111年度訴字第1176號｜民事：租佃爭議｜裁判日期：112 年 09 月 08 日

臺灣新竹地方法院民事判決 111年度訴字第1176號原告即反訴被告林振源林振鈴林永章許明標林怡伶林佩琪林龍珠林愛珠賴榮華林淳徐萬乾江鋆欗陳隆寶沈世晶楊淑雲陳宣瑜洪錦雲林秉毅林涵堉林資宜林依蓉陳郁翔陳玫君林麒祥林麒賢林麒華許萬德上列27人共同訴訟代理人楊惠琪律師被告即反訴原告黃火添訴訟代理人林君鴻律師林育瑄律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國112年8月30日辯論終結，判決如下：主文確認兩造間就坐落新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○地號土地內之租賃關係（租約字號：新市埔字第九七五號私有耕地租約）不存在。反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳仟參佰伍拾伍萬貳仟肆佰伍拾肆元。前項之履行期間為本判決確定日起30日以內，且逾期未履行時，未據履行之部分應再加計自本判決確定日起至清償日，按年息百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。反訴訴訟費用新臺幣柒拾貳萬伍佰柒拾陸元，由反訴原告負擔十分之七即新臺幣伍拾萬肆仟肆佰零參元，由反訴被告負擔十分之三即新臺幣貳拾壹萬陸仟壹佰柒拾參元。反訴原告假執行之聲請駁回。事實及理由一、出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查，本件租佃爭議事件前經新竹市政府耕地租佃委員會調處不成立後，經新竹市政府移送本院處理，有新竹市政府民國111年12月9日府地籍字第1110183596號函暨附件資料存卷可參（見卷一第11～131頁），揆諸首揭規定，原告提起本訴，自應准許。又，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查，原告主張兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，始終為被告否認（見後述協議簡化之爭點），堪認原告主觀上就此法律上地位確有不安之狀態，且能以確認判決將之除去，是原告提起本件確認訴訟，即有受確認判決之法律上利益。二、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259 條定有明文。本件租佃爭議事件，經本院指定民國112年3月1日第1次言詞辯論期日，並改定112年4月14日第2次言詞辯論期日（見卷一第224頁筆錄），經被告於第2次期日當庭提起反訴求為補償本、息，有民事反訴狀1件存卷可稽（見卷一第321頁書狀上方，反訴被告同日收受該份書狀繕本），經查無民事訴訟法第260條所列反訴限制之情形，其反訴於程序上並無不合，先予說明。三、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。又，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。茲原告曾為聲明請求：㈠確認兩造間就坐落新竹市○○段000○000○00000地號土地（下稱系爭土地）之租賃關係（新市埔字第975號租約）不存在。㈡被告應將上開各地號土地如民事準備書狀附圖所示土地返還原告，以實測面積為準。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣前開第二項聲明，願供擔保請准宣告假執行（見卷一第144～145頁原告書狀），嗣原告當庭撤回上開第㈡、㈣項聲明，被告對此並無意見（見卷一第221、258頁筆錄）。又，被告提起反訴其聲明關於遲延給付之利息起算日部分，原聲明係求為自111年2月16日起算（見卷一第322頁反訴狀），於最後期日減縮該利息起算日為自112年4月14日起算（見卷二第59頁筆錄第29行），以上兩造分別為一部撤回、一部減縮，於程序上皆無不合，次予說明。四、原告即反訴被告主張：現為原告共有系爭土地內登記有私有耕地三七五租約，號碼為新市埔字第975號（下稱系爭租約），而被告仍列名為系爭租約之承租人，其實系爭土地已經在整地階段，雖再無請求實測並返還土地之必要，然系爭土地係新竹市政府103年4月22日府都規字第10300953741號函公告發布實施之「擬定高速公路新竹交流道附近地區特定區計畫」之二期範圍內，並經編定為商務專用區，則因系爭土地已依法編定或變更為非耕地使用，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款，系爭租約既經原告意思表示到達被告而為終止，且我方一向願意依法給付新臺幣（下同）2,355萬2,454元，從112年4月5日庭外開會、112年8月30日最後言詞辯論期日，都是如此，但他造卻誤會耕地三七五減租條例第17條第2項補償規定係同時履行抗辯之規定，本件補償金除了上述2,355萬2,454元，他造還提出額外要求，導致系爭土地登記簿之標示部上仍有三七五租約之註記等語，爰聲明：如主文第1項所示並求為駁回反訴及其假執行之聲請，如受不判決，願供擔保請准免為假執行。五、被告即反訴原告則以：終止租約之同時應給付補償費用，且耕地三七五減租條例第17條第2項規定「依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」，他造迄今僅同意上述第3款以2,355萬2,454元補償（下稱C補償金），卻始終不同意第1款5,657萬6,611元補償（下稱A補償金）與第2款38萬7,797元補償金（下稱B補償金），而A補償金係黃家世代耕作約80年，保持土地肥沃，因此得反映於土地市價，至B補償金在法律文字上也沒有規定要由終止租約該日，判定是否補償存在，且先前重劃會所為之補償有所不足、欠缺，故地主一方有義務去補償在這之前，佃農一方付出心力種植農作物之價格等語，爰聲明：請求駁回本件確認之訴，及求為反訴被告應給付反訴原告8,051萬6,862元（計算式：A＋B＋C）及自提起反訴之日即112年4月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。六、本件不爭執事項共四點如下（見卷二第62頁筆錄）（一）對於本院已經提示調查之卷一第11～131頁新竹市政府111年12月9日函及附件其形式真正不爭執。（二）對於本院已經提示調查之卷一第337～350頁重劃會112年4月21日函及附件其形式及內容之真正均不爭執。（三）對於本件三七五租約（新市埔字第975號）於111年11月30（含當日）於兩造間已為終止，兩造不爭執。（四）對於原告始終願意補償被告2,355萬2,454元（見卷一319、325頁），兩造不爭執。七、經兩造協議簡化後之爭點共兩點如下（見卷二第63頁筆錄）（一）原告主張聲明請求確認新市埔字第975 號租約不存在（見卷一第144頁），不為被告同意，則該租約是否存在或不存在？（二）反訴原告請求8,051萬6,862元（計算式見最後書狀即民事答辯狀第3頁倒數2～3行）及自112年4月14日起至清償日止按年息5％計算之利息，有無理由？八、本院認本訴為有根據之判斷理由如下：（一）按，耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：五、經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款定有明文。次按，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，出租人並應給予承租人補償，係該條例於72年12月23日修正時所增訂，旨在配合獎勵投資條例第65條及平均地權條例第76條、第77條之規定，以促進土地之利用。故衹須耕地已依法編定或變更為非耕地使用，不論其編定或變更係在租約訂立前或租約訂立後，出租人均得據以終止租約。（二）查，系爭土地已編定為商務專用區等情，有新竹市都市計畫土地使用分區及公共設施用地證明書在卷可稽（見卷一第83～85頁、案件編號111B00000000號影本），可見系爭土地確經依法編定為非耕地使用，揆諸前揭說明，原告自得就系爭土地終止租約。又，系爭租約全體出租人即原告業依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，於111 年11月30日在新竹市政府耕地租佃委員會調處時向承租人即被告為終止租約之意思表示，至被告提出抗辯應依耕地三七五減租條例第17條第2項規定，地主一方應同時為履行給付補償金義務，否則不能終止云云各語（見卷一第223頁筆錄第25行、第248頁書狀），然依耕地三七五減租條例第17條第2項規定之補償，與同條第1項第5款規定之終止租約收回耕地，並非立於互相對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題，況查被告已於兩年前之109年7月19日即向「新竹市東區光埔二期自辦市地重劃區重劃會暨受託付款人振鼎開發建設股份有限公司」具名切結領取補償金（見卷一第348頁、切結書影本），正確數額為358萬1,277元，有安泰銀行同面額支票影本1紙在卷稽（見卷一第347頁、記名黃火添為受款人之AA0000000號支票影本），復有新竹市東區光埔二期自辦市地重劃區重劃會以112年4月21日光埔二期自劃字第112044號函覆本院：系爭租約佃農黃火添領取本案土地改良物包括建築改良物補償金2萬0,720元、農林作物改良補償金139萬2,078元(見卷一第337頁、覆函正本)，且被告訴訟代理人亦在庭稱：不否認110年5月以後，土地就已經被發包整理等語明確在卷（見卷二第62頁筆錄第6行），則原告縱尚未依法補償於被告，亦無礙原告終止租約之請求，故被告此項所辯，要無足採。是以，原告請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，即屬有據，兩造間就系爭土地之系爭租約，既經原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，於111年11月30日（含當日）合法終止，則原告請求確認兩造間租賃關係（租約字號：新市埔字第975號）不存在，為有理由，應予准許。八、本院認反訴僅部分有根據之判斷理由如下：（一）關於A補償金，依法條文字既為「一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。」，系爭土地既已進行整地、繼而進入重劃，耕地效能已臻全失，此情甚明，反訴原告具狀提出所謂80年改良作育土地、可換價高達逾5,600萬元云云之說法（見卷一第323頁書狀），又毫無任何單據證明，僅係一方空言，自無可採。（二）關於B補償金，依法條文字固為「二、尚未收穫農作物之價額。」，然查反訴原告於系爭租約終止前之109年9月19日即受領上述安泰銀行支票，並開宗名義具名切結「本人黃火添所有土地改良物或墳墓因抵觸本重劃工程或分配，必須拆遷」暨載明「經本人確認符合上開地上物之價值」等語（見卷一348頁），此後假設再為耕作並於臨訟時向地主一方要求補償所謂111年11月30日（含當日）終止時尚未收穫農作物之價額，鑑於反訴原告以此要求同時履行抗辯云云如上，妨礙土地登記簿其標示部記載之正確性暨影響原告方面之相關權益及重劃整體進度（見卷一第327 頁，林淳、111年12月12日新竹光華街第282號存證信函），是反訴原告於系爭租約其行使權利、履行義務乙節，難謂為依照誠實及信用方法為之（民法第148條第2項規定參看），既有悖誠信，即不能准許。（三）關於C補償金，兩造間無不同意見，本院應予尊重，且兩造均向本院陳明同意以此作為判決基礎，法院不用再做其他調查（見卷二第62頁筆錄第28行），惟判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間；履行期間，自判決確定或宣告假執行之判決送達於被告時起算，民事訴訟法第396條第1項前段、第3項定有明文。經查，反訴原告於本院指定之112年4月14日第2次言詞辯論期日提起反訴，標的金額為8,051萬6,862元，但同時表明有意與地主一方調解，惟經本院指定112年5月9日調解期日，卻混雜C項目以外之要求，卻無分列具體項目及計算式，僅泛稱要求以市價補償，又所謂以市價補償云云，復未指出其法律依據（見卷一第323頁反訴狀第3頁、卷一第353頁調解紀錄單），又於112年8月30日最後言詞辯論期日之前2日（8月28日），甫以書狀整理出其反訴聲明8,051萬6,862元之計算式為A＋B＋C（見卷二第67頁、最後書狀即民事答辯狀第3頁倒數2～3行），鑑於本判決所命之給付，金額已逾2,350萬元，反訴被告人數又多達27人，彼此間有聯繫共同籌款之需求（見卷一第319頁當事人製作之分攤表），且查系爭土地登記簿之標示部有三七五租約之記載，復未據塗銷（見卷一第87、101、115頁土地謄本），此乃反訴原告於本訴主張所謂同時履行抗辯，有以致之，本院按其性質與斟酌當事人之境況暨兼顧各方利益，且經踐行民事訴訟法第396條第4項「法院依第1項規定定履行期間或命分期給付者，於裁判前應令當事人有辯論之機會。」，於裁判前令當事人表示意見在卷（見卷二頁第63頁筆錄），是於准許範圍內之A金額（不含利息，另詳後述），酌定相當之履行期間及其效果，以求妥適。九、從而，經本院聽取兩造陳詞暨調查審理全部卷證結果，爰認本訴確認之訴為有理由，應予准許；反訴於2,355萬2,454元（C補償金）範圍內之請求為有理由，應予准許，逾此範圍之請求（A與B補償金）則無理由，不應准許，前開應予准許之範圍並由本院依民事訴訟法第396條規定，酌定履行期間及其效果，爰分別判決如主文第1、2、3項所示。至反訴原告請求利息之部分，因本件非為反訴被告未給付2,355萬2,454元補償金（見卷一第325頁，112年4月5日會議決議），而係反訴原告一下說要想要協商於重劃後，由地主將配得土地1/3，分予佃農（見卷一第79頁，111年3月3日律師函）、一下說伊認為應依市價補償（見卷一第323頁書狀第6行）、一下又說計算式為A補償金＋B補償金＋C補償金（見卷二第67頁書狀倒數第2～3行），不能認為已合於民法第229條第2項、第233條第1項前段之規定，爰併同前開否准範圍之請求，均予駁回，如主文第4項所示。而反訴原告之假執行聲明，據上結論，因失所附麗，應予駁回，如主文第6項所示。十、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。十、訴訟費用負擔之依據：本訴於政府耕地租佃委員會移送後，未發生其他訴訟費用；反訴標的為8,051萬6,862元，應徵收第一審訴訟費用72萬0,576元，業據反訴原告預為繳納，有綠聯收據乙紙存卷（見卷一第10頁），依民事訴訟法第79條規定，按兩造勝、敗比例，定其負擔，如主文第5項所示。中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　8 　　日民事庭法官周美玲以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　8 　　日書記官徐佩鈴

臺灣新竹地方法院111年度訴字第1176號

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