106年度重訴字第88號｜民事：給付居間報酬｜裁判日期：107 年 08 月 31 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 106年度重訴字第88號原　　　告　二十甲工商法仲不動產有限公司法定代理人　林有發訴訟代理人　顏碧志律師被　　　告　錸德科技股份有限公司法定代理人　葉垂景訴訟代理人　翁祖立律師複代理人　　李姿璇律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於中華民國107年7月30日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按訴訟，由被告住所地之法院管轄。被告住所地之法院不能行使職權者，由其居所地之法院管轄；對於私法人或其他得為訴訟當事人之團體之訴訟，由其主事務所或主營業所所在地之法院管轄，民事訴訟法第1條第1項、第2條第2項分別定有明文。本件原告係依兩造間之居間契約請求被告給付報酬，而被告之公司所在地在「新竹縣○○鄉○○村○○○路00號」，有公司設立登記表、股份有限公司變更登記表在卷可稽（見臺灣桃園地方法院106年度重訴字第37號卷（下稱桃院卷）第20-27頁），依民事訴訟法第2條第2項之規定，本院有管轄權。原告前向臺灣桃園地方法院起訴，經該院106 年度重訴字第37號民事裁定，以不符民事訴訟法第10條（因不動產涉訟之特別審判籍）、第12條（因契約涉訟之特別審判籍）、第24條（合意管轄）等規定，依職權將本件訴訟移送本院，首先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：㈠、被告於民國（下同）104年6月間委由原告出售門牌號碼桃園市○○區○○路00號建物及坐落中工段1569、1569-1、1570-2、1570-3、1570-7、1572、1573、1573-1、1574-1、1574-3、1576、1576-1、1576-2、1576-3、1576-4、1576-6、1767-1、1767-2地號土地（下稱系爭不動產），經原告員工鍾侑成尋得訴外人基進建設股份有限公司（下稱基進公司），並於同年9月10日偕基進公司負責人顏豐進前往查看系爭不動產，顏豐進察看後，表達強烈買受系爭不動產意願，邀鍾侑成再為商談，復於105年2月4日偕同其母黃雅瑄再次前往察看系爭不動產，因買賣價格已趨近，兩造遂簽定委任仲介合約書，雖因價格未能於所定期間達成合意，然兩造仍按先前模式由鍾侑成繼續協商價格，最後基進公司同意以高於底價之14.2億買受，詎被告抬價，基進公司僅得委託原告於105年7月間傳達願以15.1億購買，惟被告回覆改以公開招標方式處理，基進公司不得已參與投標，以15.3億得標。競標被告並未公告，僅有基進公司與元亨國際開發有限公司（下稱元亨公司）投標，該公司代表人林宗瑩為仲介，亦為亞元公司代表人，僅係為瞭解投標狀況，供坤聯公司參考。原證4 發票載明「仲介佣金（服務費）」。本件居間契約並非要式契約，不以成立書面為必要，原告於兩造簽署委任仲介合約書前之104年6月起即受被告委託銷售系爭不動產，並經被告同意傳遞系爭不動產資料、帶看及議價等居間行為，105年農曆年前，被告指示原告停止銷售行為，於105年1月22日指示原告恢復銷售。委託期間屆至後之105年6月27日，鍾侑成亦曾向被告經理范春炫回報基進公司出價13.2億，之後范春炫尚陪同鍾侑成帶看另一買受人周加公司。被告既許原告於委託期間外實際為居間行為，兩造之居間關係自不僅以105 年3月16日至同年3月31日為限，被告藉形式之公開招標，規避給付居間報酬，依誠信原則，仍應給付居間報酬。系爭不動產之價金為15.3億，依兩造約定居間報酬為買賣價金1.5%，經核算為2,295萬元，爰為一部訴求，請求給付買賣價金 0.5%即765萬元。㈡、訴之聲明： ⒈被告應給付原告765萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。二、被告答辯：㈠、依據兩造於105年3月16日簽訂之委任仲介合約書附約壹可知，兩造約定若於105年3月16日至105年3月31日間，經由原告努力使被告與基進公司簽訂不動產買賣契約，嗣後完成交易者，方允為支付服務報酬，迄105年3月31日委託屆期，原告仍未能使被告與基進公司簽訂中壢廠不動產買賣契約，原告自無由依兩造間之委任仲介合約書及附約向被告請求給付報酬。嗣後因有多位潛在買家表達購買系爭土地意願，被告為維公司權益，決議採競標模式出售系爭土地，105年8月5日競標當日由訴外人林宗瑩代表元亨公司參與競標、基進公司授權陳萬發律師參與競標，後由基進公司取得優先議約權，並於105年8月12日完成簽訂系爭土地不動產買賣契約，基進公司與被告完成系爭土地不動產交易，非原告居間協助商議條件所成就。原告主張於委託期間外仍有被告公司公安衛經理范春炫陪同帶看中壢廠內部，且原告員工鍾侑成於105年6月27日亦曾向范春炫回報基進公司出價13.2億等語，然均不代表兩造間有居間關係存在，原告未舉證兩造間服務內容、服務報酬、委售期間等必要之點已達意思表示合致，難認兩造間存有居間契約關係。被告並未透過原告與基進公司為系爭土地出售事宜之磋商與協調，亦無於委託期間經過後要求原告繼續為居間行為之舉。基進公司為期得順利取得優先議約權，將其投標金額定為15.3億元，顯逾鍾侑成於105年7月26日簡訊告知被告公司范春炫之15.1億元，足徵被告公司並未與基進公司議定或內定由基進公司得標。㈡、答辯聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。三、本件兩造不爭執之事項：㈠、被告前欲出售中壢廠房（即門牌號碼桃園市○○區○○路00號建物及坐落中工段1569、1569-1、1570-2、1570-3、1570-7、1572、1573、1573-1、1574-1、1574-3、1576、1576-1、1576-2、1576-3、1576-4、1576-6、1767-1、1767-2地號土地），而於105年3月16日與原告簽訂「委任仲介合約書」，委託原告於105年3月16日至105年3月31日期間，就中壢廠房銷售予訴外人基進公司事宜居中協調，並約定若被告與基進公司於合約書有效期間內，簽訂不動產買賣契約並順利完成買賣交易者，支付總價金額之1.5%作為原告報酬，有委任仲介合約書及委任仲介合約書附卷可稽（見桃院卷第8-9頁）。㈡、被告董事會於105年7月26日授權以不低於14.2億之價格出售中壢廠房，被告於105年8月間以競標方式辦理銷售，基進公司授權陳萬發律師於105年8月5日參與競標，由基進公司以 15.3億元取得優先議約權，並於105年8月12日與被告完成簽訂中壢廠不動產買賣契約，嗣並辦理移轉登記，有被告公司不動產競標簽到及開標記錄單、被告公司不動產競標注意事項、授權書、競標文件、被告公司擬處分不動產公告等可憑（見本院卷第29-32、35-36頁）。㈢、訴外人基進公司於105年8月29日支付原告300萬元仲介佣金（服務費），有統一發票可佐（見桃院卷第15頁）。四、本件爭點原告請求被告公司給付765萬元居間報酬，有無理由？五、得心證之理由：㈠、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨參照）。意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。而默示之意思表示與單純之沈默有別，單純之沈默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為（最高法院102年度台上第682號裁判意旨參照）。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。第565條定有明文，該條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上第2675號裁判意旨參照）。且除要式性書面契約外，契約之成立非必以書面訂立為要件。又契約之成立本不以署名畫押為要件，故凡當事人間締結契約，其書面之形式雖不完全，而能以其他方法，足以證明其意思已有合致之表示者，自無妨於契約之成立，當然發生法律上之效力（最高法院20年上字第1727號判例要旨參照），反之，則難認為當事人間有意思表示一致之契約關係存在。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。另負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度台上字第2058號判決要旨參照）。揆諸上開說明，原告主張兩造間除「105年3月16日委任仲介合約書（期間105年3月16日至105年3月31日）」外，仍有居間契約存在之事實，應負舉證責任。㈡、經查，被告前欲出售中壢廠房（即門牌號碼桃園市○○區○○路00號建物及坐落中工段1569、1569-1、1570-2、1570-3、1570 -7、1572、1573、1573-1、1574-1、1574-3、1576 、1576-1、1576-2、1576-3、1576-4、1576-6、1767-1、1767-2地號土地），而於105年3月16日與原告簽訂「委任仲介合約書」，委託原告於105年3月16日至105年3月31日期間，就中壢廠房銷售予訴外人基進公司事宜居中協調，委託銷售總價：14億元（其中建物分價之百分之五營業稅需另計），並約定若被告與基進公司於合約書有效期間內，簽訂不動產買賣契約並順利完成買賣交易者，支付總價金額之1.5%作為原告報酬，有委任仲介合約書及委任仲介合約書附卷可稽（見桃院卷第8-9頁）。被告董事會於105年7月26日公告授權以不低於14.2億之價格出售中壢廠房，被告於105年8月間以競標方式辦理銷售，基進公司授權陳萬發律師於105年8月5 日參與競標，由基進公司以15.3億元取得優先議約權，並於105年8月12日與被告完成簽訂中壢廠不動產買賣契約，嗣並辦理移轉登記，有被告公司不動產競標簽到及開標記錄單、被告公司不動產競標注意事項、授權書、競標文件、被告公司擬處分不動產公告等可憑（見本院卷第28-32、35-36、67-68頁、桃院卷14頁）。105年7月26日鍾侑成LINE范春炫：願意以15.1億購買（見桃院卷第12頁）。㈢、證人鍾侑成於本院審理中證稱：有代表原告公司仲介被告錸德公司所有的桃園市中工段土地，我104年6月1日打電話被告公司給范春炫經理，跟他約時間去現場看土地形狀、界線、內容，我與范春炫見面，104年6月1日范春炫說如果我沒有他陪同，我不能進去，他就帶我在那塊土地內看一下，介紹土地的內容。結束之後，第二天我打電話給范春炫，問他是否有該土地的詳細資料，可以LINE給我或是傳給我，後來他寄給我，我開始銷售之後，有兩組買主，1組是基進建設，1組是周加股份有限公司，我就告訴范春炫說我只有這兩個買主，如果沒有結果的話，我沒有其他買主，因為被告公司他們是上市公司沒有時間跟我們一直議價，後來我們就於104年6月1日後開始進行銷售。在這中間我開始銷售製作資料，我也跟范春炫回報，104年9月10日基進建設的顏豐進及宋經理就跟范春炫約看現場，看完之後，顏豐進有表達他有點想買的意思，但是沒有很明確，但是顏豐進出的價格還有差距。期間有連絡，隔年即105年的時候價格還是一直在拉，一直持續銷售。105年農曆過年前，范春炫曾經打電話給我說基進價格還沒有確定，范春炫要求我停止銷售，因為錸德公司要調整，後來在105年1月22日范春炫打電話告訴我可以開始銷售，我就把這個訊息告訴顏豐進他們，顏豐進他們還是有意願要買，我就把他們強力購買的意願傳達給范春炫知道。105年1月29日我到湖口的錸德公司跟范春炫還有他們公司的潘燕民副總見面，范春炫跟潘燕民說我是最不麻煩的仲介，一直到有誠意的買主才簽銷售契約。我們在105年3月就簽委託銷售契約。因為我們這個契約簽了之後上面有銷售的總金額14億元，我就拿去給買主看，讓買主知道人家就是要賣這個價格，買主就考慮價格，一直沒有進度，到105年3月31日契約過期之後，基進還沒有進一步的說話、動作，我就跟范春炫回報說顏豐進有說壹個數字是13.2億元，但是我回絕了因為有差距，范春炫也知道這個事情。後來經過兩個月基進沒有價格上的調整，我就在105年6月的時候帶看周加公司的人，范春炫有陪同，他介紹這個周董他們要賣的土地，然後周董看完之後回去考慮，一直到105年8月初錸德公司就公告不低於14.2億元，才要出售，我就趕快將這份公告拿給顏豐進的媽媽看這份公告內容，說如果他們不願意買，我有另一組買主。所以顏豐進媽媽就說她要用15.1億元來買，所以後來他們用15.3億元成交。委託仲介合約書是我要求錸德公司簽的。因為當時錸德公司在市場上說一坪要賣20幾萬元，基進說他們不要當墊底的，需要有確定價格，要有書面他看了才會信，所以要我去簽。共帶基進去看系爭土地幾次三次。基進公司後來他用15.3億元買，因為他認為價格買高了，所以只有給我300萬元。本來應該是要1000萬元。因為錸德公司有公告14.2億元，基進想要買系爭土地，又聽到有第三者要買，所以將價格抬高，而且基進是投資客，他要分割之後再賣掉，已經有一些買主了。錸德公司有曾經私下去接觸基進公司的行為因為後來到了105年6月中旬之後，范春炫我LINE他沒有回，我簡訊給他也不知道他有沒有讀。我有跟顏豐進的媽媽說最近連絡范春炫，他都沒有回，顏豐進的媽媽就跟我說，難怪范春炫最近都是直接跟我連絡。范春炫每次跟顏豐進的媽媽連絡，顏豐進的媽媽每次都會告訴我，他們談了什麼事情。我介紹基進公司，而且也尋找可能買這塊地的買主。當初簽給我的時候，說上市公司給仲介公司的時間不會太久，因為十幾億元，所以可能會找其他買主。我跟范春炫說時間已經過期了，他說沒有關係，要我不要急，基進一定會跟我買這塊地，到時候我們再補簽合約。我在6 月帶看周加的時候，范春炫說鍾先生如果你們被跳線的話，你們會怎麼樣？所謂的跳線就是跳過我們直接跟買主簽約，規避服務費。我回答范春炫說，經理你們是上市公司正人君子，所以公司才會上市，不會有這件事。中間價格的往來，我只有做價格回報的動作。讓范春炫跟周加的董事長、基進的人認識。因為外面的市場，沒有確定的買主就簽仲介合約書，就等於把別人限制住，所以我的作法就是先取信於地主，如果有買主的時候再簽。我有要求要簽，但是范春炫說不用急，等價格大家再確定一點再來補合約等語（見本院卷第13至18頁）。並有鍾侑成筆記可佐（見本院卷第95-118頁、120-124頁）。㈣、證人范春炫於本院審理中證稱：我擔任被告公司工安衛經理，負責保全業務部門，因為中壢廠房屋及土地另有租客，如果有人要看，我會通知保全協助帶看，通常我都會到場，但是不一定，因為我的工作場所在新竹，鍾侑成我認識，他是一個仲介，新興莊公司，後來簽委任的時候改成二十甲，因為鍾侑成有打電話到我們公司，我們就聯絡中壢的守衛帶看，我不知道鍾侑成怎麼知道我們公司有土地要賣，我們公司沒有公告，第一次鍾侑成先跟我聯絡，第一次鍾侑成只是來看現場，沒有帶客戶，在104年6月左右，在105年3月簽委任契約之前，我記得鍾侑成好像有帶兩組客人來看，其中一個是顏豐進（就是基進公司的人）來看，這是在簽委任契約之前，顏豐進來看的時候，我有在場，鍾侑成跟我說顏豐進要用13億左右來買，只有口頭講要出13億，沒有講其他任何條件。我回報給公司，我們在等報價的時候要一個正式的書面才會跟他談，另外一組客人我沒有印象，也沒有印象有報價，鍾侑成要求要簽委任契約，鍾侑成說顏豐進這組客人比較有機會，所以要求簽委任契約，委任期間105年3月15日到105年3月31日，這是我們公司法務寫好，我再拿給鍾侑成。105年3月31日之後鍾侑成沒有再跟我們報消息，而且也沒有帶客人來看，我們公司公告後，105年7月鍾侑成用簡訊報顏豐進的價錢，簡訊的報價是15.1億，我有跟公司的潘燕民副總回報，顏豐進E-MAIL到我公司的信箱，我轉給公司的法務處理，E-MAIL的內容好像是報價，我記得這是我們公司公告後的事情，在105年6、7月公告前，顏豐進的媽媽打電話到公司找我，問我中壢的土地、範圍、廠區的環境等，沒有跟我講價錢。105年6月左右坤聯公司有來看，是林宗瑩介紹的客人，國泰仲介、豪旺地產等有來看過。（在委任契約105年3月31日到期以後，除了你剛剛說有報15.1億外，有沒有為了基進公司討論其他內容？）沒有，有時候打電話來只是聊聊行情。（先前鍾侑成說105年他還在持續銷售，你有沒有跟鍾侑成說要求停止銷售？）我印象中沒有，因為我只是帶看，因為我沒有權限要不要繼續銷售。公司用競標的方式出售，基進建設有來投標，是用15.3億標到的。公司因為有很多買家，所以公司後來用競標的方式辦理。基進是參加投標得標的。我沒有權限，由公司副總或法務等人討論決定。我跟鍾侑成接洽，之前潘副總認識鍾侑成。鍾侑成跟我聯絡。林宗瑩一樣打到公司來，我聯絡保全讓他帶看。公告的部分，是不低於13.42億，沒有寫到競標部分，其他部分沒有，但是公司在105年8月1日早上法務有通知我今天要辦理競標說明會，要我聯絡保全。我只知道有辦競標說明會，哪幾家來我不知道，我知道是早上一場，下午一場。目前我知道好像有通知基進跟坤聯，其他的我不知道。如果有客人要看我們當然歡迎，我沒有權限說要賣或不賣，要來或不來。我印象中沒有跟潘燕民說鍾侑成是最不麻煩的仲介，等到有誠意的買主的時候再簽委任契約？鍾侑成打電話來跟我聊中壢的行情，鍾侑成講他自己的業績，說哪一家是他賣的等，就是聊天。我們跟鍾侑成的合約在105年3月31日結束後，就沒有再講這件事情，只有打電話來聊天。鍾侑成有時候會傳LINE講中壢地區的行情，還有講有哪些買家。鍾侑成沒有跟我說基進後面還要調整價格我印象中沒有講過這些話等語（見本院卷第80-84頁）。並有范春炫筆記可佐（見卷內證物袋內）。㈤、證人林宗瑩於本院審理中證稱：我在104年7月間有居間介紹被告公司中壢廠的事宜，那時候我代表亞元國際開發，104 年就有居間介紹，105年6月13日我跟被告有簽訂專任委託契約書（委任契約期間是105年6月13日到105年6月30日，坤聯跟被告公司商討細節，所以展延委任契約，從105年6月30日展延到105年7月31日），到105年7月26日，被告公司有發布出售桃園中壢廠房的消息，我們那時候把我帶的客戶坤聯開發有限公司跟被告的買賣契約書都訂好了，在105年7月27日，被告公司的范春炫通知我說有人價錢出的比坤聯高，坤聯出每坪18.5萬，總價是1,462,859,750元，我們認為被告跟亞元的委任契約在價格跟標的物都已經達成雙方要求，105 年7月28日被告公司說要改成標售方式，那天坤聯公司帶著巫宗瀚律師跟我去被告公司理論，在105年7月28日有發第一次律師函，當初他們有講，請我們去標售，後面坤聯公司就心生不滿，還有發第二次律師函，是巫宗瀚律師發的，因為坤聯認為他已經達成契約標準，所以沒有去標。我為了要瞭解標售狀況，所以我用元亨公司的名義去領標單，去投標，事實上我們沒有那個錢去買這塊土地，最主要是要瞭解標售的標單內容。一個是元亨公司跟亞元公司，這兩家公司同一個負責人，林安祥。105年7月27日被告公司的范春炫打電話說有人挑戰我們的價格，我們在105年7月28日去被告公司找姜政宏協理，跟我們去的人說律師會研究競標。我都是跟證人范春炫聯絡。原本我們已經協議好的，坤聯公司跟被告公司已經協議好了，在105年7月27日產生變化，隔日105年7月28日陪著巫宗瀚律師去被告公司，要請被告公司履行契約，原本約定是105年8月1日上午10時要簽約，這個時間是證人范春炫通知的，後面發生變化，坤聯公司認為他沒有需要去標售，這樣就失去他自己的原則。我領了標單後，我認為競標的注意事項第六條有點異議，本公司有決定交易對象、價金、其他條件之權利，標價高並非決定得標者之唯一因素。不是開價最高的人得，是不是有其他條件，這個我不知道。我是要看標單寫什麼。105年8月3日領標單。我有投標。我的印象是105年8月5日投標。我要證實是不是價高者得，而且他跟一般的投標不一樣。我有印象是寫的比坤聯高，因為我要證實是不是價格並非決定得標者的唯一因素，還有其他的細節。因為坤聯有開斡旋金，如果不買的話，會被沒收，跟我去標的時候沒有押標金，也沒有保證金。一般的專任委託公司不會給很長，我在之前就已經為被告仲介了有確定的買方，被告才願意跟我簽委任契約，在105年6月8日買方坤聯開發就有開具購買意願書，104年7月被告公司有跟我簽一般約。之後我從107年6月30日展延一個月，105年6月20日坤聯開發公司跟被告公司在契約上議約，因為有確定的對象，所以延長一個月，而且有關於仲介費附約等語（見本院卷第79-87頁）。而被告與亞元公司專任委任仲介合約書及附約內容記載：委託期間105年6月13日至105年6月30日、105年6月30日至105年7月31日（見本院卷第45、89-91頁）。委託銷售總價：每地坪18萬5千元計算總價1,462,859,750元。（見本院卷第45、89-91頁）。㈥、證人黃雅瑄於本院審理中證稱：我是基進公司監察人，負責人是我的兒子顏豐進。基進公司有跟被告公司買中壢工業區的土地。105年2、3月時，有一位鍾先生，他有來報被告這塊地，因為價錢談不攏就沒有成交，我對的都是鍾先生，鍾先生對被告的誰我不知道。那時候被告開的價位跟我們要買的價位不同，無法成交，被告好像是開一坪18萬多，那時候我們用口頭，我跟鍾先生說希望再調低，請鍾先生過去問，被告不想降價，我們就停下來了，也蠻多仲介來報我們的案子，我們做土地開發，認識的仲介很多，我們會再做評估要買哪一塊土地，平常手頭上都會有好幾件在評估。停下來之後，就沒有再談了，後來我們在股票公開網看到，我記得是7月26日傍晚，我們有看到被告公司公告要處分這塊土地，我們就出了總價15.1億要跟被告買，結果被告在8月5日拿出來競標，我怕標不到，我用15.3億標到，那天我沒過去，我交代我的律師陳萬發律師處理這件，他回來我聽他說兩標，除了我之外，還有一位林宗瑩去標，他也是仲介，應該是去代標的。我付了鍾先生三百萬，因為我覺得這個案子開始是他來報，雖然最後不是他完成，我標到我也很高興，我也會賺錢，我就拿個紅包給鍾先生，他也可以接受，因為後面不是他處理。像這樣的案子差不多要給成交價百分之一到百分之二的仲介費，如果仲介幫我把價錢談的很低，他可能會來跟我要談仲介費要提高，普通的話，買方都會付成交價百分之一的仲介費。這個案子如果成交，要付鍾先生大約成交價的百分之一。7月26日在股票公開網我們看到被告要處分土地，我們沒有跟鍾先生說過，因為很急，因為五點多看到，那天晚上我們用電腦網路傳送我開1億的票給被告公司，表示我們要用15.1億購買。成交之後，有打電話給鍾先生。鍾先生無法私下跟被告買賣，外面有風聲說被告要用公開標售，我跟鍾先生說這次你雖然沒有幫上什麼忙，但是因為他有幫我介紹，我就拿三百萬給鍾先生，他也沒有跟我討價還價。原證四的發票。我們會去報稅，可以抵稅，要等我土地處分完後才會申報。是鍾先生開給我的。還沒有拿這張憑證去申報費用，因為土地最近才要處分，這是鍾先生自己開給我的，我沒有主動跟他要。沒有跟鍾先生簽訂契約假設有寫的話，就會記載日期，我印象是沒有簽契約。一般我們是價位談的差不多了，我們才會補仲介契約的文件。那幾個月，鍾先生就打不進去被告公司，鍾先生給我的訊息是他無法幫我處理，因為已經資訊要公開競標了。那天很緊急，我們怕明天別人也看到要競標，那天晚上我看到資訊可能別人已經下班沒有看到，所以我們就趕著跟被告公司出價。後面都是由我跟被告公司范先生通過一兩次電話，這是還沒有標之前的事，也有碰過面一次。在105年8月買到中壢廠的土地時都是陳律師處理的，我印象中鍾先生有打電話給范先生，應該是范先生沒有接他的電話，鍾先生這邊可能沒辦法，剛好我們看到這個公告，我們就很急就趕快寫進去要買。跟范先生打電話跟見面談買賣。我主動聯絡范先生。應該是在我投1億的票下去後面，結果被告公司都沒有回應，我就打給范先生，我忘記是誰告訴我范先生的電話。我打電話給范先生，我跟他說我已經出價了，他好像不太趕接我的電話，又說我人在台南，什麼時候才回來，拖了幾天就說要用競標的方式。第一次公告只是說要處分資產，我就先出價，因為我們對市場行情很瞭解，所以我們就出15.1億，我買到是一坪19萬多，我買15.3億，我出價是出15.1億，有7900坪，一坪超過18萬。第二次公告是大家競標，我怕標輸別人，所以我再加兩千萬。范先生沒有談到被告希望的價格，我跟范先生說我要跟他買，他好像不願意賣，我跟范先生說我出這個價錢15.1億買的到嗎，你們有沒有收到票。那天我們傳送到被告公司兩個單位。我跟范先生見面談那一次，是還沒有出15.1億前。打電話是我出價了，被告公司都沒有回應，我才打電話。我跟范先生見面，我跟范先生說我要買，我說我可以開票給你嗎，范先生說我不能說，他說他有委任一個代書，要到月底才到期，那時候范先生去我公司的時候是24日或25日。范先生說他有委任別人在賣，所以不能收我的票，也不能跟我談買賣。那時候我有一點懷疑他自己有私心，是不是別人給他好處之類的，我說上市公司不是愈多人來談愈好，但是到最後聽起來，范先生應該不是真的有委任別人，因為到月底的時候，過了月底我打電話給范先生，他都不太愛接我的電話。第二次競標公告的內容不是我在看的，是陳律師看的。我們賣的話會給仲介費百分之一到百分之二，我們給百分之二比較多。因為我們希望以後仲介還是可以跟我們報消息。一般大公司會給的比較少，約百分之一等語（見本院卷第196-202頁）。訴外人基進公司於105年8月29日支付原告300萬元，發票記載「仲介佣金（服務費）」，有統一發票可佐（見桃院卷第15頁）。㈦、由上以觀，證人黃雅瑄證稱「105年2、3月時，鍾先生有來報被告這塊地，因為價錢談不攏就沒有成交，我跟鍾先生說希望再調低，請鍾先生過去問，被告不想降價，我們就停下來了，停下來之後，就沒有再談了，7月26日在股票公開網看到被告要處分土地，沒有跟鍾先生說，因為很急，5點多看到，那天晚上用電腦網路傳送我開1億的票給被告公司，表示我們要用15.1億購買」「一般我們是價位談的差不多了，我們才會補仲介契約的文件。那幾個月，鍾先生就打不進去被告公司，鍾先生給我的訊息是他無法幫我處理，因為已經資訊要公開競標了。那天很緊急，我們怕明天別人也看到要競標，那天晚上我看到資訊可能別人已經下班沒有看到，所以我們就趕著跟被告公司出價。」「我印象中鍾先生有打電話給范先生，應該是范先生沒有接他的電話，鍾先生這邊可能沒辦法，剛好我們看到這個公告，我們就很急就趕快寫進去要買」「我跟范先生說我出這個價錢15.1億買的到嗎，你們有沒有收到票」「范先生去我公司的時候是24日或25日。范先生說他有委任別人在賣，所以不能收我的票，也不能跟我談買賣」。則105年7月26日基進公司已先向被告公司表示願出價15.1億，鍾侑成雖仍有帶看傳送訊息等，然兩造交易模式，須有確定對象，被告始願簽訂仲介委任契約。證人范春炫稱：鍾侑成說顏豐進這組客人比較有機會，所以要求簽委任契約，委任期間105年3月15日到105年3月31日。鍾侑成證稱：後來經過兩個月基進沒有價格上的調整，我就在105年6月的時候帶看周加公司的人。顯見前開委任期間到期後並無較有可能成交之確定對象。鍾侑成期間或有帶看傳送訊息等，然此亦為其形成確定交易對象，以期得與被告訂立仲介契約，然尚難認憑此即認兩造間除「先前委任期間105年3月15日到105年3月31日」外仍有居間契約之意思表示一致。又被告與亞元公司專任委任仲介合約書，委託期間105年6月13日至105年6月30日、105年6月30日至105年7月31日，且范春炫曾告知黃雅瑄尚委任他人在賣，無法收票及談買賣，則此期間被告應無可能再與原告簽訂仲介契約。㈧、被告稱：105年7月26日的董事會是全權授權董事長以不低於14.2億的價格出賣18筆土地，並未限制出售的方式，我們找仲介是為了瞭解市場行情及可能會出售的條件跟價格，看有沒有人會來投標。才能提報董事會，所以董事會才會作成決議以不低於14.2億的價格出售。並提出被告公司取得或處分資產處理程序（見本院卷第170、232、233頁），是以被告或有藉由原告「瞭解市場行情及可能會出售的條件跟價格」，然而尚難認憑此即認被告除「先前委任期間105年3月15日到105年3月31日」外，仍有與原告訂立居間契約意思表示一致，原告猶主張依「媒介居間」契約請求，自難憑採。至於原告對被告是否尚有其他請求權，原告未主張，自非本件審究範圍，附此敘明。六、綜上所述，本件原告主張依兩造間媒介居間契約，請求被告給付居間報酬765萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、，判決如主文。中華民國 107 年 8 月 31 日民事第二庭法官林麗玉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 8 月 31 日書記官郭春慧

臺灣新竹地方法院106年度重訴字第88號

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