110年度竹簡字第411號｜民事：減少買賣價金｜裁判日期：110 年 12 月 27 日

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 110年度竹簡字第411號原告葉如娟訴訟代理人劉晏良被告劉丞暄即劉育陵訴訟代理人吳玥嬌即吳月嬌受訴訟告知人合泰建築經理股份有限公司法定代理人林淑貞上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國110年11月26日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬參仟貳佰伍拾壹元及自民國一一０年九月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹拾捌萬貳仟壹佰元由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬參仟貳佰伍拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第262條第1項分別定有明文。查，葉如娟、劉晏良夫妻2人對劉丞暄、吳玥嬌母女2人於民國109年7月15日起訴時之訴訟標的金額或價額為新臺幣（下同）90萬4,000元，經本院以通常訴訟事件審理並囑託鑑定獲致結果，此後劉晏良撤回其全部訴訟、葉如娟撤回對吳玥嬌之訴，於程序上為全體當事人葉如娟、劉晏良、劉丞暄、吳玥嬌4人一致同意（見本院卷第253頁正面筆錄），且經葉如娟減縮對劉丞暄應受判決事項之聲明，訴訟標的金額或價額為19萬3,251元，核與民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款之規定相合，其最後聲明之請求權基礎則為民法第354條、第359條、第360條，主張之原因事實係物之出賣人即被告因買賣標的物有瑕疵乙情，爰此請求減少價金等語在卷（見本院卷第246頁書狀、第253頁反面筆錄第1行），程序上於法並無不合，應予准許。二、訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人，民事訴訟法第67條之1第1項定有明文。本件依原告上開聲明其主張係求為減少價金，則據其起訴時檢附之108年11月29日約保證申請書（案件編號：CV0000000、專戶：台新國際商業銀行建北分行、受託信託財產專戶、帳號第00000-000000000號，見本院卷第20頁），買賣雙方經指定履保由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）辦理，本院爰認合泰公司於本件訴訟之結果，係有法律上利害關係之人，爰依職權將本件訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人，惟未據合泰公司曾到場亦未據具狀聲明參加訴訟。三、原告主張：原告於108年11月29日透過仲介向被告購買坐落新竹市○○段0000○號建物（門牌號碼新竹市○○○路000號10樓，下稱系爭房屋）及其坐落基地，被告曾於買賣標的物現況說明書第15項次「建物現況是否有滲漏水情形？」，為否定之選填，系爭房屋辦畢移轉登記並交屋後，被告對於房屋漏水情事置之不理，經兩造同意委託社團法人台灣省土木技師公會辦理鑑定，而該會110年2月26日（110)省土技字第1043函及所附之案號0000000000號鑑定報告書，關於鑑定結果系爭房屋陽台B、浴室C、陽台D有滲漏水之情形，合理必要修復金額19萬3,251元（下稱系爭鑑定意見），原告認為依兩造於108年11月29日所簽立之不動產買賣契約書第9條第5項約定「乙方（被告）保證本買賣標的物於交屋前無物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或『滲漏水』、海砂屋、輻射屋...等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」及民法第354條、第349條、第359條等規定，房屋若有滲漏水，顯然會減少一般居住品質之通常效用，被告應負買賣瑕疵擔保責任，原告自得向被告請求減少價金，被告有無在交屋時把保固書交給原告並電話告知原建商變更售後服務的聯絡人而無隱瞞乙節（此為被告抗辯），核與買賣標的物瑕疵擔保責任請求及被告應否負買賣標的物之瑕疵擔保責任，應尚無涉，被告所稱訴外人春福建設股份有限公司（下稱春福建設）同意負起瑕疵擔保責任、承諾負起漏水修繕責任等情，亦與兩造間買賣契約約定及被告對原告之出賣人義務無涉，又原告發現滲漏水經被告通知春福建設，雖曾於陽台重上防水漆及重打Slicon，仍無益於瑕疵改善，再者，物之瑕疵擔保責任，係屬法定無過失責任，原告是否有被告指摘不配合查看或拒絕修繕云云，並無礙於被告應負之瑕疵擔保責任等語，爰聲明：如主文第1項所示。四、被告則以：系爭房屋在同區段房價屬於較低單價，葉如娟、劉晏良夫婦倆應該是經過衡量及現場勘查後才購買，任何商品絕對是一分價錢一分貨，不可能是精雕的建材與施工，原告要求精雕品質，應該去購買高價之豪宅才是，且本件買賣為現況交屋，驗屋時亦說明房屋狀況，合約書上雖載明原屋主需負起房屋滲漏水之瑕疵擔保責任，但被告聯絡房屋起造人春福建設進行修繕，春福建設已請工班去做測試，承諾負起漏水修繕責任並排定時間做修繕，因原告拒絕讓工班入內修繕，又一味拒絕被告委請建商防水工班進入系爭房屋屋內進行滲漏水修繕，妨礙被告權利及義務行使，被告認為民法買賣瑕疵擔保之買方並無權利指定何人或何種方式修繕或由誰做修繕，亦無權利指定用何方式做修繕，原告執意送請土木技師公會來做鑑定，鑑定結果修復費用為19萬3,251元，被告認為此金額過高、材料錢應予折舊，被告建議修繕費用依照建築師或土木技師公會建物工程施工鄰損之鑑定單價分析報告修訂單價，較為合情合理，且本件已發生之土木技師公會鑑定費用應由原告負擔等語，資為抗辯，爰答辯聲明求為駁回原告之訴，並願供擔保請准宣告免為假執行。五、按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。故出賣人所負物之瑕疵擔保責任內容，包括交換價值、使用價值（通常效用及預定效用）及品質瑕疵之擔保，最高法院106年台上字第1718號判決意旨參見。買受人因買賣標的物有瑕疵，依民法第359條規定向出賣人主張價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。買受人對於因此溢付之價金，得依不當得利之法律關係請求返還，最高法院109年台上字第2275號民事判決參照。查，葉如娟（買受人、甲方）、劉丞暄（出賣人、乙方）於108年11月29日就系爭房屋及其坐落基地簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約第9條第5項約定「乙方保證本買賣標的物於交屋前無物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或『滲漏水』、海砂屋、輻射屋...等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」（見本院卷第16頁），且系爭房屋是否存有漏水瑕疵，經本院囑託台灣省土木技師公會進行鑑定，兩造對此無不同意見（見本院卷第99頁筆錄第1～6行），該會指派林進基建築師、鄒玉鳳建築師鑑定，其鑑定結果略為：「新竹市○區○○○路000號10 樓，陽台B、浴室C、陽台D有滲漏水之情形。陽台B輕微滲水原因為門檻處防水功能不良，造成陽台積水輕微滲入屋内。浴室C漏水原因為浴室牆體與鋼筋混凝土地板接合不良且浴廁内部防水失去作用所致。陽台D輕微滲水原因為門檻處防水功能不良，造成陽台積水輕微滲入屋内。經評估陽台B、浴廁C、陽台D滲漏水修繕，其合理且必要的修復金額為19萬3,251元」（見本院卷第123〜124頁），本院審酌本件實施鑑定之人林進基建築師、鄒玉鳳建築師均為專門技術人員，與兩造並無特殊情誼或怨隙，其所出具之鑑定報告，係由其親赴現場勘察、實測，依其專業知識、經驗據以分析推論研判所得，自有相當之正確性及公信力，而房屋之通常效用即為供居住使用，倘有滲漏水之情形，自足影響居住品質，而屬物之瑕疵，且減少效用之程度難謂輕微，是系爭房屋既有滲漏水情形，屬物之瑕疵，原告自得請求減少買賣價金。再者，系爭房屋滲漏水與建物工程施工損害鄰房情形不同，物之瑕疵擔保係出賣人依法就物應負之法定無過失責任，非為回復原狀事件請求權人主張修繕時所遇之材料折舊問題，是以被告交付原告之系爭房屋既有漏水瑕疵如上，則參照民事訴訟法第222條第2項規定併酌參以台灣省土木技師公會指出19萬3,251元之金額，作為本件系爭買賣契約價金減少費用之參考心證而定出判決數額，結論上應無欠缺公允。六、綜上，原告主張系爭房屋因有滲漏水瑕疵，據此依上述契約約定及民法法文規定求為減少買賣價金，洵屬有據，是本件原告請求被告給付19萬3,251元及自110年9月28日起至清償日止按年息5％計算之利息（見本院卷第245、250頁書狀、第 251之1頁收件回執，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條規定參看），為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。又，本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，同時依民事訴訟法第436條第2項、第392條第2項規定准依被告聲請（見本院卷第253頁反面筆錄第13行），酌定相當擔保而為被告預供擔保後得免為假執行之宣告，如主文第3項所示。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論、駁。八、訴訟費用之負擔：減縮部分聲明之裁判費，依民事訴訟法第83條第1項規定暨參照臺灣高等法院暨所屬法院（81）廳民一字第16977號研究意見，應由原告負擔，本件按訴訟標的金額或價額為19萬3,251元計算，應繳納第一審裁判費2,100元，業據原告繳納（見本院卷第4頁），復有鑑定費用（含初勘）18萬元（見本院卷第106、114、240頁，5,000元＋35, 000元＋140,000元＝180,000元），亦由原告預繳，係原告為訴訟而支出，以上18萬2,100元為本件第一審訴訟費用，依民事訴訟法第78條之規定，定其負擔如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　27　　日竹北簡易庭法　官　周美玲以上正本係照原本作成。被告如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應一併繳納上訴審裁判費暨添具繕本1件，同時繳納第二審上訴費用新臺幣3,150元。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　27　　日書記官　王明

臺灣新竹地方法院110年度竹簡字第411號

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