臺灣新竹地方法院111年度竹簡字第419號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 112 年 04 月 14 日
• 當事人: 陳善怡、羅可雯

臺灣新竹地方法院民事簡易判決
111年度竹簡字第419號
原 告 陳善怡
被 告 羅可雯

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年3月15日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新竹市○○區○○路00巷00號1樓房屋騰空遷讓返
還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾萬貳仟零伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應將新竹市○○區○○路00巷00號1樓承
租範圍房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）170,000元，並自111年7月1日起至被告遷讓房屋之日止，按月給付原告30,000元，水電費另計。清運費用10,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第12頁）。迭經變更聲明，嗣原告於112年3月15日言詞辯論期日確認聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給
付原告497,340元。㈢被告應將設立於系爭房屋之商業登記、
公司登記、戶籍登記遷出。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第143頁）。核原告所為訴之變更及追加，其
請求之基礎事實同一，且屬單純擴張應受判決事項聲明，揆諸首揭說明，尚無不合，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於110年7月2日簽訂房屋租賃契約書（下稱
系爭租約），約定由原告將新竹市○○區○○路00巷00號1樓（
以文化牆為界，扣除上樓梯走道範圍）（下稱系爭房屋）出租予被告，租期3年，自110年7月2日起至113年7月31日止。被告自111年3月15日起積欠租金超過2個月，原告於111年6
月7日以存證信函通知被告於同年月15日前繳清租金及搬遷
，屆期未繳清即終止系爭租約，然系爭租約終止後，被告未依約遷讓返還系爭房屋，原告得依民法第767條第1項請求被告騰空返還系爭房屋，及遷出商業登記、公司登記、戶籍登記等。截至112年3月，被告尚積欠111年3月至112年3月之租金，依系爭租約第9條，原告得請求按租金5倍之違約金，原告就此部分請求300,000元；被告另積欠水電瓦斯費16,340
元；又被告恣意於隔間牆塗鴉並裝設監視器，原告得請求回復原狀之費用30,000元、侵害原告隱私權之28,000元；被告復自110年8月起，於承租範圍以外之空間堆放雜物，每月獲得相當於5,000元之利益，依不當得利之法律關係，原告得
請求110年8月至112年3月共19個月之金額95,000元；兩造曾於111年2月24日於新竹市香山區調解委員會達成調解，原告依該調解書（下稱系爭調解書）內容給付被告房屋改裝費28,000元，請其施作單獨入口，然被告未依調解內容施作，被告應返還28,000元。為此，爰依系爭租約、租約終止後租賃物返還請求權、不當得利、系爭調解書之法律關係提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被
告應給付原告497,340元。㈢被告應將設立於系爭房屋之商業
登記、公司登記、戶籍登記遷出。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，僅提出書狀答辯略以：原告於承租時已口頭告知被告，裝修時可將施工相關物品雜物放置於原告之私人空間，但因原告與2樓租客有約
定車輛可占用被告承租之空間，造成被告施工延期。原告又於4月10日請鎖匠換鎖及斷電，聯絡也不出面，只以存證信
函與法院開庭為溝通方式，被告承租至今工程延宕，原告之種種行為，被告已心疲力竭等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
㈠返還系爭房屋部分：
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租
額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定要旨參照）。原告主張被告自111年3月15日起未繳納租金，已積欠租金逾2個月以上未給付，原告於111年6月7日以存證信函催告被告於111年6月15日前給付，
如未繳清，屆期即終止系爭租約，有原告提出之存證信函可證（見本院卷第29至33頁），被告亦未爭執，則被告迄未繳納積欠之租金，系爭租約已於111年6月15日終止，被告占用系爭房屋自屬無權占有，原告依前揭規定，請求被告騰空返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。被告雖抗辯原告有於111年4月10日換鎖、斷電之情形，然為原告所否認，被告舉證不足證明原告有此情形，無從逕採。
㈡商業登記、公司登記、戶籍登記遷出部分：
原告主張被告於系爭房屋設有商業登記，固提出新竹市稅務局函為證（見本院卷第147頁），然該函所載之「樂和弦音
樂文創」之代表人並非被告，有經濟部商工登記公示資料查詢結果附卷可參。又原告於審理時稱：戶籍登記的不是被告，是被告的合夥人等語（見本院卷第145頁），則被告既非
樂和弦音樂文創之代表人，亦未於系爭房屋設立戶籍，原告請求被告應將設立於系爭房屋之商業登記、公司登記、戶籍登記遷出，顯屬無據，無從准許。
㈢欠租及違約金部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。查被告向原告承租系爭房屋，兩造於系爭租約第3條已明文約
定每月租金數額及給付之日期，被告自有依約給付租金之義務。被告自111年3月15日起積欠該月份租金，截至系爭租約終止之日即111年6月15日止，合計積欠租金52,500元（計算式：15,000×3＋15,000×15÷30＝52,500元）未為給付，原告請
求被告給付52,500元，即屬有據。
⒉按系爭租約第9條約定：「…如不即時遷讓交還房屋時，甲方
每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金，至遷讓完了之日
止…」（見本院卷第17至18、21頁）。被告於系爭租約終止後仍占有系爭房屋，而未遷讓返還系爭房屋，則原告依前開約定，請求被告給付違約金，自屬有據。惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252
條分別定有明文。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。本件被告於系爭租約終止後未依約返還系爭房屋予原告，已如前述，原告除無法自行使用系爭房屋或再行出租他人外，原告並未提出其他損害之證據，本院審酌系爭租約每月租金為15,000元，被告於系爭租約終止後仍繼續使用系爭房屋，原告所受積極損害、所失利益，通常僅為租金之收入及租金轉投資之收益，以目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂重大等情，認原告請求被告按月給付相當月租金額2倍即30,000元之違約金過高，應酌減為按月給付相當月租金額1倍即15,000元，較為允當。是原告請求被告自111年6月16日起至112年3月31日止，按月給付15,000元，10個月合計150,000元，尚屬有據，應予准許；逾此數額之請求，則屬無據，
礙難准許。
⒊從而，原告請求被告於給付202,500元（計算式：52,500＋150
,000＝202,500元）之範圍內為有理由，超過上開金額之請求
，則無理由，不應准許。
㈣水電瓦斯費及回復原狀費用部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張
權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決要旨參照）。原告主張被告積欠水電瓦斯費未繳納，且擅自於隔間牆塗鴉，而請求被告給付水電瓦斯費16,340元及回復原狀費用30,000元，惟原告未提出任何繳費證明、估價單等相關證據以實其說，尚不得以其主張之上開金額作為認定水電瓦斯費及回復原狀費用之依據，原告此部分請求，尚難准許。
㈤被告裝設監視器，侵害原告隱私權之28,000元部分：
原告僅提出設有監視器之照片1張（見本院卷第41頁），泛
稱被告裝設監視器致其隱私權受侵害，並未提出相關事證舉證證明其所主張之前開事實及其所受之損害，無從認定被告有何侵害原告隱私權之情事，原告請求被告應給付28,000元，洵屬無據，應予駁回。
㈥被告侵占系爭租約以外空間部分：
原告主張被告於未承租之空間堆放雜物，受有每月5,000元
之利益，固提出照片為證（見本院卷第39頁），然原告並未提出其計算之依據，本院無從審酌其請求是否合理，難認原告就其主張已盡舉證責任，原告請求被告應給付95,000元，自難憑採。
㈦返還房屋改裝費28,000元部分：
按調解經法院核定後，當事人就該事件不得再行起訴、告訴或自訴。經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力，鄉鎮市調解條例第27條第1項、第2項前段定有明文；次按原告之訴，其訴訟標的為確定判決之效力所及者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項第7款亦有明文
。原告主張被告未依調解內容將房屋改裝費用於施作入口，惟觀諸系爭調解書內容記載：「聲請人同意給付對造人房屋改裝費總計28,000元整，本款項於調解成立時當場交付無訛」（見本院卷第35頁），並未記載房屋改裝費用之用途等相關文字，已難認其主張可採。況原告主張之原因事實即為調解書所記載之事由及金額，揆諸前開說明，系爭調解書即與民事確定判決有同一之效力，如被告未依系爭調解書記載之內容履行，原告本即得持系爭調解書聲請強制執行，殊無再依系爭調解書之法律關係重行起訴之必要及實益。原告就房屋改裝費部分提起本件民事訴訟，其起訴之訴訟標的自屬確定判決之效力所及，依民事訴訟法第249條第1項第7款之規
定，為不合法，應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭租約、租約終止後租賃物返還請求權、不當得利、系爭調解書之法律關係，請求被告應騰空遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付202,500元，為有理由，應
予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。原告雖聲明願供擔保宣告假執行，惟此僅促使法院職權發動，爰不另為假執行准駁之諭知。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　14　　日新竹簡易庭 法　官 黃致毅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　14　　日書記官　蕭宛琴