110年度竹簡字第105號｜民事：返還押租金等｜裁判日期：110 年 04 月 23 日

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 110年度竹簡字第105號原告張福泉被告賴美華訴訟代理人梁慶鴻謝佳淳上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國110年4月6日辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟元，及自民國一一○年二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：被告向原告承租門牌號碼為新竹市○○路0段00號之房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自民國109 年5 月1 日起至110年4月30日止，每月租金為新臺幣（下同）4萬元，應按月於1 日以前繳納，押租金為10萬5千元（下稱系爭押租金）。嗣被告於109年9月間告知原告欲將系爭房屋出售他人，又於109年10月告知原告系爭房屋已出售予訴外人合聯股份有限公司（下稱合聯公司），被告與合聯公司達成協議在109年12 月31日之前，被告仍保有系爭房屋之使用權，故請原告於該指定期限前搬遷，並承諾不收109年10、11、12月份租金，以此作為被告違約之補償，並同意返還系爭押租金。原告同意，故未給付該3個月租金予被告。嗣原告於109年11月間與合聯公司另簽訂租賃契約，原告向合聯公司給付109年12月份租金4萬元，並將此情告知被告，故原告毋庸自系爭房屋遷出，也無返還房屋予被告之必要，但原告給付予合聯公司之12月份租金4萬元，則應由被告給付。詎被告以原告無搬遷必要為由，拒絕返還押租金，亦拒絕給付4萬元。爰依兩造間之約定及系爭租約第5條有關押租金之約款，提起本件訴訟，請求被告如數給付等語。並聲明：⑴被告應給付原告1 4萬5千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：當初約定系爭租約提前至109年12月31日終止，且原告如於109年12月31日搬遷即免除3個月租金（即109年10月、11、12月)並退還系爭押租金作為補償，乃附停止條件之給付，於條件成就即原告於109年底前搬遷時，被告始有給付義務。但原告不僅未依約搬遷，還跳過被告直接與新屋主簽訂新租約，顯然停止條件尚未成就，原告本無損失，即無請求補償之理。又原告應支付109年10、11月份租金共8萬元，因被告與合聯公司合意於109年12月1日將系爭房屋之使用權回歸買方，故被告不向原告收取109年12月份之租金，經扣抵系爭押租金後，押租金尚餘2萬5千元，此部分被告先前願意給付，惟遭原告拒收。至於原告給付予合聯公司之租金，係原告對合聯公司之義務，與被告無關等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：㈠原告主張其向被告承租系爭房屋，約定租期自109年5月1日起至110年4 月30日止，每月租金為4萬元，按月於1日以前繳納，訂約時已交付系爭押租金，嗣被告將系爭房屋出售予合聯公司，原告並與合聯公司簽訂新租約之事實，業據原告提出系爭租約及被告所寄發之存證信函為證，為被告所不爭執，此部分堪信為真。惟原告主張被告於109年10月中旬允諾原告不收取109年10、11、12月份共3個月租金，卻事後反悔，亦拒不返還系爭押租金等節，則為被告所否認，並抗辯如上。經查：㈠按由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真正，則被告就其抗辯事實即令不能舉證或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院83年度台上字第1073號判決意旨參照）。次按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。民法第99條第1 項定有明文。由是可知，法律行為之附停止條件，係指該法律行為效力之發生，繫於將來、客觀、不確定的事實之成就。又按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院105年度台上字第595 號判決要旨參照）。㈡兩造於系爭租約第18條約定：「特約應受強制執行之事項：⒈ 租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方(即被告)一個月租金，乙方絕無異議。」（見本院卷第20頁），係約定租賃期間內承租人提前終止租約時，應賠償出租人1個月租金作為賠償。本件則係出租人提前終止租約，與上開約款情形不同，自不能比附援引。其次，遍觀系爭租約全文，未見兩造就出租人提前終止租約有任何違約處罰之約定，租約內容亦未提及「相當於三個月之租金」、「作為提前終止契約之違約金」等文字，且無出租人提前終止租約應給付違約金之約定。是以，原告主張被告提前終止系爭租約，兩造間達成被告不收109年10月至12月份租金暨全數返還系爭押租金之合意，應由原告負舉證之責。原告對此雖提出被告存證信函為佐，但觀之該存證信函內容，與被告抗辯相同，亦即以原告於109年年底前搬遷作為不收3個月租金為停止條件，原告又未提出其他證據可供查憑，自不能以該存證信函作為有利於原告之認定。再者，109年10月被告既告知原告其對系爭房屋之使用權僅至109年年底為止，衡情度理，被告應係希望原告於109年年底前搬離，俾被告能於109年年底履行賣方義務，將系爭房屋以空屋之狀態交予買方合聯公司，基此，被告辯稱其為了原告於109年年底前搬遷，因而同意以原告搬遷作為不另收取109年10至12月份租金並全額返還押租金之條件，堪認與常情相符。況且，原告自承其係109年11月底與合聯公司另訂租約（見本院卷第51頁），另訂租約後才告知被告不會在年底前搬遷，益徵109年10月被告承諾不收3個月租金暨全額返還押租金之前提以及兩造當時之認識，均係被告須於109年年底將系爭房屋以空屋狀態交予合聯公司，而非109年11月被告與合聯公司另訂租約後之狀態。綜上，被告所辯，應屬可信，堪認被告確係以原告於109年年底前搬遷，作為不收3個月租金暨全額返還押租金之條件。查原告並未於109年12月31日前從系爭房屋搬遷，依上開說明，本件給付條件尚未成就，原告主張被告不能收取109年10、11、12月份之租金以及押租金應全額返還云云，即無從採。㈢又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。第按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。繼按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，而抵銷，應以意思表示，向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334 條第1 項前段、第335 條第1 項分別定有明文。被告向原告承租系爭房屋，兩造既已合意約定每月租金為4萬元，並於系爭租約第3 、4條明文約定各期租金給付之日期及租金支付方式，被告自應按月給付。兩造均不爭執系爭房屋之使用權被告已於109年12月1日交予合聯公司，則109年10、11月份之租金仍應由原告繳納予被告，原告陳稱其未繳納109年10、11月份租金予被告（見本院卷第51頁），堪認原告原應繳納卻未繳之兩個月（即109年10、11月份）租金共8萬元，經扣除前所繳納之系爭押租金10萬5千元後，原告得請求被告返還之押租金為2萬5千元（計算式：105,000－80,000＝25,000）。㈣至原告將109年12月份租金4萬元交予合聯公司乙情，核係原告履行其與合聯公司間之租約義務而為之給付，原告與合聯公司所訂之租約，要與被告無涉，原告主張此4萬元租金，其有權向被告請求云云，實無從憑採，不能准許。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。本件原告對被告請求返還押租金，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利息，則被告應自受催告時起負遲延責任。是原告就上述得請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即110年2月6日起（於110年2月5日送達，見本院卷第35頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據。五、綜上所述，原告請求被告給付2萬5千元，及自110年2月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告聲請依職權宣告假執行，僅具促使法院職權發動之效力，自毋庸為准駁之論述。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　23　　日新竹簡易庭法官李珮瑜以上正本證明與原本無異。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　26　　日書記官蕭宛琴

臺灣新竹地方法院110年度竹簡字第105號

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