106年度重訴字第98號｜民事：沒收價金｜裁判日期：107 年 08 月 17 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 106年度重訴字第98號原　　　告　范振偉訴訟代理人　吳聖欽律師被　　　告　呂照欽訴訟代理人　許麗美律師上列當事人間沒收價金事件，本院於民國107年7月16日辯論終結，判決如下：主文被告應同意原告向兆豐國際商業銀行股份有限公司思源分行領取履約保證專戶（戶名：兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：000000-00000000號）帳戶內款項新臺幣貳拾萬元，及自民國一百零六年五月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條第1、2項分別定有明文。查本件原告住所地、被告居所地屬本院轄區，本件依雙方所簽訂之土地買賣契約書第12條第5項約定，如有爭議致涉訟時，雙方合意以土地所在地之法院為第一審管轄法院。本買賣契約縱經解除，亦不影響本條款之適用，有土地買賣契約書在卷可按（見本院卷㈠第14頁），而系爭土地位於本院轄區，參諸前開說明，本院對於本件訴訟自有管轄權，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：㈠、兩造於民國（下同）104年5月28日簽訂土地買賣契約書，原告將所有坐落新竹縣○○市○○段000○00000地號土地（下稱系爭土地），以新臺幣（下同）3,600萬元出售予被告，並委由訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）向兆豐國際商業銀行（下稱兆豐銀行）辦理系爭土地買賣價金履約保證事宜，並將價金信託於履保銀行名下信託專戶（帳號000000-00000000號，下稱系爭履保專戶）。被告依系爭契約第2條之約定已繳納簽約款360萬元及備證用印款360萬元，共計720萬元至系爭履保專戶內，嗣該帳戶內款項用以支付仲介報酬56萬元、土地增值稅及地價稅共計348,999元後，餘款為6,291,001元。又原告於締約之前已在標的物現況說明書上註明土地有被他人占用情形，兩造於系爭契約第15條特別約定事項載明在104年7月31日前辦理交地手續，復於104年7月29日簽訂協議書約定原交地期限順延之。原告對第三人衛香偉、鍾謝瑞文提起拆屋還地訴訟，經本院104 年度竹北簡字第287號判決原告全部勝訴，於105年2月19日確定。然被告於104年11月17日寄發存證信函，要求原告於七日內出面辦理解約事宜，並退還代書所繳納支出費用及貸款手續費用，復於104年11月26日寄發存證信函予原告及仲介公司表示解除買賣契約，並請求返還已付價金、代付費用及仲介服務費等費用。被告接續提起返還價金事件，經本院105年度重訴字第83號判決駁回被告之請求。原告已於兩造約定之範圍內保障系爭土地之權利無缺，被告基於節省興建廠房成本考量表示留下鐵皮屋不拆，被告有交付約定價金及受領標的物之義務，原告於強制執行拆除第三人衛香偉、鍾謝瑞文越界占用系爭土地之地上物後，於105年8月31日委請訴訟代理人寄發竹北嘉豐郵局存證信函第399號催告被告出面履約協同辦理土地移轉登記事宜，被告於105年9月8日以存證信函拒絕履行契約，其後再次委託訴訟代理人於106年1月20日寄發存證信函通知解除契約並沒收已付買賣價金，被告經催告後仍未履約，原告依民法第254條規定及系爭契約第10條第1項、第2項約定，合法解除系爭契約，並沒收已繳價金作為被告違約之賠償，被告應同意原告向兆豐銀行系爭履約保證專戶領取之。爰依兩造契約關係提起本件訴訟。㈡、訴之聲明： ⒈被告應同意原告向兆豐國際商業銀行思源分行領取履約保證專戶（戶名：兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：000000-00000000號）內之款項6,291,001元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 ⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：㈠、被告因經營昆泰翔有限公司需要，擬購置土地新建廠房，104年3月間與原告達成買賣協議，雙方原於104年3月10日即已簽訂系爭土地買賣契約，為配合原告迴避奢侈稅相關規定，雙方約定於104年5月28日再次確認系爭土地買賣契約書內容並正式簽約。系爭土地後方及左側與新竹縣○○市○○段000○000地號土地相鄰，該土地上有大輝電線電纜股份有限公司（下稱大輝公司）之3層樓廠房建築物；右側與新竹縣○ ○市○○段00000○00000地號土地相鄰，該土地上分別有地主鍾謝瑞文、衛香偉所有之水泥房屋；前方則與新竹縣○○市○○段000地號土地相鄰，該土地上有地主張先生所有房屋，其與系爭土地相鄰區域為鐵皮棚頂停車空間。原告於簽約時表明系爭土地有被他人占用情形，且說明「詳如示意圖」，及地籍圖謄本上標註3個區域的斜線範圍，空白處載明：「斜線部分為被占用示意圖」可考。雙方簽約時原告提出102年6月13日竹北地政事務所土地複丈成果圖，依原告口述系爭土地遭占用或占用鄰地位置，再由代書黃欣怡在前述複丈成果圖上以斜線大致標註繪製遭占用或占用鄰地位置，並標上Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ共6區，系爭契約書第15條手寫「特別約定事項」共5項。原告當時並未說明系爭土地上鐵皮屋亦可能有占用大輝公司鄰地，104年6月9日被告受通知與原告及兩方仲介會同鑑界，系爭土地上鐵皮屋亦有占用左鄰大輝公司土地，兩造乃於同日複丈鑑界後商討如何處理，被告認與左鄰大輝公司間有互相占用土地問題，只要協商互換土地即可解決，乃自告奮勇出面與大輝公司洽談互相換地事宜，兩造因而簽訂協議書，但若洽談不成功，被告應儘速通知原告，仍由原告負責排除與大輝公司間土地遭占用及占用問題；約一個月後，大輝公司董事長拒絕互換土地之提議，被告請仲介張皓涵將上情轉知原告，原告表示他會去處理，且原告於另案曾稱要支付被告整修房屋費用，最高100 萬元。104年7月29日雙方再次簽訂原證5協議書。雙方於10 4年8月26日口頭協議，若原告將來無法依約排除占用，原告應賠償被告最高金額100萬元之整修費用，被告並無違約。㈡、答辯聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠、兩造於104年5月28日簽訂土地買賣契約書，由被告向原告買受竹北市○○段000地號、277-4地號土地，買賣總價3,600 萬元，被告已將720萬元交由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）以合泰建經公司名義信託予兆豐國際商業銀行思源分行領取履約保證專戶（戶名：兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：000000-00000000號）。（如被證一，含契約第十五條特別約定事項手寫文字、102年6月13日竹北地政事務所土地複丈成果圖及其上手寫手繪內容、104年3月10日標的物現況說明書（土地）、地籍圖謄本及其上手寫手繪內容等）。兩造土地買賣契約書第十五條特別約定事項第3點、第5點分別約定：「3.雙方約定最遲交地日為104年7月31日，付清價款，排除佔用完畢，辦理交地手續。」「5.買賣雙方協議Ｂ區、Ｃ區維持現況點交互相佔用部份由買方自行處理。Ｄ區、Ｅ區、Ｆ區佔用部份賣方負責排除佔用點交予買方，Ｅ區樓梯部份買方同意拆除。Ａ區若有佔用，賣方負責拆除點交。若有其他區域之佔用，賣方負責排除佔用點交土地。」。㈡、前開履約保證專戶內之款項扣除先行領取之賣方仲介服務費56萬元（如原證3之履保帳戶資料查詢表記載）；賣方土地增值稅、賣方地價稅348,999元，且此部分稅款已退還由原告收執」，尚餘629萬1,001元。㈢、兩造會同竹北地政事務所人員於104年6月9日至系爭土地進行複丈鑑界，竹北地政事務所發給之複丈成果圖如被證3所示；又同日兩造並簽訂協議書及影印原附在兩造土地買賣契約書內之102年6月13日竹北地政事務所土地複丈成果圖、再補充手繪編號第5點附近之三角形斜線部分如原證13即被證4所示。被證4之協議書第1點約定：「買方最遲於民國104年6月11日決定地上物鐵皮屋及Ａ區是否留下不拆除，賣方配合其決定，若逾上述時間未回覆，即視為買方接受現況點交無須拆除。」。㈣、兩造於土地買賣契約書第十五條特別約定事項第3點所定104年7月31日交地期限前之104年7月29日另簽協議書約定：「今因鄰地占用戶衛先生不配合拆屋還地，賣方已正式提起訴訟，買方同意給予時間排除占用，為買方公司營運方便，賣方同意即日起先行交付土地予買方施工、使用，買方並配合完成銀行對保事宜，先過戶銀行抵押設定辦妥，待佔用排除後銀行撥款，即辦理結案手續。原合約最遲交地日即順延之。本協議書視為買賣契約BV0000000之一部份。」。㈤、原告對第三人衛香偉、鍾謝瑞文提出之民事拆屋還地訴訟，經本院於105年1月22日以104年度竹北簡字第287號判決原告全部勝訴，因第三人衛香偉、鍾謝瑞文均未上訴，該判決已於105年2月19日確定，有判決及確定證明書影本在卷可稽。㈥、被告未待原告與第三人衛香偉、鍾謝瑞文訴訟定讞，於104 年11月17日寄發竹北郵局存證號碼485號存證信函，要求原告於七日內出面辦理解約事宜，「並退還土地代書所有繳納支出費用以及貸款手續費用」，於104年11月26日寄發新竹武昌街郵局存證號碼2169號存證信函給原告及仲介公司表示解除買賣契約、請求返還已付價金、代付費用、仲介服務費等。原告亦於104年11月20日寄發竹北郵局存證號碼488號存證信函予被告，內容如被證9所示，被告始於104年11月26日再寄發新竹武昌街郵局存證號碼2169號存證信函予原告等人，內容如原證7示，之後尚有數次存證信函往返。㈦、被告於105年4月7日訴請原告返還價金事件，經本院於105年12月16日以105年度重訴字第83號民事判決，駁回被告請求，被告不服提起上訴，後因未繳二審裁判費，經本院裁定駁回上訴，而於106年3月2日判決確定。㈧、原告於105年8月31日委請律師代為寄發竹北嘉豐郵局存證號碼399號存證信函予被告，內容如原證9所示。被告則於105 年9月8日寄發新竹學府路郵局存證號碼91號存證信函回覆原告，內容如原證10所示。原告於106年1月20日委請律師代為寄發竹北光明郵局存證號碼30號存證信函予被告，表示解除兩造系爭土地買賣契約及主張沒收已付價金，內容如原證11所示，被告則於106年2月8日寄發新竹武昌街郵局存證號碼 185號存證信函回覆，內容如被證5所示，之後兩造及相關單位又數次存證信函往返，內容如被證6、7所示。四、本件爭點：原告主張依兩造土地買賣契約第10條第1項、第2項約定解除買賣契約並沒收被告已付價金是否有理？五、得心證之理由：㈠、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254條定有明文。民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙，故當事人之一方因他方遲延給付而解除契約，其得依民法第二百六十條規定請求損害賠償者，應係他方遲延給付所生之損害，至於契約消滅後所生之損害，則不包括在內（最高法院100年度台上第1633號裁判意旨參照100年度台上第1633號）。㈡、經查，兩造契約第15條特別約定事項：⒈現況有鐵皮屋由買方承受，若有稅籍需過戶予買方契稅由買方支付。⒉占用若無法排除，買方得主張無條件解除賣方返還已付價金。⒊雙方約定最遲交地日為104年7月31日，付清價款，排除佔用完畢，辦理交地手續。...⒌買賣雙方協議A區（其上又以雙線刪除）、B區、C區維持現況點交，互相佔用部分由買方自行處理，D區、E區、F區佔用部分賣方負責排除佔用點交予買方，E區樓梯部分買方同意拆除。A區若有佔用，賣方負責拆除點交。若有其他區域之佔用，賣方負責排除佔用點交土地」（見本院卷㈠第15、107頁），標的物現況說明書占用情形詳如示意圖（見本院卷㈠第26-27頁），兩造於104年6月9日簽訂協議書，內容「針對竹北市○○段00000○000地號土地買賣協議如下：1.買方最遲於民國104年6月11日決定地上物鐵皮屋及A區是否留下不拆除，賣方配合其決定。若逾上述期間未回覆，即視為買方接受現況點交無須拆除。2.D、E區互相佔用部分，賣方負責施工拆除，排除佔用點交。本協議書視為買賣合約之一部分」（見本院卷卷㈠第128、157-158頁）。兩造於104年7月29日簽訂協議書內容「雙方今日針對竹北市○○段00000○000地號土地買賣協議如下，今因鄰地佔用戶衛先生不配合拆屋還地，賣方已正式提起訴訟，買方同意給予時間排除占用，為買方公司營運方便，賣方同意即日起先行交付土地予買方施工、使用，買方並配合完成銀行對保事宜，先過戶銀行抵押設定辦妥，待佔用排除後銀行撥款，即辦理結案手續。原合約最遲交地日即順延之。本協議書視為買賣契約BV0000000之一部分」（見本院卷㈠第28 頁）。104年4月27日大輝公司對被告提出訴訟請求拆除占用274地號土地上之建物，104年7月9日被告於該案中陳述：房子是三、四十年前蓋的，原本是聯名，兩年前經法院分割，而我是經過法拍購得系爭建物，原告隨時可以砌磚將土地拿回去。大輝公司當庭撤回訴訟。經本院依職權調閱本院104 年度訴字第407號案卷查明。㈢、次查： ⑴證人劉全德於本院審理中證稱：原告標到土地後，我們請地政事務所去鑑界，原告有侵占到我們的地，我們也有侵占到原告一點點的地。鑑界三次，我們申請一次，後來原告跟被告買賣的時候申請二次，我們也有去法院告原告，那時候法官判決原告要還給我們，但原告並沒有履行承諾。那時候被告說他買的，就請地政事務所來鑑界一次，被告到我們辦公室，我們互相商討，我們有侵占到被告一點點，被告侵占我們的部分比較多，我們有討論要如何處理。我們老闆說相互侵占的地就相互返還。我們有跟原告催討，但是原告說他對面有一塊地在蓋，等他的地蓋好後，他就會拆屋還地，蓋好之後原告也沒有還地。我們侵占的部分只有圍牆，圍牆只占一小塊而已，我們把圍牆拆掉就可以了。我們還沒有拆，因為原告還沒有拆，這要雙方同時拆。結論就是大家各自拆屋還地。我只記得我跟我老闆有會同被告商討這件事情。圍牆有占到原告的地，大概長一、兩米，寬大約一米左右，是一個尖型。前屋主之前侵占我們的地，後來前屋主跑路後法拍，原告接手後，我們才去跟原告談這件事情，再請地政事務所來鑑界。我追原告，原告說要等對面的廠房蓋好後，他們會把倉庫搬過去後，他才會拆屋還地。後來我跟被告聯絡，被告說這塊廠房他不要買了，因為他要求產權要弄清楚，所以我就去找原告。我打電話給原告，原告的秘書說要等對面的廠房蓋好，把倉庫移回去後，才會拆屋還地等語（見本院卷㈡第53-55頁）。 ⑵證人張騏榛即張皓涵於本院審理中證稱：我是被告的經紀人，我有告知被告，占地的部分是在建物裡面，我們請地政事務所來測量，我們有會同被告去看，原告是請他公司的員工過來，在現場測量，一起看哪個位置有占到。一開始簽約的時候在買賣契約中約定由原告負責處理，簽完約之後地主跟被告幾次協商之後，被告覺得可以跟占地的地主溝通。最後是談到各自把各自的土地拿回來，是被告自己去談的，被告有告訴我。契約書沒有特別明載，因為原告會把侵占的事情處理好後再把土地交給我們，不管是我們侵占別人的地，還是別人侵占我們的地部分。目前只剩大輝的部分還沒有處理。A區若有占用，賣方負責拆除點交，這是指大輝公司的部分。被告跟大輝公司彼此有占用，各自把地拿回來，因為如果要拆建築物很麻煩，聽被告說剛開始大輝公司同意換地，但是後來大輝公司又推翻這部分，最後變成各自把各自的地拿回來。原告要負責拆屋還地，因為當初原告同意要負責拆除。被告有把他跟大輝公司談的結論也就是各自拆各自的地，告知原告，雙方有再開會，被告說要原告接手處理。被告無法跟大輝公司談話，要原告接手處理，原告說他可以處理。原告的秘書洪小姐跟我說原告有再去找大輝公司談，但是後續沒有下文，接著就是打官司了。C區是面對我們土地左手邊車庫那塊地，是有人占用277之4的土地，B區是我們占用到別人的土地。大輝公司有占到A區。104年6月9日協議書是當時原告尊重被告的意思是否要拆除，同年6月11日前不決定就是由被告自己處理鐵皮屋，鐵皮屋就是占到大輝公司，也就是我剛才說的A區，後來104年7月29日有再開一次會，還有一張協議書。104年7月29日協議書只針對魏先生去寫，因為當時隔壁魏先生的事情鬧得很嚴重，當時在打官司，沒有針對大輝公司。5是我們侵占大輝公司，A部分是大輝公司侵占我們的部分。買賣時還沒有請地政事務所做確切的測量。當時被告有回覆原告說鐵皮屋要保留，是由我代替被告回覆，是被告告訴我叫我去跟原告講的，因為鐵皮屋還有用處。6月份的時候重點在處理魏先生的部分，被告有去找證人劉全德溝通，證人劉全德有詢問過他們公司的老闆，一開始同意，後來又不同意，在問大輝公司的過程很久，因為大輝公司反反覆覆，而且大輝公司老闆出國，都是由證人劉全德出面回覆。證人劉全德一直推說老闆不在，老闆自始至終都沒有出面。被告問了很久，一直到本案開始打官司之前都沒有結論。打官司之前的結論是各拆各的，但是大輝公司並沒有實行。鐵皮屋涵蓋所有的占地或被占的，所以整個鐵皮屋都要留著。104年6月9日針對鐵皮屋是原告有說如果被告有爭執就要全部出完交素地給被告，要被告在同年6月11日回覆，後來被告請我跟原告回覆是鐵皮屋要留著，鐵皮屋的問題歸鐵皮屋，占地的問題歸占地，就算鐵皮屋留著，占地的部分還是原告要去處理。真正會動到的部分是大輝公司那部分，原告會針對大輝公司的部分請求大輝公司把占用我們的部分拆掉，被告我們會針對占到大輝公司的部分，被告自己處理也就是自己拆。當時104年6月9日協議書，兩造溝通來回數次，被告也跟大輝公司溝通數次，最後原告跟被告協議，還是由原告出面跟占地或被占的地主接洽處理這件事情，所以我才會這樣回答。就是把買賣雙方的想法回報達成協議，當時都在原告的辦公室談這些事情。談了很多次，具體有寫協議書只有兩次，都是在原告的辦公室裡面。104年7月29日兩造溝通好，土地先交給被告使用，待原告把占用排除完，被告再把尾款撥給原告。104年7月29日協議書應該是我們的代書沒有寫到所有占用的排除，是要包括整塊地所有的占用要由原告去排除。因為被告要求把鐵皮屋留下來，大輝公司要求拆鐵皮屋，由被告自己處理，但是拆大輝公司占用系爭土地的圍牆是要由原告處理。104年6月9日寫現況點交毋須拆除是指系爭土地上的鐵皮屋，不包括鄰地占用系爭土地的建物可以現況點交毋須拆除。因為A區的部分占用到大輝公司的範圍蠻大的，因為鐵皮削會影響結構，所以才會寫在一起。沒有特別談說要由被告處理大輝公司占系爭土地的圍牆。並沒有說被告留鐵皮屋就要負責處理大輝公司占用系爭土地圍牆的拆除。被告只有說可以幫忙去跟大輝公司溝通。6月9日協議書後，我通知賣方經紀人也就是證人盧冠蓉，我跟她說保留鐵皮屋。買方說他可以先跟大輝公司溝通，看看有沒有辦法處理。大輝公司占用的是柱子。6月9日協議書會寫兩個是因為A區是大輝公司占用我們，鐵皮屋裡面是我們占用大輝公司，所以A區就是柱子。應該要分開，但是沒有分開寫，當初寫應該是A區柱子跟鐵皮屋的部分要分開兩個寫，寫在一起會讓人混淆，那是兩個不同的，一個是占用，一個是被占用。主要是回覆鐵皮屋是否留下來的問題。當時主要癥結點都在鐵皮屋留不留的問題。簽約當下有約定賣方全權處理，契約書上有寫。A區若有占用，賣方負責拆除點交，A區是指大輝公司占用的柱子。A區是指柱子。卷158 頁的圖，A是柱子，5是鐵皮屋。6月9日協議書，處理A區及鐵皮屋是否留下，買方告知我說要自行處理A區的部分，砌一道牆還給大輝公司，所以鐵皮屋沒有拆。左方鐵皮有包含一根柱子，就我所知柱子有一部分是賣方的，有一部分是大輝公司的。柱子部分沒有特別講，我認為應該是包含在買方自行處理裡面。大輝公司占用的柱子如果拆除會影響鐵皮屋，拆除柱子，鐵皮屋有疑慮會倒。當時我跟被告都有疑慮，怕鐵皮屋會倒，因為鐵皮屋很久了。被告說他要跟大輝公司談談看，我把被告講的話原封不動的告知證人盧冠蓉。兩張協議書中間還有面談很多次，要叫原告接手處理，原告可以接手處理等語（見本院卷㈡第56-65頁、124-128頁）。 ⑶證人邱毓婷於本院審理中證稱：在簽約的時候，有協議在A 區部分，上面有註明A區若有占用賣方負責拆除點交，但是在6月9日的時候，又有寫一份協議書，在A區部分，地上鐵皮屋及A區圍牆是否要保留下來不拆除，賣方配合其決定，若逾上述期間未回覆即視為買方接受現況點交毋須拆除。簽這個協議書的時候，我有在場，協議書寫鐵皮屋跟A區，A區就是指大輝公司的樑柱，鐵皮是我們占到大輝公司，樑柱是大輝公司占到我們，A區是指樑柱是大輝公司占到我們，鐵皮是我們占到大輝公司。104年7月29日的協議我們是針對D 、E區的部分來做協議，D、E區這部分都已經處理完了，買方也有同意說D、E區處理完後他就會去辦過戶以及銀行抵押設定，買方都沒有去辦，然後到判決下來之前，買方又說他不買了。是針對D、E區，F區是因為賣方有說他會處理，所以在協議書沒有特別記載上去，F區就是指如卷第17頁所標示。F區是別人占到我們，賣方已經叫他們拆除，他們有訴訟。D、E區在104年7月29日寫協議書還沒有排除侵占，因為在法院訴訟中。F區在104年7月29日寫協議書的還沒排除侵占，F區排除是在D、E前或後我不確定，不過最後D、E、F都已經排除。在6月9日有協議，由買方在6月11日前在地上物鐵皮跟A區拆除，他要在6月11日之前要通知我們，如果沒有通知我們就是買方接受現況點交，最後的結論就是買方沒有通知我們，我們就視為買方要自行處理。我們有請地政機關來測量，測量當時我有在場，在測量前，我們有請地政機關再鑑界一次。6月13日的測量有包含申請隔壁衛先生的土地及大輝公司的土地，6月13日那天我有到現場，大輝公司那邊沒有人到場。6月13日之前的那一次測量我也有去，隔沒有很久，大概十天左右。因為第一次只有測我們自己的系爭土地。6月9日的複丈成果圖是第一次測量。第二次測量有包含大輝公司跟鄰地的衛先生。時間有點久了，不知道第一次還是第二次有大輝公司，第二次有包含衛先生的土地。我手上沒有第二次的測量圖。第二次申請是針對衛先生的土地。在我們要賣這塊土地之前，賣方的秘書就有跟我們指界過了，之後我們為了要確認沒有錯，有請地政機關來測量過一次，所以我就知道大輝公司的樑柱有占到系爭土地。在簽訂契約的時候，買方知道有占用的部分。大輝公司樑柱占用到系爭土地的面積不到一坪。是大輝公司的房子樑柱，不是圍牆的樑柱。在6月9日協議針對大輝公司的部分，由買方自行負責。後來6月11日買方即被告沒有回復，就視同現況點交，我們不需要拆除，由買方自行處理。D、E區是衛先生的。A 區跟鐵皮屋為了做區別，A區是大輝公司占到系爭土地的，鐵皮屋是系爭土地上的建物占到大輝公司的土地。6月9日協議的意思是指要拆就兩個一起拆，或兩個一起留，不能擇一留下。6月9日協議之後，鐵皮屋當時是當時是賣方在使用。占用面積不大，大概也是幾坪左右等語（見本院卷第107-113頁）。 ⑷證人盧冠蓉於本院審理中證稱：在簽約的時候，兩造很明確的知道有互相佔用的問題，簽約前有指界，簽約後也有鑑界，兩次鑑界之後，在6月9日有協議，買方最遲於6月11日決定是否地上鐵皮屋及A區要拆除，如果超過時間沒有回覆，買方接受現況點交，買方沒有回覆，所以案件繼續進行，繼續進行買賣程序。6月9日的協議書，在104年6月11日之前，買方有沒有通知賣方也就是原告。證人張騏榛即張皓涵說被告要自行處理，簽完約後，證人張騏榛跟我說買方要自行處理大輝公司互相占用的問題。原因是賣方問了買方，買方說他要留下，所以就讓鐵皮留下。簽約當天下午三點，買方會同會計以及雙方仲介，以地政出具的圖現場做指界，大家瞭解後，晚上就簽約。請提示買賣契約第15條特約事項第五點約定關於大輝公司互相占用的部分是在102年6月13日附圖數字5。6月9日協議書後面也有1張圖（本院卷㈠第129頁）。是A跟B。是A到B的起點都有，因為畫的跟現況不是那麼符合。我們爭點的地方就是A區，契約有講若有占用，賣方負責拆除。6月9日、7月29日都有協議。簽約的當時大家都很清楚，簽約前我們去現場指界是根據賣方原本的鑑界圖去做現場指界，現場指界的點也是地政的圖，是指這個部分很清楚，為何契約要寫「若有」，契約不是我寫的，因為我不能加主觀判斷，所以我無法回答為什麼要寫「若有」。有爭議的是A區。地上鐵皮屋「即」A區，兩個是同一個。協議書不是我寫的。地上鐵皮屋就是A區，應該分成土地跟建物，地上鐵皮屋應該是建物，鐵皮屋有占用大輝公司部分，買方有說要砌一道牆還給大輝公司就沒有問題。我不知道是誰要砌這道牆，因為是被告說的。大輝公司的建築物只有柱子的一小部份有占到系爭買賣土地，有兩次協議書已經寫的清清楚楚，6月9日協議，如果沒有回覆的話，賣方接受現況點交，7 月29日協議給賣方排除右邊D、E、F部分。解決的方式已經寫在6月9日協議書。7月29日的協議之後，買方接受A區的狀況，買方花了兩三百萬，如果衛先生的部分無法處理，要求地主要賠償，但是因為超過範圍，所以賣方沒有同意。依照協議內容，被告的器具已經進去了，如果無法解決衛先生的部分，要求賣方賠償，是否表示買方已經接受現況點交。簽約那段時間，證人張騏榛有講鐵皮屋要留下，但是買方要自行處理大輝公司的問題。是7月29日那個階段才告知鐵皮屋要留下來。被告說跟大輝公司互相占用的部分要自行處理，有占到大輝公司的部分要砌一道牆還給大輝公司等語（見本院卷㈡第119-128頁）。㈣、由上以觀，兩造契約原約定A區若有佔用，賣方負責拆除點交。若有其他區域之佔用，賣方負責排除佔用點交土地」，嗣於104年6月9日協議，買方最遲於民國104年6月11日決定地上物鐵皮屋及A區是否留下不拆除，賣方配合其決定。若逾上述期間未回覆，即視為買方接受現況點交無須拆除。依證人張騏榛稱已告知原告要留鐵皮屋，證人張騏榛、邱毓婷均稱104年6月9日協議書A區是大輝公司占用原告，鐵皮屋是原告占用大輝公司，所以A區就是柱子。證人張騏榛、盧冠蓉就本院卷㈠第129、158頁圖標示之占用及被占用範圍亦相符，且當時大輝公司與原告就鐵皮屋占用訴訟中，要求原告拆除，前開協議書之意旨在於「鐵皮屋及A區是否留下不拆除」，應係作一體性處理，原告可決定訴訟之是否繼續進行及攻防等。而證人張騏榛證稱因拆除柱子鐵皮屋安全性有疑慮，代被告轉告知原告要留下鐵皮屋，證人邱毓婷則證稱被告未於期限內回覆，惟此結果均同，即「鐵皮屋及A區是否留下不拆除」，被告亦稱其認可與大輝公司協商相互不拆除，自無於與大輝公司無法協商後，再認「僅接受鐵皮屋留下，關於大輝公司占用之部分仍須由原告處理」。此觀兩造於104年7月29日協議書內即未再就鐵皮屋及A區部分作約定亦可明。被告若不同意如此處理，即可不與原告簽訂前開協議書，要求先與大輝公司商談後再行決定，或不論鐵皮屋是否留下，仍要求原告仍須負責大輝公司占用之部分等，並載明於協議書。且原告於本院104年度訴字第407號案件中之陳述亦與原告於本院勘驗中之陳述相符（見本院卷㈡第144頁） ─即以砌一道牆的方式，將占用之土地返還大輝公司。如此，則鐵皮屋可留下而無倒塌之虞。被告既已以前開協議書視為買賣合約之一部分，自應受拘束。又關於A、B、C、D、E 、F區占有使用之排除，原告尚無未排除致無法點交之違約情事，亦據本院105年度重訴字第83號民事判決認定在案，有該判決在卷可稽。被告仍以原告未完全排除占用而拒絕履行契約，原告則以被告遲延給付解除系爭契約，有存證信函及回執可佐（見本院卷㈠第73-78、33-35、130-145頁），則原告主張解除契約，為有理由。㈤、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第251條、第252條分別定有明文。債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益減少違約金，為民法第251條所明定，又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年度台上第3796號裁判要旨參照）。當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上第807號判例要旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額之規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限（最高法院93年度台上字第909號裁判要旨參照）。㈥、經查，系爭契約第10條第2項約定：甲方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款或繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之土地，甲方應即無條件歸還乙方（見本院卷㈠第14、106頁）。參酌系爭買賣標的之土地四鄰多有占用，原告於102年 5月6日以15,610,000元得標買受等情，經本院依職權調閱本院101年度司執字12631號卷查明，被告買受系爭土地歷經原告訴請他人排除占用系爭土地訴訟時間之長期等待等種種問題，有劉修朗等人於本院105年度重訴字第83號案件中之陳述可佐（見本院卷㈡第82-92頁），104年4月27日大輝公司即對原告起訴（本院104年度竹北簡調字第136號、104年度訴字第407號），原告未告知利害關係人之被告俾以參加訴訟等，亦經本院調閱該卷宗查明。被告因認知落差簽署前開協議書，以致原應由原告處理拆除鐵皮屋及訴請排除大輝公司占用之事，轉為被告自行處理，原告省去拆除等費用及原告與大輝公司間訴訟時間、各項費用支出，參酌各級法院辦案期限實施要點所定辦案期限，遠長於原告主張被告遲延4 個月又20日之期間。再者，系爭土地原告於102年5月6日以 15,610,000元得標，於104年5月28日以3,600萬元賣予被告，被告已存入720萬元至系爭履約保證專戶，並已支付56萬元仲介費及348,999元土地增值稅，有該帳戶明細在卷可佐（見本院卷㈠第24頁）。況且房地產價值之高低及漲跌，除與房地所在位置、發展潛力、使用區分、建材、環境等因素有關外，另買賣雙方個人主觀因素、社會經濟發展、市場需求之多寡、景氣榮枯，甚至政治環境等對房地產之價值亦影響甚大。房地產於尚未重行賣出前，究有無損失，或是否發生損失均不得而知，尚不在本件審酌範圍之內。綜上審酌被告若能如期履行債務時，原告可能得受之利益、當事人所受損害，以及兩造當事人主客觀因素等為衡量標準，參酌遲延日數等，本院認原告得沒收被告已給付之價金20萬元為適當；逾此範圍之請求，則無理由。㈦、末按，「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告之系爭請求，係以支付金錢為標的，未約定利率，且給付無確定期限，原告請求自起訴狀繕本送達（106年5月18日）翌日即106年5月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。六、綜上所述，本件原告以合法解除與被告簽立之系爭買賣契約為由，依系爭買賣契約書第10條第2項之約定，請求被告應同意原告向兆豐銀行領取履約保證專戶帳戶（帳號000000-00000000號）價金20萬元，及自106年5月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。七、本件原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。並依聲請宣告被告供擔保免為假執行之金額，附此敘明。八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 8 月 17 日民事第二庭法官林麗玉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 8 月 17 日書記官郭春慧

臺灣新竹地方法院106年度重訴字第98號

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