107年度訴字第914號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：108 年 10 月 25 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第914號原　　　告　張學文訴訟代理人　邱靖棠律師程居威律師被　　　告　吳桂滿（即張木連之承受訴訟人）張金旺（即張木連之承受訴訟人）張雅蘭（即張木連之承受訴訟人）張淑莉（即張木連之承受訴訟人）張雅琴（即張木連之承受訴訟人）兼上三人之　張金順（即張木連之承受訴訟人）訴訟代理人上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國108年10月1日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告新臺幣壹佰玖拾參萬參仟貳佰元，及自民國一０八年八月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決於原告以新臺幣陸拾肆萬伍仟元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹佰玖拾參萬參仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序部分一、按「當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168 條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟」。民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查本件被告張木連於民國（下同）107年11月15日訴訟繫屬中死亡，其繼承人為配偶吳桂滿、長子張金旺、次子張金順、長女張雅蘭、次女張淑莉、三女張雅琴，並經原告於108年2月1日具狀聲明由前開全體繼承人為張木連之承受訴訟人並續行訴訟，有聲明承受訴訟狀、繼承系統表、除戶及全體繼承人戶籍謄本在卷（見卷第62至69頁）可按，核與前揭規定相符，自應准許。二、被告吳桂滿、張金旺經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。三、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，為民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款所明定。本件原告原起訴聲明為：：「（一）被告應將坐落新竹縣○○鄉○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○○000號房屋（下稱系爭房屋）如起訴狀現況圖所示A部分面積48平方公尺、B部分42平方公尺之違章建物拆除後，將前開土地分別騰空返還原告。（二）被告應給付原告新台幣（下同）13,311元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告204元」。嗣經本院會同兩造及新竹縣新湖地政事務所（下稱新湖地政事務所）至現場履勘測量系爭土地遭越界部分位置及面積；原告並以其前將系爭土地出賣，因被告占用致其無法點交遭買受人姜禮銘罰款1,933,200元而受有損害為由，一併追加請求，乃變更聲明為：「（一）被告應將系爭土地上，系爭房屋如新竹縣新湖地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）A 所示面積35.14平方公尺、B 所示面積37.38平方公尺之違章建物拆除後，將前開土地分別騰空返還原告。（二）被告應給付原告13,311元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告164元。（三）被告應連帶給付原告1,933,200元，及自108年3月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」（見卷第158、159頁）。復因被告於訴訟中，自行將系爭土地上越界部分建物拆除，原告乃撤回前開（一）（二）項拆屋還地及不當得利之請求而變更聲明為：「被告應連帶給付原告1,933,200元，及自108年3月21日言詞辯論筆錄送達最後被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」（見卷第207頁）。核均基於被告等無權占用系爭土地之同一基礎事實，且為減縮應受判決事項之聲明，亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許，合先敘明。貳、實體部分一、原告主張：（一）緣原告於107年5月16日與訴外人姜禮銘簽訂土地買賣契約，將原告所有之系爭土地出賣予姜禮銘，並應買受人要求而委請新湖地政事務所鑑界。嗣經新湖地政事務所派員於107年6月14日鑑定界址，原告始發現被告之被繼承人張木連於系爭土地上越界蓋有瓦屋及鐵皮屋數十年之久。為再次確認被告是否有越界及越界面積範圍為何，原告再次委請昱展測繪股份有限公司（下稱昱展公司）鑑界，而昱展公司除再次確認被告越界事實外，並測得被告所有之系爭房屋占用系爭土地48平方公尺、鐵皮建物占用原告土地42平方公尺。（二）原告為免對買受人有違約情事發生，便積極與被告協調，並於107年7月16日寄發存證信函予被告表示：「本人所有新竹縣○○鄉○○○段0000地號土地於107年5月24日向新湖地政事務所申請鑑界在案，確認台端所有房屋部分占用上開土地，惟本人土地業已出售，須限期將土地點交於買方。煩請台端於收文後七日內，將佔用部分拆除並清理完竣，俾使本人如期點交土地。若因台端延遲拆除致使本人產生買賣案違約金，則須由台端負責賠償，並應負所產生之相關法律責任…」。而被告在原告告知有越界無權占用之情事後，亦於7月17日向新湖地政事務所申請新竹縣○ ○鄉○○○段0000地號及1752地號鑑界，結果同樣係有占用原告土地之情形。（三）原告為達迅速定紛止爭之效，遂向新竹縣新豐鄉調解委員會申請調解，並於107年7月30日、8月14日歷經二次調解，原告甚至於調解不成立後，於8月底再次向被告表示願給付50萬元，供被告拆除占用原告土地之建物，如有剩餘者亦無需返還，然被告仍悍然拒絕原告之請求。原告為免對買受人姜禮銘違約，乃訴請被告拆屋還地，同時與買方協議變更買賣契約內容，雙方約明以1,933,200元作為違約金，若至遲於108年2月14日前仍無法點交，前開違約金即自買賣契約價金中扣除，以盡可能保全履約。然被告明知其越界建築無權占用他人土地，即便原告願出資50萬元協助搬遷，其仍執意拒絕返還，導致系爭土地最終仍無法在期限內完成點交，致訴外人姜禮銘沒收上述違約金1,933,200元。準此，被告既已確認其建物逾越地界，即應負有拆屋還地之義務，卻拒絕為之，顯已構成民法第184條第1項之故意侵權行為，因此造成原告原可取得之買賣價金減少，即屬原告所失利益，自得向被告請求賠償。（四）又原告與訴外人姜禮銘所訂之買賣契約早有違約金之約定，並訂於107年7月31日完成尾款與土地點交。斯時，訴外人姜禮銘已給付第二次款共600萬元予原告，依契約之約定，原告很可能將面臨1,200萬元之懲罰性違約金。而被告自己於107年7月17日申請對系爭土地再次鑑界完成，斯時被告應可確知越界建築，此後被告即應可進行拆除作業，至原告與訴外人所訂原始買賣契約之交付期限尚有13日，時間上應相當充足。退步言之，縱謂上開時間不夠被告拆除佔用部分之房屋或安頓新生活，則直到訴外人姜禮銘協議寬限之108年2月14日為止，也足足有6個月半的時間，更遑論兩造在這期間中經歷過2次調解程序，原告甚至退讓到底，願意給付50萬元搬遷費不找補，詎被告仍不願意接受。108年3月13日訴外人不願再拖延，原告不得已點交完畢，但當時如附圖A、B兩部分仍在被告占有中，被告始終拒絕拆除，由此亦可辨明，原告給予之時間並無緊迫之情，但被告明知越界後卻繼續拖延拆除義務達半年以上，甚且拒絕原告負擔50萬元拆遷費之邀約，是被告之行為絕非其所辯「時間有點緊迫，經測量後知道有占用，也趕快自行拆除」等語。（五）承前，訴外人姜禮銘體諒原告之處境，願意寬限交付期限延至108年2月14日，嗣後又再寬限至108年3月13日，並將違約金從1,200萬元調降至193萬3,200元，可謂善意。再者，本件違約金之計算方式，係以系爭土地之買賣價格2,982萬5,000元，除以總坪數666.78坪計算，四捨五入後以每坪45,000元為計，而計算結果為193萬3,200元；然參酌國內對政府採購案，針對逾期交付之違約金比例，多為按日依契約總價金千分之一計算，如以此觀之，則被告自107年7月31日起逾期不拆除，直至最後點交日108年3月31日為止共225天，則違約金將高達6,710,625元，約為本件違約金之三倍；除此之外，行政院頒布之「成屋買賣契約範本簽約注意事項」第九點「違約罰則」部分亦載明「以往為促使契約內容之實現，其懲罰性違約金多以已收價款總數或加倍為之…」此亦為訴外人姜禮銘與原告最初約定之違約金計算方式，如依此計算，原告之違約金將高達1200萬元（計算式：600萬元×2＝1200萬元），更為本件違約金的6倍有餘，益見訴外人姜禮銘所訂之按坪數計算違約金，其數額並無不合理之處。綜上所述，原告因被告無故拒絕拆除其越界建築之行為，導致原告逾越交付系爭土地與買受人之期限，因而產生1,933,200元之違約金扣款，自屬原告之所失利益，而得請求被告如數賠償。為此聲明：被告應連帶給付原告1,933,200元，及自108年3月21日言詞辯論筆錄送達最後被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告張金順、張雅蘭、張淑莉、張雅琴（下稱被告張金順等人）則以：系爭房屋為38年7月間所建造之未保存登記建物，嗣於78年間由被告等之被繼承人張木連向訴外人鄭義成購買。被告於107年6月份接獲原告通知，同年7月間收到存證信函才知道系爭房屋有佔用他人土地情形，但因被繼承人張木連當時住院，並非故意拖延。嗣被告向新湖地政事務所申請鑑界，得知66年重劃之新豐鄉坑子口段1751、1752地號土地與土地登記簿不符，故原告之鑑界非最後標準。惟原告卻提出拆屋還地訴訟並開始整地，被告固有心處理，惟因一般註記事項面積與登記面積不符尚在處理中，若最後經司法機關擴大鑑界真有佔用原告土地，被告願意就越界部分土地以合理價格購買或承租，並以存證信函通知原告。原告與買受人於107年 9月19日簽訂土地買賣契約書，簽約時原告已知有被占用情形，且當時原告給的時間有些緊迫，被告測量後知道有占用已趕快自行拆除。原告出售時已知道被告有占用系爭土地，又繼續為買賣，才會造成自己之損失，故違約金由被告負擔並不合理。再者，被告早自祖父在世時已開始公然和平繼續占有系爭土地至今長達數十年，已符合民法第852條規定「繼續並表見」之時效取得要件，況被告於訴訟中已自行將系爭房屋越界部分拆除，是訴外人姜禮明所購買之土地面積並無減少，且終將取得完整之權利，是以原告自行與訴外人姜禮明協議後同意被扣除1,933,200元，當然與被告無涉等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告吳桂滿、張金旺未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明或陳述。四、本院之判斷：（一）原告主張系爭土地為其所有，於107年5月16日出賣予訴外人姜禮銘，於履約過程中原告委請新湖地政事務所鑑界結果，系爭土地如附圖所示A部分面積35.14平方公尺、B部分面積37.38平方公尺範圍為被告之被繼人張木連所有之系爭房屋所占用，嗣張木連於107年11月15日死亡，被告等為其繼承人等情，業據提出系爭土地登記第一類謄本、鑑界土地複丈成果圖、戶籍謄本、買賣契約書為證（見卷第26、28頁、第66至69頁、第214至219頁），並經本院會同兩造及新湖地政事務所測量人員履勘現場測量屬實，有履勘筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽（見卷第127至132頁），並為被告張金順等人所不爭，另被告吳桂滿、張金旺未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀答辯，自堪信原告主張為真正。至被告張金順等雖辯稱被告早自祖父在世時已公然和平繼續占有系爭土地至今長達數十年，符合民法第852條規定「繼續並表見」之時效取得要件云云，惟未舉證以實其說。況地役權取得時效之要件應以行使地役權之意思，二十年間，和平、繼續表見以他人土地供自己土地便宜之用。被告張金順等人既自承迄本件測量前不知渠等之系爭房屋有占用系爭土地之情，自無可能以行使地役權之意思，就系爭土地為供其自己土地便宜之用。再者，被告於訴訟中已將系爭土地上占用之地上物自行拆除，所辯自無足採。（二）原告又主張其為履行出賣人之義務，於107年6月14日委請新湖地政事務所測量鑑界被告確有越界，為求慎重，並再請昱展公司測量技師鑑界測量占用面積。嗣於107年7月16日以存證信函通知被告之被繼承人於文到後7日內，將佔用部分拆除，惟被告並未配合辦理。嗣原告復於107年7月30日、8月14日向新竹縣新豐鄉調解委員會申請調解不成，致原告無法遵期點交土地予訴外人姜禮銘，遭違約扣款1,933,200元等情，業據提出土地複丈成果圖、現況圖、調解通知書、存證信函為證（見卷第15、第24至27頁）。被告張金順等固不否認前揭書證之真正，然以前揭情詞置辯，並提出診斷證明書、新湖地政事務所函文、存證信函、稅籍證明書、買賣契約書為證（見卷第38頁、第99至 104頁）。惟查：１、原告於107年5月16日與訴外人姜禮銘簽訂系爭土地買賣契約，約定買賣總價款29,825,000元，並於土地買賣契約書第4條第4款約定「賣方同意如有他人主張或設定他項權利、借貸、界址糾葛或占有關係，除本契約另有訂定外，應由賣方負責於買方通知之日起15日內速予理清，否則以違約處理。…」、第5條第1款約定「本案雙方同意申請土地鑑界，代辦費用由賣方負擔」、第7條第1、3款約定「本契約標的如有出租或第三人占用或非本契約所約定之物品者，賣方應於點交前排除」、「賣方負責將地上物清除，鑑界完竣騰空點交買方」、第9條第2款約定「賣方違反本契約約定時，每逾1日（自逾期日起至完金給付日止）應按買方已繳交房地價款萬分之二計算之違約金交付買方，如經買方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，買方得解除本契約，解約時賣方應將所收之款項加倍返還買方，作為懲罰住之違約賠償」，有土地買賣契約書在卷可稽（見卷第214至219頁），足徵原告負有鑑界測量並點交系爭土地予買受人之義務，如有違反，應依買賣契約第9條第2款按日依買方已付價款萬分之二計算違約金。２、又系爭土地之買受人姜禮銘到庭陳稱：「…當時是買了土地後才知道被侵占，去年（107年）5月份買賣的，按照合約書有約定8月份要結案，後來知道土地被侵占時我們與原告商量希望可以分割沒有侵占的土地給我們，或是等原告處理好再把土地賣給我們，所以107年9月又簽了一份協議書，如果到108年2月14日原告都沒有辦法解決的話，就要扣除被越界部分土地的價金，以現況點交，但我們也不能再向原告請求原本買賣契約書約定的違約金（每日以價金萬分之2計算）…」、「193萬元不是沒收款，是我與原告的協議，我當初付給原告300萬頭期款就已經發現越界的問題，當時我有告訴原告說如果沒辦法解決就解約，是原告一再保證法律上沒有問題，我又交付第二期款300萬元，並與原告約定點交期間，我當時已經向農會貸款，所以才要求白紙黑字寫下來，等他九個多月解決，這期間我也要負擔貸款的利息還有時間的壓力。…」等語（見卷第202、203頁），並有原告提出買賣雙方於107年9月19日書立之土地買賣變更契約書在卷可按（見卷第162、163頁）。觀之前揭土地買賣變更契約書載明：「…107年5月16日簽定買賣契約由買方承購新竹縣新豐鄉坑子口段1750地號土地乙筆，惟經土地鑑界時發現毗鄰土地地上建物有越界建築情事。故雙方協議變更原買賣契約如下：1.佔用部份面積如附圖A及B所示共90㎡（27.23坪）。為配合買方巳申辦土地貨款，佔用部份不辦理標示分割，依原面積辦理買賣移轉程序，並以107年9月6日為公契立約日。2.雙方同意於買賣價款中扣除1,933,200元【48（圖A）＋52（圖C）＋42（圖B）＝142㎡，142㎡×0.3025=42.96坪,42.96 坪×45000元＝0000000元】先不交付賣方。買方並同意將扣除款金額開立商業本票置於承辦地政士處，俟本案土地佔用部分點交完竣再行返還買方。惟佔用部分賣方最遲應於108年2月14日前點交完畢。若屆期未點交，上開價款由總價款中扣除，買方不需交付。本案已進行之訴訟賣方有權隨時終止，則本買賣案即視同點交並結案。」等語，足見原告於107年6月14日委由新湖地政事務所鑑界得知被告有越界占用系爭土地之情，為履行點交義務，並避免遭受違約罰款，乃與買受人姜禮銘約定延至108年2月14日前點交系爭土地，如有逾期，則自土地買賣價款中扣除1,933,200元。３、又被告亦不否認其於107年7月17日向新湖地政事務所申請就新竹縣○○鄉○○○段0000地號及1752地號鑑界，結果同認系爭房屋有越界情事。嗣兩造於同年7月30日、8月14日二次於新竹縣新豐鄉調解委員會調解不成立，同年8月底，原告同意給付被告50萬元作為拆遷補償，惟仍未能達成協議，原告乃於107年9月14日提起本件拆屋還地訴訟等情。被告雖辯稱被繼承人張木連其時住院，且新豐鄉坑子口段1751、1752地號土地圖、簿不符尚在處理，並非故意拖延云云，並提出新湖地政事務所函文為證（見卷第99頁）。惟查被告之被繼承人張木連縱因健康因素住院，非不得委託他人處理越界拆除事宜；另土地登記簿所載面積與地籍原圖面積不同時，因面積須以圖面為依據，始能計算，自應以地籍原圖為準（最高法院77年度台上字第1674號判決參照）。是被告自得依地政機關實測所得面積拆除越界範圍，無待更正土地登記簿所載面積之必要。況依被告提出之前開函文，新湖地政事務所業於107年7月25日檢送面積更正同意書、申請書予張木連，請其填寫後辦理更正事宜，足徵被告或其被繼承人應有充裕時間拆除越界房屋，惟其等仍拒絕為之，自難以前開理由卸責。按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。本件被告至遲於107年7月間已知系爭房屋有逾越系爭土地界址，即應負有拆屋還地之義務，卻遲未為之，顯已構成民法第184條第1項之過失侵權行為而應負損害償責任。４、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216條定有明文。又所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院48年台上字第1934號判例參照）。查原告於107年5月16日即與訴外人姜禮銘訂立系爭土地買賣契約，約定買賣總價款29,825,000元，因被告無權占用系爭土地，買賣雙方將點交日期延至108年2月14日，業如前述，則依該已定之計劃，被告如於上開期限前將系爭房屋越界部分拆除，再由原告點交系爭土地予買受人，原告應可得預期取得全部土地買賣價金。茲因被告遲延拆屋，致原告無法如期點交土地而遭買受人於買賣價款中扣除1,933,200元，是原告主張因被告無權佔用系爭土地，致其受有1,933,200元違約金之損害，即堪採信。（三）從而，原告依民法第184條第1項前段，請求被告連帶給付原告1,933,200元，及自108年8月27日即本院108年3月21 日言詞辯論筆錄送達最後被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件原告及被告張金順等人分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；並依職權宣告被告吳桂滿、張金旺如為原告預供擔保，得免為假執行。六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、所提證據及聲請調查之證據，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第385條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 108 年 10 月 25 日民事第一庭法官楊明箴以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 10 月 30 日書記官劉亭筠

臺灣新竹地方法院107年度訴字第914號

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