臺灣新竹地方法院109年度重訴字第100號

• 裁判案由: 確認優先購買權不存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 110 年 03 月 31 日
• 當事人: 温德龍

臺灣新竹地方法院民事判決
109年度重訴字第100號
原 告
即反訴被告 温德龍
温德偉
温德宏
共 同
訴訟代理人 洪大明律師
複 代 理人 鄭玉金律師
參 加 人 鴻柏建設股份有限公司

法定代理人 溫兆卿
訴訟代理人 楊隆源律師
被 告
即反訴原告 温德賢
温德仁
上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國110年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾玖萬捌仟貳佰零捌元由原告負擔。
參加費用新臺幣壹仟元由參加人負擔。
確認反訴原告對反訴被告就新竹市○○段○○○○○地號土地，於民國
一０八年十一月六日與參加人所訂如本判決附件所示之買
賣契約同一條件之優先購買權存在。
反訴被告就前項之土地應與反訴原告簽訂如本判決附件所示同一條件之買賣契約，於反訴原告履行該補訂買賣契約之義務後，將前項土地之所有權移轉登記予反訴原告。
反訴訴訟費用新臺幣新臺幣壹拾玖萬捌仟貳佰零捌元由反訴被告負擔。
事實及理由
一、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年台上字第1240號判例意旨參見。查，原告訴請確認被告對新竹市○○段00000地號土地（下稱系爭土地）如臺灣新北地方法
院109年度重訴字第292號卷〈下稱新北卷〉附民國108年11月6
日不動產買賣契約（轉印編為本判決附件，下稱系爭買賣契約）相同條件之優先購買權不存在，經被告後開情詞爭執，則兩造對本件優先購買權是否存在，因爭執而不明確，致被告得否取得系爭土地所有權之法律上地位有不安狀態存在，且此種不安狀態，能以確認判決除去之，是原告提起本件確認之訴即具有確認利益。
二、就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定
有明文。查，鴻柏建設股份有限公司主張系爭土地業已由原告依土地法第34條之1規定出售予該公司，被告對系爭土地
優先購買權存在與否，對該公司有法律上之利害關係，爰聲請參加本件訴訟並輔助原告（見本院卷第133〜135頁書狀），程序上核無不合，應予准許。
三、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項及第2項分別定有明文。民事訴訟法第260條第1項所稱之相牽連者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。查，被告於109年8月14日（收狀日，下同）提起反訴，求為確認被告對系爭土地有與系爭買賣契約同一條件之優先購買權存在，並請法院判命原告應與被告訂立如系爭買賣契約相同之書面契約後，將系爭土地所有權移轉登記予被告（見本院卷第117頁），經核上開反
訴標的與本訴標的及其防禦方法，在法律上或事實上均關係密切，審判資料復具共通利用性，自屬相牽連，故其反訴之提起應准許之。
四、原告即反訴被告温德龍、温德偉、温德宏3人（下稱温德龍
等3人）主張如下：
其於108年11月6日依土地法第34條之1規定出賣系爭土地予
參加人，雙方訂有系爭買賣契約，並於該契約第17條第5項
約定買受人須一併承購如本判決附表編號（G-2）欄位所示22筆土地，若屆時買方即承買人有任1筆土地未共同承購過戶登記完成時，買方得主張無條件解除契約或繼續履約，温德龍等3人乃依法通知被告即反訴原告温德賢、温德仁2人（下稱温德賢等2人）得行使優先購買權，彼2人卻於收受通知後，表示僅願承購系爭土地1筆。然而，温德龍等3人認為系爭買賣契約優先承買權應包含如本判決附表編號1至23之土地
，而非僅有系爭土地1筆，依照司法實務見解，土地法第34
條之1之優先承購權，出賣之共有人與他人所訂契約或他人
承諾之一切條件，優先承購人必須均表示接受，如此始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅自變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權，是以系爭買賣契約既有第17條第5項特約條款，載明買受人須一併承購系爭土地以外
之22筆土地，可知温德賢等2人並未合法行使優先購買權，
再者，如本判決附表編號（D）欄位土地均已列入歷史建築
及其定著土地，其未來開發及保存再利用方式，皆需依文化資產保存法相關規定辦理，不僅再利用計畫應報主管機關核准後為之，營造工程或其他開發行為，也須經文資審議會審議通過，系爭買賣契約第17條第5項之約定亦係避免後續土
地開發產生問題所設。退步言之，倘認温德賢等2人行使上
開優先購買權合法有效，本件仍必須依系爭買賣契約履行各項義務及支付價金，否則僅表示購買系爭土地又要求訂立與系爭買賣契約之相同條件、同一價格之契約，顯然矛盾，況且弟弟們即温德賢等2人對哥哥們即温德龍等3人之多次催告（指行使優先購買權之履行契約義務），均置之不理，可見温德賢等2人並無履約意思，因此温德龍等3人業以110年2月20日準備書狀繕本之送達作為解約意思表示之通知，故温德賢等2人就系爭土地之優先購買權暨所有權移轉登記請求權
均不存在等語，爰聲明：（1）本訴部分：確認被告對系爭
土地之優先購買權不存在。（2）反訴部分：駁回反訴。
五、被告即反訴原告温德賢等2人主張如下：
伊等同意按系爭買賣契約之相同條件、同一價格優先購買系爭土地，並依約履行系爭買賣契約中之所有條款行使優先購買權，悉如新北卷附108年11月25日臺北西松郵局第2532號
（存證）函覆內容，而對於本件優先購買權爭議，伊等主張系爭買賣契約第17條第5項雖列舉如本判決附表編號1至23之土地須由買方即承買人一併購買，然查該23筆土地其中9筆
土地根本不是兩造共有，温德龍等3人如何能夠出售，可見
對系爭契約第17條第5項之解釋，就是沒有非得要買方去買
受不屬於兩造持分土地之義務，再依卷附新竹市政府109年12月29日府授文資字第1090196077號回文，並未表示歷史建
物其定著土地不得自由買賣，而是只要在開發之前提送審議即可，況查温德龍等3人私下與參加人協議，意圖以不合理
之附加條款，限制其他共有人行使優先購買權，再以低價強行購買其他共有人之共有土地持分，如此曲解土地法第34條之1立法原意，嚴重侵害伊等權益等語，爰聲明：（1）本訴部分：原告之訴駁回。（2）反訴部分：確認反訴原告2人就系爭土地有優先購買權存在，反訴被告就系爭土地應與反訴原告簽訂如本判決附件所示同一條件之買賣契約後，將系爭土地之所有權移轉登記予反訴原告。
六、參加人則以：
系爭買賣契約第17條第5項既已特別約定買受人須一併承購
如本判決附表編號（G-2）欄位所示之土地，温德賢等2人行使優先購買權自不得僅購買其一而排除其他，又本判決附表D欄位所示之土地業經新竹市政府公告為新竹市歷史建築「
太原第」之定著土地，應為一併開發，其開發必須依文化資產保護法之相關規定進行審議，為了避免參加人開發利益受有嚴重影響，亦即如果如本判決附表編號1至23共23筆土地
其中有任何1筆土地未能購得，於送請審議時就有高度遭駁
回之風險，或受制於某筆土地所有人之困境（指遇到釘子戶），故温德賢等2人行使優先承購權應符合系爭買賣契約第17條第5項之要求，對於温德賢等2人前開抗辯，參加人認為
他們就是俗稱之釘子戶，但是參加人為了要取得全部土地，方而向仲介表達如果能多加一點錢温德賢等2人、看他們是
否同意，如此就不用再透過土地法第34條之1條曠日費時之
過程，後來知道温德賢等2人不肯，參加人只好用土地法第34條之1之方式來買賣，就沒有再按原來說的，給温德賢等2
人那麼多錢，整個事情並非如温德賢等2人所想的，有不同
價差、侵害温德賢等2人權益云云等情，温德賢等2人僅願購買系爭土地，因與土地法第34條之1第4項規定不符，其優先購買權之行使，難謂已生效力。
七、本件不爭執事項：（見本院卷第123、270、272頁筆錄）
（一）兩造兄弟5人繼承自父親温瑞堂之遺產每人應繼分均為1/5：新竹市民富段769、771-1、771、774、771-2、774-1、775、967-5（見本院卷第80〜81頁、83、82、85、84、86、87、90頁），及另外的903-3、966-11（見本院卷第88〜
89頁）共10筆。
（二）同段770-1、770、774-2、774-3、774-4、774-5、778、776、776-1（見本院卷第24、23、42、43、44、45、52、50、60頁），兩造並非所有人。
（三）同段968-5、967-6、968-9、967-10、967-8、967-9（見
本院卷第64、56、66、62、58、60頁），被告温德仁是所有人之一，但其他當事人並非所有人。
（四）系爭買賣契約（見新北卷第39〜57頁）其形式之真正並不爭執。
（五）兩造往來存證信函，108年11月14日竹北光明郵局第551號存證信函（見新北卷第21〜37頁）及108年11月25日臺北西
松郵局第2532號存證信函（見新北卷第59〜61頁）形式之真正並不爭執，且至少在本院第1次言詞辯論期日前均已
互相函達。
八、經兩造協議簡化後之爭點共一點如下：「原告起訴求為確認被告2人就系爭土地之優先購買權不存在（見新北卷第9頁），被告2人反訴求為確認就系爭土地之優先購買權存在（見
本院卷第117頁），何者可取？」（見本院卷第271頁筆錄）九、得心證之理由：
（一）系爭買賣契約優先承購權範圍：
1、按，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分
之2者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他
共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項分別定有明文。
2、查：
（1）系爭買賣契約記載：「第1條（不動產標示及買賣權利範
圍）：（土地標示）新竹市○○段00000地號、1公畝（備註
：相當於100平方公尺）又75平方公尺、出賣權利範圍：1/1全部；（建築改良物標示）門牌號碼新竹市○○路000號
、561.30平方公尺、未辦理保存登記建物（備註：已遭拆除，見本院卷第245〜251頁本院107年度訴字第682、905號
刑事判決，且上開建物坐落土地範圍如本判決附表編號（D）欄位所示）…。第3條（買賣價金之給付）：買賣總價款2,116萬元整。（依土地法第34條之1規定處分整筆土地，每坪單價依39萬9,717元整計算總價…）」（見本判決附
件），茲審酌兩造就本判決附表編號1至23之土地所占權
利範圍如本判決附表（C）欄位所示，其中新竹市民富段769、771、771-1、771-2、774、774-1、775、967-5以上8筆地號土地，為兩造所共有，權利範圍除同段774-1為每
人各5分之1，其餘土地均為每人各24分之1，登記原因均
為繼承；同段770、770-1、774-2、774-3、774-4、774-5、776、776-1、778以上9筆地號土地，兩造並非所有人；另查同段967-6、967-8、967-9、967-10、968-5、968-9
等6筆地號土地，被告即反訴原告温德仁所占權利範圍均
各為24分之5，登記原因或為買賣或為贈與，且本件其餘
訴訟當事人非為該6筆地號土地之所有人(見本院卷第20〜6
7頁)，因此本院認為兩造既非為同段770、770-1、774-2
、774-3、774-4、774-5、776、776-1、778以上9筆地號
土地共有人，温德賢等2人自無從依土地法第34條之1第4
項規定優先承購上列9筆土地所有權。
（2）又本判決附表編號（D）欄位所示之同段770、770-1、776、776-1、778以上5筆地號土地，並非歷史建築「太原第
」所在土地坐落範圍，此情業據經手系爭買賣契約書之地政士陳政國（下逕稱其姓名陳政國）到庭結證稱：「買賣雙方主張因為有18筆土地是太原第歷史建物的土地，需要共同去辦理移轉，剩餘的5筆土地即同段770、770-1、776、776-1、778地號，並沒有要一定共同開發，至於為什麼在新北卷第45頁寫23筆土地要共同開發，應該是為了土地的完整性」等語（見本院卷第238頁），可見所謂避免參
加人開發利益受有嚴重影響云云之說，至多僅存在如本判決附表編號（D）欄位所示即歷史建築「太原第」所在之18筆土地，惟據新竹市政府109年12月29日府授文資字第1090196077號函覆本院以：「歷史建築『太原第』及其所定著
土地得自由買賣，但所有權移轉前依法應事先通知新竹市政府，且所有權人未來之開發及保存再利用方式皆須依文化資產保存法相關規定辦理」等語並隨函檢附彩色圖說1
件（見本院卷第257〜258頁），可知主管機關並無限制如本判決附表編號（D）欄位所示之18筆土地不得分批或一
併出售，充其量僅是未來在開發及保存再利用之方式受到文化資產保存法相關規定之限制。
（3）對於系爭買賣契約第17條第5項何以詳列23筆土地地號其
原委，此節業據陳政國到庭結證稱：「新北卷第45頁指的共同承買，是分成4件契約書，第1件是108年6月3日的那13筆，即同段769、771、771-1、771-2、774、775、967-5、967-6、967-8、967-9、967-10、968-5、968-9地號土
地（備註：契約書見本院卷第181〜208頁），有通知優先承買；第2件是108年6月3日的那4筆，即同段774-2、774-3、774-4、774-5地號土地（備註：契約書見本院卷第209〜223頁），沒有通知優先承買；第3件是本件108年11月6日的那1筆，即同段774-1地號土地（備註：契約書見新北卷第39〜57頁），還有不知道協調到那裡的那5筆，即同段
770、770-1、776、776-1、778地號土地」、「第1件13筆，第2件4筆，前者沒有行使優先承買，後者温家老四、老五(備註：本案被告即反訴原告)不是所有人，所以沒有優先承買通知的問題」、「13筆加4筆等於17筆，連同774-1地號土地均已經買完付到完稅款，但是774-1地號土地與
上述17筆土地為連件辦理，地政事務所已退了1件，等於
全部都退，也就是108年11月6日的這件契約，與108年6月3日那2件，有聯立關係」等語（見本院卷第228〜229、231
、234、237〜238頁），可信於系爭買賣契約108年11月6日
成立前5個月之108年6月3日，尚有兩件不動產買賣契約，其各自買賣標的如本判決附表編號（E-1）、（F-1）欄位所示，而108年6月3日特約應一併購買土地部分，則如本
判決附表編號（E-2）、（F-2）欄位所示，陳政國雖認為上列108年6月3日與11月6日共3件不動產買賣契約處於聯
立關係，然查108年6月3日不動產買賣契約其中如本判決
附表編號（F-1）欄位所示4筆土地均非兩造共有，本即不存在土地法第34條之1第4項共有人優先購買權通知與否問題，業如前述，而另件108年6月3日簽訂不動產買賣契約
其標的如本判決附表編號（E-1）欄位所示之13筆土地，
經陳政國結證稱「已通知優先承買，但並未有人行使優先承買權」等語如上，則此13筆土地並不存在優先承購權之爭議，綜據上開調查結果，未見如本判決附表編號（E-1
）、（F-1）、(G-1)以上18筆土地（13＋4＋1＝18），具有
相互依存、不可分離之性質，故證人陳政國指出之命運共同、聯立云云乙說，不足為採，更況依陳政國所述，迄今尚有未實際簽約出售、仍處於地主間協調如本判決附表編號（H）欄位所示之5筆土地（23－18＝5）。準此，本件系
爭買賣契約其買賣標的應以該契約第1條不動產標示及買
賣權利範圍之記載為據，而非如温德龍等3人與參加人主
張之高達23筆云云。
（4）至於温德龍等3人與參加人固堅稱系爭買賣契約第17條第5項，買方共同承買部分應再含蓋如本判決附表編號（G-2
）欄位所示之22筆土地，以此作為系爭買賣契約之買賣標的云云（合計：1＋22＝23筆），經本院聽取兩造與參加人
陳詞暨調查審理全部卷證結果，認為系爭買賣契約第17條第5項雖記載「本件買賣，買賣雙方主張，買方即承買人
須共同承購新竹市民富段770-1、770、769、771-1、771
、774、771-2、774-1、774-2、774-3、774-4、774-5、778、775、776、776-1、967-5、968-5、967-9、967-6、968-9、967-10、967-8等地號土地，若屆時買方即承買人
有任1筆土地未共同承購過戶登記完成時，買方得主張無
條件解除契約或繼續履行契約，若屆時買方主張無條件解除契約時，雙方合意賣方同意將信託信託專戶中所有款項無條件返還買方，本契約同時無條件解約」等語（見新北卷第45頁），然則此僅係買受人購買同段774-1地號土地
後，如未能一併取得如本判決附表編號(G-2)欄位所示土
地，所得行使約定解除權之條件，且依前開第（3）點說
明，本判決附表編號（E）、（F）、（G）之108年6月3日與11月6日共3件不動產買賣契約書彼此間未見所謂聯立云云關係，從而，本件扣除系爭買賣契約第1條僅記載1筆土地買賣標的（指774-1地號）其標示後，其他如本判決附
表編號（E-1）、（F-1)、（H）欄位合計共22筆土地（13＋4＋5＝22），無從認定可資納為系爭買賣契約約定之買賣
標的其依據所在，故該等土地即非屬土地法第34條之1優
先購買權之範圍。
（二）系爭買賣契約優先購買權行使之效果：
1、按，土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，是基於法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生先買特權（先買權）之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之同樣條件補訂書面契約（最高法院100年度台上字
第432號判決意旨參見）。
2、查，108年11月14日竹北光明郵局第551號存證信函通知：「…新竹市○區○○段00000地號1筆土地…擬依土地法第34條
之1規定出售上述土地予他人，買賣總價款2,116萬元（每坪單價依39萬9,717元整計算總價）…本件買賣另有特約條
款如後：本件買賣，買賣雙方主張，買方即承買人須共同承購新竹市民富段770-1、770、769、771-1、771、774、771-2、774-1、774-2、774-3、774-4、774-5、778、775、776、776-1、967-5、968-5、967-9、967-6、968-9、967-10、967-8等地號土地。…綜上，吾等(指温德龍等3人)
是就本件共有土地之出賣事項，謹依土地法第34條之1第1項、第2項、第3項、第4項之規定通知台端（指温德賢等2人）如上述，台端係前述土地之共有人，依法有同一條件之優先承購權，請於文到15日內來函表示是否優先承購…」（見新北卷第21〜37頁，含回執）；108年11月25日臺北
西松郵局第2532號存證信函則以：「…新竹市○區○○段0000
0地號土地…吾等2人（指温德賢等2人）願依土地法第34-1
條同一價格共同優先承購之…」等語（見新北卷第59頁），兩造對此2封存證信函其形式真正及互為函達之事實，
均不爭執，依上說明，則温德賢等2人已合法有效地向温
德龍等3人行使系爭土地之優先承買權（形成權）甚明。
十、綜上，原告訴請確認他造對系爭土地優先購買權不存在，為無理由，其訴應予駁回，爰判決如主文第1項所示。反訴原
告訴請確認其一造對系爭土地優先購買權存在，為有理由，應予准許，如主文第4項所示。反訴原告併請求法院判命反
訴被告就系爭土地應與反訴原告簽訂如本判決附件所示之買賣契約同一條件簽訂買賣契約，【並於反訴原告履行該補訂買賣契約之義務後】，將系爭土地之所有權移轉登記予反訴原告，為有理由，應予准許（其中【引號】所示內容為當然解釋，亦即：温德賢等2人得請求温德龍等3人補訂如本判決附件所示同一條件之買賣契約，惟該依買賣契約第5條之約
定，產權移轉須有一定程序，温德賢等2人當須履行一定契
約義務後，始得請求温德龍等3人為系爭土地之移轉登記）
，爰判決如主文第5項所示。末，温德龍等3人雖曾以110年2月20日準備書狀繕本送達作為對温德賢等2人解除契約意思
表示之通知（見本院卷第338頁），然迄至本件言詞辯論終
結止，兩造間就優先購買權其存否，仍互執一詞不下，故難認温德賢等2人有遲延補訂買賣契約與遲延付款之情形，且
依系爭買賣契約第17條第5項之文義，僅有買受人在未能承
購如本判決附表編號(G-2)欄位土地時，買受人一方得主張
解除系爭買賣契約，故温德龍等3人110年2月20日以書狀繕
本之送達作為解除契約云云，並無根據。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據或調查、傳喚之請求，與本件判決結論無違，毋庸一一論、駁或調查、傳喚，附此敘明。
十二、訴訟費用之負擔：本件原告之訴為無理由，第一審訴訟標的金額或價額2,116萬元，應徵收第一審起訴裁判費19萬8,208元，已由原告預納（收據乙紙見新北卷第7頁），依民事
訴訟法第78條規定，應令敗訴之原告負擔，定如主文第2項
所示。本件反訴為有理由，第一審訴訟標的金額或價額同為2,116萬元，應徵收第一審起訴裁判費19萬8,208元，業由反訴原告預納（收據乙紙見本院卷第3頁反面），依民事訴訟
法第78條規定，應令敗訴之反訴原告負擔，定如主文第6項
所示。參加人經繳納參加訴訟費用1,000元（見本院卷第3頁反面），依民事訴訟法第86條第1項前段，則由參加人負擔
，定如主文第3項所示。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　3 　　月　　31　　日民事庭 法　官　周美玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應按他造人數添具繕本，並按不服程度繳納第二審上訴費用，如委任律師辦理上訴，務必同時按照不服程度依法繳納上訴審裁判費新臺幣29萬7,312元，若未同時繳納上訴費用，依民事訴訟法施
行法第9條規定，其上訴不合程式，第一審法院得不行裁定命補
繳裁判費之程序，而逕行駁回上訴，請具律師資格代理人特別注意。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　3 　　月　　31　　日書記官　張景琴
附件：108年11月6日不動產買賣契約書，出處為臺灣新北地方法院卷第39、41、43、45、47頁（其中第39頁為A4影本，其餘為A3影本）。