子，伊從事房仲16年，從基層做到店長，因為這件涉及建築，伊真的不知道特約事項這樣寫有沒有遺漏，或者說伊等不知道有哪些是要寫上去的，但是系爭契約第15條第4 項會寫成這樣，就是買方唯一的要求是能蓋房子，這是系爭契約最終的目的，伊已經將真相還原，有沒有違約就讓法院去判斷，簽約時大家都不知道要取得編號2 土地共有人同意書，但是簽約時目的講的很清楚，就是要蓋房子，沒有辦法順利取得建照就跟契約目的不符，伊有問賣方，妳要賠多少，本件賣方繳了增值稅，也在編號2 土地舖設柏油，但1 天就剷了；並據證人朱華絹補稱：那個柏油路賣方沒有問過共有人的意思，是在請地政鑑界前就去舖，從路口近來一點點開始舖到編號1 土地前面一塊都還有舖，是配合地政鑑界用，但是鑑界的時候，與賣方同姓氏的共有人在場很生氣，對著賣方說地是大家的，妳怎麼可以舖柏油，賣方就回應說她明天就拆了，真的隔天就拆了，鑑界就做完了（見本院卷第 103 ～122 頁、第137 頁、第138 頁筆錄及結文）各等語在卷，可信系爭契約交易目的就是能讓買方在編號1 土地上蓋房子，包括買賣雙方、房仲、地政士均一致暸然於胸，系爭契約第15條第4 項特別約款之用語，只是當時買賣雙方、房仲、地政士皆欠缺建築專業知識，僅知建築線指示（定）下不來就一定蓋不成房子，但事實上即令建築線指示（定）下的來也不一定能蓋房子（詳證人熊日隆、張堂麟後述證述內容），而賣方即被告所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，並不以出賣人對瑕疵之發生有故意或過失為必要，從而本件出賣人縱於締約時不知欲於出售之土地上取得建造執照，欠缺編號2 土地其他共有人同意書此項必備資料乙事，仍無解於被告應負之法定瑕疵擔保責任，亦即本院綜合上開調查結果，認上列3 位證人皆屬參與交易經過之親身見聞者，素有正業復出具結文擔保所述實在，互核其等供述主要情節基本一致且合於情理，可信系爭契約買賣雙方當事人決定標的物及其價金之內容，係以編號1 土地上可蓋房子作為買賣標的物應具備之價值、效用或品質，此編號1 土地上可蓋房子乙事，屬於被告應負之瑕疵擔保責任，申請建築線指示（定）只不過是達成實現買賣標的物其價值、效用或品質之手段而已。九、次按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。又，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照。查，本件原告主張被告應對系爭土地擔負起瑕疵擔保責任，洵屬有據，如前認定，且據證人熊日隆於本院106 年4 月21日審理期日到庭結證稱：我在陳國禧建築師事務所服務，原證7 建築線指示（定）申請不是我辦的，誰辦的還要回去查，不過我有看過這1 份，原告有來諮詢過我關於後續建造執照的事情，依照規定建築線要在申請的基地上面，如果基地是別人的，在申請建築線指定階段是不需要地主出具同意書，但申請建造執照時，被訴代提出「建造執照及雜項執照規定項目審查表」空白表格1 張並用黃色螢光筆標示，上面查核項目區分有建築線指定文號、土地使用權同意書等等，是這樣沒有錯，又申請建築線指定的建築基地，依照新竹縣政府建築管理自治條例，所臨的通路基本上要有路面，也就是路形，材質沒有硬性規定（見本院卷第123 ～128 頁、第129 ～135 、第140 頁，證人筆錄、空白審查表、結文），及據證人張堂麟於本院106 年8 月2 日審理期日到庭結證稱：其接到本件建築線指定的委託案件，是詹建築師沒有做，就由其代辦，因為陳國禧建築師事務所與其有業務往來，因此其有跟被告接洽，在105 年4 月18日報價給被告，翌日被告回傳同意委任代辦，105 年5 月10日第1 次掛件，105 年5 月27日第2 次掛件，105 年6 月21日縣府建管科會勘，105 年6 月22日建築線核准，編號1 土地是甲建，原則上可以建築房屋，但是建築基地要跟道路做連接，編號1 土地沒有道路連接，所以要加上編號2 土地、另筆646 地號，才能在建築線核准上有所表現，其有和被告提過將來蓋房子要取得地主同意書的問題，因為一開始被告是委託編號1 土地，但編號1 土地沒有臨馬路，所以要連同編號2 土地、另筆646 地號，這樣才可以連接到馬路，被告說那就辦建築線，就變成3 筆土地一起納入，是被告說用該3 筆地號去申請建築指定的，申請建築指定時不需要地主同意書，無關乎地主同不同意，就算土地全部不是申請人的，也是可以去申請建築線指定，但日後申請建造執照時就要地主同意書，又646 地號一定要含進來，646 地號不是既成道路，圖上有個三角形，如果沒有646 ，一樣沒有臨路，如果認定是既成道路就不用同意書，如果用法院判決方式，縣府也會同意核發建照，現場105 年5 月27日拍攝照片只看到碎石，這些照片是承辦建築線指定時拍的，既成道路要有通行的事實，必須經過公所或鄰里長共同會勘去做認定，條文裡面有詳細敘述，有舖面可以算，如果是碎石或泥土就要看大家的認定，既成巷道是既成事實，不是創設出來的，在668 地號，剛才講的編號2 土地、646 地號並非現有巷道，被告本來是委託編號1 土地申請建築線，但經現場實測編號1 土地沒有和668 地號既有道路相連，所以其有跟被告說要取得建築線指定必須要將編號2 土地、646 地號一起下去申請，被告就告知那就用3 筆地號下去申請，因為本件申請建築線指定時是將編號1 、編號2 、646 地號3 筆土地一起下去申請而取得，因此日後申請建造執照時，也必須3 筆一起考量，於是就要取得地主同意書，編號1 土地為建築基地，編號2 及646 地號土地可以僅供通行而不列入基地範圍，也可以3 筆土地一起納入建造，就是因為當初建築線指定是3 筆土地包裹申請出來的，其雖然幫被告申請出建築線指定，但在沒有編號2 、646 地號地主同意書的情形下，其不能幫忙取得到建造執照等語（見本院卷第236 ～247 頁、第260 頁筆錄及結文），暨原告訴訟代理人表示證人講得很清楚，不需要再跟縣府函詢，被告訴訟代理人表示沒有什麼問題要政府單位提供什麼資料（見本院卷第247 ～248 頁筆錄），綜上可知，茲被告依據系爭契約第15條第4 項特別約定辦理建築線指定之結果，因被告指示受任人將編號1 、編號2 、另筆646 地號3 筆土地包裹申請，造成日後申請建造執照時必須取得土地其他共有人之地主同意書或法院判決書，然而迄至本件言詞辯論終結之日止，上述資料既持續地付諸缺如，則原告主張其買受之標的物無法取得建造執照蓋房子，兩造間之買賣不能達到契約之目的，自屬於重大瑕疵，準此，原告依照民法第359 條前段「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」規定解除契約，求為回復原狀，暨被告為同時履行之抗辯，均為可採；又被告既有違約責任，即違反伊應負之法定瑕疵擔保責任，則原告引據基於私法自治及契約雙方衡酌自己履約能力後，依自由意識而合意約定並同受拘束之系爭契約第10條第3 項「三、乙方（指被告，下同）…或有其他違約情事時，甲方（指原告，下同）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起，…，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約賠償」（見本院卷第13頁），於是以已付230 萬元同額之130 萬元範圍內求為賠償，亦屬有據，爰此判決如主文第1 項所示。惟各筆命為給付之利息起算日原告求為自105 年12月（24日、31日）起算，則屬無據，其中230 萬元部分應自系爭土地回復登記於被告之日起按法定利率計算至清償日止（民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條規定參看），於此範圍內之利息請求應為准許，逾此範圍之利息請求應予駁回；其中130 萬元部分應自起訴狀繕本送達翌日（106 年1 月27日，見本院回證卷送達證書）起按法定利率計算至清償日止（民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條規定參看），於此範圍內之利息請求應為准許，逾此範圍之利息請求應予駁回。至於原告併請求賠償所謂5 萬7,547 元稅費（包含本院卷第28頁永慶房屋竹北福興加盟店105 年7 月19日發票影本乙張所示之服務費4 萬6,000 元及本院卷第29頁紘琪地政士事務所代書收費明細表所示之代辦費1 萬1,547 元）及其遲延利息，該等費用係原告與訴外人鴻福不動產仲介有限公司、潘慧敏地政士彼此間依其等內部關係發生之費用，非為成立買賣或移轉土地之必要費用，又非解除契約所生之費用，復未據原告為進一步說明，則此部分之請求，不應准許，應駁回之。末，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰依民事訴訟法第390 條第2 項、第392 條第2 項規定，各酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許，分別定如主文第4 項、第5 項所示。十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法或調查證據之聲請，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述、傳喚或調查，附此敘明。十一、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，本件第一審裁判費3 萬9,302 元（包括起訴裁判費3 萬7,234 元、證人潘慧敏日旅費538 元、證人張堂麟日旅費530 元。以上皆由原告預繳，其中證人張堂麟日旅費部分，原告預繳538 元而溢繳8 元，經原告捨棄該8 元，見本院卷第272 頁筆錄，及參加人繳納參加費用1,000 元），依民事訴訟法第79條規定，依兩造勝、敗比例，定其負擔如主文第3 項所示。中華民國 106 年 12 月 25 日民事庭法官周美玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並應添具繕本1 件暨同時繳納第二審上訴費用（如原告對於敗訴5 萬4,547 部分全部不服提起上訴，應繳納上訴裁判費新臺幣1,500 元；如原告對於命同時履行之條件一併不服，則請參見本判決【附錄】說明後，自行查明辦理繳費；如被告對於敗訴部分全部不服提起上訴，則應繳納上訴裁判費新臺幣5 萬4,960 元）。中華民國 106 年 12 月 25 日書記官吳月華 ┌─────────────────────────────────────────────────┐ │106年度訴字第75號返還買賣價金等事件判決附表： │ ├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┤ │編│ 土地坐落 │地│ 面積 │所有權 │備註 │ │ ├───┬────┬───┬──────────┤ ├─────┤ │ │ │號│縣 │鄉鎮市 │段 │地號 │目│ 平方公尺 │權利範圍 │ │ ├─┼───┼────┼───┼──────────┼─┼─────┼──────┼────────┤ │1 │新竹縣│湖口鄉 │德興段│639 │建│133.93 │全部 │ │ ├─┼───┼────┼───┼──────────┼─┼─────┼──────┼────────┤ │2 │同上 │同上 │同上 │641 │建│357.05 │13分之1 │ │ └─┴───┴────┴───┴──────────┴─┴─────┴──────┴────────┘ 【附錄】：若當事人雖係就原判決關於命為對待給付部分聲明上訴請求將該部分廢棄，按「原告起訴請求被告給付某物，被告對之提起同時履行之抗辯，法院認原告之訴及被告同時履行之抗辯均有理由，為原告勝訴之判決，並在命被告給付之判決內，附以原告就對待給付同時履行之條件，『被告對之未聲明不服，而原告僅聲明就命其同時履行部分提起上訴者，因該判決命被告為本案給付與命原告同時履行之間，在性質上有不可分割之關係』，原告既主張該判決對其不利並屬不當而提起上訴，自係對該判決之全部聲明不服，非僅對命其同時履行部分提起上訴而已。」（最高法院94年度台上字第296 號裁判參見）。

臺灣新竹地方法院106年度訴字第75號

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