112年度重訴字第168號｜民事：塗銷所有權移轉登記等｜裁判日期：113 年 09 月 06 日

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度重訴字第168號原告朱冬滿訴訟代理人廖于清律師楊詠誼律師被告朱繼銘訴訟代理人林殷竹律師被告蔣昆宏江姬瀅上二人共同訴訟代理人范世琦律師上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國113年8月8日辯論終結，判決如下：主文確認原告朱冬滿與被告朱繼銘間就新竹市○○段00000地號(權利範圍：全部)、新竹市○○段000地號(權利範圍：1/7)土地及其上同段333建號(權利範圍：全部)即門牌號碼新竹市○○區○○街000巷00 0弄0號建物有借名登記關係存在。被告朱繼銘應給付原告新臺幣玖佰參拾萬元，及自民國一一二年十月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告朱繼銘負擔。本判決第二項於原告以新臺幣參佰壹拾萬元供擔保後，得假執行；但如被告以新臺幣玖佰參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號裁判要旨參照）。本件原告起訴主張其與被告朱繼銘間就新竹市虎林段183-6地號土地(權利範圍：全部)、新竹市○○段000地號土地(權利範圍：1/7)及其上同段3 33建號即門牌號碼新竹市○○區○○街000巷000弄0號建物(權利範圍：全部)之不動產有借名登記契約存在，而被告朱繼銘與被告蔣昆宏、江姬瀅間就前開房地之買賣關係為通謀虛偽意思表示無效，為被告等所否認，是原告在法律上之地位已陷於不安狀態，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，故原告起訴確認被告朱繼銘與被告蔣昆宏、江姬瀅間，就上開房地於111年9月26日以買賣為登記原因之所有權移轉登記，其買賣之債權行為與移轉登記之物權行為均無效，應認有確認利益，核先敘明。貳、實體方面一、原告主張： (一)緣原告於退休後，萌生投資不動產之念，但因己年事較高，並無固定工作，申辨貸款不易，故以子女名義購買不動產進行投資。於民國(下同)95年10、11月間，要求長子朱繼先、次子即被告朱繼銘開立土地銀行帳戶作為繳納房屋貸款使用，並以此購入兩間捷運七張站共構預售屋(下稱悠遊市房屋)，由原告以現金存入長子、被告朱繼銘帳戶以扣繳貸款。嗣因悠遊市房價上漲，原告於96年4月指示長子出賣其名下悠遊市房屋，所得款項新臺幣(下同)1,479,623元存入長子郵局帳戶，用以購買新竹市○○段000○號建物(門牌號碼：新竹市○○街000巷000弄0號)及其所座落之新竹市○○段000○00000 地號土地(下稱系爭房地)，約定總買賣價金為725萬元，給付方式為：第一期簽約款35萬元，第二期用印款50萬元，第三期完稅款40萬元，尾款600萬元另申辦貸款支付，支付流程略如下述：１、於96年6月27日原告指示長子自郵局提領57萬元，並於96年7月17日以長子名義簽約購買系爭房地，簽約款35萬元當場由長子給付仲介洪嘉良，再由其轉交給賣家施福興(下稱賣家)，長子另給付服務費、契稅、代書費等共15萬元予洪嘉良。於96年7月23、24日長子提領75萬元，作為96年7月30日給付賣家用印款50萬元、96年9月3日給付賣家配偶何燕茹完稅款40萬元之用。２、96年10月間，原告考量長子於臺北工作，又被告朱繼銘自96年間在家中金陵包子店(下稱包子店)幫忙，為求後續辦理、繳納貸款之方便，遂將原以長子名義購買之系爭房地改借被告朱繼銘名義辦理貸款，被告朱繼銘因而於96年10月3日開立渣打銀行帳戶辦理貸款600萬元給付尾款予賣家施福興。而系爭房地登記並辦理貸款完畢後，土地及房屋所有權狀均由原告保管。 (二)原告另於96年8月中旬指示被告朱繼銘出賣其名下悠遊市房屋，所得款項1,205,069元於96年8月27日存入被告朱繼銘國泰銀行帳戶，作為原告以長子名義購買捷運景安站套房(下稱美麗景安建案)之資金；96年8月30日被告朱繼銘依原告指示將上開款項中92萬元匯款給原告，其後於96年11月29日將35萬元給付長子。上開金錢往來均用於美麗景安建案，與系爭房地無關。 (三)出於保障借名人之權利，原告於104年8月4日於系爭房地上設定抵押權500萬元；惟因105年原告另有貸款購買代步車輛之需求，遂委託長子及被告朱繼銘協助向台新銀行為轉增貸事宜，並為此於105年4月20日塗銷前開抵押權登記。嗣貸款核發後，原告即購入車輛並登記於配偶王玉珍名下；而於委託增貸時，被告朱繼銘原擬隱瞞低報原告實際核貸金額，私下將差額納入已用，但長子不同意而未果，此有渠二人line對話記錄可稽，足證系爭房地實際上確為原告所有，相關貸款、增貸事宜均為原告所指示處理。詎料，被告朱繼銘於105年4月間辦妥轉增貸後，經原告多次催促仍不歸還權狀，更於109年至110年間多次以系爭房地設定抵押向聯邦、新光等銀行貸款並挪作己用，並於110年8月17日對原告提起訴訟( 新竹地院110年度訴字第755號遷讓房屋事件，下稱前訴)，嗣見勝訴無望即夥同被告蔣昆宏、江姬瀅將系爭房地移轉登記予被告江姬瀅名下，再次向原告提起訴訟(新竹院112年度訴字第452號遷讓房屋事件，下稱後訴)。 (四)查不動產買賣動輒千萬，其價值並涉及買賣標的之狀態，依常理而言，買方應會於購買前查看房屋地理位置、現狀及使用情形；而原告自69年起即居住於系爭房地，至111年9月26日前均未曾見過被告蔣昆宏、江姬瀅(下稱被告二人)有至系爭房地查看房屋現況。被告二人雖稱買受後始發覺有人居住在內，若其為善意買受人卻未於購屋前進屋查看，已有違常情，且被告朱繼銘與被告二人簽訂買賣契約時，前訴仍在審理中，而被告二人於發覺系爭房地尚有他人居住時，不僅未向被告朱繼銘請求解約或損害賠償，反向原告另提後訴，此亦不合常理，足證其等間並無買賣之真意，而係同謀訂定假買賣契約，並以被告江姬瀅為被告朱繼銘之人頭，供假買賣過戶，以達使原告搬離之目的。據此，爰依民法第767條及第184條、第213條規定，請求被告江姬瀅塗銷111年9月26日之所有權登記。 (五)被告朱繼銘曾於原告包子店工作，因經營模式為現金交易，故每月房貸係原告拿現金讓被告朱繼銘存入銀行，或自己或請他人直接存入被告朱繼銘帳戶讓銀行扣款，此亦有被告朱繼銘與證人朱繼卿、原告配偶王玉珍以及家族群組之LINE對話紀錄可稽。而房屋之地價稅、房屋稅、水電瓦斯等費用均為原告繳納，並由其為房屋裝潢及修繕，顯見原告確為負責房地之管理、使用及收益之實質所有權人。原告並於110年7月27日以存證信函終止與被告朱繼銘間之借名登記契約。契約終止後，被告即無法律上原因而得登記為系爭房地之所有權人。據此，爰類推適用民法第541條第2項及民法第179條請求被告朱繼銘將系爭房地移轉登記予原告。 (六)退步言之，縱認被告間之買賣債權、移轉登記行為合法，惟被告朱繼銘依借名登記關係，對原告負有忠實處理事務之義務，仍擅將系爭房地以930萬出賣並移轉予被告江姬瀅，致原告受有損害，足認其被告朱繼銘係故意以背於善良風俗之方法侵害原告就系爭房地價值之權益。據此，爰依民法第184條第1項後段請求被告朱繼銘為損害賠償。 (七)對被告朱繼銘抗辯之陳述：１、被告朱繼銘辯稱伊以自己資金購買悠遊市房屋，變賣獲利之價款用於購買系爭房地，並非事實；其於96年以前任職於樂雅樂食品股份有限公司，每月薪資僅11,100元，於96年間方於原告開立之包子店幫忙，自無資力負擔購買不動產之頭款或貸款。２、系爭房地買賣契約簽立於96年7月17日，簽約款35萬元、服務費及代書費共15萬元，均由長子於當日支付仲介；用印款50萬元亦由其於96年7月30日給付賣家，業如前述；原告借被告朱繼銘名義購買之悠遊市房屋則係於96年8月中下旬賣出，所得價款l,205,069元於96年8月27始存入被告朱繼銘之國泰銀行帳戶，是購買系爭房地之款項支付時間點均在賣出悠遊市房屋之前，自無可能由被告朱繼銘所給付。尤有進者，依據仲介洪嘉良、代書翁國揚於前訴所提出之事證資料可知，系爭房地從簽約、與賣家、仲介、代書聯繫過程、給付簽約款、仲介費、雜費、用印款、完稅款等過程均無被告朱繼銘參與，在在均顯示系爭房地實際所有權人確實為朱冬滿，被告朱繼銘僅為借名登記並協助辦理貸款之人。３、查被告朱繼銘為104年結婚，而系爭房地係於96年登記於被告朱繼銘名下，係屬婚前財產，非夫妻離婚剩餘財產分配請求之標的。再者被告朱繼銘與馮愛玓於104年間結婚，豈有一結婚便擔心會離婚而遭請求剩餘財產分配之理？又台北忠順街不動產登記在母親王玉珍名下，此有證人朱繼卿證述可稽，何來被告朱繼銘所謂「原告擔心朱繼先將來離婚要將房產分給對方，故要求朱繼先將忠順街不動產設定抵押」之理？４、被告朱繼銘於109年9、10月間遷離系爭房地，其後仍繼續要求原告配偶王玉珍繳納房貸，而經朱繼銘告知房貸未繳後，原告隨即於109年11月5日繳納2期房貸，顯見系爭房地確實為原告所有。後續原告停止繳納房貸，係因發現被告朱繼銘於109年12月未經原告同意擅自向聯邦銀行、新光銀行辦理增貸，且嗣後於110年3月發律師函要求原告及原告配偶遷出系爭房地並提起訴訟，原告遂停止繳納房貸。 (八)包子店經營狀況及原告以家人名義購買與本件相關不動產時點：１、原告於95年開設「金陵早餐店」(包子店)，由原告與配偶王玉珍共同經營，被告朱繼銘畢業後因工作不順，故於96年開始回包子店經營；98年長女朱繼卿回家幫忙包子店經營，至102年離職，復於104年回歸幫忙至今。前述子女經營期間薪水均領取現金。２、出名人及不動產購買時間：㈠於73年間以配偶王玉珍名義購買台北市○○區○○街○段00號7樓房屋。㈡於95年間以長子、被告朱繼銘名義購買捷運七張站悠遊市2 間預售屋，於96年間出售。㈢於96年7月先以長子名義購買系爭房地，後登記於被告朱繼銘名下。㈣於96年底、97年間以長子名義購買捷運景安站美麗景安套房，於103年出售。 (九)對證人馮愛玓證述之意見：１、系爭房地購買在前，證人與被告朱繼銘認識結婚在後，則原告將系爭房地借名登記於被告朱繼銘名下，自無令證人知悉之必要，且證人證述僅為其於包子店工作之過程與給付薪資之情形，均與本件爭點無涉。又包子店每天均是現金交易，故工資亦以現金直接交付員工。僅於104年9月至11月，曾短暫三個月以匯款方式給付薪水予被告朱繼銘，後因匯款不方便又改為現金交付。金陵包子店經營多年，從未有任何員工申訴或主張有積欠薪水，且證人朱繼卿證述伊於包子店工作期間每月均受有固定薪水，則父親朱冬滿、母親王玉珍有何等理由大小眼，給女兒朱繼卿和其他員工薪水，卻不給兒子朱繼銘薪水？證人馮愛玓稱被告朱繼銘任職期間從未收受固定薪水，且金額不足1萬多元等語，與事實不符亦違常理。２、又證人馮愛玓係於105年9月26日結婚，惟其自103年起即於包子店工讀，實難想像其與被告朱繼銘僅為男女朋友關係即願意長達2年多時間無條件扶持男友，而未曾向原告、原告配偶要求薪資。又被告朱繼銘與證人馮愛玓於111年6月曾向勞保局提出申訴，主張任職期間從未受領薪水，而勞保局申訴經原告提出說明後，並未對原告為任何處置。再者，被告朱繼銘依原告指示於105年4月22日向台新銀行辦理轉增貸，當時朱繼銘尚未與證人馮愛玓結婚，故證人馮愛玓自然不知上開過程，才會證稱系爭房屋權狀在被告朱繼銘身上，而權狀係於105年4月22日以後方由朱繼銘持有，且實際上是因被告朱繼銘拒絕返還所致，特此澄清。 (十)為此聲明：１、先位聲明：㈠確認被告朱繼銘、蔣昆宏、江姬瀅就「新竹市虎林段183-6地號土地(權利範圍：全部)、新竹市○○段000地號土地(權利範圍：1/7)及其上同段333建號即門牌號碼新竹市○○區○○街000 巷000弄0號建物(權利範圍：全部)之不動產」於111年9月26日以買賣為登記原因之所有權移轉登記，其買賣之債權行為與移轉登記之物權行為均無效。㈡被告江姬瀅應將前項聲明所示之不動產於111年9月26日所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為被告朱繼銘所有。㈢被告朱繼銘應將第一項聲明所示之不動產移轉登記予原告。㈣訴訟費用由被告負擔。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。２、備位聲明：㈠原告朱冬滿及被告朱繼銘間就「新竹市○○段00000地號土地( 權利範圍：全部)、新竹市○○段000地號土地(權利範圍：1/7 )及其上同段333建號即門牌號碼新竹市○○區○○街000巷000弄 0號建物(權利範圍：全部)之不動產」有借名登記關係存在。㈡被告朱繼銘應返還原告新臺幣930萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告朱繼銘則以： (一)被告朱繼銘與原告從未就系爭房地成立借名契約，且系爭房地之各類款項出資人均為朱繼銘；系爭房地雖由原告看中，惟原告當時表示兒子已成年應成家立業擔當責任，故指示被告購買。系爭房地雖由朱繼先於96年7月24日支付簽約款35 萬元、契稅代書費15萬元，然而，被告朱繼銘於96年7月30 日以現金支付備證款50萬元、同年9月3日給付完稅款40萬元予賣方，而非朱繼先；被告朱繼銘於96年出售其名下悠遊市房屋後，於96年8月30日自其國泰銀行帳戶匯款92萬元(用印款50萬元、完稅款40萬元及相關手續費)返還予原告，並於96年11月29日匯款35萬元(簽約金)予朱繼先，以償還其幫忙代墊之簽約金(被告因出售悠遊市房屋價金來不及給付系爭房地遂請朱繼先代墊)。嗣後被告陸續於96年10月3日代償施福興渣打銀行房貸1,933,149元、96年10月15日自渣打銀行提領2,066,851元並存入施福興帳戶、96年11月1日再轉支199萬元予賣方，清償系爭房地剩餘房貸總額約600萬元。綜上，系爭房地買賣價金725萬元均由被告所支付，且原先由原告或長子所代墊之費用亦已還清。又被告前開國泰銀行帳戶匯款(92萬元加35萬元)資金來源係因96年8月出售被告名下悠遊市房屋所得之價金1,205,069元，而給付尾款之600萬元則來自被告向渣打銀行所申請之房屋貸款。又被告與施福興素不相識，亦無債權債務關係，若非買賣房屋，應無理由轉帳高達600萬元之價金。 (二)前開悠遊市房屋，購屋方式係採取支付工程款當作頭款支付，被告開立土地銀行原因正係用於貸款該屋，非如原告所述由其指示，且原告亦曾表明：「一人一間，但是工程款你們要自己想辦法。」，故並非由原告幫被告買房，係被告自己打工賺取工程款，以2至3個月，一次2萬元的頻率進行支付。又原告十數年來從未主張悠遊市房屋借名登記之事實，，亦未曾向被告索討出售被告名下悠遊市房屋之所得約120萬元，卻於本件主張被告匯款返還原告之92萬元係該屋之出售金額並用以作為購買美麗景安建案資金，顯有疑問。因96年4月原告即以朱繼先名下悠遊市房屋賣出所得1,479,623元購買美麗景安建案，彼時被告名下悠遊市房屋尚未出售，不可能以其出售金額作為早已購入之美麗景安建案資金。況若縱認該92萬元真係作為該筆資金，原告亦應指示被告匯入朱繼先帳號而非原告帳號，該行為顯不合邏輯。 (三)又觀朱繼先於原證19之郵局明細，96年6月27日之57萬元交易紀錄，摘要上記載「提開業支」，即開立57萬元支票予特定對象之意。惟綜觀系爭房地全部付款時程與金額，均無57萬元之付款需求或紀錄，本件相關服務人員亦無受領朱繼先所開立57萬元之支票，足證此筆金額非用於系爭房地。又縱認本件係由朱繼先給付用印款50萬元、完稅款40萬元予賣方，則其至少應提領90萬元以上，而非57萬元。從事後被告朱繼銘返還給原告92萬元，朱繼先35萬元來看，備證款和完稅款共90萬元明顯是由原告墊付，而非朱繼先，原告之準備一狀也自承朱繼先於96年尚購買美麗景安套房，是96年6月27 日之57萬支票推測是用作購買美麗景安套房之用。而原告為捏造借名登記一事，始胡亂拼湊不同房屋之付款過程。 (四)被告購買系爭房地原因，係家中包子店生意過好，原告及其配偶不堪負荷，被告遂放棄準備升副理工作(澳美客牛排)並回家接手，非謂原告所稱被告96年前都在樂雅樂食品股份有限公司任職，其僅係被告正職外之打工。又被告自91年任職於香港赫士盟集團CHILI'S美式餐廳擔任廚務人員(月薪22,800元調升至26,400元)，94年轉任奧美客股份有限公司擔任廚師(月薪26,400元調升至31,800元)，期間亦曾至MOMO PARADISE、樂雅樂日式餐廳打工，平均月收入約3至4萬元，非如原告所述被告工作不順且無資力。 (五)關於原告於104年8月4日設定系爭房地抵押權一事，係因當時朱繼先時常與其未婚妻爭吵，原告為怕後續離婚房須分給對方，遂叫朱繼先在位於台北市忠順街的婚房上設定抵押；被告當時亦處結婚之際，被告為使原告放心，遂一同於系爭房地設定抵押權，倘若係為擔保原告對系爭房屋之所有權，應該於96年間系爭爭地買賣過戶給被告朱繼銘時即設定，怎可能時隔8年多才設定，顯非基於保障原告所有權之目的所為之設定。又系爭房地嗣後於105年之重新增貸，則係原告曾有擁有賓士車之夢想，而朱繼先當時恰在台新銀行貸款部任職，為圓原告夢並提升朱繼先業績，兩兄弟便協議將房子重新增貸，但礙於上開抵押權設定無法核貸，原告知兩子願意幫自己買車後亦同意塗銷設定。正常若為擔保房屋真正所有權之情形，怎可能因收受較低價餽贈就放棄較高價之房屋所有權利？增貸完成後亦未再要求重新設定抵押，此顯與為保障借名登記真正權利人之目的所為設定之情況不符。又被告朱繼銘於96年回新竹金陵包子店幫忙後，原告長年未給付固定薪水，以致被告朱繼銘連幫新生的兒子買尿布都要伸手要錢，遂想以少報二貸金額作為育兒基金，此外被告以自己名下之系爭房屋增貸，實際承擔每月繳納貸款義務，被告朱繼銘要申辦多少貸款金額，要資助家人多少金額買車，自留多少資金自用，要向家人揭露多少金額，本就是被告朱繼銘之權利，而非需要經原告同意。被告因自身房子貸款不想讓長輩全拿走，始有原告所述於LINE中與朱繼先因低報貸款金額而爭吵。 (六)被告與其配偶馮愛玓於109年9至10月任職於原告所經營包子店，惟原告從未給付被告金錢，若被告向其提出異議，原告將從店裡拿走更多錢；而原告配偶王玉珍，於繳完原告貸款、自身卡費、朱繼先房貸等開銷，有剩餘才會給付約2萬元作為被告薪資(每月不等)；而被告將其作為繳納系爭房地之房貸分期款應屬合理運用；況倘如原告所言，為何其並非每月固定給付相當於房貸之金額？且包子店內每月收支帳本亦未見有給付貸款金額或給付被告之紀錄；況自被告離職後，原告及其配偶王玉珍即停止給付被告或馮愛玓任何金錢，並有長達2年時間未支付房貸紀錄，顯見繳納之房貸款係基於被告在包子店之勞動所賺取之金錢，而被告離職後，原告竟不怕房屋被法拍而拒繳房貸，更徵系爭房地並非借名登記，原告僅係單純利用父子關係，長期對被告朱繼銘夫婦為剝削。 (七)復觀被告與證人朱繼卿之LINE對話紀錄，所提及房貸費用為「8萬5」，此與系爭房地於96年至104年間向渣打銀行貸款每月繳納之房貸款3萬多元或104年之後自渣打銀行轉貸至台新銀行後每月繳納約26,000元均不相同，足證此筆費用為原告以配偶或朱繼先名義晴買之台北忠順街或民權東路房屋才會有如此高之房貸金額。嗣被告於109年9至10月自立門戶，遷離系爭房地，並與原告配偶王玉珍約定，倘其與原告仍欲住在系爭房地，基於使用者付費原則，其等需每個月自行繳納房貸，以代替租金，否則被告會將系爭房地出售。然原告與其配偶嗣後仍違反該約定，被告由於需負擔新店創業基金、另行租屋之費用，無力支付房貸，故將系爭房地出售等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、被告蔣昆宏、江姬瀅則以： (一)系爭房地之買賣過程，為被告蔣昆宏有購屋需求，乃將自己之需求條件告知永慶房屋新竹南寮加盟店業務專員李玉雯，並透過其同事李美佳於111年7月29日主動聯繫被告蔣昆宏，由被告蔣昆宏進行居間交涉議價，同年月30日被告蔣昆宏騎車至現場進行外景履勘後雙方即於永慶房屋新竹南寮加盟店簽署買方給付服務費承諾書與要約書等文件並出價議約，同年8月3日並與被告朱繼銘當面議價談判，8月3日當天雙方議定簽約時尚有仲介人員李美佳、李王雯與地政士林亭媛、買方代表蔣昆宏、李慧君暨被告朱繼銘等人在場，完全循正常不動產買賣交易程序進行議約簽署；嗣後被告江姬瀅支付買賣價金930萬予賣方，其中650萬係向臺北富邦銀行申辦房屋貸款用於代償賣方即被告朱繼銘於新光銀行、聯邦銀行之貸款，另於111年8月4日、9月20日將買賣價金及代書費用共286萬5,000元匯款至台新國際商業銀行受託財產專戶，足見系爭交易非謂原告所敘之通謀虛偽行為，否則應毋庸支付該款項並揹負高額貸款；又被告朱繼銘曾向被告蔣昆宏表示，完成買賣交易後可點交房屋，當時居住在系爭房屋之人會搬遷離開等語，被告江姬瀅始決定購買；而中古屋之買賣交易，點交前仍有人居住並非少見，況居住人又係被告朱繼銘之直系或旁系親人，應無異常之處。 (二)被告二人於購買系爭房地前，未曾認識原告、被告朱繼銘，應無理由為其糾紛而為通謀虛偽行為；至原告所稱為何不與賣方解除契約請求損害賠償，以此推論被告二人與被告朱繼銘間有逼謀虛偽交易之可能云云。惟被告二人自得於眾多請求權基礎選擇行使對其最有利方式。被告江姬瀅首重履行居住目的為前提，況過戶登記與款項支付均已完成，要求無權占有人遷出該屋即屬最短途徑，殊無庸疑。至於賣方之違約責任，基於債之相對性，係存在於被告汪姬瀅與共同被告朱繼銘間之協商問題，要與他人無涉。 (三)又原告自承其於105年間將系爭房地權狀交給被告朱繼銘，且系爭房地所有權人均為被告朱繼銘，朱繼銘亦未曾表示有借名登記或足以影響其處分權之情事，則對被告二人而言，顯非具有借名登記之外觀形式。縱認系爭房地有借名登記一事，基於債之相對性，原告仍不得以其對抗被告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願以現金或等值之金融機構無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。四、查系爭房地於96年9月27日以買賣為原因，登記為被告朱繼銘所有。嗣被告朱繼銘於111年8月3日，將系爭房地以930萬元出賣予被告蔣昆宏，並於同年9月26日以買賣為原因，移轉登記為被告江姬瀅所有等情，有系爭房地異動索引、不動產買賣契約書、土地及建物登記第一類謄本在卷可稽（見本卷第125至131頁、第313至238頁），並為兩造所不爭，堪信為真實。原告又主張系爭房地為其出資購買，並借名登記予被告朱繼銘，被告朱繼銘、蔣昆宏、江姬瀅通謀虛偽買賣系爭房地等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠原告及被告朱繼銘間就系爭房地有無借名登記關係存在？㈡原告主張被告間就系爭房地買賣為通謀虛偽意思，並請求確認渠等間就系爭房地所為之買賣債權行為及移轉所有權物權行為均屬無效，有無理由？㈢原告依民法第184 條第1項後段規定，請求被告朱繼銘給付930 萬元之損害賠償，是否有據？茲就上開爭點析述如下： (一)按所謂借名登記關係，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之關係，仍由自己管理、使用、處分，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記關係。又不動產登記當事人名義之原因，原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記關係之事實負舉證責任（最高法院111年度台上字第1273號判決要旨參照）。又按主張有借名委任關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任（最高法院103年度台上字第1637號判決意旨參照）。原告主張其就系爭房地與被告朱繼銘間存有借名契約乙情，既為被告否認，自應由原告就其將系爭房地所有權借用朱繼銘名義登記，而存有系爭借名契約之事實負舉證之責。查：１、原告主張其前於95年10、11月間，以長子朱繼先、次子即被告朱繼名義購入兩間悠遊市房屋，由原告以現金存入長子、被告朱繼銘帳戶以扣繳貸款。嗣因悠遊市房價上漲，原告於96年4月指示朱繼先出賣其名下悠遊市房屋，所得款項1,479,623元存入朱繼先郵局帳戶，並於96年7月17日以朱繼先名義簽約購買系爭房地，買賣價金為725萬元，由朱繼先提領前開郵局金錢給付各期應付款項。惟因考量貸款之方便性，乃於96年9月27日將系爭房地登記予被告朱繼銘，並借被告朱繼銘名義向渣打商業銀行辦理貸款600萬元給付尾款予賣方施福興等情，業據提出系爭房地不動產買賣契約書、簽收單、付款支票等為證（見本院卷第39至67頁），並經證人朱繼先於本院另案（110年訴字第755號遷讓房屋事件）證稱：系爭房屋簽約人是伊，但是是由伊父親朱冬滿購買。自備款都是用伊父親之前投資悠遊市的房子變賣之後產生的獲利支付，第一期款35萬元、15萬元是用伊郵局支票付款，第二期款50萬元及第三期款40萬元都是由伊以父親交付的現金付款。當時買房子是伊父親叫伊去買的，房子獲利後，錢也是在伊的帳上，後來把錢拿來投資系爭房屋。悠遊市房子買了二間，一間叫伊簽名，一間叫伊弟弟簽名，款項都是伊父親支付，因為渠沒有錢可以購買建案。悠遊市房子賣掉後，用伊名字購買系爭房地並支付前面的款項，但是登記時登記伊胞弟朱繼銘的名字，因當時伊在臺北工作，伊弟弟悠遊市的房子賣掉後，父親指示他去買景安捷運站的套房登記在伊名下。景安捷運的套房前幾年父親叫伊出售，又買了另外一間在台北市行天宮附近的套房，除此之外，父親在大陸也有三到五間的房產投資，個別是在伊父親的名下、伊弟弟名下、伊妹妹名下，相關的房產、地契等資料都由伊父親保管。系爭房屋購買後有做過漏水處理、院子及外牆、廁所、浴室、廚房的整修，費用都是伊父親處理等語，此有本院110年訴字第755號言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷第384至398頁），並有原告提出之系爭房屋修繕估價單、保固書、廚具購買證明單可佐（見本院卷第101至107頁），復經本院依職權調取前開全卷核閱無訛。又證人朱繼卿亦到庭結稱：「（妳父親是否會用你們三兄妹名義買房投資？）會」、「（就妳的部分，妳父親是否在94年以妳名義在大陸購買珠海的房子？）沒錯」、「（以妳名義買房的款項如何給付？）都是我父親朱冬滿去處理的，他應該都是付現金」、「（妳是否知道兩個哥哥朱繼銘、朱繼先在95年間有買捷運七張站預售屋？）知道」、「（這兩間房子是朱繼銘、朱繼先自己買的，還是朱冬滿以他們名義買的？）是父親用他們的名字買的」、「（妳怎麼知道這件事情？）因為當時我們都住在一起，爸爸買的時候大家都會商量」等語（見本院卷第429至430頁），互核二人所述若合符節，應無故為虛偽陳述之可能。再觀諸系爭房地買賣價金第一至三期款項均由朱繼先支付，而朱繼先並證述前開款項係由原告以伊名義投資之悠遊市房屋出賣而來，可知系爭房地確為原告所出資購買，並登記所有權在被告朱繼銘名下貸款。參以系爭房地雖登記為被告朱繼銘名義，然日常管理修繕等事項均由原告為之，此亦與借名登記法律關係特徵相符。是原告主張系爭房地係其出資購買並借名登記為被告朱繼銘名義等情，應屬非虛而可採信。２、被告朱繼銘雖辯稱系爭房地雖由朱繼先支付簽約款35萬元、契稅代書費15萬元，然其於96年7月30日以現金支付備證款50萬元、同年9月3日給付完稅款40萬元予賣方；其於96年出售名下悠遊市房屋後，於96年8月30日自其國泰銀行帳戶匯款92萬元返還予原告，復於同年11月29日匯款35萬元予朱繼先云云，並提出存款取款憑條、匯款單據、轉帳收入傳票等影本為證（見本院卷第470、472頁）。惟查，系爭房地之第二期款50萬元及第三期款40萬元均係由朱繼先於96年7月30 日、同年9月3日交付現金，業據朱繼先於另案證述在卷（見本院卷第388頁），且被告朱繼銘對於付款之經過，先辯稱其於96年8月30日匯款92萬元予原告，請原告代為轉交給仲介，給付備證款50萬元、完稅款40萬元及相關手續費云云（見本院卷第293頁），嗣又改稱其於96年7月30日以現金支付備證款50萬元、9月3日給付完稅款40萬元；繼又稱其於96年出售名下悠遊市房屋後，於96年8月30日將備證款、完稅款部分先行返還92萬元給原告（見本院卷第452頁）等語，前後陳述不一，已難採信。再者，被告朱繼銘係於96年8月30 日匯款92萬元予原告，而第二期款50萬元早於96年7月30日已以現支支付賣方，自無可能於事後由被告匯款予原告請其代為轉交價金之情事發生。又證人朱繼先就前開96年11月29日之匯款35萬元乙事證稱：那時候悠遊市投資我名下的資金，我父親拿去買新竹虎林街的房產，之後我投資的景安捷運站的資金，是用我弟弟出售悠遊市房產的資金去購買等語（見本院卷第392頁），被告朱繼銘亦不否認前開匯款均係其出售悠遊市房屋所得款項，而悠遊市房屋既係原告出資以其二子名義購買，業據朱繼先證述如前，則於被告朱繼銘名下之悠遊市房屋出售後，由原告指示被告朱繼銘出售所得資金之用途，亦屬當然之理，自不能以此遽認系爭房地為被告朱繼銘出資購買。３、被告朱繼銘復辯稱系爭房屋前手施福興之房貸總額約600萬元係由伊代償，且貸款亦由伊繳納云云。惟查系爭房地實際所有權人確為原告朱冬滿，被告朱繼銘僅為借名登記購買並辦理貸款之人，已如前述，則被告朱繼銘既為出名貸款者，由其支付尾款即代償系爭房屋賣方房貸總額即與常情無違。況系爭房地每月應付之貸款本息均由原告以其經營包子店現金收入交由被告朱繼銘繳納等情，業據朱繼先於另案證述在卷（見本院卷第396頁），被告朱繼銘雖辯稱其母王玉珍於繳完房貸等開銷，有剩餘才會給付約2萬元作為被告薪資，而被告將其作為繳納系爭房地之房貸分期款屬合理運用云云。惟證人朱繼卿證稱：系爭房屋貸款係由伊父母拿現金給朱繼銘去繳，房貸是用伊父親店裡的營業額，營業額由伊母當管算計，拿現金給朱繼銘繳納等語（見本院卷第433至436頁），核與卷附被告朱繼銘與其胞妹朱繼卿於104年間之Line對話紀錄截圖（見本院卷第69頁），「朱繼卿問：可是房貸車貸不是老爸在繳？」，被告朱繼銘回以：「對呀，現在就是什麼錢都是他在繳，所以就什麼都在叫」等情相符，益徵系爭房地雖以被告朱繼銘為出名貸款之人，惟貸款本息均係由原告繳納。４、至證人即被告朱繼銘之配偶馮愛玓雖到庭證稱：朱繼銘在包子任職時，每月沒有固定薪資，如有盈餘當天可能會有500 元、1000元，最多可能當月只會拿1萬多元至2萬元。其於103年起至包子店工讀至109年底離開，工讀是領時薪，但沒有拿薪水。其與朱繼銘於105年9月26日結婚至109年期間都與公婆同住系爭房屋，每月房貸都是朱繼銘繳，房貸是由伊去外面打工，權狀由朱繼銘保管等語（見本院卷第497至511頁）。惟查，系爭房地係於證人與朱繼銘認識並結婚前之96年間買受，則證人對系爭房地之買賣過程及登記原因自無可能知悉，至證人所述其於包子店工作任職過程及原告薪資給付情形，核與本件爭點無涉。至證人雖證稱系爭房屋之貸款係由其至外面打工所得，由朱繼銘繳納，且權狀亦由朱繼銘保管云云，惟就其以打工款所得繳納貸款乙事未提出任何證據以實其說，且與本院前揭認定事實不符，參以證人馮愛玓為被告朱繼銘之配偶，證詞難免偏頗，自難期為真實陳述。又系爭房地之權狀嗣雖由被告朱繼銘持有，然被告朱繼銘亦不否認系爭房地於104年8月4日設定普通抵押權500萬元予原告；嗣於105年間因原告另有貸款購買賓士車之需求，遂由其向台新銀行辦理轉增貸事宜，並於105年4月20日塗銷前開抵押權登記等情，並有抵押權設定登記申請書、地籍異動索引附卷可稽（見本院卷第111至131頁）。則依上開事證，原告主張系爭房地權狀原係由其保管，嗣為辦理轉增貸而將權狀交付被告朱繼銘，惟被告朱繼銘辦畢後遲不歸還等語，尚非不可採信，自不僅因朱繼銘於出賣系爭房地前持有權狀，即否定被告朱繼銘與原告間之借名登記關係。５、綜上，本件證人朱繼先、朱繼卿之證述及原告所提之事證，已足以認定系爭房地係由原告出資購買並實際管理使用，貸款、房地稅捐亦由原告繳納，則依上開間接證據，應可推認原告與被告朱繼銘間就系爭房地確有借名登記契約關係存在，至為明確。 (二)原告主張被告間就系爭房地買賣為通謀虛偽意思，並請求確認渠等間就系爭房地所為之買賣債權行為及移轉所有權物權行為均屬無效，有無理由？１、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示(最高法院109年度台上字第230號判決意旨參照)。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，因通謀虛偽意思表示為權利障礙要件，且屬變態之事實，為免第三人無端或任意挑戰當事人間已存在之法律關係，應由第三人提出足以使法院形成確信之證據，始足以獲得勝訴之判決(最高法院105年度台上字第1127號判決意旨參照)。查，系爭房地原登記在被告朱繼銘名下，而朱繼銘為原告次子，與被告蔣昆宏於111年8月3日簽訂系爭買賣契約，約定系爭房地買賣總價款為930萬元，系爭房地業於111年9月26日以買賣為原因移轉登記為被告江姬瀅所有等，業如前述；原告雖主張被告蔣昆宏、江姬瀅購屋前，未入內查看屋況、明知其居住在系爭房屋內未搬遷仍願買受，且被告二人於系爭房屋未能點交未向被告朱繼銘請求解約或損害賠償，反而向原告提起遷讓房屋之訴，亦交易常情不合，應認被告間買買不動產係通謀虛偽意思乙節，為被告所否認，依上開說明，應由原告就此事實，負舉證之責。２、查系爭房地為被告蔣昆宏透過永慶房屋新竹南寮加盟店之仲介而買受，並登記於被告江姬瀅名下。系爭房地不動產買賣契約書第4條價款給付方式約定採用履約保證程序，並委由合泰建築經理股份有限公司為保證人，買賣價款由買受人存入台新銀行建北分行受託信託財產專戶。且被告蔣昆宏二人業於111年8月4日、同年9月20日分別匯款450,000元、2,415,000元至前開專戶，餘款由被告江姬瀅向向臺北富邦銀行申辦房屋貸款用於代償賣方即被告朱繼銘於新光銀行、聯邦銀行之貸款，嗣系爭房地亦於111年9月26日移轉登記予被告江姬瀅等情，有不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、土地及建物第一類謄本、台新銀行虛擬收付明細查詢在卷可稽（見本院卷第313至320頁、第323至329頁）。足徵被告蔣昆宏二人及被告朱繼銘均有依約履行。又觀諸系爭房地標的物現況說明書，被告朱繼銘就系爭房屋現況是否有出借情形勾選「是」，則被告蔣昆宏辯稱進行系爭買賣交易時，朱繼銘向其表示完成買賣交易後可點交房屋，居住在系爭房屋之人均為親人都會搬離等語，即非不可採信。酌以現今不動產買賣交易，標的物於交易時尚有親人居住使用之情況亦非少見，核與常情並無相悖。至於系爭房屋被告朱繼銘雖迄今尚未點交予被告蔣昆宏而有違約之虞，惟被告蔣昆宏得擇對其最有利之方式行使權利，尚不得僅以被告蔣昆宏未向被告朱繼銘請求解約或損害賠償，反而訴請原告遷讓房屋，即認與交易常情不合。３、綜上，原告並未舉證證明被告朱繼銘與蔣昆宏二人間之買賣有何通謀虛偽之情，已難認其關於通謀虛偽意思表示之主張可採。從而，被告朱繼銘就系爭房地所為移轉登記之債權行為及物權行為均非屬通謀虛偽意思表示而無效，則被告江姬瀅應已於111年9月26日完成移轉登記日起成為系爭房地之所有人。原告先位之訴請求被告江姬瀅塗銷系爭房地所有權移轉登記，回復登記為被告朱繼銘所有，暨請求被告朱繼銘於前項塗銷登記後，將系爭房地所有權移轉登記予原告，無從准許。 (三)原告依民法第184條第1項後段之規定，請求被告朱繼銘給付930萬元之損害賠償，是否有據？１、按借名登記契約係著重當事人間之信任關係之無名契約，登記名義人亦有為真正所有權人處理事務之本旨，應類推適用民法有關委任契約之規定。故借名者因信任關係之變更，自得隨時終止借名契約，請求返還借名登記之不動產（最高法院101 年度台上字第854 號判決意旨參照）。查本件原告將其所有之系爭房地所有權，登記被告朱繼銘為所有權人，並無使被告朱繼銘取得實質所有權之意思，而成立借名登記契約，已如前述，而依上開說明，該契約之性質與委任契約類同，得類推適用委任契約之規定。原告並於110年7月27日以存證信函為終止與被告朱繼銘間之借名登記契約之意思表示，有存證信函及收件回執在卷可按（見本院卷第237至241頁）。是原告於契約終止後，原得請求被告朱繼銘將系爭房地所有權移轉登記予原告，然因系爭房地已由被告朱繼銘出售予被告蔣昆宏，並已移轉所有權登記予被告江姬瀅，是依上開說明，被告朱繼銘返還系爭房地予原告之給付即已屬不能。２、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項定有明文。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第544條亦有規定。查原告與被告朱繼銘就系爭房地既存在借名登記契約關係，且為被告朱繼銘所明知，被告朱繼銘竟隱瞞借名登記事實，將原告借名登記之系爭房地出賣並移轉所有權予被告蔣昆宏等2人，被告顯係故意以背於善良風俗之方法，侵害原告本於借名登記契約關係所得主張債權，亦違背委任關係義務，逾越權限出售系爭房地所有權，致生損害於原告，原告主張被告行為已構成侵權行為，自屬有據，則原告請求確認其與被告朱繼銘間就系爭房地有借名登記關係存在，並依民法第184條第1項後段規定，請求被告朱繼銘賠償出售系爭房之價金即930萬元，為有理由，應予准許。 (四)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第1、2項、第233 條第1項前段、第203條分別定有明文。原告對被告朱繼銘既有上述損害賠償債權存在，則原告請求被告朱繼銘應就賠償金額另負擔自起訴狀繕本送達之翌日（見本院卷第257頁）即112年10月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，亦屬依法有據。五、綜上所述，原告先位請求確認被告等人間就系爭房地於111 年9月26日以買賣為登記原因之所有權移轉登記之債權行為及物權行為均無效，並請求被告江姬瀅塗銷系爭房地所有權移轉登記，回復登記為被告朱繼銘所有，暨請求被告朱繼銘於前項塗銷登記後，將系爭房地所有權移轉登記予原告所有，均為無理由，應予駁回。其備位請求確認與被告朱繼銘間就系爭房地有借名登記關係存在，並依據民法第184條第1項後段規定請求被告朱繼銘給付930萬元，及自112年10月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又原告就其備位請求陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依職權宣告被告朱繼銘得預供擔保免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　6 　　日民事第二庭法　　　官　楊明箴以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　6 　　日書記官　郭家慧

臺灣新竹地方法院112年度重訴字第168號

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