臺灣新竹地方法院106年度重訴字第193號

• 裁判案由: 返還租賃物等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 106 年 11 月 30 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第193號原　　　告　黃金枝
訴訟代理人　楊隆源律師
被　　　告　昇譽建設有限公司
法定代理人　張正忠
訴訟代理人　李晉安律師
複 代 理人　常家浩
上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國106 年11月14日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹縣○○市○○段○○○地號、面積一八平方公尺，暨同段五五○地號、面積二○二八平方公尺，權利範圍均為全部之二筆土地返還原告。
被告應將坐落前項土地上之新竹縣○○市○○段○○○○號建物（即門牌號碼新竹縣○○市○○路○○○號鋼筋混凝土造四層樓房屋一棟，總面積二四○三點六六平方公尺，權利範圍全部）之所有權移轉登記予原告，並將前開房屋騰空交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳仟叁佰伍拾伍萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒仟零陸拾陸萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落新竹縣○○市○○段000 地號、面積18平方公尺，暨同段550 地號，面積2,028 平方公尺，權利範圍均為全部之土地二筆（下合稱系爭土地）均為原告所有。民國90年10月1日，被告向原告承租系爭土地，租賃期限自91年7月1日起至106年7月1日止，雙方立有土地租賃契約書（下稱系爭租約，原證2），依據系爭租約第4、5、6條之約定，被告得於承租土地上建蓋房屋，原告並於簽立系爭租約時提供土地同意使用證明書給被告，供被告向政府機關申請建築執照，建築費用由被告負擔，租賃期間屆滿後，地上建築物產權全部歸原告所有，被告應即時遷讓。嗣於90年12月21日，被告與原告簽立協議書（下稱系爭協議書，原證3），就系爭租約第4條之地上建築物產權移轉方式約定：「（一）依買賣房屋處理，買賣房屋價金依租賃期滿之政府公告現值做為買賣金額，而乙方（即被告）不得向甲方（即原告）收房屋買賣價金，並提供買賣法定資料，乙方不得有異議。（二）過戶有關開立營業稅及土地代書費、規費、契稅、印花稅等一切開支由甲方支付」。嗣於91年3 月30日被告再與原告簽立土地租賃協議書附件（下稱系爭租約附件，原證4），約定將租賃期間變更為91年8月1日起至106年8月1日止。被告於簽立系爭租約後即於原告所有系爭土地上開始興建一棟鋼筋混凝土造4 層樓房（門牌號碼新竹縣○○市○○路000 號，下稱系爭房屋），其總面積為2403.66 平方公尺，並於92年2月6日辦理建物第一次登記（即新竹縣○○市○○段○○○○號）。
（二）106 年初，茲因租賃期限即將屆滿，被告曾詢問原告是否繼續出租，原告表明無意續租，為此，原告乃於106 年 5月16日委請律師以新竹英明街郵局第226 號存證信函通知被告，請被告準時將承租之系爭土地及系爭房屋騰空遷讓交還原告，並辦理系爭房屋產權移轉登記手績（原證6 ）。惟被告於106 年5 月26日回函通知原告要求續租15年，請原告於106 年6 月10日前函覆是否確定續訂租約，並表示：「如台端不再出租他人使用、而本公司出租給第三人承租經營將所有之地上物內的營運設備，系統設備（全部旅館設備）及旅館營業執照、品牌等台端若有意承購自用，亦請於106 年6 月10日前函覆本公司，否則屆期台端不欲續租且不購買設備，則本公司將所有地上物之設備拆除後還予台端」（原證7 ）。原告為期慎重，再度委請律師於106 年6 月5 日以新竹英明街郵局第273 號存證信函向被告表示不再續訂租約，並請被告106 年8 月1 日前將承租之系爭土地及系爭房屋騰空遷讓交還予原告，並辦理系爭房屋產權移轉登記手續（原證8 ），其後被告即置之不理。
（三）嗣系爭租約之租賃期間已於106 年8 月1 日屆至，原告乃於106 年8 月2 日再次委請律師以新竹英明街郵局第 391號存證信函催請被告於3 日內將系爭土地及系爭房屋騰空遷讓交還原告，並辦理系爭房屋所有權移轉登記手續（原證9 ），然被告竟恝置不理，經原告提出調解聲請，被告竟於106年8月16日以新竹武昌街郵局第1035號存證信函郵寄1 張支票給原告，表示希望租賃關係延續不斷（原證11），原告旋即於106年8月17日以新竹英明街郵局第443 號存證信函將支票退回（原證12），並希望被告儘速交還租賃物，前述調解因雙方並無共識致調解不成立，為此爰依系爭租約、協議書、租約附件及民法第455 條規定提起本訴。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
否認有續租的約定，94年間亦無同意轉租給第三人15年，，本來系爭租約禁止轉讓及轉租，因訴外人昇悅有限公司是被告法定代理人為了節稅而另開立之公司，才要原告簽立同意書，此同意書只是同意轉租而已，被告所述前後矛盾，也無證據可證明。另被告所指系爭租約第9條第2項人行道部分，原告也同意提供無償使用，當初被告利用原告不了解法律，先去辦理公證契約，然後再跟原告說工程無法如期完工，希望將租賃期延後一個月，可是延後一個月的協議沒有去公證，故原告無法拿公證書去執行。
（五）並聲明：
⒈被告應將系爭土地二筆返還原告。
⒉被告應將系爭房屋一棟，總面積2403.66 平方公尺，所有權全部移轉予原告，並將前開房屋騰空交付原告。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋第一項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告於90年10月間向原告承租系爭土地後，即投入建築、裝修房屋、購買設備及申請特種營業登記等，所耗資金高達新台幣1 億多元，兩造並於90年12月21日在本院公證處公證系爭租約（被證1 ），且另訂系爭協議書。嗣因原告無法履行系爭租約第9 條第2 項「甲方無償提供新竹縣○○市○○段000 地號使用分區人行步道（計劃四米道路甲方同意開發至五米道路），由乙方開發雙方共同使用。」，故表示會長期出租系爭土地予被告使用，被告因信賴原告保證15年到期後會繼續出租系爭土地，才又於91年3 月30日簽立延後至106 年8 月1 日止之系爭租約附件，否則被告不會投入超出一般預算的資金。且兩造更於94年2 月1 日再次協商並簽立租賃同意書（被證3 ），原告同意被告將於系爭土地上興建完成之「采舍精品汽車旅館」出租予訴外人昇悅有限公司經營，而被告轉租時原告也承諾最少可經營15年（94年轉租故應可經營至109 年2 月），故系爭土地租賃期間尚未屆滿。
（二）況於租賃期間兩造也常吃飯聚會，原告也多次允諾會續租，被告為維雙方情誼，早於106 年5 月26日發函予原告請求能予續租（被證4 ），且多次口頭請求並登門拜訪，但因原告似有意轉租他人或自身經營，故多次告知被告有優先承租權，且也願意調整租金繼續承租，一直到106 年 7月21日兩造商談，原告也都答應再考慮續租事宜（被證 5），可見原告一直都給予被告可續租之希望，系爭租約雖於106 年8 月1 日屆期，但被告一直認為原告應會遵守續租約的承諾，故至今仍繼續支付租金（但遭原告退回，被證6 ），原告應秉其所為之承諾繼續出租系爭土地予被告，始符法理。
（三）並聲明：
⒈原告之訴及其假執行均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，被告願供擔保，請准免予假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張其為系爭土地之所有權人，被告於90年10月1 日向原告承租系爭土地並簽立系爭租約，約定租賃期限自91年7 月1 日起至106 年7 月1 日止，被告得於承租土地上建蓋房屋，原告並於簽立系爭租約時提供土地同意使用證明書給被告，供被告向政府機關申請建築執照，建築費用由被告負擔，惟租賃期間屆滿後，地上建築物產權全部歸原告所有，被告應即時遷讓。嗣兩造於90年12月21日簽立系爭協議書，就地上建築物產權移轉方式為約定，並於91年3 月30日簽立系爭租約附件，將租賃期間變更為91年 8月1 日起至106 年8 月1 日止。而被告於簽立系爭租約後即於原告所有系爭土地上興建系爭房屋，並於92年2 月 6日辦理建物第一次登記等情，業據提出與所述相符之系爭租約、協議書、租約附件、土地及建物登記謄本等件影本為證（見本院卷第10至26頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）原告又主張系爭租約之租賃期間已於106 年8 月1 日屆至，被告依約應將系爭土地及系爭房屋騰空遷讓交還原告，並辦理系爭房屋所有權移轉登記手續等情，並提出系爭租約、協議書、租約附件等件影本為證（見本院卷第12至25頁），惟被告否認之，並以上詞為辯。經查：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項及第455 條前段分別定有明文。依兩造於系爭租約附件約定：「租賃期限：訂定自民國91年8 月1 日起至民國106 年8 月1 日止計15年。」（見本院卷第23頁），並於系爭租約第5 、6 、4 條約定：「基地建蓋房屋，簽立土地租賃契約書時，甲方（即原告）並提供土地同意使用證明書給乙方（即被告），向政府機關申請建築執照」、「建築費用由乙方負擔」、「租賃期屆滿後，地上建築物所有權全部歸甲方所有，乙方並即時遷讓」（見本院卷第13至14頁），且於系爭協議書就系爭租約第4 條之地上建築物產權移轉方式約定：「（一）依買賣房屋處理，買賣房屋價金依租賃期滿之政府公告現值做為買賣金額，而乙方（即被告）不得向甲方（即原告）收房屋買賣價金，並提供買賣法定資料，乙方不得有異議。（二）過戶有關開立營業稅及土地代書費、規費、契稅、印花稅等一切開支由甲方支付。」，則系爭租約之租賃期間已於106 年8月1日屆至，兩造租賃關係已於106 年8月1日因約定期限屆滿而消滅，依系爭租約、協議書、租約附件約定及民法第455
條規定，原告訴請被告將系爭土地及系爭房屋騰空遷讓交還原告，並辦理系爭房屋所有權移轉登記手續，為有理由，自應准許。
⒉而被告雖抗辯原告曾保證15年到期後會繼續出租系爭土地，並於被告94年間將系爭土地及系爭房屋轉租予訴外人昇悅有限公司經營時承諾最少可經營15年，故系爭土地租賃期間尚未屆滿云云，並提出系爭租約公證書、租賃同意書、原告與被告法定代理人錄音光碟及譯文為證（見本院卷第87至93、97至98頁），惟原告否認之，經查，上開租約公證書、租賃同意書、錄音光碟及譯文均無記載原告保證15年到期後會繼續出租系爭土地，或承諾系爭土地轉租後最少可經營15年之內容，自無法據此認定原告確實同意續租或承諾系爭土地轉租後最少可經營15年，且原告分別於106 年5 月16日以新竹英明街郵局第226 號存證信函、106 年6 月5 日以新竹英明街郵局第273 號存證信函、 106年8 月2 日以新竹英明街郵局第391 號存證信函、106 年8 月17日以新竹英明街郵局第443 號存證信函催請被告於106 年8 月1 日期滿後將系爭土地及房屋騰空遷讓交還原告（見本院卷第27至31、33至45、50至53頁），顯見原告於系爭租約租賃期限屆滿後，並未同意繼續出租，堪認兩造租賃關係已於106 年8 月1 日因約定期限屆滿而消滅，則被告上開所辯，尚屬無據，難以採信。
四、綜上所述，原告依系爭租約、協議書、租約附件約定及民法第455 條規定，訴請被告將系爭土地及系爭房屋騰空遷讓交還原告，並辦理系爭房屋所有權移轉登記手續，為有理由，應予准許。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。六、假執行之宣告：
原告就訴之聲明第1 項部分陳明願供擔保，聲請宣告假執行，被告亦陳明願供擔保，聲請免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日民事第一庭 法 官 蔡欣怡
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 1 日書記官 蕭宛琴