臺灣新竹地方法院107年度重訴字第65號

• 裁判案由: 減少價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 107 年 10 月 05 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 107年度重訴字第65號原　　　告　葉佐平
訴訟代理人　陳建昌律師
被　　　告　范佐勝
訴訟代理人　沈朝標律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國107 年9 月18日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告前經本件隱名合夥人即訴外人范詠智介紹，稱訴外人楊字鈞從事仲介業，現今新竹縣關西鎮牛欄河正在辦理市地重劃，楊字鈞手上有客戶即被告委託出售之土地，此係很好之投資標的，轉手即可獲利，原告被其說動。嗣楊字鈞與原告見面時，提出其與被告訂立之授權書、土地登記謄本、地籍圖謄本、委託契約書附件等資料，用以取信原告，並與范詠智向原告稱坐落○○鎮○○段1152、1152-1、1152-2地號三筆土地（以下段名均省略，合稱系爭三筆土地）地目是「田」，且地主被告范佐勝已與偉邑開發建設有限公司（下稱偉邑公司）簽訂「新竹縣關西鎮仁安自辦市地重劃區開發委託契約書」（下稱系爭開發委託契約），系爭三筆土地總面積約835 坪，列入開發範圍之土地約490 坪，開發完成土地價格將爆增，是很好之投資標的等由，原告因信賴范詠智所言，遂決定依原證一授權書所載總價金新臺幣（下同）12,159,586元向被告購買上開三筆土地。未幾，范詠智向原告稱為日後出售能賣好價錢，最好將實價登錄金額提高，原告應允。迨至民國104 年6
月30日兩造簽訂系爭三筆土地之土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告方知總價款已提高至15,030,900元，原告即依契約付款方式簽發面額500 萬元之支票交被告收執以支付第一期款。職此，系爭三筆土地買賣金額於系爭買賣契約雖記載為15,030,900元，惟實際售價為12,159,586元，顯見原證一授權書所記載之內容業已成為本件買賣契約之一部，且係重要之點。
（二）原告購買系爭三筆土地後，一方面繼續積極參與土地開發，於105 年12月6 日與全球開發事業股份有限公司（下稱全球公司）簽訂委託契約書，將開發案轉而委託全球公司處理。另一方面陸續委託多名仲介出售土地，惟未能順利賣出，直至106 年7 、8 月間原告委託住商不動產業務員彭正宏出售系爭三筆土地時，經彭正宏查詢上開土地之土地使用分區資料，得知系爭1152地號土地使用分區是「行水區」、系爭1152-1、1152-2地號土地使用分區是「河川區」。另據新竹縣關西鎮公所於101 年間依據都市計畫法第17條、22條制定「擬定關西都市計畫（牛欄河治理計畫用地範圍線外之行水區土地變更）細部計畫案」所載：「計畫範圍主要位於牛欄治理計畫用地範圍線外二側附近地區，其西側以中豐路與市區為鄰；南側至牛欄河與鳳山溪匯流口附近；東側以青山街與周邊住宅區為鄰，東北側大致以臺三省道（中豐新路）及中豐路口（二號道路）附近為界，惟不包括現行計畫牛欄河河川區之範圍」等語，是以，牛欄河河川區並不在上開關西都市計畫細部計畫案之範圍內。而原告向被告購買系爭三筆土地之際，除被告出具系爭三筆土地之土地登記謄本及系爭開發委託契約書之附件予原告，以證明系爭三筆土地之地目為「田」，及有參與開發之事實外，並將系爭開發委託契約書列入系爭買賣契約書之一部，而於系爭買賣契約增列「特別條款」，用以取信原告本件三筆土地確有列入市地重劃開發範圍內，而隱匿系爭1152-1、1152-2地號土地使用分區是屬「河川區」之重要訊息，是系爭1152-1、1152-2地號土地具有下列瑕疵：
１、價值瑕疵部分：查所稱「河川區」是指河水流經之地，常人當不致於購買河川區土地，除公用徵收外，可謂毫無交易價值可言，是系爭1152-1、1152-2地號土地是具有交換價值減少之瑕疵。
２、效用瑕疵部分：原告所要購買之土地為地目「田」，且能參與開發之土地。而所稱「田」是指能從事農作耕種，然系爭1152-1、1152-2地號土地之使用分區是河川區，不能種植作物，是亦具有效用上之瑕疵。又依水利法第78條、78-1條所定可知，河川區原則上是禁止開發及種植作物，此乃公法上使用限制之瑕疵，參照最高法院49年台上字第376號判例意旨，當然減少其通常效用。
３、品質瑕疵部分：查被告出售土地之際是告知原告系爭三筆土地皆在市地重劃開發範圍內，且將開發委託契約書列為土地買賣契約書之一部，惟1152-1、1152-2地號土地並未在市地重劃開發範圍內，上開二筆土地顯未具被告所保證之品質，而有瑕疵。
（四）本件土地買賣契約書雖於104 年6 月30日所簽定，但原告於106 年12月27日經仲介彭正宏告知，方知悉系爭1152-1、1152-2地號土地之使用分區是「河川區」，並經發函向全球公司查詢及參照水利法後，才得知上開二筆土地並未在市地重劃開發範圍內，嗣原告於107 年3 月2 日寄發存證信函予被告，通知被告其所售予仁安段1152- 1 、1152-2地號土地具有瑕疵，原告已盡民法第356 條檢查通知之義務。況被告故意隱匿上開二筆土地使用分區是「河川區」，並未列入開發範圍之事實，依民法第357 條規定，自無上開規定之適用。又被告將系爭三筆土地於同一買賣契約以總價12,159,586元售予原告，而系爭1152-1、1152-2地號二筆土地具有瑕疵，依民法第359 條、第363 條規定，原告自得解除該兩筆土地之買賣契約，爰以本件起訴狀為解除契約之意思表示。據此，原告得依民法第259條及
第179條規定，請求減少與瑕疵物相當之價額如下：
１、依原證1 授權書可知系爭三筆土地售價係依有無列入市地重劃開發範圍做為計算基礎，有列入開發範圍之土地每坪單價23,000元，未列入開發範圍之土地每坪單價則為2,578 元。
２、系爭1152-1地號土地面積58.89 平方公尺，被告將其列入開發範圍之面積是58.84 平方公尺；而同段1152-2地號土地面積1651.97 平方公尺，被告將其列入開發範圍之面積是511.34平方公尺。基此，應減少之價金為4,856,580 元【計算式：（58.89 ＋1651.97 －58.84 －511.34）×0.3
025 ×2,578 ＋（58.84 ＋511.34）×0.3025×23,000＝
4,856,580 】。
３、再按系爭買賣契約書第5 條約定：「⒈乙方（即被告）保證本契約買賣標的確屬其所有，其上絕無任何權利或物上瑕疵。…⒋乙方若違背以上各款情事，視為乙方違約。」、第8 條約定：「本契約簽訂後，甲方違約時，願將已付價款由乙方沒收，並賠償乙方之相關損失；乙方違約時，乙方同意加倍返還已收之款項，並賠償甲方之相關損失。」，依此，被告應加倍給付因瑕疵所減少之價金即9,713,160元（計算式：4,856,580×2＝9,713,160）予原告。
（五）爰依系爭買賣契約書第5、8條約定及民法第359、363、259、179 條規定，提起本件訴訟。並聲明：
１、被告應給付原告9,713,160 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
（一）原告所提原證1 授權書之契約當事人係被告及訴外人楊字鈞，且觀諸授權契約書之內容係關於買賣系爭三筆土地事項全權授權楊字鈞處理等語，基於債之相對性，該授權契約內容規範對象應僅及於被告與楊字鈞二人而已，原告既非上開授權契約之當事人，自不得依上開授權書持向被告主張權利。
（二）又參之系爭買賣契約書僅約定買賣土地標的為系爭三筆土地，買賣價款總價款為15,030,900元，並未特別載明上開土地是否在市地重劃開發範圍內等相關字樣，顯見兩造締約時，並未將上開條件列入買賣條件當中。況且，河川區並無不能列入重劃之規定，而列入自辦市地重劃並不等於重劃，其最終重劃範圍事涉都市計畫推行、該管政府取得公共設施用地之公益性格，及土地所有權人財產權之保障和後續開發廠商經營及國家政策，非可預測確定，自非被告所擔保瑕疵範圍。退步言之，觀之原證一授權書內容，重劃外範圍亦包括系爭1152-1、1152-2地號土地，是該二筆土地並非全部皆列入開發範圍。另被告於締約時已向原告說明，被告已就系爭三筆土地與偉邑公司簽訂系爭開發委託契約，並將系爭開發委託契約書附於系爭買賣契約供原告參酌。依前揭開發委託契約書第2 條所載：「甲方（即被告）重劃後應分回之土地以重劃前之總面積乘以百分之四十五，（以經新竹縣政府核定範園內地政機關土地登記簿記載為準」，亦即系爭三筆土地最終是否得以進行開發重劃，仍須依以經新竹縣政府核定範圍內地政機關土地登記簿記載為準，原告對此理應知之甚詳。再據原告與全球公司所簽訂之新竹縣關西鎮自辦市地重劃開發委託書契約書第2條第1項亦同樣約定，甲方（即原告）重劃後應分回之土地，應以重劃前坐落各分區之總面積乘以該分區分分配比率，（以經新竹縣政府核定範圍內地政機關土地登記簿記載為準）」，益見原告本來即知系爭土地未必能經新竹縣政府核定於重劃範圍內。是以，原告於系爭買賣契約成立時，即知系爭1152-1、1152-2地號土地可能非位在市地重劃內而對瑕疵有所知悉，依民法第355條規定，系
爭買賣契約之出賣人即被告自毋須負擔保之責。又自新竹縣政府及新竹縣關西鎮公所回函可知，本件尚在自辦市地重劃初期階段，僅係開發公司洽詢土地所有權人有無意願辦理市地重劃，實際計畫並未發布實施，計畫範圍亦尚未明確審定，亦難謂被告就出售系爭土地主張有可瑕疵可言。從而，原告依系爭買賣契約書第5條、第8條及民法第363條解除契約請求減少價金云云，顯屬無據。
（三）再退萬步言，縱系爭1152-1、1152-2地號土地真有原告主張欠缺通常效用及契約擔保效用之情事，然被告出售系爭三筆土地，實際受領價款僅1,150萬元。今原告僅解除系
爭1152-1、1152-2地號等兩筆土地之買賣契約，即請求減少價金及違約金9,713,160元，換言之，就未解除之系爭
1152地號土地，其買賣價金僅1,786,840元，是原告所請
求之減少價金顯然過高，應予以酌減等語，資為答辯。
（四）答辯聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，願供擔保請求免予假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告原為系爭三筆土地之所有權人。
（二）被告於104 年6 月23日出具授權書委託訴外人楊字鈞出售系爭三筆土地。
（三）兩造於104 年6 月30日簽訂系爭買賣契約，由原告出名向被告購買系爭三筆土地，兩造並約定特別條款，將被告於104年3月4日與訴外人偉邑公司簽訂之系爭開發委託契約
書作為附件。
（四）原告就系爭三筆土地另於105年12月6日與訴外人全球公司簽訂新竹縣關西鎮關東自辦市地重劃開發案委託契約書。（五）系爭1152-1、1152-2地號土地之使用分區為河川區，原告於107 年3 月2 日以中壢郵局298 號存證信函通知被告系爭1152-1、1152-2地號土地之使用分區為河川區，欠缺地目「田」之通常效用及契約擔保效用，具有公法上使用限制之瑕疵等情事。
四、本件爭點：
（一）系爭1152-1、1152-2地號土地是否有原告主張之「價值減少」、「使用限制之效用瑕疵」及「未具備被告所保證之品質」等物之瑕疵？
（二）原告依民法第259 、359 、363 條之規定及系爭買賣契約第5 條之約定主張解除系爭1152-1、1152-2地號土地之買賣契約是否有理？
（三）原告主張解除系爭1152-1、1152-2地號土地買賣契約後，依民法第179 條之規定，請求被告給付因系爭1152-1、1152-2地號土地有瑕疵所應減少之價金有無理由？數額為何？
（四）原告並依系爭買賣契約第8 條之約定請求被告加倍給付因系爭1152-1、1152-2地號土地有瑕疵所應減少之價金是否有理？
五、本院之判斷：
（一）關於系爭1152-1、1152-2地號土地是否有原告主張之「價值減少」、「使用限制之效用瑕疵」及「未具備被告所保證之品質」等物之瑕疵部分：
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。又物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提（最高法院73年台上字第1173號判例、85年度台上字第664號判決意旨參照）。
２、經查，兩造簽訂之系爭買賣契約特別條款約定：「…本件買賣標的（即系爭三筆土地）乙方（即被告）業於104年3月4日與偉邑公司簽定契約（詳如附件），但本買賣契約
簽訂時乙方尚未與偉邑公司簽訂自辦市地重劃同意書。甲方（即原告）有履行上述契約之義務：即甲方須出具自辦市地重劃同意書（須經認證）予偉邑公司；若甲方未履行上述義務致乙方受罰時，甲方及見證人楊字鈞負擔一切損害賠償之責…」，並將被告於104年3月4日與訴外人偉邑
公司簽訂之系爭開發委託契約書作為系爭買賣契約之附件，有系爭買賣契約書附卷可稽（見本院卷第18至30頁），且為兩造所不爭執，堪認兩造同意以系爭開發委託契約作為系爭買賣契約書內容之一部，買方即原告於系爭買賣契約成立後，應依該委託開發契約書第5條第1項之約定，出具自辦市地重劃同意書予偉邑公司。另參之系爭開發委託契約之性質，係土地所有權人與偉邑公司依據都市計畫法及獎辦土地所有權人辦理市地重劃辦法等規定，由土地所有權人提供土地委託偉邑公司辦理都市計畫變更及自辦市地重劃開發事宜等情，堪認兩造約定買賣系爭三筆土地係為辦理市地重劃開發，據此，系爭三筆土地參與市地重劃乙情，即屬系爭買賣契約約定之價值及效用一節，堪可認定。
３、原告另主張系爭1152-1、1152-2地號土地之使用分區為河川地，且不在新竹縣關西鎮公所「擬定關西都市計畫（牛欄河治理計畫用地範圍線外之行水區土地變更）細部計畫案」之範圍內，非屬市地重劃區內之土地乙節。惟查：
⑴、依系爭開發委託契約書第2 條所載：「…甲方（即系爭三筆土地原所有權人被告范佐勝）重劃後應分回之土地（土地使用分區為休閒遊憩專用區）以重劃前之總面積乘以百分之四十五，（以經新竹縣政府核定範圍內地政機關土地登記簿記載為準），其餘土地提供作為公共設施用地及抵費地。…。」（見本院卷第25頁）等語。並參以證人張紹唐於本院107年9月18日言詞辯論期日證稱：「（問：《提示卷第25、26頁》是否曾經代偉邑公司向被告接洽其所有之系爭三筆土地提供給偉邑公司，委託辦理市地重劃？）有。（問：你當時是在偉邑公司上班嗎？）當時我的土地也簽給偉邑公司做開發，我常常去偉邑公司，偉邑公司請我去跟被告范佐勝談，所以范佐勝簽的卷25、26頁委託契約書內容，和我簽給偉邑公司的內容一樣。」、「（問：系爭買賣契約書附件一是參加重劃土地的標示及面積，這是什麼意思？）這是遵照公司的契約書去簽的，每個人的土地面積不同，因為要開發的時候土地就是依照個人的權狀打出來的，這個就是要開發的部分。（問：你的意思是契約的附件所列的土地就是要參加偉邑公司開發的部分，是這個意思嗎？）是照附件一的三筆土地，偉邑公司跟被告范佐勝簽的就是要開發的土地，我自己簽給偉邑公司也是簽同樣的契約書，只是附件的土地地號、面積不同。我聽偉邑公司說要申請上面通過，才能開發。」等語（見本院卷第124至125頁），互核可知系爭三筆土地是否位於上開市地重劃區之範圍內，悉以新竹縣政府核定公告之範圍為據。
⑵、又本院前函詢新竹縣政府是否核准「新竹縣關西鎮仁安（關東）自辦市地重劃區開發案」，以及核定該開發案重劃範圍內之土地等節，經該府於107 年6 月1 日以府地劃字第1070070462號函覆：「…本縣並無『新竹縣關西鎮仁安（關東）自辦市地重劃區開發案』。」等語（見本院卷第77頁）。另新竹縣關西鎮公所就本院函詢關於「擬定關西都市計畫（牛欄河治理計畫用地範圍線外之行水區土地變更）細部計畫案」之內容是否包括牛欄河河川區之範圍，及已列入牛欄河河川區之範圍之土地得否參加新竹縣關西鎮關東自辦市地重劃開發案等事項，於107 年7 月16日以關鎮建字第1070007632號函覆：「…。二、本案為關西都市計畫第三次通盤檢討經內政部都市計畫委員會第713 次決議暫予保留案，目前規劃草案刻於內政部都市計畫委員會專案小組審查中。三、爰旨揭『擬定關西都市計畫（牛欄河治理計畫用地範圍線外之行水區土地變更）細部計畫案』是否包括牛欄河河川區之範圍，尚有變動調整之可能性。」等語（見本院卷第101 頁），是以，前揭「擬定關西都市計畫（牛欄河治理計畫用地範圍線外之行水區土地變更）細部計畫案」目前既仍於內政部都市計畫委員會專案小組審查中，則該細部計畫是否包含牛欄河河川區，尚無從確定，而新竹縣政府迄未核定公告被告委託偉邑公司辦理「新竹縣關西鎮仁安（關東）自辦市地重劃區開發案」之範圍，則系爭1152-1、1152-2地號土地是否非屬該市地重劃區範圍內之土地，即非無疑；原告復未就系爭1152-1、1152-2地號土地非屬上揭市地重劃區範圍內土地乙節舉證以實其說，尚難僅憑系爭1152-1、1152-2地號土地使用分區為河川區，逕認該二筆土地非屬市地重劃區範圍內之土地，而不具兩造於系爭買賣契約約定之價值及效用。從而，原告主張系爭1152-1、1152-2地號土地具「價值減少」、「使用限制之效用瑕疵」及「未具備被告所保證之品質」等物之瑕疵云云，洵屬無據，尚難憑採。
（二）承前述，系爭1152-1、1152-2地號土地既無不具兩造約定之價值及效用，而有「價值減少」、「使用限制之效用瑕疵」及「未具備被告所保證之品質」等物之瑕疵，基此，原告依系爭買賣契約第5條之約定及民法第259、359、36
3條之規定解除系爭1152-1、1152-2地號土地之買賣契約
及回復原狀，另依民法第179條請求因系爭1152-1、1152
-2地號土地之瑕疵應減少之價金，並按系爭買賣契約第8
條約定，請求被告加倍給付上開應減少之價金，均乏所據，不應准許。
六、綜上，被告委託偉邑公司就系爭三筆土地辦理自辦市地重劃事宜，因新竹縣政府尚未核定公告前揭自辦重劃區之範圍，難認系爭1152-1、1152-2地號土地非位於重劃範圍內而具有物之瑕疵，從而，原告依系爭買賣契約第5 條、第8 條約定，及民法第179 條、第259 條、第359 條、第363 條規定，主張解除上開二筆土地之買賣契約，並請求被告給付9,713,160 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，俱無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 10 月 5 日民事第一庭 法 官 蔡欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 5 日書 記 官 王恬如