臺灣新竹地方法院106年度重訴字第265號

• 裁判案由: 返還土地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 107 年 08 月 10 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第265號原　　　告　科技部新竹科學工業園區管理局
法定代理人　王永壯
訴訟代理人　王柯雅菱律師
複代理人　　王新發律師
被　　　告　欣憶電子股份有限公司
法定代理人　朱效鴻
訴訟代理人　楊元傑
被　　　告　弘億科技股份有限公司
法定代理人　曾建都
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國107年7月26日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告欣憶電子股份有限公司應自坐落新竹縣○○鄉○○段 0○0○0地號土地上，門牌號碼新竹縣○○鄉○○○路0 號之建物遷出。
二、被告欣憶電子股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰陸拾玖萬伍仟肆佰柒拾捌元，及自民國107 年1 月3 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
三、被告欣憶電子股份有限公司應自民國106 年11月1 日起至遷出第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣陸萬伍仟叁佰玖拾叁元，及自各次月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告欣憶電子股份有限公司負擔百分之70，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣壹仟壹佰貳拾陸萬元為被告欣憶電子股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告欣憶電子股份有限公司如於假執行程序實施前以新臺幣叁仟叁佰柒拾伍萬陸仟柒佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣伍拾柒萬元為被告欣憶電子股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告欣憶電子股份有限公司如於假執行程序實施前以新臺幣壹佰陸拾玖萬伍仟肆佰柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣叁萬元為被告欣憶電子股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告欣憶電子股份有限公司如於假執行程序實施前，每期以新臺幣陸萬伍仟叁佰玖拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利( 最高法院51年台上字第2680號判例意旨參照) 。查，坐落新竹縣○○鄉○○段0 地號、3 之1 地號( 下稱系爭土地) 土地為國有，原告為系爭土地之管理機關，有土地登記謄本在卷足憑，是原告提起本訴代行上開土地所有權人之權利，應予准許，合先敘明。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款、第256 條定有明文。查本件原告於起訴時原聲明第1 項請求：「被告欣憶電子股份有限公司( 下稱欣憶公司) 應將系爭土地為同段3-1 建號建物所占用面積1140.43 平方公尺部分遷讓返還原告。」嗣原告於民國107 年7
月26日言詞辯論期日當庭更正上開聲明為：「被告欣憶公司應自系爭土地土地上為同段3-1 建號建物( 下稱系爭建物)
遷出，將占用系爭土地面積1140.43 平方公尺返還原告。」(見本院卷第146 至147 頁) ，核原告請求之基礎事實同一，並無礙於被告之防禦及訴訟之終結，且係更正其法律上之陳述，揆諸上開規定及說明，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、被告欣憶公司部分：
(一)原告前於82年11月20日起將原告管理之系爭土地出租予被告弘億科技股份有限公司( 下稱弘億公司) ，由被告弘億公司在系爭土地上建有系爭建物，嗣該租賃契約於91年5 月23日終止，惟被告弘億公司迄今尚未將系爭土地返還原告。又原告前因被告弘億公司對其尚負有債務未清償，向法院聲請對被告所有之系爭建物強制執行，經本院以106 年度司執字第5405號執行事件受理在案。於執行程序中，經被告弘億公司、欣憶公司函覆原告關於系爭建物之使用現況，原告始知被告弘億公司於104 年間將系爭建物出借予被告欣憶公司使用，欣憶公司並於104 年9 月完成自來水過戶程序。然查，原告與被告欣憶公司間並無任何法律關係；被告欣憶公司亦非依科學工業園區設置管理條例第3 條、第4 條經核准設立之園區事業或研究機構，而系爭建物之借用人即被告弘億公司與原告間之租賃關係早經終止，自無權繼續占用系爭土地或將系爭土地出租或出借他人使用。是被告欣憶公司未得原告同意，逕向被告弘億公司借用系爭建物而占用系爭土地，應屬無權占有，致原告於前揭執行事件中，聲請對系爭建物強制管理遭本院否准，受損甚鉅，爰依民法第767 條第1 項前段、中段之規定，請求被告欣憶公司返還系爭土地經被告無權占用之部分，即系爭建物所占用面積1140.43 平方公尺之土地予原告，另依同法第179 條前段、第184 條第1 項前段規定請求被告返還自104 年9 月1 日無權占用系爭土地至今，相當於租金之不當得利如下：
⒈104年9月1日至106年10月31日止共計新台幣(下同)1,695,478元：
⑴104 年9 月1 日起至104 年12月31日間，以每月每平方公尺新臺幣( 下同) 53,62 元計算系爭建物廠房一樓樓地板面積1,140.43平方公尺計算相當於租金之不當得利為每月64,208元(含5%營業稅)，共計256,832 元。
⑵105 年1 月1 日起至106 年10月31日，以每月每平方公尺54.61 元計收系爭建物此期間相當於租金之不當得利為每月65,393元(含5%營業稅) ，共計1,438,646 元。
⒉另自106年11月1日起至被告返還系爭土地之日止，被告應按月給付65,393元相當於租金之不當得利予原告。
(二)對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告欣憶公司無權占用系爭土地，事實已臻明確：
⑴被告欣憶公司已自承該公司與原告並無任何租賃或契約關係存在，而將機器等設備置於系爭建物等情，顯見該公司無正當權源，藉使用系爭建物而占用系爭土地，洵無疑義。又被告欣憶公司有無合法權源占用系爭建物、如何使用系爭建物、有無營利或轉租之情事，與其占用系爭土地有無正當權源，係屬二事。縱被告欣憶公司於起訴後之107年5月成為經原告核准設立之園區事業，惟無礙於其未經原告同意，並無正當權源占用系爭土地之事實。
⑵另依被告弘億公司與原告原土地租賃契約第18條約定，被告弘億公司如擬將其於租約土地上所興建之建築物轉租、轉借或轉讓予他人，應事先報經原告同意。可知被告弘億公司於租賃契約有效期間內，即令有權占用系爭土地，惟於未經原告同意前，尚不得擅將系爭建物轉租或轉借他人，遑論上開租賃契約已於91年5 月23日終止，被告弘億公司自租約終止後，已無占用系爭土地之正當權源，自無從將大於自己之權利讓與他人，故不得以被告欣憶公司業經被告弘億公司同意使用系爭建物，即遽謂被告欣憶公司係有權占用系爭土地。⒉被告欣憶公司無權占用系爭土地，原告訴請遷讓，核屬有據：
本件原告係訴請被告欣憶公司將其占用之系爭土地「遷讓」返還，而非請求「拆屋」還地，故無前案確定判決所慮土地上建物滅失之情形，況被告欣憶公司非系爭廠房之所有權人，就系爭建物無處分權，原告亦無從訴請其拆屋還地。又前案確定判決所指將系爭建物「轉讓」予經原告核准設立之園區事業，並不以被告弘億公司自行將系爭建物予以出賣為限。藉由強制執行之拍賣程序，使系爭建物轉讓予核准設立之園區事業，尚非法所不許。而原告業就系爭建物聲請強制執，經本院以106 年度司執字第5405號執行事件受理在案。然因被告弘億公司擅將系爭建物出借被告欣憶公司使用，致前揭強制執行事件之拍賣程序係以「不點交」為拍賣條件進行，已影響原告能否順利拍賣系爭建物，故原告實有訴請被告欣憶公司遷讓之必要，期使系爭建物能以「點交」為拍賣條件而進行拍賣程序。至被告欣憶公司既已經原告核准為園區事業，倘其有意承接系爭建物，可經由參與系爭建物拍賣程序之競標，方屬正辦。
⒊被告欣憶公司既係無權占用系爭土地，原告自得訴請給付相當於租金。而關於請求數額之計算，應加計5%之營業稅，並應包含公共設施建設費：
⑴請求數額應加計5%之營業稅部分：
參諸最高行政法院81年度判字第2124號、82年度判字第2410號判決意旨，基於實質課稅原則，有關課徵租稅構成要件事實之判斷及認定，自亦應以其實質上經濟事實關係及所產生之實質經濟利益為準。關此，財政部88年8 月26日台財稅字第881938601 號函釋亦揭櫫：「本案基隆港務局出租代管國、省有關土地之租金及手續費等收入，應依營業稅法第3 條第2 項及第4 項規定報繳營業稅，至其因土地為人占用，所收取之『土地使用補償金』，核屬兼具補收租金性質，應依主旨辦理( 即開立發票課稅) 。」可知於實質課稅原則下，縱使相當於租金之不當得利，形式上確非租金，然其實質上已具有所失租金利益之填補，基於租稅之公平，仍須依法課徵營業稅。復揆諸最高法院61年台上字第1695號判例意旨，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。本件被告欣憶公司所占用之系爭土地，係屬園區內之土地，該公司倘欲進駐園區，本即須向原告租用園區土地，並給付租金、公共設施建設費用( 詳後述) ，另加計營業稅，而被告欣憶公司未向原告租用系爭土地，即率予占用，並未依約給付租金、公共設施建設費用及營業稅，客觀上已有受有各該數額之利益，自依負返還之責。
⑵請求數額應包含公共設施建設費：
另依科學園區設置管理條例第13條第4 項及科學工業園區設置管理條例施行細則第11條規定，園區事業得依其需要向管理局申請租用園區土地，除應付租金外，並應負擔公共設施建設費用；上開所稱之租金，應依土地法第105 條規定計收之；所稱公共設施建設費用，指管理局所投入道路及交通設施、地下管線、路燈照明、排水設施、水電供應設施、景觀設施及其他基礎建設等費用；前項費用，承租土地者應按實際發生成本，依其承租面積占園區基地內可出租土地面積之比率，分20年逐年攤還。準此，科學園區乃經園區管理局整體規劃完成基礎建設後，由各事業公司依其需要申請園區內之土地興建廠房或其他設施，並經園區管理局審核同意後始可承租興建及使用，而園區內各事業公司承租使用園區內之土地或設施，基於互惠平等及使用者責任分擔原則，使用土地者除需給付租金，自應併予負擔公共設施建設費用，此與租用或占用一般土地僅單純取得土地所有權人使用權益之情形容有不同。是以，如承租園區內土地興建廠房後因租約終止而無權占用土地，因廠房位居園區範圍內，占有客觀狀況尚無法排除因管理局投入園區整體公共建設設備及提升土地利用價值所生之利益。從而，被告欣憶公司使用系爭建物而無權占用園區內之系爭土地，已如前述，則其使用系爭建物而享有利用園區內之土地及各項設施之利益，參之前揭規定，自應負擔上開公共設施建設費。被告欣憶公司關此所辯，實屬無稽。
⒋被告欣憶公司就相當於租金之不當得利或損害賠償，應負全部給付之責：
被告弘億公司於與原告之租賃契約終止後，將系爭建物出借予被告欣憶公司，則被告欣憶公司為系爭建物之直接占有人；被告弘億公司則為間接占有人。上開被告對於系爭建物之占有型態雖屬有別，同屬無權占用原告系爭土地，原告基於不當得利之法律關係，本可對直接占有人即被告欣憶公司請求給付其實際使用收益標的物所獲利益；亦得對間接占有人弘億公司請求給付其移轉標的物之占有予直接占有人欣憶公司所收取之對價。而直接占有人與間接占有人就其各自應給付部分，雖其給付目的同一，惟究係基於個別原因事實所生，屬不真正連帶債務，故直接占有人與間接占有人彼此間並無內部比例分擔之問題。惟本件被告弘億公司係無償出借而移轉系爭建物之占有予被告欣憶公司，並未因此獲有租金等收益，故原告僅請求被告欣憶公司給付其占用系爭土地所獲相當於租金之不當得利。而被告欣憶公司就該相當於租金之不當得利，當應負全部給付之責，與被告弘億公司並無內部應分擔之比例。至被告弘億公司將系爭建物交付被告欣憶公司前，因占用系爭土地致原告受有損害部分，因原告已與被告弘億公司於本院92年度竹簡字第419號給付租金等事件，
成立訴訟上和解，爰不再於本件重複主張。
⒌被告弘億公司部分：
被告弘億公司雖為系爭建物之所有權人，本得自行處分或出租、出借他人使用，然因建物無從脫離土地而存在，建物之占有人當然須使用坐落之土地，在建物與土地有相當繼續性之結合關係下，建物之處分、管理，即不能僅憑建物所有人己意為之，仍須顧及土地所有權人權益之維護，不得使土地所有權人受有額外之限制或不利益。本件被告弘億公司與原告關於系爭土地之租賃契約業已終止，該公司已無占用系爭土地之正當權源。而前案確定判決就此已陳明原告不得以回復原狀之方式收回系爭土地，而僅得以將系爭建物「轉讓」予經核准設立之園區事業，或由原告「徵購」系爭建物之方式謀求解決，則被告弘億公司於系爭建物轉讓適格之園區事業或由原告徵購系爭建物之前，不得任意出租、出借系爭建物，或使任何第三人占有、使用之，而增加原告額外之不利益。詎被告弘億公司竟擅將系爭建物出借被告欣憶公司，除致系爭建物以「不點交」為拍賣條件進行拍賣外，更使原告無從強制管理系爭建物，已影響原告權益甚鉅。原告之所以訴請禁止被告弘億公司出租、出借或使任何第三人占有、使用系爭建物，意在禁止被告弘億公司為上開一定行為，倘被告弘億公司違反者，原告即得依強制執行法第129 條以下規定，聲請執行法院對其處以怠金、管收、或除去其行為之結果，以確保權益。如被告弘億公司經判命不得為該特定行為，日後亦不致影響原告強制執行程序之進行，此觀諸最高法院70年度第10次民事庭會議決議甚明。另參之強制執行法第103 條之規定，聲請強制管理，須就已查封之不動產始得為之，準此，原告訴請禁止被告弘億公司出租、出借或使任何第三人占有、使用系爭建物，不僅未影響強制管理程序之進行，反可避免被告弘億公司於系爭建物查封前將之移轉占有予第三人，致無從強制管理之情事再次發生，爰依民法第民法第767 條第1 項後段規定，對於被告弘億公司請求如訴之聲明第4項。
三、為此聲明：
(一)被告欣憶公司應自系爭建物遷出，將占用系爭土地面積1140.43平方公尺部分返還原告。
(二)被告欣憶公司應給付原告1,695,478 元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
(三)被告欣憶公司應自106年11月1日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告65,393 元，及自各次月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
(四)禁止被告弘億公司就系爭建物出租、出借或使任何第三人占有、使用，並不得妨礙、干涉原告就系爭土地之使用收益。(五)原告願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告欣憶公司答辯以：
(一)本件原告前依民法第455條及767條規定，訴請被告弘億公司拆屋還地，經本院以96年度重訴字第77號(下稱前案判決)以：系爭建物係屬「建築物」，依原告與被告弘億公司間之土地租賃契約第20條第2、3項之約定，被告弘億公司應於租約終止後六個月內將系爭建物依第18條約定轉讓予經原告核准設立之園區事業，且於完成轉讓前，被告弘億公司應按月給付原告相當於原約定租金數額之損害賠償。又倘被告逾期未將系爭建物轉讓予經原告核准設立之園區事業，原告並得依「科學工業園區廠房及有關建築物徵購辦法」辦理徵購系爭建物，是依該租賃契約第20條第2、3項之約定，顯見兩造已排除原告得請求被告弘億公司以回復原狀之方式讓原告「收回系爭土地」，而係以將系爭土地上之系爭建物「轉讓」予經原告核准設立之園區事業，或由原告「徵購」系爭土地上之系爭建物之方式以讓原告「收回系爭土地」甚明，另參之原告提供其管領之系爭土地出租予被告弘億公司，既係為供被告弘億公司興建廠房等地上建物以營業為目的，並於興建完成辦理保存登記，則系爭建物自具有相當之經濟交易價值，倘兩造間之系爭土地租賃契約一經終止，原告即得訴請被告拆屋還地，則顯然必致系爭土地上之系爭建物經濟價值滅失，當非原告提供其管領之系爭土地出租予被告興建系爭建物之本意等節為由，判決駁回原告之訴確定在案。基於判決之既判力，經前案判決裁判之訴訟標的法律關係，原告於本件不得為相反之主張。另原告已於107年4月10日以竹設字第1070011031號函核准被告欣憶公司於系爭園區設立新竹分公司，則被告欣憶公司為園區事業，並經轉讓系爭建物，自有使用系爭建物之合法權源。
(二)兩造並未就系爭土地簽訂租賃契約，另揆諸營業稅法第1 條規定，我國僅就銷售貨物或勞務及進口貨物之行為課徵加值型或非加值型之營業稅。而本件原告係依不當得利法律關係請求相當於租金之利益，參之最高法院94年度台上字第1198號判決意旨，應屬損害賠償之性質，並非租金之替補，亦非屬營業稅法第3條第2項前段「銷售勞務者，係指提供勞務予他人，或提供貨物與他人使用、收益，以取得代價」之情事，是原告自不得沿用其與被告弘億公司原租賃契約關於租金應加計5%營業稅額之約定，據以請求相當於租金之不當得利。
(三)原告請求相當於租金之不當得利金額除包括素地租金外，另加計「公共設施建設費用」。惟原告請求不當得利之範圍，應以被告欣憶公司所受利益為據，而非以原告所受損害為準。而依社會通常之概念，占有他人土地可能獲得相當於租金之利益，實難包括政府機關建設之公共設施，蓋被告欣憶公司使用系爭土地之範圍，並非科學園區公共設施，而道路交通設施、路燈照明、排水設施、景觀設施及其他基礎建設非原告專為被告所支出，亦非被告欣憶公司所獨享或得排除其他人利用，是「公共設施建設費用」洵非被告欣憶公司占用系爭土地所受之利益，尚不得計入原告所請求不當得利之金額內。
(四)答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願提供擔保免予宣告假執行。
二、被告弘億公司則以：
被告弘億公司之新竹科學園區分公司於91年間經公司分割獨立成立訴外人精磁科技股份有限公司( 下稱精磁公司) ，系爭建物於被告弘億公司會計帳上已合法分歸精磁公司所有，然精磁公司前依規定辦理進駐新竹科學園區之申請程序，整個申請程序卻因種種因素而停擺，以致系爭地上物名義上雖屬被告弘億公司所有，卻無法使用，也賣不出去。因被告弘億公司前向被告欣憶公司借款2 千多萬元，且已無法使用系爭建物，故借款後便將系爭建物無償借給被告欣憶公司使用，並交付鑰匙一把。被告二公司雖曾討論買賣系爭建物一事，惟因被告欣憶公司前未曾經原告核准進駐園區，因而作罷等語，資為答辯。
叁、本院之判斷：
原告主張坐落新竹縣○○鄉○○段0 ○000 地號、面積1140.43 平方公尺之系爭土地為國有，並由其管理。原告自82年11月20日起至91年5 月23日止，將系爭土地出租於被告弘億公司於其上興建系爭建物作為公司廠房使用。系爭土地租賃契約終止後，被告弘億公司於104 年間將系爭建物無償借給被告欣億公司使用等情，業據提出土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、原告105 年3 月2 日竹建字第1050005854號函、被告弘億公司105 年3 月14日( 105)弘( 105)字第03001 號函、被告欣億公司105 年1 月15日欣字第01152015001 號函等件為證( 見本院卷第9 至13頁、第30至33頁) ，且為被告所不爭執。是本件所應審究者厥為：原告請求被告欣億公司自系爭建物遷出並返還系爭土地，有無理由？原告請求被告欣億公司給付相當於租金之損害金有無理由？請求金額是否得包含營業稅及公共設施建設費？原告得否禁止被告弘億公司就系爭建物出租、出借或使任何第三人占有、使用，並不得妨礙、干涉原告就系爭土地之使用收益？茲分述如下：
一、原告請求被告欣億公司自系爭建物遷出，為有理由，至其請求被告欣億公司返還系爭土地，則無理由：
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之( 最高法院85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決要旨參照) 。查被告弘億公司與原告就系爭土地訂立之租賃契約於91年5 月23日終止，則被告弘億公司合法占有系爭土地之權源自前揭租賃契約終止時即歸於消滅，難認系爭建物占用系爭土地係屬有權占用。次查，建築物不能脫離土地而存在，建築物之占有人當然須使用所坐落之土地，自與土地有一定且相當繼續性之結合關係，應認係土地之占有人，系爭建物既無權占用系爭土地，則被告欣億公司使用系爭建物作為該公司倉庫，應認對於系爭土地亦有占用情形，而無正當權源，自屬無權占有。被告欣億公司雖抗辯其係基於與被告弘億公司之使用借貸關係而占有系爭建物云云，惟該公司與被告弘億公司間就系爭建物所成立之使用借貸契約，既不能拘束非契約當事人之原告，而認原告與使用系爭建物之被告欣憶公司間就系爭土地已成立使用借貸關係，從而，原告本於民法第767 條之規定，請求無權占用系爭土地之被告欣億公司自系爭建物遷出，即屬有據，應予准許。
(二)次按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還土地，否則無從強制執行(最高法院102年度台上字第232號判決意旨參照)。查原告另請求被告欣憶公司返還系爭建物占用之系爭土地乙節，查系爭建物固無權占用系爭土地，惟該建物為被告弘億公司所有，被告欣憶公司僅為使用系爭建物之人，揆諸上開說明，原告雖得請求被告欣憶公司遷出系爭建物，但不得請求被告欣憶公司返還系爭建物所占用之土地，是原告對於被告欣憶公司所為返還系爭土地之請求，難謂有據，不應准許。
二、原告得請求被告欣憶公司賠償相當於租金之損害，其金額包含營業稅及公共設施建設費：
(一)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文，而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。而所謂相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷( 最高法院61年台上字第1695號判例、104 年度台上字第715 號判決意旨參照) 。(二)本件被告欣憶公司既無權占有系爭土地，則當受有相當於租金之利益，且無法律上原因，同時致原告受有損害，是原告依民法第179 條之規定，請求被告欣憶公司給付相當於租金之不當得利，自屬有據。又查，被告欣憶公司前自104年9月1 日起無權占用系爭土地地至今，已如前述。而原告所在新竹科學園區內土地租金自102 年1 月1 日起每月每平方公尺53.62 元(含素地租金及公共設施建設費) ；105年1月1日起每月每平方公尺54.61元( 含素地租金每月每平方公尺43.10元、公共設施建設費每月每平方公尺11.51 元)，有原告102年4 月12日園建字第1020010853號及105年10月6日竹建字第1050028187號函附卷可稽( 見本院卷第35、36頁) ，另據被告弘億公司與原告原土地租賃契約第6 條約定：「乙方( 按即被告弘億公司) 應自本約租賃期間開始之日起，依本約第一條所規定之租金數額，每月一繳，依甲方(按即原告)所定之繳租程序繳付甲方租金，並應另行加計營業稅。」，亦經本院依職權調取96年度重訴字第77號卷附土地租賃契約書可參( 見上開卷一第9 、13頁) 。據此核算被告所受相當於租金之不當得利金額為：104 年9 月1 日起至104 年12月31日每月64,208元【含素地租金、營業稅5%、公共設施建設費，下同。計算式：53.62 ×1140.43 ＋(53.62×1140.43 ×5%
) ＝64,208，元以下四捨五入。】；105年1月1 日至106 年10月31日每月65,393元【計算式：54.61×1140.43 ＋( 54.
61×1140.43 ×5%) ＝65,393，元以下四捨五入。】，則被
告欣億公司自104 年9 月1 日起至106 年10月31日受有相當於租金之不當得利共計1,695,478元【計算式：64,208×4＋
65,393×22＝1,695,478 】。
(三)被告欣億公司雖辯稱：衡諸相當於租金之不當得利之性質，應屬損害賠償，而非租金之替補，故原告不應沿用與被告弘億公司原租賃契約關於租金應加計5%營業稅額之約定；且原告得請求之範圍，應以被告欣憶公司所受利益為據，則被告欣億公司除系爭建物外，並未利用園區之公共設施，亦毋須負擔公共設施建設費等節，惟查：
⒈依原告與被告弘億公司原租賃契約第6 條之約定，被告弘億公司承租系爭土地之租金應另加計營業稅繳付，已如前述，則被告欣憶公司使用被告弘憶公司之系爭廠房，應知系爭廠房位在新竹科學園區範圍內，依科學園區設置管理條例規定，園區內私有廠房之轉讓，以供經核准設立之園區事業及研究機構使用為原則，園區業務由主管機關所屬各管理局辦理及管理，則被告欣憶公司無權占用原告所管理系爭土地，因此所獲得使用土地之利益，應不亞於合法進駐園區廠商向原告租用土地所獲得使用土地之利益，應認原告請求被告欣憶公司返還不當得利之範圍，自應包含系爭土地租金之營業稅額在內，要非無據。況按銷售貨物或勞務之營業人，為營業稅之納稅義務人；提供勞務予他人，或提供貨物與他人使用、收益，以取得代價者，為銷售勞務；營業稅稅率，除本法另有規定外，最低不得少於百分之5 ，最高不得超過百分之10；其徵收率，由行政院定之，加值型及非加值型營業稅法第2條第1項第1 款、第3條第2項、第10條定有明文。而依營業稅之制度精神，營業稅係對買受貨物或勞務之人，藉由消費所表彰之租稅負擔能力課徵之稅捐，稽徵技術上雖以營業人為納稅義務人，但經由後續之交易轉嫁於最終之買受人，亦即由消費者負擔(大法官釋字第688號解釋意旨參照) 。另參之財政部88年8月26日台財稅字第881938601號函釋所示「國有財產管機理關出租代管國、省有關土地之租金及手續費等收入，應依營業稅法第3條第2項及第4 項規定報繳營業稅；而其因土地為人占用，所收取之土地使用補償金，核屬兼具補收租金性質，應依開立發票課稅」。準此，基於實質課稅原則，原告就系爭土地所收取相當於租金之不當得利，既應課徵營業稅，則由直接占用使用人即被告欣憶公司負擔，亦屬合理，是原告請求被告欣憶公司給付上開相當於租金不當得利金額加計5%營業稅，應予准許。
⒉又國家為引進高級技術工業及科學技術人才，以激勵國內工業技術之研究創新，並促進高級技術工業之發展，行政院國家科學委員會( 以下簡稱國科會) 得選擇適當地點，報請行政院核定設置科學園區，並為執行園區管理業務，辦理園區管理工作及提供園區事業各項服務，由國科會於各園區設置園區管理局。園區事業得依其需要向管理局申請租用園區土地，除應付租金外，並應負擔公共設施建設費用；上開所稱之租金，應依土地法第105 條規定計收之；所稱公共設施建設費用，指管理局所投入道路及交通設施、地下管線、路燈照明、排水設施、水電供應設施、景觀設施及其他基礎建設等費用。前項費用，承租土地者應按實際發生成本，依其承租面積占園區基地內可出租土地面積之比率，分20年逐年攤還，107年6月6日修正公布前科學園區設置管理條例第1條、第5條第1項及第12條第3 項及科學工業園區設置管理條例施行細則第11條分別定有明文。準此，科學工業園區乃經園區管理局整體規劃完成基礎建設後，由各事業公司依其需要申請園區內之土地興建廠房或其他設施，並經園區管理局審核同意後始可承租興建及使用，亦即國家為提升發展，投注相當經費規劃公共設施及服務設置科學工業園區，並提供完善整體環境及土地與各事業公司承租使用，基於互惠平等及使用者責任分擔原則，使用土地者除需給付租金，自應併予負擔公共設施建設費用，此與租用或占用一般土地僅單純取得土地所有權人使用權益之情形容有不同。職是之故，系爭建物因原告與被告弘億公司原土地租賃契約終止而無權占用土地，因廠房位居園區範圍內，占有客觀狀況尚無法排除因管理局投入園區整體公共建設設備及提升土地利用價值所生之利益，揆諸前揭說明，原告請求相當於租金之不當得利，自應包括被告欣億公司借用系爭建物而無權占用系爭土地期間，因利用園區公共設施建設所受利益之範圍，此參被告欣億公司實際上亦須使用道路交通設施進出園區廠房，及其他路燈照明、排水設施等公共設施甚明，是以，被告欣憶公司辯稱該公司並未使用園區公共設備，應以素地租金予以核計，不得加計公共設施建設費用云云，亦非可採。
(四)據上，原告請求被告欣憶公司給付相當於租金之不當得利1,695,478 元，及自本起訴狀繕本送達之翌日即107 年1 月3
日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；另自106 年11月1 日起至返還占用土地之日止，按月給付原告65,393元，及自各次月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均有理由，應予准許。
三、原告不得禁止被告弘億公司出租、出借或使任何第三人占有、使用系爭建物：
(一)末按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765 條定有明文。又土地及坐落其上之房屋為各別獨立之不動產，而占有土地者乃坐落於該土地上之房屋，占有房屋者則為該房屋之所有人或使用人，因此倘房屋無權占有土地者，土地所有權人固可命對該房屋有事實上處分權之人( 已辦理所有權登記之房屋所有人或違章建築之買受人，即有拆除房屋權限者) 拆屋還地及請求該房屋現占有人( 非必為房屋之所有權人) 遷出。然遷出行為旨在解除房屋現占有人之占有，以利進行拆屋還地，係拆屋還地之階段行為，僅為完成目的之手段，拆屋還地始為其目的，如該目的已確定不能達成，則遷出之手段行為之請求，應否允許，須視房屋使用人有無法律上遷出之義務而定；又房屋所有人使用其房屋，係本於房屋所有人之地位與基於其對房屋所有權之權能，並非無權占有( 民法第765 條前段參照) ，苟土地所有權人尚不得請求房屋所有權人拆屋還地時，自無權禁止房屋所有權人使用其所有房屋及請求其自該房屋遷出( 最高法院104 年度台上字第1939號判決意旨參照) 。
(二)本件原告主張其與被告弘億公司就系爭土地之原租賃契約終止後，系爭建物即屬無權占有系爭土地，則被告弘億公司於系爭建物轉讓適格之園區事業或由原告徵購前，將系爭建物予被告欣憶公司使用，致系爭建物以「不點交」為拍賣條件進行拍賣，原告無從強制管理系爭建物，影響原告權益甚鉅云云，依民法第767 條第1 項後段規定，請求被告弘億公司禁止使用或出租、出借予他人使用系爭建物等妨害原告對於系爭土地所有權之行為。然查：系爭建物為被告弘億公司所有，依民法第765 條規定，該公司對於系爭建物有自由使用、收益及處分之權利。又前揭系爭土地租賃契約固經兩造於91年5 月23日合意終止，惟依該租賃契約第20條第2 、3 項之特別約定，原告乃僅得請求被弘億公司告將系爭土地上之系爭建物「轉讓」予經原告核准設立之園區事業，或由原告「徵購」系爭土地上之系爭建物之方式「收回系爭土地」，而不得請求被告弘憶公司以回復原狀即拆屋還地之方式「收回系爭土地」等情，業經本院另案96年度重訴字第77號民事確定判決論述綦詳，並駁回原告對於被告弘億公司拆屋還地之訴確定在案，有該判決書附卷可考( 見本院卷第45至70頁)。準此，被告弘億公司既為系爭建物之所有權人，原告復不得對之請求拆屋還地，揆諸上開說明，被告弘億公司自仍有使用系爭建物之正當權源，原告依無權占有之法律關係請求禁止該公司對系爭建物出租、出借，或使任何第三人占有、使用，並不得妨礙、干涉原告就系爭土地之使用收益，即難憑採。且被告弘憶公司就系爭建物既有使用收益之權利，則被告弘憶公司使已經核准進駐園區之廠商使用系爭廠房，本無悖所有權人對於自有財產行使使用收益權利之決定支配。參以系爭建物業經本院以106 年度司執字第5405號清償借款強制執行事件實施查封在案，有系爭建物之建物登記第一類謄本附卷可查(見本院卷第11頁)，如債務人即被告弘億公司於查封後，就系爭建物有移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，或第三人於查封後，未經執行法院允許，而占有系爭建物或為其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第51條第2 項、第3 項規定，債務人該等就系爭建物移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於原告本不生效力，而原告亦得向執行法院聲請排除第三人占有系爭建物或其他有礙執行效果之行為，或提起實體訴訟請求第三人遷讓房屋回復為被告弘憶公司占有使用，而非採禁止被告弘億公司對於系爭建物使用收益，作為維護自身債權之方式。是原告上開請求，洵屬無據，難予准許，應予駁回。
肆、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告欣億公司自系爭建物遷出，及依民法第179 條不當得利之法律關係，訴請被告欣憶公司給付原告無權占用系爭土地所獲取相當於租金之不當得利金額1,695,478元，及自107年1月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；復自106年11月1 日起至返還占用土地之日止，按月給付原告65,393元，及自各次月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，為無理由，應予駁回。
伍、原告及被告欣億公司陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第78條、第85條第1 項，判決如主文。中 華 民 國 107 年 8 月 10 日民事第二庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 10 日書 記 官 張懿中