111年度重訴字第65號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：111 年 11 月 08 日

臺灣新竹地方法院民事判決 111年度重訴字第65號原告彭胤龍彭增澄彭秀鳳上三人共同訴訟代理人黃健淋律師複代理人廖慈怡律師被告彭耀賢訴訟代理人彭首席律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國111年10月11日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將坐落新竹縣○○市○道段○○○○地號土地、一一八五地號土地上如【附圖】所示B磚造建物（面積230.2平方公尺）、D、D1鐵架（面積0.07平方公尺）、E圍牆（面積0.28平方公尺）予以拆除，並將上開土地及如【附圖】所示A水泥地（面積97.32平方公尺）、C水泥地（面積46.16平方公尺）騰空交還原告。二、被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬玖仟伍佰玖拾壹元，及自民國一一一年四月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、被告應自民國一一一年四月二日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣參萬參仟肆佰肆拾陸元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決於原告以新臺幣玖佰零貳萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟柒佰零捌萬零肆佰貳拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：㈠、訴外人彭傅四妹為新竹縣○○市○道段0000○0000地號土地（下稱系爭土地）之原所有權人，彭傅四妹於民國50年間以口頭約定之方式，將系爭土地部分面積出租予被告祖父即訴外人彭逢亮興建地上物（未辦保存登記，門牌號碼新竹縣○○市○○ 路000號，下稱系爭地上物)。前經本院以83年度訴字第1201號確定判決（下稱前案）調整租金為每年新臺幣（下同）128,258元。彭傅四妹於100年4月間逝世，由原告3人繼承取得系爭土地所有權，原告彭胤龍、彭增澄、彭秀鳳權利範圍依序為3/5、1/5、1/5。㈡、彭逢亮於93年4月21日逝世，由其子彭俊榕繼承、使用，彭俊榕於104年5月間即遷離系爭地上物，迄今無人使用，且系爭地上物已達破損不堪之程度。彭俊榕於106年7月13日逝世後，由其子即被告彭耀賢單獨繼承，有財政部北區國稅局遺產稅申報資料可稽。彭俊榕及被告全家早已於104年5月間遷離破損不堪之系爭地上物，租賃契約已達當時訂約目的之年限，故原告以起訴狀作為終止租賃契約之意思表示，並依民法第767條規定請求被告拆屋還地，如先位聲明。㈢、依租賃契約及前案判決，被告應於每年7月31日給付125,258元，惟原告於108年7月31日迄今均未收受被告給付之租金，自107年8月1日起至111年2月28日止，共3年7個月，被告應給付原告租金459,591元。另者，自租期屆滿後，被告即無權占有使用系爭土地，應給付相當於租金之不當得利。系爭土地111年申報地價為每平方公尺11,760元(指1156地號)、每平方公尺10,730.4元(指1185地號)，原告擇其較低之10,730.4元計算，按申報地價年息10%即每月33,446元（計算式：10,730.4元×占用374.03平方公尺×10%＝401,349元；401,3 49元/12月=33,446元）。㈣、退步言，若法院認為系爭地上物仍堪使用，本件租賃契約目的尚未達成，則原告依民法第442條本文、第227條之2第1項規定，請求調漲租金為每年401,349元，計算式同上。如備位聲明。㈤、並聲明（卷第頁241-242）： ⒈先位聲明： ⑴如主文第一項所示。 ⑵被告應給付原告459,591元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⑶被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告33,446元。 ⑷訴訟費用由被告負擔。 ⑸願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位聲明： ⑴被告承租原告所有系爭土地如【附圖】所示A、B、C、D、D1、E土地面積共374.03平方公尺之租金，自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年401,349元。 ⑵被告應給付原告459,591元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⑶訴訟費用由被告負擔。二、被告則答辯以：㈠、不爭執原告為系爭土地所有權人及起訴時所提系爭地上物現況照片真正，然照片並非全貌，只是原告故意選擇較破敗區域拍攝。茲另提出系爭地上物現況照片（卷第127-139、165-169、235-239頁），主建物之屋頂完好沒有滲漏水，牆壁樑柱也無坍塌歪斜，足以蔽風雨、安身於內，並非不堪使用，一部分缺損是因原告多方阻撓被告修繕所致，若系爭地上物真達不堪使用程度，係原告刻意使條件成就，應視為不成就。附屬建物雖有塌陷但範圍不到一半，塌陷之附屬建物可以簡易修繕回復，被告身為系爭地上物所有權人，本具使用管理權限，可自由安排簡易修繕，於訴訟期間亦同。系爭地上物本非供住居使用，而是作為輪胎修理廠、倉庫之用，故與有無水、電設備無關。㈡、被告自107年起每年均有購買交寄匯票給付租金，但原告卻拒絕收受租金而退回匯票（卷第63-77頁），故此應非可歸責於被告。若認有增加租金數額必要，以土地申報價額年息5%應為已足。㈢、答辯聲明：⑴原告先、備位之訴均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：㈠、原告主張：彭傅四妹為系爭土地之原所有權人，於50年間以口頭約定方式，將系爭土地部分面積出租予被告之祖父彭逢亮興建系爭地上物；經本院以前案判決調整租金為每年128,258元；彭傅四妹於100年4月間逝世，由原告3人繼承系爭土地所有權；彭逢亮於93年4月21日逝世，由彭俊榕繼承系爭地上物；彭俊榕於106年7月13日逝世，由被告繼承系爭地上物等情，為被告不爭執，並有系爭土地登記第一類謄本、本院83年度訴字第1201號請求調整租金事件判決及確定證明書、彭逢亮繼承系統表、關於被告單獨繼承彭俊榕遺產之財政部北區國稅局遺產稅申報資料可稽（卷第33-38、81-93頁，及另編彭俊榕遺產稅申報資料卷）。故原告為系爭土地所有權人、被告為系爭地上物事實上處分權人、兩造繼承彭傅四妹、彭逢亮間之租地建屋契約等事實，應堪先予認定。至於被告曾辯稱訴外人彭聖昌、彭鳳英亦為系爭地上物之實質共有人云云（卷第185頁），核與卷存稅籍證明書顯示系爭地上物為彭俊榕1人單獨所有且之後由被告1人單獨繼承不符（卷第181頁、另編彭俊榕遺產稅申報資料卷第43頁），被告空口置辯，並無可取。㈡、按土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。又土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院109年度台上字第477號判決參照）。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平（最高法院95年度台上字第388號判決參照）。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院109年度台上字第263號判決參照）。經查：⒈系爭地上物為被告祖父彭逢亮於50年間承租系爭土地後所建造，為木石磚造之廠房，嗣供被告父親彭俊榕開設輪胎修理廠，此情業據前案判決記載甚明，並有稅籍證明書記載「起課年月：55年1月」（卷第82、181頁），可見系爭地上物建造至今已長達56年之久，且係供工廠使用。 ⒉本院觀諸原告起訴時所提出之系爭地上物現況照片（卷第39- 41頁），系爭地上物後半段之屋瓦殘破不堪，紅磚牆邊堆滿雜物及垃圾，並阻礙門口出入，「大新輪胎行」招牌棄置在地，顯然系爭地上物後半段已年久失修，無人使用。再觀之系爭地上物前半段（卷第39頁左方照片）即面臨竹北市中華路該側，木石磚造結構尚稱完好，紅磚有塗佈水泥，但橫式木片大門緊閉，從外邊上鎖，沒有懸掛任何招牌，門前水泥地有廢棄輪椅及浴缸、與半人身等高之芒草，可見系爭地上物前半段夙日亦無人居住使用。 ⒊被告於本件訴訟期間，方於111年6月1日僱工至系爭地上物安裝電錶底座，此有原告拍攝工人正在施工安裝電錶底座之照片可稽，經與原告111年3月14日起訴時所提照片兩相核對（卷第39、123-124頁），在原告起訴之前，系爭地上物確實已無電力可用。被告復於111年5月17日至6月15日之間陸續修繕系爭地上物、清運垃圾雜物，亦有原告提供之監視器畫面可證（卷第145-149頁）。 ⒋於111年9月1日本院履勘時，系爭地上物前半段室內亦堆置雜物及機台，除正門入口處經被告特意打掃清空外，兩側空間則蓄積灰塵，暗無燈光，僅憑被告準備之小型手電筒照明（卷第201-205頁）。 ⒌綜上，系爭地上物確已長期未供人居住或營業，被告及其父親全家基於自主意願搬離系爭地上物並斷絕用電，僅是利用室內空間堆置雜物及輪胎行停止營業後之老舊機具，亦非正常用途之倉庫。揆諸前揭最高法院判決意旨，既本件租地建屋契約目的在於供被告家人居住或營業，被告全家已搬離系爭地上物並斷絕用電用水（無電亦應無法泵水），自應認係符合土地法第103條第1款規定之「契約年限屆滿」，出租人得收回土地。若仍任由被告在高價地段土地上堆置低價廢棄雜物，洵非事理之平。 ⒍按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。從而，原告本於民法第767 條第1 項前段所有物返還請求權，及同條項中段所有物排除侵害請求權之法律關係，請求被告將系爭土地上如【附圖】所示B磚造建物（面積230.2平方公尺）、D、D1鐵架（面積0.07平方公尺）、E圍牆（面積0.28平方公尺）予以拆除，並將上開土地及如【附圖】所示A水泥地（面積97.32平方公尺）、C 水泥地（面積46.16平方公尺）騰空交還原告，為有理由，爰判決如主文第一項所示。㈢、按「承租人應依約定日期，支付租金」，民法第439條前段定有明文。查兩造間租賃契約給付租金方式為期末給付租金，即由承租人先使用滿1年後，於每年7月31日給付128,258元，惟兩造間於訴訟前即因租約年限是否已經屆滿而生爭議，原告自108年7月31日後即未收取前一年度租金，本件既經本院審認租約年限已屆滿，則原告請求計算至111年2月28日止，共3年7個月之租金即459,591元【計算式：128,258×3＝384 ,774元；128,258/12×7＝74,817元；384,774＋74,817＝459,59 1元】及自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年4月2日（卷第43頁）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，爰判決如主文第二項所示。㈣、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地，因未支付土地之對價，而可能獲得相當於租金之不當得利，為社會通常之觀念。又按租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息10%為限，土地法第105條、第97條規定甚明。經查，被告為系爭地上物之事實上處分權人，租賃契約年限屆滿後，出租人得收回土地，被告仍以系爭地上物無權占用系爭土地而受有利益，致原告受有損害，自應給付相當於租金之不當得利。系爭土地緊鄰竹北市中華路（省道）為交通便利之處，系爭土地111年申報地價為每平方公尺11,760元(指1156地號)、每平方公尺10,730.4元(指1185地號)，有土地謄本為證（卷第33-34頁），佐以鄰近便利商店7-11 、大型連鎖五金行、公車站牌，原告主張按申報地價10,730.4元之年息10%作為計算標準，並無過高之虞，被告占用系爭土地面積共374.03平方公尺，有【附圖】可參，是被告應給付原告相當於租金之不當得利為每年401,349元，換算每月33,446元【計算式：10,730.4元×374.03平方公尺×10%＝40 1,349元】，爰判決如主文第三項所示。四、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當擔保金額後併准許之。五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　8 　　日民事第二庭法　官　陳麗芬以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　8 　　日書記官　曾煜智【附件】新竹縣竹北地政事務所複丈日期111年9月1日土地複丈成果圖（即卷第261頁）

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