臺灣新竹地方法院民事簡易判決

原告

張福泉

被告

賴美華

訴訟代理人

梁慶鴻

謝佳淳

上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國110年4月6日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告向原告承租門牌號碼為新竹市○○路0段00號之房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自民國109 年5 月1 日起至110年4月30日止，每月租金為新臺幣（下同）4萬元，應按月於1日以前繳納，押租金為10萬5千元（下稱系爭押租金）。嗣被告於109年9月間告知原告欲將系爭房屋出售他人，又於109年10月告知原告系爭房屋已出售予訴外人合聯股份有限公司（下稱合聯公司），被告與合聯公司達成協議在109年12月31日之前，被告仍保有系爭房屋之使用權，故請原告於該指定期限前搬遷，並承諾不收109年10、11、12月份租金，以此作為被告違約之補償，並同意返還系爭押租金。原告同意，故未給付該3個月租金予被告。嗣原告於109年11月間與合聯公司另簽訂租賃契約，原告向合聯公司給付109年12月份租金4萬元，並將此情告知被告，故原告毋庸自系爭房屋遷出，也無返還房屋予被告之必要，但原告給付予合聯公司之12月份租金4萬元，則應由被告給付。詎被告以原告無搬遷必要為由，拒絕返還押租金，亦拒絕給付4萬元。爰依兩造間之約定及系爭租約第5條有關押租金之約款，提起本件訴訟，請求被告如數給付等語。並聲明：⑴被告應給付原告14萬5千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：當初約定系爭租約提前至109年12月31日終止，且原告如於109年12月31日搬遷即免除3個月租金（即109年10月、11、12月)並退還系爭押租金作為補償，乃附停止條件之給付，於條件成就即原告於109年底前搬遷時，被告始有給付義務。但原告不僅未依約搬遷，還跳過被告直接與新屋主簽訂新租約，顯然停止條件尚未成就，原告本無損失，即無請求補償之理。又原告應支付109年10、11月份租金共8萬元，因被告與合聯公司合意於109年12月1日將系爭房屋之使用權回歸買方，故被告不向原告收取109年12月份之租金，經扣抵系爭押租金後，押租金尚餘2萬5千元，此部分被告先前願意給付，惟遭原告拒收。至於原告給付予合聯公司之租金，係原告對合聯公司之義務，與被告無關等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：㈠原告主張其向被告承租系爭房屋，約定租期自109年5月1日起至110年4 月30日止，每月租金為4萬元，按月於1日以前繳納，訂約時已交付系爭押租金，嗣被告將系爭房屋出售予合聯公司，原告並與合聯公司簽訂新租約之事實，業據原告提出系爭租約及被告所寄發之存證信函為證，為被告所不爭執，此部分堪信為真。惟原告主張被告於109年10月中旬允諾原告不收取109年10、11、12月份共3個月租金，卻事後反悔，亦拒不返還系爭押租金等節，則為被告所否認，並抗辯如上。經查：

㈠按由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真正，則被告就其抗辯事實即令不能舉證或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院83年度台上字第1073號判決意旨參照）。次按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。民法第99條第1 項定有明文。由是可知，法律行為之附停止條件，係指該法律行為效力之發生，繫於將來、客觀、不確定的事實之成就。又按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院105年度台上字第595 號判決要旨參照）。

㈡兩造於系爭租約第18條約定：「特約應受強制執行之事項：⒈租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方(即被告)一個月租金，乙方絕無異議。」（見本院卷第20頁），係約定租賃期間內承租人提前終止租約時，應賠償出租人1個月租金作為賠償。本件則係出租人提前終止租約，與上開約款情形不同，自不能比附援引。其次，遍觀系爭租約全文，未見兩造就出租人提前終止租約有任何違約處罰之約定，租約內容亦未提及「相當於三個月之租金」、「作為提前終止契約之違約金」等文字，且無出租人提前終止租約應給付違約金之約定。是以，原告主張被告提前終止系爭租約，兩造間達成被告不收109年10月至12月份租金暨全數返還系爭押租金之合意，應由原告負舉證之責。原告對此雖提出被告存證信函為佐，但觀之該存證信函內容，與被告抗辯相同，亦即以原告於109年年底前搬遷作為不收3個月租金為停止條件，原告又未提出其他證據可供查憑，自不能以該存證信函作為有利於原告之認定。再者，109年10月被告既告知原告其對系爭房屋之使用權僅至109年年底為止，衡情度理，被告應係希望原告於109年年底前搬離，俾被告能於109年年底履行賣方義務，將系爭房屋以空屋之狀態交予買方合聯公司，基此，被告辯稱其為了原告於109年年底前搬遷，因而同意以原告搬遷作為不另收取109年10至12月份租金並全額返還押租金之條件，堪認與常情相符。況且，原告自承其係109年11月底與合聯公司另訂租約（見本院卷第51頁），另訂租約後才告知被告不會在年底前搬遷，益徵109年10月被告承諾不收3個月租金暨全額返還押租金之前提以及兩造當時之認識，均係被告須於109年年底將系爭房屋以空屋狀態交予合聯公司，而非109年11月被告與合聯公司另訂租約後之狀態。綜上，被告所辯，應屬可信，堪認被告確係以原告於109年年底前搬遷，作為不收3個月租金暨全額返還押租金之條件。查原告並未於109年12月31日前從系爭房屋搬遷，依上開說明，本件給付條件尚未成就，原告主張被告不能收取109年10、11、12月份之租金以及押租金應全額返還云云，即無從採。

㈢又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。第按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。繼按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，而抵銷，應以意思表示，向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334 條第1 項前段、第335 條第1 項分別定有明文。被告向原告承租系爭房屋，兩造既已合意約定每月租金為4萬元，並於系爭租約第3 、4條明文約定各期租金給付之日期及租金支付方式，被告自應按月給付。兩造均不爭執系爭房屋之使用權被告已於109年12月1日交予合聯公司，則109年10、11月份之租金仍應由原告繳納予被告，原告陳稱其未繳納109年10、11月份租金予被告（見本院卷第51頁），堪認原告原應繳納卻未繳之兩個月（即109年10、11月份）租金共8萬元，經扣除前所繳納之系爭押租金10萬5千元後，原告得請求被告返還之押租金為2萬5千元（計算式：105,000－80,000＝25,000）。

㈣至原告將109年12月份租金4萬元交予合聯公司乙情，核係原告履行其與合聯公司間之租約義務而為之給付，原告與合聯公司所訂之租約，要與被告無涉，原告主張此4萬元租金，其有權向被告請求云云，實無從憑採，不能准許。

四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。本件原告對被告請求返還押租金，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利息，則被告應自受催告時起負遲延責任。是原告就上述得請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即110年2月6日起（於110年2月5日送達，見本院卷第35頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據。

五、綜上所述，原告請求被告給付2萬5千元，及自110年2月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告聲請依職權宣告假執行，僅具促使法院職權發動之效力，自毋庸為准駁之論述。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。